© 2005 Л.Н. Буркова УДК 349.41 ББК 67.307 Б 91
К вопросу о правовых проблемах аренды земельных участков
Аннотация:
В данной статье рассматриваются правовые коллизии земельного и гражданского права относительно аренды земли как гражданско-правовой сделки.
Ключевые слова:
Земельное законодательство, аренда земли, Земельный кодекс РФ, государственная регистрация, договор.
Аренда земельных участков — один из видов одновременно гражданско-правовых и земельных обязательств, возникающих из договора между арендатором и арендодателем. Институт аренды земельных участков один из сложных. В правовой науке его относят к вещным правам, урегулированным на основе законодательства и к обязательственным, регламентированным договорами аренды.
Гражданский кодекс РФ допускает установление законом особенностей сдачи в аренду земельных участков, однако правовую регламентацию этой возможности в Земельном кодексе РФ нельзя признать удачной. Действующий Земельный кодекс РФ предусматривает возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу. Данный способ отчуждения субъективных прав на землю относительно нов для российского законодательства1. В настоящее время земельное законодательство предусматривает два способа прекращения права аренды на земельный участок: -расторжение (прекращение) договора аренды, в результате чего происходит прекращение арендного обязательства (ст. 619-620 ГК РФ и п.9 ст.22 ЗК РФ); — прекращение права аренды при передаче его третьему лицу, в результате чего прекращение арендного обязательства не происходит, а только меняется состав его участников (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
Земельный кодекс посвящает отдельную статью (ст.46) основаниям прекращения аренды земельного участка, которая также вызывает ряд вопросов. Так, например в п.1 указывается, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. А в п.2 подчеркивается, что аренда земельного участка может быть прекращена и в других случаях. Среди таковых называются, в частности, использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, использование участка способами, приводящими к его ухудшению, не устранение земельных правонарушений, выразившихся в отравлении, порче плодородного слоя почвы и т.д.
По-нашему мнению, основания, упомянутые в п.п. 1-4 п.2 статьи, не являются специальными основаниями, требующими их выделения в отдельную категорию, поскольку во всех этих случаях арендатор нарушает свою обязанность использовать земельный участок по назначению, указанному в договоре аренды, и это уже
является основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды. Если же кодекс исходит из того, что выделение этих специальных оснований разрешает арендодателю прекращать договор аренды помимо судебного порядка, то такая позиция не выдерживает критики.
Прекращение права аренды при отчуждении прав и обязанностей по договору третьему лицу предусматривается п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Норма данной статьи указывает, что арендатор земельного участка вправе в пределах срока договора аренды передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал юридического лица. Следует иметь в виду, что передача арендных прав на земельный участок в залог не всегда влечет за собой прекращение права аренды, поскольку прекращение права аренды в таких случаях происходит только в случае обращения взыскания на предмет залога. При этом согласия собственника земельного участка по общему правилу не требуется, достаточно только его уведомить. Вместе с тем в договоре аренды земельного участка не исключается и запрет на совершение каких-либо правораспорядительных действий с земельным участком.
Для отдельных сделок с правом аренды могут быть предусмотрены ограничения. Так, в соответствии с п. 9 ст.22 ЗК РФ совершение распорядительных действий с правом аренды государственных или муниципальных земель без согласия на то арендодателя возможно, только если договор аренды заключен на срок более пяти лет.
Статья 22 ЗК РФ также предусматривает, что при совершении сделок с арендными правами и обязанностями заключение нового договора аренды земельного участка не требуется, однако ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.
Данная запись свидетельствует о неправильном понимании существа отношений, складывающихся при внесении арендных прав в качестве вклада в уставный капитал, когда фигура арендатора сохраняется, в том числе и в отношениях с арендодателем. Такая ситуация существенным образом отличается от перенайма, когда арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, которое и становится новым
арендатором. К сожалению, различие этих отношений, которое четко определено в ст.615 ГК РФ, в ЗК РФ не отражено и соответствующие отношения искажены.
Полагаем, что при реализации нормы п.5 ст.22 ЗК РФ могут возникать определенные трудности.2 Например, при определении момента перехода арендных прав на земельный участок от одного лица к другому, при оформлении перехода арендных прав, государственной регистрации перехода арендных прав и т.д.
Во всех случаях прекращение прав на земельный участок первоначального арендатора при отчуждении арендных прав и обязанностей третьему лицу будет происходить по одним и тем же правилам. Но при передаче права аренды в уставный капитал юридического лица будут проявляться также некоторые особенности, связанные, в первую очередь, с необходимостью оценки имущества вкладчиков, а также с порядком и моментом возникновения права юридического лица на имущество, составляющее его уставный капитал.
Конструкция передачи права аренды третьему лицу существенно отличается от конструкции передачи арендованного земельного участка в субаренду, так как при субаренде право арендатора не прекращается. Полагаем, что положение Земельного кодекса РФ,
предусматривающее возможность передачи права аренды на земельный участок третьему лицу в пределах срока аренды, противоречит существующей в России системе права, которая не предусматривает возможности временного прекращения субъективных прав.
На наш взгляд, право аренды может передаваться третьему лицу только на весь (оставшийся) срок договора.
Попытки передачи права аренды на срок меньший, чем предусмотрен договором аренды, неизбежно будут порождать на практике множество проблем, связанных с определением момента перехода арендных прав от одного лица к другому, их государственной регистрацией, порядком передачи земельного участка при смене арендатора, привлечением к ответственности за ненадлежащее использование арендованного земельного участка, оценкой права аренды и т.д.
Действия, указанные в ст.22 ЗК РФ, не являются перенаймом (передачей прав и обязанностей по договору аренды другому лицу) в смысле ст.615 ГК РФ. В отличие от ст.22 ЗК РФ ст.615 ГК РФ предусматривает, что аренда
прекращается только при перенайме, в остальных же случаях отчуждения арендных прав и обязанностей право аренды прежнего арендатора сохраняется, так как он остается ответственным перед арендодателем. Причем это правило ГК РФ распространяется даже на случаи внесения права аренды в уставный капитал юридического лица.
В связи с этим считаем, что в п.5 ст.22 ЗК РФ слова «в пределах срока договора аренды» необходимо заменить словами «на срок договора аренды».
Полагаем, что на практике неизбежно будут возникать трудности, связанные с передачей права аренды на срок меньший, чем указан в первоначальном договоре аренды земельного участка, либо в случаях, когда первоначальный договор аренды заключен на неопределенный срок.
При передаче же третьему лицу права аренды на срок меньший, чем срок договора аренды, «последующий» арендатор несет ответственность за использование земельного участка не только перед собственником, но и перед первоначальным арендатором, так как именно ему он будет обязан вернуть земельный участок. По сути, первоначальный арендатор не меньше собственника заинтересован в надлежащем использовании земельного участка фактическим владельцем.
Объясняется это, прежде всего, следующими обстоятельствами. В случае передачи права аренды земельного участка на срок меньший, чем срок договора аренды с собственником, первоначальный арендатор рассчитывает после истечения срока договора либо использовать земельный участок самостоятельно, либо вновь передать его третьему лицу. При этом в случае ухудшения качества земельного участка первоначальный арендатор будет нести убытки.
Примечания:
1 Кошелев Я., Ромадин М. «О некоторых вопросах, связанных с переходом права аренды на земельный участок». // Хозяйство и право 2004г., №11.
2 Хлыстун В.Н., Семочкин В.Н. «Совершенствование системы регулирования земельных отношений и организации земельного рынка в России. //Аграрная Россия, 2004г., № 2.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Наименование услуги: Предоставление юридическим лицам в безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, занимаемых зданиями и сооружениями, а также объектами незавершенного строительства
Муниципальная услуга предоставляется администрацией города Комсомольска-на-Амуре. Структурным подразделением администрации города Комсомольск-на-Амуре, исполняющим муниципальную услугу, является Управление архитектуры и градостроительства
Результат предоставления услуги — выдача договора безвозмездного пользования земельными участками, находящимися в муниципальной или в государственной собственности на землю до ее разграничения.
Срок предоставления услуги — тридцать дней с даты регистрации заявления о предоставлении муниципальной услуги в МФЦ г. Комсомольска-на-Амуре.
Заявителями (получателями) муниципальной услуги являются юридические лица, не являющиеся правообладателями зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства:
1. Органы государственной власти.
2 Органы местного самоуправления.
3. Государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные).
4. Казенные предприятия.
5. Центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекратившие исполнение своих полномочий.
6. Религиозные организации для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения.
7. Юридические лица, с которыми в соответствии с Федеральным законом от 05 апреля 2013 г. N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» заключен гражданско-правовой договор на строительство объектов недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета.
8. Некоммерческие организации, созданные гражданами для ведения огородничества или садоводства.
9. Некоммерческие организации, созданные гражданами в целях жилищного строительства.
10. Юридические лица, с которыми в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2012 г. N 275-ФЗ «О государственном оборонном заказе» или Федеральным законом от 05 апреля 2013 г. N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» заключен государственный контракт на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета.
11. Некоммерческие организации, предусмотренные законом субъекта Российской Федерации и созданные субъектом Российской Федерации в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определенных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, в целях строительства указанных жилых помещений на период осуществления данного строительства.
12. Акционерное общество «Почта России» в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия «Почта России», основах деятельности акционерного общества «Почта России» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Административный регламент
Посмотреть
Утверждающий документ
Получить услугу
×
Внимание
Чтобы подать заявление от юридического лица необходимо авторизоваться как частное лицо
Продолжить
Документы
|
Для получения услуги необходимы следующие документы |
Примечание |
|
1. Заявление о предоставлении в безвозмездное пользование земельного участка В заявлении указываются: 1) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 2) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; 3) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.10 Земельного Кодекса Российской Федерации оснований; 4) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав; 5) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд; 6) цель использования земельного участка; 7) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом; 8) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения; 9) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем. |
Представляется заявителем |
|
2. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о юридическом лице, являющемся заявителем |
Заявитель вправе не представлять данный документ |
|
3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке) |
Заявитель вправе не представлять данный документ |
|
4. Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование обращается представитель заявителя |
Представляется заявителем |
|
5. Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо |
Представляется заявителем |
|
6. Гражданско-правовой договор на строительство или реконструкцию объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета в случае предоставления земельного участка юридическому лицу, с которым в соответствии с Федеральным законом от 05 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» заключен гражданско-правовой договор на строительство объектов недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета |
Представляется заявителем |
|
7. Государственный контракт в случае предоставления земельного участка юридическому лицу, с которым в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2012 г. № 275 – ФЗ «О государственном оборонном заказе» или Федеральным законом от 05 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» заключен государственный контракт на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета |
Представляется заявителем |
|
8. Решение субъекта РФ о создании некоммерческой организации в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, предусмотренной законом субъекта РФ и созданной субъектом РФ в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан |
Представляется заявителем |
|
9. Документы, подтверждающие право заявителя на предоставление земельного участка в безвозмездное пользование в соответствии с целями использования в случае предоставления органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальныме учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятия, центры исторического наследия президентов РФ, прекратившим исполнение своих полномочий, их полномочные представители |
Представляется заявителем |
|
10. Подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов в случае, если подано заявление о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование указанной организации для ведения огородничества или садоводства |
Представляется заявителем |
|
11. Решение о создании некоммерческой организации В случае предоставления земельного участка некоммерческим организациям, созданным гражданами в целях жилищного строительства |
Представляется заявителем |
1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
3.1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.
4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Договор аренды земельного участка (земли) — это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать участок согласно условиям договора и требований земельного законодательства.
Законодательство требует четкого определения предмета в договоре аренды. Это означает, что образец договора аренды земельного участка, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п.
По действующему законодательству в аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Письмом ФАС России № ИА/90/16 от 11.01.2016 дано разъяснение применения законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения.
Согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 01.03.2015, предусмотрено предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на торгах за исключением закрытого перечня случаев.
Согласно статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.
Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения в статью 448 Гражданского кодекса РФ, вступившие в силу 01.06.2015.
Пунктом 7 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
Пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Пунктом 2 ст. 3 ГК РФ регламентировано, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.
Таким образом, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ не должна входит в противоречие с п. 7 ст. 448 ГК РФ. Следовательно, с 01.06.2015 цессия по договорам, заключенным по итогам торгов, не допускается. Если договор может быть заключен только путем проведения торгов, их победитель не вправе уступать права по такой сделке (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Норма п. 7 ст. 448 ГК РФ является императивной.
Таким образом, по мнению антимонопольного органа, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ победитель торгов по аренде земельного участка не вправе уступать права по аренды земельного участка.