Акт передачи гаража покупателю

Проверка документов

Владелец или доверенное лицо должен иметь при себе следующие документы для подтверждения законности сделки: паспорт на гараж с указанным уникальным кадастровым номером и, разумеется, свидетельство о юридическом праве собственности на объект.

Не у всех владельцев есть свидетельство, государство стало выдавать их лишь после 1998-ого года. Несмотря на это, для заключения сделки собственнику надо получить документ, иначе сделка не будет законной. Если гараж находится в ГСК то для получения свидетельства нужно взять в своем кооперативе документ, подтверждающий владение гаражом (чаще всего это справка), и бумагу о полной уплате пая.

Справка заверяется и подписывается членом кооператива, назначенным на должность председателя. С ней и со справкой об отсутствии каких-либо задолженностей по электричеству и налогам на гараж (иногда эта информация присутствует в справке от ГСК) едут в БТИ. Оттуда отряжается несколько представителей, которые составляют чертеж гаража и делают его рублевую оценку, на основании этой информации составляется платная справка из БТИ и техпаспорт (выдается только его копия).

С полученными документами надо обратиться в регистрационную палату для проведения процедуры заверения права собственности. Чуть позже оттуда забирается само свидетельство на гараж.

Проблема с законностью сделки возникает и при отсутствии кадастрового паспорта: если нет кадастрового номера, то гараж является бесхозным по государственным стандартам. После покупки такого объекта будет невозможно доказать право владения в случае спора.
В обязательном порядке кадастровый учет проводится лишь для земельных участков.

Гараж «опознают» по его техническому учету в качестве объекта недвижимости. Без этой процедуры нельзя получить кадастровый паспорт, документы на который отправляются в «Федеральную кадастровую палату». Если гараж прошел технический учет еще до 2012 года, то можно избежать серьезной беготни, т.к. данные были автоматически отправлены в «Федеральную кадастровую палату» и БТИ и кадастровый учет уже ведется. Чтобы забрать паспорт, надо просто предъявить документ об оплате гос. пошлины и свидетельство о праве собственности.

Гаражи, построенные после 2012 года для получения кадастрового номера должны пройти инвентаризацию, технический и кадастровый учеты. Паспорта изготавливать обязательно, т.к. они являются «бумажной» основой для сделок по гаражу в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Нюанс: технические паспорта с описанием гаража, полученные до 1 марта 2008 года, согласно закону имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами.

Заключение договора

Процедура подписания договора достаточно проста — достаточно при личной встрече подписать составленный по образцу документ. Присутствие нотариуса не обязательно.

Нюансы:

  1. Цена гаража указывается исключительно в рублях.
  2. Если после покупки вскроется какая-то неоговоренная информация: гараж заложен или был одновременно продан кому-то еще, то покупатель может требовать полного возмещения средств или уменьшения стоимости через суд.

К договору покупателю прилагается акт приема-передачи гаража. В документе отражается выполнение пунктов договора. В акте обязательно указывается полное описание гаража с его недостатками. Его подписание должно происходить только после осмотра объекта покупателем, т.к. фактически подпись заверяет отсутствие претензий к качеству постройки. Если недостатки были указаны, то впоследствии покупатель не может обратиться на основании них в суд. Основные пункты, отражающиеся в акте:

  1. Площадь гаража.
  2. Факт передачи ключей новому собственнику.

Образец договора купли-продажи — .
Образец и бланк акта приема-передачи гаража — !

Оформление свидетельства о праве собственности

После заключения сделки обязательно регистрируется переход гаража к новому владельцу. Если продавец откажется от данной процедуры, то смело подавайте на него в суд — обвиняемого не только принудят к регистрации перехода права владения, но и заставят возместить все издержки за тяжбу. Документы для процедуры смены собственника можно узнать в БТИ.

Иногда члены ГСК считают, что для заключения процедуры продажи гаража достаточно переписать собственность на другого владельца, для этого просто изменяют фамилию в членской книжке. По закону это не считается передачей права собственности на гараж, а элементарной продажей членства в кооперативе. Как тогда продать или купить гараж в собственности ГСК?

Регистрация смены права собственности производится после заявления правообладателя при наличии у того картографии по региону и кадастрового паспорта. Если обращается уполномоченное лицо, то дополнительно должна прилагаться доверенность из Управления ФС государственной регистрации с печатью нотариуса. О том, как оформить гараж в собственность, мы уже писали .

Вам стоит знать порядок оформления покупки квартиры, если вы собираетесь этим заняться. иначе вы просто потеряете уйму времени мотаясь из одной инстанции в другую.

Никак не можете получить разрешение супруга на покупку квартиры? Наши специалисты в этой статье проконсультируют вас в этом вопросе бесплатно!

Помимо заявления на государственную регистрацию права собственности надо предоставить и другие документы:

  1. Паспорт (оригинал и ксерокопии).
  2. Квитанция об оплате гос. пошлины (около 1000 рублей для физических лиц) (подлинник).
  3. Если гараж находится в ГСК, то понадобится справка о владении собственностью в данном кооперативе, под печатью и подписью председателя.
  4. Справка из ГСК о выплате пая. Подписывается председателем и главным бухгалтером кооператива, заверяется печатью ГСК (подлинник и заверенная копия).
  5. Кадастровый паспорт на гараж (подлинник и заверенная копия).

Если ГСК совсем новый и ранее ни один гараж из него не оформлял государственную регистрацию. Тогда потребуется собрать дополнительные документы:

  1. Устав кооператива.
  2. Свидетельство о постановке ГСК на налоговый учет.
  3. Свидетельство о регистрации ГСК как юридического лица.
  4. Документы о правоспособности ГСК в роли юридического лица.
  5. Документы о подтверждении полномочий главного бухгалтера и председателя: приказ о назначении казначея или главного бухгалтера, протокол об избрании председателя ГСК.
  6. Постановление администрацией города о представлении ГСК земли под строительство гаражей или договор аренды на земельный участок.
  7. Если гаражи были построены после 1 января 1995-ого года, то нужно также приложить бумаги, подтверждающие сам факт создания недвижимого объекта (разрешение на ввод в эксплуатацию).

Процедура регистрации займет до 20-ти календарных дней после подачи документов.

Движимый гараж

Недвижимый гараж построен на фундаменте и его нельзя переместить без нанесения критического ущерба объекту. Движимый гараж легко устанавливается на землю и быстро перемещается по новому адресу. Договор о покупке на такую «коробку» заключается в упрощенном режиме — достаточно расписки со стороны продавца, причем не обязательно заверенной.

Проблема лишь в том, что если нотариус не подтвердит ее подлинность, то в случае спора бывший владелец может легко заявить, что вовсе ничего не подписывал. Суд будет на его стороне. Чтобы это не случилось, лучше подписать полноценный договор купли-продажи с актом приема-передачи.

Нюанс: передачу денег осуществляйте в присутствии независимых свидетелей.

В заключение стоит отметить, что поддержка юриста при покупке гаража может быть действительно необходимой, особенно если нет желания разбираться во всех нюансах операции. При самостоятельных же действиях перепроверяйте каждый свой шаг по 2 раза — это поможет сберечь деньги и нервы.

Не знаете, что подарить близкому родственнику на свадьбу или день рождения? Решено! Дарим гараж родственнику! Но прежде, чем сделать это, узнайте все тонкости этой сделки.

А чтобы узнать, как происходит приватизация гаража в гаражном кооперативе, вам достаточно кликнуть здесь — https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/garazh/privatizatsiya.html.

Зачем нужен акт приема-передачи гаража?

Передаточный акт решает несколько важных задач:

  • можно указать техническое состояние гаража, наличие дефектов конструкции;
  • он подтверждает факт передачи объекта покупателю;
  • бумага является свидетельством того, что покупатель выполнил свои обязательства по договору;
  • новый владелец может быть уверен, что в собственность он получит объект в техническом состоянии, аналогичном состоянию при осмотре.

На основании бумаги выполняется полный переход прав на гараж к покупателю. Она считается дополнением к договору купли-продажи.

Важность его объясняется особенностью процедуры продажи объекта. Государственная регистрация сделки занимает немало времени. В течение всего этого срока покупатель должен быть уверен в сохранении своих прав.

За время регистрации сделки техническое состояние гаража может измениться. Если составлен акт передачи гаража, покупатель имеет возможность доказать, что приобретал он объект в другом состоянии.

Документ подкрепляет права как покупателя, так и продавца. Бывший владелец получает гарант того, что покупатель не предъявит к нему претензию касательно отсутствия факта передачи гаража.

Акт приёма-передачи гаража между физическими лицами, образец, бланк

Передаточный акт обязательно составляется в письменной форме. Устные договоренности в суде учитываться не будут. К документу не предъявляется строгих требований, однако в нем должен присутствовать базовый перечень информации.

Скачайте бланк акта приема-передачи гаража.

Фото документа:

Скачайте образец акта приёма-передачи гаража между физическими лицами.

Заполненный пример:

Акт не будет действительным без основного документа.

Им, при продаже, является договор купли-продажи.

Заполненный пример договора купли-продажи гаража.

Также необходимо подготовить бумаги, подтверждающие право собственности на объект:

  • свидетельство о регистрации конструкции;
  • кадастровый номер земельного участка, на котором находится конструкция;
  • технический паспорт на участок;
  • документ о вступлении в кооператив, если объект является кооперативным.

Если имущество передается в аренду, понадобиться также соглашение об аренде.

Скачайте бланк договора аренды гаража между физическими лицами.

Пример заполненного договора.

Авансы, которые не облагаются НДС

Не все полученные авансы будут облагаться налогом на добавленную стоимость (НК РФ, ст. 154, п.1):

  • авансы, которые были получены исполнителем товаром (Услуг, работ) с длительностью их производственного цикла изготовления более 6 месяцев. Также должны быть соблюдены некоторые условия:
    • товары входят в перечень, утвержденный постановлением Правительства №468 от 28.07.2006.
    • ведется раздельный учет по операциям длительного цикла и по операциям другого характера, также учет по ним сумм входного НДС по каждой из них.
    • вместе с декларацией по налогу за период, в котором был получен аванс, необходимо представить в ФНС действующий контракт (договор) с покупателем, а также документы, подтверждающие то, что товары производятся по длительному циклу (письмо ФНС РФ № КЕ-4-3/65; НК РФ ст. 154, п.1; ст. 167, п.13).
  • если авансы получены в счету будущих поставок, которые облагаются по ставке 0 процентов (НК РФ ст. 164, п.1).
  • авансы получены в счет поставок товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению по НДС.

Так же не уплачивается НДС с авансов, которые были получены в счет поставок товаров (услуг, работ) и их место реализации не будет являться территория РФ.

Порядок исчисления НДС с полученного аванса

НДС с аванса необходимо исчислить на дату его принятия в соответствии с суммами полученной предоплаты с учетом налога (НК РФ, ст. 154, п.1; ст.167,п.1, пп. 2). Соответственно, в случае приема частичной предоплаты, то налог исчисляется исходя из полученных сумм на соответствующую им дату принятия денежных средств.

Исчисление налога происходит исходя из установленной налоговой ставке (18/118 или 10/110) по каждой отгрузке товара, по которой был перечислен аванс (НК РФ ст. 164 п.4).

В случае перечисления авансового платежа за поставу товаров (услуг, работ) единой суммой при налогообложении по разным ставкам налога, исчисление авансового платежа по НДС может быть затруднено.

Сумма исчисленного НДС с аванса предъявляется продавцом покупателю в выставленной счет-фактуре на аванс не позднее 5 календарных дней с момента поступления денежных средств в счет предоплаты (НК РФ, ст.168, пп. 1,3).

Также к вычету может быть принята сумма уплаченного авансового НДС:

  • продавцом, в случае отгрузки товаров (услуг, работ)(в соответствии с НК РФ ст.171, п.8) или же расторжении договора и возврате суммы авансов (НК РФ ст. 171, п.5).
  • покупателем, в случае перечисления предоплаты в счет будущих поставок товаров (услуг, работ) (согласно НК РФ ст. 171, п.12).

Обращаем внимание!В случае уменьшения стоимости товаров, в счет которого был получен аванс образуется переплата, которая может быть признана предоплатой в счет предстоящей поставки. В этом случае исчисленный продавцом НДС с аванса будет принят им к вычету, на день, когда отгружается новая партия товаров (письмо Минфина №03-07-15/118, доведено до сведения в письме ФНС РФ №ЕД-4-3/15920@ от 24.09.2012).

НДС с полученной предоплаты

При получении частичной оплаты (аванса) в счет предстоящей поставки товаров, облагаемых НДС, продавец обязан исчислить сумму налога (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).

Кроме того, не позднее пяти календарных дней со дня получения авансового платежа компания-поставщик должна:

  • составить счет-фактуру на аванс в двух экземплярах;
  • зарегистрировать счет-фактуру в книге продаж (п. 3, 17 Правил ведения книги продаж);
  • один экземпляр счета-фактуры передать покупателю (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Налоговой базой по НДС при получении от покупателя авансового платежа выступает сумма полученной оплаты с учетом НДС (абз. 2 п. 1 ст. 154 НК РФ).

Сумма налога к уплате в бюджет определяется по расчетной ставке. Ее выбор обусловлен ставкой НДС, которую компания собирается применить при реализации товара, в счет которой получен аванс. Налогоплательщик в настоящее время применяет ставку 18/118 либо 10/110 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Иногда при получении аванса компании неизвестно, какая ставка НДС будет применена к товарам при их отгрузке: 10 или 18 %. В этом случае Минфин рекомендует исчислять НДС по ставке 18/118 (письмо Минфина России от 06.03.2009 № 03-07-15/39).

Если не исчислить НДС с полученной предоплаты, плательщика могут привлечь к ответственности по ст. 122 НК РФ.

Кстати, с точки зрения Минфина, к предоплате приравнивается и задаток (письмо Минфина РФ от 10.04.2017 № 03-07-14/21013). Поэтому, по мнению ведомства, с задатка также необходимо платить налог. Но данная позиция является неоднозначной. Поскольку задаток – это только способ уменьшения коммерческих рисков, он не может признаваться средством платежа до момента заключения основного договора (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Поэтому необходимость обложения НДС суммы задатка по правилам, применяемым к полученным авансам, можно оспорить в суде.

Вычет НДС с предоплаты

На дату отгрузки товаров в счет полученного аванса сумма НДС, исчисленная с полученной от покупателя предоплаты, может быть принята к вычету (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

Авансовый НДС принимается к вычету только в квартале отгрузки товаров. Перенести вычет на следующий налоговый период нельзя (письма Минфина России от 21.07.2015 № 03-07-11/41908, от 17.10.2017 № 03-07-11/67480). Размер авансового вычета по НДС зависит от ставки налога, которая применяется при отгрузке товаров в счет предоплаты (п. 6 ст. 172 НК РФ).

Если стоимость отгруженных товаров с учетом НДС равна сумме полученного ранее аванса или больше нее, вычет заявляют в сумме исчисленного ранее при получении аванса НДС (письмо Минфина от 07.05.2018 № 03-07-11/30585). Если сумма авансового платежа превышает стоимость отгруженных в счет этого аванса товаров с учетом НДС, то вычет можно заявить только в сумме НДС со стоимости отгрузки.

Пример

ООО «Гратис» был получен аванс от покупателя в размере 354 000 руб. (в том числе НДС 54 000 руб.). В следующем месяце компания отгрузила в адрес покупателя товаров на сумму 236 000 руб. (в том числе НДС 36 000 руб.). На дату отгрузки компания вправе принять к вычету НДС с ранее полученного аванса в сумме 36 000 руб.

Вычет НДС в нестандартных ситуациях

На практике налогоплательщик-продавец товара может исчислить сумму НДС с авансового платежа с применением расчетной ставки 18/118. А отгрузка в счет полученного аванса может быть произведена по двум ставкам: 10 и 18 %. В каком размере принять НДС к вычету в периоде отгрузки? И как избежать бессмысленных налоговых потерь?

15 июля 2018 года ООО «Гратис» был получен аванс от покупателя в сумме 236 000 руб. Поскольку общество не располагало информацией о ставках НДС в отношении товаров, планируемых к отгрузке в счет полученного аванса, с суммы аванса был исчислен НДС 36 000 руб. Суммы аванса и НДС были отражены ООО «Гратис» в налоговой декларации за II квартал 2018 года. Налог полностью уплачен в бюджет. 15 сентября 2018 года ООО «Гратис» были отгружены товары в адрес покупателя. Стоимость отгруженных товаров – 236 000 руб., в том числе НДС 10 % – 4 000 руб., 18 % – 29 288 руб. Общая сумма НДС, предъявленного покупателю при отгрузке товара, – 33 288 руб.

В рассмотренном примере сумма НДС, исчисленная с полученного аванса, превышает сумму НДС, которую можно принять к вычету при отгрузке, руководствуясь нормой п. 6 ст. 172 НК РФ. Получается, что налогоплательщик переплатил НДС при получении аванса от покупателя, хотя сумма отгрузки с учетом НДС равна сумме полученного ранее аванса.

Верховный суд в Определении от 21.08.2018 № 310-КГ18-11870 назвал получившуюся при сходных обстоятельствах разницу излишне уплаченным налогом. Спор налогоплательщика с налоговым органом касался суммы налогового вычета с ранее полученного аванса. Налогоплательщик принял к вычету весь авансовый НДС.

Однако инспектор с таким расчетом не согласился. И разрешил принять к вычету только сумму НДС в размере налога, исчисленного со стоимости отгруженных товаров.

Следовательно, компании придется подать уточненную декларацию по НДС за период, в котором была получена предоплата. По итогу у компании возникнет переплата по налогу, которую можно вернуть или зачесть по правилам ст. 78 НК РФ.

НДС с авансов с 01.01.2019

С нового года основная ставка НДС увеличивается до 20 %. Изменения в п. 3 ст. 164 НК РФ внесены Федеральным законом № 303-ФЗ. Новую ставку налога нужно применять в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (выполненных, оказанных), переданных начиная с названной даты.

Никаких переходных положений законодательство не содержит. В связи с этим компании столкнутся с необходимостью урегулировать правоотношения, возникшие до даты увеличения налоговой ставки по НДС.

Например, предоплата за товар, который будет отгружен в 2019 году, поступит на счет поставщика в 2018 году.

В этом случае поставщик с полученной в 2018 году предоплаты исчислит НДС по ставке 18/118. В 2019 году при реализации товара будет применена ставка 20 %. К вычету на дату реализации можно будет принять НДС, исчисленный по старой ставке.

Если в условиях договора о цене применена формулировка: «Стоимость товара – 118 000 рублей, в том числе НДС 18 %», то дополнительная налоговая нагрузка ляжет на продавца.

Если контрагенты определили цену договора без учета НДС, например формулировкой: «Цена товара составляет 100 000 руб. без учета НДС», тогда дополнительное налоговое бремя понесет покупатель. Поскольку сумма НДС при отгрузке составит 20 000 руб., НДС к вычету с ранее полученного аванса – 18 000 руб., а разницу согласно условиям договора оплатит покупатель.

Оставьте комментарий