Аренда муниципального имущества

Содержание

Правила, исключения

Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1). Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.

Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:

  • соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
  • на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
  • передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м2, и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
  • договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.

Обязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса). В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.

Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников. Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними. Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.

Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2.

Как поясняет ФАС, договорное соглашение целевая передача в аренду недвижимости без организации аукционов, конкурсов может иметь факторы нарушения (ФЗ №135/15).

Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов

Законом предусмотрено несколько исключений, когда автономное госучреждение имеет право предоставлять в аренду площади без аукционов.

Арендатор — образовательное, медицинское учреждение

Какие конкретно подразумеваются образовательные, медицинские организации (бюджетные учреждения), указано в разъяснениях ФАС (глава 5-6). В данной ситуации руководствоваться необходимо положениями законодательства отраслевой деятельности.

Согласно ФЗ (статья №2/11) к медучреждениям относятся юрлица в независимости от используемой организационно-правовой формы, предпринимательство которых связано в первую очередь с областью медицины, при наличии соответствующей лицензии. Также медицинскими организациями считаются индивидуальные предприниматели (ИП), деятельность которых связана с медициной.

Краткосрочное арендное соглашение на недвижимость, подписанное не в результате аукционов, на новый период не продлевается без организации торгов. В данном случае действует установленная норма, которая ограничивает период действия данного соглашения на аренду помещения.

Образовательные (бюджетные) учреждения — структуры, основная деятельность которых связана со сферой образования, а также учреждения, занимающиеся непосредственно обучением. К таким организациям согласно ФЗ №273 (статья №2/20) дополнительно относятся ИП, занимающиеся образовательной деятельностью.

Итог: арендовать площадь недвижимого объекта автономной муниципальной организации (госучреждения) без участия в аукционах имеют возможность юридические лица, индивидуальные предприниматели, основная деятельность которых связана со сферой образования или медицины, но при наличии соответствующих лицензий.

Аренда на краткосрочный период

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/11/1) муниципальным организациям, госучреждениям разрешается предоставлять в аренду недвижимые объекты на краткосрочный период без организации конкурсов, аукционов. При этом запрещается предоставление такой услуги одному лицу больше 30 дней календаря, на протяжении 6 месяцев, идущих подряд без организации торгов, конкурсов.

А вот согласно российскому Государственному кодексу (статья №610/3) соглашение на сдачу муниципального имущества (госимущества) в аренду, подписанное на срок, превышающий максимально возможный период, определенный действующим законодательством, считается оформленным на предельный срок.

Это означает, что арендные соглашения на имущественные ценности, закрепленные за муниципалитетом (российским государством) и подписанные на краткосрочный период без проведения аукциона, не продлеваются (ФЗ №135 (статья №17.1/9), ГК (статья №621/2)). Подобная позиция и в Разъяснениях ФАС (глава 10).

Аренда части площади помещения

Ранее уже было отмечено, что возможно предоставление аренды части площади здания (квартиры) без предварительного аукциона, но при соблюдении следующих требований:

  • площадь, передаваемая в аренду, не должна быть больше 20 м2 и 10 процентов площади объекта собственности, к которому она относится.

Как же рассчитать часть площади объекта недвижимости, планируемой для сдачи в аренду? Антимонопольные организации высказали соответствующее мнение в Разъяснениях ФАС (глава 11):

  • при установлении такой доли не нужно брать в учет площади недвижимого объекта, право пользования, владения которыми были переданы до вхождения в силу ФЗ №135 (статья №17.1), на основе прочих исключений, определенных ФЗ №135 (статья №17.1), по итогам торгов.

Арендатор — подрядчик учреждения

Необходимо отдельно отметить такое исключение из правил аренды муниципальной недвижимости (госимущества), которое на АУ не распространяется (как минимум на автономные госучреждения, осуществляющие закупки, полагаясь на ФЗ №223). В данном случае имеется в виду подписание без проведения торгов арендного договорного соглашения с лицом, заключившим контракт с муниципальной (государственной) организацией по итогам аукциона (на конкурсной основе), организованного согласно Федеральному закону №44. При этом предоставленные права были предусмотрены документально проведенными торгами (конкурсом) с целью исполнения обязательств этого контракта (ФЗ №135, статья №17.1/10/1).

Согласно Разъяснениям ФАС (глава 9) гражданско-правовые соглашения, оформленные в пределах ФЗ №223, не считаются муниципальными (государственными) договорами. В связи с этим положения ФЗ №135 (статья №17.1/1/10) не распространяются на подобные случаи. То есть, когда автономное госучреждение, ссылаясь на нормы ФЗ №223, понесло расходы на закупку определенных работ либо услуг, исполнение или предоставление которых предусматривает обязательное присутствие на площади организации подрядчика (например, театр приобрел услуги ремонта, пошива сценических костюмов), предоставить в аренду соответствующие площади возможно исключительно на организованных аукционах.

Важно! В подобных ситуациях, как описана выше, закупка услуг, аукцион на право оформления арендного договорного соглашения — это два самостоятельных процесса.

Пролонгация договора

Действующие арендные договорные соглашения на муниципальную недвижимость (госимущество), имущественные ценности, переданные госоргану в оперативное управление согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9-11) подлежат продлению. В том случае, если физлицо собственные обязанности согласно данному соглашению выполнял подобающе, подписывается контракт на новый период без организации аукциона (если договорным соглашением не предусмотрено прочее и период действия такого контракта не ограничен положениями действующего российского законодательства).

В данной ситуации должны быть выполнены два обязательных условия:

  • минимальный период переоформления арендного договорного соглашения должен быть от 3 лет (возможен меньший период, но исключительно при написании арендатором соответствующего заявления);
  • размер платы, на основании которого ведется учет доходов за аренду помещения, определяется по итогам оценки недвижимости в соответствии с рыночными расценками.

В случае соблюдения всех условий, арендодатель в лице автономного госучреждения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/10) не имеет права отказать в пролонгации договорного соглашения арендатору.

Отказ возможен в случае наличия у физлица долгов на момент завершения контракта аренды или если есть решение распоряжения соответствующей недвижимости в прочем порядке.

Антимонопольная организация сделала на основании этого следующие выводы:

  • Так как есть возможность арендатору не предоставлять пролонгацию арендного договорного соглашения на основании принятия нового решения по порядку распоряжения недвижимостью, арендодателю нужно получить согласие от владельца соответствующей недвижимости на перезаключение контракта аренды.
  • Проводка пролонгации арендного соглашения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9) может выполняться неограниченное число раз согласно аналогичным основаниям. При этом важно соблюдение требований при каждой новой пролонгации документа.

Субаренда

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/1/16) возможно предоставление в субаренду муниципального имущества (госимущества) без аукциона в таких случаях:

  • право на подписание арендного соглашения арендатору предоставлено на основе муниципального (государственного) соглашения;
  • госучреждение заключило арендный контракт по итогам аукциона, на основании несостоявшегося аукциона.

При соблюдении этих требований предоставляться в субаренду может недвижимость любой площади (ФЗ №135 в данном плане не предусматривает каких-либо ограничений). В противоположной ситуации соответствующие площади предоставляются в субаренду на общих основаниях, определенных ФЗ №135 (статья №17.1) с организацией аукциона, без него, но уже по другим исключениям.

В настоящее время Росимуществом проводятся мероприятия, направленные на оптимизацию договорных отношений с арендаторами, в части исключения (минимизации) практики продления договоров аренды федерального недвижимого имущества на неопределенный срок в отношении федерального недвижимого имущества, закрепленного за организациями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, и имущества, составляющего казну Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление Пленума ВАС РФ) в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон), договор аренды в отношении государственного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 4.2 постановления Пленума ВАС РФ, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 Закона, стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Необходимо отметить, что согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Пунктом 8 статьи 448 ГК РФ определено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. Также необходимо учитывать, что подпунктом 3 пункта 40 и подпунктом 3 пункта 114 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67, установлено, что конкурсная документация и документация об аукционе должны содержать порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

Таким образом, при заключении договора аренды на новый срок в порядке реализации части 9 статьи 17.1 Закона в целях исключения предоставления арендатору необоснованного конкурентного преимущества в условиях заключаемого договора необходимо предусматривать невозможность изменения арендной ставки по договору в сторону понижения.

В то же время, с учетом пункта 5 представления Счетной палаты Российской Федерации от 26.11.2012 № ПР 03-254/03-01, при заключении договоров аренды федерального недвижимого имущества целесообразно включать в договор аренды условие о возможности ежегодного пересмотра арендной платы по инициативе арендодателя на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества. Также Росимущество считает целесообразным включение в договор аренды условий о возможности изменения (индексации) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке ежегодно (но не чаще одного раза в год).

С учетом изложенного, в целях приведения в соответствие с законодательством Российской Федерации договоров аренды предприятиям и территориальным управлениям Росимущества необходимо при заключении договоров аренды (согласовании заключения договора аренды, а также решений о согласовании заключения договоров аренды в соответствии с требованиями норм постановления Правительства Российской Федерации от 26.07.2010 № 537) в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона, предусматривать:

— применение условий заключаемого договора к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок;

— условие о невозможности изменения арендной ставки по договору в сторону понижения в течение всего срока его действия;

— условие о возможности ежегодного пересмотра арендной платы по инициативе арендодателя на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества;

— условие о возможности изменения (индексации) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке ежегодно (но не чаще одного раза в год).

Федеральным органам исполнительной власти также рекомендуется применять вышеуказанные условия при принятии решений о согласовании заключения договоров аренды в соответствии с требованиями норм постановления Правительства Российской Федерации от 26.07.2010 № 537.

Д.В. Пристансков

Торги при заключении договоров аренды недвижимого имущества

После внесения изменений в Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (далее — Постановление N 685) заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе, то есть посредством торгов. В отношении федерального имущества это императивная (категорическая) норма — норма, которая имеет принудительный характер и действует на участников правоотношений независимо от их воли. В отношении государственного имущества субъектов РФ и муниципального имущества подобного однозначно сказать нельзя, поскольку в гражданском законодательстве отсутствует требование о заключении договора аренды указанного имущества исключительно на торгах. Гражданский кодекс право распоряжения государственным и муниципальным имуществом, в том числе закрепленным в оперативное управление за бюджетными учреждениями, условием о конкурсе не ограничивает. Отсюда решение о проведении (непроведении) торгов при сдаче имущества в аренду принимают собственники имущества — органы государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления. Так, согласно Постановлению Правительства г. Москвы от 23.09.2008 N 863-ПП передача в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности субъекта РФ — г. Москвы, осуществляется по результатам проведения аукционов и конкурсов.

Кроме того, об обязанности проводить конкурс или аукцион на право заключения договоров аренды и безвозмездного пользования в отношении государственного имущества, закрепленного на праве оперативного управления за бюджетными учреждениями, которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, говорится в п. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Федеральный закон N 135-ФЗ) <1>. Здесь же приведен перечень исключений из этого правила. К ним относятся:

  1. предоставление указанных прав на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента РФ, решений Правительства РФ, решений суда, вступивших в законную силу;
  2. передача религиозным организациям в безвозмездное пользование культовых зданий и сооружений и иного имущества религиозного назначения;
  3. предоставление указанных прав на это имущество государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, ЦБ РФ;
  4. предоставление указанных прав на срок не более чем 30 календарных дней (предоставление указанных прав одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).

<1> Статья 17.1 указанного Закона введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», начало действия статьи — 02.07.2008. С 11.11.2008 по настоящее время п. 3 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ действует в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции». Данный материал представлен с учетом последних изменений.

Вопрос: Являются ли отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, предметом регулирования Федерального закона РФ от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее — Федеральный Закон N 94-ФЗ)?

На этот вопрос ответило Минэкономразвития в Письме от 02.10.2007 N 14902-АП/Д04 (Письмо доведено до учреждений образования Письмами Рособразования от 22.10.2007 N 13342/16-03-09, от 21.11.2007 N 16-55-438ин/02-12). Основываясь на анализе норм Федерального закона N 94-ФЗ и Гражданского кодекса, Минэкономразвития пришло к выводу, что к отношениям, связанным с арендой недвижимого имущества, не применяются нормы Федерального закона N 94-ФЗ.

Вопрос: Каким нормативным документом пользоваться при проведении конкурса на заключение договора аренды недвижимого государственного имущества?

В соответствии с п. 4 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды и безвозмездного пользования государственным имуществом и перечень случаев заключения указанных договоров путем проведения торгов в форме конкурса и аукциона устанавливаются Правительством РФ. Однако до сих пор такой порядок не утвержден.

Есть в юриспруденции такое понятие, как аналогия закона. Это способ восполнения пробела в законодательстве, когда правоприменительный орган выносит решение на основе правовой нормы, рассчитанной на сходные случаи. Применяется в гражданском праве при наличии следующих необходимых условий: а) отношения, по поводу которых возник спор, не урегулированы непосредственно нормами права или договором сторон; б) имеется законодательный акт, который регулирует сходные отношения и потому может быть применен к спорному случаю (Большой юридический словарь. 3-е изд., доп. и перераб. / Под ред. проф. А.Я. Сухарева).

Так был восполнен пробел в законодательстве по вопросам проведения торгов в отношении права заключения договора аренды государственного имущества. В соответствии с п. 3 ст. 53 Федерального закона N 135-ФЗ до установления указанного порядка конкурсы на право заключения договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (далее — Федеральный закон N 115-ФЗ), а аукционы — Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Федеральный закон N 178-ФЗ).

До 1 июля 2010 г. разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, заключенных до 1 июля 2008 г. с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в п. 3 ст. 14 Федерального закона N 209-ФЗ <2>, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2010 г.

<2> В п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» говорится о субъектах малого и среднего предпринимательства:

  1. являющихся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
  2. являющихся участниками соглашений о разделе продукции;
  3. осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
  4. являющихся в порядке, установленном законодательством РФ о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами РФ, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами РФ.

Конкурс на право заключения договора аренды

Как указывалось выше, порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды государственного имущества, закрепленного на праве оперативного управления за бюджетными учреждениями, аналогичен порядку проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения, определенному гл. 3 Федерального закона N 115-ФЗ. При применении данного Закона положения о проведении конкурса на право заключения концессионного соглашения придется адаптировать к проведению конкурса на заключение договора аренды. То есть там, где в Федеральном законе N 115-ФЗ говорится о концеденте, следует иметь в виду арендодателя — собственника имущества, требования к концессионеру воспринимать как требования к арендатору, а само концессионное соглашение рассматривать как договор о сдаче имущества в аренду.

Положения Федерального закона N 115-ФЗ о проведении конкурса требуют детального рассмотрения, что не представляется возможным в рамках данной статьи. Скажем только, что согласно ст. 21 Федерального закона N 115-ФЗ конкурс на право заключения концессионного соглашения (а в нашем случае — на право заключения договора аренды) может быть открытым (заявки на участие в конкурсе могут представлять любые лица) или закрытым (заявки на участие в конкурсе могут представлять лица, которым направлены приглашения принять участие в таком конкурсе в соответствии с решением о предоставлении имущества в аренду). Сразу следует оговориться, что случаи проведения закрытого конкурса в отношении заключения договора аренды навряд ли возможны, так как закрытый конкурс по правилам указанного выше Закона проводится в отношении объекта, сведения о котором составляют государственную тайну, а также объекта, имеющего стратегическое значение для обеспечения обороноспособности и безопасности государства. Едва ли такие объекты будут сдавать в аренду.

При проведении открытого конкурса сведения и протоколы конкурсной комиссии подлежат размещению на официальном сайте арендодателя в сети Интернет. В случае если у муниципального образования нет официального сайта в сети Интернет, сведения размещаются на официальном сайте субъекта РФ, в границах которого расположено муниципальное образование. Размещение осуществляется без взимания платы с муниципального образования.

Аукцион на право заключения договора аренды

Федеральный закон N 178-ФЗ не содержит положений о проведении аукциона на право заключения договора аренды государственного (муниципального) имущества. По мнению автора, нормы ст. ст. 15, 16, 18 указанного Закона, в которых речь идет о продаже государственного или муниципального имущества на аукционе, вполне применимы к продаже права на заключение договора аренды. Поэтому автор предлагает рассмотреть положения этих статей с точки зрения применения их при проведении аукциона на право заключения договора аренды. Но прежде условимся, что в роли покупателей у нас будут выступать арендаторы, а словосочетание «продажа государственного и муниципального имущества» будем читать как «продажа права на аренду государственного и муниципального имущества».

Прежде всего следует сказать, что информационное сообщение о продаже права на аренду государственного или муниципального имущества должно быть опубликовано в СМИ, определенных Правительством РФ, федеральным органом исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Указанное сообщение должно быть опубликовано не менее чем за 30 дней до дня продажи права аренды. В информационном сообщении указываются следующие сведения:

  • наименование имущества и иные данные, позволяющие его индивидуализировать (характеристика имущества);
  • начальная цена;
  • форма подачи предложений о цене;
  • условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов;
  • порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок (предложений);
  • исчерпывающий перечень представляемых арендаторами документов и требования к их оформлению;
  • срок заключения договора аренды имущества;
  • порядок ознакомления арендаторов с иной информацией, в том числе с актом инвентаризации, условиями договора аренды имущества;
  • ограничения участия отдельных категорий физических и юридических лиц;
  • иные указанные в Федеральном законе N 178-ФЗ сведения, а также сведения, перечень которых устанавливается соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления;
  • порядок определения победителей;
  • размер, срок и порядок внесения задатка, необходимые реквизиты счетов;
  • место и срок подведения итогов.

Претенденты (арендаторы) представляют следующие документы:

  • заявку;
  • нотариально заверенные копии учредительных документов;
  • решение в письменной форме соответствующего органа управления о приобретении права на аренду имущества (если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством государства, в котором зарегистрирован претендент);
  • сведения о доле Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования в уставном капитале юридического лица;
  • иные документы, требование к представлению которых может быть установлено федеральным законом;
  • опись представленных документов.

Внимание! Обязанность доказать свое право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества возлагается на претендента. В случае если впоследствии будет установлено, что арендатор не имел такого права, соответствующая сделка признается ничтожной (п. 3 ст. 16 Федерального закона N 178-ФЗ).

Заявки на участие в аукционе принимаются в течение 25 дней.

Для сдачи в аренду на аукцион выставляется государственное или муниципальное имущество в случае, если его арендаторы не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право на заключение договора аренды принадлежит арендатору, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое право.

Аукцион является открытым по составу участников. Форма подачи предложений о цене может быть как открытая (предложения о цене заявляются открыто в ходе проведения торгов), так и закрытая (предложения о цене подаются в запечатанных конвертах).

Внимание! Аукцион, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся (ст. 18 Федерального закона N 178-ФЗ).

При закрытой форме подачи предложений в случае равенства двух и более предложений о цене победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше других заявок.

При открытой форме подачи предложений в информационном сообщении указывается величина повышения начальной цены («шаг аукциона»).

Для участия в аукционе устанавливается задаток в размере 20% начальной цены, указанной в информационном сообщении.

При закрытой форме подачи предложений о цене они подаются в день подведения итогов аукциона. По желанию претендента запечатанный конверт с предложением о цене может быть подан при подаче заявки.

Претендент не допускается к участию в аукционе по следующим основаниям:

  • представленные документы не подтверждают право претендента быть арендатором в соответствии с законодательством РФ;
  • представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении, или оформление документов не соответствует законодательству РФ;
  • заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий (в соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона N 178-ФЗ в случае подачи заявки представителем претендента предъявляется надлежащим образом оформленная доверенность);
  • не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счета, указанные в информационном сообщении.

Внимание! Перечень оснований отказа претенденту в участии в аукционе является исчерпывающим (п. 8 ст. 18 Федерального закона N 178-ФЗ).

До признания претендента участником аукциона он имеет право отозвать зарегистрированную заявку, уведомляя комиссию в письменной форме. В случае отзыва заявки до даты окончания приема заявок задаток подлежит возврату в срок не позднее чем 5 дней со дня поступления уведомления об отзыве. В случае отзыва заявки позднее даты окончания приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона, то есть в течение 5 дней с даты подведения итогов аукциона.

Уведомление о победе на аукционе выдается победителю или его полномочному представителю под расписку либо высылается ему по почте заказным письмом в течение 5 дней с даты подведения итогов аукциона. Договор с победителем аукциона заключается в течение 5 дней с даты подведения итогов.

При уклонении или отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора аренды имущества задаток ему не возвращается и он утрачивает право на заключение указанного договора.

Экспертная оценка последствий передачи имущества в аренду

Учреждениям образования также следует иметь в виду, что заключению договора аренды государственного имущества должна предшествовать экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей. Это требование установлено п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации». Приказом Рособразования от 04.07.2006 N 612 (далее — Приказ N 612) утверждено Положение о порядке согласования экспертной оценки последствий передачи в аренду объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности и закрепленных на праве оперативного управления за образовательными учреждениями.

В целях согласования экспертной оценки учреждение должно представить в Рособразование следующие документы:

  1. сопроводительное письмо с приведением в табличной форме следующих данных:

Общая площадь

помещений,

закрепленных за

образовательным

учреждением

(кв. м)

Площади помещений,

переданных в аренду по

заключенным договорам

(кв. м)

Площади помещений,

планируемых к

передаче в

аренду (кв. м)

Учебные

Социального

назначения

Прочие

Приведенный контингент

обучающихся (чел.)

  1. проект экспертной оценки в трех экземплярах на одной странице согласно образцу в Приложении 2 к Приказу N 612;
  2. копии правоустанавливающих документов на объекты федерального недвижимого имущества, планируемого к передаче в аренду (в случае передачи помещений в аренду на срок свыше одного года);
  3. копию выписки из реестра федерального имущества;
  4. документы технического учета (БТИ) (поэтажный план и экспликацию) с точным указанием помещений, предлагаемых образовательным учреждением к передаче в аренду.

Приложение N 2

СОГЛАСОВАНО

Заместитель руководителя

Федерального агентства по образованию

«__» _______________ 200_ г.

ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА

последствий договора аренды для обеспечения образования,

воспитания, развития, социальной защиты и социального

обслуживания детей

Экспертная комиссия образовательного учреждения в составе:

председателя комиссии — руководителя или заместителя руководителя образовательного учреждения

членов комиссии:

секретаря комиссии

представителей общественных организаций

сотрудников и (или) студентов образовательного учреждения

юриста

в соответствии с п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» составила настоящее заключение об оценке последствий сдачи в аренду помещений, находящихся в оперативном управлении… (наименование образовательного учреждения), для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей.

Объект аренды:

здания, сооружения, помещения: учебные, учебно-производственные, нежилые помещения в общежитиях, спортивные и др., с точным указанием назначения объекта недвижимости и адреса согласно документам БТИ.

Примечание. Здесь следует указывать назначение здания или строения, помещения в котором передаются в аренду (например, учебный корпус, общежитие, ангар), адрес указанного объекта недвижимости, номера помещений согласно документам технического учета (БТИ), передаваемых в аренду (например, 3-й этаж, помещение N 1, комнаты N 1, 2, 3).

Балансодержатель:

полное наименование образовательного учреждения.

Цель аренды:

торговля канцтоварами, ксерокопирование, реализация учебной литературы, организация учебного процесса, общественного питания и др. цели.

Примечание. Цель аренды должна быть сопоставима с назначением помещения, определенным документами технического учета (БТИ). Например, если в аренду передается помещение, предназначенное согласно документам технического учета (БТИ) для кухни, моечной, столовой, то целью аренды может быть только организация общественного питания.

Срок договора аренды:

с даты заключения договора на… (11 месяцев, 5 лет и т.д.).

Примечание. Реквизит, обязательный к заполнению. Началом срока может быть указана дата подписания договора или дата государственной регистрации, если договор заключается на срок более 1 года (ст. 651 ГК РФ).

Время использования объекта:

круглосуточное (почасовое, с указанием конкретного времени использования, например с 18.00 до 20.00, и количества часов в день, неделю или месяц).

Примечание. Если арендатор использует помещение только несколько часов в день, а в остальное время помещение используется арендодателем, то указывается «почасовое» и количество часов в неделю (месяц). Если помещение используется только арендатором, указывается «круглосуточно».

По результатам оценки комиссия установила:

деятельность арендатора не будет оказывать отрицательного влияния на учебно-воспитательный процесс и безопасность обучающихся.

Вывод: сдача в аренду помещений общей площадью ____ кв. м возможна.

Подписи членов комиссии (с расшифровкой фамилий):

Председатель комиссии:

Члены комиссии:

М.П.

По результатам рассмотрения представленных образовательным учреждением документов Рособразование вправе принять одно из следующих решений:

  1. о согласовании экспертной оценки. В этом случае Рособразование направляет согласованную экспертную оценку образовательному учреждению;
  2. об отказе в согласовании экспертной оценки.

В согласовании экспертной оценки может быть отказано в следующих случаях:

  • при непредставлении или представлении не в полном объеме документов (копий документов);
  • при представлении экспертной оценки после объявления или проведения конкурса на право заключения договора аренды;
  • если документы не соответствуют установленным требованиям либо содержат противоречивые сведения и (или) имеют исправления;
  • если заключение договора аренды приведет к нарушению прав и законных интересов детей;
  • если планируемое целевое использование помещения не соответствует назначению помещения, указанному в документах технического учета (БТИ).

Нормами действующего законодательства запрещено сдавать в аренду объекты недвижимости образовательных учреждений для целей распространения и рекламы алкогольной и табачной продукции, осуществления деятельности политических, общественно-политических и религиозных движений и организаций (объединений). Кроме того, запрещается использование жилых помещений в общежитиях под офис и на другие цели, не относящиеся к прямому назначению этих помещений, а также передача в аренду фасада и крыши зданий. Нельзя сдавать в аренду помещения для ведения незарегистрированной индивидуальной трудовой педагогической деятельности.

Стартовый размер арендной платы

Передача имущества в аренду должна осуществляться на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта (п. 3 Постановления N 685). Это означает, что до заключения договора об аренде имущества необходимо проведение оценки передаваемого имущества независимым оценщиком. При этом должна быть проведена экспертиза отчета об оценке. Кто правомочен проводить экспертизу?

В Письме от 22.12.2008 N 16-2093/02-06 Рособразование, ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ <3>, указало, что распоряжение имуществом путем передачи его в арендное пользование осуществляется с согласия собственника. В соответствии с п. 5.11 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом <4> в целях представления имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации оценку имущества организует Росимущество. Этот же орган определяет условия договоров о проведении оценки федерального имущества. Таким образом, для проверки соблюдения оценщиком требований законодательства РФ об оценочной деятельности экспертизу отчета об оценке проводит Росимущество или его территориальный орган.

<3> Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации».
<4> Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 N 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом».

Л.Максимова

Главный редактор журнала

«Бюджетные организации:

бухгалтерский учет

и налогообложение»

Предоставление муниципального имущества в аренду – правовое регулирование

Предоставление муниципального имущества в аренду регулируется большим количеством нормативных правовых актов. Среди всей нормативной базы, прежде всего, необходимо выделить Гражданский кодекс РФ (далее – «ГК РФ»), который и дает определение муниципальной собственности.

В соответствие с п. 1 ст. 215 ГК РФ муниципальным является имущество, которое принадлежит на праве собственности городским и сельским поселениям и иным муниципальным образованиям.

Права собственника в отношении такого имущества осуществляют органы местного самоуправления.

Среди федеральных законов, регулирующих вопросы аренды муниципального имущества, следует выделить Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – «ФЗ № 135»).

В зависимости от вида имущества, принадлежащего муниципальным образованиям, порядок предоставления в аренду такого имущества регламентируется в отношении:

  • Земельных участков – Земельным кодексом РФ;
  • Земель лесного фонда – Лесным кодексом РФ;
  • Водных объектов – Водным кодексом РФ.

Большая сфера арендных отношений регламентируется правовыми актами Федеральной антимонопольной службы (далее – «ФАС»), например, Приказ ФАС от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов…» (далее – «Приказ ФАС № 67»).

Законодательство в области аренды муниципального имущества является достаточно объемным и в правовые акты постоянно вносятся изменения.

Сдача в аренду муниципального имущества – способы и формы

Сдача в аренду муниципального имущества возможна путем заключения договора аренда.

Законодательством предусмотрены следующие способы получения во владение и пользование муниципального имущества:

  1. Право заключить договор аренды можно путем проведения торгов. При этом торги могут проводиться в форме аукционов или конкурсов. Особое регулирование распространяется на проведение торгов в форме конкурса.
  2. В соответствие с п. 3 Приказа ФАС № 67 организовывать торги в форме конкурса, можно только в отношении определенного имущества, исчерпывающий перечень которого закреплен в Приложение № 2 Приказа ФАС № 67.
    К такому имуществу, например, относятся объекты железнодорожного транспорта, морские и речные порты, гидротехнические сооружения, метрополитен и иные. При этом, важно отметить, что по решению организатора, в отношении такого имущества торги можно провести и в форме аукциона. Такое положение указано в п. 26 Разъяснений ФАС России по применению ст. 17.1 ФЗ № 135 (далее – «Разъяснения ФАС»), которые являются приложением к Письму ФАС России от 04.09.2013 № АЦ/34611/13.

    Риски! Если торги в форме конкурса будут проведены в отношении имущества, которое не указано в Приложении № 2 Приказа ФАС № 67, это будет являться нарушением ФЗ № 135 и основанием для признания таких торгов и заключенных в результате них сделок недействительными.

  3. Аренда муниципального имущества без торгов – способ заключения договора аренды муниципального имущества, установленный в порядке исключения ч. 1 ч. 3, ч. 9 ст. 17.1 ФЗ № 135.

Порядок и особенности каждого из способов получения муниципального имущества в аренду рассмотрим далее.

Заключение договора аренды муниципального имущества без торгов

Основания заключение договора аренды муниципального имущества без торгов указаны в п. 1 ст. 17.1 ФЗ № 135, к которым, например, относятся предоставление прав аренды на имущество:

  • государственным и муниципальным учреждениям;
  • Некоммерческим организациям;
  • Государственным органам, Центральному банку РФ.

Перечень оснований, по которым имущество передается без проведения торгов, является исчерпывающим.

Обратите внимание! Заключить договор аренды без проведения торгов по основаниям, указанным в п. 1 ст. 17.1 ФЗ № 135 можно только в отношении определенного муниципального имущества, а именно:

Важно отметить, что согласно п. 1 Разъяснений ФАС, по указанным основаниям заинтересованным лицам не предоставлено право в безусловном порядке требовать заключения договора аренды и соответственно такая обязанность не наложена на правообладателя.

Если на заключение договора аренды без проведения торгов в отношении одного и тоже объекта претендует несколько заявителей, то правообладатель вправе в отношении такого имущества организовать торги. И такие действия не будут нарушать права заинтересованных лиц.

Еще одним основанием заключения договора аренды без проведения торгов является заключение договора аренды на новый срок. При этом договоры, срок действия которых истек, могли быть заключены как по результатам торгов, так и без их проведения.

При этом, чтобы можно было заключить договор на новый срок без торгов необходимо одновременное соблюдение двух условий:

Рекомендуем! В случае, если арендатор получил отказ в перезаключении договора аренды без торгов на новый срок, а правообладатель заключил в течение года такой договор с другим лицом, арендатор может в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей третьего лица, а также возмещения убытков.

Заключение договора аренды муниципального имущества без торгов: таблица

Основания и условия для заключения договора аренды без торгов представлены в таблице ниже.

Основания заключения договора аренды муниципального имущества без торгов

Условия для заключения договора аренды муниципального имущества без торгов

Основания для заключения договора аренды, указанные п. 1. ст. 17.1 ФЗ № 135

Договор аренды заключается только в отношении следующего имущества:

1. государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;

2. государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

3. государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

Договор аренды не может быть заключен в отношении имущества, распоряжение которым осуществляется на основании:

1. Земельного кодекса РФ;

2. Лесного кодека РФ;

3. Водного кодекса РФ;

4.Законодательством РФ о недрах;

5. Законодательством РФ о концессионных соглашениях;

6. Законодательством РФ о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.

Заключение договора аренды с арендатором по истечении срока предыдущего договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения

1. Арендатор должен был исполнять свои обязательства по истекшему договору надлежащим образом;

2. Срок договора аренды не ограничен;

3. Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ;

4. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора;

5. у арендатора должна отсутствовать задолженность по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Аукцион на право аренды муниципального имущества: порядок проведения

Порядок проведения торгов по аренде муниципального имущества в форме аукциона утвержден Приказом ФАС № 67. Рассмотрим этапы проведения аукциона:

  1. Размещение извещения об аукционе и документации на официальном сайте торгов.

    Согласно п. 103 Приказа ФАС № 67 извещение должно быть размещено не позднее, чем за 20 дней до дня окончания подачи заявок.

  2. Подача заявок на участие в аукционе. Перечень сведений, которые должны быть указаны в заявке, закреплен п. 121 Приказа ФАС № 67. Заявки регистрируются организатором аукциона.
  3. Рассмотрение заявок на участие в аукционе. Заявки рассматриваются в срок не более 10 дней, и в случае соответствия заявки требованиям заявитель допускается к участию в аукционе.

    Риски! Если заявитель подаст две и более заявки, то все они рассматриваются и подлежат возврату заявителю.

  4. Проведение аукциона. Аукцион по аренде муниципального имущества проводится путем повышения начальной цены договора на шаг аукциона, который составляет 5 % от начальной цены. Победителем аукциона является лицо, которое предложило наиболее высокую цену, с которым и заключается договор. Подробнее о заключении договора по итогам аукциона можно прочитать в статье «Проведение аукциона на право заключения договора аренды».

Типовой договор аренды муниципального имущества

Типовые договоры аренды муниципального имущества утверждаются в каждом муниципальном образовании и, как правило, входят в конкурсную документацию при проведении торгов. Некоторые типовые договоры разработаны различными министерствами и ведомствами. Например, форма договора аренды недвижимого муниципального имущества, находящегося на территории особой экономической зоны утверждена Приказом Минэкономразвития России от 12.4.2006 № 95. Формы типовых договоров аренды лесных участков утверждены Приказом Минприроды России от 20.12.2017 № 693 «Об утверждении типовых договоров аренды ленных участков».

Условия договора аренды типового имущества разрабатываются с учетом требований законодательства, касающихся аренды муниципального имущества, например, условия о пролонгации договора, изменения стоимости арендной платы и других условий.

***

Таким образом, заключение договора аренды муниципального имущества возможно путем проведения торгов и в случаях, установленных законом, без проведения таковых. Аренда муниципального имущества на торгах осуществляется в форме конкурса или аукциона, по результатам которых определяется победитель, с которым заключается договор аренды.

Оставьте комментарий