Аренда жилья для сотрудника

Страховые взносы начисляются на выплаты в пользу работников, производимые в рамках трудовых правоотношений. Исключение – выплаты, перечисленные в статье 422 НК РФ. В частности, это установленные законодательством Российской Федерации компенсационные выплаты, связанные с выполнением физлицом трудовых обязанностей, в том числе в связи с переездом работника по предварительной договоренности с работодателем на работу в другую местность.

А есть ли среди них расходы на аренду жилья?

Объект обложения страховыми взносами

Доходы, начисленные работникам организации в виде выплат и вознаграждений в рамках трудовых отношений и по гражданско-правовым договорам, облагают страховыми взносами (п. 1 ст. 420 НК РФ).

Начисляют страховые взносы, в частности, со следующих выплат и вознаграждений:

  • зарплата;
  • надбавки и доплаты, например, за выслугу лет, стаж работы, совмещение профессий и т. д.;
  • премии и вознаграждения, в том числе начисленные уволенным сотрудникам за периоды, когда они работали в компании;
  • компенсации за неиспользованный отпуск, как связанные, так и не связанные с увольнением;
  • сверхнормативные выходные пособия;
  • сверхнормативные выплаты на период трудоустройства;
  • сверхнормативные компенсации руководителю, его заместителю и главному бухгалтеру при увольнении.

При этом имеются в виду гражданско-правовые договоры, заключенные с физическими лицами, которые не являются индивидуальными предпринимателями. Это могут быть договоры на выполнение работ, оказание услуг, а также лицензионные договоры, договоры авторского заказа и прочие, связанные с интеллектуальной собственностью.

Объект обложения страховыми взносами не возникает, если (п. 4 ст. 420 НК РФ):

  • предметом договора являются имущественные права (аренда, дарение);
  • получена материальная выгода по льготному займу;
  • получены дивиденды акционером (участником).

Какие выплаты не облагают взносами

Перечень не облагаемых страховыми взносами выплат дан в статье 422 НК РФ. Этот список закрытый. И его «закрытость” является главным аргументом чиновников к тому, что та или иная конкретная выплата должна облагаться страховыми взносами, если ее нет в перечне.

Эта позиция жесткая, но именно ее занимают чиновники, утвердительно отвечая на вопросы о начислении страховых взносов на конкретные выплаты, несмотря на их явный социальный характер.

Так, не облагаются страховыми взносами все виды компенсационных выплат (подп. 2 п. 1 ст. 422 НК РФ). Главным условием их освобождения от страховых взносов является то, что все они должны быть установлены федеральным законодательством, законами субъектов РФ, решениями представительных органов местного самоуправления и выплачены в пределах норм. Значит, все выплаты компенсационного характера, превышающие государственную норму, или установленные коллективным или трудовым договором, страховыми взносами облагаются. Это относится в полной мере и к оплате стоимости жилья для иногороднего сотрудника. Несмотря на то, что их, как правило, называют «компенсационными”, таковыми они не являются.

Расходы на оплату жилья ТК РФ не предусматривает

Конкретные виды расходов, связанных с переездом работника в другую местность, определены в статье 169 ТК РФ. Работодатель обязан возместить расходы, понесенные работником, по предварительно согласованному переезду работника, членов его семьи и провозу имущества, а также по обустройству на новом месте жительства.

А вот компенсацию затрат на аренду жилья статья 169 ТК РФ не предусматривает. Поэтому, вне зависимости от того, была ли договоренность о переезде работника из другого региона, суммы возмещения ему расходов по найму жилья облагаются страховыми взносами.

Комментируемым письмом направлено для сведения и использования в работе территориальным налоговым органам письмо Минфина России от 06.03.2019 № 03-15-07/14672 на эту тему.

Спорная позиция

Заметим, что суды в отношении таких выплат выражают чаще всего противоположное мнение.

Компенсации расходов на аренду жилья, предусмотренные коллективным договором или локальным нормативным актом организации, носят социальный характер. Несмотря на то, что такие компенсации производятся в связи с наличием трудовых отношений, эти выплаты не обладают признаками заработной платы в смысле статьи 129 ТК РФ. Они не являются вознаграждением за труд, не относятся к стимулирующим выплатам, не зависят от квалификации работника.

Значит, они не должны облагаться страховыми взносами. Так высказывался даже Верховный суд. Есть Определение Верховного суда РФ от 16.09.2015 № 304-КГ15-5008. Но оно вынесено еще до перевода страховых взносов под администрирование налоговых органов. А такую «устаревшую” практику налоговики во внимание принимать не любят. Но есть и совсем свежее – от 21.03.2019 № 306-ЭС19-1713. Вот на него и можно будет ссылаться, если компания захочет поспорить с инспекцией по вопросу обложения страховыми взносами компенсации расходов по найму жилых помещений работникам на основе локального нормативного акта.

Эксперт «НА” А.Е. Борисов

По мнению Минфина России при оплате аренды жилья работнику, у него возникает «натуральный» доход, а значит, компания должна исчислить и уплатить с него НДФЛ и страховые взносы. Так ли это на самом деле?

Чиновники приводят стандартные аргументы (письмо Минфина России от 17.07.2015 № 03-08-05/41253). При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ). К доходам в натуральной форме относится оплата организацией или предпринимателем товаров, работ, услуг (в т.ч. коммунальных) в интересах физлица (подп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ). Таким образом, оплата аренды квартиры, в которой проживает иногородний сотрудник, является его доходом, полученным в натуральной форме. Следовательно, работодатель, который в этом случае признается налоговым агентом, должен включить суммы оплаты аренды жилья в доход работника, облагаемый НДФЛ.

Подобные разъяснения Минфин России давал и ранее (письма Минфина России от 19.09.2014 № 03-04-06/46997, от 22.10.2013 № 03-04-06/44206, от 30.09.2013 № 03-03-06/1/40369). При этом выводы чиновников касаются ситуаций как с предоставлением жилья сотрудникам, так и с возмещением им расходов на проживание. Разница в том, что в первом случае договор аренды с арендодателем заключает сама компания, и она же оплачивает напрямую арендодателю сумму аренды. А во втором случае сотрудник сам подыскивает себе квартиру, сам заключает договор аренды с арендодателем и сам же ее оплачивает, а затем уже компания-работодатель возмещает понесенные им на аренду жилья расходы (либо сразу выплачивает ему предполагаемую сумму компенсации за аренду).

НДФЛ с аренды жилья работнику не удерживают

Позицию Минфина России нельзя назвать бесспорной. Дело в том, что оплата аренды жилья работников из других городов непосредственно связана с выполнением ими своих трудовых обязанностей и имеет компенсационный характер. Следовательно, оплата аренды жилья не должна включаться в налоговую базу по НДФЛ. И арбитражные суды с таким аргументом соглашаются. Например, в одном из постановлений (пост. ФАС ВСО от 11.09.2013 № Ф02-4189/13) был сделан акцент на статью 169 ТК РФ, в которой прописана обязанность работодателя обеспечить возмещение работнику расходов по обустройству на новом месте жительства в случае переезда на работу в другую местность. Суд признал оплату аренды жилья работника обустройством на новом месте жительства (с учетом того, что порядок этих выплат определяется именно в трудовом договоре) и, ссылаясь на норму НК РФ (п. 3 ст. 217 НК РФ), освобождающую от НДФЛ выплаты компенсационного характера, установленные законодательством РФ, принял сторону налогоплательщика.

В другом деле (пост. ФАС УО от 08.06.2012 № Ф09-3304/12) решающим аргументом послужило то, что произведенные обществом выплаты арендодателям жилых помещений связаны с исполнением иногородними сотрудниками своих должностных обязанностей. Иначе говоря, сотрудник не мог бы исполнять свою работу, если бы жил в другом месте. Поэтому оплата аренды жилья работника произведена прежде всего в интересах работодателя.

Это далеко не полный перечень судебных решений, вынесенных в пользу налогоплательщиков. Есть и другие (пост. ФАС ДВО от 25.01.2013 № Ф03-5923/12, ФАС ЗСО от 02.09.2011 № Ф04-4186/11, ФАС МО от 21.03.2011 № Ф05-1300/2011), поэтому, если компания готова судиться, она может не начислять НДФЛ с жилищных расходов.

Момент исчисления НДФЛ с оплаты аренды жилья

У тех же, кто не готов отстаивать свою позицию в суде, возникает вопрос: в какой момент нужно исчислить НДФЛ в случае, когда работодатель сам договаривается и рассчитывается с арендодателем? Ведь зачастую оплата аренды квартиры производится авансом, порой даже за несколько месяцев вперед. Обратимся к подпункту 2 пункта 1 статьи 223 НК РФ, в котором сказано, что датой фактического получения дохода является день передачи дохода в натуральной форме.

На момент уплаты авансового платежа, по мнению автора, нельзя говорить о возникновении у работника дохода, облагаемого НДФЛ. Ведь, во-первых, сотрудник еще не воспользовался арендной услугой, а значит, нельзя говорить о том, что оплата была именно за нее. Есть только предоплата, а это разные понятия. Во-вторых, договор аренды может быть расторгнут, и тогда неиспользованный аванс возвращается арендатору (работодателю). Очевидно, что в этом случае у работника «натуральный» доход не возникнет до момента получения арендной услуги. Доход возникает лишь после того, как сотрудник воспользовался материальным благом, то есть пожил какое-то время в квартире. Значит, удерживать НДФЛ компания должна при выплате заработной платы за тот месяц, в котором сотрудник воспользовался арендованной квартирой.

ПРИМЕР В январе 2016 г. компания оплатила авансом аренду за февраль, март и апрель 2016 г. Соответственно, начиная с февраля у работника появляется «натуральный» доход. И при выплате февральской зарплаты (в марте) организация должна будет удержать НДФЛ за аренду квартиры в феврале.

Следует отметить, что у чиновников на сей счет иное мнение. В одном из писем Минфина России (письмо Минфина России от 26.08.2013 № 03-04-06/34883) сказано, что «дата получения дохода в рассматриваемом случае определяется как дата оплаты найма квартиры, включая авансовые платежи».

Также не нужно забывать, что работодателю придется выступить налоговым агентом по НДФЛ и в отношении лица, предоставившего свое жилое помещение в аренду (если, конечно, арендодатель не зарегистрирован в качестве ИП). Ведь в данном случае работодатель является источником выплаты дохода (письма Минфина России от 07.09.2012 № 03-04-06/8-272, от 07.10.2009 № 03-04-06-01/259).

Страховые взносы с оплаты аренды жилья работника

Чиновники считают, что суммы ежемесячного возмещения расходов по найму жилого помещения в полной мере соответствуют всем элементам объекта обложения страховыми взносами, а значит, облагаются ими (письмо ФСС России от 17.11.2011 № 14-03-11/08-13985).

Но ведь сам по себе факт наличия трудовых отношений между работодателем и работниками, в том числе на основании трудового договора, не свидетельствует о том, что все выплаты, которые начисляются работникам, представляют собой оплату их труда. Оплата аренды жилья для работника относится к выплатам социального характера и не является стимулирующей выплатой. Она также не зависит от квалификации работников, сложности, качества, количества, условий выполнения самой работы. Поэтому здесь нельзя говорить о скрытой форме оплаты труда и начислять взносы нет оснований.

К тому же в Законе о страховых взносах (подп. «и» п. 2 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ) четко сказано, что не подлежат обложению страховыми взносами законодательно установленные компенсационные выплаты, связанные с выполнением физическим лицом трудовых обязанностей, в том числе в связи с переездом на работу в другую местность. А обязанность по предоставлению гарантий и компенсаций сотрудникам при переезде на работу в другую местность как раз предусмотрена в статье 165 ТК РФ.

Альбина Островская, ведущий налоговый консультант консалтинговой группы «Такс Оптима»

Источник: Журнал «Актуальная бухгалтерия»

Добрый день, друзья.

Два прямо противоположных документа у меня в руках.

Ситуация: ваша компания арендует для иногородних сотрудников жилье. Вы легально заключили договоры аренды жилых помещений, удержали НДФЛ с арендодателя, заплатили его в бюджет. А налоговики приходят и говорят: «Заплати НФДЛ второй раз. Плюс, страховые взносы». Налоговикам наплевать, что еще в 2015 году вышло разъяснение Президиума ВС РФ, в котором черным по белому написано, что если аренда жилых помещений совершается в интересах компании, то НДФЛ не удерживается. Им наплевать, что в данном случае это зарплатой не является и страховые взносы с этого не платятся. У налоговиков и Минфина иная точка зрения.

Вот, например, действительный государственный советник РФ второго класса Бондарчук 22 марта 2019 года подписал письмо № БС-4-11/5192@, где он напоминает про письмо Минфина, в котором написано, что в этом случае надо платить страховые взносы. Если компания арендует помещение для своих сотрудников. Письмо Минфина от 6 марта 2019 года № 03-15-07/14672.

И Минфин делает совершенно потрясающий вывод. Директор департамента Сазанов: «Таким образом, поскольку компенсация расходов по найму жилых помещений работникам осуществляется работодателем на основе локального нормативного акта организации, а не в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, решениями представительных органов местного самоуправления, то такая компенсация подлежит обложению страховыми взносами в общеустановленном порядке».

С какого перепуга? Вот свеженькое Определение Верховного суда РФ от 21 марта 2019 года №306-ЭС19-1713 по делу №А47-2007/2018. Здесь черным по белому написано, что несмотря на то, что компенсационные выплаты по найму жилья работнику произведены в связи с наличием трудовых отношений, данные выплаты не обладают признаками заработной платы, соответственно, не подлежат обложению страховыми взносами. А раз они не обладают признаками заработной платы, то НДФЛ они тоже не облагаются. Страховые ноль, НДФЛ ноль.

Напомню, что налоговики при принятии решений обязаны не просто придерживаться позиции Верховного суда, они обязаны следовать позиции Верховного суда. Обязаны следовать. Зачем тогда выпускать подобные письма? Зачем беспокоить бизнесменов попусту? Ответ простой: чтобы пополнить бюджет.

Как будете поступать вы, не знаю. Но я считаю, что если организация арендует жилье для своих сотрудников, и эта аренда жилья связана с интересами компании, то НДФЛ и страховые в этом случае не платятся. Так сказал Президиум Верховного суда, ссылаясь на решение Верховного суда.

На семинарах я вам дам еще больше судебной практики, которая на вашей стороне. А бумага, которую подписал господин Сазанов, незаконна.

Спасибо и удачи в делах.

Мы попросили экспертов поделиться информацией о том, что сейчас происходит на рынке и чего ждать в будущем как нанимателям, так и собственникам-рантье.

Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:

– По нашим данным, в Санкт-Петербурге за март 2020 года средние цены аренды самого ходового жилья понизились. Студии и однокомнатные квартиры подешевели на 0,37%, двухкомнатные – на 2,12%. А трехкомнатные, наоборот, подорожали – рост составил 6,21%. Снять комнату стало дороже на 0,38%.

Динамика средней цены предложения на рынке найма жилья Санкт-Петербурга, руб./мес.

Средняя цена предложения на рынке найма жилья Санкт-Петербурга на конец марта 2020 года Комнаты – 11,6 тыс. руб./мес. Однокомнатные квартиры – 21,5 тыс. руб./мес. Двухкомнатные квартиры – 28,7 тыс. руб./мес. Трехкомнатные квартиры – 42,6 тыс. руб./мес.

Комнаты в Санкт-Петербурге предлагаются в основном по цене от 9 тыс. до 13 тыс. руб. в месяц в зависимости от района и состояния жилья. Максимальное количество предложений студий и однокомнатных квартир сосредоточено в диапазоне от 16 тыс. до 22 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных – от 20 тыс. до 30 тыс. руб. в месяц. Максимальное предложение трехкомнатных имеет разброс цен от 22 тыс. до 32 тыс. руб. в месяц.

Полный отчет об общих тенденциях марта на рынке найма жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через личный кабинет на нашем портале.

Алла Казакова, заместитель генерального директора по аренде АН «Итака»:

– Безусловно, карантин вносит коррективы во все сферы бизнеса и жизни, тем не менее в сегменте аренды жилой недвижимости всё достаточно спокойно. Никакой истерии и поголовного отказа от съемного жилья в Петербурге нет. Да, в связи со сложившейся ситуацией многие арендаторы ведут с собственниками переговоры о снижении арендной платы, и, к счастью, почти всегда успешно.

В среднем арендодатели дают 10%-ный дисконт. Да, часть арендаторов снизили планку и готовы рассматривать объекты более низкого качества, но это не массовое явление.

В целом предложение на рынке аренды по-прежнему превышает спрос. Арендаторы и собственники как никогда заинтересованы друг в друге, поэтому главный совет – быть более гибкими, учитывать конъюнктуру, разговаривать и договариваться.

Что произойдет с рынком недвижимости из-за пандемииУ рынка недвижимости обозначилось несколько нездоровых симптомов, которых пока не >>Конечно, ситуация меняется практически ежедневно, и все находятся в ожидании дальнейшего развития событий и какой-то определенности, которая позволит планировать будущее. В любом случае рынок аренды будет жив. Петербург – арендный город еще со времен Петра Великого, и аренда здесь пережила все возможные кризисы.

К счастью, мы живем в XXI веке и даже в период самоизоляции можем продолжать работу: просмотр квартир, переговоры и взаиморасчеты прекрасно проводятся в режиме онлайн, что мы уже успешно практикуем.

Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

– В данный момент на рынке найма ничего экстраординарного не происходит. Рынок ведет себя обычно для этого времени года.

Я неоднократно говорил, что аренда жилья подвержена сезонности. Пик спроса и роста цен приходится на конец августа – середину октября. Затем спрос снижается, и за ним снижаются и ставки. И эта тенденция продолжается, как правило, с начала декабря по середину июля. Сейчас начало апреля, и цены, как обычно, идут вниз.

Рынку найма жилья крах точно не грозит. Как известно, у человека есть две вечные потребности: что есть и где жить.

В данный момент мы не наблюдаем массовых увольнений. Возможно, это еще предстоит пережить. Перемещения внутри страны и тем более за рубеж ограничены. В связи с этим иногородние (иностранные) съемщики просто не могут уехать даже при желании.

На тех объектах, которые сдавались с помощью моего агентства, в данный момент нет ни попыток расторгнуть договор, ни уменьшить размер платы.

В прошлом, при кризисе 2008–2009 года, ставки снизились на 25%, а в 2014–2015 годах они вообще никак не среагировали. А ведь тогда тоже говорили о том, что Петербург должны покинуть иногородние и иностранные рабочие.

Думаю, делать какие-то выводы о состоянии рынка найма мы должны осенью 2020 года, когда обычно в Петербурге увеличивается спрос.

Людмила Казакова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Реал»:

– На начало апреля 2020 года в Петербурге наблюдается небольшое снижение стоимости арендуемого жилья, примерно 5–7%. Владельцы квартир идут на это снижение и готовы оплачивать услуги риэлторов в размере 50% от месячной платы за квартиру.

Уже появились разовые случаи досрочного расторжения договоров аренды. Причем граждане ссылаются на переезд в другие регионы, где им предложили работу.

Говорить о крахе рынка найма жилья Петербурга пока рано. Все зависит от экономической ситуации в стране и эпидемиологической обстановки в городе.

В качестве совета наймодателям для удержания клиента можно предложить только одно – снижение стоимости аренды на те же 5–7%.

А вот советы съемщикам, оказавшимся в сложной ситуации:

1) договариваться с наймодателем о снижении стоимости аренды;

2) детям возвращаться под родительское крыло – так легче пережить кризис;

3) найти более дешевое жилье.

Виолетта Басина, председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья:

– В Петербурге арендуется около 300 тыс. квартир. А если брать с областью, то получаются цифры от 500 тыс. до 1 млн, в зависимости от сезона. На рынке сегодня полно жилья, предложение сильно превышает реальный спрос.

В связи с эпидемией коронавируса на рынке аренды возможны и самые плохие варианты: могут съехать студенты, переведенные на дистанционное обучение, и иностранцы, которым не продлевают патенты, и переведенные на удаленку граждане России, а также те, которых будут сокращать.

Скорее всего, остающиеся в Петербурге арендаторы будут договариваться с собственниками по поводу временного снижения платы. Кто не сумеет договориться, будет искать жилье дешевле.

В то же время вопрос к собственнику: вы не договорились, съемщик уехал, что делать дальше? Сдать за прежние деньги будет затруднительно.

Прямо сейчас операторы посуточной аренды срочно переориентируются на среднесрочную: в Петербурге масса предложений квартир без агентской комиссии, ниже среднерыночной цены, но на месяц-другой. Так они пытаются избежать простоя площадей на время полного отсутствия туристов.

Снижается и риэлторская комиссия, которая обычно составляла сумму месячной аренды: теперь она стремится к 50% от этой суммы.

В связи с эпидемией ставки аренды снизятся. Рынок аренды, в отличие от рынка продажи, очень быстро реагирует на все изменения. Большое число людей, которые снимают, не имеют большой подушки безопасности – это часто молодежь, студенты. Поэтому сокращение у них доходов моментально отразится на рынке.

Залог всегда был предметом торга, и сейчас арендатору торговаться будет проще, поскольку у него появилось больше аргументов в свою пользу.

На сколько станет свободных квартир больше, сложно сказать: тут значение имеет несколько факторов. В аренде огромную роль играет сезонность. В августе и сентябре приезжают студенты; что будет в этом году – пока непонятно. Понятно, что народ будет ужиматься. И наоборот, те, кто раньше квартиры не сдавал, начнут их сдавать.

Нани Меребашвили, директор филиала «Бест-Недвижимость» в Санкт-Петербурге:

– Что сейчас происходит в Санкт-Петербурге в сегменте аренды жилья? Вопрос интересный: еще в прошлом месяце я отвечала бы на него иначе и даже не подумала бы о таком стремительном развитии событий.

За последние две недели в наше агентство поступило немало обращений от клиентов, которые с нашей помощью сдали квартиры. В своем большинстве они обращались за помощью: «Звонит арендатор, говорит, что не может платить из-за проблем с работой, что делать?» Как правило, арендаторы просят у владельцев жилья скидку или хотя бы отсрочку по платежам.

Наш совет арендодателям: идти навстречу тем, кто снимает жилье. Это не первая кризисная ситуация, но впервые мы столкнулись не просто с экономическим кризисом, а с небывалым до сих пор влиянием эпидемии, аналога которой современное человечество не испытывало, что ставит под удар безопасность и здоровье наших семей. Поэтому мы точно можем предполагать снижение уровня жизни, а соответственно, уменьшение спроса на недвижимость.

Прогнозировать сейчас что-либо все сложнее и сложнее. Так вот, принципиальные арендодатели в таких условиях понесут большие потери. Почему расторгать договор с арендатором и искать для рокировки нового – это не лучший вариант?

Во-первых, нового арендатора еще нужно найти. Сейчас, когда спрос постепенно снижается, на это уйдет больше времени, и все эти недели, а возможно и месяц, квартира будет простаивать и не будет приносить доход.

Во-вторых, по предварительным расчетам экспертов, в ближайшие полгода стоимость аренды будет снижаться примерно на 15–25%.

В-третьих, на рынке аренды жилья появятся новые конкуренты. Например, гостиницы и хостелы, у которых сейчас полный коллапс, нет клиентов, и поэтому они начали сдавать номерной фонд в помесячную аренду. По этому поводу нам уже поступают звонки от владельцев нескольких небольших отелей.

Таким образом, собственник жилья, пожелавший расторгнуть договор с арендатором, в любом случае потеряет – не только время и деньги, но и сложившиеся отношения. Оптимальный вариант в этой ситуации – договориться с арендатором об отсрочке арендных платежей.

Юлия Вербицкая, руководитель адвокатского агентства «Вербицкая и партнеры»:

– В Москве рынок аренды жилья лихорадит. Дело в том, что, с учетом последних выступлений президента РФ Владимира Путина и премьер-министра Михаила Мишустина, между арендаторами и арендодателями возник существенный конфликт интересов. С одной стороны, действия договоров аренды не прекращаются и не приостанавливаются, так как в стране не введен режим ЧС. С другой стороны, арендаторы рассчитывают на автоматическую отмену, отсрочку или рассрочку арендной платы. Разумеется, никакой «автоматической» отсрочки или отмены платежей не будет, ведь договоры аренды продолжают действовать, и изменить их условия можно только двумя способами: либо заключением дополнительного соглашения, либо через суд.

Более того, в данный момент в нашей адвокатской практике подавляющее большинство доверителей-арендаторов просят у арендодателей уменьшения ежемесячной платы или ее отсрочки.

Бизнес старается выжить и, насколько это возможно, сохранить себя, так что говорить о полном крахе рынка аренды жилья пока еще несколько преждевременно. Конечно, сейчас непростое время, и в качестве меры по сохранению бизнеса, в особенности арендного бизнеса, контрагентам следует пойти друг другу навстречу. И рекомендация от адвокатов: делайте это письменно, но в крайне уважительной форме. Ведь только направленный официально документ заставит вторую сторону серьезно призадуматься, взвесить все pro et contra при ответе.

К сожалению, общество сейчас наэлектризовано и нестабильно, поэтому лучший выход из любой ситуации, позволяющий арендатору избежать новых и существенных трат, а арендодателю сохранить хоть минимальный, но доход, – не совершение резких движений, которые в последующем могут привести к судебным разбирательствам, а достижение договоренности на приемлемых для двух сторон условиях.

Риск того, что многие съемщики начнут покидать мегаполисы, на мой взгляд, невелик. Ведь проблема безработицы в ближайшее время встанет более чем остро, и только большие города смогут обеспечить занятость большинству наемных служащих.

Екатерина Андреева, генеральный директор агентства недвижимости и страхования «Кригер»:

– В случае потери дохода нанимателю придется договариваться с собственником жилья. На примере нашего агентства недвижимости в Москве можем сказать, что собственники, как правило, с пониманием относятся к сложившейся ситуации в стране и в мире, поэтому достаточно спокойно снижают стоимость квартиры в месяц.

Тем более, когда наниматель прожил несколько лет, вовремя оплачивал, следил за состоянием жилплощади и не доставлял никаких лишних хлопот собственнику – почему не пойти навстречу?

Наша рекомендация в данной ситуации – искать компромисс. Возможно, арендные каникулы с последующим возвратом денежных средств за прожитый период, так как спрос на аренду заметно снизился, следовательно, не договорившись с настоящим жильцом и расставшись с ним, можно потерять доход вообще. Ибо на поиски нового нанимателя, в условиях карантина и запрета на передвижения, уйдет гораздо больше времени.

При этом никто не отменял коммунальные платежи за сдаваемую квартиру, которые полностью лягут на собственника в случае простоя.

Также наша рекомендация нанимателям – иметь неприкасаемый запас денежных средств на аренду жилья, хотя бы на два месяца вперед. Какие-то непредвиденные ситуации случаются часто. Безусловно, не такие масштабные, тем не менее. Имея такую подушку безопасности, гораздо легче найти маневр и остаться с крышей над головой, нежели если задуматься об этом в последний момент.

Полный отчет об общих тенденциях марта на рынке найма жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.

Подборка однокомнатных квартир в Санкт-Петербурге, предлагаемых в аренду

Аренда

1-комн. кв. | 54 м2 | 1/17 этаж

29 000 ₽

Ковалевская улица, 20 к3

Показать номер Аренда

1-комн. кв. | 34 м2 | 4/9 этаж

Далеко не все компании предоставляют жильё своим работникам. Даже если специфика работы подразумевает приглашение хотя бы какого-то числа сотрудников из других городов, многие компании часто просят иногородних обеспечивать себя жильём самостоятельно. Почему? Потому что оплата даже очень дешёвого жилья несёт компании достаточно крупные убытки. И дело здесь не только в том, что жильё – это лишние расходы. Эти расходы ещё и облагаются налогами.

Но всё же есть компании обеспечивают иногородний персонал жильём, если прибыль получается больше тех затрат, которые требуются для того, чтобы обзавестись этой рабочей силой. Согласитесь, для человека, который планирует переезд в другой город в поисках лучшей жизни, оплачиваемое жильё кажется очень привлекательным условием.

Настолько привлекательным, что он сможет даже согласиться на меньшую зарплату. Да, оплата жилья несёт убытки компании, но если подойти к этому вопросу правильно, можно сделать эти убытки минимальными. Как грамотно оформить все налоговые отчёты, связанные с оплатой жилья и уменьшить потери – мы расскажем ниже.

Немного о предоставлении жилья в общем

Обеспечить работников жильём можно разными способами. В первую очередь компания может арендовать для сотрудников, например, общежитие, и самостоятельно вносить плату за аренду. Второй способ – каждому сотруднику выделяется одинаковая сумма, в рамках которой он может снять любое жильё, какое пожелает. Для работодателя здесь, в принципе, нет никакой разницы. Расходы в обоих случаях будут примерно одинаковыми.

В обоих случаях с тех средств, которые компания выделяет на жильё, взимается НДФЛ и страховые взносы. Некоторым это может показаться странным. Ведь жильё – это не доход физического лица. Однако ФНС смотрит на это по-другому.

НДФЛ и страховые взносы

Статьи 210 и 211 НК РФ говорят о том, что взносы по НДФЛ должны производиться со всех доходов сотрудника, которые он получает в денежной и в натуральной форме. К доходам в натуральной форме относится оплата за сотрудника товаров или услуг и имущественных прав. Арендная плата за жильё – это имущественные права. Следовательно, она относится к натуральным доходам. Облагается этот вид доходов по той же ставке, что и зарплата. А датой фактического получения натурального дохода считается день оплаты аренды или день получения сотрудником денежных средств.

Страховые взносы отчисляются точно так же, как и с зарплаты. Об этом говориться в Письмах Минфина РФ от 19.02.2018 № 03-04-06/10129 и Минтруда РФ от 02.03.2016 № 17-3/В-84.

Итак, с платы на жильё нужно делать отчисления по НДФЛ. А значит, нужно заполнять форму 6-НДФЛ. Здесь есть свои особенности.

Внесение данных по предоставлению жилья в 6-НДФЛ

Здесь, в общем, нет ничего сложного. Речь идёт о трёх строчках в первом разделе и пяти – во втором.

Раздел 1

Строка 020 – сумма дохода в натуральной форме (т.е. сумма платы за жильё);

040 – НДФЛ, исчисленный с данного вида доходов;

070 – НДФЛ, удержанный с данного вида доходов.

Раздел 2

Строка 100 – дата получения натурального дохода (т.е. дата перечисления платы арендодателю либо дата получения выделенных средств сотрудником);

110 – дата получения денежного дохода, т.е. зарплаты;

120 – рабочий день, следующий за днём получения зарплаты (крайний срок отчисления НДФЛ с обоих типов дохода);

130 – сумма натурального дохода;

140 – размер удержанного НДФЛ.

Пример

Компания «Одуванчик» наняла для одного из своих отделов группу иногородних рабочих. Для того чтобы обеспечить их жильём, компания сняла для них 2 этажа в общежитии. Арендная плата за каждую комнату составляет 10000 р. в месяц. За комнаты нужно платить каждое первое число месяца. Ставка по налогу – 13%. Следовательно, сумма налога будет 1300 р.

Приведём схематическую таблицу по заполнению 6-НДФЛ

Раздел 1
020 10000
040 1300
070 1300
Раздел 2
100 01.08.2018
110 10.08.2018 (пятница)
120 13.08.2018
130 10000
140 1300

Как немного уменьшить убытки?

С оплатой жилья для сотрудников компания может уменьшить налог на прибыль, внеся траты на аренду в список расходов. Эта схема одинаково работает для всех систем налогообложения. Эти данные могут вноситься в налоговые декларации точно так же, как и расходы на зарплату сотрудников.

Чтобы арендная плата значилась, как часть расходов компании, должны выполняться следующие условия:

  • Информация о предоставлении жилья должна быть в трудовом договоре с каждым сотрудником;
  • Должен быть договор аренды;
  • Сумма, выделяемая на оплату жилья для каждого сотрудника не должна превышать 20% от суммы зарплаты.

На последний пункт стоит обратить особое внимание. Если покопаться в законах, можно найти, что стоимость аренды теоретически может быть больше 20%, но в статье расходов не должно быть указано больше.

Поясним на примере.

Вернёмся к нашему первому примеру с компанией «Одуванчик». Каждому иногороднему сотруднику эта компания платит зарплату в размере 30000 р. Посчитаем 20% от 30000:

30000 / 100 * 20 = 6000 р.

Напомним, что аренда каждой комнаты стоит 10000 р.

6000 < 10000

Следовательно, в графе расходов компания «Одуванчик» не может указать сумму больше, чем 6000. Компания могла бы поискать общежитие с меньшей арендной платой, но общежитие, которое она сняла для сотрудников – самое дешёвое в городе. Другой вариант – можно немного повысить зарплату сотрудникам. Но это ещё увеличит расходы, а налог на прибыль от этого уменьшится не настолько существенно. Самый простой путь, по которому может пойти компания – оставить всё, как есть. Только НДФЛ «Одуванчик» будет платить с 10000 р., а в графе расходов укажет максимальную сумму – 6000 р.

Итог

Таким образом, оплата жилья сотрудникам – вещь не особо выгодная. Это расходы, с которых нужно делать отчисления и которые при этом не всегда можно указать в статье расходов, при составлении отчётности по налогу на прибыль. Лучше всего избавить себя и от лишних бумаг, и от лишних убытков.

Однако получается это не всегда. Если вы всё же решили предоставлять жильё, попытайтесь найти такое, чтобы аренда за него была не больше 20% от зарплаты. Или есть ещё один вариант. Если иногородних сотрудников не очень много, а бюджет компании позволяет, можно попробовать купить жилплощадь. На неё, правда, тоже придётся платить налог (налог на имущество). Но, возможно, это выйдет дешевле.

Оставьте комментарий