14 мая 2019
Банкротство застройщика. Изменения 2018-2019 гг
Порядок предъявления требований участников строительства к застройщику, находящемуся в процедуре банкротства
С 25.12.2018 вступили в законную силу изменения, внесенные Федеральным законом № 478-ФЗ Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которым порядок обращения участников долевого строительства с требованиями к застройщику, находящемуся в процедуре банкротства, и порядок их рассмотрения изменен.
В силу п. 3 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) требования участников строительства о передаче жилых помещений, денежные требования, а также требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, предъявляются непосредственно конкурсному управляющему, а не в Арбитражный суд, как это было установлено до 01.01.2018. Первоначально такой порядок был установлено Федеральным законом Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Образец формы заявления о включении в реестр требований кредиторов размещен на сайте Департамента в разделе «Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства) – «Образцы заявлений».
Согласно п. 6 ст. 201.4 Закона о банкротстве, для подтверждения заявленного требования участник строительства должен представить конкурсному управляющему: документы, подтверждающие заявленные требования, в том числе факт полной или частичной оплаты, произведенной во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, в том числе, вступившие в силу судебные акты, определения о выдаче исполнительного листа Соответствующее требование должно быть предъявлено конкурсному управляющему не позднее трех месяцев со дня получения от него участником строительства уведомления об открытии конкурсного производства.
Конкурсный управляющий рассматривает полученное требование в течение 30 рабочих дней со дня получения такого требования. Если требование дольщика обосновано, оно включается в реестр требований. В этот же срок конкурсный управляющий уведомляет участника строительства о включении его требования в реестр требований, об отказе, либо о включении в реестр требования в неполном объеме (п. 7 ст. 201.4 Закона о банкротстве).
В случае несогласия с решением конкурсного управляющего по вопросу включения (невключения) или включения требования не в полном объеме, участник строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения своего требования вправе заявить в арбитражный суд возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим заявленных требований (п. 8 ст. 201.4 Закона о банкротстве).
Дополнительно информируем, что если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы.
При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов или реестра требований о передаче жилых помещений.
Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования (ч. 8, 17, 31, 35 ст. 25 Федеральный закон № 218-ФЗ); Информационное письмо Банка России от 10.07.2018 № ИН-015-53).
Назад к списку
Депутаты Госдумы во вторник, 15 октября 2019 года, приняли в заключительном, третьем чтении закон об усилении защиты прав граждан – участников строительства. Документ («О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)») наделяет дольщиков – членов жилищно-строительного кооператива при банкротстве застройщика и нецелесообразности достройки объекта правом на получение компенсации в размере рыночной стоимости аналогичного строящегося жилья. При этом не имеет значения дата создания ЖСК (редакция первого чтения предусматривала выплату возмещения за счет фонда защиты прав дольщиков только членам ЖСК, созданным до 1 июля 2019 г.).
Законом предусмотрено, что получение дольщиком возмещения автоматически передает его право требования по паю в фонд и одновременно с этим прекращается его членство в ЖСК. Сейчас обманутые члены ЖСК могут рассчитывать только на государственное финансирование достройки проблемных объектов и не могут получить компенсацию, если достройка будет признана нецелесообразной. При этом дольщики, не вступившие в ЖСК, компенсацию получают. После подписания принятого закона президентом РФ члены ЖСК будут уравнены в правах с обманутыми дольщиками.
Ограничили создание ЖСК
Необходимость навести порядок в сфере ЖСК назрела давно. В России, так уж сложилась практика, жилищно-строительные кооперативы часто создавались по различным серым схемам, что приводило к появлению большого количества пострадавших граждан. С принятием нового закона создавать ЖСК реально будет только в двух случаях.
В первом – если застройщик начинает банкротиться. По законодательным нормам о банкротстве застройщика ЖСК получает право нанять подрядную организацию и достроить объект. Во втором – когда дом возводится на участках, выделенных бесплатно из государственной собственности.
Цель поправки – сузить возможности по созданию жилищно-строительных кооперативов, а в итоге незаконно наживаться на пайщиках.
За чей счет банкет
Как объяснил спикер федерального парламента Вячеслав Володин, возмещения будут предоставляться за счет средств Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Он получил полномочия по финансированию достройки объектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. В том числе сопутствующая инженерная, транспортная и социальная инфраструктура будет возводиться за счет дополнительных средств из бюджета России и ее субъектов.
Компенсации смогут получать члены ЖСК, организованных до 1 июля 2019 года, то есть до перехода на проектное финансирование. Пока что право на такие компенсации имеют обманутые дольщики.
– Наша задача – защитить всех граждан, пострадавших от недобросовестных строительных компаний, – подчеркнул спикер.
Он напомнил, что законодатели уже разрешили направлять государственное финансирование на достройку проблемных объектов, переданных ЖСК в ходе процедур банкротства застройщиков. Однако гражданам – участникам таких ЖСК при этом не дали возможность получить выплату возмещения, если указанный фонд принял решение о нецелесообразности завершения проблемной стройки.
– Сложившаяся ситуация ставит участников жилищно-строительных кооперативов в неравное положение по сравнению с дольщиками, – отметил Вячеслав Володин. – Это несправедливо и требует законодательного решения, что мы и предложили. И к счастью для людей, вложившихся в жилье, законопроект единодушно приняли. Отметим, что никто из народных избранников не поднял руку против.
Губернатор держит руку на пульсе
Как дольщики поддерживаются в регионе в настоящее время? По отчетам пресс-службы «белого дома» Самарской области, в нашем регионе за 2018-й и первое полугодие 2019 года из числа проблемных исключили 10 объектов. До конца года должны выйти из «черных списков» еще 3 дома, и в общей сложности около 2000 обманутых дольщиков должны будут обрести наконец долгожданные квартиры или компенсацию. Но назвать ситуацию радужной пока язык не поворачивается: в области еще 47 проблемных домов, которые признаны проблемными на официальном уровне.
За проблему взялся лично губернатор области Дмитрий Азаров. Еще летом в июле месяце он подписал закон о мерах государственной поддержки участников долевого строительства, чьи права были нарушены. Согласно новому закону, дольщики получили право на денежную компенсацию, если дом по той или иной причине нельзя будет достроить. Первыми, кто испытает силу нового закона на себе, станут жертвы застройщика ООО УК «Лесной городок» (Тольятти, Центральный район, мкрн 3 «Северный»). Уже в ближайшие месяц-два они должны будут получить денежные компенсации.
Появилась надежда
Если мы вспомним, официальное признание смогли получить далеко не все участники проблемных кооперативов. Например, лишь половина потерпевших пайщиков тольяттинского ЖСК «Татищев-2» сумела пройти долгий судебный путь включения в реестр граждан, обманутых при строительстве. При этом в целом объект «Татищев-2» (все мыслимые сроки сдачи которого давно прошли, просрочено даже и разрешение на строительство), по странной логике региональных властей, до сих пор не считается проблемным, заслуживающим их внимания и поддержки («Площадь СВОБОДЫ» писала об этой ситуации в материале «В списках не значатся» в № 43 от 16 ноября 2017 года).
Остается верить, что теперь все пайщики многострадального недостроя будут уравнены в правах с другими пострадавшими дольщиками губернии, получат компенсации или обозримую в недалеком будущем перспективу заселиться в достроенный дом по ул. Фрунзе 14а.
Факт
Законопроект принят как раз вовремя. В последнее время в России резко выросло количество проблемных объектов долевого строительства. С 1 июля, по последним данным, их число увеличилось в 1,55 раза – более чем до 3200. В минстрое объяснили тенденцию изменением методики подсчета.
Справка
В июне Госдума и Совфед одобрили пакет законов о долевом строительстве. Первый документ предполагает создание в регионах некоммерческих организаций (НКО) в форме региональных фондов, которые будут достраивать долгострои на средства компенсационного фонда, федерального, регионального и муниципального бюджетов.
Второй закон предусматривает передачу премий страховыми компаниями по действующим договорам страхования ответственности застройщиков в фонд защиты прав дольщиков. Документ обязывает страховщиков в течение 40 дней со дня вступления закона в силу передать премии по действующим договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в фонд. Эти средства также будут направлены на достройку проблемных объектов. После передачи части этих средств ответственность перед клиентами несет фонд. Фонд защиты прав дольщиков был зарегистрирован в форме публично-правовой компании в октябре 2017 года. Застройщики обязаны перечислять в него взносы в размере 1,2% от ДДУ по всем новым объектам. Неуплата взноса является основанием для отказа в государственной регистрации договоров.
Мнение
Инна Кольцова, пострадавший пайщик ЖСК «Татищев-2»:
– Очень надеемся, что принятые поправки лишат оснований для отказа в помощи людям, доверившим в 2013 году более 100 млн рублей печально известным организаторам ЖСК «Татищев-2». И вместо набивших оскомину минстроевских отговорок «пайщики – не дольщики», предложений как-то «договориться» с расхитителями наших денег мы вскоре увидим возобновление стройки под знаменем фонда либо адекватные компенсации.
Юлия Дроглева, газета «Площадь СВОБОДЫ», mail-ps@mail.ru
Оригинал статьи опубликован в газете «Площадь СВОБОДЫ»
Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ТУ 63 — 00766 от 21.01.2015
Минэкономразвития завершило работу над поправками в закон о банкротстве. Комплексные изменения должны сделать банкротство цивилизованным способом возврата долгов и спасения честного бизнеса, рассчитывают в ведомстве. Текст законопроекта опубликован на портале раскрытия нормативно-правовых актов, его вступление в силу предполагается с 2021 года.
Большинство банкротств в России — контролируемые, заявляла Федеральная налоговая служба (ФНС). Желающие избавиться от долгов недобросовестные предприниматели, назначая «своих» арбитражных управляющих, затягивают процедуры банкротства, включают в реестр требований аффилированных кредиторов и прячут активы.
Новая процедура реструктуризации
Менее 2% предприятий в процедуре банкротства в России получают шанс восстановить свою платежеспособность и вернуться на рынок, отмечает МЭР. Для сравнения: в США этот показатель достигает 30%. «Вероятность спасти бизнес, если вы входите в процедуру банкротства в России, стремится к нулю», — констатировал замминистра.
Минэкономразвития предлагает ввести возможность реструктуризации долгов. Если большинством голосов кредиторы приняли решение, что это возможно, должник должен предоставить план по реструктуризации. У кредиторов будет возможность найти компромисс и договориться о дисконте на площадке суда, считают авторы законопроекта.
Кроме того, ведомство предлагает:
— оставить только две процедуры — реабилитации или ликвидации предприятия и отказаться от процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления;
— период реабилитации предлагается ограничить сроком до четырех лет;
— срок ликвидации сократить до 1–1,5 года, сейчас он превышает два года;
— обязать юрлица в процедурах банкротства прекратить деятельность через девять месяцев после начала конкурсного производства.
Это позволит исключить «вечных банкротов», которые продолжают по пять—десять лет вести заведомо убыточную деятельность, выводя деньги через «компании-прокладки» и не платя по долгам, пояснил Торосов. Другой способ вернуть задолженность, кроме реструктуризации и продажи активов, — сразу продать предприятие целиком. Законопроект Минэкономразвития предполагает возможность такой сделки — без распродажи по частям. «Это позволит просто сменить собственников на более эффективных, сохранив бизнес и рабочие места», — пояснил Торосов.
Сейчас редкое банкротство укладывается в два года, отмечает партнер коллегии адвокатов «Ковалев, Тугуши и партнеры» Сергей Кислов. Для изменения ситуации с контролируемыми банкротствами, по его словам, «нужно «ускорить» правосудие в части рассмотрения споров о признании сделок недействительными, а также реформировать исполнительное производство — ввести институт частных приставов». Тогда появится возможность привлекать ответственных за банкротство лиц к субсидиарной ответственности, поясняет адвокат.
Жесткая ответственность управляющих
Бенефициары в контролируемых банкротствах могут назначать «своих» арбитражных управляющих и с их помощью контролировать процедуры, чтобы вернуть активы под свое управление. Авторы законопроекта предлагают комплекс мер для повышения «белой» мотивации управляющих.
Случайный выбор арбитражных управляющих на основе рейтинга
Сейчас управляющих назначает должник или кредитор, что оставляет лазейку для назначения аффилированных лиц. «В случае принятия поправок вы не будете знать, какого именно арбитражного управляющего назначат на процедуру», — отметил замминистра.
Саморегулируемым организациям (СРО) арбитражных управляющих будет присваиваться рейтинг в зависимости от того, насколько быстро проведены предыдущие процедуры банкротства, возвращены долги, были ли нарушения. Наиболее эффективные СРО будут назначаться на процедуры банкротства случайным образом и выбирать из своих членов управляющего.
Создать объективный рейтинг — утопия, полагает президент союза «Уральская СРО арбитражных управляющих» Михаил Сачев. «Те, кто активно работает и обладает реальным опытом, всегда получают жалобы, а те, кто работает серой мышью, могут стать лидерами рейтинга, — поясняет он. — В итоге может получиться искусственный рейтинг, который не повысит эффективность банкротств».
Банки, как самые большие «заказчики» работы арбитражных управляющих, могут влиять на рейтинг, предупреждает адвокат Сергей Кислов: «Большой вопрос — как сделать так, чтобы такое рейтингование не перевело управляющих под контроль банков».
Фиксированное вознаграждение для управляющих
По замыслу министерства, они будут получать процент от всего объема поступлений в конкурсную массу.
Сейчас управляющие получают около 30 тыс. руб. ежемесячно. Поэтому недобросовестные игроки затягивают процесс, в том числе для увеличения суммы своего вознаграждения.
Вознаграждение должно храниться на спецсчете и выплачиваться только по результатам процедуры, предлагает Минэкономразвития. «Чем дольше длится процесс, тем меньше будет вознаграждение», — пояснил замминистра, уточнив, что размер будет варьироваться от 300 тыс. до 500 тыс. руб. за процедуру в зависимости от размера компании.
Наказание для управляющих в виде временного запрета на профессию
Управляющие обязаны возмещать убытки участникам банкротств за неисполнение своих обязанностей или ошибки. Для этого СРО формируют компенсационный фонд. Минэкономразвития выступает за то, чтобы СРО самораспускалась, если не покроет за три месяца сумму выплат, который произвел фонд по обязательствам одного из управляющих этой СРО. Кроме того, в этом случае все управляющие этой СРО не смогут работать по профессии в течение трех лет. «Будет жесткая коллективная ответственность всех членов СРО друг за друга», — подчеркнул Торосов.
Эти изменения могут окончательно превратить арбитражных управляющих в карманную отрасль крупных финансово-промышленных групп, полагает Сачев. Многие управляющие, по его словам, зависимы от крупных корпораций, системных кредиторов, а фиксированное вознаграждение приведет к усилению зависимости. Честные арбитражные управляющие «просто не доживут до вознаграждения», так как не смогут оплачивать дорогостоящие процедуры и работу юристов и бухгалтеров, критикует Сачев.
Ускорение торгов благодаря «качелям»
Торги по распродаже имущества при банкротствах сейчас длятся более года. На открытом аукционе (на повышение цены) доля успешных торгов составляет примерно 6%. Дело в том, что действующие правила не разрешают провести торги как на повышение, так и на понижение цены за одну сессию. Первые два этапа идут на повышение, после чего невостребованные активы продаются через публичное предложение.
Введение англо-голландского аукциона позволит за одну торговую сессию вести торги на повышение цены, а если желающих купить актив не найдется, на понижение.
Сейчас имуществом банкротов торгуют 48 площадок, крупнейшие — «Российский аукционный дом», B2B-Center, «Коммерсантъ Картотека», «Фабрикант.ру» и другие. Минэкономразвития предлагает перевести все торги в процедуре банкротства на отобранные правительством онлайн-площадки для госзакупок: «РТС-тендер», «Сбербанк-АСТ», «Электронные торговые системы», «Российский аукционный дом», Единая электронная торговая площадка, «ТЭК-Торг», Электронная торговая площадка Газпромбанка и Агентство по государственному заказу Республики Татарстан.
Только три из восьми отобранных площадок имеют банкротные секции, рассказал РБК председатель совета национального союза «Совет по профессиональной деятельности в электронных торгах» Игорь Сорокин. По его мнению, действующая система из 48 площадок прозрачна, 90% из них работают на рынке более шести-восьми лет, а фантомные площадки-однодневки исчезли с 2016 года после обязательного требования состоять в СРО. «Чем мотивирован отказ от действующей системы, нам не поясняют», — отметил Сорокин.
Маркетплейс с имуществом банкротов
Из-за низкого спроса и конкуренции на торгах в среднем активы при банкротстве продаются в пять раз дешевле рыночной стоимости, и в результате кредиторы получают не более 5% задолженности. Процедура сложна для потенциальных покупателей; понимают, как купить имущество при банкротстве, только специалисты, пояснял ранее РБК замглавы ФНС Константин Чекмышев.
Чтобы привлечь к торгам больше покупателей, включая физлиц, все объявления о продаже имущества банкротов будут публиковаться в удобном виде на специальном сайте. Причем информация будет появляться за 30 дней до старта торгов.
Оператора маркетплейса определит правительство, а техзадание на разработку платформы и примерная оценка стоимости уже готовы, уточнил Торосов.
«Маркетплейс для банкротств — прорывная идея, которая действительно поможет сдвинуть рынок с места и запустить продажи на качественно новую орбиту», — считает адвокат Сергей Кислов.
Отдельно Минэкономразвития предложило особые правила для проведения процедур банкротства стратегических организаций, предприятий оборонно-промышленного комплекса (ОПК) и застройщиков. В частности, функции управляющих для таких предприятий может выполнять само юрлицо («Ростех», «Роскосмос», «Росатом», Промсвязьбанк и др.), а у государства будет преимущественное право выкупа.
Дата публикации: 16.03.2020 23:29