Договор аренды в торговом центре

Вокруг твердят, что кризис — время новых возможностей. Магазины сокращают издержки, и в торговых центрах освобождаются площади. Это удачный момент для малого бизнеса: размещение в ТЦ, ТРК или ТК поможет привлечь новую аудиторию, увеличить оборот и получить больше прибыли.

Но так ли это на самом деле? Разбираемся, когда размещение в популярном ТЦ не принесет денег, какие торговые центры лучше даже не рассматривать и легко ли арендовать помещение, если у вас нет известного бренда?

Выбирайте ТЦ популярные у ваших покупателей

Стоимость аренды квадратного метра зависит от проходимости торгового центра. Но размещение даже в самом популярном торговом центре — не гарантия высокой прибыли. Количество посетителей работает на вас только в том случае, если ваше предложение соответствует их потребностям.

Магазин спортивного питания в торгово-развлекательном центре со спортивным залом принесет большую прибыль, чем этот же магазин, но в помещении продуктового гипермаркета.

Чтобы определить, пользуется ли популярностью у ваших покупателей торговый центр, вам придется провести небольшое исследование. Самый простой инструмент, который всегда под рукой — социальные сети.

Частичное представление о популярности места поможет составить статистика сервисов геопозиционирования, самый популярный из которых — «Форсквер».

Топ-5 ТЦ в Санкт-Петербурге. Источник: www.4sqstat.com

Эта статистика рассказывает о популярности места вообще, без подробных данных об аудитории. Сейчас больше «чекинятся» пользователи 25-30 лет. Для использования приложения нужен смартфон и желание делиться своими перемещениями. В общем, эти данные неполные — на их основании не нужно принимать решение об аренде магазина, например, колготок и носков.

Если у вас есть группы во «Вконтакте» и «Фейсбуке», проведите опрос — узнайте в какие торговые центры предпочитает ходить ваша аудитория. Если кого-то удастся опросить лично, выясните, что играет решающую роль — география, набор магазинов, парковка. В группах торговых центров размещают информацию об акциях и развлекательных событиях — посмотрите, кто отслеживает события в ТЦ.

Используйте соцсети, чтобы проверить, ходят ли ваши потенциальные покупатели в приглянувшийся ТЦ. Источник: vk.com

Запросите информацию о посещаемости и аудитории в торговых центрах, что вам приглянулись.

И, конечно, не поленитесь пару дней потратить на «полевое исследование» — сядьте в открытом кафе и посчитайте сколько человек проходит мимо. Понаблюдайте, кто идет за покупками, кто направляется в кино, а кто идет на фудкорт, чтобы поесть. Информация будет более полной, если вы потратите на ее сбор и будний день, и выходной.

Определите формат

Острова — лучшее решение для продажи сезонных товаров и ярмарок.

Маркетологи говорят, что 30% успеха магазина — это правильный выбор формата, еще 30% — это удачное место. Работа продавцов, ассортимент, оформление — это всего лишь оставшиеся 40%.

Обратите внимание, в популярных ТЦ большую часть магазинов занимают известные бренды — их оборот способен покрыть аренду даже большой площади по карману оплачивать аренду большого помещения. Если вы открываете в ТЦ первый магазин, то хорошим решением для старта станет остров.

Остров — это открытые витрины, установленные в проходах торгового центра. Бренды используют острова для тестирования прибыльности или для сезонных распродаж. Чаще всего в магазинах можно встретить острова с женскими аксессуарами и украшениями, аксессуарами для мобильных телефонов, сладостями.

Подберите место

В большинстве ТЦ места для островов распределены заранее. На первом этаже у входа — в 95% случаев лучшие места во всем торговом центре. Однако, в тех же 95% случаев эти точки отдают магазинам с именем и сформированным ядром постоянных покупателей.

Кроме мест у входа, хорошие размещения — на пути к популярным местам ТЦ: продуктовым супермаркетам и магазинам бытовой техники.

Чтобы определить лучшее место для вашего магазина, нужно понять потребности вашей целевой аудитории. Вы сможете это сделать, ответив на вопросы:

• что еще кроме моего товара покупает мой клиент?
• что побуждает аудиторию тратить деньги на мои товары?
• что я могу предложить покупателю, чего он в этом ТЦ больше не найдет?

При этом есть универсальные правила подбора места:

• расположение на пути потока, который идет в магазин, а не в кино или кафе;
• уход от соседства с магазинами с похожим ассортиментом — магазин более притягателен и будет «уводить» ваших покупателей;
• отказ от размещения в «тени» раскрученных марок.

Продажа товара без имени в ТЦ подобных «Меге» или «Галерее» — неудачное решение. Ваш магазин потеряется среди брендированных витрин. Можно рискнуть, если вы продаете что-то эксклюзивное и интересное людям, которые готовы платить за имя на ярлычке: например, украшения, аксессуары и бизнес-аксессуары.

Какой товар без бренда может заинтересовать покупателей популярного ТЦ? Женщин — украшения. Фото: instagram.com/blueboxmoscow

Вы уверены, что ассортимент на 100% соответствует потребностям посетителей «Галереи» — например, продаете ювелирные украшения ручной работы, которые пользуются бешеной популятностью в «Инстаграме». Тогда кроме аренды заложите расходы на оформление витрины и персонал. Оформление должно, с одной стороны, соответствовать внутренним правилам оформления витрин в ТЦ, но, с другой стороны, оно должно выбиваться и притягивать взгляд покупателя.

Реальность: на что рассчитывать, арендуя помещение в ТЦ

Говорят, что кризис — время возможностей. И решили проверить, насколько просто встать в торговый центр магазину, у которого нет своих точек. Кажется, что при нестабильной экономический ситуации, когда съезжают арендаторы, владельцы ТЦ должны хвататься за потенциальных арендаторов. Мы тоже так думали, но решили проверить.

Для эксперимента мы выбрали, как нам показалось, идеальный вариант — магазин ежедневников из натурального дерева, скетчбуков и бизнес подарков ручной работы. По легенде владельцы магазина, который успешно работает онлайн с 2012 года, решили попробовать себя в офлайн и арендовать остров в торговом центре в Санкт-Петербурге.

Для чистоты эксперимента мы решили обзвонить как популярные ТЦ — «Мега», «Галерея», так и небольшие в спальных районах — например, ТЦ у м. Академическая.

Остров с дизайнерскими аксессуарами из кожи и дерева станут украшением любого ТЦ — так рассуждали мы. Фото: proffessio.com

Нас интересовала стоимость аренды, срок договора, дополнительные платежи и условия. В крупных ТЦ есть свой отдел аренды, а некоторые отдают эту задачу брокерской компании. Один брокер может заниматься арендой площадей сразу в нескольких ТЦ.

С одной стороны, это удобно — потому, что он может предложить несколько вариантов. С другой стороны, сотрудники самого ТЦ работают с меньшим потоком входящих заявок и лучше знают как обстоят дела в торговом центре. Менеджер ТЦ предлагает решения уже в ходе разговора, а брокеру нужно время на анализ информации о вашей компании.

Большинство ТЦ хотят получить депозит или обеспечительный платеж в размеры арендной платы за 1-2 месяца. Стандартный договор заключается на 11 месяцев, иногда арендодатель идет навстречу и готов заключить договор на 6 месяцев. Разброс цен приличный, за остров 6 квадратных метров ТЦ хотят от 6000 до 80 000 рублей. В пределах одного ТЦ цена может различаться в 2 раза в зависимости от этажа или зоны.

Не стало открытием, что в «Мегу», «Галерею» и городской дискаунтер «Румба» реально встать только после презентации компании. Вы заполняете анкету, рассказываете о своем опыте, продукте, других точках. И, возможно, если ваша презентация понравится и продукт заинтересует — с вами свяжутся и расскажут о ценообразовании. Срок рассмотрения заявки — от 2 недель. Мы еще не получили ответ.

Удивило, что ТК «Академ-Парк» согласны разговаривать строго после презентации компании. Особенно неприятное впечатление осталось после разговора с секретарем ТЦ «Сенная», которая отказывалась общаться без презентации в принципе. Казалось, что мы пытаемся узнать цену аренды с оплатой не рублями, а фантиками.

В ТЦ «Электра», ТРК «Сити Молл» вы будете общаться с менеджерами, которые сразу озвучивают условия, на которые вы можете рассчитывать.

Проверьте себя

При выборе места в ТЦ нужно проанализировать:

• покупательский поток: насколько популярен ТЦ, какая часть его посетителей может стать вашим покупателем;
• ожидания: каких товаров не хватает посетителям ТЦ, удовлетворит ли их ваш ассортимент;
• конкуренты: какие магазины в ТЦ интересуют вашу аудиторию, какие магазины станут вашими конкурентами;
• зоны: возможно ли расположить вашу точку рядом с магазинами для детей, женщин или спортсменов;
• формат: тип размещения, который подходит для вашего товара, можно ли купить его с прилавка или обязательно нужна примерочная;
• условия: какие условия предлагает арендодатель, выполнимы ли они для вашей точки;
• рентабельность: сколько вам нужно продавать, чтобы отбить аренду, зарплату продавцов и расходы на открытие.

Ваша точка будет приносить больше прибыли, если вы сможете соблюсти несколько условий:

• На этаже много магазинов, которые интересны вашей аудитории, при этом товары в них не конкурируют с вашим ассортиментом → Продаете сладости на этаже с магазином игрушек и одеждой для мам и детей.
• Помещение находится не у выхода → Островок стоит при сходе с эскалатора, яркая вывеска и сладости — первое, что видят покупатели, поднявшиеся на этаж.
• В магазине нет торговых точек конкурентов → Вы единственный в торговом центре продавец сладостей на развес. В супермаркете на цокольном этаже их не продают.

Всё от приемки товара до печати ценников
Пользователь Кабинета Дримкас принимает товары по накладной — сервис автоматически добавляет их в базу для учета остатков. Сразу после этого можно установить цены, скидки и напечатать ценники.

Часть 3

Договор аренды

Мы переходим к основной главе книги, посвященной тонкостям заключения договоров аренды коммерческой (торговой) недвижимости, но, прежде чем непосредственно обсудить условия договора, необходимо определиться относительно его формы.

Вряд ли кому-либо придет в голову заключать договор аренды в устной форме, но все же напомню, что в силу положений статьи 609 Гражданского кодекса РФ все договоры сроком более одного года, а также все договоры вне зависимости от срока, одной из сторон которых является юридическое лицо, заключаются в письменной форме.

Но письменная форма договора может быть разной, и в настоящее время чаще всего встречается два основных подхода, когда договор аренды представляет собой один документ с приложениями или договор с приложениями, состоящий из двух частей: специальной или особенной, содержащей основные параметры сделки (размер арендной платы, сроки и т.п.), и общей, содержащей остальные условия правоотношений сторон.

Например, типовой договор аренды помещений в торговом центре «Авиапарк» состоит из договора аренды примерно на 10-15 листах и 10-11 приложений, включающих общие условия, правила арендаторов, правила производства работ, форм актов и отчетов — еще на 150 листах.

Фактически оба варианта формы договора содержат одни и те же условия, но исходя из имеющейся практики, вторую форму, состоящую из двух частей, чаще всего используют профессиональные девелоперы, являющиеся собственниками нескольких торговых центров или владеющие одним, но очень крупным объектом. К таким арендодателям относятся, например, Ingka Centres (торговые центры MEGA), торговый центр «Авиапарк» в Москве, FortGroup (торговые центры «Европолис», Fort и другие в Москве и Петербурге). Такой подход удобен в случае большого количества однотипных договоров, когда сотрудникам отделов аренды, эксплуатации и бухгалтерии не надо читать весь договор, так как все существенные условия указаны в специальных (особенных) частях таких договоров, а все отличия от стандартных форм и общих условий договора, как правило, фиксируются сторонами в форме протоколов разногласий, которые являются приложениями к договорам.
Ниже мы рассмотрим большинство условий договора аренды на примере обычного договора, составленного в виде одного документа, но, как уже было указано выше, полностью применимого и к договорам, составленным в виде двух частей. Все условия договора будут изложены в том порядке, в котором они обычно встречаются в договорах аренды, составленных по такой форме, разве что статьи договора могут быть изложены в разных порядках.
1. Стороны договора
Договор аренды начинается с преамбулы, вводной части договора, в том числе содержащей описание сторон договора. О том, как сторонам договора аренды «познакомиться», не забывая о должной осмотрительности, мы более подробно останавливались во второй главе настоящей книги (ссылка ), но для заключения договора требуется соблюдать дополнительные формальности.
Государственная регистрация договоров долгосрочной аренды осуществляется по правилам, предусмотренным Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», статья 21 которого содержит формальные требования к любой сделке с недвижимостью, в том числе к оформлению документа.
Так, частью 2 указанной статьи предусмотрено, что «тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью».

Таким образом, при составлении как минимум всех договоров аренды, подлежащих государственной регистрации, необходимо придерживаться следующих правил:

• Указывать полное наименование сторон, то есть указывать в договоре: Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», а не ООО «Ромашка». Много времени на таком сокращении вы вряд ли сэкономите, но точно потратите больше при регистрации. В идеале нужно указывать в договоре и полное, и краткое наименование (см. пример ниже).
  Правильное наименование важно также для налоговых органов, которые могут предъявить претензии из-за несоответствия наименований организаций в договоре, счетах и счетах-фактуры.
  Случай из практики: организация на рубеже 2000-2010-х годов арендовала помещение в торговом центре «Крокус Сити Молл». В договоре аренды было указано полное наименование арендодателя, на тот момент им было Закрытое акционерное общество «Крокус Интернешнл», а в счетах-фактуры было указано краткое наименование — ЗАО «Крокус». Налоговые органы сочли, что это разные организации, не приняли возражения на акт налоговой проверки и вынесли решение. Конечно, это нонсенс, и решение было отменено в управлении ФНС, но время и силы были потрачены неэффективно.

• Указывать места нахождения сторон. Здесь необходимо обратить внимание на разницу понятий «место нахождения» и «адрес юридического лица». В соответствии с положениями статьи 54 Гражданского кодекса РФ, место нахождения юридического лица — это место его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования), а адрес юридического лица — это фактический адрес, по которому находится единоличный исполнительный орган юридического лица в пределах места нахождения.
  Например, местом нахождения ООО «Замания» является город Москва, а адресом — 127015, город Москва, улица Большая Новодмитровская, дом 23, строение 2, 3-й этаж, помещение I.
  Таким образом, для регистрации договора достаточно указания города или муниципального района, в пределах которого находится адрес организации.

• Фамилии, имена и отчества физических лиц должны быть указаны полностью, то есть не А. С. Пушкин, а Александр Сергеевич Пушкин.
  Таким образом, чтобы избежать приостановлений и отказов в государственной регистрации договоров долгосрочной аренды, желательно описывать стороны договора в следующем виде: Общество с ограниченной ответственностью «Дубровский» (ООО «Дубровский»), юридическое лицо, учрежденное в соответствии с законодательством Российской Федерации, зарегистрированное за ОГРН 5167746409364 с местом нахождения: город Москва, находящимся по адресу: 101000, город Москва, улица Мясницкая, дом 30, строение 1, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Пушкина Александра Сергеевича, действующего на основании устава.
  Несмотря на то что указанные выше требования относятся к подлежащим государственной регистрации договорам долгосрочной аренды, а таких строгих требований к договорам краткосрочной аренды не предъявляется, идеальным вариантом все же представляется, когда стороны не делают различий между договорами долгосрочной и краткосрочной аренды и всегда указывают наименование сторон в полном объеме, ведь любой краткосрочный договор имеет шанс превратиться в долгосрочный.

2. Термины и определения договора
Трудно объяснить почему, но довольно часто одна из сторон договора раздел, посвященный используемым в договоре терминам и определениям, читает «по диагонали», не придавая им особого значения. Наверное, самым верным сравнением такого подхода будет являться почти полное игнорирование пользователями инструкций по эксплуатации к бытовой электронике или автомобилям, когда пользователи игнорируют инструкции, надеясь разобраться с правилами пользования интуитивно, основываясь на своем предыдущем опыте, что порой приводит к комическим и трагическим случаям.

Так, в определениях может содержаться такая важная информация, как описание арендуемой недвижимости (об индивидуализации мы поговорим в следующем разделе), график работы, может быть определено, что считать выручкой, и многое другое.

Иными словами, несмотря на то что толкование терминов и определений, используемых в договоре аренды, формально, каждое из определений может существенно изменять суть тех условий договора, речь о которых пойдет ниже.

3. Описание предмета договора
Формально предмет договора аренды довольно прост, и его описание содержится в статье 606 Гражданского кодекса РФ, которая гласит: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

К этой, по сути простой формулировке, как правило, есть только один вопрос: чем отличается владение и пользование от только пользования и, следовательно, как это влияет на правоотношения сторон договора аренды?

Действующая редакция Гражданского кодекса, как и все предыдущие, к сожалению, не дает четкого и однозначного определения, чем владение и пользование отличается от только пользования.

Сами эти понятия являются двумя составляющими из триады прав собственника (собственник дополнительно имеет право распоряжаться имуществом, в том числе отчуждать его).

В настоящее время сложилась практика, которая определяет право пользования арендованным имуществом как право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах, а право владения арендованным имуществом — как возможность арендатора фактически обладать имуществом.

Применительно к недвижимости часто также используется довольно спорный подход, когда «владение и пользование» применимо к целому объекту недвижимости, стоящему на кадастровом учете (это может быть и помещение в здании, и отдельно здания, строения и сооружения), а пользование — только к части целого объекта недвижимости (например, комната в помещении и, тем более, часть комнаты).

Исходя из существующей судебной практики и теории права, разумным представляется подход, когда «владение и пользование» относится к таким объектам недвижимости, в которые отсутствует несанкционированный арендатором доступ третьих лиц, будь то покупатели или представители арендодателя, то есть это отдельные помещения (комнаты), а «пользование» относится к объектам недвижимости, к которым есть неограниченный доступ третьих лиц, например островки в торговых центрах.

4. Описание объекта аренды, его индивидуализация
Статьей 606 Гражданского кодекса РФ закреплено, что объектом аренды, может быть только имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования (непотребляемые вещи). То есть объектом аренды не может быть, например, мешок сахара, который в процессе использования потребляется, и после истечения срока аренды не представляется возможным вернуть этот же мешок сахара (договор, по которому передаются потребляемые вещи, называется договором займа).

Той же статьей Гражданского кодекса установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Сейчас для индивидуализации арендуемого помещения вполне достаточно кадастрового номера объекта недвижимости, но на практике разумно указывать полный адрес помещения, включая этаж, номера помещений и комнат, так как в будущем это потребуется не столько для государственной регистрации самого договора аренды (для этого как раз достаточно кадастрового номера), сколько для регистрации юридического лица арендатора, или его филиала, или обособленного подразделения, а также для регистрации кассовой техники, заключения договора на инкассацию, получения лицензий и разрешений, если они требуются.

Отдельно стоит обратить внимание на вопрос аренды частей помещения, который остро стоит при определении срока аренды и, соответственно, возможности зарегистрировать договор аренды части помещения. Законодательство и, следовательно, судебную практику долгое время лихорадило, в связи с чем возможность государственной регистрации то появлялась, то исчезала с завидным постоянством.

В настоящее время, после вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», практика устоялась в следующем виде: регистрация части помещения, состоящей из «целых» комнат, осуществляется при одновременном представлении на регистрацию технического плана на такую часть и с одновременной постановкой на учет такой отдельной части; регистрация договоров аренды части комнат, то есть частей помещений, конструктивно не отделенных (отсутствие перегородок), по общему правилу не осуществляется, хотя прецеденты имеются (несмотря на федеральное законодательство, подходы Росреестра в разных регионах могут отличаться), но рассчитывать на это не стоит.

Отдельное внимание при определении объекта недвижимости необходимо уделить площади помещения, так как в подавляющем большинстве случаев от площади арендуемого помещения зависит размер арендной платы. Если для целей государственной регистрации договора выбора у сторон нет и они используют только ту площадь, которая указана в Едином государственном реестре недвижимости, или площадь, которая будет определена в техническом плане помещения, при регистрации договора аренды части помещения, как указано выше, то площадь помещения для целей определения размера арендной платы, так называемая «расчетная площадь», может определяться следующим образом:

• Кадастровая площадь (или, по старинке, БТИ), то есть та же площадь, которая указана в Едином государственном реестре недвижимости, или площадь, которая будет определена в техническом плане помещения. В таком случае площадь помещения измеряется по поверхностям перегородок, ограничивающим помещения, и не включает в себя площади перегородок и колонн внутри арендуемого помещения.

• Площадь по стандарту BOMA (Building Owners and Managers Association), применяемого для измерения и расчета офисных, складских и торговых площадей в Северной Америке и Европе, разрабатываемого и публикуемого Северо-Американской организацией владельцев офисной недвижимости с 1916 года (последняя редакция ANSI/BOMA Z65.1–2010 опубликована в 2010 году).

• Данный стандарт измерения площади учитывает в площади помещений и внутренние перегородки помещения, и колонны, и половину площади перегородок со смежными, не арендуемыми помещениями, а также площади технических помещений (вентиляционные шахты и т.п.) и долю в площадях общего пользования здания и/или этажа здания, на котором расположено арендуемое помещение. Данный стандарт чаще всего используется профессиональными девелоперами-арендодателями, так как позволяет привести к единому знаменателю площади помещений, которыми такие компании владеют в нескольких странах, имеющих отличающиеся национальные стандарты измерений, или ведущими управленческий учет по международным стандартам.

• Иные стандарты измерений, как правило базирующихся на стандарте BOMA, но незначительно от него отличающихся.

5. Назначение помещения
Назначение помещения подразумевает указание на то, как арендатору можно пользоваться помещением, и его соответствие определенному сторонами виду пользования помещением. Возвращаясь к определениям и терминам, используемым сторонами договора аренды, назначение помещения может обозначаться такими терминами, как «Разрешенное использование», «Коммерческая деятельность», «Арендный профиль» и другими, что не меняет сути и не должно вводить стороны в заблуждение.

Статьей 611 Гражданского кодекса РФ установлено, что «арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества». При этом указанной обязанности арендодателя соответствует встречная обязанность арендатора «пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества».

Несмотря на лаконичность и сухость указанных формулировок закона, при описании назначения арендуемого помещения необходимо быть внимательными обеим сторонам:

• Арендатору важно, чтобы помещение соответствовало тем критериям, соблюдение которых необходимо для осуществления его деятельности, например: помещение, предназначенное для розничной продажи алкогольной продукции, должно отвечать требованиям Федерального закона об обороте алкогольной продукции не только в части площади, но и в части удаленности от культурных, медицинских и детских образовательных учреждений; организация детских игровых зон, за редким исключением, не может осуществляться выше второго этажа и далее 20 метров от эвакуационного выхода; помещения, предназначенные для оказания медицинских услуг, должны быть оборудованы определенными инженерными коммуникациями.
  Судебная практика по вопросу предоставления помещений и земельных участков, которые невозможно использовать по назначению, установленному договорами аренды, довольно обширна. В одном из таких процессов предметом доказывания как раз была возможность или невозможность размещения детских игровых зон выше второго этажа торгового центра. Арендодатель настаивает на приемке помещения, несмотря на то что СТУ, предоставленные им уже после заключения договора аренды, не позволяют использовать помещения выше второго этажа для устройства и эксплуатации детских игровых зон, но жажда получить арендную плату, к сожалению, перевешивает риск потенциальной угрозы закрытия такого помещения контролирующими органами, не говоря уже о риске, связанном с чрезвычайными ситуациями.

• Арендодателю важно, чтобы деятельность, осуществляемая арендатором в помещении, не наносила вреда помещению (или такой вред изначально закладывается в ставках арендной платы), а для арендодателей — владельцев торговых центров также важно иметь определенный пул арендаторов, реализующих товары или оказывающих услуги, соответствующие концепции торгового центра, чтобы избежать каннибализации арендаторов (особенно в случаях, когда арендная плата полностью или в части определяется в виде доли от выручки арендаторов), а также для соблюдения тематики зон торгового центра.
  В контексте разрешенного использования для сторон договора также может быть важным использование сторонами товарных знаков, под которыми стороны осуществляют свою деятельность.
  Данное условие особенно важно для люксовых брендов, которые в целях поддержания статуса бренда часто оговаривают в договорах право отказа от исполнения договора аренды в случае изменения брендов товаров, реализуемых в здании торгового центра, например, такие бренды, как Gucci или Prada, не желают видеть в качестве соседей по торговому центру такие mass market марки, как Zara или Marks & Spenser. Однако закрепить в договоре аренды объективные критерии изменения статуса торгового центра или его арендаторов довольно сложно.

  Аналогична ситуация и для арендодателей, особенно владельцев
  специализированных торговых центров, которые сдавая в аренду
  помещения таким маркам, как, например, Chanel, не желают лишиться
  такого выгодного арендатора, приводящего в торговый центр дополнительный трафик покупателей.

Необходимо отметить, что за нарушение сторонами указанных выше обязательств предусмотрена ответственность как законодательством, так и — как правило, более строгая ответственность — договорами аренды, начиная от довольно внушительных штрафов или снижения размера арендной платы, заканчивая правом сторон на односторонний отказ от исполнения договора.

Более подробно на данном аспекте мы остановимся в разделах, посвященных особым условиям определения арендной платы, обязанностям сторон и, конечно же, ответственности сторон договора.

6. Подтверждение собственности арендодателя и заверения об обстоятельствах
Как установлено статьей 608 Гражданского кодекса РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

О проверке действительности прав собственника на помещение мы подробно останавливались в главе, посвященной аудиту, но указание на собственность также должно содержаться и в договоре.

Учитывая, что свидетельства о праве собственности прекратили выдавать еще в июле 2016 года, заменив их выписками ЕГРН, которые не всегда вызывают доверие (в том числе, вероятно, из-за «несолидного» вида), в настоящее время в целях подтверждения права собственности арендодателя в отношении помещения достаточно пункта следующего содержания: «Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем 1 января 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации №77-77-12/069/2019-123».

В настоящее время нередки случаи, когда сдаваемое в аренду помещение может быть обременено ипотекой, предыдущей арендой или сервитутом. Большинство обременений становятся известными арендатору еще на стадии аудита объекта аренды, о котором мы говорили ранее, однако бывают случаи, когда то или иное обременение не является публичным.

Законодательством (статья 613 Гражданского кодекса РФ) установлена обязанность арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), при этом неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Дополнительно необходимо обратить внимание статью 431.1 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой стороны любого договора, а не только договора аренды, при заключении договора либо до или после его заключения обязаны давать друг другу достоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, наличию необходимых лицензий и разрешений и т.д.). Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
При комплексном толковании положений статьей 431.2 и 613 Гражданского кодекса РФ, недостоверные сведения о правах третьих лиц на недвижимость, несообщение о которых равнозначно сообщению об их отсутствии, может привести к отказу арендатора от исполнения договора аренды.

Как известно, все тайное всегда становится явным, поэтому предоставление арендодателем достоверной информации о правах арендодателя на объект аренды выгодно обеим сторонам и не позволит в будущем лишиться арендатора или помещения, даже несмотря на не самые, вероятно, выгодные условия аренды (безусловно, арендатор воспользуется такой ситуацией для снижения размера арендной платы или потребует от арендодателя дополнительного обеспечения его обязательств по договору).

Чтобы избежать негативных последствий прав третьих лиц, необходимо рассмотреть самые часто встречающиеся обременения:

• Ипотека
  Пожалуй, это самое распространенное обременение недвижимости. Ни для кого не секрет, что подавляющее большинство торговых центров строится, реконструируется и ремонтируется на заемные средства, обеспечением по возврату которых является залог этих объектов.
  Несмотря на то что по общему правилу для передачи предмета залога во временное владение или пользование согласия залогодержателей не требуется, однако большинство договоров ипотеки содержат условия об обязательном согласии залогодержателя на подобное распоряжение заложенным имуществом, более того, залогодержатели часто обязуют собственников торговых центров согласовывать не только сам факт аренды, но и ее коммерческие условия, включая срок аренды и ставки арендной платы. Это вполне объяснимо, так как банки в первую очередь заинтересованы в гарантиях возврата заемных средств, а не в обращении взыскания на заложенное имущество (хотя бывают и обратные случаи).
  В данном случае необходимо обратить внимание на то, что в отсутствие согласия залогодержателя велик риск того, что инвестиции арендатора, связанные, например, с проектированием и подготовкой к строительно-монтажным работам, имеют значительный шанс превратиться в чистый убыток.

• Арест
  Арест недвижимости в большинстве случаев подразумевает запрет его собственнику на распоряжение потенциальным объектом аренды, хотя возможны и аресты, ограничивающие только право собственника на отчуждение, но не препятствующие передавать имущество во временное владение или пользование.
  В Москве есть торговый центр, арестованный в рамках уголовного дела еще в 2010 году, но благодаря своему территориальному положению он до сих пор остается довольно привлекательным для покупателей и, как следствие, для арендаторов. В связи с арестом здания регистрация договоров долгосрочной аренды не представляется возможной, только продление ранее заключенных. Тем не менее торговый центр не только не перестал быть привлекательным, но и благодаря гибкости собственника, готового предоставлять дополнительные гарантии, позволяет себе ротацию арендаторов, в том числе замену одной торговой сети электроники и бытовой техники на другую. Но это скорее исключение из правил, чем правило, которым стоит руководствоваться.

• Права третьих лиц
  Несмотря на то что к правам третьих лиц относится и ипотека, о которой сказано выше, необходимо обратить внимание в первую очередь на долевую собственность, когда лицо, ведущее переговоры о заключении договора аренды, является лишь одним из собственников. В таком случае получение согласия на заключение договора аренды от всех собственников является обязательным.
  В ближайшем Подмосковье есть торговый центр, собственниками которого являются 11 физических и юридических лиц. Причина, по которой это было сделано, очевидна и не является предметом настоящей книги, но для большинства более-менее крупных арендаторов, особенно компаний с иностранным участием, данное обстоятельство является препятствием для заключения договора аренды, даже несмотря на получение всех согласий собственников.

• Иные ограничения
  Возможны и иные, выше не указанные обременения, такие как, например, сервитуты (как публичные, так и частные), которые могут обременять пользование всем или частью помещения или здания, которые могут затруднить логистику поставки товаров. Иногда это может не касаться напрямую объекта аренды или здания торгового центра, но стать проблемой для арендаторов.
  Не очень большой, но знаковый для Санкт-Петербурга торговый центр имеет доступ во внутренний двор для доставки товаров и парковки только через проезд под соседним зданием, собственник которого препятствовал доступу, в связи с чем собственник торгового центра рассматривал возможность установления сервитута.
  Также иными ограничениями, о которых арендодатель должен предупредить арендатора, являются обстоятельства, которые не позволят или создадут препятствия арендатору в пользовании помещением по назначению, в том числе какие-либо строительные недостатки, отсутствие или недостаточная мощность инженерных коммуникаций и т.п.

7. Особенности заключения договора субаренды
Заключение договоров субаренды, когда арендатор передает помещение или его часть в последующую аренду субарендатору, является довольно распространенной практикой, чаще всего связанной:

• с налоговым планированием (законность данного основания необходимо оценивать в каждом конкретном случае, что не является предметом настоящей книги), чаще используемым арендодателями.
  Данное основание, кажется, является практически стандартным для одного крупного девелопера, владеющего сетью крупных торговых центров в Москве, Подмосковье и Калужской области;

• с рисковой деятельностью арендатора, когда он, не желая терять договор и, соответственно, инвестиции в помещение, сдает помещение в субаренду аффилированной компании, осуществляющей операционную деятельность.
  Впрочем, данное основание субаренды может использоваться и арендодателем, который в случае проблем с арендаторами имеет возможность сменить арендатора (расторгнуть с прежним, аффилированным арендатором договор аренды и, заключив новый договор с другим аффилированным арендатором, прекратить таким образом проблемную для него субаренду);

• с необходимостью предоставить потребителю дополнительные товары или услуги, которые не реализует арендатор, например субаренда для вендинговых автоматов или банкоматов, а также для сервисных служб или банков.

При заключении договоров субаренды потенциальному субарендатору помимо иных условий, о которых мы говорили ранее и будем говорить далее, необходимо учесть:

• соответствует ли назначение помещения по договору субаренды назначению по договору аренды;

• если договор аренды не содержит согласия собственника на заключение арендатором договора субаренды, арендатор обязан получить такое согласие у собственника;

• срок субаренды не может превышать срока по договору аренды;

• по общему правилу, установленному статьей 618 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды, в том числе досрочном, прекращается и договор субаренды. Возможны варианты, когда договором аренды предусмотрено, что договор субаренды не прекращается, а все права и обязанности арендатора (субарендодателя) по нему переходят к собственнику или новому арендатору (субарендодателю).

Безусловно, субаренда имеет право на существование, но субарендатор в таком случае находится в гораздо менее защищенном положении по сравнению с арендатором, поэтому субаренда наиболее привлекательна для небольших компаний, морально готовых расстаться с субарендуемым помещением в любой момент, в том числе по обстоятельствам, зависящим от арендатора, а потому субаренда, за редким исключением, удел небольших компаний с минимальными инвестициями в такое помещение.

Договор аренды площади в торговом центре с приложениями имеет большой объем и узкую специализацию сопутствующих документов.

Файлы в .DOC:Бланк договора аренды площади в торговом центреОбразец договора аренды площади в торговом центре

Невнимательно изучив этот многостраничный гроссбух, арендатор рискует попасть в неприятную ситуацию при оплате за аренду. Как правило, торговых площадей в крупных ТЦ, особенно в местах с большим покупательским потоком, не хватает. Поэтому владельцы торговых центров оказываются хозяевами положения и диктуют свои условия аренды.

Несмотря на это, отстаивайте свое мнение и стремитесь прийти к соглашению, максимально приближенному к вашим интересам как арендатора.

Существенные условия договора

По действующему российскому законодательству отклонение сторонами сделки хотя бы от одного условия контракта влечет за собой непризнание всего документа. Исходя из этого, а также немалой цены за аренду площади в торговых центрах, все положения, зафиксированные в договоре, можно считать существенными.

Следовательно, арендатор до подписания договора должен внимательно изучить и проанализировать в различных вариантах практического применения этот документ.

Суть приложений к договору

Приложения к договору обладают той же юридической силой, что и основной документ.

Рекомендуем арендаторам особое внимание обратить на прилагаемые к договору документы, так как зачастую именно в них содержится весь смысл сделки, а также имеются «подводные камни» и «ловушки» для предпринимателя, решившего открыть свой бутик в ТЦ. Грамотные администраторы торговых центров самые неприятные для арендатора позиции набирают мелким шрифтом и прячут в приложениях.

Условия договора, в том числе включенные в приложение к контракту, должны быть согласованы между сторонами сделки до подписания документа.

Фактически каждый бизнесмен при открытии новой торговой точки, вкладывает определенные средства в косметический, а иногда и в капитальный ремонт арендуемых помещений. В зависимости от состава дизайн-проекта, средства, потраченные на эти цели, могут быть очень внушительными.

Тем более неприятно будет узнать арендатору, что, например, перегородки он должен установить только определенного вида, закупать оборудование и стройматериалы обязан только в указанных ему арендодателем фирмах и даже для выполнения строительных работ нужно пригласить незнакомых ему строительных рабочих из строительной компании, сотрудничество ТЦ с которой имеет постоянный характер.

В результате увеличивается стоимость работ по обустройству торговых площадей, так как первоначально предприниматель рассчитывал купить технологическое оснащение и строительные материалы по более низкой цене, а знакомая строительная бригада выполнила бы работы с более высоким качеством и по приемлемым расценкам. Эти дополнительные условия арендодателя были прописаны в приложении к договору, однако арендатор не обратил на них особого внимания.

Режим работы ТЦ

Другим примером незапланированных потерь арендатора может служить невнимательное изучение им расписания работы торгового центра, также оговоренного в приложениях к контракту. При более раннем закрытии ТЦ в зимнее время из-за малого потока покупателей и по причине экономии электроэнергии, владелец кафе (бара), арендующий площадь в ТЦ, несет убытки.

Арендатор должен быть заинтересован в изменении договорных положений, ухудшающих условия его предпринимательской деятельности и увеличивающих расходы по аренде и дополнительным мероприятиям по улучшению имущества арендодателя.

Характеристика договора

Договор аренды площади в торговом центре составляется на основе типовых договоров для хозяйствующих субъектов и содержит стандартные формулировки.

Введение должно содержать расширенные данные о сторонах сделки и их правах собственности. Это относится ко всем юридическим и физическим лицам, участвующим в сделке аренды, включая собственника торговых площадей, а также лица, представляющего его интересы и выступающего в роли арендодателя.

В основной части контракта фиксируются права и обязанности сторон, а также взаимная ответственность за исполнение условий сделки. Последовательность и название разделов, пунктов и параграфов в различных договорах может отличаться от образца, однако существенные условия должны быть отражены без искажения смысла сделки аренды.

Немного о форс-мажоре

В текстах договоров, независимо от их вида, существуют традиционные клише. К ним с полным основанием можно отнести параграф о форс-мажорных обстоятельствах.

То ли само словосочетание «форс-мажор» действует завораживающе на составителей договоров, то ли такова косность системы, но «форс-мажоры» кочуют из договора в договор, хотя их наличие оправдано лишь в договорах дальних перевозок или в экспортных контрактах «франко вдоль борта судна». Вреда от «форс-мажоров», конечно, нет, впрочем, как и пользы.

Поэтому, если в договоре нет упоминания о форс-мажорных обстоятельствах, не спешите объявлять его неверно составленным. В 90 случаях из 100 этот параграф не нужен.

Описание предмета соглашения

Для конкретизации и индивидуализации предмета сделки требуется как можно более точное и корректное описание. В нашем случае это точный почтовый адрес местонахождения торгового центра; строительные характеристики здания, его этажность; указание этажа, на котором находятся арендуемые площади, привязка места аренды на плане; номера арендуемых бутиков или помещений.

Также подлежат указанию на прилагаемых к договору поэтажных планах: конфигурация и геометрические размеры, площади и строительные объемы помещений.

Временная регламентация договора

Контракты по аренде торговых площадей подразделяются на:

• Краткосрочные. Срок их действия меньше годного года, закон не предусматривает их регистрацию;
• Долгосрочные. Продолжительность их функционирования свыше года, госрегистрация необходима;
• Бессрочные. Срок их действия не ограничен, в правовой практике по сделкам аренды торговых площадей не фигурируют.

В интересах предпринимателя указать условие, предоставляющее ему преимущественные права на продление сделки и заключение контракта на новый срок. Для этого арендатор выполняет следующее:

1. За месяц до окончания срока действия договора арендодатель направляет владельцу ТЦ заявление с просьбой о заключении нового контракта.
2. К вышеуказанному заявлению он прилагает проект нового контракта.

Заинтересованные стороны встречаются, обсуждают и приходят к единому мнению по всем позициям нового договора

Последовательность и временные рамки процедуры продления сделки аренды должны быть документально конкретизированы.

Как происходит регистрация договора

Оформление в Росреестре необходимо по договорам со сроками действия от одного года. При обращении в госорганы предоставляются совместное заявление сторон, а также нотариальные копии документов, подтверждающих государственную регистрацию компании арендодателя и его право собственности на торговый центр.

Кадастровая документация на торговые площади также необходима. Арендатор должен иметь сертификаты о постановке на госучет в качестве ИП (или свидетельство о регистрации фирмы), а также справку об отсутствии задолженностей по налогам.

Прямая и обратная передача торговых площадей

Процедура передачи помещений (площадей) в торговом центре, оформленная соответствующим актом, гарантирует отсутствие дальнейших претензий сторон.

Указанный акт должен грамотно, всесторонне и конкретно описывать техническое состояние объекта сделки. Зафиксированные письменно дефекты и повреждения строительных конструкций и отделки позволят дать объективную оценку при передаче и возврате арендуемых площадей, а при необходимости – правильно определить размер штрафных санкций к виновным лицам.

В договоре будет уместным указать последовательность вывоза торгового оборудования и мебели арендатора.

Принципы начисления платы за аренду

При расчете арендной платы бухгалтерия арендодателя принимает в расчет следующие факторы:

1. Базовые расценки за аренду квадратного метра торговой площади.
2. Расходы арендодателя по поддержанию здания ТЦ в надлежащем виде и сохранению его эксплуатационных характеристик (например, исправной работы лифтов, эскалаторов, коммуникаций электро- и водоснабжения, связи и интернета, пожарной и охранной сигнализации и т.д.).

Коммунальные платежи

При любом способе арендных начислений владелец торгового центра заинтересован как можно больший объем эксплуатационных и коммунальных расходов переложить на плечи арендатора. Задачей арендатора в этой ситуации будет минимизация вышеуказанных расходов до уровня, пропорционального арендуемой им площади. Чтобы избежать оплаты части общих затрат на отопление, электричество и воду, арендатор устанавливает в своих помещениях индивидуальные счетчики.

По другим общим расходам (охрана, сигнализация, видеонаблюдение, лифты, уборка и т.д.) на содержание здания ТЦ арендатор вправе потребовать у собственника подробный письменный отчет. В случае обнаружения ошибок в расчетах необходимо согласовать процедуру возврата переплаченных денежных средств.

Рекомендуем подробно зафиксировать в договоре аренды порядок взаиморасчетов, это поможет сторонам сделки избежать в дальнейшем споров и уйти от конфликтов.

В последнее время люди все чаще задумываются об открытии собственного бизнеса. Как показывает статистика, в большинстве случаев этот бизнес связан с продажей товаров через магазинные сети. Но при этом далеко не каждый начинающий предприниматель может позволить себе приобрести большое торговое помещение.

В подобных случаях большинство задумывается об аренде магазинов. Чтобы правильно заключить сделку аренды, необходимо составить договор аренды, в котором будут описаны основные условия и положения для арендатора и арендодателя.

Именно на основе данного документа в дальнейшем контрагенты будут сотрудничать, а также именно при помощи этого документе решаются все конфликтные ситуации. Поэтому к составлению договора аренды магазина следует отнестись максимально серьезно и ответственно.

Образец типового договора аренды магазина

Заключение договора аренды магазина это документ, который можно составить самостоятельно, без участия нотариуса или юристов.

Следует отметить, что данный договор составляется в свободной форме, но при этом имеет ряд обязательных условий, которые должны быть в него включены.

Рассмотрим перечень основных пунктов, которые должны быть прописаны в документе:

• Дата и место подписания договора. Важно указывать не дату, с которой начинается аренда, а именно дату подписания документа;
• Информация об участниках сделки. Каждому участнику необходимо предоставить данные, а в случае с юридическими лицами также необходимо предоставить документы организации;
• Описание предмета договора. Нужно описать торговое помещение таким образом, чтобы его можно было легко идентифицировать и отличить от других. Особенно важно это делать в том случае, если сдаваемое помещение находится в торговом центре или по другим причинам не имеет конкретного самостоятельного адреса. Помимо отличительных характеристик стоит указать площадь, кадастровый номер, количество помещений и другую информацию из технического паспорта;
• Арендная плата. Стороны должны написать конкретную денежную сумму, а также указать временной промежуток, за который данная сумма должна выплачиваться арендатором;
• Права и обязанности сторон. Данный пункт регулируется Гражданским кодексом, поэтому его можно пропустить, но контрагенты могут добавить и свои дополнительные условия;
• Ответственность сторон. В подобных сделках чаще всего предусмотрены штрафы, за нарушение условий договора или невыполнение данных обязательств;
• Срок действия договора;
• Дополнительные условия. Сюда можно вписать информацию относительно оплаты коммунальных услуг, ремонта помещения и другие условия, которые посчитают важными участники сделки;
• Перечень прилагаемых документов к договору. Такими могут быть акт приема-передачи, правоустанавливающие документы на арендуемый объект, копии паспортов участников и другое;
• Реквизиты сторон и подписи.

Скачать бланк договора аренды магазина.

Скачать бланк договора аренды магазина между ИП и физлицом.

Скачать образец договора аренды с правом субаренды нежилого помещения.

Скачать бланк договора аренды с правом субаренды нежилого помещения.

Ошибки при заключении договора аренды магазина

Типовой образец договора аренды грузового автомобиля.

Про образец договора сдачи в аренду гаража

Про образец договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами читайте по ссылке: http://uropora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-arendy/dogovor-subarendy-nezhilogo-pomeshheniya-mezhdu-yuridicheskimi-licami.html

Рассмотрим перечень моментов и самых распространенных ошибок, с которыми чаще всего сталкиваются участники подобных договоров:

• В тексте договора необходимо максимально подробно описывать все условия и договоренности сторон. Не редко бывает, что ряд договоренностей заключается устно, после чего один из участников может о них забыть. Доказать обратное без письменно подтверждения будет невозможно;
• Необходимо не бояться вносить условия и требования, ведь договор должен быть выгодным для обеих сторон. Чаще всего арендодатель предоставляет образец, но это не значит, что поменять в нем ничего нельзя;
• Необходимо составлять акт приема-передачи, в котором помимо самого помещения стоит описать и перечень всего имущества имеющегося в нем. Арендатор будет четко понимать, что он взял и что ему нужно будет вернуть по завершению сделки, а арендодатель обезопасит себя от краж или порчи своего имущества;
• В договоре обязательно должна быть фиксированная сумма арендной платы. Без этого условия договор можно будет признать недействительным, а значит, он не будет иметь юридической силы. В случае если арендная плата может со временем поменяться, следует прописать это отдельным условием. Если подобного не указано, то арендодатель не имеет права самостоятельно менять данное условие.

Расторжение договора аренды магазина

Рассмотрим варианты расторжения договор:

• По согласованию сторон. Это оптимальный вариант, без последствий для участников. Для этого необходимо составить документ, который будет аннулировать имеющийся договор аренды;
• Расторжение договора в одностороннем порядке. Подобное расторжение происходит в судебных органах и имеет место в тех случаях, если один из участников нарушает, не выполняет условия договора.

Была ли Запись полезна? 17 из 21 читателей считают Запись полезной.

Найти подходящее помещение для открытия магазина очень непросто. И когда оно, наконец, находится, наступает облегчение и желание поскорее покончить с формальностями и готовиться к открытию. Но есть еще один немаловажный момент, который может сыграть роль в дальнейшей судьбе магазина – подписание договора аренды. Все-таки магазин мы открываем не на месяц и даже не на год, поэтому при подписании договора желательно предусмотреть все возможные варианты развития событий в долгосрочной перспективе.

Первый вопрос, который стоит решить, это срок заключения договора. Проще всего дела обстоят в том случае, если договор аренды заключается на одиннадцать месяцев. Он не требует регистрации, может быть достаточно легко изменен или расторгнут по согласованию сторон, чаще всего предусматривает возможность пролонгации. Но есть и существенные минусы: открытие продуктового магазина требует серьезных вложений, как минимум, в оборудование и вывеску, а при открытии специализированного и/или сетевого магазина – в отделку помещения, интерьер, а иногда и в благоустройство прилегающей территории. Существенные инвестиции предполагают длительный период окупаемости, а договор на 11 месяцев, даже с предусмотренной пролонгацией, не дает стопроцентных гарантий того, что аренда будет продлена на новый срок. Кроме того, получение лицензии на торговлю алкоголем возможно только при аренде помещения на срок более года, что предполагает заключение долгосрочного договора с регистрацией в РосРеестре. Поэтому при планировании стабильного развития бизнеса имеет смысл заключать договор аренды на срок от пяти лет.

При заключении договора важно изучить статус помещения и правоустанавливающие документы. Помещение должно иметь статус нежилого. На введенное в эксплуатацию помещение должен быть технический паспорт, включающий поэтажные планы и ведомость помещений. Если объектом аренды является отдельно стоящее здание, то должен быть кадастровый план земельного участка и обязательное упоминание в договоре о том, является ли участок также предметом аренды. Дальше необходимо выяснить, является ли арендодатель собственником помещения. Если речь идет о субаренде, необходимо проследить всю цепочку до собственника, проверить документальное оформление полномочий лиц, подписывающих документы, уточнить, нет ли у помещения обременений.

Важно предусмотреть наличие в помещении всех необходимых инженерных сетей и коммуникаций или возможность их организации, а также определить зоны финансовой и технической ответственности. Например, для деятельности магазина необходима электрическая мощность 50КВт. По факту имеется 25КВт, но собственником помещения подана заявка на увеличение мощности с определенным сроком выполнения. До даты фактического предоставления необходимой мощности может быть предусмотрен льготный период по оплате аренды.

В случае если помещение требует ремонта, необходимо определить, за чей счет будут происходить работы, договориться о порядке и сумме взаимных компенсаций, включая льготную арендную ставку, о дальнейшей судьбе отделимых и неотделимых улучшений. В стандартной практике существует зависимость льготного периода от объема и сроков выполнения необходимых ремонтных работ, то есть, чем хуже состояние помещения, тем дольше льготный период.

Очень четко и конкретно надо прописывать сумму и порядок оплаты арендных и иных платежей, если таковые имеются. Попробуйте пересчитать арендную ставку с учетом индексации до конца срока действия договора: при самом минимальном ежегодном повышении на 5%, 1000 рублей за метр к пятому году аренды превратится 1215. Валюта, курс, порядок индексации, пороговые значения, при которых дальнейшая индексация не производится, порядок снятия показаний счетчиков и подтверждения тарифов – каждый нюанс лучше прописывать до однозначной трактовки. Мелочей не бывает: вы знаете, что тарифы на электричество при неподключенном или неправильно подключенном счетчике могут повышаться в десятки раз?

Целесообразно также сформулировать условия, необходимые для использования помещения по целевому назначению: если по причине непредставления арендодателем каких-либо документов невозможна регистрация договора или получение необходимых лицензий, если в процессе деятельности выясняется невозможность использования помещения по причинам его несоответствия установленным законодательством нормам и т.д., арендодатель должен нести финансовую и юридическую ответственность. Безусловно, все прописать невозможно, но уже на этапе переговоров надо разделить ответственность. Условно говоря, если арендодатель не платит за электричество и вам его отключили, в итоге вы не может работать, а товар в холодильниках портится, это не должно быть только вашей проблемой, у вас должны быть основания для предъявления претензий и понимание о порядке действий.

Конечно, когда после бесконечных просмотров находишь подходящее помещение и подписываешь договор аренды магазина, кажется, что все сложится просто отлично. Может быть, так и будет. Но предусмотреть в договоре пути отступления все равно имеет смысл. Возможность снижения ставки, сдачи в субаренду части помещения, переуступки права аренды, возможность и порядок расторжения договора во внесудебном порядке – все эти вопросы должны сразу стать предметом переговоров.

Подводя итоги, хочу сказать, что всегда и обо всем лучше договариваться «на берегу» и письменно. Такая тактика обеспечит прочный фундамент для развития вашего бизнеса.