Договор долевого инвестирования

Содержание

Последнее обновление: 29.06.2018

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Истории о квартирных аферах из практики рынка недвижимости рассказаны в разделе «Махинации с жильем».

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
  6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
  7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении () тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

Четкого законодательного определения договора, регулирующего инвестиционную деятельность, ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), ни в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни в Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не содержится. Следовательно, определить правовую природу данного вида договоров и рассчитать возможные риски инвесторов весьма непросто. Кроме того, признаки инвестиционного договора весьма схожи с признаками других гражданско-правовых договоров, например: простого товарищества, строительного подряда, договором участия в долевом строительстве, договором о совместной деятельности и др. Связано это, прежде всего, с тем, что законодательное закрепление данного вида гражданско-правового договора в ГК РФ отсутствует.

К числу основных понятий, которыми оперируют действующее инвестиционное законодательство и отечественная наука, относятся «инвестиции» и «инвестиционная деятельность», определенные в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Согласно пункту 1 статьи 1 указанного закона инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Что касается инвестирования в создание и воспроизводство основных фондов, то оно осуществляется в форме капитальных вложений. Таким образом, инвестиционная деятельность определяется как «вклад» в целях получения прибыли (дохода). Также в статье 7 данного закона содержится упоминание об инвестиционном договоре, в частности, согласно пункту 1, основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Ряд авторов рассматривает инвестиционный договор в узком смысле, акцентируя внимание на понятии договора в сфере строительства. Следует заметить, что инвестиционный договор имеет множество видов. Связано это с тем, что инвестирование может осуществляться в любые объекты гражданских прав. Главное, чтобы они использовались в производстве (в широком смысле), а не теряли своей ценности в процессе текущего конечного потребления. В противном случае экономическое содержание инвестиции теряет свой смысл. Согласно ст. 3 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства страны, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция и другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность. Аналогичное определение закреплено и в других актах законодательства. Так, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» признает в качестве объектов капитальных вложений находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Таким образом, в настоящее время инвестиционный договор представляет собой особый вид договора, заключаемого на основании ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. Следует отметить, что инвестиционный договор определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект. Сущность всех действий организатора инвестирования ограничивается только реализацией инвестиционного проекта и последующей передачей созданного объекта инвестирования. Заключая договор, инвестор рассчитывает на получение дохода от вложения средств, причем источником дохода будет являться как предпринимательская, так и любая иная деятельность, приносящая доход.

К существенным условиям договора согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ относятся условия: 1) о предмете договора; 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; 3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор не может считаться заключенным без достижения соглашения по всем существенным условиям. Как упоминалось ранее, инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 ГК РФ (общие положения о договорах), гл. 22 ГК РФ. Учитывая также положения, предусмотренные ст. 432 ГК РФ, единственным существенным условием инвестиционного договора, прямо предусмотренным законом, будет его предмет. Положения подобных договоров могут быть частично исключены или дополнены иными положениями в зависимости от вида договора или соглашения, вида объекта инвестирования и требований законодательства. Кроме того, согласно постановлению Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 апреля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/1143 суды пришли к выводу о том, что в инвестиционном договоре должно обязательно содержаться указание на цель получения прибыли, которая является обязательной для указанного вида договора.

К отличительным признакам инвестиционного договора можно отнести следующие:

1. Основанием заключения является инвестиционный проект организатора инвестирования;

2. Долгосрочный характер договорных отношений;

3. Взаимный характер договора (предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего объекта инвестирования);

4. Коммерческий интерес сторон договора (инвестор обязан вознаградить организатора инвестирования за совершаемые им действия);

5. Консенсуальный характер договора;

6. Инвестиционный договор признается каузальным договором, поскольку действительность инвестиционного договора ставится в зависимость от ее цели, которая должна быть законной и достижимой;

7. Целевое использование переданного инвестором имущества;

8. Информационный характер отношений сторон;

9. Возможность инвестора влиять на производственную деятельность организатора инвестирования;

10. Общая долевая собственность на имущество, вложенное в качестве инвестиций;

11. Инвестиционный договор обладает организационными признаками.

Подводя итог всему вышесказанному, представляется возможным сформулировать понятие инвестиционного договора. По инвестиционному договору одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (организатор инвестирования), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью получения инвестором в будущем от организатора инвестирования в собственность имущества в срок, установленный договором.

Инвестиционный договор является особым видом договора, специально не предусмотренного нормами гражданского законодательства, однако с развитием инвестиционно-финансовой деятельности в Российской Федерации и значительными рисками инвесторов при заключении инвестиционных договоров в настоящее время возрастает необходимость четкой законодательной регламентации данного договора как отдельного вида гражданско-правового договора.

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор. Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения. Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.

Что такое ДДУ

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия. Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Такая процедура — своего рода «подушка безопасности» для дольщика. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком — может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».

ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит. Следовательно, он не имеет полной юридической силы. Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия. При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ. Причем с указанием срока, когда это будет сделано.

Что такое договор инвестирования

В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор. Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров. Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ. По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу. Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.

Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько. Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир. Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо.

Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами. Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре).

Основные различия между ДДУ и договором инвестирования

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

  1. В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
  2. По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
  3. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
  4. Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
  5. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
  6. ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
  7. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  8. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Какой из договоров предусматривает уплату неустойки

Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.

Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением. Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ. Потому что расчет размеров выплат по договору инвестирования будет производиться только с учетом норм ГК. В то время как по договору долевого участия исчисление суммы неустойки производится по правилам, прописанным законодателем в федеральном законе.

Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?

Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.

Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом. Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут разобраться, что же выбрать в такой ситуации – ДДУ или договор инвестирования, разъяснят плюсы и минусы каждого из них. Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполните форму обратной связи справа.

Некоторые российские банки давно использовали договор финансирования под уступку денежного требования в своей финансово-кредитной деятельности. Однако только после принятия второй части Гражданского кодекса РФ этот вид гражданско-правовых договоров официально был закреплен российским гражданским законодательством. С того времени данный договор, еще он называется договором факторинга, стал интересен для массы современных предпринимателей и получил широкое распространение.

Мировая практика достаточно давно и довольно активно использовала договор факторинга. По мнению известных современных правоведов, при создании нового Гражданского кодекса был использован самый передовой опыт зарубежных стран.

Понятие и форма договора финансирования под уступку денежного требования

В соответствии с договором факторинга одной стороной (финансовым агентом) передается или берется обязательство передать другой стороне (клиенту) средства в качестве денежного требования клиента (кредитора) к третьему лицу (должнику). В свою очередь клиент уступает финансовому агенту это требование. Требование к должнику клиент может уступить финансовому агенту и с целью обеспечить исполнение обязательства клиента перед финансовым агентом.

Договором факторинга охватывается очень широкий круг самых разнообразных отношений. Причем юридическая сущность обязательств по договору заключается в известной в сфере обязательственного права уступке денежного требования (цессии). Тем не менее, отношения факторинга, которые сочетают в себе элементы договоров займа и кредита, а в некоторых случаях и договора возмездного оказания финансовых услуг, обладают намного более сложным и многогранным характером.

Поэтому на отношения, вытекающие из договора факторинга, распространяются не только частные правила, которые установлены главой 43 второй части ГК РФ, но и общие положения об уступке требования. Так, например, правовые нормы о форме уступки требования определяют и форму договора финансирования под уступку денежного требования.

Форма договора должна быть простой письменной. Однако в некоторых случаях требуется нотариальное удостоверение уступки требования или государственная регистрация.

Предмет договора факторинга

Предметом договора финансирования под уступку денежного требования могут быть признаны:

  • передача финансовому агенту денежного требования в обмен на переданные клиенту денежные средства;
  • уступка клиентом своего денежного требования фактору в виде обеспечения исполнения обязательства, которое имеется у клиента перед фактором.

Договор факторинга может быть взаимным, возмездным, консенсуальным и реальным. Консенсуальным данный договор является тогда, когда агент берет обязательство передать денежные средства или клиент обязан уступить денежное требование. Реальный же он тогда, когда агент осуществляет передачу денежных средств или клиент уступает требование.

Стороны договора финансирования под уступку денежного требования

Сторонами договора факторинга считаются финансовый агент (фактор) и клиент.

Финансовый агент — это специальный субъект договора, представляющий собой коммерческую организацию, которая на профессиональной основе оказывает факторинговые услуги. Такими субъектами могут быть банки и иные кредитные организации, а также коммерческие организации, обладающие специальными лицензиями на такую деятельность. В силу своего статуса банкам и иным кредитным организациям дополнительного разрешения на осуществление такой деятельности не требуется.

Клиентом может выступать любое лицо, однако в большинстве случаев ими являются коммерческие организации.

Фактор наделен следующими правами и обязанностями:

1) имеет право на получение действительного денежного требования;

2) должен профинансировать клиента путем передачи ему денежных средств;

3) в специально оговоренных случаях обязан принять у клиента необходимые документы для того, чтобы вести бухгалтерский учет операций клиента;

4) должен оказать клиенту другие финансовые услуги, связанные с денежными требованиями, которые являются предметом уступки.

Права и обязанности клиента:

1) имеет право требования денежных средств в счет предоставления к должнику денежного требования;

2) должен осуществить передачу действительного денежного требования фактору;

3) должен уведомить клиента об уступке в пользу фактора денежного требования.

Договор финансирования под уступку денежного требования: основные элементы

Преамбула. Содержится наименование сторон, подписывающих договор финансирования под уступку денежного требования.

Предмет договора. Говорится о том, что финансовый агент передает клиенту денежные средства в качестве денежного требования клиента (кредитора) к третьему лицу (должнику). Перечисляются документы, которые подтверждают правомочность клиента на передачу денежного требования. Указывается денежное требование клиента: сумма основного долга, проценты, штрафные санкции и т. д. Сроки и порядок передачи денежных средств.

Ответственность клиента перед финансовым агентом. Предусмотрена ответственность клиента перед финансовым агентом за действительность денежного требования, которое является предметом уступки. В то же время клиент не отвечает за неисполнение должником требования, которое является предметом уступки, если оно предъявлено финансовым агентом к исполнению.

Обязанности сторон перед должником. Клиент обязан письменно сообщить должнику об уступке финансовому агенту денежного требования, а также указать того агента, которому должен быть совершен платеж. Финансовый агент должен доказать должнику, что действительно имела место уступка денежного требования финансовому агенту. Если должник исполнил денежное требование финансовому агенту, это освобождает его от такого же обязательства перед клиентом.

Право финансового агента на сумму, полученную от должника. Отмечается, что по договору финансирования под уступку денежного требования финансовый агент имеет право на все суммы, полученные им от должника во исполнение требования. Клиент не может нести ответственность перед финансовым агентом за то, что полученные им суммы денег оказались меньше цены, за которую агентом были приобретены требования. В тех случаях, когда клиентом нарушены обязательства по договору, который заключен с должником, должник не может требовать от финансового агента возвратить суммы, уже уплаченные ему по перешедшему денежному требованию, если он может получить их прямо с клиента.

Заключительные положения. Отмечается, что во всем остальном, что не предусмотрено договором, стороны должны руководствоваться положениями действующего российского гражданского законодательства. Указывается начало действия договора и количество его экземпляров.

Реквизиты и подписи сторон. Каждая из сторон должна указать свой юридический и почтовый адрес, телефон/факс, ИНН/КПП, банк, расчетный и корреспондентский счета.

Виды факторинговых договоров

Договор финансирования под уступку денежного требования зачастую называют договором факторинга. В международной практике под факторингом понимается передача требования, не закрепленного в ценных бумагах. Так как определение договора финансирования под уступку денежного требования в ГК РФ почти полностью совпадает с определением факторинга, которое содержится в Конвенции по международным факторным операциям, то российское законодательство рассматривает эти два договора как равнозначные. На практике выделяются следующие виды договоров финансирования под уступку денежного требования (факторинга):

  • оборотный факторинг;
  • безоборотный факторинг.

Оборотным факторингом считается договор, по которому клиент отвечает за исполнимость уступаемого требования перед финансовым агентом. При его неисполнении финансовый агент может предъявить соответствующие требования клиенту.

Безоборотный факторинг представляется ГК РФ как договор финансирования под уступку денежного требования, в соответствии с которым клиент не отвечает за исполнимость уступленного требования перед финансовым агентом.

Кроме того, в отдельную группу выделяют конфиденциальный (закрытый) факторинг. Его отличительной особенностью считается отсутствие уведомления дебиторов об уступке фактору денежных требований.

Права и обязанности сторон договора

Клиент имеет право уступить финансовому агенту не только денежное требование, с наступившим сроком платежа, но и право получить денежные средства, которое появится в будущем. В договоре сторонами должно быть четко определено уступаемое денежное требование, чтобы во время заключения договора существующее требование могло быть идентифицировано. Уступаемое будущее требование необходимо описать так, чтобы его можно было определить в момент возникновения. Будущее требование нельзя передать финансовому агенту раньше возникновения соответствующего права на получение с должника денежных средств.

Клиент имеет право уступить денежное требование финансовому агенту даже тогда, если между ним и его должником имеется соглашение о запрете или ограничении уступки. Также клиента можно подвергнуть ответственности за уступку денежного требования в нарушение запрета, имеющегося в соглашении с должником.

После того, как уступка совершена, финансовому агенту или клиенту необходимо уведомить об этом должника. Уведомление совершается только в письменной форме с обязательным указанием, какое денежное требование было уступлено и кому должник должен произвести платеж, то есть, должен быть указан финансовый агент. Должник имеет право требования от финансового агента представить документы, которые могут подтвердить уступку денежного требования. Если же такие документы финансовый агент не предоставит, должник имеет право произвести исполнение клиенту.

Следует отметить, что у клиента могут остаться обязательства перед должником, которые он должен выполнять после уступки денежного требования. Так, договор финансирования под уступку денежного требования вполне может предусматривать ситуацию, когда клиент после платежа должника обязан поставить последнюю партию товара.

Образец договора финансирования под уступку денежного требования

ДОГОВОР

финансирования под уступку денежного требования

Место заключения договора __________

Дата заключения договора ___________

___________ (организационно-правовая форма и наименование), ОГРН ____, ИНН ____, в лице ___________ (Ф.И.О. уполномоченного лица), действующего на основании ________ (Устава _______ , доверенности _______ , вид документа, удостоверяющего личность (указать реквизиты, кем и когда выдано)) именуемый в дальнейшем «Финансовый агент», с одной стороны, и

___________ (организационно-правовая форма и наименование), ОГРН ____, ИНН ____, в лице ___________ (Ф.И.О. уполномоченного лица), действующего на основании ________ (Устава _______ , доверенности _______ , вид документа, удостоверяющего личность (указать реквизиты, кем и когда выдано)) именуемый в дальнейшем «Клиент», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны»,

заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему Договору Финансовый агент передает Клиенту денежные средства в размере ____ рублей в счет денежного требования Клиента (Кредитора) к третьему лицу (Должнику) — __________ (наименование или Ф.И.О.), вытекающего из предоставления Клиентом Должнику __________ (товаров, выполнения им работ или оказания услуг) в размере ____ рублей (далее — денежное требование), а Клиент уступает Финансовому агенту это денежное требование.

1.2. Денежное требование Клиента к Должнику и право на его передачу подтверждается следующими документами: ________ (договор Клиента с должником: номер, дата заключения, решение суда, иные документы, подтверждающие наличие требования) и на момент уступки этого денежного требования Клиенту неизвестны обстоятельства, вследствие которых Должник вправе не исполнять требование.

1.3. Указанные в п. 1.1 настоящего Договора денежные средства передаются Финансовым агентом Клиенту в следующие сроки и в следующем порядке: _________.

2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ КЛИЕНТА ПЕРЕД ФИНАНСОВЫМ АГЕНТОМ

2.1. Клиент несет перед Финансовым агентом ответственность за действительность денежного требования, являющегося предметом уступки.

2.2. Клиент не отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение Должником требования, являющегося предметом уступки, в случае предъявления его Финансовым агентом к исполнению.

3. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН ПЕРЕД ДОЛЖНИКОМ

3.1. Клиент обязуется письменно уведомить Должника об уступке денежного требования Финансовому агенту с определением подлежащего исполнению денежного требования, а также с указанием финансового агента, которому должен быть произведен платеж.

3.2. Финансовый агент обязуется в разумный срок представить Должнику доказательства того, что уступка денежного требования Финансовому агенту действительно имела место.

3.3. По требованию Финансового агента к Должнику произвести платеж Должник вправе предъявить к зачету свои денежные требования, вытекающие из договора с Клиентом, которые уже имелись у Должника ко времени, когда им было получено уведомление об уступке требования Финансовому агенту.

3.4. Исполнение денежного требования Должником Финансовому агенту освобождает Должника от соответствующего обязательства перед Клиентом.

4. ПРАВО ФИНАНСОВОГО АГЕНТА НА СУММУ,

ПОЛУЧЕННУЮ ОТ ДОЛЖНИКА

4.1. По настоящему Договору Финансовый агент приобретает право на все суммы, которые он получит от Должника во исполнение требования, а Клиент не несет ответственности перед Финансовым агентом за то, что полученные им суммы оказались меньше цены, за которую согласно п. 1.1 настоящего Договора Финансовый агент приобрел требование.

4.2. В случае нарушения Клиентом своих обязательств по договору, заключенному с Должником, Должник не вправе требовать от Финансового агента возврата сумм, уже уплаченных ему по перешедшему денежному требованию, если Должник вправе получить такие суммы непосредственно от Клиента.

4.3. Должник, имеющий право получить непосредственно от Клиента суммы, уплаченные Финансовому агенту в результате уступки требования, тем не менее вправе требовать возвращения этих сумм Финансовым агентом, если доказано, что последний не исполнил свое обязательство осуществить Клиенту обещанный платеж, связанный с уступкой требования, либо произвел такой платеж, зная о нарушении Клиентом того обязательства перед Должником, к которому относится платеж, связанный с уступкой требования.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Во всем остальном, не предусмотренном в настоящем Договоре, Стороны будут руководствоваться положениями действующего законодательства Российской Федерации.

5.2. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до его полного исполнения Сторонами.

5.3. Настоящий Договор составлен в __ экземплярах, по __ для каждой Стороны.

5.4. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

6. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Клиент ____________

Финансовый агент ________

ПОДПИСИ СТОРОН:

Клиент ____________

Финансовый агент ________

Скачать образец договора

Договор финансирования под уступку денежного требования

Дополнительное соглашение к договору финансирования под уступку денежного требования

Извещение о новом покупателе товаров

Уведомление об уступке денежных требований

На протяжении многих лет вопросы правового регулирования инвестирования в строительство представляют интерес как для обычных граждан, приобретающих жилье по договору долевого участия в строительстве, так и для предпринимателей, инвестирующих в строительство в целях получения прибыли, поскольку связаны с существенными финансовыми вложениями. В материале мы систематизировали содержащиеся в законе и судебной практике позиции, которые позволят профессиональным инвесторам не упустить значимые моменты при финансировании строительства, которые способны повлиять на достижение такими инвесторами поставленных целей.

Сегодня отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства недвижимости, делятся на две категории, имеющие принципиально разное регулирование.

Первая категория: отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании соответствующего договора. Эти отношения регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Действие данного закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Эти отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством об инвестиционной деятельности.

Вторая категория: отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Данные отношения регулируются нормами Федерального закона от 25.09.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ). Соответственно, действие данного закона не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

В статье мы рассмотрим отношения из второй категории — касающиеся инвестирования в строительство, связанные с предпринимательской деятельностью и не подпадающие под действие Закона № 214-ФЗ.

Правовое регулирование и квалификация инвестиционных договоров

Как уже отмечалось, на законодательном уровне вопросы инвестирования урегулированы положениями Закона № 39-ФЗ. К сожалению, данный закон написан больше как декларация, а не как регулирующий правоотношения нормативный акт. В результате указанные в нем гарантии воспринимаются судебной практикой и разъяснениями высших судов как декларативные нормы, не имеющие судебной защиты. Фактически же наиболее подробно вопросы заключения, исполнения и толкования инвестиционных договоров рассмотрены в судебной практике, а именно в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54).

Прежде всего, необходимо отметить, что инвестиционный договор как самостоятельный вид договора в действующем законодательстве отсутствует и является непоименованной гражданско-правовой сделкой, и даже если стороны, как это обычно бывает, поименовали свой договор как инвестиционный (или как договор инвестирования), при оценке отношений сторон по таким договорам суд будет устанавливать правовую природу отношений сторон, исходя из поименованных в ГК РФ видов договоров (купля-продажа, подряд, простое товарищество и т.п.) (п. 4 Постановления № 54).

Именно от того, как будет квалифицирован конкретный «инвестиционный договор», зависит, какие правовые последствия повлечет его заключение, а следовательно, и то, на какие моменты нужно обратить внимание инвестору при его заключении.

Прежде всего, инвестору необходимо иметь в виду, что, за исключением двух случаев, его право собственности на построенный объект будет «вторичным» — оно может возникнуть только в результате передачи от собственника земельного участка (которым обычно является застройщик) к инвестору (п. 4—6 Постановления № 54). Исключениями являются случаи, когда:

  • инвестиционный договор заключен по модели договора простого товарищества с оформлением долевой собственности на земельный участок, на котором будет построен объект;

  • инвестиционный договор заключен с публичным образованием до 1 января 2011 г. и предусматривает распределение площади строящегося объекта между его сторонами (п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ, Определение ВАС РФ от 19.04.2013 № ВАС-13594/12 по делу № А40-7229/12-53-66).

Изложенное выше означает, что, по общему правилу, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств:

  • не будет удовлетворен иск инвестора о признании за ним права собственности на построенный объект (согласно п. 58, 59 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), поскольку с иском о признании права собственности может обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое ранее было зарегистрировано за таким лицом, а теперь зарегистрировано за иным субъектом;

  • иск о понуждении застройщика к передаче построенного объекта недвижимости может быть удовлетворен, только если такой объект имеется в натуре у застройщика и право собственности за ним зарегистрировано в ЕГРН. В остальных случаях у инвестора имеется только право на возврат уплаченной застройщику денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещение причиненных ему убытков (п. 5 Постановления № 54);

  • инвестор не может требовать установления в отношении объекта незавершенного строительства режима общей долевой собственности, так как предоставление инвестором финансирования на строительство объекта недвижимости порождает у него только обязательственные права требования к застройщику, но не ведет к созданию общей долевой собственности (см. постановление АС Восточно-Сибирского округа от 02.11.2015 № Ф02-5615/2015 по делу № А33-2805/2009).

Чтобы определить основные риски, которые следует учитывать инвестору при заключении инвестиционного договора по модели того или иного предусмотренного ГК РФ вида договора, рассмотрим каждый из поименованных в Постановлении № 54 вариантов его квалификации.

Договор купли-продажи будущей вещи

В пункте 4 Постановления № 54 указано, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции, судам следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное. Для такой квалификации в договоре должны содержаться условия, согласно которым инвестор принимает на себя обязательство уплатить застройщику денежную сумму, а застройщик обязуется передать в собственность инвестору недвижимое имущество.

Основным недостатком данного варианта оформления отношений застройщика и инвестора является то, что права на земельный участок, на котором будет возводиться объект инвестиций, принадлежат застройщику. А это означает, что право собственности на построенный объект сначала возникнет у застройщика и только после регистрации этого права за застройщиком право собственности на часть помещений может перейти к инвестору.

Соответственно, у инвестора имеются следующие риски:

  • инвестор не во всех случаях сможет удовлетворить свои требования в натуре (получить право собственности на объект). Например, если фактически объект построен, но не введен в эксплуатацию, а значит, является объектом незавершенного строительства (см. Определение ВАС РФ от 09.04.2013 № ВАС-3556/13 по делу № А07-19288/2011). Как уже отмечалось, если объект отсутствует у застройщика в натуре и право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН, у инвестора имеется только право потребовать возврата внесенной суммы и возмещения убытков (см., например, постановления АС Поволжского округа от 13.06.2017 № Ф06-21347/2017 по делу № А65-26303/2015, АС Московского округа от 18.07.2017 № Ф05-9871/2017 по делу № А41-76123/16);

  • поскольку инвестор не обладает правом собственности на объект до передачи ему этого права застройщиком и иск инвестора о признании права собственности не может быть удовлетворен, в случае банкротства застройщика объект вместе со всем имуществом застройщика поступит в конкурсную массу (ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Для снижения указанных рисков инвестора можно включить в договор условия об обеспечении обязательств застройщика ипотекой участка или залогом права аренды данного участка. В таком случае инвестор в случае невыполнения застройщиком своих обязательств сможет обратить взыскание на предмет залога.

Договор подряда

В соответствии с п. 6 Постановления № 54, если по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон применяются правила главы 37 ГК РФ, в том числе параграф 3 названной главы («Строительный подряд»). В этом случае сторона, которая выполняет строительные работы, обладает правами и обязанностями подрядчика, а собственник земли — правами заказчика. При этом правовые последствия, касающиеся возникновения права собственности на объект, являются аналогичными тем, что существуют в отношении договора по модели купли-продажи будущей вещи.

В соответствии с п. 6 Постановления № 54 при квалификации отношений сторон как строительного подряда в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на построенный объект недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором он возведен, с момента регистрации его права в ЕГРН. В свою очередь, сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ, а в случае уклонения от исполнения этой обязанности собственником земли — также право требовать возмещения убытков, выплаты неустоек, а также может воспользоваться правом удержания, в том числе результата работ (ст. 712 ГК РФ).

Все указанные в предыдущем разделе риски справедливы и для заключения инвестиционного договора по модели договора подряда.

Договор простого товарищества

Договор инвестирования в строительство будет квалифицирован как договор простого товарищества, если по его условиям каждая из сторон вносит вклады с целью достижения общей цели, а именно строительства недвижимости (п. 7 Постановления № 54). Если договор инвестирования строительства признают договором простого товарищества, к нему будут применяться нормы главы 55 ГК РФ (п. 4 Постановления № 54). При этом в части прав и обязанностей стороны такого договора приравниваются к товарищам.

Заключение инвестиционного договора по данной модели определенно представляет интерес для инвестора, так как именно такой вид договора позволяет внести земельный участок или права на него в качестве вклада и «обеспечить» каждого из товарищей, в том числе и инвестора, «первичным» правом собственности на возведенный объект недвижимости.

Здесь следует иметь в виду, что:

  • для реализации возможности получения «первичного» права собственности на объект инвестирования и регистрации такого права в ЕГРН сразу за инвестором необходимо изначально зарегистрировать общую долевую собственность на земельный участок;

  • для признания инвестиционного договора в качестве договора простого товарищества необходимо, чтобы из договора прямо следовала воля сторон объединить свои вклады и усилия для достижения общей цели, что также должно находить отражение в документах, подтверждающих ведение совместной деятельности, например, в документах бухгалтерского учета (см. постановление АС Московского округа от 04.08.2016 № Ф05-10991/2016 по делу № А41-79742/15).

Основным риском рассмотренного варианта квалификации инвестиционного договора является то, что, если у инвестора не будет доли в праве на участок, все недостатки, имеющиеся в заключении инвестиционного договора по модели договора купли-продажи будущей вещи, сохранятся и здесь.

На что еще обратить внимание инвестору

С учетом того, что, вкладывая деньги в строительство объекта, инвестор прежде всего заинтересован в завершении строительства такого объекта, вводе его в эксплуатацию, регистрации права собственности на него, а в последующем — в сохранении прав на такой объект, инвестору до вступления в тот или иной проект следует провести проверку титула застройщика на земельный участок, а также провести градостроительный анализ земельного участка с целью определения возможности строительства определенного объекта на таком участке.

Так, если земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности, то основные риски могут быть связаны с наличием публично-правовых ограничений для строительства, таких как правовой режим земель, который в соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ определяется исходя из категории земель и вида разрешенного использования, а также с попаданием участка в границы зон с особыми условиями использования территорий, правовым режимом которых может быть ограничено или запрещено строительство определенных видов объектов.

Если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, принципиально важно наличие разрешения собственника на застройку земельного участка. Чаще всего такое согласие сформулировано в качестве цели предоставления земельного участка, например, «для строительства торгового центра», но иногда просто присутствует в форме какого-либо из пунктов договора аренды (с правом застройки/строительства объектов капитального строительства).

Необходимость получения согласия собственника на застройку основывается на следующих нормах. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Исходя из п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме того, согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Таким образом, даже если считать застройку участка его использованием (хотя это, конечно, распоряжение), арендатор не может застроить участок, если такое право не будет предоставлено ему договором.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное, созданное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Под наличием необходимых разрешений, речь о которых идет в данном разделе, следует понимать не только разрешение на строительство, но и согласие собственника участка на его застройку.

Таким образом, даже если земельный участок был предоставлен застройщику в аренду и правовой режим земли допускает строительство, возведенное строение может быть признано самовольной постройкой, если собственник прямо не выразил своего согласия на застройку участка (см. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Необходимо обратить отдельное внимание, что формулировка цели предоставления участка в аренду должна быть максимально четкой. Так, если в договоре указана цель «для строительства многоквартирного дома», то, очевидно, речь идет о капитальном строительстве. Если же цель предоставления участка сформулирована как «размещение магазина», то арендодатель, возможно, имеет в виду временную постройку, в то время как арендатор намерен возвести объект капитального строительства и получить впоследствии соответствующие права на земельный участок.

Разрешенное договором использование участка может быть более узким, чем разрешенное использование, установленное градостроительным регламентом. Застройщик не может произвольно выбирать вид разрешенного использования из предусмотренных регламентом без согласия собственника участка. Использование участка не по назначению, предусмотренному договором аренды, является основанием для расторжения договора и взыскания с застройщика убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Договорные ограничения основываются не на нормах земельного или градостроительного законодательства, а на п. 1 ст. 615 ГК РФ и согласии сторон на определенное использование участка, выраженном в договоре.

***

Принимая решение об участии в том или ином инвестиционном проекте, инвестору необходимо брать в расчет не только возможные экономические выгоды от его реализации, но и оценивать все юридические риски, начиная от возможности строительства конкретного объекта на конкретном земельном участке, заканчивая оценкой условий заключаемого договора и возможных рисков недостижения цели инвестирования, неполучения в собственность инвестируемого объекта. Для минимизации рисков при ведении переговоров с потенциальным контрагентом следует тщательно проверять все представленные им документы, всю информацию о земельном участке, которую можно получить из доступных источников, а также по возможности стараться включить в договор условия, которые помогут застраховать инвестора от полной потери возможности получения в собственность планируемого к строительству объекта либо получения эквивалентной суммы.

Оставьте комментарий