Договор доверительного управления имуществом

Содержание

Предыдущая глава

Следующая глава

РАЗДЕЛ IV. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

ГЛАВА 53. ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ

Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.”.

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

4. Особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом. (п.4 введен Федеральным законом от 06.12.2007 N 334-ФЗ)

5. Особенности доверительного управления автомобильными дорогами общего пользования федерального значения устанавливаются законом. (п.5 введен Федеральным законом от 17.07.2009 N 145-ФЗ)

Статья 1013. Объект доверительного управления

1. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

2. Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.

3. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям.

Статья 1014. Учредитель управления

Учредителем доверительного управления является собственник имущества, а в случаях, предусмотренных статьей 1026 настоящего Кодекса, другое лицо.

Статья 1015. Доверительный управляющий

1. Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

2. Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления.

3. Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

Статья 1016. Существенные условия договора доверительного управления имуществом

1. В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

срок действия договора.

2. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Статья 1018. Обособление имущества, находящегося в доверительном управлении

1. Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

2. Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается и оно включается в конкурсную массу.

Статья 1019. Передача в доверительное управление имущества, обремененного залогом

1. Передача заложенного имущества в доверительное управление не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество.

2. Доверительный управляющий должен быть предупрежден о том, что передаваемое ему в доверительное управление имущество обременено залогом. Если доверительный управляющий не знал и не должен был знать об обременении залогом имущества, переданного ему в доверительное управление, он вправе потребовать в суде расторжения договора доверительного управления имуществом и уплаты причитающегося ему по договору вознаграждения за один год.

Статья 1020. Права и обязанности доверительного управляющего

1. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

2. Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.

3. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (статьи 301, 302, 304, 305).

4. Доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.

Статья 1021. Передача доверительного управления имуществом

1. Доверительный управляющий осуществляет доверительное управление имуществом лично, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Доверительный управляющий может поручить другому лицу совершать от имени доверительного управляющего действия, необходимые для управления имуществом, если он уполномочен на это договором доверительного управления имуществом, либо получил на это согласие учредителя в письменной форме, либо вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.

Статья 1022. Ответственность доверительного управляющего

1. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

2. Обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном пунктом 3 настоящей статьи. Учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

4. Договор доверительного управления имуществом может предусматривать предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления.

Статья 1023. Вознаграждение доверительному управляющему

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Статья 1024. Прекращение договора доверительного управления имуществом

1. Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;

отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;

смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);

отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;

признания несостоятельным (банкротом) гражданина предпринимателя, являющегося учредителем управления.

2. При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.

3. При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.

Статья 1025. Передача в доверительное управление ценных бумаг

При передаче в доверительное управление ценных бумаг может быть предусмотрено объединение ценных бумаг, передаваемых в доверительное управление разными лицами.

Правомочия доверительного управляющего по распоряжению ценными бумагами определяются в договоре доверительного управления.

Особенности доверительного управления ценными бумагами определяются законом.

Правила настоящей статьи соответственно применяются к правам, удостоверенным бездокументарными ценными бумагами (статья 149).

Статья 1026. Доверительное управление имуществом по основаниям, предусмотренным законом

1. Доверительное управление имуществом может быть также учреждено:

вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного в случаях, предусмотренных статьей 38 настоящего Кодекса;

на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик);

по иным основаниям, предусмотренным законом.

2. Правила, предусмотренные настоящей главой, соответственно применяются к отношениям по доверительному управлению имуществом, учрежденному по основаниям, указанным в пункте 1 настоящей статьи, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа таких отношений.

В случаях, когда доверительное управление имуществом учреждается по основаниям, указанным в пункте 1 настоящей статьи, права учредителя управления, предусмотренные правилами настоящей главы, принадлежат соответственно органу опеки и попечительства, исполнителю завещания (душеприказчику) или иному лицу, указанному в законе.

Что такое дарение

Прежде чем перейти непосредственно к вопросу о том, как можно оспорить дарственную, давайте уточним, что же такое дарение. Это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Речь может идти, например, о квартире, доме или земле.

Важно помнить, что договор дарения — безвозмездная сделка. Это означает, что вы не можете требовать от лица, которому собираетесь сделать подарок, исполнения в отношении вас каких-либо обязательств. То есть вы не можете взамен подарка потребовать, например, выплатить вам деньги, передать какое-либо имущество, оказать какую-либо услугу и т.п.

Если одаряемый взамен полученной недвижимости обязуется вам передать какое-либо имущество либо исполнить встречное обязательство (например, предоставить вам квартиру в пользование, выплачивать вам денежные суммы), то договор не признается дарением.

Достаточно часто дарственная на недвижимость оформляется между близкими родственниками. Если вас интересует это вопрос, мы рекомендуем прочитать подробный ответ юриста об особенностях процедуры дарения квартиры между близкими родственниками.

Оформление дарственной

Первое, что необходимо знать: в какой форме заключать договор дарения.

Договор дарения должен быть заключен в письменной форме. Если речь идет о дарении долей недвижимого имущества, то такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если же речь идет о целом недвижимом имуществе (квартире, доме, земельном участке), то у сторон есть право выбрать простую письменную форму или нотариальное удостоверение.

В каких случаях можно отменить договор дарения

Итак, перейдем собственно к теме статьи, а именно поговорим о том, как можно оспорить договор дарения доли в квартире, квартиры, дома или иного имущества.

Закон предусматривает возможность возврата подарка обратно. В каких же случаях можно отменить дарственную при жизни дарителя, и могут ли наследники оспорить договор дарения после смерти дарителя? Это возможно сделать в следующих ситуациях:

1. Одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. При этом в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

2. Обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты, и даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения.

3. В самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В этом случае подаренная недвижимость вернется в собственность дарителя, а не будет наследоваться наследниками одаряемого.

Как мы видим, сущестует целый ряд причин, позволяющих оспорить договор дарения после смерти или при жизни дарителя.

Как оспорить дарственную в суде

Нужно знать, при каких условиях и как именно можно оспорить договор дарения в суде.

Гражданский кодекс РФ дает нам понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных):

· если сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом, она признается оспоримой;

· если сделка по основаниям, установленным законом и независимо от признания ее судом недействительной, недействительна, то она ничтожна.

Например, недействительными могут быть те сделки, которые нарушают требования закона или иного правового акта или совершены с целью, противной основам правопорядка или нравственности, или являются мнимыми (совершенными лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия) и притворными (совершенными с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях). Также недействительными могут быть признаны сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности, несовершеннолетним гражданином, сделки, совершенные без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа, либо органа местного самоуправления, совершенные под влиянием существенного заблуждения или под влиянием обмана, насилия, угрозы, или неблагоприятных обстоятельств.

Если у вас есть какое-либо из перечисленных оснований, предполагающих оспаривание договора дарения, то нарушенные права можно защитить в суде.

В какие сроки можно оспорить дарственную

Вы можете оспорить договор дарения в сроки, предусмотренные ст. 181 ГК РФ. В зависимости от оснований иска они варьируются от 1 года до 3 лет.

Почему договор дарения стоит оформить у нотариуса

Последнее и самое важное: заключая договор дарения в простой письменной форме, вы или ваши наследники рискуете оказаться в суде, так как при самостоятельном составлении договора можно упустить важные (существенные) его условия, которые могут привести к нарушению ваших прав и признанию сделки недействительной.

В случае обращения к нотариусу для нотариального удостоверения договора дарения риск будет минимальным. Нотариус поможет не просто составить проект договора в соответствии с озвученной вами волей, но и осуществит необходимый комплекс юридически значимых проверок в соответствии с требованиями действующего законодательства, разъяснит все правовые последствия шага, который вы собираетесь совершить.

Нотариус станет гарантом того, что стороны не были введены в заблуждение и заключили именно договор дарения, а также обеспечит соблюдение интересов как дарителя, так и одаряемого в случае попытки оспаривания сделки в суде.

Если у вас возникли дополнительные вопросы, связанные с отменой дарственной, вы можете задать их нашим юристам, воспользовавшись специальной формой на сайте.

Одним из новых институтов, появившихся под воздействием процесса реформирования экономических отношений в нашей стране, является договор доверительного управления имуществом, который призван защищать имущественные прав как физических, так и юридических лиц. В Концепции совершенствования гражданского законодательства Республики Узбекистан определено, что для формирования прочных гражданско-правовых основ дальнейшего развития рыночной экономики и привлечения иностранных инвестиций необходима, в том числе, и оптимизация видов договоров, обеспечение стабильности договорных отношений.

Основной смысл договора доверительного управления имуществом заключается в доверительном управлении имуществом собственника с целью извлечения последним прибыли. В целом ряде случаев возникают ситуации, при которых собственник не может эффективно использовать свое имущество. Например, не владеет профессиональными знаниями, необходимыми для извлечения доходов при использовании таких видов имущества, как ценные бумаги, авторские права, различные объекты недвижимости. В некоторых случаях собственник не в состоянии осуществлять самостоятельно принадлежащие ему правомочия. Это происходит при отсутствии законных представителей малолетних и несовершеннолетних. Что касается предпринимательской сферы, то и юридические лица, и предприниматели так же нуждаются в хорошем профессиональном управляющем, который бы смог вывести их организацию из кризисного состояния либо на высоком профессиональном уровне извлекал из их капиталов наибольшую выгоду.

Одним из способов разрешения указанных ситуаций является заключение договора доверительного управления имуществом, основное назначение которого — возложить бремя осуществления правомочий собственника на другое лицо, способное их эффективно использовать в интересах собственника либо по его указанию в интересах других лиц.

Договор доверительного управления имуществом был введен в систему обязательств национального гражданского права с принятием нового Гражданского кодекса Республики Узбекистан. Доверительное управление имуществом — это универсальный институт, который рассчитан на применение как в коммерческой, так и в некоммерческой сфере. Как в первом, так и во втором случае на практике могут возникнуть затруднения при применении норм законодательства.

Применение договора доверительного управления имуществом вызвало необходимость дальнейшего совершенствования его законодательного урегулирования, что и было сделано путем внесения определенных дополнений в проект новой редакции Гражданского Кодекса.

Первое. В статье 849 » Договор доверительного управления имуществом» ГК дано определение данного вида договора, а так же закреплено, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, а так же осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя, но от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Но в данной статье не содержится положения о моменте заключения договора. Поэтому считаем целесообразным дополнить данную статью положением о том, что договор доверительного управления считается заключенным с момента передачи имущества.

Второе. В статье 851 «Объект доверительного управления имуществом» ГК объектами данного вида договора определены предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, исключительные права и другое имущество. Специально оговорено, что не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, а также имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Считаем целесообразным исключить положения относительно денег и имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, как специального объекта договора доверительного управления имуществом, так как деньги — это вещи, а денежные средства — более широкое понятие, включающее в себя также и нематериальные деньги на счетах в банке, институты хозяйственного ведения и оперативного управления предложено так же исключить из проекта новой редакции ГК.

Оправдано отнести к объектам доверительного управления предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, недвижимости ценные бумаги права, удостоверенные ценными бумагами, исключительные права и другое имущество (включая, имущественные права, обязательственные права требования, в том числе — денежные требования).

Третье. В статье 852 «Субъекты доверительного управления имуществом» ГК из списка лиц, которые могут быть учредителем доверительного управления имуществом исключается предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, — с разрешения собственника. Это объясняется тем, что в проекте новой редакции ГК исключены институты хозяйственного ведения и оперативного управления.

Четвертое. В статье 853 «Существенные условия договора доверительного управления имуществом» ГК определены условия, который данный договор должен предусматривать. В проекте новой редакции ГК предлагается дополнить перечень указанных условий, а именно, включить следующие положения, которые касаются предмета договора и характеристику имущества; ограничений касающихся деятельности доверительного управляющего; наименования юридического лица или имени гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); формы представления отчетов доверительным управляющим; указания на условие о праве доверительного управляющего на вознаграждение или на условие об осуществлении доверительным управляющим своей обязанности на безвозмездной основе; указания на права третьих лиц на имущество.

В проект указанной статьи предложено внести положение, определяющее, что в случаях доверительного управления ценными бумагами или денежными средствами, перечисление действий, которые может осуществлять доверительный управляющий, обязательно.

Включение указанных положений объясняется изучением практики заключения договоров доверительного управления, а также позволит определить суть договора, а именно — то, о чем стороны договорились. Так же необходимо определение в данной статье и условия о праве доверительного управляющего на вознаграждение или об осуществлении доверительным управляющим своей обязанности на безвозмездной основе. Это позволит определить какой характер (возмездный или безвозмездный) носит договор доверительного управления в каждом конкретном случае.

Пятое. С учетом того, что в ГК есть статьи, закрепляющие права и обязанности, а также ответственность доверительного управляющего, но нет статьи, определяющий статус учредителя доверительного управления, то целесообразным является включение статьи, закрепляющей права и обязанности учредителя доверительного управления. В проекте новой редакции ГК необходимо определить следующие права учредителя доверительного управления:

требовать от доверительного управляющего предоставления отчетов о своей деятельности, в порядке, по форме и в сроки, предусмотренные договором доверительного управления;

требовать возврата имущества, переданного в доверительно управление на условиях предусмотренным законом или договором доверительного управления;

получать выгоды (доходы) от управления имуществом, переданным в доверительно управление;

другие права предусмотренные законом и договором доверительного управления.

Учредитель доверительного управления обеспечивает выплату доверительному управляющему вознаграждения за управление имуществом, переданным в доверительное управление, в случае его возмездности, и возмещение расходов, произведенных доверительным управляющим для обеспечения надлежащего доверительного управления имуществом.

Учредитель доверительного управления может иметь другие обязанности, предусмотренные законом или договором доверительного управления.

Шестое. При рассмотрении в статье 857 «Права и обязанности доверительного управляющего» ГК необходимо в целях расширения оснований возникновения доверительного управления включить и положение, предусматривающее, что отчуждение и залог переданного в управление недвижимого имущества доверительный управляющий вправе совершать только в случаях, когда это предусмотрено договором доверительного управления имуществом или в акте об учреждении доверительного управления.

Так же доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки, но и по форме, и в порядке, установленные договором доверительного управления имуществом.

Данную статью целесообразно дополнить и положением, предусматривающим, что обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему правомочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий за счет своего имущества. Это необходимо в целях регулирования взаимоотношений, возникающих при заключении договоров доверительным управляющим в нарушении своих правомочий, предлагается данная норма. При этом, с учетом защиты доверия иных лиц, заключавших договор с доверительным управляющим, вся ответственности возлагается на доверительного управляющего.

В целях предупреждения злоупотреблений, предлагается ограничить возможность присвоения выгоды доверительным управляющим помимо положенного вознаграждения, включив положение, предусматривающее, что доверительный управляющий не может присваивать выгоды от управления имуществом.

Седьмое. Статью 880 «Передача доверительного управления имуществом» ГК дополнить положением о том, что доверительный управляющий обязан незамедлительно известить учредителя о передоверии. Учредитель, если иное не предусмотрено законом, вправе заявить о прекращении доверительного управления имуществом, возместив доверительному управляющему ранее произведенные расходы, а если доверительный управляющий осуществляется эту деятельности в качестве предпринимательской деятельностью, то и возместив убытки. Это необходимо для того, чтобы в случаях, когда передоверие имело место без согласования с учредителем, последний должен иметь указанные выше права по прекращению доверительного управления.

Восьмое. В статью 881 «Ответственность доверительного управляющего» ГК включить уточняющее дополнение относительно того, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах учредителя управления, возмещает ему — убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Часть 2 указанной статьи логично изложить в следующей редакции, предусматривающей , что доверительный управляющий, которым является индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, несет ответственность за убытки причиненные в связи с нарушением интересов выгодоприобретеля или учредителя доверительного управления или не проявлением должной заботливости об их интересах, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления. Таким образом, при определении ответственности доверительного управляющего будет действовать презумпция виновной ответственности.

Девятое. В название статьи 860 «Вознаграждение доверительному управляющему» ГК включить положение и о возмещении расходов. Это положение необходимо включить и в содержании статьи, определив, что вознаграждение» и возмещении расходов доверительному управляющему могут производиться учредителем за счет его собственных средств. Доверительный собственник обязан передавать весь доход бенефициару либо оставлять его в составе управляемого имущества, а учредитель доверительного управления обязуется выплачивать ему вознаграждение из собственных средств. Данное уточнение необходимо на случай, если имущество нуждается в поддержании в течение длительного срока или не генерирует доход.

Десятое. В статью 861 «Прекращение договора доверительного управления имуществом» ГК в качестве оснований прекращения договора доверительного управления имуществом логично включить и такие основания как объявления умершим гражданина, являющегося доверительным управляющим, а также установления запрета доверительному управляющему осуществлять предпринимательскую деятельность в случаях, предусмотренных законом; прекращения опеки и попечительства, если договор доверительного управления был заключен для управления имуществом подопечного; в случае обращения взыскания на имущество, находящееся в доверительном управлении, по долгам учредителя управления. Эти уточнения вводится с учетом норм законодательства о возможности установления запрета доверительному управляющему осуществлять предпринимательскую деятельность, а также сходя из практики осуществления и прекращения договора доверительного управления.

Одиннадцатое. Главу 49 ГК, регулирующую договор доверительного управления имуществом целесообразно дополнить статьями, определяющими доверительное управление ценными бумагами, денежными средствами и валютными ценностями, имуществом по специальным основаниям.

Включить в проект новой редакции ГК статью «Доверительное управление ценными бумагами» следующего содержания «Договор доверительного управления ценными бумагами должен определять правомочия доверительного управляющего по распоряжению ценными бумагами (осуществлению сделок с ценными бумагами и распоряжению вырученными от их отчуждения денежными средствами).

Доверительное управление ценными бумагами включает в себя и право управления денежными средствами, предназначенными для инвестирования в ценные бумаги в целях увеличения их стоимости.

Доверительное управление ценными бумагами осуществляется на основе инвестиционной декларации, составляемой учредителем доверительного управления.

Инвестиционная декларация среди других обязательных сведений должна содержать:

перечень надлежащих объектов инвестирования денежных средств учредителя управления, т. е. таких ценных бумаг, приобретение которых и включение управляющим в состав имущества учредителя управления является правомерным;

сведения о структуре активов, сохранять которую в течение всего срока действия договора обязан доверительный управляющий, и в частности, соотношение между ценными бумагами различных видов и эмитентов, а также между находящимися в доверительном управлении ценными бумагами и денежными средствами данного учредителя управления.

Доверительному управляющему запрещается приобретать за счет находящихся в его управлении денежных средств:

ценные бумаги, принадлежащие на праве собственности самому доверительному управляющему или его учредителям;

ценные бумаги, выпущенные его учредителями; ценные бумаги организаций, находящихся в процессе ликвидации или банкротства.

Доверительный управляющий также не вправе передавать доверенные ему денежные средства во вклады в пользу третьих лиц или заключать за счет этих средств договоры страхования, выгодоприобретателями по которым определены третьи лица, а также не может выдавать или получать кредиты (займы) за счет средств, переданных в доверительное управление.

Риски неисполнения доверительным управляющим ценными бумагами своих договорных обязательств должны быть застрахованы и обеспечены мерами исполнения обязательств.

Особенности доверительного управления ценными бумагами определяются законом.»

Данное дополнение вносится в целях устранения существующего пробела в регулировании данного вопроса. В настоящее время аналогичные сделки имеют место при осуществлении биржевой деятельности, но нормами Гражданского кодекса они не урегулированы. Это необходимо и с учетом развития рынка ценных бумаг.

В проект новой редакции ГК целесообразно так же включить статью «Доверительное управление денежными средствами и валютными ценностями», предусматривающую что «Кредитные организации могут осуществлять доверительное управление денежными средствами, ценными бумагами и валютными ценностями, направленное на увеличение их стоимости.

Доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет средств, переданных в доверительное управление, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего.

Риски неисполнения доверительным управляющим денежными средствами своих договорных обязательств должны быть застрахованы и обеспечены мерами исполнения обязательств.»

Это необходимо в виду того, что наличные деньги не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления, за исключением случаев передачи в управление в рамках другого имущества или управления ценными бумагами. В составе комплекса имущества деньги представляют собой средство управления этим комплексом и его результат, но не являются самостоятельным объектом в доверительном управлении. Поэтому в части доверительного управления денежными средствами речь фактически идет о доверительном управлении банковским счетом или вкладом.

Включение в проект новой редакции ГК статьи «Доверительное управление имуществом по специальным основаниям» так же является необходимым, и новая статья будет определять, что «такое управление может быть учреждено:

вследствие необходимости постоянного управления имуществом лица, находящегося под опекой или попечительством;

вследствие необходимости управления имуществом гражданина, признанного безвестно отсутствующим;

вследствие необходимости управления имуществом при наследовании по завещанию;

по иным основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, когда доверительное управление имуществом учреждается по основаниям предусмотренным законом, требования о наличии собственного имущества у доверительного управляющего не применяются.»

Это необходимо в виду того, что на доверительное управление имуществом подопечных лиц распространяются общие правила о доверительном управлении. Имущественные интересы лиц, находящихся под опекой или попечительством, могут быть обеспечены договором доверительного управления. Доверительное управление имуществом подопечного может учреждаться органом опеки и попечительства при необходимости постоянного управления имуществом. При этом независимо от указания исполнителя, так как доверительное управление может быть востребовано и до вступления наследников в права. Право учредителя доверительного управления (собственника) в случаях наследования принадлежит исполнителю или нотариусу.

Правовому регулированию договора хранения посвящена глава 51 Гражданского кодекса, которая регулирует понятие, форму, содержание, виды договора хранения.

В данную главу в рамках разработки дополнений, определенных в Концепции совершенствования гражданского законодательства Республики Узбекистан, вносятся определенные предложения.

Первое. В статье 875 «Договор хранения» ГК дано определение договора хранения. Часть 2 статьи 875, которая определяет, что «В договоре хранения, в котором хранителем является организация, осуществляющая хранение в качестве одной из целей своей профессиональной деятельности (профессиональный хранитель), может быть предусмотрена обязанность хранителя принять на хранение вещь от поклажедателя в предусмотренный договором срок», целесообразно исключить. Это объясняется тем, что данное требование регулируется общими положениями о гражданско-правовом договоре, и поэтому нет необходимости в данной норме.

Второе. В статья 904 » Хранение вещей с правом распоряжения ими» ГК определено, что «Если из законодательства или договора складского хранения следует, что товарный склад может распоряжаться сданными ему на хранение товарами, то к отношениям сторон применяются правила главы 41 настоящего Кодекса, однако время и место возврата товаров определяются правилами настоящей главы.» Считаем целесообразным заменить понятие «законодательства» на «закона», так как такое уточнение вносится исходя из требований Концепции совершенствования нормотворческой деятельности, в целях уменьшения количества подзаконных актов.

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращения об обложении налогом на доходы физических лиц и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утверждённым приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Вместе с тем, в соответствии со статьёй 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.

В соответствии со статьёй 209 Кодекса объектом обложения налогом на доходы физических лиц признается доход, полученный налогоплательщиками.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительному управляющему) на определённый срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

При этом передача имущества в доверительное управление не влечёт перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Согласно пункту 3 статьи 1024 Гражданского кодекса при прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передаётся учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.

С учётом вышеизложенного при прекращении договора доверительного управления и передаче физическому лицу — учредителю управления имущества, ранее переданного этим физическим лицом в доверительное управление, у указанного физического лица объекта обложения налогом на доходы физических лиц не возникает.

Одновременно сообщаем, что Федеральный закон от 08.06.2015 N 140-ФЗ «О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не наделяет Минфин России полномочиями давать письменные разъяснения его положений.

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян

Чем занимается компания, управляющая недвижимостью?

Управление недвижимостью направлено на создание условий максимально выгодных для владельца и создание профессионально продуманной схемы использования недвижимости. Сюда входит:

  1. Грамотное управление ОН (объектом недвижимости).
  2. Создание нормальной работы коммунальных служб.
  3. Грамотное представительство объекта на рынке недвижимости.
  4. Работа по связи с общественностью и органами местной власти.
  5. Участие в создании плана по развитию недвижимости.

Управляющая организация в нежилом комплексе несёт обязанности:

  • ведёт переговоры с властями, организациями, собственниками;
  • организовывает юридическое сопровождение и заключение сделок и договоров с РСО;
  • осуществляет поиск, заключение договора с клининговой компанией;
  • создание надлежащей и необходимой охраны объекта, посредством поиска, заключения договора с ЧОП;
  • выступает как гарант выполнения заключенных договоров;
  • выбирает стратегию бережного и целесообразного расходования финансов на содержание объекта недвижимости.

Цели

Основные цели управления рынком недвижимости:

  1. Согласно Конституции каждый гражданин имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами жилого и нежилого фонда и приобретение обязанностей, связанных с владением недвижимостью.
  2. Все участники рынка недвижимости должны функционировать согласно порядка и законов, принятых в этой сфере.
  3. Все стороны и лица, участвующие в операциях с недвижимостью должны быть надёжней защищены от обмана и махинаций преступников и преступных группировок в сфере недвижимости.
  4. Установление цен на недвижимость согласно спросу и предложению, т.е. обеспечение свободной конкуренции на рынке недвижимости.
  5. Создание выгодных условий для инвестирования в коммерческую недвижимость и строительство в целом.
  6. Обеспечение людей жильём, согласно их уровню жизни и достатку, и создание лучших условий для комфортной и безопасной жизни и ведения бизнеса.
  7. Контроль за тарифами и целесообразное налогообложение налогообложение собственников недвижимости.
  8. Решение жилищной проблемы не только в столице, но и в регионах и самых отдалённых провинциях.

Цели и задачи управления объектами нежилого фонда:

  1. Создание благоприятных условий для жизнедеятельности граждан.
  2. Развитие экономики и предпринимательства.
  3. Обеспечение эффективности использования имущества.

Способы, их достоинства и недостатки

УК

В здании с коммерческими помещениями УК должна осуществлять содержание здания в надлежащем состоянии, а также проводить своевременный ремонт стен и коммуникаций. Она заключает договор с РСО (для собственников жилых помещений). Хотя собственники вправе делать это самостоятельно.

Деятельность УК может распространяться более чем на одно здание.

От ТСЖ отличается объемом управляемых домов и структурированной организацией. В ТСЖ, которое в обычном случае представляет один дом, действует право каждого члена товарищества на выражение и учёт его мнения.

Важно! УК вправе сама решать организационные моменты. Без её согласия собственники не в праве ввести ни одно нововведение или усовершенствование жизни здания.

Плюсом управляющей компании может являться профессиональный подход к управленческим делам.

Минусы:

  • Получение прибыли за счёт жителей дома, т.е. можно смело сказать, что эта организация призвана наживаться на своих подопечных.
  • Невозможность контролировать и детализировать счета УК, куда поступают денежные отчисления жильцов.
  • И, самое больное и обидное, что для принятия решения об эксплуатации дома управляющей компании совсем неважно согласие собственников жилых квартир. Это тот случай, когда во главе многоквартирного дома стоит УК, а жильцы в данном случае – пассивная масса людей. И им волей – неволей приходиться принимать навязываемые ей решения управленцев.

Оформление отношений с УК происходит путём заключения соответствующего договора с собственниками, согласно ст. 162 ЖК РФ.

ТСЖ

ТСЖ (товарищество собственников жилья). Собственник нежилого помещения является владельцем доли собственности, согласно Жилищному кодексу и закону «О товариществах собственников жилья».

Целью создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) является — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ может принимать решения о хозяйственной деятельности (постройках, пристройках общих помещений), распоряжаться средствами собственников, жертвуемые на содержание общедомового имущества (платежи и взносы), наем работников или компаний, осуществляющих ремонт и обслуживание систем и коммуникаций.

Плюсы ТСЖ:

  • Все решения о управлении имуществом дома или другие организационные моменты решаются путём голосования простым большинством голосов. Т.е. сами собственники – это активные творцы своей судьбы.
  • Возможность сдавать верхние нежилые помещения и нижние цокольные этажи в аренду под коммерческую деятельность, а также продавать глухие стены дома под размещение городской рекламы.

Минусы:

  • Долги за коммунальные платежи «раскидываются» на всех других жильцов. Злостного неплательщика правление ТСЖ не сможет и даже не имеет моральных и силовых рычагов заставить платить по квитанции, если человек не желает делать это добровольно.
  • Отчисления на капитальный ремонт в квитанциях собственников ТСЖ не может обеспечить той суммы, чтобы действительно сделать серьёзный и качественный ремонт дома (о том, обязаны ли собственники нежилых помещений оплачивать счета на капремонт МКД, мы рассказывали ). Так что средства ТСЖ нужно начинать копить, пока ещё тот не успел пообветшать.

Плюсы такой формы управления имуществом налицо. Но недостаток в том, что недвижимостью владеют люди, с разным менталитетом и мировоззрением, которые имеют разные понятия о правильности, ценности и целесообразности того или иного решения. Но тем не менее окончательный выбор осуществляется большинством собственников, и оно является обязательным для всех. Среди минусов можно указать ещё один – непрофессионализм самих собой управляющих жильцов.

ЖСК

Жилищно-строительный кооператив является одним из видов потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ). К потребительским кооперативам относятся добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе их членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ).

Целью создания жилищно-строительного кооператива является возведение (или реконструкция) и последующее содержание многоквартирного жилого дома в интересах его членов. ЖСК, как и другие потребительские кооперативы, является некоммерческой организацией (ст. 116 ГК РФ) и не ведут предпринимательской деятельности.

ЖСК может создаваться не только собственниками помещения, главное условие – внесение пая, который и даёт право собственности на одно из помещений в доме.

Организовать жилищно-строительный кооператив для постройки и дальнейшего содержания жилого дома имеют право не менее пяти граждан или организаций (п. 1 ст. 112 ЖК РФ).

Учредительный документ ЖСК обычно содержит сведения (ст. 113 ЖК РФ):

  1. Название ЖСК.
  2. Место его локации.
  3. Содержание и цель деятельности.
  4. Процедура вступления в кооператив.
  5. Как выйти из него и получить обратно свой паевой взнос.
  6. Вступительные и паевые взносы, их размер.
  7. График их внесения.
  8. Ответственность за несоблюдение условий договора.
  9. Органы управления и контроля ЖСК.
  10. Процедура принятия решений по вопросам жизни и деятельности кооператива.
  11. Процедура банкротства и ликвидации ЖСК.

Плюсами ЖСК может выступать:

  • Участие пайщика в решениях общих собраний и прямое участие в строительстве и судьбе собственного жилища.
  • При банкротстве застройщика члены ЖСК могут самостоятельно достроить дом, вновь «скинувшись» на это дело.
  • Низкая величина пая на начальном этапе строительства дома.

Минусы:

  • Ни один банк не даст ипотеку, на квартиру в доме под управление ЖСК.
  • Размер пая может увеличиваться в дальнейшем (в зависимости от экономической обстановки в стране, кризисов). НЕ стоит забывать, что пай – это всего лишь первоначальный взнос, коих может быть ещё много в процессе строительства.
  • Несмотря на внесения пая, человек не может являться полноправным собственником. В итоге квартира может стать «золотой».

Несколько собственников

Такой способ, как управление несколькими собственниками нежилого здания, возможен при небольшом количестве собственников помещений. Все расходы делятся между собой в равных долях, данный тип управления будет наиболее эффективным и наименее затратным. Они самостоятельно решают весь комплекс вопросов, начиная от приема и увольнения обслуживающего персонала, и заканчивая решениями о проведении и организации капитального ремонта здания.

Плюс: Решение проблем происходит оперативно (чем меньше сторон, тем легче договорится им между собой).

Минус: принимаются во внимание интересы и потребности узкой группы лиц.

Как собственнику помещения или здания заключить договор с УК, ТСЖ, ЖСК?

Договор управления нежилым имуществом – это официальный документ, составляемый и подписываемый с целью контроля отношений между собственником и организацией, предоставляющей коммунальные ресурсы (какими коммунальными услугами могут пользоваться собственники нежилых помещений и по каким тарифам они должны их оплачивать, мы рассказывали ).

Для того, чтобы решать и фиксировать возникновение спорных моментов и ответственности, которая возникает у собственника и управляющей организации по отношению друг к другу, и заключается договор. Если такового нет, то владелец коммерческих площадей оплачивает услуги по тому же самому тарифу, что и жильцы дома. Также несёт бремя содержания общедомового имущества.

Внимание! Специальной формы договора для собственников нежилых помещений в РФ по закону не существует. Но договор управления многоквартирным домом (например) должен содержать положения, которые касаются конкретно собственников нежилых помещений в нём.

Собственник коммерческой недвижимости должен заключить в письменной форме договоры с ресурсоснабжающими организациями. Он же обязуется заключить договор на вывоз ТКО (Твёрдые Коммунальные Отходы) – с региональным оператором. Это требование предусматривает абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354.

Договор состоит из нескольких частей:

  1. Расшифровка общих понятий, включенных в договор.
  2. Предмет договора: характеристика сторон и предоставляемых ресурсов (указывается общая площадь (в кв.м.).
  3. Обязанности сторон.
  4. Их права.
  5. Цены коммунальных услуг, откуда они берутся (расчётная формула).
  6. Порядок оплаты.
  7. Ответственность управляющей организации и собственника.
  8. Сроки действия документа (начало и окончание действия договора цифрами).
  9. Порядок расторжения и разрешения спорных ситуаций.
  10. Дополнения (обычно указывается полный перечень предоставляемых услуг, примерное количество использованных ресурсов, тариф и ориентировочная цена.
  11. Адреса и подписи сторон.

Для заключения договора с УК, собственник должен предоставить следующие документы:

  • Копии договоров с РСО. Собственник должен предоставить их в течение 5 дней после его заключения, в том случае, если факт ещё не свершился.
  • Объем затраченных собственником нежилого помещения ресурсов (электричество, вода, газ и т.д.). Собственники нежилых помещений обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и сроки, которые установлены для сдачи показаний ИПУ потребителями коммунальных услуг (п. 18 Правил № 354).
  • Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной конкретный промежуток времени. Собственник должен предоставить эти сведения в течение 3 рабочих дней (абз. 4 п. 148 Правил № 354).

Документ составляется в двух экземплярах: по одной для каждой из сторон.

Срок фактического действия договора от 1 до 5 лет. Если на протяжении всего этого срока никаких проблем с исполнением условий договорённостей со стороны собственника не наблюдалось, то такой договор пролонгируется автоматически.

При заключении договора с ТСЖ оговаривается и указывается в документе:

  1. Перечень общего имущества, подлежащего содержанию и ремонту.
  2. Возможные виды работ по содержанию и ремонту имущества, способ их осуществления (собственными силами или с привлечением подрядчиков).
  3. Ответственность ТСЖ за неисполнение обязательств по договору.
  4. Обязанности собственника по своевременной и полной оплате коммунальных и прочих услуг на содержание и ремонт имущества.
  5. Установленные сроки, порядок, размер оплаты таких услуг и ответственность за нарушение сроков и полноты оплат.

Бывают случаи, когда ТСЖ возводит ставку тарифа за коммунальные услуги для собственника коммерческих площадей в завышенном размере, несмотря на членство их в товариществе.

Договор с ТСЖ подписывается в двух экземплярах и подписывается верховным представительство ТСЖ(председателем).

В договоре с ЖСК все пункты будут «один в один» как и с ТСЖ.

Внимание! Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом обязательна, как и в случае других сделок с недвижимостью. Регистрации будет подлежать факт передачи прав.

В том случае, если договор доверительного управления составлен с нарушениями, то он считается недействительным.

Регистрация договора в Росреестре тоже не самая упрощённая. Собственнику может быть отказано в его стремлении, если не учтены законодательные требования, не полностью собран и подготовлен пакет документов. В этом случае, сумма уплаченной пошлины не возвращается и налицо потраченное время.

Для государственной регистрации права необходимо:

  • паспорт, в случае если законный представитель, то доверенность;
  • в случае, если проситель юрлицо, то Учредительные документы (либо их нотариальные копии), а также документ, в котором указаны и заверены полномочия этого лица на совершение сделок с конкретным имуществом;
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • правоподтверждающие документы на объект недвижимости.

Сроки регистрации

За государственную регистрацию права на недвижимое имущество для физических лиц установлена госпошлина в размере 2000 руб., для организаций – 22000 руб. (подп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ).

Общий срок проведения государственной регистрации и ожидание для нового собственника прав равно 7 рабочим дням. Возможны и сокращенные сроки регистрации сделки. Если сделка совершается на основании нотариально удостоверенных документов, то 4 рабочих дня, включая день приема документов.

Оформление и содержание договоров

Такая форма и содержание для всех видов управляющих организаций будет одинакова, за исключением индивидуальных характеристик сторон и самого объекта возникновения права.

  1. Он должен быть заключен обязательно в письменной форме и в соответствии с теми требованиями, которые предъявляются к договорам продажи недвижимости и лично подписан обеими сторонами.
  2. Стороны договора должны составить передаточный акт или иной документ о фактической передаче недвижимости в доверительное управление. Завершается процедура актом государственной регистрации. Стоит напомнить, что регистрации подлежит не договор доверительного управления имуществом, а передача имущества.
  3. Передача в доверительное управление недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на недвижимость (ст.1017 ГК РФ).

Внесение изменений в контракт, касающийся здания

Внесение изменений в договор управления нежилым зданием можно только в рамках закона.

В ч. 8 ст. 162 ЖК РФ указано, изменение договора происходит в порядке, предусмотренным Законом. В первом случае по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ. Во втором случае изменение условий договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда (согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Основанием такого решения может выступать грубое нарушение условий договора другой стороной.

Другие возможные случаи расторжения договора могут быть включены в его состав в момент составления и согласования содержания документа. Собственникам нежилых помещений рекомендуем обратить внимание и на другие публикации, посвященные требованиям к использованию такой недвижимости в МКД, ее обслуживанию и оплате коммунальных услуг:

  • Техническое обслуживание нежилой недвижимости и какие коммуникации разрешено к ней подключать?
  • Должен ли владелец такого помещения оплачивать ОДН в МКД?
  • Требования к организации отопления, нормы температуры и тарифы, а также нюансы оплаты электроэнергии.
  • Как подключить интернет?
  • Составление договора с уборщицей.
  • Что делать собственнику при затоплении помещения?

Что делать, если управляющий не выполняет своих функций?

Бывает и такое, что новый распорядитель имущества недобросовестно и непрофессионально выполняет свои прямые обязанности. Эти действия могут являться прямым нарушением действующего договора и расцениваться, как основание для его расторжения с несением издержек и неустоек, которые будут возмещаться из кармана того же управляющего. Не зря говорится в пословице «взялся за гуж, не говори, что не дюж»!

Учредитель вправе требовать от управляющего имуществом соблюдения тех условий, которые оговорены в договоре. Зачастую управляющий должен отчитываться учредителю путём предоставления отчёта о проведённой деятельности. Такой отчет представляется в сроки и в порядки его предоставления также должны быть прописаны в договоре. В первом виде ответственности выделяется ответственность доверительного управляющего, предусмотренная п. 1 ст. 1022 ГК РФ.

Указанная норма предусматривает, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную за время доверительного управления имуществом выгоду, а учредителю управления – ущерб, причиненный утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду (абз. 1 п. 1 ст. 1022 ГК РФ).

Если Доверительному управляющему удастся доказать, что убытки возникли вследствие наличие факторов непреодолимой силы, или случиться иному помешала та или иная деятельность выгодоприобретателя или учредителя.

Как говорится, в погоне за выгодным распоряжением имуществом все средства хороши. Предложенные виды организаций по обеспечению управления нежилой недвижимостью имеют как свои плюсы, так и минусы. Договоры и документация, можно сказать, стандартные и типовые. Закон, есть закон и особой фантазией не отличается. Но если у вас имеется парочка нежилых помещений в МКД (Многоквартирный дом), то они вполне могут послужить и вам, и управляющей организации только на пользу. Ведь в наш век ничто как недвижимость ценится на вес золота.

Договор управления нежилым помещением

Главная » Предпринимателю » Договор управления нежилым помещением


Вернуться назад на Договор управления
Зачастую владельцы нежилых помещений во многоквартирных домах сталкиваются с проблемой урегулирования отношений с организацией, занимающейся управлением всего здания. Для разрешения конфликтов применяется подписание соглашения обеими сторонами.
В данной статье рассмотрим тонкости и нюансы процедуры — обязательные пункты договора, срок действия документа и условия его расторжения.
Договор управления нежилым имуществом – это письменно оформленное официальное соглашение, заключаемое с целью урегулирования отношений между собственником и организацией, предоставляющей коммунальные ресурсы.
Владелец вправе создать оферту (проект), в котором указаны условия начисления и оплаты за свои услуги. В свою очередь ресурсоснабжающая компания должна одобрить или оспорить какие либо пункты и вынести свое решение.
В случае отрицательного ответа от организации, собственник может принять условия компании или же обратиться в суд для установления справедливого решения.
Заинтересованным лицом в подготовке проекта соглашения является собственник помещения.
Имущество, находящееся на территории МКД, признано не включенным в состав общедомового, даже если подключено к сетям коммуникаций (Постановление Правительства №354).
Целью соглашения является предотвращение спорных ситуаций между собственником и УО или ТСЖ. В противном случае владелец нежилого помещения оплачивает все услуги наравне с собственниками жилья, участвуя в содержании и обеспечении общедомового имущества.
Все пункты услуг, которыми пользуется гражданин в нежилом помещении, нужно указать в этом документе и согласовать с управляющей организацией дома.
Согласно Постановлению №354, собственники должны остановить свой выбор на одной из следующих из организаций:
• С УО, которая направляет сведения в РСО (ресурсоснабжающая организация).
• Напрямую с РСО, согласовывая договор с УО.
В первом случае владелец направляет на рассмотрение договор в РСО, а та в свою очередь оповещает о соглашении управляющую компанию. С момента начала действия договоренности, гражданин становится клиентом организации, предоставляющей коммунальные услуги. Другие сборы УО для него не распространяются.
Вторым вариантом является согласование документа с УО. В таком случае организация управления МКД направляет данные в РСО о наличии нежилых помещений в собственности. Далее УО оповещает владельцев об обязанности заключения договора с РСО.
Организацией и обеспечением в МКД часто занимается ТСЖ. Для разрешения всех вопросов с данной формой правления требуется также согласовать определенный проект управления.
В нежилых помещения могут находится значимые коммуникационные сооружения, доступ к которым важен для всего дома. Собственнику необходимо согласовать с ТСЖ разрешение на проведение техобслуживания на его территории.
По действующим поправкам к Постановлению Правительства №354, владельцы нежилых помещений обязаны заключать договоры напрямую с ресурсоснабжаюшей организацией.

В противном случае РСО распределяет счета по бездоговорному способу, что намного дороже, чем после заключения соглашения.
Документ состоит из нескольких частей:
1. Общие положения, в которых указаны основные понятия, включенные в соглашение.
2. Предмет соглашения: характеристика сторон и предоставляемых ресурсов.
3. Обязанности сторон.
4. Права.
5. Расчет цен коммунальных услуг.
6. Стоимость и порядок оплаты.
7. Ответственность УО (ТСЖ, РСО) и собственника.
8. Сроки действия документа.
9. Порядок расторжения и разрешения спорных ситуаций.
10. Дополнительные условия.
11. Дополнения.
12. Адреса и подписи сторон.
13. Приложение, в котором указаны тарифы и цены за комуслуги.
14. Подписи участников соглашения.
Заполняется документ письменно, в двух экземплярах, один из которых остается у собственника, а другой направляется управляющей организации МКД.
Проект соглашения составляется по установленному образцу письменно в двух экземплярах.
Порядок оформления следующий:
1. В самом начале документа прописью указываются:
• ФИО собственника;
• почтовый адрес нежилого помещения.
2. В пункте 2 «Предмет соглашения» указывается общая площадь (в кв.м.).
3. В шестом пункте устанавливается ориентировочная сумма ежемесячных выплат владельца по договору (сумма указывается именем числительным, а не цифрой, например: четыреста тридцать рублей).
4. В восьмом прописывается дата начала и дата окончания действия договора (цифрами).
5. В пункте 12 указываются юридические адреса участников и их подписи.
6. В приложении указывается полный перечень предоставляемых услуг, примерное количество использованных ресурсов, тариф и ориентировочная цена.
7. Подписи сторон конце договора обязательны. В противном случае данный документ не действителен.
Бланк договора, где указаны права и обязанности, ответственность, предмет, условия соглашения и расторжения, можно взять в юридической компании, в которой специалист дополнительно проконсультирует по каждому вопросу.
Договор заключается на время использования собственником коммунальных услуг и прекращается при:
• передаче прав на имущество другому владельцу;
• расторжении действующего соглашения.
В документе обычно указывается период действия договора от 1 до 5 лет. Если по истечении указанного срока собственник продолжает исполнять все предписания, то договор просто продлевается ежегодно.
Прекращение действия соглашения по управлению нежилого имущества производится:
• по договоренности обеих сторон;
• в одностороннем порядке.
Собственник в праве менять организацию, предоставляющую коммунальные услуги один раз в год, оповещая о своем решении за один месяц до расторжения.
Изменения по договору могут привести к судебному разбирательству и одностороннему расторжению договора.
Новые правила заключения соглашения собственника нежилого помещения с управляющей организацией позволяет решать вопросы ресурсоснабжения без конфликтов и судебных тяжб.

Договор перевозки
Договор поручения
Договор хранения
Договор страхования
Кредитный договор


| | Вверх

Свежие материалы

Оставьте комментарий