Долевое 2018

Блоги экспертов Анна Хрюкина Шушары. жить в Шушарах хорошо или плохо? Дмитрий Луцевич Что будет осенью на рынке недвижимости в ожидании второй волны пандемии? Пандемия с самоизоляцией изменили нашу жизнь в этом году и многие люди поняли, что все может изменит… Анна Хрюкина Гатчина. Где жить и стоит ли переезжать? Обзор города Гатчина. Элла Дворниченко ПУШКИН И ПУШКИНСКИЙ РАЙОН г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (пост №2) О Пушкинском районе Санкт-Петербурга, плюсы и минусы. И о том, почему следует присмотреться к Пушкинскому… Статья. 17.12.2018 Версия для печати

«Разумная Недвижимость» по традиции начинает подводить итоги уходящего года на рынке. Большинство опрошенных нами экспертов главным трендом 2018 года считает начавшуюся реформу долевого строительства. Вот что думают профессиональные участники рынка о законодательных нововведениях и их возможных последствиях.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова:

– Как в уходящем, так и в 2019 году определяющими на рынке недвижимости являются изменения, связанные с законодательной реформой долевого строительства и вводом новых правил работы для застройщиков. С 1 июля 2018 года были введены более жёсткие квалификационные требования, также стали обязательными спец-счета (не эскроу), которые застройщики должны были открыть до 1 сентября 2018 года. С 1 июля 2019 года применение эскроу-счетов станет обязательным для новых проектов.

Ожидание законодательных перемен подстегнуло активность застройщиков – компании стремились начать реализацию запланированных проектов как можно раньше. Кроме того, первая половина этого года прошла под эгидой массового получения разрешений на строительство. Застройщики старались «запастись» предложением, чтобы увеличить период, в течение которого можно вести работу по старым правилам.

С начала года в старых границах Москвы вышло более 70 проектов. Также предложение пополнили объёмы жилья в уже реализуемых новостройках. Новые корпуса вышли в 50 проектах, при этом потенциал всего предложения, выведенного за 11 месяцев 2018 года, оценивается в 3,7 кв. м жилой площади (по проектной декларации).

Генеральный директор ООО «Вало Сервис» (управляющая компания апарт-отеля VALO) Константин Сторожев:

– Главный тренд 2018 года – озвучивание планов по поэтапному переходу от долевого строительства к проектному финансированию, а затем и констатация данного процесса на законодательном уровне.

В этой связи можно отметить еще одну тенденцию 2018-го – ожидая отмены строительства по ДДУ, девелоперские компании поспешили получить как можно больше земельных участков и разрешений на строительство, что называется, «впрок». И данные проекты будут реализовываться на протяжении ещё 2-3 лет, поэтому у покупателей есть время на то, чтобы купить жильё или апартаменты по 214-ФЗ, то есть в рамках ДДУ.

Первый заместитель генерального директора АО «КТБ ЖБ» Андрей Копытин:

– Безусловно, одним из главных событий и трендов уходящего года можно назвать меняющиеся условия рынка для застройщиков – изменения законодательства в части правил долевого строительства, переход на эскроу-счета, активное включение банков в систему взаимодействия с конечным покупателем и т.д. Всё это заставляет девелоперов перестраивать свою деятельность, и есть вероятность, что справятся с этим далеко не все.

Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева:

– Ужесточение законодательства смело с рынка недвижимости не только финансово нестабильных игроков, но и некоторых лидеров отрасли. В результате на тех, кто устоял, была возложена дополнительная ответственность по спасению объектов обанкротившихся застройщиков. Инфляция, повышение цен на строительные материалы, необходимость отчисления средств в Фонд защиты прав дольщиков, рост социальной ответственности девелоперов и другие факторы привели к неизбежному увеличению себестоимости квадратного метра жилья. Застройщикам пришлось решать сложную задачу ценообразования, чтобы, с одной стороны, не работать себе в убыток, а с другой – сохранить спрос. Это было нелегко, учитывая снижение покупательской способности населения.

С 1 июля обязательным стало банковское сопровождение сделок с недвижимостью. А во втором полугодии застройщики постепенно начали открывать эскроу-счета. Предполагается, что данное нововведение убережёт средства дольщиков, ведь девелоперы смогут получить эти деньги только после наступления указанного в договоре события, например, после перехода к покупателю права собственности на квартиру. Летом следующего года такой порядок расчётов станет обязательным. Застройщики не смогут привлекать средства дольщиков для возведения новых объектов, а значит и покупка недвижимости на первых этапах строительства по низким ценам уйдет в прошлое.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

С 1 июля 2018 года в России вступили в силу изменения в законе о долевом строительстве. Требования к застройщикам стали жестче, а банки начали выступать посредниками между девелоперами и дольщиками.

По новому закону строительные компании не могут распоряжаться деньгами дольщиков на прямую, сейчас это возможно только с разрешения банка. Финансы дольщиков хранятся на специальном счете до момента, когда дом не будет введен в эксплуатацию.

С одной стороны, новый закон защищает покупателей, которые вложили свои деньги в строительство на стадии котлована и решают проблему обманутых дольщиков, но с другой, он ведет к повышению стоимости на новостройки, так как девелоперы будут вынуждены брать деньги у банков под проценты.

Как отразился новый закон от 1 июля 2018 года на покупке и продаже квартир и что будет с ними дальше? Давайте разбираться!

Приходите на выставку «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка, 4). Здесь вы сможете посетить семинары и узнать более подробно о трансформациях на рынке недвижимости.

Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте и скачать бесплатный билет.

Что стало с рынком недвижимости после нового закона о новостройках от 1 июля 2018 года?

Изменения для застройщиков

С 1 июля 2018 года строительные компании должны приобрести разрешение на строительство дома и открывать на каждое из них отдельный счет в банке. Пока исключение сделали лишь для девелоперов, которые, ведут комплексное освоение территории.

Это значит, что все застройщики обязаны открывать банковские счета по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке, который будет проверять и в случае нарушения сможет отказать девелоперу в средствах.

Также новый закон поделит девелоперов на тех, кто был образован до 1 июля и после. Последние будут называться «специализированный застройщик». Для них требования к уставному капиталу заменили на требования к наличию денег на счету.

Изменения для покупателей

Главной модификацией для покупателей, безусловно, станет стоимость покупки и продажи новостроек, так как подобная схема финансирования увеличит расходы на возведение домов, а значит и на покупку и продажу жилья.

На сегодняшний день только небольшое количество компаний подняли цены на продажу новостроек, но это скорее не отголосок изменения закона, а повод для подорожания, так как на проекты, которые обрели разрешение до 1 июля 2018 года новые правила не распространяются, а значит и не должно быть увеличения стоимости на покупку и продажу новостроек.

По мнению экспертов, ближайший год резкого скачка цен на покупку и продажу ждать не стоит, так как застройщики успели зарегистрировать максимальное количество объектов до вступления в силу изменений в законе, а значит вы еще успеете приобрести новостройку по старой стоимости.

Чтобы успеть совершить покупку новостройки по прежней стоимости, приходите на выставку «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка, 4).

Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте и скачать бесплатный билет.

Что будет с долгостроем?

Новый закон 2018 года может плохо повлиять на долгострой, так как может оказаться, что достраивать проблемные дома будет некому, так как девелоперам разрешат расходовать средства только на определенный объект.

Кроме того, многие эксперты опасаются, что в такой ситуации девелоперы могут вовсе прекратить существование, а государству придется выкупить все строительные компании. Ни к чему хорошему это не приведет, но пока говорить об этом рано.

Итог

Новый закон о долевом строительстве от 1 июля 2018 года повлиял как на застройщиков, так и на тех, кто планировал покупать недвижимость.

Основные изменения в законе:

• Запрет на долевое строительство происходит плавно;
• Новостройки, на которые было приобретено разрешение до вступления в силу поправок, будут продаваться по старой схеме;
• Стоимость покупки и продажи жилья могут увеличиться в среднем на 20%, но это произойдет не сразу.

Чтобы успеть совершить покупку новостройки по старой цене и получить на нее скидку вы можете на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка, 4).

Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте и скачать бесплатный билет.

Прошло уже больше года, как поправки в Закон о долевом участии в жилищном строительстве ужесточили требования к застройщикам. Вмешательство государства в ситуацию назрело давно: тысячи обманутых дольщиков, десятки незавершенных объектов по всему Казахстану создали предпосылки для социальной напряженности. Оправилась ли страна от долевого шока, как новый закон повлиял на деятельность застройщиков и насколько снизились риски потенциальных дольщиков, попробуем разобраться.

Напомним, что по официальным данным, с 2007 года по республике было 450 проблемных объектов долевого строительства с общей численностью дольщиков 62 889 человек. Государству дорого обошлось решение их проблем. С 2007 года из госбюджета для поддержки участников долевого строительства было направлено 469,6 млрд тенге.

Лакомым кусочком для аферистов стала Астана. Квартиры в амбициозных проектах от фирм-однодневок раскупались доверчивыми гражданами как горячие пирожки. В столице, по информации акимата, остается 58 проблемных объектов. Наибольшее количество объектов приходится на группу компаний «Азбука жилья».

Государство продолжает решать проблемы в долевом строительстве. В начале года стало известно о создании уполномоченной организации ТОО «Елорда курылыс компаниясы», которая завершит в столице проблемные объекты. Строительство домов предусмотрено в рамках реализации госпрограммы «Нурлы жер». Организация будет функционировать в форме товарищества с ограниченной ответственностью.

Уже известен список проблемных объектов Астаны, которые будут участвовать в программе «Нурлы жер», а также график их рассмотрения. Как передает медиацентр столичного акимата, решение о том, какие объекты будут завершены по госпрограмме, было принято на заседании межведомственной комиссии.

Однако гарантий, что ситуация не будет повторяться, все же нет.

Прием квартиры от застройщика: права дольщиков >>>

Закон о долевом участии, который не исполняют

Новый Закон РК о долевом участии в жилищном строительстве вступил в силу 10 октября 2016 года. Изменения в нем призваны повысить ответственность застройщиков перед дольщиками, предоставить гарантии покупателям жилья, а также обеспечить открытость строительной отрасли. Новый закон должен был дать покупателям строящегося жилья дополнительные гарантии. Дольщик, по сути, должен быть уверен, что в итоге получит квартиру, за которую заплатил.

Такие гарантии должны были дать новые способы привлечения средств покупателей. Это привлечение денег при получении гарантии Фонда гарантирования, участие в долевом жилищном строительстве банка второго уровня и заключение договора о долевом участии после строительства каркаса дома.

Между тем, юристы считают, что новый закон все же оставил лазейку для недобросовестных застройщиков.

— Законодатель, к сожалению, не прописал прямую ответственность за нарушение Запрета (привлекать деньги другим способом. — Авт.), например, путем привлечения денег посредством заключения предварительных договоров, — считает юрист Михаил Абдулов. — Существует неопределенность в части того, возможно ли привлечь застройщика или уполномоченную компания к ответственности за нарушение ею Запрета.

В связи с этим, застройщики продолжают смело действовать по давно налаженной схеме. Как показал мониторинг портала kn.kz, компании Астаны, Алматы и Караганды, осуществляющие строительство с участием дольщиков, предлагают заключить в основном предварительные договоры, договоры о ЖСК и договоры цессии. Так, в Астане договор долевого участия готов заключить лишь один застройщик из опрошенных, он же является одним из самых крупных в столице.

— Новый закон никак не повлиял на ситуацию, — рассказал порталу kn.kz председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков. — Практически все застройщики отказались от договоров долевого участия, предусмотренных новым законом. Несмотря на то, что там было написано, что кроме договоров долевого участия, привлечение денег дольщиков жилищного строительства запрещается. Несмотря на это все заключают предварительные договоры, договоры инвестирования. Сами застройщики создают ЖСК, одновременно становясь и застройщиками, и председателями ЖСК. И поэтому бардак продолжается. Я понимаю, что застройщикам выгодны обходные маневры, я понимаю, что государству надо не снижать темпы строительства, но это не значит, что надо идти наперекор закону.

4 шага для покупки квартиры в новостройке >>>

Роста строительства жилья не прогнозируется

Как отмечается в ежегодном прогнозе развития рынка недвижимости от аналитической службы kn.kz, например, в столице, которая является драйвером строительной отрасли республики, ожидается спад объемов введения жилья. Так, с начала 2017 года в Астане было введено свыше 2 млн кв.м нового жилья. В то же время потребление составило 1,2-1,3 млн кв.м.

— Как видно, предложение значительно превышает спрос, и в ближайшие годы перед застройщиками встанет сложная задача по реализации своих объектов, — считает руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая. — Такая проблема наблюдается уже сейчас, и это сказывается на ценовой политике — цены на вторичном рынке продолжают снижаться, на первичном рынке — действуют различные кредитные программы, акции, бонусы и рассрочки. Что касается новых проектов, то в 2018 году ожидается снижение объемов строительства из-за проблем с финансированием застройщиков.

Об этом говорят и сами застройщики. Так, директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова считает, что с момента введения Закона о долевом участии в жилищном строительстве, увы, не наблюдается ожидаемого роста строительства.

— Казалось бы, закон ужесточил требования к застройщикам, и дольщикам особо тревожиться не о чем, — говорит руководитель Ассоциации. — Согласно закону, граждане вносят деньги в уже начатое строительство, а не в предполагаемое. Кроме того, договор заключается с участием государственных органов, и это важный гарантирующий фактор. Но все же сохраняется доля недоверия граждан к застройщикам из-за негативного опыта предыдущих лет. Также люди недостаточно осведомлены о произошедших изменениях в законодательстве, при этом иногда и в негативном опыте, и в нежелании участвовать в долевом строительстве причиной бывает юридическая неграмотность населения.

Наиля Каирбекова отмечает, что сами строители тоже не горят желанием строить с участием дольщиков. Она считает, что это в основном связано со сложностями, которые появились с вводом нового закона: процедуры не упростились, и их стало больше.

— Строители должны вкладывать собственные или заемные средства, — говорит глава Ассоциации, — как правило, они не имеют достаточных оборотных и материальных ресурсов. Взносы дольщиков строители могут использовать только после возведения каркаса дома, но компаний, способных внести такой вклад, очень немного. Человек, способный заказать строительство дома, заключает сделку со строительной компанией вне обсуждаемого нами Закона. Простые договорные отношения: «предоплата – сдача объекта заказчику – оплата по договору и получение прибыли». Вот существующая простая схема. Главное — выбрать компанию по ее репутации или по рекомендации. Да, возможны и риски. Тут, как говорится, все решает суд.

Рынок недвижимости Казахстана: итоги 2017 и прогнозы на 2018 год >>>

Какие меры могут поддержать долевое строительство в Казахстане

Нужен новый формат Центра поддержки дольщиков

В августе 2017 года в Астане здании ЦОН района Сарыарка открылся Центр поддержки дольщиков. Его особенность заключается в работе по принципу «одного окна», обеспечении доступности дольщиков к представителям госорганов и своевременная консультация по правовым вопросам.

Однако общественник Виктор Сыздыков считает, что есть над чем поработать в этом центре.

— Мы считаем, что в Центре должна быть вся информация о строящихся жилых объектах, — говорит он. — На стендах должны быть буклеты о застройщиках, резюме каждого из них. Какие дома построил, какой опыт имеет, что строит сейчас, чтобы люди могли выбрать, посмотреть на его историю. Получая отклики от родственников и друзей, которые живут в таких домах, например, люди могли бы выбрать, и это была бы честная конкуренция. Вот такой организации Центра поддержки дольщиков нет. А сейчас человек приходит с проблемой, его отправляют к дежурному прокурору, который там сидит. И он решает эту конкретную проблему. Но эта проблема системная, а не локальная. Это проблема не одного человека, и не десяти, а тысяч людей. Значит, есть заинтересованные лица, которые не хотят решений или боятся последствий этих решений, когда будет все открыто. Если бы был такой Центр, тогда государство имело бы моральное право сказать: «Ну вы же были в Центре дольщиков, вы же сами выбрали, что вы теперь жалуетесь?» Единицы останутся недовольных. Тогда дольщик не сможет обвинить государство, что оно ему не предоставило информацию и не помогло как гражданину РК.

Казахстанцы могут приобрести жилье в новостройках по ценам ниже рыночных >>>

Разрешить гражданам использовать пенсионные накопления

Директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова считает, что все же корень зла лежит в отсутствии возможности у граждан покупать недвижимость.

— Основной причиной существующего неоптимистичного положения с долевым строительством является невысокая платежеспособность, а порой и отсутствие таковой, у населения, — считает руководитель Ассоциации. — Сейчас более распространено приобретение готового жилья за счет кредитов или прямых платежей компании в так называемую рассрочку. Большой положительный эффект в решение жилищных проблем сегодня вносит АО «Жилстройсбербанк Казахстана». У населения есть возможность накопить часть денег, получить кредит под небольшой процент, и это практически единственная положительная практика в стране.

Для решения проблемы Наиля Каирбекова предлагает использовать пенсионные накопления.

— Почему бы не позволить гражданам использовать, к примеру, свои пенсионные накопления на приобретение или строительство жилья? — говорит она. — Даже после наступления пенсионного возраста свои накопления люди могут забирать частями. Если бы разрешили использовать пенсионные деньги, причем на определенные цели, спрос и предложения стали бы выше, что привело бы к увеличению объемов строительства, в целом, к снятию напряженности вопроса нехватки жилья. Кстати, и цена квадратного метра также стала бы более адекватной, так как массовое строительство снижает себестоимость.

Как купить квартиру от Жилстройсбербанка по единой тарифной программе «Баспана» >>>

Как выбрать застройщика

1. Сходить в акимат

— Первым делом обязательно надо обратиться в местный исполнительный орган, и пусть они разделят ответственность, — считает общественник Виктор Сыздыков. — Например, я выбрал квартиру в конкретном доме, я хочу узнать, кто строит, когда построит, не обманут ли меня, не затянется ли строительство, следит ли за этим акимат, все ли документы он оформил, на кого оформлена земля и так далее. Все лицензии, все разрешительные функции находятся у местных исполнительных органов. Эта информация открытая.

1. Узнать больше информации о компании

На сайте компании-застройщика обязательно должна быть размещена информация о компании, проекты домов и квартир, которые уже были сданы в эксплуатацию, а также все разрешительные документы. Следует насторожиться, если на сайте предоставлена скудная или устаревшая информация. Посетите различные форумы о недвижимости. Здесь вы сможете ознакомиться с реальными отзывами покупателей. Также можно уточнить, состоит ли компания-застройщик в строительных или профессиональных объединениях. О многом говорит стаж работы строительной компании.

Важно узнать, как пережила компания предыдущий кризис, удалось ли ей сохранить и довести до ума имеющиеся проекты, или же за ней числятся несколько долгостроев и вообще не начатых объектов. Также, выбирая застройщика, стоит поинтересоваться его планами на будущее. Серьезная строительная компания не будет ограничиваться одним или двумя недолгосрочными проектами.

1. Изучить документы

При встрече с менеджером строительной компании в первую очередь вы должны запросить все необходимые документы. По закону данная информация не является коммерческой тайной, соответственно все копии документов должны быть предоставлены при первом требовании.

Информация об объекте строительства включает в себя:

• разрешение на строительство по этапам (выданное ГАСК);
• указание местоположения объекта и его описание в соответствии с проектной/проектно-сметной документацией;
• сведения об этапах строительства и сроках его завершения;
• основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в лице генерального подрядчика.

Что нужно знать о работе КСК? >>>

На что еще обратить внимание при участии в долевом строительстве

Дело в том, что согласно статье 1 Закона о долевом участии в жилищном строительстве, одновременно с возникновением права собственности на квартиру у дольщика возникает право на общедолевую собственность в этом здании — чердаки, подвалы, кладовки и т.д.

— В последней редакции Закона этот пункт убрали и написали «в соответствии с договором», — говорит общественник Виктор Сыздыков. — Если у тебя в договоре не написано, что тебе доля принадлежит в жилом здании, то ты получаешь только квартиру. И уже это узаконено. Но в Законе о жилищных отношениях в статье 31 это осталось. А статья 77 Конституции гласит, что любой закон и нормативно-правовой акт, ухудшающий положение, обратной силы не имеет. То есть изменять вышеуказанный пункт не имели права. Общая доля в жилом здании вошла в стоимость, которую заплатили дольщики. Это всегда было так.

Поэтому, если вы хотите претендовать на нежилые помещения в вашем доме, то обговорите этот момент с застройщиком в самом начале и обязательно зафиксируйте свою долю в договоре.

Таким образом, сферу долевого строительства в Казахстане трудно пока назвать безопасной, и потенциальному дольщику все же лучше надеяться только на себя.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Библиографическое описание:



В статье автор пытается выявить отличительные особенности участия в долевом строительстве в разных странах.

Ключевые слова: долевое строительство, долевое участие, договор участия, договор, застройщик, строительство

В обыденном понимании, долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом, с обозначенным в договоре видом внутренней отделки помещений, с указанием сроков сдачи объекта, его стоимости, порядка расчетов и пр.

С точки зрения правовой квалификации договора участия в долевом строительстве, не все так однозначно. Часть авторов квалифицируют договор участия в долевом строительстве как договор простого товарищества, иные авторы характеризуют договор участия в долевом строительстве как «договор строительного подряда», как «обязательство подрядного типа» или «основание возникновения подрядного обязательства». Есть авторы, квалифицирующие договор участия в долевом строительстве как договор об оказании услуг, как договор на выполнение работ или договор купли-продажи имущества. Широко распространено мнение, что договор долевого участия в строительстве — это ничто иное как инвестиционный договор. И конечно же существует множество концепций, относящих договор участия в долевом строительстве к договорам смешанного типа.

Договор участия в долевом строительстве прямо не предусмотрен нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Не существует его четкого, юридически закрепленного понятия. В связи с чем возникает множество гражданско-правовых споров, а правоприменительная практика по данному вопросу является крайне противоречивой. Доказательством тому служат диаметрально противоположные судебные решения, признающие договора долевого участия договорами простого товарищества, договорами строительного подряда и другими.

По указанным выше причинам, в современном российском праве, все больше укрепляется концепция, определяющая договор участия в долевом строительстве как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Согласно данной позиции, договор долевого участия в строительстве — это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Его место среди договоров смежных форм обусловлено спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров «классических» форм.

Казалось бы, какое отношение имеет проблема правовой квалификации договора участия в долевом строительстве в российском праве к устройству системы долевого строительства за рубежом?

Все очень просто. На данном примере мы показали, что даже в масштабах одного Государства не существует единого подхода к системе долевого участия в строительстве. Причем, к появившемуся в России спустя более века после зарождения данного явления в мировой практике как такового. Поэтому в каждой отдельно взятой стране институт долевого участия в строительстве развивается по своим правилам, с учетом ментальных, религиозных, национальных, юридических, экономических, политических, географических и прочих особенностей. Еще одним фактором, усложняющим сравнительный анализ правоотношений в сфере долевого участия в строительстве, является отсутствие хоть какого-то общепринятого понятийного аппарата. Связано это прежде всего с тем, что долевое участие в строительстве прежде всего направлено, в отличии от договора инвестирования, например, на стимулирование строительного сектора посредством привлечения резидентов. Одновременно с этим государством решается задача увеличения внутреннего потребления, занятости населения и обеспечения жильем граждан. В связи с чем нами ниже продемонстрированы лишь некоторые специфические особенности, имеющие место в долевом участии в строительстве в некоторых зарубежных странах. Повторно обращаем ваше внимание на то, что во многих странах нет ни законодательного закрепления долевого участия в строительстве, ни его понятия как такового. Причем во многих случаях, договора относят к инвестиционным договорам, договорам простого товарищества и другим. Тем не менее, мы попытаемся соотнести их с точки зрения российского правопонимания и правоприменения. А теперь к особенностям:

1. В Объединенных Арабских Эмиратах строительство в рамках долевого участия характеризуется своей публичностью. Для возведения объекта недвижимости застройщик обязан получить разрешительную документацию, провести экспертизу проекта и его согласование. Он обязан опубликовать план-проект и строительные сметы объекта недвижимости. После оценки себестоимости проекта, осуществляемую экспертным советом, застройщик обязан собрать всю сумму, необходимую для постройки объекта недвижимости. Особенность сбора денежных средств заключается в том, что срок на сборы денег ограничен законом. В связи с чем, на старте продаж помещения реализуются с минимальной наценкой, а после окончания строительства цены на жилье значительно поднимаются. Оплата дольщиками осуществляется на целевой счет уполномоченного банка. Последний осуществляет надзор за поэтапным финансированием строительства. Страхование рисков не является обязательным. Так как денежные средства дольщиков находятся под контролем уполномоченного банка, застройщику не выгодно нарушать сроки сдачи объекта недвижимости, так как в результате задержки сроков сдачи объекта на него могут быть наложены и взысканы штрафы за соответствующие нарушения.
2. В Соединенных Штатах Америки отличительной чертой долевого строительства является прокурорский надзор. Его функция заключается в контроле сборов и расходования денежных средств, полученных застройщиком. Инвестируемые дольщиками средства поступают на специальный прокурорский счет, через него осуществляется их дальнейшее распределение.
3. Во Франции предусмотрена защита дольщиков со стороны банков. Процедура участия в долевом строительстве начинается с того, что организация–застройщик выступает инициатором проекта объекта недвижимости. После этого застройщик осуществляет предпродажу жилых помещений по договорам бронирования. Исследовав спрос на проект, застройщик предоставляет полученные данные по проекту банку, обосновывая ликвидность проекта. На основании представленного пакета документов банк принимает решение о финансировании проекта или — об отказе в финансировании. Одной из причин отказа в финансировании проекта организации-застройщиков может послужить низкий спрос граждан на представленное в проекте жилье. В случае принятия банком решения об отказе в финансировании проекта, денежные средства, перечисленные по договорам брони застройщику, возвращаются плательщикам. Ликвидный проект получает финансирование со стороны банка для его реализации. Реализация жилого имущества осуществляется исключительно после введения объекта в эксплуатацию, в полном соответствии с условиями договоров брони.
4. В Германии сумма, предусмотренная договором, перечисляется не раннее получения застройщиком разрешения на строительство. Нарушение условий договора может повлечь за собой отзыв лицензии у компании-застройщика. Система господдержки граждан в Германии действует в виде формы контрактных сбережений через строительные сберегательные кассы. В соответствии с системой контрактных сбережений, дольщик вкладывает денежные средства в сберегательную кассу. Государство, в свою очередь, выполняет функцию софинансирования части вклада, в соответствии с условиями контракта о строительных сбережениях. После предусмотренного контрактом периода времени дольщик может осуществить свое право на оформление жилищного кредита. Надежность деятельности строительных сберегательных касс обеспечивают нормы права, запрещающие осуществление любой иной деятельности стройсберкассы, кроме привлечения денежных средств вкладчиков для последующего вложения в строительство домов. В соответствии с условиями контракта о строительных сбережениях, работающие граждане обязуются ежемесячно вносить на свой счет определенную договором сумму. При накоплении основной части стоимости объекта государство выделяют вкладчику 10 % от стоимости жилья. Недостающую часть суммы строительная сберегательная касса выдает дольщику кредит по низкой фиксированной процентной ставке.
5. В Чехии договор долевого участия в строительстве можно заключить на любом этапе строительства, от этого будет лишь зависеть цена объекта.

Схемы расчетов могут быть разными. Существует возможность внесения предоплаты в размере 10–20 %, а остаток выплатить после завершения строительства. При этом денежные средства, внесенные в виде предоплаты, поступают не застройщику, а в банк. При невыполнении компанией-застройщиком своих обязательств, денежные средства по требованию дольщика возвращаются ему в течение месяца. Однако такого в Чехии не бывает, так как в случае проблем с компанией-застройщиком, банк перепродает проект другому застройщику и последний достраивает объект.

1. В Англии компания-застройщик получает всю сумму только после сдачи объекта в эксплуатацию. В соответствии с действующим законодательством, каждую сторону в сделке представляет юрист. То есть, юрист застройщика представляет договор юристу покупателя. Последний знакомится с договором и отстаивает интересы своего клиента. После того как стороны достигли консенсуса, дольщик бронирует квартиру в строящемся доме, внося, как правило, 10 % от стоимости объекта. Денежные средства поступают на клиентский спецсчёт, к которому застройщик получает доступ лишь по окончании строительства. Забронированную квартиру снимают с продажи. После чего юристы согласовывают порядок и условия расчетов.

Несмотря на обширный мировой опыт, в том числе и негативный, появившееся в России в 90-х годах прошлого века такое явление как долевое участие в строительстве стало очень рискованным мероприятием. Зачастую девелоперы не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные компании-застройщики еще на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротом, а дольщики оставались без жилья и фактически не имели возможности вернуть деньги.

К настоящему времени, опираясь в том числе и на передовой мировой опыт в сфере долевого участия в строительстве, внесены изменения и поправки в Законодательство, подразумевающие переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Помимо этого, ужесточились требования законодательства к девелоперам: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Таким образом, проектное финансирование установило жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета-эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечивает прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует их потратить. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам-эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)// Парламентская газета, N 4, 23–29.01.2009.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2019) // СПС КонсультантПлюс.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190- ФЗ (ред. от 25.12.2018) // СПС КонсультантПлюс.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) // СПС КонсультантПлюс.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2019) // СПС КонсультантПлюс.
6. О саморегулируемых организациях: Федеральный закон РФ от 16 ноября 2007 г. № 315-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2007. — № 49. -Ст. 6076.
7. Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф37/ Собрание законодательства РФ. 1999. — № 9. — Ст. 1096.
8. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // Рос. газ. 2004. — 31 дек.
9. О защите прав потребителей: Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300–1 // Собрание законодательства РФ. 1992. — № 3. — Ст. 140.
10. О национальной платежной системе: Федеральный закон от 27.06.2011 N 161-ФЗ (последняя редакция)) // СПС КонсультантПлюс.
11. Рыбкина М. В. История развития понятия «недвижимое имущество» в отечественном законодательстве // Государство и право. Юридические науки // Царскосельские чтения. 2017.
12. Семенова Е. Г. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве российской федерации. // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2017.
13. Феоктистов А. А., Паксяева Е. А. Актуальные проблемы приобретения права собственности граждан на жилые помещения. // Наука. Общество. Государство. 2017. Т.5. № 4(20).
14. Шулятьев В. В. К понятию права собственности. // Вестник науки и образования. Ч. 2. 2018. № 18(54).
15. Щенникова Л. В. Понятие вещного права в аргументации российских цивилистов. // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2017. Вып.37.

Основные термины (генерируются автоматически): долевое строительство, долевое участие, договор, договор участия, строительство, застройщик, деньга дольщиков, простое товарищество, средство, проектное финансирование.

Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости «ТехноСтройОлимп» дольщику не вернула и не уплатила неустойку — более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд. ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности. Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же «предварительному» договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что «предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество». Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, «с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон». Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования». Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

* имена и фамилии героев изменены

С полным текстом обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС 19 июля 2017 года можно ознакомиться .