Дом не введен в эксплуатацию

Красочные баннеры убеждают, что дом сдан в эксплуатацию, а рекламные объявления на сайте такого застройщика обещают скорое заселение. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и готовиться к новоселью. На самом деле все не так радужно, поскольку от сдачи дома до заселения иногда проходят месяцы, а то и годы. Собственников жилья могут ждать неприятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи ключей или дефекты строительства. Поэтому дольщикам стоит знать, что делать дальше, когда дом введен в эксплуатацию?

В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья

Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.

Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ. В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта.

Срок сдачи – это планируемая дата окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Ее застройщик назначает самостоятельно и корректирует, без согласия инвесторов. Для дольщика важнее второй срок, указанный в ДДУ – дата передачи ключей и самой квартиры. Этот срок не подлежит изменению в одностороннем порядке. В случае его несоблюдения дольщик вправе требовать с застройщика неустойку за просрочку передачи объекта.

Застройщики, пользуясь минусами закона 214-ФЗ, прописывают в договоре не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта. Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой отсчитывается срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в орган или организацию, выдавшие разрешение на строительство (указаны в проектной декларации строительной компании). Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам – до 31 января 2018 года. После этой даты можно требовать с застройщика уплаты неустойки.

Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию

Для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, должны быть завершены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, обустроены инженерные коммуникации и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, присвоен почтовый адрес, заключены контракты с поставщиками энергоресурсов.

Госкомиссия проверяет дом на соответствие действующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам. Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он обращается в орган, выдавший разрешение на строительство. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик подает документы на регистрацию дома в Росреестре, а затем только жилье передается дольщикам.

Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев. В случае выявления нарушений комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получения акта сдачи дома.

Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик обязан не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения дольщику прибыть для принятия своей квартиры. Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за объект.

Бывают случаи, когда все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик или лицо, к которому перешли права на квартиру от дольщика так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.

Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?

Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.

В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.

При нарушении срока передачи жилья, строительная компания обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за каждый день просрочки. Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья. Рассчитать размер компенсации можно с помощью нашего калькулятора неустойки по ДДУ.

Положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно составлена претензия. Нужно предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на действующие законы, а также верно рассчитать неустойку.

Кроме того, нужно указать банковские реквизиты и предельный срок, отведенный для выплаты неустойки. Доверьте составление претензии грамотному юристу, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате. Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ ДДУ с учетом особенностей каждого застройщика и предложат порядок действий для взыскания максимальной неустойки.

Разберем пример недобросовестных действий строительной компании. Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома и направил дольщику приглашение на приемку. Дольщик перезвонил, чтобы записаться на осмотр, но ему ответили: «Это уведомление – формальность, когда дом реально будет готов, вы получите СМС».

Таким образом застройщик пытается переложить ответственность на дольщика – якобы тот уклоняется от приемки жилья и игнорирует приглашения. Поэтому мы рекомендуем дольщикам направлять также ценное письмо с описью вложения застройщику с требованием назначить конкретные дату и время приемки. В нем указать, что фактически объект не готов к осмотру, несмотря на уведомление.

Что делать, если претензия осталась без ответа при вводе дома в эксплуатацию?

Если деньги не поступят на счет дольщика до обозначенной даты, то можно обращаться в суд. Кроме уплаты неустойки и возмещения расходов, по закону «О защите прав потребителей», в исковое заявление включаются следующие требования:

• компенсация морального вреда;
• взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
• оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
• издержки дольщика на судебные расходы.

Имейте в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить статью 333 ГК РФ и уменьшить неустойку, если посчитает, что ее размер не соответствует убыткам дольщика. Чтобы этого избежать, подключите к делу грамотного юриста ЮК «Хелп консалтинг». Затягивать с взысканием не стоит. При массовой подаче исков, застройщики начинают активно выводить деньги со счетов. Поэтому шанс получить неустойку выше у тех дольщиков, кто обратиться в суд одним из первых.

Если с даты передачи объекта по ДДУ прошло более 2 месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке и взыскать с него пеню за пользование средствами. В данном случае проценты будут начисляться за весь период действия договора, т.е. с момента внесения дольщиком денег. Более подробно узнать о процедуре расторжения договора, можно в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?

Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.

Подписывая акт приема-передачи, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены качественно, и никаких претензий к строителям у него нет. Чтобы избежать финансовых расходов в будущем, соблюдайте основные правила приемки жилья у застройщика.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которой потребовать устранить недостатки. Об ее особенностях можно почитать в статье «Правила составления претензии застройщику об устранении недостатков». Дольщик вправе потребовать от застройщика следующих действий:

• полного устранения всех выявленных дефектов строительства на безвозмездной основе;
• уменьшения цены договора;
• оплату ремонта.

В претензии также необходимо указать срок, до которого строительная компания должна исправить недоделки. В противном случае дольщик имеет право потребовать с застройщика пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за каждый день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки. ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в сфере долевого строительства. Работаем без предоплаты. Услуги оплачиваются по факту взыскания неустойки с застройщика.

При несвоевременной передаче жилья, с самого начала требуйте с застройщика неустойку за нарушение обязательств по ДДУ. Закон полностью на стороне дольщиков, нужно только уметь воспользоваться своими правами. Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты.

Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются максимально возможной компенсации. Наши юристы подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры с застройщиком, составят исковое заявление и примут участие во всех этапах судебного процесса. Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию, позвоните по телефонам, указанным в разделе «Контакты».

Завершальний етап будівництва приватного будинку – його введення в експлуатацію. Після цього нерухомість вже можна використовувати за призначенням і розпоряджатися нею. Процедура введення приватного будинку в експлуатацію регулюється 461 Постановою Кабміну від 13 квітня 2011 року. Операція являє собою реєстрацію декларації про готовність об’єкта до експлуатації. Послуга надається безкоштовно.

Що таке введення об’єкта в експлуатацію

Введення об’єкта в експлуатацію – завершальний етап, що дозволяє згодом зареєструвати право власності на нього в Держреєстрі майнових прав.

Доки не пройдена процедура введення в експлуатацію, власник не лише не може користуватися будинком за законом, але у нього не вийде укласти договори з місцевими комунальними організаціями про надання послуг. Навіть якщо до будівлі вже підведені комунікації, вони не будуть запущені.

Крім того, на такий будинок не можна оформити право власності. Це робиться вже після введення в експлуатацію. А значить продати нерухомість, оформити її у спадок, використовувати як заставу, обміняти або провести будь-які інші операції також не вийде. За фактом до моменту введення в експлуатацію будівля вважається недобудом, і до неї застосовуються відповідні положення.

За використання будинку, не введеного в експлуатацію, передбачений штраф в розмірі 850 грн. А в разі повторних порушень він зростає.

Які документи потрібні для введення приватного будинку в експлуатацію

Щоб зареєструвати декларацію про готовність приватного будинку до експлуатації на руках треба мати такі документи:

• паспорт та код власника та співвласників ділянки;
• документ про право власності на землю;
• повідомлення про початок будівництва об’єкта.

Це попередній пакет паперів. Крім нього також знадобиться технічний паспорт. Як його оформити, розглянемо в порядку введення будинку в експлуатацію.

Етапи введення приватного будинку в експлуатацію

Ввести приватний будинок в експлуатацію можна, подавши документи державному органу через Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП) або через спеціальний онлайн-сервіс. Розглянутий порядок поширюється на приватні будинки з наступними характеристиками:

• площу до 500 кв. м;
• наявність не більше двох поверхів крім мансарди.

Будинок повинен бути зведений на підставі будівельного паспорта. Ще одна обов’язкова вимога – початок робіт повинно бути зареєстровано подачею відповідного повідомлення.

Відповідно до закону й інструкції Мінрегіону для введення приватного будинку в експлуатацію потрібно пройти наступні етапи:

Оформлення технічного паспорта на об’єкт

Замовте техпаспорт БТІ або у приватного ліцензованого спеціаліста. Представник компанії проведе інвентаризацію об’єкта, перевірить його на відповідність параметрам, зазначеним у будівельному паспорті. На основі зібраної інформації, замірів він складе техпаспорт.

Знайти приватний будинок на DOM.RIA

В документації буде показана інформація про розташування будинку, його основні технічні характеристики, конфігурація, розміри. Орієнтовна вартість послуги – від 1500 до 3500 грн. Вона залежить від площі будинку та розцінок компанії або індивідуального підприємця.

Подача декларації про закінчення будівництва

З підготовленим пакетом документів зверніться в ДАБІ через ЦНАП. Подайте декларацію про закінчення будівництва. Державний орган перевірить повноту й правильність інформації в паперах. На цю процедуру за законом виділено 10 днів. В рамках введення будівлі в експлуатацію орган зробить відповідну відмітку в технічному паспорті та реєструє декларацію. Передати документи можна поштою.

Якщо в ході перевірки документів будуть виявлені порушення, неточності, неправдива інформація, ДАБІ не зареєструє декларацію. Замовнику повернуть документи з описом причини відмови. Провести процедуру повторно можна буде після усунення порушень.

Навіть якщо з часом ДАБІ виявить, що декларація була зареєстрована з порушеннями, вона може визнати процедуру недійсною. Але якщо до цього часу на будинок вже оформлено право власності, рішення про визнання документа недійсним не несе жодних наслідків.

Отримання поштової адреси

Отримати поштову адресу на будинок можна й на попередніх етапах, під час оформлення будівельного паспорта, видачі містобудівних умов або реєстрації повідомлення про початок будівельних робіт. Але якщо цей момент упущено, провести процедуру можна вже після реєстрації декларації про закінчення будівництва.

Зверніться із запитанням до органів місцевого самоврядування через ЦНАП, маючи з собою документи на будинок, паспорт та код. Процедура займає 5 робочих днів й проводиться безкоштовно.

Реєстрація права власності

За фактом, до цього етапу будинок вже введено в експлуатацію. Але щоб стати його власником та мати можливість розпоряджатися майном, зареєструвати там місце проживання, укладати договори про надання комунальних послуг, залишається оформити документ про право власності.

З питанням зверніться до державного реєстратора через ЦНАП або до нотаріуса, надавши паспорт, код, документи про введення будинку в експлуатацію та присвоєння поштової адреси. Вартість реєстрації буде залежати від терміну проведення операції. Найшвидший варіант – за 2 години обійдеться в 10 510 грн. Найдовший займає до 5 робочих днів – у державного реєстратора коштує 210 грн.

Тепер будинок введений в експлуатацію, ви – його власник і вже можете повноцінно не лише користуватися цією нерухомістю, але й розпоряджатися нею. Укладіть договори з комунальними службами, вони під’єднають комунікації підведені до об’єкта.

Окончание строительства частного дома – важное событие в жизни каждой семьи. Но хлопоты на этом этапе еще не заканчиваются. Чтобы в доме можно было поселиться, он должен быть введен в эксплуатацию. Процедура официального оформления объекта имеет свои особенности, о которых стоит знать.

Зачем вводить здание в эксплуатацию

Некоторые владельцы ошибочно считают, что вводить построенный дом в эксплуатацию не нужно. Но без корректного оформления документов распоряжение дальнейшей юридической судьбой объекта станет невозможным. Его не получится продать, завещать, получить имущественный вычет от государства.

Разрешение на ввод сооружения в эксплуатацию необходимо и для того, чтобы узаконить самовольную постройку. Наличие этого документа означает, что в процессе строительства были соблюдены все нормативы и требования Градостроительного кодекса.

Каким требованиям должен соответствовать дом

Чтобы государственные службы разрешили ввести здание в эксплуатацию, оно должно соответствовать санитарным правилам, строительным нормам и проекту возведения. В первую очередь это означает обеспечение постройки жизненно важными коммуникациями:

• Водоснабжением. Оно может быть как центральным, так и местным (колодец или скважина).
• Отоплением (от печи, газовым или бойлерным).
• Канализацией. Даже если загородный дом не обслуживается централизованно, в нем надо оборудовать канал для стока нечистот.
• Электрической энергией: должны быть установлены линии электропередач и обеспечена возможность к ним подключиться.
• Подъездными путями к дому.

Кроме того, необходимо завершить возведение конструкций, покрыть крышу, вставить окна. Только при соблюдении всех этих условий специальная комиссия при муниципалитете может выдать разрешение на ввод

Ввод дома в эксплуатацию в 2020 году: краткая инструкция

Для получения положительной резолюции приемной комиссии хозяевам дома нужно выполнить ряд действий:

1. Обратиться в отделение БТИ лично или через многофункциональный центр. Специалисты бюро техинвентаризации выдадут заявителю технический паспорт возведенной постройки. Для его оформления придется предоставить межевой план и выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности на землю. Выписка должна быть расширенной, то есть с информацией об обременениях.
2. Подать заявление в уполномоченный комитет администрации. К нему надо приложить правоустанавливающую документацию и фотографии здания.
3. Обратиться в управление архитектуры и градостроительства. Здесь нужно оплатить работы, связанные с вводом дома в эксплуатацию. Сотрудники управления выдадут список организаций, которые придется обойти для получения разрешения.
4. Пройти процедуру согласования в электрослужбе, газовой и пожарной службе, а также водоканале. Без одобрения этих инстанций получить заветный документ не удастся.
5. Предоставить в градостроительный отдел полный пакет заверенных документов.

После этого останется дождаться готовности разрешения на ввод в эксплуатацию. Срок его изготовления обычно составляет 10 дней. Теперь можно получать документы о праве собственности на здание, прописываться и оплачивать налог на недвижимость. По окончании года, в течение которого хозяину была выдана выписка из ЕГРП, он имеет право обратиться в налоговую службу за имущественным вычетом.

Необходимые документы

Список документов, необходимых для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, выглядит так:

• Паспорт владельца.
• Разрешение на строительство здания.
• План земельного участка.
• Акт приемки объекта.
• Документы, подтверждающие право на землю.
• Заключения представителей инстанций, которые занимаются инженерно-техническим обслуживанием сетей.
• Акт, который подтверждает соответствие построенного здания утвержденному проекту.
• Схема местонахождения инженерных сетей на объекте, подписанная ответственным лицом.

В соответствии с п.3 ст.55 Градостроительного кодекса может потребоваться дополнительная документация, но на практике такое бывает редко.

Сколько стоит услуга

Формально выдача разрешения на ввод постройки в эксплуатацию – услуга бесплатная. Но в реальности хозяевам приходится тратиться на работу кадастровых инженеров, подготовку документов в БТИ, регистрацию права собственности. В итоге расходы могут составлять от 10 000 руб. до 50 000 руб.

Что такое упрощенная схема

До 1 марта 2020 года в отношении частных построек применяется так называемая «дачная амнистия», то есть упрощенная схема оформления в собственность. В соответствии с этой программой граждане могут регистрировать частные дома без прохождения процедуры ввода в эксплуатацию.

Это хороший вариант для хозяев, желающих подтвердить свои права на жилой дом в садовом товариществе. Чтобы воспользоваться упрощенной схемой, нужно провести техническое обследование земельного участка, подготовить документы и предоставить их в градостроительный комитет

Если в соответствии с документами здание построено и подключено к инженерным коммуникациям без нарушений, в течение месяца будет выдано соответствующее разрешение.

Почему отказывают в выдаче разрешения

Часть 6 ст. 55 Градостроительного кодекса предусматривает ряд оснований, по которым власти вправе отказать во вводе дома в эксплуатацию. Распространенные причины — отсутствие каких-то документов, несоответствие постройки санитарным либо строительным нормам полностью или частично. Отказ последует и в случае, если жилой дом возведен на участке, не предназначенном для этих целей.

Если же владелец не успел подготовить пакет документов к установленному времени, это не является причиной для отказа. Человеку просто должны предоставить дополнительное время. Каждый случай отклонения заявления можно обжаловать как в вышестоящей инстанции, так и в судебном порядке.

Ввод частного дома в эксплуатацию – процедура, которая занимает немало времени. Государственные органы проверяют объекты достаточно тщательно. Поэтому перед обращением за выдачей разрешения застройщику нужно еще раз все проверить и по возможности устранить недочеты.

Автор статьи Станислав Ершов Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас! . Задать вопрос юристу. Написано статей 293

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

На любой возведенный объект строительства у застройщика должны быть документы, которые подтверждают ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и соответствие строительства действующим правилам и нормам.

Ввод объекта в эксплуатацию является завершающим этапом строительства, благодаря которому люди получают право собственности на жилье, а также возможность подключения к инженерным сетям.

Как проходит процедура ввода дома в эксплуатацию, какие документы нужно подготовить и куда обращаться для получения необходимой документации?

Ввод объекта в эксплуатацию: что это значит?

Ввод объекта в эксплуатацию – обязательное мероприятие, подтверждающее соответствие объекта капитального строительства действующему законодательству, нормативам, результатам изысканий, проектной документации, действующим техническим регламентам.

Это документ, гарантирующий застройщикам и потребителям то, что построенный объект безопасен, готов к эксплуатации, срок его эксплуатации определен при соблюдении условий, заложенных в проектной документации.

Готовый к эксплуатации дом – тот объект, по которому были завершены строительно-монтажные, пуско-наладочные, отделочные и другие работы, а также по которому была оформлена и согласована вся исполнительная документация.

Любой объект жилого назначения по действующему российскому законодательству должен использоваться только после официального ввода такого объекта в эксплуатацию, а также после получения документа о готовности дома к вселению людей и их проживанию.

Законодательная база

По состоянию на 2020 год ввод объекта в эксплуатацию регламентируется такими документами:

• Градостроительным кодексом (статья 55). В этом документе указывается, что готовый объект капитального строительства принимают органы местной власти;
• Положением о государственном строительном надзоре в РФ.

Кто выдает разрешение?

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства может выдавать:

• федеральный орган исполнительной власти;
• органы местной власти;
• уполномоченный орган в поселении, городском округе, муниципальном районе в сфере градостроительной деятельности.

Уполномоченный орган исполнительной власти РФ выдает разрешение только на основании ранее выданного этим органом разрешения на строительство.

Считается ли дом введенным в эксплуатацию, если есть разрешение?

Дом признается введенным в эксплуатацию тогда, когда была произведена процедура регистрации права собственности.

Само по себе разрешение без регистрации в Росреестре вовсе не означает, что дом является жилым объектом.

Этот документ только дает зеленый свет для дальнейших действий – для постановки дома на кадастровый учет и регистрацию в Росреестре.

Порядок ввода дома в эксплуатацию в 2020 году

Для ввода объекта недвижимости в эксплуатацию застройщику нужно:

1. Обратиться в орган местного самоуправления, который выдавал разрешение на строительство. Заявитель может обратиться лично либо подать заявление о выдаче разрешения через МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости.
2. Подготовить необходимый пакет документов и передать его в орган местного самоуправления, который ранее выдал разрешение на возведение многоквартирного дома.
3. Получив документы от заявителя, орган местной администрации должен в течении 7 рабочих дней должен проверить наличие всех необходимых документов, а также правильность их оформления согласно действующему законодательству. Также в течении недели на место нахождения объекта должен быть выслан компетентный человек (группа лиц, комиссия), который осмотрит дом, после чего выдаст заявителю документ на ввод объект в эксплуатацию либо же выдаст ему письменный отказ с указанием причин.

Без проведения строительно-монтажных работ, инженерных коммуникаций, благоустройства придомовой территории, обмера объекта и заключения договоров на обслуживание дома объект недвижимости не может быть введен в эксплуатацию.

Предварительная подготовка

Прежде чем идти в местную администрацию для получения разрешения, застройщик должен вначале обратиться в уполномоченный орган для уведомления об окончании строительства дома, а также о его готовности к сдаче в эксплуатацию.

После этого завершенный объект строительства проходит всестороннюю экспертизу, для которой собирается специальная комиссия, в которую включают специалистов из экологического, пожарного и санитарно-эпидемиологического ведомств.

Если объект недвижимости удовлетворяет комиссию по всем параметрам, тогда эксперты выносят решение о том, что дом пригоден к эксплуатации. Результатом проведенной проверки становится оформление проверочного акта.

И только после получения предварительного одобрения застройщик может обратиться в местную администрацию, подать заявление на выдачу разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию

Согласно п. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ орган местного самоуправления может отказать заявителю в выдаче разрешения, если:

• будет подан неполный пакет документов либо документы будут неправильно оформлены;
• дом не соответствует требованиям по строительству, проекту планировки территории, ее межевания;
• объект строительства не соответствует требованиям, которые были прописаны в разрешении на строительство;
• параметры построенного многоквартирного дома не соответствуют проектной документации.

Заявитель может и должен добиваться своего права, если он считает, что возведенный им объект капитального строительства построен согласно всем правилам и нормам.

В случае получения отказа в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик может оспорить это решение в суде.

Документы для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию

Для рассмотрения документов от заявителя и выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию, орган государственной власти или местного самоуправления должен получить на руки такие документы от застройщика:

• правоустанавливающие документы на землю, на которой возведен жилой дом. Это может быть договор в отношении земельного участка, акт органа государственной власти или местного самоуправления (если земля была предоставлена бесплатно), решение суда, решение об установлении сервитута;
• градостроительный план земельного участка – его можно получить в местной администрации;
• разрешение на строительство – можно получить в местной администрации;
• акт приема-передачи дома – если строительство осуществлялось на основании договора строительного подряда;
• акт о соответствии построенного дома требованиям технических регламентов – подписывается подрядчиком, представителем технического надзора заказчика, застройщиком (заказчиком);
• документы, которые подтверждают соответствие возведенного жилого дома техническим условиям;
• схема, на которой отображается расположение многоквартирного дома, инженерных сетей. Такая схема должна быть подписана представителем организации, которая осуществляла строительство объекта;
• заключение, выданное органом государственного строительного надзора, о соответствии возведенного дома требованиям проектной документации;
• технический план объекта недвижимости;
• заявление о выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Оформление разрешения на ввод дома в эксплуатацию

Документ оформляется в письменном виде, в двух экземплярах:

• первый выдается застройщику;
• второй экземпляр хранится у органа, который выдал разрешение.

Копия разрешения сберегается у подрядчика на участке строительства. Срок хранения документа – 5 лет с момента его выдачи.

Почему нельзя вселять людей в дом, не получив разрешение?

Даже если застройщик уверен в том, что жилой дом полностью готов к заселению людей, что в нем присутствуют все необходимые коммуникации, а сам объект строительства соответствует всем нормам и правилам, то без получения разрешения такой дом нельзя использовать для проживания людей.

Если у застройщика не будет такого документа, то это будет являться грубым нарушением законодательства в сфере градостроительства. Отсутствие разрешения может создать предпосылки для появления опасных условий, что чревато причинением вреда здоровью человека (людей).

Также при отсутствии разрешения нельзя поставить дом на кадастровый учет. У владельцев квартир также не получится зарегистрировать в Росреестре право собственности на жилье, если на руках у них не будет такого разрешения.

Процесс ввода жилого дома в эксплуатацию предполагает сбор необходимого пакета документов, его подачу в орган местной администрации, прибытие комиссии на объект и осуществление его проверки, подачу документов в администрацию для получения разрешения.

Без разрешения невозможно поставить дом на кадастровый учет и регистрировать право собственности на объект недвижимости.

Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов регулируется постановлением КМУ от 13.04.2011 года №461.

Ввод в эксплуатацию дома – это последний этап возведения объекта, позволяющий подключиться к сетям инженерно – технического обеспечения (электричество, вода, газ, тепло и пр.), заключить договора с обслуживающими организациями, получить право собственности на построенный объект и стать полноценным владельцем своей недвижимости.

Сегодня поговорим о том, какие действия нужно сделать, чтобы ввести частный жилой дом в эксплуатацию. Как минимум, не надо спешить, получать не обязательные документы и справки. Если Вы читаете разные статьи в интернете, обратите внимания на дату их написания. Процедура постоянно меняется, администраторы сайтов не всегда успевают менять устаревшую информацию. Самым лучшим способом будет прочитать для понимания одну-две статью, после чего получить консультацию в государственных органах или в частной компании. Как правило, для стандартных ситуаций, такая консультация предоставляется бесплатно. В последующем – Вам озвучат все этапы, которые необходимо пройти по процедуре, обратят внимание на отдельные проблемные аспекты.

Итак, чтобы говорить о завершающем этапе, а именно о вводе жилого дома в эксплуатацию, пройдемся по основным предыдущим этапам. Простыми словами, с чего начать строительство и как успешно получить право собственности на недвижимость.

Первый этап. ОФОРМИТЬ ЗЕМЛЮ.

Все начинается с земельных вопросов. Убедитесь в том, что вы не будете производить самозахват земли, т.е. на руках должны быть все правоустанавливающие документы, подтверждающие, что вы владелец земельного участка на котором можно строится согласно целевого назначения земли. Таким документом может быть Государственный акт на землю, договор купли-продажи, информационная справка с Государственного реестра, Извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и др. Также проверьте, присвоен ли кадастровый номер на земельный участок. Если присвоен, проверьте его в публичной кадастровой карте, доступ до которой есть у любого желающего. Если кадастрового номера нет, нужно будет заказывать проектную документацию на землю, предварительно происходит выезд геодезистов. Поэтому обратитесь в компанию, где в штате есть сертифицированные специалисты — землеустроители. Стоимость присвоения кадастрового номера зависит от местоположения и площади участка, наличия документов для проектной документации, конкретной ситуации на местности, сроков исполнения и др.

Второй этап. ПОЛУЧИТЬ СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПАСПОРТ.

Будем кратки, полную процедуру получения строительного паспорта мы распишем в иной заметке, так как писать есть о чем и это нужно знать.

Заметим на том, что строительный паспорт Вы получаете, если объект до 300м2 не выше двух этажей, не считая мансарды и цокольного этажа. Когда объект больше 300м2 Вы должны получить градостроительные условия и ограничения, при этом перед вводом в эксплуатацию обязательно оплачивается паевой взнос.

Получить строительный паспорт на застройку земельного участка не просто, нужно собрать немалый пакет документов. Многое зависит и от местоположения участка и существующей документации на землю. Но это возможно, главное чтобы были выдержаны все строительные нормы и собраны все необходимые документы. Итак, на месте в департаменте градостроительства и архитектуры Вам нужно будет написать и подать типичное заявление с вложением. Вам предоставят список всех нужных документов, среди которых: копия паспорта и ИНН, топографическая съемка (М 1:500 или М 1:2000), выкопировка из генерального плана земельного участка, копия правоустанавливающих документов и техпаспорта на существующие постройки (при реконструкции), согласие совладельцев (если таковые имеются), эскизные намерения (графический материал в произвольной форме), проект строительства (разрабатывается при желании клиента), при необходимости технические условия на подключение к коммуникациям (газ, вода, канализация, электрика); выдает субъект хозяйствования, который является владельцем инженерной инфраструктуры или имеет соответствующую лицензию на осуществление её эксплуатации (облэнерго, облгаз, Киевводоканал, Киевэнерго, и т.д.), при необходимости — копия статута садового или дачного товарищества (для дачных и садовых домов).

Третий этап. ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО.
Таким разрешением является поданное уведомление о начале строительных работ в центр предоставления административных услуг по месту жительства (ЦПАУ, ЦНАП). Образец уведомления можно скачать на сайте Государственной архитектурно – строительной инспекции. Ваше уведомление могут отклонить, и даже не один раз. Незначительная ошибка или отклонения от структуры заполнения документа, скорее всего, приведут до отказа. Минимальный срок, через который Вы получите ответ – 2 недели. Когда уведомление проходит регистрацию, ему присваиваться уникальный номер, запись о котором появляется на сайте инспекции ГАСИ (Государственная архитектурно-строительная инспекция) в разделе «реєстр дозвільних документів”.

Четвертый этап. СТРОИТЕЛЬСТВО.

Согласно данным строительного паспорта и проекта осуществляете строительство дома. Не отклоняйтесь от данных паспорта, это важно. Придерживайтесь строительных норм, отступов от соседнего дома и других построек, от дороги, от иных объектов.

Пятый этап. ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ НА ДОМ.

На этом этапе Ваш дом должен быть полностью достроен. Должна быть крыша, двери, межэтажные лестницы, перегородки между комнатами и др. Штукатурка наружных стен дома не обязательна для изготовления технического паспорта, но внутренняя отделка — желательна. Чтобы получить технический паспорт Вы можете обратиться в любую компанию, в штате которой работают инженеры с квалификационным сертификатом. Или в коммунальное БТИ своего города. В частном БТИ техпаспорт можно заказать онлайн. Техпаспорт на дом обычно изготовляется в течение 2 — 3 дней. По стоимости, в среднем 10 грн. за 1 метр квадратный.

Шестой этап. ВВЕДЕНИЕ ЖИЛОГО ДОМА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ.
Вот мы и дошли до ввода в эксплуатацию. Ввод частного дома в эксплуатацию происходит путем подачи в центр предоставления административных услуг типичной формы декларации. Алгоритм такой же, как и для уведомления о начале строительных работ. Образец можно скачать на сайте ГАСИ. Минимальный срок регистрации декларации — 2 недели. При получении отказа в регистрации, нужно исправлять ошибки и подавать по такому же алгоритму. Отказов может быть неограниченное количество. В конечном итоге после регистрации присваивается уникальный номер, проверить который также можно на сайте ГАСИ.

Седьмой этап. ПРИСВОЕНИЕ ПОЧТОВОГО АДРЕСА.
Почтовый адрес присваивается как земельному участку, так и построенному на нем дому. Так что не плутайте эти понятия. Для присвоения почтового адреса дому нужно обратиться в свой местный орган управления, будь то сельсовет или районная государственная администрация. Необходимо иметь при себе технический паспорт, зарегистрированную декларацию о вводе в эксплуатацию, паспортные данные и документы на землю. Вам предоставят необходимую форму заявления. Уточните, когда будет рассмотрен Ваш вопрос, и когда Вы сможете забрать подтверждающий документ.

Восьмой этап. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.
Конечным этапом, и очень важным, является регистрация права собственности на дом. Это может сделать нотариус или государственный регистратор. Ему необходимо предоставить всю информацию по объекту, плюс паспортные данные и ИНН владельцев. Регистрация происходит в среднем до 5 рабочих дней. В итоге, Вы получите Извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. С этого момента Вы можете считаться полноценным владельцем своего дома.

* ПЕРЕЧЕНЬ строительных работ, не требующих документов на ввод в эксплуатацию, другими словами «что можно не вводить в эксплуатацию”:

возведение на земельном участке временных зданий и сооружений без устройства фундаментов, в том числе навесов, беседок, палаток, накрытия, лестниц, эстакад, летних душевых, теплиц, а также скважин, колодцев, люфт-клозетов, туалетов, выгребных ям, заборов , открытых бассейнов и бассейнов с покрытием, погребов, входов в погреба, ворот, калиток, террас – относиться к индивидуальным (усадебным) жилым домам, садовым, дачным домам. И другие, указываются в ПОСТАНОВЛЕНИИ () от 7 июня 2017 № 406.

ВЫВОД
Процедура ввода дома в эксплуатацию довольно хлопотная. Кто-то занимается этим сам, другие отдают вопрос на сопровождение в специализированные компании. В любом случае, относитесь к вводу в эксплуатацию очень пристально, изучайте вопрос и все будет хорошо. Как говорят: «Терпение и труд все перетрут”.