Двойная продажа квартиры, что делать?

Покупатели недвижимости обычно мало знают о таком явлении как двойные продажи. Однако оно нередко в современных рыночных условиях. Чтобы избежать неприятностей при поиске жилья, важно тщательно разобраться в этом вопросе. Специалист в области юридического права — адвокат Комиссаров Андрей Федорович (руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры») расскажет о том, где наиболее часто можно встретиться с явлением двойной продажи недвижимости, какие риски при этом возникают и что делать, если вы стали обманутым покупателем.

Двойная продажа — спорное явление


Андрей Комиссаров, адвокат

Обычно двойные продажи — явление, характерное для рынка новостроек. Казалось бы, риски при покупке квартиры в новом доме минимальны, поскольку жилье юридически «чистое». Но иногда на одну и ту же квартиру претендуют сразу несколько собственников.

Покупатель совершенно неожиданно узнает о том, что имеет место двойная продажа. Он может столкнуться с таким же «собственником» на собрании ТСЖ, увидеть объявление в газете или в Интернете о продаже своей квартиры.

Единственно верное решение в данном случае — воспользоваться услугами адвоката. Известен случай, когда потребовалась защита дольщиков в Санкт-Петербурге, обманутых застройщиком ЗАО «Фирма «Петротрест-Монолит». Примечательно, что дольщики, кто воспользовавшиеся услугами адвокатов, успешно подали свои заявления о включении их в реестр кредиторов. Те же, кто решил действовать своими силами, столкнулись со сложностями в оформлении документов, и пока их заявления остались без удовлетворения.

Риски для покупателей недвижимости

Предпосылки двойных продаж возникают еще на стадии оформления документов при покупке квартиры. Существует несколько видов договоров, по которым возможны спорные ситуации:

  • ПДКП — предварительный договор купли-продажи;
  • договор уступки права требования (инвестирования) на квартиру;
  • договор об участии в ЖСК (жилищно-строительных кооперативах).

Если используются эти виды договоров, риски покупателя возрастают, поскольку в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами РФ, Федеральным законом от 27.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» данные документы не нужно регистрировать в Росреестре в обязательном порядке. Тогда покупка квартиры от застройщика может обернуться проблемами.

Недобросовестные компании в этом случае попытаются воспользоваться ситуацией и продать одну квартиру дважды, а то и трижды. Дело в том, что покупатель сразу выплачивает стоимость жилья, а обращается за получением Свидетельства государственной регистрации права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии только после сдачи дома в эксплуатацию. В этот промежуток времени (от 1 года до 5 лет) и происходят двойные сделки по продаже недвижимости застройщиком.

Непреднамеренные двойные продажи

В судебной практике известны ситуации, когда приходилось прибегать к защите прав дольщиков, пострадавших в результате халатности компаний-застройщиков. Причина кроется в следующем: в возведении дома могут участвовать сразу несколько организаций. Застройщик может сотрудничать с компаниями, которые выступают в качестве подрядчиков. Последние, в свою очередь, имеют право продавать квартиры, которые входят в их «долю».

Однако строительство дома — процесс долгий, и за это время может сложиться ситуация, когда одна из компаний откажется от участия в проекте. Освободившееся место займет новая организация, имеющая такое же право получать прибыль, осуществляя продажу жилья. По невнимательности сотрудников, халатности должностных лиц, отсутствия надлежащих отчетов или учета квартир, принадлежащих по инвестиционному контракту местным властям, возникают вопросы права собственности при покупке квартиры и двойные продажи, отмечает Андрей Комиссаров.

Есть ли риск двойной продажи на вторичном рынке?

Сопровождение сделок с недвижимостью квалифицированными специалистами необходимо и при приобретении жилья на вторичном рынке, поскольку случаи двойных продаж тут тоже не исключены. Но здесь получить право собственности гораздо быстрее, ждать несколько лет не нужно.

Покупателям вторичной недвижимости следует помнить о необходимости доскональной проверки всей информации об объекте, правильном составлении договора купли-продажи. И, конечно, своевременно выяснить: нет ли других покупателей, претендующих на право собственности объекта.

Как избежать рисков

При покупке квартиры в новостройке важно обращать внимание на официальное наименование документа по сделке с недвижимостью. Это должен быть ДДУ — договор долевого строительства, который оформляется в органах государственной регистрации. В случае возникновения спорных ситуаций преимущество отдается покупателю с ДДУ (регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

Впрочем, в судебной практике встречались случаи, когда недобросовестным застройщикам удавалось оформить ДДУ на квартиру дважды (с разными покупателями). В такой ситуации правообладателем жилья будет назначен тот, кто первым зарегистрировал его в Реестре. Поэтому стоит зарегистрировать ДДУ как можно раньше.

Что должен сделать обманутый покупатель

Тот, кто стал жертвой обмана, должен незамедлительно обратиться к адвокату, который занимается защитой прав участников долевого строительства. Чем быстрее потерпевший подаст иск, тем больше шансов выиграть дело.

Как сказано выше, предпочтение отдается тому покупателю, который первый зарегистрировал ДДУ в государственных органах. Однако нередко законным владельцем квартиры также признается тот, кто первым обратился в суд (даже если договор зарегистрировал вторым), так как этот покупатель начал предпринимать действия для защиты своих прав, а другой бездействовал.

Условия, при которых второй покупатель может быть признан законным владельцем квартиры, при обращении в органы, занимающиеся защитой обманутых дольщиков, следующие:

  • он является ответственным и тщательно проверил все документы при заключении контракта со строительной фирмой;
  • он не знал о существовании еще одного претендента на право владения жилым объектом;
  • первый дольщик бездействовал и ничего не предпринимал, чтобы защитить свои права.

Отобрали квартиру. Ваши действия

Если добросовестный покупатель все же остался без квартиры, то может подать заявление в суд, поскольку имеет право на:

  • возмещение полной стоимости договора;
  • компенсацию понесенных убытков и упущенной выгоды;
  • возмещение морального ущерба.

Если обратиться к судебной практике, можно сделать вывод, что есть все шансы отстоять свои права и получить компенсацию, которая покроет стоимость утраченной квартиры. Статистика говорит о том, что убытки в размере полной рыночной стоимости потерянного жилья в РФ покупатели взыскивают в 82% случаев (в Северо-Западном регионе — в 40%).

Но чтобы не пришлось подвергать себя риску двойной продажи и избежать финансовых потерь, необходимо уже на первоначальном этапе заручиться поддержкой компетентных специалистов, которые занимаются юридическим сопровождением покупки квартиры.

Последнее обновление: 07.08.2019

В сводках чрезвычайных происшествий всё ещё можно услышать такие истории: человек купил квартиру (заключил договор, заплатил деньги, взял для этого ипотеку), а потом выяснилось, что эта квартира уже продана другому (и с ним тоже заключен договор, он тоже оплатил покупку…) Фактически квартиру продали дважды. Возможно ли это? Как избежать такого поворота событий? Как быть, если это уже произошло?

Такая ситуация на рынке недвижимости называется «двойной продажей». Как правило, двойные продажи квартир происходят на первичном рынке жилья и случаются либо из-за ошибок в документах (при распределении площадей в новостройках), либо в результате мошеннических действий самого Застройщика или его соинвесторов.

На «вторичке» двойная купля-продажа квартир случается относительно редко, и стать жертвой подобного мошенничества может только очень неосмотрительный Покупатель. Если Договор купли-продажи квартиры составлен грамотно и расчеты по сделке организованы правильно, то Продавец получит свои деньги лишь после того, как в Росреестре будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру.

А вот в новостройках двойные продажи квартир случаются гораздо чаще. Дело в том, что обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности на новую квартиру можно только после сдачи построенного дома в эксплуатацию. А деньги Застройщику (или другому Продавцу) нужно передать намного раньше (в процессе строительства). Недобросовестный Продавец может воспользоваться этим временем, и до регистрации продать недвижимость еще раз. Повторная продажа квартиры может произойти и случайно, из-за путаницы в документах о распределении построенных площадей.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Двойные продажи квартир в новостройках – как это бывает?

Риск двойной продажи может возникнуть в зависимости от того, каким образом оформляется покупка квартиры в новостройке. Что это значит?

Рассчитывая стать владельцем жилья в строящемся доме, Покупатель заключает один из следующих договоров:

  • Договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
  • Договор паенакопления в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК);
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) или Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
  • Договор уступки прав требования на квартиру.

По этим договорам (кроме предварительных) Покупатель приобретает не право собственности, которое регистрируется государством, а всего лишь право требования (подробнее о нем – см. по ссылке).

Но и право требования можно зарегистрировать в Росреестре, обезопасив себя от других претендентов на строящееся жильё. Вот только годится для этого не любое из перечисленных выше соглашений, а лишь Договор долевого участия (ДДУ) и Договор уступки права требования на основе ДДУ.

Все виды предварительных договоров, участие в ЖСК, а также договор уступки (если он заключён не по ДДУ) не регистрируются в Росреестре, и поэтому не исключают риска двойной продажи квартиры Застройщиком. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Договор с ЖСК

Привлечение средств на строительство домов через жилищно-строительные кооперативы запрещено с 1 июля 2018 г. Но использование этой формы допускается, если кооператив получил разрешение на строительство до указанной даты (пп.2, п.4, ст.8 ФЗ-175, от 01.07.2018). Так что вероятность столкнуться с таким договором всё ещё существует.

К тому же, создание ЖСК по прежнему разрешено для строительства на участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности, и ЖСК дольщиков для достройки объекта застройщика-банкрота (пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214).

Предварительные договоры

Поскольку п.2 ст.1 ФЗ-214 разрешает привлечение денег на строительство многоквартирных домов только по ДДУ и договорам паенакопления ЖСК в перечисленных выше случаях, то все остальные виды договоров можно отнести к «серым схемам» продажи квартир в новостройках, в которых технически допустимы повторные продажи одних и тех же квартир.

В частности, речь идет о Предварительных договорах купли-продажи квартир (ПДКП) и Предварительных договорах долевого участия (ПДДУ) (подробнее о них – по ссылкам). В то же время ФЗ-214 напрямую не запрещает предварительные договоры, а Гражданский Кодекс разрешает их использование в сделках. Поэтому некоторые Застройщики, опираясь на неоднозначность законов, вполне могут «подсунуть» такое соглашение Покупателю.

Опасность Предварительного договора в том, что он является лишь соглашением о намерениях и не обязывает Застройщика в будущем передать Покупателю квартиру. В результате его подписания не возникает даже право требования квартиры. И, конечно, такие сделки не регистрируются Росреестром, а значит, двойные продажи здесь вполне допустимы.

Особенно опасен Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), поскольку он своим названием и даже основными пунктами «маскируется» под настоящий ДДУ, в реальности не имея к нему никакого отношения.

Договор уступки прав требования

Наибольший риск стать жертвой двойной продажи недвижимости связан с заключением Договора уступки прав требования. Такие соглашения заключаются часто, а безопасность Покупателя гарантируют не во всех случаях.

Как это бывает? Приведём пример. Застройщик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а натурой. В смысле – квартирами в строящемся доме. Сделка может быть оформлена, например, договором взаимозачёта или инвестиционным договором. Подрядчик уже будет реализовывать эти квартиры по Договорам уступки прав требования. Регистрация сделки в Росреестре при этом не требуется, т.к. и основные договоры, по которым уступаются права (договор взаимозачёта, договор инвестирования) не подлежат госрегистрации. Это значит, у Продавца будет возможность заключить договор на одну квартиру несколько раз с разными Покупателями.

Также распространён вариант, когда Застройщик (для оптимизации налогообложения) сам создает аффилированное юрлицо, продает ему часть квартир, или оформляет это юрлицо соинвестором строительства. А потом уже это юрлицо продает «выданные» ему квартиры на открытый рынок – по Договорам переуступки, не подлежащим госрегистрации.

В подобных ситуациях двойные продажи квартир иногда происходят ненамеренно. В результате ошибки Застройщик, например, может одну и ту же квартиру продать прямому Покупателю и выделить по взаимозачёту подрядчику (или по инвестиционному договору соинвестору). Но если квартиру продали дважды, отсутствие злого умысла у Продавца вряд ли утешит Покупателя.

Безопаснее покупать новое жильё по переуступке только у дольщика, который ранее сам оформлял себе квартиру по ДДУ. Договор уступки прав требования на основе ДДУ обязательно регистрируется, что исключает риск двойной продажи этой квартиры. Росреестр не может два раза зарегистрировать право требования на один и тот же объект недвижимости.

Но что делать Покупателю, если он слишком поздно узнал о правилах безопасности, и обнаружил, что его квартира была продана дважды?

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Двойная продажа квартиры произошла – что делать?

Конечно же, Покупатель, узнав, что квартира продана не только ему, может обратиться в суд. Он подает иск о признании недействительной повторной продажи прав требования на квартиру, и отдельное требование о признании своих прав на нее. Все это должно подтверждаться вескими аргументами и документами. Без помощи профильного юриста здесь, конечно, не обойтись.

Кто из обманутых граждан имеет больше шансов получить заветные метры при двойной продаже квартиры? Судебная практика говорит, что преимущество на стороне того Покупателя, чей договор был зарегистрирован в Росреестре.

Если же данные о правах требования в реестр не внесены, то суд может вынести решение на основании даты заключённого (незарегистрированного) договора – с кем договор подписан раньше, того и квартира (см. пункт 4 «Обзора судебной практики…»).

Наконец, на решение суда может повлиять то, кто первый обратился с иском. Если лицо, с которым договор был заключён раньше по времени, не обращалось в суд и не интересовалось судьбой квартиры, решение может быть вынесено в пользу более заинтересованного истца (см. такой пример ).

Ну и в некоторых случаях при двойной продаже оспорить можно уже полученное (зарегистрированное) право собственности на квартиру, если есть основания предполагать факт мошенничества или допущенной технической ошибки.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Остальные Покупатели, лишившись прав на квартиру, могут рассчитывать на:

  • возмещение стоимости договора;
  • компенсацию убытков;
  • компенсацию морального вреда;
  • компенсацию упущенной выгоды.

Но, в любом случае, им «повезёт» меньше. Даже если суд вынесет решение о возмещении виновной стороной Покупателю суммы, достаточной для приобретения новой квартиры, эти деньги ещё нужно будет получить (что на практике не всегда просто), а «эпопею» с покупкой жилья придётся начинать сначала.

Как расторгнуть Договор долевого участия? Что нужно знать дольщику? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Как избежать двойной продажи квартиры?

Обезопасить Покупателя квартиры в новостройке от двойной продажи может только Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования, заключённый на основе ДДУ, поскольку и первый, и второй подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Двойные продажи квартиры по ДДУ возможны только в случае неправильного заключения самой сделки купли-продажи. Оплачивать покупку можно, лишь убедившись, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

Покупатель также может самостоятельно зарегистрировать ДДУ, как это сделать – см. по ссылке.

То же касается и оплаты Договора уступки – главным условием перевода денег Продавцу должно быть получение Покупателем экземпляра Договора уступки с печатью Росреестра и оригинала зарегистрированного ДДУ.

Владеешь квартирой? Не забудь про налог на недвижимость для собственников квартир. Когда и сколько платить, какие существуют льготы – см. по ссылке.

Эскроу-счета – защита от риска двойных продаж

Чтобы исключить риск двойных продаж, а заодно и другие риски, связанные с приобретением квартир в новостройках, с 1 июля 2019 года всех Застройщиков, привлекающих для строительства средства граждан, обязали работать через счета эскроу (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 01.07.2018).

Теперь после регистрации ДДУ Покупатель вносит деньги не на счёт Застройщика, а на специальный счёт эскроу в банке, где эти деньги будут храниться (без права доступа к ним как дольщика, так и Застройщика) до окончания строительства. Двойная продажа новостройки здесь исключена, т.к. контроль за реализацией квартир уже ведется не только Росреестром, но и банком, обслуживающим эскроу-счета.

Оставьте комментарий