Единый недвижимый комплекс как объект недвижимости

Потребности современного общества формируют новые тенденции – объединение нескольких гражданских прав, объектов недвижимости, что способствует развитию гражданского оборота, в рамках которого формируются сложные объекты.

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) является совокупностью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре недвижимости на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Запись о едином недвижимом комплексе вносится в единый государственный реестр недвижимости при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав единого недвижимого комплекса объекты недвижимости расположены на одном земельном участке.

Здания, сооружения ставятся на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на кадастровый учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как единого недвижимого комплекса. При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в Едином государственном реестре недвижимости присваиваются кадастровые номера. Кадастровая палата напоминает, что в настоящее время не разработаны требования к техническому плану единого недвижимого комплекса и в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ЕНК применяется форма технический план в отношении сооружения.

Обращаем внимание, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, соответственно он должен быть зарегистрирован как одна недвижимая вещь, следовательно, необходимо осознавать правовые последствия объединения таких зданий и сооружений в ЕНК, так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть единого недвижимого комплекса.

В состав же предприятия как имущественного комплекса (предприятие) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В состав предприятия могут входит единые недвижимые комплексы.

Запись о предприятии как имущественном комплексе вносится в ЕГРН при наличии в кадастре недвижимости и реестре прав на недвижимость записей или одновременно с записями об иных объектах недвижимости (зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, единых недвижимых комплексах, помещениях, машино-местах, земельных участках), входящих, либо права на которые (например, аренда) входят в состав такого предприятия.

Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.

Предприятие не относятся к неделимым вещам, следовательно, предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Таким образом, главное отличие ЕНК от предприятия состоит в том, что ЕНК это совокупность недвижимого и движимого имущества без земельных участков, а в состав предприятия включаются как движимые, так и недвижимые вещи, земельные участки, а также права и долги, которые вообще не являются вещами. Соответственно, покупка и продажа предприятия представляет собой более сложный процесс, так продаются не только вещи, но и, например, долги, перевод которых невозможен без согласия третьих лиц – кредиторов. ЕНК является неделимым объектом, а отчуждение части предприятия возможно.

В 2013г. в Гражданский кодекс Российский Федерации (далее – ГК РФ) включена статья 133.1, которая явила миру новый вид объекта гражданских прав. Наряду с уже имеющимися юридическими категориями «имущественный комплекс», «сложная вещь», «неделимая вещь», «предприятие» появился «Единый недвижимый комплекс» (далее — ЕНК).

Согласно определению ЕНК – это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).

Введение в гражданское законодательство такого понятия, как ЕНК, вероятно, призвано закрепить правовой статус и, следовательно, упростить процедуру оформления, а также повысить эффективность использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов, таких как АЗС, производственные предприятия, линейные объекты (ж/д, автомобильные дороги, линии электропередач, трубопроводы и т. д.), иные технологические комплексы.

Вместе с тем, появление нового вида объекта недвижимого имущества породило много практических вопросов: необходима ли первоначальная регистрация элементов ЕНК в Едином государственном реестре недвижимости, можно ли включать в ЕНК земельный участок и движимые вещи, что следует понимать под физической или технологической связью, заявленными в законе как варианты необходимых предпосылок образования ЕНК, и т.д.?

Следует отметить, что на сегодняшний день существует два вида комплексных объектов недвижимости — ЕНК и предприятие как имущественный комплекс (ПИК).

Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:

  • ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям;
  • в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;
  • обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;
  • в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.

В отношении ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Под неделимой вещью понимается вещь, выступающая в гражданско-правовом обороте как единый объект вещных прав, который невозможно разделить без разрушения либо повреждения вещи, а также без изменения ее назначения. В отношении неделимых вещей возможна замена составных частей, при условии, что данная процедура не влечет возникновения иных вещей, при сохранении свойств вещи, которая уже существуют. Выделение части неделимой вещи возможно при условии, что в отношении данной вещи это установлено законодательно или в судебном порядке. В отношении единого недвижимого комплекса на сегодняшний день дополнительных законодательных положений о выделе части не установлено, что является законодательным пробелом.

Каким же образом поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право на ЕНК?

Порядок проведения учетно-регистрационных действий в отношении ЕНК регламентирован статьей 46 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Во-первых, ЕНК может быть образован из уже учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости по заявлению собственника таких объектов. Вторым основанием для учета и регистрации прав на несколько объектов недвижимости как на ЕНК является завершение строительства таких объектов, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена их эксплуатация как ЕНК.

Как показывает практика, в настоящее время в Управлении Росреестра по Волгоградской области участились случаи поступления заявлений о постановке на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на ЕНК на основании разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию. Также поступают заявления об объединении объектов недвижимости в ЕНК.

Учитывая вышеизложенное можно сказать, что норма о ЕНК является совершенно закономерной, и данный вид объекта недвижимого имущества органически вписался в отечественное законодательство. Это стало одним из элементов процесса комплексной оптимизации нормативной базы в сфере кадастрового учета и оборота недвижимости, реализованной в том числе в принятии нового Закона о регистрации, вступившего в силу 1 января 2017 г. и содержащего в числе прочих специальные правила, касающиеся ЕНК.



В статье рассмотрены особенности правового статуса единого недвижимого комплекса. Единый недвижимый комплекс новый объект невидимости, который является комплексным. Основной задачей введения в гражданский оборот нового комплексного объекта недвижимости является упрощение процедуры регистрации прав в отношении комплексных объектов. Процедура кадастрового учета и регистрации прав в отношении технологических комплексов имеет множество законодательных пробелов, которые требуют своевременного устранения.

Ключевые слова: единый недвижимый комплекс, комплексные объекты, технологические комплексы.

Keywords: a single real estate complex, complex objects, technological complexes.

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) введен в гражданский оборот в 2017 году ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Понятие ЕНК появилось в российском законодательстве в 2015 году. На протяжении двух лет граждане не могли зарегистрировать права на единый недвижимый комплекс, так как была не ясна процедура кадастрового учета и регистрации прав .

Ввод в законодательство нового объекта недвижимости, который является комплексным, обусловлено большим количеством судебной практики. На сегодняшний день существует два вида комплексных объектов недвижимости — ЕНК и предприятие как имущественный комплекс (ПИК) .

Под единым недвижимым комплексом понимается совокупность зданий, сооружений и иных вещей, которые объединены единым назначением, неразрывно связаны фактически и технологически, так же линейных объектов — ж/д, линии электропередач, трубопроводов и т. д.; или совокупность объектов, которые расположены на одном земельном участке, при условии что на них зарегистрировано право собственности как на одну недвижимую вещь в едином государственном реестре прав (ЕГРН) .

В отношении ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Под неделимой вещью понимается вещь, выступающая в гражданско-правовом обороте как единый объект вещных прав, который невозможно разделить без разрушения либо повреждения вещи, а также без изменения ее назначения.

В отношении неделимых вещей возможна замена составных частей, при условии, что данная процедура не влечет возникновения иных вещей, при сохранении свойств вещи, которая уже существуют.

Выделение части неделимой вещи возможно при условии, что в отношении данной вещи это установлено законодательно или в судебном порядке. В отношении единого недвижимого комплекса на сегодняшний день дополнительных законодательных положений о выделе части не установлено, что является законодательным пробелом. Отсутствие данного положения приводит к нежеланию граждан, владеющих технологическими комплексами, регистрировать их как единый объект, так как после регистрации изменить они его не смогут, только при ликвидации данного объекта и снятии его с кадастрового учета .

Право собственности на единый недвижимый комплекс возникает после внесения сведений о всех объектах недвижимости, которые входят в его состав.

В отношении ЕНК кадастровый учет и регистрация права осуществляется в двух случаях:

– Завершено строительство объектов недвижимости, входящих в его состав, при этом проектной документацией предусмотрена эксплуатация комплекса объектов как единого недвижимомго комплекса;

– Собственник изъявил желание объединить несколько объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс, подав заявление об объединении. Обязательным условием в данном случае является расположение всех объектов недвижимости на одном земельном участке, права на которые уже содержатся в ЕГРН .

Комплексные объекты недвижимости введены в гражданский оборот с целю упрощения регистрации прав в отношении технологических комплексов, в которым могут относиться:

– АЗС;

– Производственные предприятия;

– Линейные объекты (ж/д, автомобильные дороги, линии электропередач, трубопроводы и т. д.);

– Иные технологические комплексы.

При регистрации технологических комплексов как ЕНК следует учитывать движимые вещи, входящие в состав таких комплексов. Согласно российскому законодательству перевод движимых вещей в недвижимые возможен при подаче искового заявления в суд, со сбором всех необходимых документов. Исходя из логики законодательства все вещи входящие в единый недвижимый комплекс недвижимые, таким образом данный момент не освещён в законодательстве.

При осуществлении регистрации прав на технологический комплекс собственником будет являться юридическое лицо. Физическое лицо может лишь владеть юридическим лицом на правах бенефициарного владельца. Под бенефициарным владельцем или бенефициарным собственником понимают физическое лицо, которое прямо или косвенно владеют юридическим лицом и оказывают влияние на принимаемые юридическим лицом решения.

Таким образом при регистрации прав в отношении технологического комплекса, собственником всегда выступает юридическое лицо. При переводе движимых вещей в недвижимые изменяются налогообложение и иные процедуры в отношении юридического лица, что часто не взывает желания собственников зарегистрировать технологического комплекс как ЕНК.

Отсутствие четкой процедуры осуществления кадастрового учета и регистрации прав в отношении технологических комплексов значительно замедляет уменьшение нагрузки на судебную систему, в силу постоянных исковых заявлений в отношении технологических комплексов целью разрешения споров о регистрации прав, а также не может выполнить первоначальную цель -упрощение процедуры и регистрации прав в отношении комплексных объектов.

Литература:

У этой статьи есть подпункты

  • Признаки единого недвижимого комплекса
  • Виды единого недвижимого комплекса
  • Как зарегистрировать единый недвижимый комплекс
  • Плюсы и минусы использования ЕНК

Имущество, принимающее участие в качестве объекта гражданских прав как одно целое, является единым недвижимым комплексом (ЕНК). Это объединение зданий и прочего имущества, обладающих общим назначением. Как правило, они неразрывно сопряжены друг с другом. К примеру, сюда относятся трубопроводы, линии электропередач, автотрассы, промышленные комплексы и др.

При регистрации прав все, что включается в состав ЕНК, является одним целым. В госреестре прав на недвижимое имущество они будут учтены в рамках одной регистрационной записи. К таким объектам применимы правила о неделимых предметах.

Признаки единого недвижимого комплекса

Главные признаки ЕНК – сосредоточенность и взаимозависимость. Это позволяет объединить несколько элементов в один. В результате обобщенный имущественный объект начинает обладать характеристиками, которых не могло быть, если каждый элемент оставался обособленным.

Состав объединения может быть разнообразным. К примеру, в него может входить территория земли, дома, объекты незавершенного строительства, линейные сооружения и прочее. Все они рассматриваются в комбинированном виде.

Вещные правомочия на каждую отдельную часть действовать не будут, но право собственности и другие гражданские правомочия реализуются в отношении цельного объединения. Таким образом, для всех включенных в обобщенный комплекс элементов будет действовать один правовой режим.

Виды единого недвижимого комплекса

Выделяют две основные разновидности ЕНК:

  1. Дома, конструкции и другие вещи, связанные общим назначением, а также физически и технологически.
  2. Линейные объекты.

Первая разновидность ЕНК подразумевает, что между элементами существуют устойчивые связи, которые необходимы для использования объекта по прямому назначению. Сюда можно отнести предприятия. В их состав включаются дома и прочие основные средства. Предприятие обладает всеми признаками единого недвижимого комплекса, предусмотренного в ГК РФ:

  • единство назначения – используется для ведения экономико-хозяйственной деятельности;
  • непрерывная юридическая и фактическая связь между недвижимым и движимым имуществом, включенным в состав предприятия;
  • все имущество предназначается для предпринимательской деятельности.

Еще один пример ЕНК – аэродром. В его состав входит земельный участок, оборудование, здания и сооружения. Все они служат одной цели и могут классифицироваться как единый объект, если у владельца возникнет желание зарегистрировать его таким способом.

Понятие линейных объектов не имеет универсального определения. Принято считать, что это сооружение, которое представляет собой объемную, плоскостную или линейную систему, предназначенную для разнообразных процессов жизнедеятельности. Такими объектами являются железные дороги, автомобильная трасса, а также топливно-энергетические комплексы.

Как зарегистрировать единый недвижимый комплекс

Регистрация имущества в качестве обобщенного объекта осуществляется в следующих ситуациях:

  • окончание строительных работ, когда проектная документация предусматривает использование готовых объектов в качестве ЕНК;
  • объединение нескольких капитальных строений в один комплекс, когда они принадлежат одному хозяину, находятся на одной земельной территории и имеют технологические связи;
  • корректировка данных о таком недвижимом элементе.

Прохождение государственной регистрации в Росреестре упрощает гражданский оборот комплекса имущественных конструкций. Раньше такое не допускалось и приходилось заниматься оформлением каждого элемента в отдельности. Теперь эту задачу упростили, и владельцы сложных промышленных и инфраструктурных комплексов могут воспользоваться возможностью и сделать их неделимой самостоятельной единицей.

Для прохождения госрегистрации необходимо предоставить:

  • правоустанавливающие бумаги на землю, здания, сооружения и иные конструкции;
  • выписки из ЕГРН;
  • проектная документация;
  • технические паспорта;
  • постановление о присвоении адреса, если есть.

Это не исчерпывающий перечень бумаг. В зависимости от ситуации он может дополняться и варьироваться. Документация предоставляется в отдел Росреестра. Сотрудник забирает пакет документов и выдает расписку, в которой указывается дата готовности.

Плюсы и минусы использования ЕНК

К преимуществам можно отнести следующее:

  1. Возможность сэкономить на выплате государственных пошлин в случае заключения сделки в отношении имущественного комплекса. Для юридических лиц суммы госпошлины довольно ощутимы, поэтому в конечном итоге может получиться значительная экономия денежных средств.
  2. Прозрачность структуры владения недвижимостью. Акционеры и другие заинтересованные лица смогут отслеживать юридическую судьбу объекта, не тратя много времени. Кроме того, реализовать столь крупное имущество без согласования на высшем уровне не удастся, чего нельзя сказать о мелкой недвижимости.

К отрицательным аспектам можно отнести следующее:

  1. Сложная система управления элементами, входящими в состав ЕНК. При необходимости будет непросто продать отдельный вид имущества, потребуется проводить процедуру выдела или раздела с последующей регистрацией и внесением корректировок в ЕГРН.
  2. При возникновении задолженности есть риск потерять весь ЕНК, так как поставить под удар отдельные части не удастся.

Иными словами, если есть риск утраты имущества в связи с наличием долга или в планах имеются стремления продать или передать какие-либо элементы имущественной системы, регистрировать ЕНК не следует. В других случаях можно рассмотреть целесообразность использования такой формы владения.

Оставьте комментарий