Е.А. Семенченко, ИТП «Град», Омск
На протяжении долгого периода времени правовое регулирование порядка создания искусственных земельных участков на водных объектах практически не осуществлялось.
Так определение искусственного земельного участка было указано только в технических нормах1, отдельные разновидности искусственных земельных участков упоминались в строительных нормах и правилах2. При этом легальное определение искусственного земельного участка отсутствовало.
Единственным законодательно определенным основанием создания земельного участка, согласно ст. 6 Федерального закона от 8 ноября 2007 № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», являлось строительство или расширение морского порта.
Между тем, ограниченность земельных ресурсов и плотность застройки современных крупных городов уже давно определили необходимость разработки эффективных механизмов правового регулирования общественных отношений, предметом которых являются искусственные земельные участки.
С вступлением в силу 2 августа 2011 г. Федерального закона от 19 июля 2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 246-ФЗ), направленного на урегулирование отношений, связанных с созданием на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, искусственных земельных участков для целей строительства на них зданий, сооружений и (или) их комплексного освоения в целях строительства, ситуация кардинально изменилась.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ФЗ № 246-ФЗ искусственным земельным участком является сооружение, создаваемое на водном объекте (или его части), находящемся в федеральной собственности, путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.
Искусственно созданный земельный участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них.
Данное определение закрепляет двойственность правового статуса искусственного земельного участка. Поскольку до момента ввода в эксплуатацию искусственный земельный участок является объектом капитального строительства, а после ввода в эксплуатацию он признается земельным участком, использование и оборот которого осуществляются в соответствии с ФЗ № 246-ФЗ, гражданским законодательством и земельным законодательством.
Двойственная природа искусственного земельного участка, определяет особенности правового регулирования его создания.
Так для создания искусственного земельного участка предоставление земельного участка, водного объекта или его части лицу, осуществляющему создание такого искусственного земельного участка, не требуется. Данное положение обусловлено тем, что создание искусственных земельных участков, как правило, осуществляется на землях, покрытых поверхностными водами. В соответствии с ч. 2 ст. 102 Земельного кодекса РФ на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.
Право собственности на искусственно созданные земельные участки принадлежит, как правило, лицам, за счет средств которых создавались такие участки.
С даты ввода искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию он находится в собственности:
1) Российской Федерации в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств федерального бюджета;
2) субъекта РФ в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств бюджета субъекта РФ;
3) муниципального образования в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств местного бюджета;
4) физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя, или юридического лица в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено такими лицами на основании заключенного с ними договора о создании искусственного земельного участка, за исключением случаев, если он создан на основании концессионного соглашения;
5) Российской Федерации в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено в соответствии с решением о создании или расширении морского порта на основании концессионного соглашения.
При этом ФЗ № 246-ФЗ устанавливает возможность ограничения прав иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц на приобретение в собственность искусственных земельных участков, в случае если это предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.
Деятельность по созданию искусственного земельного участка включает в себя следующие этапы.
1) Подготовка проекта разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части (инициаторами могут выступать федеральные органы исполнительной власти, исполнительные органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, юридические лица).
Инициатор создания искусственного земельного участка осуществляет подготовку проекта разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части. Обязательными приложениями к проекту являются схема размещения искусственно созданного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части и обоснование создания искусственного земельного участка. Требования к схеме размещения искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части, к составу и содержанию обоснования создания искусственного земельного участка устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.
2) Согласование проекта разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части уполномоченными органами, публикация проекта в сети Интернет.
3) Предоставление разрешения на создание искусственного земельного участка уполномоченным органом.
Отметим, что в случае если создание искусственного земельного участка предусмотрено решением о строительстве или расширении морского порта, получение разрешения на создание искусственного земельного участка не требуется. Решение о строительстве или расширении морского порта является основанием для принятия решения и выполнения работ.
4) Проведение открытого аукциона на право заключить договор о создании искусственного земельного участка или заключение договора без проведения аукциона, в случаях, когда такой договор заключается:
а) уполномоченным федеральным органом исполнительной власти с лицом, определенным указом или распоряжением Президента РФ либо распоряжением Правительства РФ;
б) уполномоченным федеральным органом исполнительной власти с лицом, осуществляющим строительство или расширение морского порта на основании предусматривающего создание искусственного земельного участка решения Правительства РФ о строительстве или расширении морского порта;
в) с собственником или арендатором земельного участка, который расположен в границах речного или морского порта и будет иметь общую границу с искусственным земельным участком, при условии, что на искусственном земельном участке планируется размещение объекта капитального строительства, технологически связанного с объектом капитального строительства, размещенным на земельном участке в границах речного или морского порта, либо планируется размещение объекта капитального строительства, предназначенного для осуществления деятельности в речном или морском порту, одновременно на земельном участке в границах речного или морского порта и искусственном земельном участке.
5) Заключение договора о создании искусственного земельного участка.
По договору о создании искусственного земельного участка лицо, с которым заключен договор, вправе выполнять работы: по подготовке документации по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка; выполнению инженерных изысканий для подготовки проектной документации для создания искусственного земельного участка; подготовке проектной документации для создания искусственного земельного участка; по созданию искусственного земельного участка – с привлечением других лиц и (или) средств других лиц.
6) Подготовка и утверждение документации по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка.
7) Выполнение инженерных изысканий для подготовки проектной документации для создания искусственного земельного участка.
8) Подготовка проектной документации искусственного земельного участка на основании результатов инженерных изысканий и с учетом характеристик планируемого развития территории, содержащихся в документации по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка.
В случае если разрешением на создание искусственного земельного участка предусмотрено также строительство конкретного объекта капитального строительства на таком искусственном земельном участке, одновременно осуществляется подготовка проектной документации искусственного земельного участка и проектной документации объекта капитального строительства.
9) Государственная экспертиза и государственная экологическая экспертиза проектной документации искусственного земельного участка.
10) Предоставление разрешения на проведение работ по созданию искусственного земельного участка.
Одновременно могут выдаваться разрешение на проведение работ по созданию искусственного земельного участка и разрешение на строительство размещаемого на таком искусственном земельном участке объекта капитального строительства.
11) Проведение работ по созданию искусственного земельного участка (намыв, отсыпка грунта или проведение работ с использованием иных технологий).
12) Предоставление разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию.
Одновременно могут выдаваться разрешение на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию и размещенного на нем объекта капитального строительства.
13) Проведение кадастровых работ и кадастровый учет земельного участка.
14) Регистрация права собственности на земельный участок.
Следует отметить, что разрешение на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию является:
– переводом земель водного фонда или земель иных категорий, занятых водным объектом, в земли категории, указанной в разрешении на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части;
– установлением и (или) изменением предусмотренных документацией по планировке территории искусственного земельного участка вида, видов разрешенного использования искусственного земельного участка.
В заключительных положениях установлена обратная сила норм ФЗ № 246-ФЗ. Так положения ФЗ № 246-ФЗ в части ввода в эксплуатацию, содержания, эксплуатации искусственно созданных земельных участков применяются к искусственным земельным участкам, решение о создании (строительстве) которых принято или разрешение на строительство которых выдано до 2 августа 2011 г.
ФЗ № 246-ФЗ также вносит ряд изменений в нормативные правовые акты:
1) в Федеральный закон от 23 ноября 1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» в части дополнения перечня объектов государственной экологической экспертизы проектной документацией искусственных земельных участков.
2) в Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части установления особенностей государственной регистрации права собственности на искусственно созданный земельный участок;
3) в Федеральный закон от 6 октября 1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» в части дополнения полномочий органов государственной власти субъекта РФ по предметам совместного ведения полномочиями по созданию искусственных земельных участков;
4) в Федеральный закон от 6 октября 2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в части дополнения вопросов местного значения поселений, районов и городских округов полномочиями по обеспечению выполнения работ, необходимых для создания искусственных земельных участков, проведению открытого аукциона на право заключить договор о создании искусственного земельного участка;
5) в Федеральный закон от 21 декабря 2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» в части установления особенностей перевода земель водного фонда при создании искусственного земельного участка;
6) в Федеральный закон от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в части установления особенностей кадастрового учета искусственного земельного участка
7) и некоторые иные правовые акты.
Особое внимание следует уделить изменениям, внесенным ФЗ № 246-ФЗ в Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрадК РФ), Федеральный закон от 29 декабря 2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Так ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» дополнена ч. 4 следующего содержания: «До 31 декабря 2012 года в отношении земельных участков, предназначенных для строительства, реконструкции линейных объектов, могут предоставляться градостроительные планы земельных участков в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации. В случае если подготовка проектной документации линейного объекта осуществлялась на основании градостроительного плана земельного участка, для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод линейного объекта в эксплуатацию застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления градостроительный план земельного участка. При этом разработка и предоставление проекта планировки территории, предусматривающего размещение линейного объекта, и проекта межевания территории не требуются, правила п. 2 ч. 11 ст. 51 и п. 2 ч. 6 ст. 55 ГрадК РФ в части проверки соответствия проектной документации линейного объекта и построенного, реконструированного, отремонтированного линейного объекта требованиям проекта планировки территории, требованиям проекта межевания территории не применяются, а уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления проводят проверку соответствия проектной документации линейного объекта и построенного, реконструированного, отремонтированного линейного объекта требованиям градостроительного плана земельного участка».
Также ФЗ № 246-ФЗ внес следующие изменения в ГрадК РФ:
1. Виды территорий общего пользования дополнены береговыми полосами водных объектов общего пользования. Данное изменение потребует обозначения на документации по планировке береговых полос водных объектов общего пользования красными линиями.
2. Береговые полосы водных объектов рекомендуются к включению в территориальные зоны рекреационного назначения.
3. Проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам подлежат отображению на чертеже проекта планировки.
4. Виды государственной экологической экспертизы и строительного надзора дополнены видами государственной экологической экспертизы и строительного надзора в отношении, соответственно, проектной документации искусственных земельных участков, процессов их создания.
5. Состав сведений основных разделов информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (далее – ИСОГД) дополнен сведениями о создании искусственных земельных участков. При этом не установлено, являются ли данные сведения содержанием отдельного основного раздела ИСОГД или входят в дела о застроенных и подлежащих застройке земельных участках.
Необходимо отметить, что внесение изменений в ст. 56 ГрадК РФ не повлекло за собой внесение изменений в подзаконные акты, регламентирующие порядок создания и ведения ИСОГД.
Это необходимо, поскольку Положения Постановления Правительства РФ от 9 июня 2006 № 363 «Об информационном обеспечении градостроительной деятельности», Приказа Минрегиона РФ от 30 августа 2007 № 85 «Об утверждении документов по ведению информационной системы обеспечения градостроительной деятельности» морально устарели и вступают в противоречие с действующими нормами ГрадК РФ. Данный факт может стать источником новых затруднений при организации работ по созданию и ведению ИСОГД.
В качестве положительных моментов можно выделить то, что ФЗ № 246-ФЗ упорядочил деятельность по созданию искусственных земельных участков, закрепил их правовой статус, определил правовые последствия их создания и влияние на дальнейшее использование территории.
Оценивая воздействие норм ФЗ № 246-ФЗ на осуществление градостроительной деятельности, можно сказать, что его вступление в силу повлияет на всех участников градостроительных отношений.
Так инвесторы, выступая инициаторами принятия решений по созданию искусственных земельных участков и осуществляя работы по их созданию, получают новый способ извлечения прибыли и при этом вносят свой вклад в социально значимые процессы градостроительного развития территории.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления получают возможность развития подведомственных им территорий в условиях дефицита земельных ресурсов. Безусловно, осуществление такой деятельности потребует обеспечения исполнения новых обязанностей по принятию решений, проведению аукционов, предоставлению разрешений финансовыми и кадровыми ресурсами. Что примечательно, ФЗ № 246-ФЗ прямо не указывает на необходимость разработки и утверждения органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, регламентирующих деятельность по созданию искусственных земельных участков.
Лица, осуществляющие деятельность по подготовке градостроительной документации, деятельность по проведению инженерных изысканий, архитектурно-строительную деятельность, получают возможность участия в работах по созданию искусственных земельных участков как непосредственно в качестве лиц, с которыми заключен договор о создании искусственного земельного участка, так и в качестве субподрядчиков при выполнении соответствующих видов работ.
Лица, осуществляющие проектирование и ведение ИСОГД, столкнутся с необходимостью актуализации ИСОГД в части наличия возможности размещения сведений о создании искусственных земельных участков в основных разделах ИСОГД.
1. См., например: ТСН50-303-96НН. Основания и фундаменты зданий и сооружений на намывных территориях Нижегородской области. Инженерные изыскания// Режим доступа: http://law.rufox.ru/view/9/19479.htm .
2 СНиП 33-01-2003 «Гидротехнические сооружения. Основные положения» (утв. Постановлением Госстроя России от 30 июня 2003 № 137).
См. также:
Каталог Организаций:
— ИТП «Град»
Каталог Авторов:
— Гемпик Е.А.
Разделы, к которым прикреплен документ:
Нормы и право
Публикации / Наши издания / Управление развитием территории / №3_2011
Тематич. разделы / Градоустройство
Тематич. разделы / Кадастр, инвентаризация
Страны и регионы / Россия
Индивидуальные трудовые споры спортсменов, тренеров передаются на рассмотрение в арбитраж (третейское разбирательство), администрируемый постоянно действующим арбитражным учреждением, указанным в части первой настоящей статьи, при наличии между работодателем и спортсменом или тренером арбитражного соглашения о передаче в арбитраж (третейское разбирательство) индивидуальных трудовых споров, которые возникли или могут возникнуть между сторонами трудового договора. Данное арбитражное соглашение может быть заключено работодателем и спортсменом или тренером в письменной форме одновременно с заключением ими трудового договора, в период действия указанного трудового договора, а также при возникновении индивидуальных трудовых споров спортсменов, тренеров в любое время до принятия судом первой инстанции судебного постановления, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. При этом до заключения арбитражного соглашения спортсмены, тренеры должны быть ознакомлены под роспись с правилами арбитража (третейского разбирательства), в который предполагается передача их индивидуальных трудовых споров, включая порядок оплаты расходов, связанных с разрешением указанных споров.
искусственный земельный участок: поиск универсального определения
МЕЛЬНИКОВ николай николаевич,
научный сотрудник Института государства и права РАН, кандидат юридических наук
Земельный участок традиционно рассматривается как природный объект и составная часть окружающей среды. Между тем опыт создания искусственных земель насчитывает не одно столетие и представляет собой образование новых участков за счет прибрежных вод путем намыва или подсыпки грунта. В Санкт-Петербурге часть города, выходящая к дельте Невы и к Невской губе, расположена на насыпной территории. По разным оценкам, 40% земель Нидерландов и 60% земель Дании образовано в результате деятельности человека. Аналогичные работы широко ведутся в США, Китае, Бразилии, Аргентине и других странах1, где наряду с традиционными способами строительства применяются новые технологии. В Японии построен остров из прессованного мусора, а также осуществляются мероприятия по «выращиванию» на остатках кораллового рифа территории из коралловых ростков с целью последующего признания международным сообществом данного участка и омывающих его вод японской территорией. Есть и более экзотические примеры, к числу которых относится дубайский насыпной архипелаг «The World» в форме земного шара, подводный отель «Посейдон» на Багамских островах и плавающие острова в акватории г. Тель-Авива2.
1 См.: Намывные территории. Энциклопедия Санкт-Петербурга. URL: www.encspb. ru/article.php?kod=2803997663.
2 См.: Мамчиц Р. Города на воде: оправданы ли расходы? URL: http://www.dailystroy. ru/foreign/647.html.
Масштаб и объем возведения искусственных земельных участков с каждым годом увеличиваются. Подтверждением тому является проект «Федерация» в Краснодарском крае (г. Сочи), предполагающий сооружение насыпного острова площадью 250 га. В связи с плотной застройкой советского периода развитие туристического центра в г. Сочи затруднено, а новая территория позволит организовать курорт по международным стандартам. Кроме того, стоимость искусственной земли в несколько раз ниже, чем «обжитых» участков3. Все вышеизложенное свидетельствует об актуальности и необходимости разработки эффективных механизмов правового регулирования общественных отношений, предметом которых являются искусственные земельные участки.
Образование новых участков и увеличение прибрежной полосы вследствие намыва грунта и песка водой известно со времен римского права под названием alluvio, а отрыв полосы земли и последующее ее сращивание с другой частью суши именовалось avulsio4. В русской дореволюционной литературе намыв (alluvio) и отрыв (avulsio) считались способами приобретения права поземельной собственности наряду с обнажением русла реки и возникновением острова5 либо способами есте-
3 См.: ЛешечкинаН. Рукотворные острова. URL: http://www.resortproperty.ru.
5 См.: Тютрюмов И. М. Гражданское право. Юрьев, 1922. С. 144—148.
ственного приобретения права собственности независимо от владения путем «приращения недвижимого имущества к недвижимому»6.
В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации создание насыпных или намывных территорий рассматривается как искусственное приращение прибрежного земельного участка. Современными учеными приращение исследуется с позиций результатов, получаемых от использования собственности, приращения имущества юридических лиц7, долей в общей собственности8, наследственных долей9 и паев в кооперативе10.
ЗК РФ исходит из понимания земли как части природы и объекта права собственности (ст. 1, 6). В качестве признаков земельного участка юристы обращали внимание на его естественный характер и неруко-творность11, а искусственными объектами называли здания и соору-жения12, водохранилища, пруды, обводненные карьеры и каналы13. Уча-
6 См.: Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. (по испр. и доп. 8-му изд., 1902). М., 2003. С. 413—427.
7 См.: Корпоративное право / отв. ред. И. С. Шиткина. М., 2008.
10 См.: Аграрное право / отв. ред. М. И. Пал-ладина, Н. Г. Жаворонкова. М., 2010.
11 См.: Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 158.
12 См.: Крассов О. И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. М., 2010.
13 См.: Комментарий к Лесному кодексу
Российской Федерации (постатейный) / под
сток, возникший за счет водоема, в результате насыпки грунта именовался «вновь созданным»14.
Характеристики искусственного земельного участка в законодательстве не определены, хотя возможность его образования предусматривается несколькими нормативными актами. В проекте федерального закона № 123551-5 «Об искусственно образованных территориях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» искусственный земельный участок именуется искусственно образованной территорией и представляет собой участок суши, созданный трудом человека путем выполнения специальных работ на землях, занятых водными объектами или их частями, с целью размещения объектов капитального строительства или иного использования данного земельного участка.
Е. А. Галиновская и Н. В. Кичи-гин правильно отмечают, что процесс создания искусственного земельного участка похож на возведение объекта капитального строительства, но в результате образуется земельный участок, ничем не отличающийся от других участков. Ученые подчеркивают, что искусственный земельный участок как единый объект распадается на два объекта: объект капитального строительства и земельный участок. Однако действующее законодательство и предлагаемый законопроект не содержат ответа на вопрос: по каким признакам надлежит отличать искусственный земельный участок от объекта капитального строительства? При этом градостроительное и земельное законодательства не в полной мере учитывают специфику отношений
ред. С. А. Боголюбова (автор комментария — Ю. И. Шуплецова). М., 2010.
14 См.: Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007.
по возведению и приобретению прав на такие объекты15.
Понятие искусственного земельного участка может быть сформулировано на основе определения природ-но-антропогенного объекта, являющегося согласно ст. 1 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» объектом, измененным в результате хозяйственной и иной деятельности, и (или) возведенным человеком объектом, обладающим свойствами природного объекта и имеющим рекреационное и защитное значение16. Исходя из сказанного, понятие искусственного земельного участка соответствует определению природ-но-антропогенного объекта, но не в полной мере, так как возможности использования искусственных земельных участков должны быть шире и определяться их целевым назначением.
В соответствии со ст. 11 Водного кодекса РФ далее — (ВдК РФ) для создания искусственных островов и земельных участков предоставляются объекты водного фонда. Согласно ст. 6 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» искусственные земельные участки образуются в ходе строительства или расширения морского порта.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Образование искусственного земельного участка предполагает использование земель водного фонда, входящих в состав водного объекта в
16 Аналогичное определение приводится в модельном законе «Об экологической безопасности» от 15 ноября 2003 г. (см: Информационный бюллетень Межпарламентской Ассамблеи государств — участников СНГ. 2004. № 33).
силу естественной постоянной связи с поверхностными водами, которая в ходе образования искусственного участка разрывается. Поэтому ст. 12 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» предусматривает необходимость перевода земель водного фонда или участков в составе таких земель в другую категорию в случае прекращения существования водного объекта, изменения его границ или местоположения, в том числе при создании искусственных земельных участков. Для возведения искусственного земельного участка должен предоставляться водный объект, а не земельный участок в виде дна водоема, несмотря на то что само строительство осуществляется именно на нем. Это связано с тем, что согласно ст. 102 ЗК РФ на землях, покрытых поверхностными водами, формирование земельных участков не осуществляется17.
В технической литературе искусственный земельный участок именуется «намывной территорией», т. е. природно-техногенным массивом, образованным намывом грунта на естественное основание, и ограниченным площадью намыва, а по глубине — активной зоной взаимодействия с геологической средой18. Статья 4 упомянутого законопроекта об искусственно образованных территориях также говорит о том, что искусственный земельный участок создается путем работ по намыву или отсыпке грунта либо работ, проводимых с использованием иных технологий.
Намывная территория представляет собой часть земной поверх-
17 См.: Галиновская Е. А, Кичигин Н. В. Указ. соч.
18 См., например: ТСН 50-303-96 НН. Ос-
нования и фундаменты зданий и сооружений на намывных территориях Нижегород-
ской области. Инженерные изыскания. URL: http://docs.cntd.ru/document/1200005734.
ности, но в то же время является продуктом деятельности человека, т. е. искусственным объектом, в связи с чем в литературе правильно ставился вопрос о разграничении понятий «гидротехническое сооружение» и «искусственный земельный участок», технология создания которых может быть одинаковой19.
К гидротехническим сооружениям согласно ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» относятся плотины, дамбы, здания электростанций, каналы и иные устройства, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна рек, ограждающие хранилища жидких отходов, необходимые для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель» гидротехническими сооружениями признаются инженерные сооружения и устройства, не входящие в мелиоративные системы и обеспечивающие регулирование, подъем, подачу, распределение воды потребителям, отвод вод с помощью мелиоративных систем, защиту почв от водной эрозии, противоселевую и противооползневую защиту.
Правовое регулирование гидротехнических сооружений, являющихся недвижимым имуществом20, осуществляется исходя из предусмотренного ст. 3 ВдК РФ принципа их взаимосвязи с водными объектами, образующими водохозяйственную систему, поэтому указанные сооружения следует признать
19 См.: Тикк О. К. Проблемы правового статуса намывных территорий // Закон. 2007. № 1.
20 См.: Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под ред. В. В. Алешина. М., 2010.
природно-антропогенными объек-тами21, что подтверждается и судебной практикой22.
Строительные нормы и правила не проводят четких различий между искусственными земельными участками и гидротехническими сооружениями, которые в ряде случаев являются идентичными понятиями. Предлагаемый законопроект об искусственно образованных территориях также не позволяет провести грань между гидротехническими сооружениями и искусственными земельными участками. Анализ СНиП 2.06.01-86 «Гидротехнические сооружения. Основные положения проектирования» (утв. постановлением Госстроя СССР от 28 мая 1986 г. № 71) дает возможность выделить следующие виды искусственных земельных участков: искусственные острова — фундаменты для сооружений навигационной обстановки; искусственные острова — постоянные гидротехнические сооружения; искусственные пляжи — берегоукрепительные сооружения; искусственные острова — оградительные сооружения. В зависимости от технологии искусственные острова могут быть намывными, насыпными, ледяными и ледогрунтовыми.
Схожие виды искусственных земельных участков приводятся в СНиП 33-01-2003 «Гидротехнические сооружения. Основные положения» (утв. постановлением Госстроя России от 30 июня 2003 г. № 137). В качестве примера также можно привести СНиП 2.01.15-90 «Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Основные положения проектирования» (утв. постанов-
22 См. постановления ФАС Поволжского
округа от 2 февраля 2006г. № А72-4097/05 и от 6 июня 2006 г. № А72-14296/05-13/362.
лением Госстроя СССР от 29 декабря 1990 г. № 118), где указывается, что искусственные пляжи создаются как берегозащитные сооружения, а для инженерной защиты от подтопления производится искусственное повышение территории или образование искусственного рельефа.
В соответствии с Федеральным законом «О безопасности гидротехнических сооружений» для отнесения объекта к гидротехническому сооружению необходимо, чтобы он обладал признаками, указанными в ст. 3, а именно возводился для предотвращения негативного воздействия вод. В этом случае искусственные земельные участки — острова и пляжи будут признаваться гидротехническими сооружениями. Не вполне подходят под указанное определение искусственные острова, служащие основанием (фундаментом) для навигационных объектов (п. 15.1 СНиП 2.06.01-86).
Гидротехническими сооружениями являются причалы в портах, созданные для обеспечения удобного подхода и швартовки судов, и волнозащитные пляжи23. Как должны регистрироваться права на данные объекты? Такой вопрос возник перед судом при рассмотрении дела об отказе регистрирующего органа зарегистрировать право собственности на пляж, границы которого в связи с воздействием на них волновых потоков произвольно менялись, что, по мнению регистратора, свидетельствовало о невозможности определения четких параметров пляжа, в связи с чем его нельзя было считать недвижимым имуществом. Регистрирующий орган также полагал, что объектом права надлежит признать земельный участок, на котором произведена гравийно-галечная отсыпка. Суд, разрешая спор, указал на необходимость руководство-
23 См.: Куликова О. В., Алихаджиева А. С., Свечникова И. В. Комментарий к Кодексу внутреннего водного транспорта Российской Федерации. Доступ из СПС «Гарант».
ваться технической документацией и целевым назначением объекта, который согласно паспорту предназначен для гашения волновой энергии и обеспечения устойчивости берегового массива, следовательно, является гидротехническим сооружением и в качестве такового должен быть внесен в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество24.
В судебной практике возникают сложности при квалификации сооружений, назначение которых предполагает одновременное использование водного объекта и искусственного земельного участка. Содержание одного из споров заключалось в том, что уполномоченный государственный орган, передав несколько объектов в аренду, по окончании срока договора обратился в суд с иском об истребовании имущества у арендатора. К числу арендуемых объектов относился затон, который, по мнению арендодателя, являлся гидротехническим сооружением. Однако согласно технической документации и исходя из определения затона как естественной или искусственной акватории, приспособленной для зимнего отстоя и ремонта судов, было установлено, что затон состоит из намытого песком земельного участка с подводными откосами, укрепленными щебнем, 50% которого располагается под водой. Поскольку арендодатель не доказал возможности использования затона отдельно от участка покрытого водой, суд пришел к выводу, что затон является водным объектом и не может быть признан гидротехническим соору-жением25. Из материалов другого дела следовало, что ОАО приобрело в рамках приватизации берегоукрепи-
24 См. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 января 2007 г. № Ф08-6985/06, определение ВАС РФ от 23 апреля 2007 г. № 4113/07.
25 См. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 июня 2008 г. № Ф04-2775/2008.
тельное сооружение, находившееся в разрушенном состоянии. В результате восстановительных мероприятий и дополнительных строительных работ создан новый объект — причал, который введен в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности. В связи с признанием судами сделки приватизации недействительной уполномоченный государственный орган обратился в суд с требованием к ОАО о возврате берегоукрепительного сооружения в государственную собственность. Разрешая спор, ВАС РФ в определении от 23 апреля 2010 г. № ВАС-327/08 указал, что виндикация спорного имущества в натуре невозможна вследствие его полной реконструкции. При этом в судебных актах подчеркивается, что объект является гидротехническим сооружением, поскольку его целевое назначение как берегозащитного укрепления сохранилось.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Сделанный вывод представляется спорным. Функциональные возможности берегозащитного сооружения и его площадь были значительно расширены, вследствие чего водозащитный объект приобрел статус причала, характеристики которого выходят за рамки определения гидротехнического сооружения. Фактически речь идет о создании искусственного земельного участка, относящегося к землям специального назначения, а именно используемого для эксплуатации объектов водного транспорта (ст. 90 ЗК РФ). В этом случае в соответствии со ст. 12 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» необходим перевод земель водного фонда в другую категорию, но перевод не требуется при создании либо восстановлении гидротехнического сооружения, поскольку земельный участок, на котором такое сооружение располагается, относится к землям водного фонда (ст. 102 ЗК РФ).
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.
В законодательстве понятие «искусственный земельный участок» применяется для гидротехнических сооружений, правовой режим которых определяется целями их строительства — защиты от негативного воздействия вод. Понятие искусственного земельного участка как вновь созданной территории, предназначенной для жизни и деятельности человека, в законодательстве не разработано. При этом законопроект об искусственно образованных территориях, Закон о морских портах, ВдК РФ и другие акты, предусматривающие возможность создания искусственных земельных участков, не отграничивают их от гидротехнических сооружений и не устанавливают порядок придания создаваемому объекту статуса земельного участка с последующим его отнесением к соответствующей категории исходя из целей создания. Неурегулированными остаются отношения, связанные с возникновением, изменением, осуществлением и прекращением прав на искусственные земельные участки. В литературе также обоснованно обращалось внимание на необходимость более четкой регламентации в законопроекте об искусственно образованных территориях вопроса о субъекте права собственности на искусственный земельный участок26. Можно добавить, что предлагаемый законопроект не содержит положений о максимальных и минимальных размерах искусственных земельных участков, возможности их раздела, выдела, объединения и перераспределения. Хотя в его ст. 1 говорится, что Закон регулирует отношения по приобретению прав на земельные участки, которые будут расположены в границах искусственно образованных территорий, это положение в полной мере не получило развития в других статьях. В данном случае необходимо решить, распространяют-
26 См.: Галиновская Е. А., Кичигин Н. В. Указ. соч.
ся ли на искусственные земельные участки общие положения (например, о минимальном размере) или к ним следует применять специальные нормы.
Законодательство однозначно не регулирует вопросы реконструкции гидротехнических сооружений с расширением их площади и функционального назначения. При этом остается открытым вопрос о необходимости перевода земель водного фонда в другую категорию и создания нового земельного участка как объекта недвижимости, поскольку на землях водного фонда, т. е. занятых гидротехническими сооружениями или покрытых поверхностными водами, образование земельных участков не осуществляется (ст. 102 ЗК РФ).
Нормативного урегулирования требует вопрос об основаниях перевода земель водного фонда в другую категорию в случае создания искусственных земельных участков, не являющихся гидротехническими сооружениями.
Библиографический список
Аграрное право / отв. ред. М. И. Палла-дина, Н. Г. Жаворонкова. М., 2010.
Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007.
Галиновская Е. А., Кичигин Н. В. Правовые проблемы создания и определения режима искусственных земельных участков // Правовые вопросы строительства. 2008. № 2.
Гражданское право: в 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные
права. Личные неимущественные права / отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2008.
Гримм Д. Д. Лекции по догме римского права. М., 2003.
Комментарий к Лесному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. С. А. Боголюбова. М., 2010.
Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под ред. В. В. Алешина. М., 2010.
Корпоративное право / отв. ред. И. С. Шит-кина. М., 2008.
Крассов О. И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. М., 2010.
Куликова О. В., Алихаджиева А. С., Свеч-никова И. В. Комментарий к Кодексу внутреннего водного транспорта Российской Федерации. Доступ из СПС «Гарант».
Лешечкина Н. Рукотворные острова. URL: http://www.resortproperty.ru.
Мамчиц Р. Города на воде: оправданы ли расходы? URL: http://www.dailystroy.ru/ foreign/647.html.
Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. (по испр. и доп. 8-му изд., 1902). М., 2003.
Намывные территории. Энциклопедия Санкт-Петербурга. URL: www.encspb.ru/ article.php?kod=2803997663.
Наследственное право / отв. ред. К. Б. Яро-шенко. М., 2005.
Тикк О. К. Проблемы правового статуса намывных территорий // Закон. № 1. 2007.
Тыжнов Ф. О приращении по римскому праву, сравнительно с французским и русским законодательствами. Казань, 1858.
Тютрюмов И. М. Гражданское право. Юрьев, 1922.
Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Аннотация: в статье рассматривается определение искусственных земельных участков, первоочередные задачи для создания ИЗУ, результаты согласования создания ИЗУ, порядок заключения договора на создание ИЗУ, а также выделены ключевые моменты из ФЗ №246.
В настоящее время строительная отрасль в Российской федерации развивается очень динамично. Строительство, как одна лидирующих в государственной экономике отраслей является полигоном для совершенствования технологий, применения инноваций и нестандартных подходов к реализации строительных проектов. Быстрое развитие отрасли с каждым днем приводит к всё более острой проблеме нехватки территорий крупных городов под застройку, также оказывающим значительное влияние фактором, является неэффективность использования территории вследствие неграмотного подхода к реализации генеральных планов городов.
Одним из способов решения данной проблемы являются искусственные земельные участки на водных объектах. Развитие данного вида территорий в России было практически невозможным из-за отсутствия нормативно-правовых актов, регламентирующих их создание. В тоже время за рубежом, особенно в странах с высоким дефицитом земельных ресурсов (Голландия, Норвегия, Япония), либо в странах с быстро растущим экономическим благосостоянием (ОАЭ, Китай) создание ИЗУ на водных объектах уже давно является решением проблемы нехватки территории или просто «имиджевым» проектом.
Президент России Дмитрий Анатольевич Медведев 19 июля 2011 года подписал закон
№ 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», регулирующий создание искусственных земельных участков на водных объектах для строительства на них зданий. Согласно закону искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности (ИЗУ) – сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. Кроме того, ИЗУ может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них.
Инициаторами создания ИЗУ могут быть:
назначения, в том числе вида, видов разрешенного использования. В проекте может быть
— указан конкретный объект капитального строительства, для размещения которого создается ИЗУ;
— планируемое местоположение ИЗУ;
— федеральные органы исполнительной власти;
— исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации;
— органы местного самоуправления;
— физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, юридические лица.
Первоочередной задачей инициатора создания ИЗУ является подготовка проекта разрешения, который в свою очередь должен содержать:
— указание на планируемое использование ИЗУ с указанием предполагаемого целевого
— схема размещения ИЗУ на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части и обоснование создания ИЗУ.
Проект разрешения на создание ИЗУ на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, подлежит согласованию:
— федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими государственный надзор в области использования и охраны водных объектов, федеральный государственный контроль в области рыболовства и сохранения водных биологических ресурсов, государственный надзор в области внутреннего водного транспорта, государственный контроль в морских портах;
— органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого планируется создание ИЗУ;
— органами местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых планируется создание ИЗУ.
Результатом проведения согласований является разрешение на создание ИЗУ. Разрешение на создание ИЗУ, в свою очередь, является основанием:
— для принятия уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения о подготовке документации по планировке территории в планируемых границах ИЗУ в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
— для проведения открытого аукциона на право заключить договор о создании ИЗУ в случае его создания за счет средств физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей, или юридических лиц, а также на право выполнения работ, необходимых для создания ИЗУ. Проведение открытого аукциона является серьезным риском для инициатора создания ИЗУ, так как о намерении участвовать в аукционе могут заявить строительные, девелоперские, инвестиционные организации, обладающие значительными финансовыми возможностями. В случае проигрыша на аукционе, затраты, понесенные инициатором на этапе согласования, не возвращаются.
Для заключения договора о создании ИЗУ, в случае если инициатором создания ИЗУ является физическое лицо, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
Работы, необходимые для создания искусственного земельного участка:
— подготовка документации по планировке территории в планируемых границах ИЗУ;
— выполнение инженерных изысканий для подготовки проектной документации для создания ИЗУ;
— подготовка проектной документации для создания ИЗУ;
— проведение работ по созданию ИЗУ (намыв, отсыпка грунта или проведение работ с использованием иных технологий). Применение того или иного способа строительства ИЗУ выбирают в зависимости от природно-климатических условий, технических возможностей, технологических и экономических условий проведения работ.
Ввод в эксплуатацию ИЗУ возможен только после проведения всех работ по его созданию. Для разрешения на ввод в эксплуатацию, необходимо предоставить следующие документы:
— разрешение на проведение работ по созданию ИЗУ;
— акт приемки ИЗУ (в случае, если предоставление такого акта для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации);
— документ, подтверждающий соответствие ИЗУ требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим его создание;
— документ, подтверждающий соответствие параметров ИЗУ проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим его создание;
— заключение органа государственного строительного надзора о соответствии ИЗУ требованиям технических регламентов и проектной документации, заключение государственного экологического контроля.
Завершающим этапом создания ИЗУ является возникновение права собственности, которое возникает с даты ввода объекта в эксплуатацию, только после возникновения права собственности возможно застраивать земельный участок, проектирование будущей застройки можно вести параллельно с согласованием строительства и ввода в эксплуатацию ИЗУ.
Собственниками ИЗУ могут быть:
— Российская Федерация в случае, если создание ИЗУ осуществлено за счет средств федерального бюджета;
— субъект Российской Федерации в случае, если создание ИЗУ осуществлено за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации;
— муниципальное образование в случае, если создание ИЗУ осуществлено за счет средств местного бюджета;
— физическое лицо, индивидуальный предприниматель, или юридическое лицо в случае, если создание ИЗУ осуществлено такими лицами на основании заключенного с ними договора о создании искусственного земельного участка, за исключением случаев, если он создан на основании концессионного соглашения.
С принятием Федерального закона № 246-ФЗ, создание ИЗУ на водных объектах является одним из методов эффективного использования городских территорий.
ИЗУ также способствуют быстрому развитию технологий как формирования грунтового основания под застройку (тела ИЗУ), так и последующего строительства на них. Комплексно застроенный с применением самых современных технологий ИЗУ станет одной из «визитных карточек» динамично развивающегося города, показателем высокого уровня развития инженерной мысли в регионе и примером успешного сотрудничества власти и строительного комплекса.
Список использованной литературы:
Федеральный закон от 19.07.2011 N 246-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс