Корректировки на этажность

Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Перлин Дмитрий Камилевич, начальник отдела оценки ООО «Евразия сервис»,
действительный член СРО РОО (регистрационный № 0003083)

При подготовке отчетов об оценке квартир специалисты нашей компании применяют различные методы и подходы. Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта.

Применение корректировок (поправок) зависит от многих характеристик оцениваемого объекта (дата продажи, торг и условия будущей сделки, правовое оформление права собственности на объект и наличие или отсутствие ограничений права собственности, местоположение и удаленность от остановок общественного транспорта, этаж, тип дома, внутренняя отделка помещений, соотношение общей площади к жилой и к площади кухни в составе квартиры, наличие раздельного или совместного санузла, наличие балконов или лоджий, вид из окон квартиры – на внешнюю часть улицы или во внутренний двор).

Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения. Поэтому ниже мы попытаемся свести воедино и обосновать размер той или иной корректировки (поправки) при проведении оценки и определении рыночной стоимости объекта.

1. Корректировка на торг

При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время, а также исходя из опыта проведения оценки множества объектов, величина поправки на торг составляет 7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Обращаем ваше внимание, что при внесении корректировки на торг принимается во внимание разница между ценой заключаемой сделки и ценой существующего предложения. Как выявляют эту разницу? В ходе взаимных переговоров о цене, т.е. в процессе торга. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 7%.

2. Корректировка на дату продажи (предложения)

Во многих случаях от даты продажи объекта оценки прошло некоторое время (например, больше месяца), соответственно, на рынке произошли изменения, которые коснулись, прежде всего, уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения, а именно – тот временной промежуток, который имел место до момента публикации информации о цене продажи.

Внесение корректировки на дату продажи означает, что были приняты во внимание и учтены изменения в росте цен на рынке. Этот момент очень важно учитывать при оценке и вносить поправки.

3. Корректировка на условия сделки

При оценке объекта, в отношение которого субъекты намерены совершить сделку, учитываются и условия самой сделки. В случае, если объект оценки свободен от прав третьих лиц (например, в квартире никто не зарегистрирован), т.е. свободен и в юридическом и физическом плане, то применяются корректировка на условия сделки – на 10% дороже. Это средний показатель поправки. Для того, чтобы внести ясность, приведем пример – если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой (обмен), то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки. Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки.

4. Корректировка на право собственности

На стоимость объекта влияет множество факторов. При этом нужно учитывать и параметры, снижающие его стоимость. Под корректировкой на право собственности понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями.

Если не была проведена государственная регистрация права собственности на объект оценки, то корректировка составляет 5-10% на понижение стоимости. Аналогичная поправка применяется и при наличии различных ограничений на право собственности или иных обременений. В таких случаях снижается стоимость объекта и, соответственно, уменьшается цена сделки.

5. Корректировка на местоположение

Такая характеристика оцениваемого объекта, как местоположение, является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости квартиры в условиях существующих рыночных отношений. Необходимость внести поправку на местоположение возникает в случае, когда местоположение объекта отличается от аналогичных объектов. Если квартира удалена от станции метро или остановки иного общественного транспорта, то это прямым образом влияет на ее стоимость в сторону понижения. И наоборот, приближенность квартиры к местам остановки трамваев, троллейбусов, автобусов и станции метрополитена повышает размер цены на квартиру.

Корректировка составляет до 15% в случае, если квартира (объект оценки) удалена от автобусной (троллейбусной, трамвайной) остановки или, для того, чтобы добраться до жилья от станции метро нужно воспользоваться наземным транспортом, это уменьшает ее цену. Причем каждые 200 метров от станции общественного транспорта до квартиры, а именно каждые две минуты, которые нужно пройти пешком, чтобы добраться до дома, также влияют на ее цену в сторону понижения на 1% (за каждые 200 метров).

6. Корректировка на этаж

При оценке квартиры учитывается этаж, на котором она расположена. Фактор, который влияет на стоимость – это на каком именно этаже расположена квартира – на первом этаже, на последнем или между ними. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах

Корректировка на этаж составляет 15% — на первый этаж и 10% — на последний.

7. Корректировка на класс качества отделки

Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%.

Корректировка на класс качества отделки рассчитывается по аналогии с похожей квартирой.

При этом выделяют четыре вида отделки:

  1. без отделки – отсутствуют межкомнатные дверные проемы, поставлены окна, стены, пол и потолок не подвергались отделочным работам. Это первичная отделка, которая требует проведения ремонтных работ.
  2. простая отделка – стены и потолки квартиры побелены или оклеены обоями, на полу – плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы сантехникой.
  3. улучшенная отделка – стены и потолок покрыты акриловой краской или обоями, на полу — плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы высококачественной сантехникой.
  4. высококачественная отделка – в квартире проведен качественный ремонт, при этом применялись современные строительные технологии и высококачественные материалы. Имеющиеся поверхности идеально выровнены, квартира оборудована новейшей электропроводкой и сантехникой. Допускается проведение перепланировки по индивидуальному проекту с использованием конструкций сложной составной конфигурации.

8. Корректировка на тип дома

При определении рыночной стоимости квартиры в процессе оценки принимается во внимание такая характеристика объекта как тип дома, в котором эта квартира расположена. Исходя из общей оценочной практики и нашего опыта, в частности, объект оценки, находящийся в доме блочного или панельного типа, дешевле на 10-15%.

Но такая поправка не применяется, если квартира расположена в кирпичном или кирпично-монолитном доме. При этом сравниваются квартиры-аналоги, которые во всем остальном, кроме типа дома, имеют похожие характеристики. Как видно из сути применяемой корректировки, более современные и экологичные материалы увеличивают стоимость объекта оценки.

9. Корректировка на общую площадь, жилую площадь и площадь кухни.

При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. А также жилая площадь и площадь кухни также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь и площадь кухни больше – имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью и площадью кухни.

При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь – каждые 5 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 1%. При сравнении с аналогичной квартирой, которая отличается только площадью, оценщики применяют данную корректировку.

Помимо этого, часто вносится поправка и в зависимости от площади кухни, т.к. ее размер влияет на общую стоимость квартиры на рынке жилья. Корректировка применяется из расчета 0,5 % на разницу в 1 кв.м. кухни.

10. Корректировка на вид из окон

Вид из окна в большинстве случаев очень сильно влияет на стоимость квартиры. Это объясняется просто – при совершении сделки и приобретении квартиры, новые владельцы получают не просто вид из окна, а экологическую характеристику. Квартиры, которые расположены с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали – стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор. Но, дороже всего будут квартиры, которые имеют окна на обе стороны – и на улицу и на внутренний двор. В целом, корректировка на вид из окон составляет 10-15 % от стоимости объекта оценки.

11. Корректировка на наличие балкона/лоджии

Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 5%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.

12. Корректировка на санузел

При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировке санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартиретолько один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, нежели аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с совместным санузлом. В данном случае корректировка составляет в среднем 5% от стоимости объекта оценки.

13. Корректировка на ликвидность доли в квартире

Нередки случаи, когда требуется проведение оценки в отношении не квартиры, а ее части, т.е. доли. При этом внесение корректировок неизбежно, т.к. на рыночную стоимость доли в квартире влияет достаточно много факторов.

При этом, принимаются во внимание все те параметры, которые бы учитывались при проведении оценки квартиры в целом, а не только ее доли. А также, нужно учитывать тот факт, что долю в квартире намного сложнее продать или купить, чем квартиру как самостоятельный цельный объект. Этот момент тоже влияет на определение стоимости доли.

При применении корректировки на ликвидность доли в квартире, она составляет от 10 до 40%. Это достаточный большой разрыв между нижним и верхним порогом, поэтому нужно учитывать характеристики выделяемой доли, а также характеристики всей квартиры.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу:

Антон Еремин, 22:04 12-11-16
Для меня, как начинающего оценщика, статья очень полезная. Однако, прошу вас дописать источники информации. Спасибо.

krossava, 19:28 26-11-15
А где взять такие корректировки для Белгородской области???

left_hand, 12:58 07-05-15
Ага, нашел, дата 2012-10-02, относительно свежая

left_hand, 12:54 07-05-15
Материал, конечно, полезный, только не известна дата публикации…

Лидия Пшенка, 15:11 29-04-15
Правильно я понимаю, что могу ссылаться на данную аналитику в своем отчете? Т.е. ссылаться можно на все что написано в интернете? Корректировка на вид их окон, например у Ескевича — до 5%. А вы предлагаете 10-15%%. Проблему шума решают пластиковые окна. А

Согласно требованиям ФСО, контролирующих органов необходимо производить обоснование всех расчетов и результатов в отчете по оценке. В настоящее время практически отсутствуют методики обоснования весовых коэффициентов в сравнительном подходе. Есть общие формулировки, что необходимо присваивать вес каждому аналогу в зависимости от произведенных корректировок, но при этом отсутствует конкретная информация как это сделать. В данной статье автор предлагает вариант распределения весовых коэффициентов, достаточно простым обоснованным способом. Описываемый в статье вариант определения весовых коэффициентов предлагается для метода прямого поэлементного сравнения аналогов с объектом оценки.

Обычно в сравнительном подходе составляется сравнительная таблица аналогов, где проставляют корректировки по различным параметрам рассчитанные тем или иным способом (уже на основании рыночных данных). В результате по каждому аналогу образуется сумма корректировок, которая может быть больше, меньше или равна нулю. На этом этапе Оценщику необходимо распределить веса по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок по ним и обосновать их согласно ФСО.

Зачастую Оценщики прибегают к экспертному распределению весов с приведением, каких либо оснований.

Данную процедуру можно упростить, применив математический способ расчета весовых коэффициентов. Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:

Очевидно, что не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.

Рассмотрим пример расчета с использованием формулы (2),

аналог 1

аналог 2

аналог 3

сумма

сумма корректировок

вес

20%

40%

40%

100%

Распределение весов показывает, что при двух стопроцентно идентичных аналогов оцениваемому объекту, первому аналогу с минимальной корректировкой присвоен вес в 20% и разница с другими аналогами составляет также 20%.

аналог 1

аналог 2

аналог 3

сумма

сумма корректировок

Вес

31%

34%

34%

100%

В другом случае, различие в корректировках в 1 единицу дает разницу в 3% в весах. Это говорит о том, что аналоги, имеющие большую величину сумм корректировок одинаково плохи, и разница в весах между ними соответственно невелика.

Графически зависимость веса от суммы корректировок (при нулевых корректировках для трех аналогов) выглядит так,

Из графика видно, что чем больше корректировка, тем меньше ее вес и при увеличении величин корректировок разница в весах снижается. Вид графика функции не меняется от величины корректировок.

Известно также, что величины корректировок могут быть как положительные, так и отрицательные, поэтому параметр S берется по модулю, так как значения корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма корректировок (S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1, который дает определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и избежать математической ошибки деления на ноль.

Таким образом, предлагаемая формула, по мнению автора, наиболее близко к истине объясняет распределение весов в зависимости от сумм корректировок по аналогам.

Приведенная формула была написана для сравнительного подхода при распределении весов по аналогам. Однако ее также можно применять и в других областях, где применяются аналогичные приемы расчетов.

Качественное определение стоимости недвижимости — процедура крайне сложная. Справиться с этой процедурой на достойном уровне могут только квалифицированные специалисты — они владеют и базовыми знаниями, и тонкостями, позволяющими правильно определить реальную стоимость недвижимости.

Цели проведения

В первую очередь, специалисты, конечно же, должны оценить стоимость недвижимости. С другой стороны, изучают и вопрос определения прав — право собственности, сдана ли недвижимость в аренду и другие тонкости. Основаниями для проведения оценки являются следующие цели:

  • вы собрались продать или приобрести обозначенную недвижимость;
  • необходимо выполнить страхование сооружения — для этого нужно знать его точную стоимость;
  • внесение сооружения в уставной фонд;
  • при переходе недвижимости по наследству тоже нужно определять точную её стоимость;
  • если ситуация сложилась так, что требуется взять большой заём в банке, то можно использовать недвижимость в качестве залога — для этого тоже нужно определить его стоимость;
  • в ходе судебных разбирательств, в результате которых суд приходит к необходимости использовать недвижимость в качестве взыскания, потребуется полнить оценку её стоимости.

Особенности при выяснении стоимости помещения

В процессе определения стоимости недвижимости , даже квалифицированные и опытные специалисты не будут торопиться — важно всё сделать точно и последовательно. Специалисты определят тип строения, предназначение, состояние, местоположение, размеры и даже доступность транспортного сообщения.

Помимо базовых, здесь необходимо будет учесть пункты, правильный анализ которых доступен только профессионалам:

  • оценка возможности получения дохода от последующей продажи здания;
  • объём страховых платежей;
  • корректировка относительно цены аналогичного, но более современного объекта;
  • если требуется, должна быть оценена стоимость восстановления постройки;
  • насколько охотно банки примут это сооружение в качестве залога;
  • расходы, требующиеся в случае необходимой утилизации здания.

Корректировки при установлении стоимости

Несмотря на сложность проводимой оценки, описанной до этого пункта, нужно отметить, что настоящие профессионалы не считают пройденные этапы завершением работы. Впереди ещё один массивный этап — необходимость внести поправки относительно новых обстоятельств или тех факторов, которые кажутся менее важными, но всё равно имеют значение. К примеру, целостность и качество здания является важнейшей деталью, но расстояние от остановок тоже нужно учитывать, потому что человеку, работающему или проживающему здесь, будет некомфортно каждый раз долго добираться до ближайшей остановки. В список этих корректировок входят следующие детали:

  • причина и условия сделки;
  • местоположение объекта;
  • этажность;
  • внутренняя отделка;
  • вид окон в различных помещениях;
  • наличие балконов.

Что подлежит оценке?

Сегодня у вас есть возможность обратиться к настоящим профессионалам, для которых практически не существует ограничений. Специалисты великолепно справляются с оценкой:

  • объектов недвижимости. Это сотни разнообразных ситуаций и десятки важных параметров, требующих учёта. Специалисты могут оценить стоимость квартиры, могут оценить стоимость завода и других сложных объектов, которые, на самом-то деле, как единое целое никогда не оценивались;
  • ремонта квартиры. Тоже очень важный момент, потому что без правильной оценки нельзя определить цену всей недвижимости. Помимо этого, вы можете воспользоваться помощью аналитиков для того, чтобы перепроверить честность нанятых специалистов, выполняющих ремонт;
  • мебели. Да, даже стоимость мебели, используемой несколько лет, вполне можно оценить и для этого есть свои механизмы.

С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

Предыдущая

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
— замещения;
— сбалансированности;
— спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

— сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

— независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
— инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Факторы

Объекты

Площадь, м2

Сад

есть

есть

есть

Нет

Гараж

есть

нет

есть

Нет

Цена продажи, $

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

Решение

Факторы

Объекты

Оцениваемый

Площадь, м2

Корректировка

1и3

Сад

нет

есть

есть

есть

нет

Корректировка

3и4

Гараж

есть

есть

нет

есть

нет

Корректировка

+2000

+2000

1и2

Цена продажи, $

Суммарная корректировка

Скорректированная цена

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда:

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .

3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

,

где

Цоб

— вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо

— валовой доход от оцениваемого объекта;

ВРМа

— усредненный валовой рентный мультипликатор;

Цia

— цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВДia

— потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

— количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ВРМ

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

,

где

Ккап

-общий коэффициент капитализации;

ЧОДо

— чистый операционный доход от оцениваемого объекта;

Цia

— цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ЧОДia

— чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

— количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ОКК

Аналог

Цена продажи, у.е.

ЧОД, у.е.

ОКК

Объект оценки

0,13

А

несопоставим

В

0,08

С

35000(за истекший год)

несопоставим

0,11

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

Предыдущая

УДК 330.45

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЛИЯНИЯ «ФАКТОРА ПЛОЩАДИ»

НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

© А. М. Азнабаев

Башкирский государственный университет Россия, Республика Башкортостан, 450074 г. Уфа, ул. Заки Валиди, 32.

Тел.: + 7 (34 7) 273 6 7 78.

E-mail: art123@list.ru

В статье рассматривается возможность применения регрессионного анализа в качестве эффективного инструмента для оценки влияния изменения площади объекта жилой недвижимости на цену 1 м его площади. Приводится методика расчета «корректировок на площадь» на основе регрессионной модели, рассматривается влияние выбора величины базовой площади на итоговые параметры модели, представлены предварительные результаты исследования ценообразования на рынке жилья города Уфы за 2010 г. с помощью регрессионного анализа.

Ключевые слова: регрессионный анализ, стоимость жилой недвижимости, корректировка на площадь, базовая площадь.

Введение

При исследовании рынка жилой недвижимости в рамках традиционных методов и подходов у экспертов нередко возникает проблема выявления и описания тенденций ценообразования, которые не видны поверхностно, «на глаз». Одним из наиболее важных и интересных для исследования факторов, формирующих конечную стоимость жилья, является «фактор площади», предполагающий под собой влияние изменения площади жилого объекта на стоимость 1 м2 площади данного объекта.

При анализе ценообразования на рынке жилья обычно считается, что при росте площади объекта при прочих равных условиях удельная стоимость 1 м2 его площади сокращается, и наоборот. Тенденция является признанной экспертами рынка жилья, однако рассчитать и представить ее влияние в количественном выражении, как при анализе, так и при оценке жилой недвижимости достаточно сложно.

В связи с изложенным выше для решения существующих проблем возникает необходимость в поиске и применении для анализа ценообразования на рынке жилья нестандартных инструментов, одним из которых является регрессионный анализ.

Регрессионный анализ как инструмент исследования влияния изменения площади жилого объекта на изменение его стоимости

Определение и описание влияния изменения площади жилого объекта на изменение стоимости 1 м2 можно осуществить с помощью регрессионного анализа в рамках исследования ценообразования рынка жилой недвижимости.

Суть этого метода заключается в следующем: рыночная стоимость объекта жилой недвижимости представляется в виде функции от его основных ценообразующих факторов , которая позволяет, во-первых, определить направление влияния факторов и, во-вторых, представить данное влияние в численном выражении.

В общем виде зависимость рыночной стоимости от ценообразующих факторов можно выразить с помощью следующего уравнения:

Y = С П kiXSXse,

(1)

где: У — стоимость 1 м анализируемого объекта; С — стоимость 1 м2 объекта с базовыми параметрами; к, — коэффициент, отражающий влияние на стоимость объекта его качественного признака (ценообразующего фактора) Х; п — количество данных факторов (Х); £ — коэффициент, отражающий влияние изменения площади Х3 объекта на его стоимость ; е — ошибка расчетов.

Представленная модель в общем виде является многофакторной мультипликативной регрессионной моделью — внутренне линейной по параметрам. Для расчета ее коэффициентов методом наименьших квадратов (МНК), уравнение (1) преобразуется в аддитивный вид (линеаризуется) путем логарифмирования обеих его частей :

п

1п У = 1п С + £ X, 1п к1 + 5 + 1п £. (2)

, =1

После расчета коэффициентов линеаризованной модели, осуществляется проверка ее качества и адекватности по всем необходимым статистическим критериям. Затем над моделью выполняется операция потенцирования, что позволяет ей принять первоначальный мультипликативный вид с восстановленными коэффициентами.

Суть представленной модели предполагает, что оценка влияния в ней ценообразующих факторов на стоимость анализируемых объектов проводится относительно общего «базового» объекта (параметр С) — квартиры с типичными для выборки характеристиками. Примером базового объекта может служить: однокомнатная квартира не на крайнем этаже в хорошем состоянии со стандартной планировкой и т. п.

В качестве ценообразующих факторов выбираются основные характеристики объекта, способные повлиять на его стоимость: количество комнат, материал стен здания, уровень ремонта, тип планировки, площадь объекта и т. п. Данные факторы описываются переменными 2-х типов .

i=1

2) Хц — описывает количественную характеристику объекта — отклонение площади текущего объекта от площади базового объекта — и выражается либо в процентах, либо в м2.

Расчет переменной Х3 производится по следующим формулам:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

плошадь анализируемого объекта _

Х8 % = (———————————1)100

_ » площадь базового объекта

если отклонение выражается в процентах;

Xх м2 = плошадь анализируемого объекта —

— площадь базового объекта — если отклонение выражается в м2.

Для наблюдений, площадь которых равна базовой, значения переменной соответственно будут равны нулю.

Заметим, что влияние изменения по площади на стоимость в рамках представленной модели может оцениваться как в целом для всех объектов по выборке, так и отдельно по т группам аналогичных объектов в выборке. Например, расчет корректировки может производиться в отдельности для квартир с различным количеством комнат, для квартир в разных типах домов и т.п. Поэтому внутри каждой из данных групп отдельно определяются объекты с базовой площадью .

В таком случае уравнение (1) принимает вид:

п т /о\

У = СП к,х,П Ь’/»£, (3)

,=1 ]=1

где Ху — изменение площади объектов относительно базовой внутри группы у; Sj — коэффициент, отражающий влияние изменения площади объектов группы у на их стоимость; т — количество групп объектов.

Таким образом, интересующие нас итоговые корректировки на изменение площади рассчитываются из коэффициентов полученной модели следующим образом:

К = (£х‘ -1)100% — показывает общую разницу

(в %) в стоимости 1 м2 анализируемого объекта и объекта с базовой площадью;

К = (51 -1)100% — соответственно показывает,

на сколько процентов изменяется стоимость 1 м2 объекта при изменении его площади относительно базовой на каждый дополнительный 1% или 1 м2.

Более подробное описание данной методики приведено нами ранее .

Влияние величины базовой площади на параметры модели

При исследовании рынка жилья с помощью предлагаемой методики ввиду расчета коэффициентов моделей методом наименьших квадратов можно столкнуться со следующей особенностью: параметры модели, т. е. величины некоторых итого-

вых коэффициентов, а соответственно, и корректировок могут изменяться в зависимости от того, какие величины площадей выбраны в качестве базовых. При этом конечные результаты по моделям после пересчета их через соответствующие коэффициенты изменяться не будут.

В качестве основных изменяющихся параметров можно выделить:

1) величина параметра С — стоимость 1 м2 общего базового объекта;

2) корректировки, описывающие влияние фактора количества комнат;

3) корректировки, описывающие влияние материала стен, типа планировки (дома) и другие.

Как упоминалось выше, общая выборка объектов может быть разделена по определенным факторам на группы (в количестве т), и оценка влияния «фактора площади» может осуществляться для каждой их них в отдельности. В таком случае для каждой из групп определяется «свой» базовый объект.

Таким образом, можно сделать следующий вывод: изменение базовых площадей приводит к изменению всех параметров, описывающих ценообразующие факторы, по которым обусловлено деление выборки на данные группы.

Заметим, что при этом разница в параметрах моделей будет выражаться лишь в абсолютных числовых значениях их коэффициентов. С «технической» точки зрения разницы никакой не будет, так как при расчете итоговых корректировок или стоимости анализируемого объекта в целом результаты по моделям получатся эквивалентными друг другу.

В качестве примера приведем предварительные результаты исследования ценообразования на рынке жилья города У фы за 2010 г. Ниже представлены результаты двух вариантов модели вида (3) по микрорайону Сипайлово, построенной на основе данных за апрель-май 2010 г.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Оценка влияния фактора площади проводилась в комплексе для нескольких групп объектов. Деление выборки на данные группы осуществлялось по следующим параметрам:

1) количество комнат — 1, 2, 3 и 4;

2) тип дома (всего 2 типа) — 9-12-тиэтажные панельные 80-90-х гг. постройки со стандартной и улучшенной планировкой, а также новые кирпичные дома с современно планировкой.

Таким образом, влияние рассматриваемого фактора оценивалось для восьми групп объектов.

Общий «базовый» объект (параметр С) в модели имеет следующие характеристики: однокомнатная квартира в панельном доме не на первом этаже в хорошем состоянии (с обычным ремонтом) разной площади — в зависимости от варианта.

Оба варианта модели отличаются друг от друга лишь значениями базовых площадей для описанных выше групп, которые приведены в табл. 1.

В табл. 2-3 представлены значения основных параметров и коэффициентов полученных моделей.

Значения базовых площадей по группам объектов для двух вариантов модели. Таблица 1

Параметр Вариант 1 Вариант 2

Кол-во комнат 12 3 4 1 2 3 4

Базовая площадь (для обоих типов домов), м2 34 45 65 92 36 50 72 92 Таблица 2

Стоимость 1 м2 объекта с базовыми параметрами объектов для двух вариантов модели.

Параметр Вариант 1 Вариант 2

Стоимость 1 м2 базового объекта, руб. (параметр С ) 44 658 43 453

Площадь базового объекта, м2 34 36

Таблица 3

Итоговые расчетные параметры модели — Вариант 1.

Параметр (ценообразующий фактор) Коэффициент модели

1 комн. кв. 2 комн. кв. 3 комн. кв. 4 комн. кв.

Вариант 1

Количество комнат (базовый) 0.944 0.822 0.933

Тип дома

— новый кирпичный 1.041 1.040 1.141 1

Изменение площади

— в панельных домах 0.986 0.993 0.997 —

в новых кирпичных домах 0.989 0.996 1 0.999

Количество комнат Вариант 2 (базовый) 0.935 0.829 0.959

Тип дома

— новый кирпичный 1.046 1.055 1.164 1

Изменение площади

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

— в панельных домах 0.986 0.993 0.997 —

в новых кирпичных домах 0.989 0.996 1 0.999

Полученные результаты (табл. 2, 3) подтверждают упомянутую в начале работы тенденцию -увеличение площади жилого объекта ведет к снижению удельной стоимости 1 м2, и наоборот. При этом наиболее четко и сильно тенденция проявляется для однокомнатных квартир — для них наблюдается самое высокое изменение цены, которое при увеличении количества комнат резко сокращается. Также из табл. 3 видно, что описанная выше особенность подтверждается — изменение величин базовых площадей ведет к изменению зависимых от них параметров модели.

Рассмотрим изменение стоимости 1 м2 «базового» объекта: во 2-м варианте стоимость его оказалась ниже, чем в 1-м. Теперь рассчитаем по представленной ранее методике, на основе коэффициентов 1-го варианта модели, стоимость однокомнатной квартиры в панельном доме площадью 36 м2:

У = 44658 • 0.986(36-34) = 43453руб.

1К _36 м2

Как видим, результат получился идентичным результату из 2-го варианта (табл. 2). Данный факт свидетельствует о том, что разница в стоимости «базовых» объектов в разных вариантах модели возникает лишь из-за разницы в их площадях.

Таким же образом объясняется изменение зна-

чений параметров, описывающих влияние фактора количества комнат. Так как понижающая корректировка, к примеру, на «двухкомнатность», рассчитывается во 2-м варианте, с одной стороны, для квартиры с большей площадью (50 м2 против 45 м2), а соответственно, и меньшей стоимостью, нежели в 1-м варианте, то и абсолютное значение данной корректировки должно быть больше. Это «понижение» рассчитано относительно однокомнатной квартиры также с меньшей площадью, что должно напротив приводить к снижению абсолютной величины данной корректировки.

Увеличение абсолютного значения данной корректировки во 2-м варианте по сравнению с 1-м связано с тем, что эффект от изменения стоимости при увеличении площади двухкомнатной квартиры с 45 до 50 м2 превышает эффект от изменения стоимости при увеличении площади однокомнатной квартиры с 34 до 36 м2. Покажем данное предположение следующим примером.

Определим по параметрам 1-го варианта модели эффект от «перехода» площади от 45 к 50 м2 в абсолютном выражении:

ДУ2К 45®50 = 44658• 0.9441 • 0.993(50-45) —

— 44658 • 0.9441 =-1500руб.

Как видим, снижение составило 1500 рублей.

Теперь определим аналогичный эффект от увеличения площади однокомнатной квартиры с 34 до 36 м2:

АУ1К 34®36 = 43453 — 44658 = -1205руб.

Снижение в данном случае оказалось меньше, что подтверждает сделанное выше предположение.

То же самое справедливо для значений параметров, описывающих влияние на цену жилья типа дома.

Для общего подтверждения эквивалентности полученных результатов по двум вариантам модели в качестве примера рассчитаем стоимость 1 м2 двухкомнатной квартиры площадью 65 м2 в современном кирпичном доме:

У 2 = 44658 ■ 0.9441 ■ 1,0401 ■ 0.996(65-45) = 40181руб. —

2 К _65м1 5 г ^

расчет по 1-му варианту;

У 2 = 43453 ■ 0.9351 ■ 1,0551 ■ 0.996(65-50) = 40181руб. —

2К _65м 5 Г.Т

расчет по 2-му варианту.

Как видим, результаты оценки стоимости 1 м2 анализируемого объекта оказались идентичными друг другу.

Таким образом, представленный пример реальной модели наглядно подтвердил сделанные ранее утверждения о влиянии значений «базовых площадей» на параметры модели. Представленные варианты модели являются фактически лишь различными ее «параметризациями» и эквивалентны друг другу.

Особенности выбора величин базовых площадей

Принимая во внимание сказанное выше, при проведении исследования можно столкнуться с проблемой: какие же значения площадей выбрать в качестве базовых? Заметим, что этот аспект является очень важным ввиду описанных выше «технических» особенностей предлагаемой методики.

Выбор определенных значений базовых площадей зависит от целей проводимого исследования (построения моделей). Исходя из этого, а также учитывая индивидуальные особенности анализируемых выборок, можно определить несколько подходов к выбору базовой площади:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1. Площадь стандартных типовых объектов рассматриваемой группы.

В качестве базовых для каждой из групп рассматриваются площади типовых квартир стандартной планировки в панельных 9-12-ти этажных домах 80-90 гг. постройки. Как правило, для однокомнатных квартир это 33-34 м2, для двухкомнатных — 45-47 м2 и т. д.

Этот выбор обуславливается тем, что такие объекты «очищены» от влияния основных ценообразующих факторов (материал стен, планировка и т.п.), при этом их можно встретить практически в любой выборке.

При таком подходе базовые площади для каждой группы объектов будут близки к минимальным

по выборке, соответственно стоимость 1 м2 объектов с такими площадями при прочих равных условиях будет близка к максимальной для каждой из групп, что соответствует логике ценообразования -чем меньше площадь квартиры, тем выше в ней удельная стоимость 1 м2. Корректировки, описывающие влияние иных факторов, будут иметь определенные расчетные значения.

2. Среднее значение площади по объектам рассматриваемой группы.

В этом случае в качестве базовой площади в группе можно принять как простое среднее между минимальной и максимальной площадью, так и средневзвешенное значение площадей по всем объектам группы.

При использовании второго подхода стоимость базовых объектов для каждой из групп наблюдений согласно принципам ценообразования будет ниже (по сравнению с первым), так как средняя по группе площадь априори выше минимальной. Поэтому и значения остальных корректировок будут пересчитываться в сторону повышения.

3. Иное значение на основе экспертного мнения аналитика.

Данный подход предполагает выбор значений базовых площадей на основе экспертного мнения аналитика в силу каких-либо обстоятельств. К примеру, когда в выборке отсутствуют объекты, описанные в первом подходе, либо рассматривать их в качестве типовых не актуально, либо аналитик намерен использовать иные значения в определенных целях и т. п.

Каждый из подходов имеет свои особенности.

Первый подход актуален с точки зрения стандартизации расчетов, особенно если проводится сравнительный анализ рынка жилья по нескольким выборкам (районам, городам и т. п.) и по каждой из них строятся отдельные модели. Целью исследования в данном случае является не только получение корректировок, описывающих влияние ценообразующих факторов, но также и их сравнение. Использование аналогичных для всех моделей типовых объектов в качестве базовых дает возможность прямого сравнения полученных результатов без проведения дополнительных пересчетов.

Второй подход актуален, когда основной целью проведения исследования на основе регрессионных моделей является анализ рынка жилья без прямого сравнения полученных результатов по районам. Если в районе, к примеру, преобладают квартиры с современной планировкой и большими площадями, нельзя судить о средней стоимости жилья в нем лишь по стоимости базовых объектов стандартной планировки с маленькой площадью, так как стоимость в данном случае будет, скорее всего, завышена.

Расчет средневзвешенных значений базовых площадей для различных групп объектов позволит

получить адекватные результаты и более объективное представление о ценообразовании в конкретном районе, нежели при первом подходе.

Заключение Исследование, проведенное для рынка жилой недвижимости г. Уфы и рассмотренное в рамках данной статьи, является подтверждением следующего: регрессионный анализ может применяться в качестве эффективного инструмента для исследования ценообразования на рынке жилья, в том числе для определения влияния «фактора площади» на стоимость 1 м2 жилого объекта — тенденции, которую тяжело проанализировать и описать с помощью традиционных методов. Результаты данного исследования также подтвердили «численно» сложившееся у экспертов рынка мнение о том, что увеличение общей

площади объекта жилой недвижимости ведет к снижению стоимости 1 м2 данного объекта.

ЛИТЕРАТУРА

2. Азнабаев А. М. Математическая модель оценки жилой недвижимости // Материалы международной школы-конференции для студентов, аспирантов и молодых ученых «Фундаментальная математика и ее приложения в естествознании». Математика. Т. 1. Уфа: РИЦ БашГУ, 2008. С. 46-56.

3. Цыплаков А. А. Некоторые эконометрические методы. Метод максимального правдоподобия в эконометрии. Методическое пособие. Новосибирск: НГУ, 1997. 129 с.

Поступила в редакцию 11.05.2010 г.

Оставьте комментарий