Магазин в квартире на первом этаже

В жилых домах сегодня множество бизнес-объектов являются «переделанными» квартирами. Это магазины, представительства турфирм и агентств недвижимости, парикмахерские и так далее. Объединяет все эти «домашние офисы», как правило, то, что в них тесно, редко где встретишь качественную вентиляцию и постоянно гаснет свет. Между тем современные разработки в сфере автоматизированных систем управления зданием (АСУЗ) позволяют сделать такие помещения комфортными и удобными для работы. Поэтому, рассказав о нюансах и трудностях перевода квартир первых этажей в нежилой фонд, уместно поговорить об инженерной начинке объектов недвижимости, получающих номер с индексом «Н».

Всегда свежий воздух
Классическая жилая комната 12 кв. м – это приличная спальня, но для того чтобы она стала офисным помещением, в котором могут с комфортом и без головных болей работать и принимать посетителей хотя бы два человека, желательна качественная вентиляция.
Монтаж вертикального вентканала на дворовом фасаде потребует согласований с собственниками других помещений жилого дома (необходимо заручиться согласием двух третей собственников). Процесс организации очного или заочного собрания жильцов мы описывали в публикации о парковках. Организация дополнительной вентиляции – дело хлопотное и дорогое, поэтому владельцы коммерческих помещений в жилых домах стремятся на ней всеми правдами и неправдами экономить.

Между тем для офиса с приличной проходимостью, салона красоты, торгового помещения либо заведения общепита эффективная вентиляция – уже необходимость (проект без нее просто-напросто не утвердят). Однако в типовом «советском» доме высота этажа составляет 2,5-2,7 м, и если мы захотим добросовестно смонтировать все горизонтальные воздуховоды и прочие необходимые коммуникации под потолком, нам придется снизить высоту еще на 20-30 см. Стало быть, единственный рецепт, позволяющий не в ущерб дизайнерскому решению распорядиться ограниченным объемом помещения – встраивание воздуховодов в верхние части межкомнатных перегородок.

Это означает, что о вентиляции следует позаботиться на стадии создания проекта перепланировки. К тому же, помимо вытяжки, необходимо обеспечить еще и приток воздуха. Но поскольку речь в наших публикациях идет об объектах недвижимости, расположенных на первых этажах близ оживленных перекрестков, то этот воздух не вполне чист. Поэтому приточные установки должны снабжаться сложной системой фильтрации и подогрева воздуха в зимнее время.

Экономим электричество
Этаким «игольным ушком» для владельца нежилого помещения в жилом доме являются выделенные энергомощности. «Скорее всего, при согласовании проекта перепланировки энергетики потребуют, чтобы ввод осуществлялся не от «квартирного» щитка на этаже, а от главного распределительного щита, – говорит генеральный директор компании «Альтер-проект» Антон Вендт. – Со ставками за технологическое присоединение к сетям без специалистов не разобраться: они сильно разнятся в зависимости от района, но есть и территории (преимущественно в центральных и «сталинских» районах), вообще не имеющие технических возможностей увеличения энергомощностей. В этом случае основным рецептом становится оптимизация расхода энергии».

Отметим: многие вполне приличные нежилые помещения в центре Санкт-Петербурга «не работают» по назначению именно из-за непреодолимого (из-за отсутствия технических возможностей увеличения) дефицита электроэнергии. «Если, к примеру, на квартиру выделено 7 кВт, то и на «тихую» контору хватит, – полагает исполнительный директор инжиниринговой компании «АКТИВ ХАУС» Владислав Кочетков. – На офис с большой проходимостью – уже с натяжкой. Особая статья – торговое помещение: зимой работает тепловая завеса при входе (1 кВт). В летнее время идет постоянная борьба холода с теплом: холодильных установок, выделяющих при работе тепло, с кондиционерами».

Между тем не только магазин, но даже дизайн-студия или IT-компания – мощные энергопотребители: современный компьютер с профессиональным монитором пожирает электричества не меньше, чем бытовой утюг (до 1,5 кВт). И, как правило, такой «гаджет» в офисе не один: есть еще серверные станции, прожорливые лазерные принтеры, то и дело включаются электрочайники… В результате отправляем документ на печать… и срабатывает автомат, гаснет свет и «убиваются» все не сохраненные документы в компьютерах.

Наконец, сами сотрудники постоянно забывают выключать кондиционеры, отопительные приборы, офисную технику (за примерами далеко ходить не надо: вспомните, когда вы, уходя с работы последним, выключали кулер или лазерный принтер).

Или другой пример типичной офисной бесхозяйственности: в помещении жарко и вы включили кондиционер. Потом, когда кондиционер сделал свое дело, вы решаете погреться и вместе с ним легко и непринужденно включаете конвекторы, потом, не выключив ни то, ни другое, открываете окна. А все это, естественно, крутит электросчетчик. Даже для небольшого офисного помещения это серьезные затраты. Как экономить электричество?

Офисный интеллект
Самый разумный (во всех отношениях) вариант – проектировать инженерные системы с учетом современных разработок в области АСУЗ. Системе можно доверить функцию контроля пиковых нагрузок: например, если включается электрочайник, она на этот период отключит водонагреватель в санузле. В результате у вас появляется возможность с легкостью уложиться в отпущенные 7 кВт. Режим «все ушли» (кнопка «ухожу последним» на пульте либо на сенсорной панели) переведет помещение в режим ограниченного энергопотребления, когда выключается освещение, обесточивается основная офисная техника, отопительные приборы и климатические установки переходят в экономичный режим, а охранно-пожарная сигнализация и система контроля доступа активизируются.

Автоматика позволяет снизить расходы на электричество и отопление как минимум на 20%, а порой даже на все 60%: в первую очередь, за счет тех, кто забывает выключать электроприборы. Разработчики таких систем стремятся к тому, чтобы вложения в них окупались за 5-6 лет – только за счет уже упомянутой экономии ресурсов.

Ненавязчивый контроль
Есть и другая статья экономии, причем гораздо более значительная: отказ от лишних работников, призванных контролировать доступ в офис, а также «разруливать» нештатные ситуации, возникшие в нерабочее время. Если в торговых и офисных центрах всегда есть централизованная охрана, то в обособленном коммерческом помещении ее задачи чаще всего решает административный персонал. Речь идет в первую очередь о сменных «ночных директорах», призванных выдавать ключи, следить за «забывчивыми», пускать в офис уборщицу или вызывать милицию, если подвыпившие хулиганы кинули камень в окно. Между тем львиную долю их функций, связанных с контролем и управлением, также можно доверить автоматике.

«У моей фирмы региональные представительства расположены именно в жилых домах, но такой офис целиком и полностью зависим от местных работников, – рассказывает предприниматель Александр, – и я уже хотел закрывать представительства в тех регионах, где, несмотря на очевидные перспективы, не мог найти ответственных и порядочных сотрудников. Эффективное решение проблемы появилось всего год назад».

Речь идет о дистанционном управлении объектом недвижимости через широкополосный мобильный интернет. В сочетании с биометрическими считывателями, управляющими дверными замками (они идентифицируют посетителя по отпечатку пальца), и системами видеонаблюдения такие системы позволяют вести бизнес в «домашнем» офисе легко и непринужденно и при этом «напрягают» персонал значительно меньше, чем ночной администратор в спортивном костюме, решающий «пущать или не пущать».

Дизайнер привык работать вечерами и приглашать гостей, когда в офисе никого нет? Пожалуйста, пусть к его приходу в комнате отдыха прогреется кофемашина, а утром директор получит видеоотчет о том, кто, во сколько и с чем ушел. Главбух не запирает кабинет? И не надо – он сам захлопнется, когда хозяин кабинета выйдет подышать.

Как подружить ставни с кофеваркой?
Системами АСУЗ в больших бизнес-центрах уже никого не удивишь. Широкое распространение систем автоматизации в малых офисах и торговых объектах сдерживает только одно обстоятельство. Чаще всего получается, что проектировщики, электрики, слаботочники, а также установщики кондиционеров и сантехники делают свою работу добросовестно, но единый «оркестр» не складывается: системы разных разработчиков и производителей порой конфликтуют друг с другом. К слову, в последние годы производители гаджетов из области домашней автоматики уже не «изобретают велосипеды», предлагая доморощенные охранные сигнализации, созданные на базе автомобильных, а стремятся к выработке единых стандартов, протоколов передачи данных и взаимозаменяемости оборудования (самый массовый сегодня стандарт КNX/EIB). Это системы, позволяющие объединить в единую сеть все, чем можно управлять, – от кофемашины до приводов жалюзи, и управлять всем этим хозяйством легко и непринужденно, с помощью смартфона, из любой точки мира. Для владельца «домашнего» офиса или небольшого магазина в спальном микрорайоне – самый удобный вариант.

Текст: Филипп Урбан

Brian Goodman / .com

Споры, связанные с выполнением работ по реконструкции и перепланировке квартир на первых этажах жилых домов, остаются актуальными, несмотря на рост количества новостроек с заранее предусмотренными помещениями для офисов. Так, возведение крыльца в виде пристройки на придомовой территории – один из частых вопросов повестки общего собрания собственников многоквартирных домов.

Дело в том, что земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам его помещений (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). А собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом путем обсуждения вопросов повестки и принятия решений голосованием (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). При этом, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в доме.

Однако одни суды считают, что за решение о согласовании данного вопроса должны проголосовать не менее двух третей собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 12 сентября 2013 г. по делу № 33-2684/2013), а другие полагают, что на реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений в случае присоединения к ним части общего имущества должно быть получено согласие всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 1 сентября 2015 г. по делу № 33-12499/2015).

Верховный Суд Российской Федерации высказал свою позицию по этому вопросу. Так, по мнению Суда, если возведение крыльца к нежилому помещению в виде пристройки влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то на такое решение необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 18-КГ17-86).

Рассмотрим это дело подробнее.

Гражданину Л. на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 30,6 кв. м, расположенная на первом этаже многоквартирного дома. Жилое помещение приобреталась для дальнейшего размещения в нем офиса. В связи с этим до начала проведения перепланировки и переоборудования квартиры по нежилому назначению Л. обратился с соответствующим заявлением в администрацию города, но получил отказ. Напомним, что в соответствии с ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Несмотря на отрицательное решение администрации, он решил произвести перепланировку самостоятельно и без разрешения, но в соответствии с предварительно изготовленными проектами. В результате выполненных работ общая площадь принадлежащих Л. помещений составила 47,5 кв. м, где 17,4 кв. м – крыльцо в виде пристройки на придомовой территории.

После проведения перепланировки по нежилому назначению с обустройством отдельного входа Л. повторно обратился в администрацию города с заявлением о согласовании перевода жилого помещения в нежилое. Несмотря на то, что перевод в нежилой фонд квартиры с одновременной перепланировкой согласован 69% голосов собственников многоквартирного дома и согласно заключениям надзорных органов соответствует установленным законом к нежилому фонду требованиям, Л. было отказано местными властями в переводе жилого помещения в нежилое и рекомендовано привести помещение в первоначальное состояние. В установленный срок предписание не было выполнено, о чем составлен акт.

Л. обратился в суд с иском к администрации города о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 47,5 кв. м. Напомним, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством).

Между тем администрация города подала встречный иск к Л. о продаже жилого помещения с публичных торгов на основании п. 1 ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Законом предусмотрено, что если перепланированное жилое помещение в сроки, установленные предписанием уполномоченного органа, не приведено в прежнее состояние, то этот орган может подать иск в суд о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Суды первой и апелляционной инстанции исковые требования Л. удовлетворили (решение Советского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 15 июня 2016 г. по делу № 2-3552/2016, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2016 г. по делу № 33-22405/2016).

Принимая во внимание, что реконструированная, перепланированная и переоборудованная Л. квартира по нежилому назначению находится на первом этаже дома, имеет отдельную входную группу, соответствует требованиям СНиП, СанПиН (п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях») и противопожарным нормам (ст. 80 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»), не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает их права и законные интересы, а также решение о согласовании данного вопроса принято более двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме – 69% (ч. 4 ст. 146 Жилищного кодекса РФ), суды приняли решение признать право собственности на спорное нежилое помещение с обустроенным отдельным входом за Л.

Вместе с тем с приведенной позицией судов администрация города не согласилась, обжаловав их в ВС РФ. Суд, в свою очередь, установил, что в ходе выполнения работ по реконструкции и перепланировки квартиры Л. возведено крыльцо в виде пристройки, которая находится на придомовой территории, являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Напомним, что земельный участок, на котором расположен данный дом, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). При этом, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такое решение должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ). Так как осуществляемая Л. реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то суд посчитал, что в данном случае реконструкция возможна только с согласия всех без исключения собственников помещений (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, Судебная коллегия приняла решение об отмене судебных актов нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии с ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Какие-либо ограничения относительно вида предпринимательской деятельности не установлены, кроме размещения в жилых помещениях промышленных производств.

Таким образом, наличие в жилом доме помещений, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности, не противоречит действующему законодательству РФ.

В соответствии с п. 2.2 СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов», введенными в действие постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 07.09.2001 N 23, предприятия торговли могут размещаться:

в отдельно стоящем здании;

в помещениях, пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения;

на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работников.

При этом деятельность магазина не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения.

Пункт 2.3 СП 2.3.6.1066-01 запрещает размещать в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, специализированные рыбные и овощные магазины, а также организации торговли площадью 1000 кв. м. Кроме этого, п. 4.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» установлено, что в жилых домах не допускается размещать:

специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки;

помещения, в том числе магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;

магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;

магазины по продаже синтетических ковров можно пристраивать к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150;

специализированные рыбные магазины;

склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли;

все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов;

учреждения и магазины ритуальных услуг.

В соответствии с п. 7.15 СП 2.3.6.1066-01 в магазины, расположенные в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, завоз продукции не должен производится в ночное время (с 23:00 до 07:00). При этом загрузку товара следует осуществлять с торца жилого здания, не имеющего окон, из подземных тоннелей при наличии специальных загрузочных помещений, как того требует п. 2.4 СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5.

Пунктом 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» установлено, что:

помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, а участки для стоянки автотранспорта персонала — располагаться за пределами придомовой территории;

не допускается погрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры; загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны магистралей;

загрузочные помещения допускается не оборудовать при площади встроенных помещений общественного назначения до 150 кв. м.

Согласно п. 3.7 СП 2.3.6.1066-01 в магазинах, размещенных в жилых зданиях и зданиях иного назначения, сети бытовой и производственной канализации не объединяются с канализацией этих зданий. Пунктом 3.6 СП 2.3.6.1066-01 не допускается стояки бытовой канализации из верхних этажей жилых домов прокладывать в помещениях для приема, хранения, подготовки и реализации продукции.

В соответствии с п. 4.9 СП 2.3.6.1066-01 уровни шума и вибрации на рабочих местах в помещениях предприятий торговли должны соответствовать гигиеническим требованиям, предъявляемым к уровням шума на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки, а также уровням производственной вибрации, вибрации в помещениях жилых и общественных зданий. Такие гигиенические требования установлены: СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки»; СН 2.2.4/2.1.8.566-96 «Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий»; СанПиН 2.1.2.2645-10.

Как следует из вышеуказанного, прямого запрета на открытие магазина в частном (жилом) доме в действующем законодательстве РФ не установлено. Выделить в жилом (частном) доме место под магазин возможно, но при соблюдении санитарных, противопожарных, градостроительных и других норм. Однако несмотря на это, санитарные требования к магазину и жилому (частному) дому различны, что неизбежно может привести к противоречиям в требованиях установленных норм.

При соответствии требованиям ЖК РФ и градостроительного законодательства вы вправе оформить перевод помещения из жилого в нежилое во избежание возможных претензий со стороны государственных органов и последующих судебных споров при несоблюдении установленных требований законодательства РФ.

Согласно ч. 1, 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ПРЕЗИДИУМ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2012 г. по делу N 44-г-114/2012

I инстан. Судья Малоедова Н.В.
II инстан. Судьи: Терехина Н.В. (председ.)
Никитенко Н.В. (докл.)
Щербакова Е.А.
Президиум Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Кунышева А.Г.
членов президиума Кашириной Е.П., Козловой Н.В.,
Балакиной Н.В., Зайдуллиной А.Н.
при секретаре М.
рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе администрации г. Челябинска на определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 26 марта 2012 года по иску Х.О. к администрации Ленинского района г. Челябинска, администрации г. Челябинска о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии с учетом входной группы, по встречному иску администрации г. Челябинска к Х.О. о признании реконструкции самовольной, возложении обязанности привести помещение в первоначальное состояние.
Заслушав доклад судьи Карнауховой Т.А., объяснения представителя главного управления архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска Герасимовой А.Б., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Х.О. — К.Н., возражавшей против доводов кассационной жалобы, президиум
установил:
Х.О. обратилась в суд с иском к администрации Ленинского района г. Челябинска, администрации г. Челябинска о сохранении нежилого помещения N 10, расположенного по адресу: <…>, в перепланированном состоянии с учетом оборудованной входной группы — крыльца, ссылаясь на то, что выполненная перепланировка нежилого помещения, в том числе и устройство входной группы, соответствует проектной документации, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Администрация г. Челябинска иск не признала, предъявила встречный иск о признании постройки — крыльца, к жилому дому самовольной постройкой, возложении обязанности на Х.О. в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда за счет собственных средств привести нежилое помещение в первоначальное состояние, существовавшее до самовольной реконструкции, путем сноса самовольно возведенной постройки — крыльца.
В обоснование требований указала, что Х.О. без необходимых разрешений, без согласия собственников помещений в многоквартирном доме произведена самовольная реконструкция нежилого помещения, самовольно возведено крыльцо, что не предусмотрено проектом жилого дома, изменяет конфигурацию здания, нарушает права и интересы третьих лиц.
Решением Ленинского районного суда г. Челябинска от 12 января 2012 года исковые требования Х.О. удовлетворены частично.
Нежилое помещение N 10 литера А, расположенное по адресу: <…>, сохранено в перепланированном состоянии согласно техническому паспорту по состоянию на 14 июля 2010 года.
В удовлетворении исковых требований Х.О. о сохранении входной группы отказано.
Встречные исковые требования администрации г. Челябинска удовлетворены частично.
Пристрой — крыльцо, признан самовольной постройкой.
На Х.О. возложена обязанность в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств снести самовольно возведенную постройку.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 26 марта 2012 года решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Х.О. и удовлетворении исковых требований администрации г. Челябинска отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования Х.О. удовлетворены, в иске администрации г. Челябинска отказано.
В кассационной жалобе администрация г. Челябинска просит отменить определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 26 марта 2012 года в части удовлетворения иска о сохранении пристроя — крыльца, к жилому дому и отказе в иске о признании его самовольной постройкой, в связи с существенным нарушением норм материального права, допущенным судом апелляционной инстанции.
Определением судьи Челябинского областного суда Карнауховой Т.А. от 25 октября 2012 года кассационная жалоба с гражданским делом переданы для рассмотрения по существу в президиум Челябинского областного суда.
Все участвующие в деле лица о передаче дела с кассационной жалобой администрации г. Челябинска в суд кассационной инстанции и о дне слушания дела извещены.
В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Обсудив доводы кассационной жалобы и определения о передаче дела в суд кассационной инстанции, проверив материалы дела, президиум находит, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции были допущены такого характера существенные нарушения норм материального права.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Х.О. является собственником нежилого помещения N 10, общей площадью 67,1 кв. м, расположенного по адресу: <…> основании договора купли-продажи N 10-012 от 25 января 2010 года, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 9), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 46).
Согласно техническому паспорту областного государственного унитарного предприятия «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области, составленному по состоянию на 14 июля 2010 года, в нежилом помещении действительно самовольно произведена перепланировка: демонтированы перегородки, в результате увеличилась площадь помещения, а также возведена постройка — крыльцо (л.д. 14 — 18, 22 — 23). Перепланировка помещения и возведение крыльца выполнены без наличия проектной документации.
Согласно заключению ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Челябинской области, возведенная входная группа (крыльцо), соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий» (л.д. 102).
Согласно техническому заключению, выполненному ООО «АПРИОРИ-строй», перепланировка и переустройство помещения были выполнены путем демонтажа ненесущих перегородок, а возведение входной группы — крыльца, путем устройства проема в несущей стене, что соответствует действующим строительным нормам и правилам, не нарушает надежность и устойчивость строительных конструкций здания и не создает угрозу жизни и здоровью людей (л.д. 45).
Решением межведомственной комиссии по согласованию переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории Ленинского района г. Челябинска от 8 июля 2011 года Х.О. отказано в разрешении перепланировки и переустройства нежилого помещения (существующий магазин «Универсамчик») по ул. Новороссийская г. Челябинска с устройством входной группы и реконструкции внутри магазина по причине представления документов после проведения работ.
Отказывая Х.О. в иске о сохранении входной группы — крыльца и удовлетворяя встречные исковые требования администрации г. Челябинска о признании крыльца самовольной постройкой, возлагая на Х.О. обязанность его снести, суд первой инстанции, сославшись на «Ведомственные строительные нормы (ВСН) 61-89 (р). Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», утвержденные Приказом Госкомархитектуры от 26 декабря 1989 года N 250, пришел к выводу о том, что пристрой в виде крыльца полностью подпадает под понятие реконструкции, так как включает в себя изменение планировки нежилого помещения и изменяет облик дома.
Устройством проема в несущей стене, возведением крыльца произошло самовольное изменение конфигурации здания, которое затрагивает конструктивные элементы жилого дома, в том числе несущую стену (л.д. 45), чем безусловно нарушена целостность несущих конструкций дома, что является недопустимым. Поэтому заключение ООО «АПРИОРИ-строй» о том, что перепланировка помещения в жилом доме по <…> соответствует действующим строительным нормам и правилам, не нарушает надежность и устойчивость строительных конструкций здания (л.д. 45), по мнению суда первой инстанции, не является безусловным основанием для сохранения входной группы (крыльца).
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции сослался на то, что при устройстве крыльца реконструкции не было, Х.О. произведена перепланировка и переустройство, которые не привели к присоединению к нежилым помещениям части общего имущества, уменьшению размера общего имущества в многоквартирном доме, поскольку на момент перепланировки имелся дверной проем с входной группой со стороны двора дома <…>.
Однако такой вывод суда апелляционной инстанции сделан с существенным нарушением норм материального права.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Аналогичное понятие реконструкции объектов капитального строительства — жилого дома, дано в «Ведомственных строительных нормах (ВСН) 61-89 (р). Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования». Она может в себя включать и изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований — частичную разборку здания.
Пристройка в виде крыльца полностью подпадает под понятие реконструкции: крыльцо пристроено к зданию, для устройства дверного проема произведена частичная разборка несущей стены дома.
Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменение внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.
В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.
Частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется (строительство гаража, строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства; строительство строений и сооружений вспомогательного использования; изменение объектов капитального строительства, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности).
Таким образом, исходя из указанных норм материального права, до начала реконструкции объекта Х.О. обязана была обратиться в соответствующий орган исполнительной власти с заявлением о выдаче разрешения на строительство и получить положительное заключение, поскольку разрешение на реконструкцию, согласно п. 5 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Этой возложенной на нее Законом обязанности Х.О. не исполнила.
В силу частей 1 — 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Из части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из указанных норм следует, что реконструкция, связанная с изменением параметров общего имущества многоквартирного жилого дома и режима пользования этим имуществом, возможна только при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как видно из материалов дела, пристрой изменил облик дома. Из представленного Х.О. проекта устройства входной группы — крыльца, следует, что реконструкция включает, в том числе, устройство дверного проема на месте существующего оконного проема, устройство входа со стороны ул. Новороссийская, оборудованного крыльцом, что связано с изменением облика объекта и порядка пользования частью земельного участка, на котором расположен дом. Таким образом, сохранение крыльца ведет к изменению режима пользования общим имуществом многоквартирного дома и требует получения согласия всех собственников помещений в данном доме.
Однако, как следует из материалов дела, на уменьшение размера общего имущества Х.О. не получено согласие администрации г. Челябинска как собственника муниципального имущества неприватизированных квартир N 41, 56, 102, а также трех нежилых помещений общей площадью 512,7 кв. м, 15,6 кв. м, 321 кв. м, расположенных в данном доме.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, он находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под домом. В свою очередь, собственники помещений дома вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества.
Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения заявленных требований о сохранении нежилого помещения N 10, расположенного по адресу: <…>, в перепланированном состоянии, с учетом оборудованной входной группы, у суда апелляционной инстанции не имелось.
Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, приведшими к неправильному разрешению спора в указанной части и служат основанием для отмены судебного постановления в кассационном порядке с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
В остальной части судебное постановление не обжаловалось.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 387, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 26 марта 2012 года в части отмены решения Ленинского районного суда г. Челябинска от 12 января 2012 года и вынесения нового решения об удовлетворении исковых требований Х.О. и отказе в иске администрации г. Челябинска отменить. В отмененной части оставить в силе решение Ленинского районного суда г. Челябинска от 12 января 2012 года.
Председательствующий
А.Г.КУНЫШЕВ

Оставьте комментарий