В последнее время средства массовой информации изобилуют материалами о конкретных фактах мошенничества с недвижимостью. По комментариям специалистов различных органов, сегодня легко можно остаться без жилья или своей доли даже своевременно не узнав об этом.
Собственники обеспокоены существующим положением дел и стремятся уберечь себя от подобной беды. Самый верный способ — документально оформить запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника.
Несмотря на то, что такая услуга действует уже шесть лет, популярность ее резко возросла именно сейчас.
Что такое запрет на сделки с недвижимостью и как его оформить
Запрет на совершение сделок — это невозможность регистрации права на недвижимость в государственных органах без личного присутствия собственника. Росреестр возвратит поступившие на регистрацию документы, если в ЕГРН будет запись о проведении регистрации лично владельцем, а при этом собственник жилья будет отсутствовать.
Механизм наложения такого запрета появился еще в 2013 году. Данная мера помогает обезопасить себя и свое имущество от мошеннических действий по:
- продаже, обмену, дарению недвижимости;
- регистрации обременения или залога;
- прекращению прав собственника.
Указанные случаи мошенничества могут произойти при утере паспорта или документов о праве собственности, а также в случае длительного отъезда владельца недвижимости. Кроме того, данный способ позволяет защитить права престарелых граждан, которых легко ввести в заблуждение и обмануть.
Установить запрет на совершение сделок с недвижимостью можно через:
- Росреестр и кадастровую палату;
- МФЦ;
Как оформить запрет через МФЦ
Обратиться в МФЦ можно лично или через законного представителя, действующего на основании нотариальной доверенности. Оформить запрет можно в отношении любой недвижимости, если она состоит на кадастровом учете, это может быть квартира, дом, комната или машино-место. Если собственников у имущества несколько, наложить запрет можно только на свою долю.
Порядок
При подаче заявления через МФЦ для экономии времени лучше записаться на прием заранее по телефонам 4-03-80;4-03-86;4-03-02;4-03-10 (специалист coll-центра обсудит и зафиксирует удобное для Вас время посещения МФЦ), или прийти заблаговременно в МФЦ лично (администратор выдаст именной талон). Посетить МФЦ можно и без предварительной записи. Центры принимают граждан в порядке «живой» электронной очереди.
Взять талон «Услуги Росреестра и кадастровой палаты», в разделе «прием документов». Дождаться вызова.
На приеме у специалиста гражданин должен заполнить заявление по форме, утвержденной государственным органом. С собой заявитель должен иметь паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность. Никаких других бумаг не требуется. Сведения о праве собственности заявителя на объект недвижимости работники МФЦ получают самостоятельно путем направления межведомственных запросов.
Услуга предоставляется бесплатно, государственная пошлина за подачу заявления не взимается. Сведения о невозможности регистрации прав на недвижимое имущество без получения личного присутствия собственника вносятся в ЕГРН через 5 дней после подачи заявления. Так как МФЦ выполняют посредническую функцию между заявителем и регистрирующим органом, сотрудникам центра требуется еще 2 дня для передачи поступившего обращения в Росреестр. Таким образом услуга будет получена в течение 7 рабочих дней.
Регистрационные действия могут быть произведены с выдачей заявителю выписки из ЕГРН. Если собственник заинтересован в получении такой «бумаги», ему необходимо указать об этом в соответствующей графе заявления. В этом случае сотрудник МФЦ выдаст заявителю расписку, в которой будет указана дата повторного приема, на котором он сможет забрать выписку из ЕГРН с советующей пометкой о запрете.
Основания для возврата заявления:
- Бумажная форма документа имеет опечатки, ошибки, исправления, которые не позволяют его толковать однозначно.
- Заявление не соответствует установленному образцу.
- Запрет на совершение сделок подан лицом, не являющимся собственником недвижимого имущества.
- Сведения об объекте недвижимости, указанные в заявлении, отличаются от данных содержащихся в ЕГРН.
Работник отделения МФЦ поможет правильно заполнить заявление.
Можно ли снять запрет
Запрет будет действовать бессрочно, пока:
- Он не будет отозван собственником.
- Не погашен при регистрации сделки в присутствии владельца недвижимости.
- На основании вступившего в силу судебного решения.
В случае смерти лица, установившего запрет, о прекращении записи в ЕГРН должен заявить вступивший в права наследования новый собственник. В случае отзыва ранее поданного заявления о запрете совершения сделок установлена государственная пошлина в размере:
- 350 рублей для физических лиц;
- 1000 рублей для юридических лиц.
Налоговая тема — всегда одна из самых больных, и пока россияне обсуждают изменения, коснувшиеся имущественного налога на недвижимость, в налогообложении произошла, без преувеличения, тихая революция, которую многие не заметили. Она коснулась соотечественников, которые часто бывают за рубежом, но владеют недвижимостью на родине.
Теперь нерезиденты РФ получили существенные налоговые поблажки — но не все они об этом в курсе. Как не все знают, что подоходный налог нерезидентов до 1 января 2019-го все еще съедает почти треть стоимости проданной недвижимости.
Так что же произошло?
27 ноября 2018 года был принят Федеральный закон № 424 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах». Этот ФЗ фактически освободил с 2019 года нерезидентов Российской Федерации от уплаты НДФЛ при продаже принадлежащей им российской недвижимости. Точнее, уравнял нерезидентов в правах с резидентами.
Здесь стоит напомнить, что нерезидент — это вовсе не обязательно не гражданин. Статус нерезидента россиянин получает, если проводит за пределами родины бо́льшую часть года (183 дня из 365 или 184 — из високосных 366). Такое запросто может случиться, например, в процессе оформления ВНЖ по программе «золотой визы», при обучении или лечении за границей и т. п.
Раньше при решении нерезидента продать свою российскую недвижимость его ждал бы неприятный сюрприз: после сделки в бюджет нужно было отдать почти треть вырученных средств — действовала налоговая ставка в 30%.
Причем такие правила применялись и в том случае, если на момент сделки продавец еще был резидентом, а к концу года перестал, поскольку в итоге дни пребывания за пределами родины превысили период нахождения в ее границах. Единственной лазейкой оставались договоры об избежании двойного налогообложения, заключенные Россией с рядом стран. В таком случае нерезидент России мог получить право платить налоги по законам страны, резидентом которой он является.
Теперь нерезиденты могут заключать сделки со своей недвижимостью на родине, не опасаясь налоговой — им по закону не нужно больше платить 30%-ный НДФЛ. Мало того, наравне с резидентами они теперь освобождаются от уплаты этого налога, если недвижимость находилась в их собственности более пяти лет, за исключением отдельных случаев, предусмотренных п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Если же объект пребывал во владении меньше этого периода, НДФЛ вне зависимости от резидентства составит 13%.
Нововведения вступают в силу с 1 января 2019 года — все сделки, заключенные до этой даты, облагаются налогом по прежним правилам.
А вот с нового года нерезиденты в вопросе НДФЛ с продажи российской недвижимости уравниваются в правах с резидентами РФ. На мой взгляд, это справедливая мера, исключающая дискриминацию нерезидентов, которые являются налогоплательщиками наряду с резидентами, но до 1 января 2019-го не обладают такими же льготами и привилегиями.
Как известно, приобретение квартиры на стадии строительства довольно выгодный способ получить жилье, но в то же время и более рискованный. Одним из самых опасных рисков, с которым могут столкнуться дольщики при приобретении жилья в строящемся доме – это возможность неоднократной продажи прав на одну и ту же квартиру нескольким лицам.
С одной стороны, кажется, что с принятием Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве жилья» (далее Закон № 214), где предусматривается регистрация договоров долевого участия в строительстве в органах федеральной регистрационной службы, данный вопрос потерял свою актуальность. Но, на самом деле, судя по практике консультаций и ведения дел, проблема двойных продаж прав на квартиры в строящихся домах еще существует и стоит дольно остро. Дело в том, что, во-первых, указанный выше Закон применяется к договорам долевого участия на объекты, разрешения на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, во-вторых, застройщики в большинстве случаев избегают заключать именно договор долевого участия в строительстве, используя различные схемы привлечения денежных средств в строительство (вексельная схема, предварительный договор и т.д.).
Как избежать ситуации, когда при заключении договора права на квартиру оказываются уже приобретенными другим лицом или после заключения такого договора ту же самую квартиру реализуют еще раз (а на практике бывали случаи и неоднократной продажи одних тех же квартир разным лицам)? Прежде всего, необходимо всесторонне изучить ситуацию, связанную со строительством конкретного объекта, репутацию, надежность компании-застройщика. Часто застройщики, заключившие инвестиционный контракт с органами власти и получившие разрешение на строительство жилого дома, в счет будущих поставок стройматериалов передают права на часть квартир другим компаниям. Последние в свою очередь уступают данные права, а, грубо говоря, передают эти квартиры дальше – гражданам или юридическим лицам. Конечно, покупать у таких компаний-поставщиков квартиры наиболее выгодно, так как для них главной целью является быстрый сбыт таких прав на квартиры и получение денег для дальнейшей деятельности по своему основному профилю. Однако, покупка квартир у таких компаний как раз и связана с риском двойных продаж. Как известно, строительная деятельность связана с большими рисками, соответственно, на практике возможны ситуации срыва сроков поставки стройматериалов, их существенное подорожание и т.д. и т.п. В итоге контракт между застройщиком и компанией-поставщиком уже продавшим квартиры может быть сорван. В итоге застройщик может не признать права на квартиры, проданные бывшим партнером, и начнет продавать их уже третьим лицам. В этой ситуации как раз и возможны двойные продажи квартир.
С принятием Закона № 214 данная проблема должна была исчезнуть, так как данный Закон запрещает юридическим лицам переуступать права на квартиры гражданам – физическим лицам, однако данный Закон распространяется на объекты разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, а по объектам, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года он просто не работает. Как обезопасить себя при заключении договора о переуступке права на квартиру с компанией, получившей прав на квартиру от первоначального инвестора(застройщика)? Необходимо получить как можно более полную информацию как о деятельности данной компании: сколько лет существует данная компания, сколько объектов было ей обеспечено стройматериалами, имелись ли в арбитражном суде споры между этой компании и застройщиками, попробуйте узнать какая репутация у компании у контрагентов-застройщиков и т.д. Нужно также узнать насколько контракт между компанией – поставщиком и застройщиком уже исполнен, надлежащим ли образом он был исполнен. Также особенно Важным является наличие оплаты по контрактам. На практике нередки случаи, когда первоначальный инвестор (застройщик) уступает права на квартиру другому лицу, а это лицо, не оплатив по договору первоначальному инвестору, реализует квартиры гражданам. После чего первоначальный инвестор пытается признать незаконной передачу квартир и вернуть квартиры себе через арбитражный суд, либо, считая квартиры своими реализует из фактически второй раз гражданам.
Оценивать опасность заключения раньше или в будущем аналогичных договоров на приобретенную квартиру следует также главным образом с учетом избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств в строительство жилья. Абсолютно очевидно, что наибольшие гарантии дает дольщикам дает договор долевого участия в строительстве. В данном договоре конкретно определяется его предмет, сроки строительства (хотя и их иногда застройщики не указывают), права и обязанности сторон и другие условия. При этом двойная продажа фактически невозможна, поскольку договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Но даже если договор заключен не на основании Закона № 214, т.е. его предметом является квартира в доме разрешение на строительство которого получено до 1 апреля 2005 года, возможно в определенных случаях провести проверку через государственные и муниципальные органы, принадлежат ли квартиры застройщику или уже переданы.
Соответственно больше риска попасть под «двойную продажу” при использовании застройщиком одной из «полузаконных” схем привлечения денежных средств в строительство. Так, при использовании вексельной схемы, дольщику выдается вексель, в котором содержится обязательство застройщика по истечении определенного срока, как правило, совпадающего со сроком окончания строительства, выплатить ему определенную сумму, совпадающую по стоимости с приобретаемой квартирой и заключается некое соглашение о намерениях или предварительный договор. Очевидно, что при такой схеме права на квартиру нигде официально не закрепляются: ни в Департаменте. Ни в Администрации. Даже провести учетную регистрацию такого договора нельзя. В итоге, соглашаться на такую схему можно, только если у компании сложилась положительная репутация. Хотя и в этом случае, в будущем у дольщиков возможно возникнут проблемы. На практике мы неоднократно встречались с ситуациями, когда организация-застройщик в свое время гремевшая своими победами на поприще строительстве и строящая большое количество домов в итоге подверглась процедуре банкротства. Однако, все же, думается, нет повода для пессимизма – тысячи людей приобретают права на квартиры в строящихся домах и по окончании строительства вселяются и живут в них. Нужно просто грамотно и четко оценить все риски, прежде чем заключать договор долевого участия в строительстве. При этом рекомендуется обратиться за помощью в сопровождении сделки к юристу, причем именно специалисту в области недвижимости, имеющему опыт сопровождения подобных сделок и информацию о различных компаниях, занимающихся строительством и привлечением средств граждан.
Если все же случилось страшное, и оказалась, что квартира уже кому-то продана. Что делать в этом случае? Прежде всего, нужно обратиться в суд за признанием своего права на квартиру. Возможность признания права зависит от того, чей договор был заключен раньше. В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (т.е. в данном случае квартиру) в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Получается, что тот дольщик, который ранее остальных заключил договор долевого участия в строительстве, имеет преимущественное право на получение квартиры в собственность. Однако если дольщик хотя и заключил договор раньше, но не успел получить квартиру по акту и она была передана другому дольщику, приоритет имеет тот дольщик, который получил квартиру по акту. Преимущественное право на получение квартиры в указанном случае сохраняется даже за дольщиком, заключившим сделку не напрямую с застройщиком, а через переуступку прав у компании, к которой в дальнейшем со стороны застройщика были предъявлены претензии по поводу прав на квартиры, которые она могла (или не могла) переуступать. Однако, в этом случае есть исключение, права дольщика не будут иметь силы, если компания их переуступавшая их изначально не имела. В этом случае, действует правило статьи 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Это означает, что передать можно только то, что существует, что документально подтверждено. Если же лицо этим правом изначально не обладало, то и передать оно ничего не могло. В этой ситуации, дольщик может требовать только возмещения убытков от компании, якобы уступившей право на квартиру. Так как на основании статьи 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Только право на возмещение убытков остается у дольщика, у которого обязательство возникло позднее. Тем не менее, убытки должны быть возмещены такому дольщику в размере стоимости квартиры на момент удовлетворения требования, а не заключения договора.
Хотелось бы отметить такой следующий важный момент по данной теме. Двойная продажа квартир, как правило, совершается с умыслом, т.е. лицо, продающее жилье в подавляющем большинстве случаев знает, что либо оно, либо другое лицо уже права на данную квартиру передало. Данный факт означает, что есть все основания для того, чтобы поднять вопрос о возбуждении уголовного дела. Само по себе уголовное преследование лиц, допустивших двойную продажу квартир, ничего не даст. Однако, как свидетельствует практика, это довольно действенный психологический метод для того, чтобы побудить руководителей фирмы, заключивших несколько договоров на один и тот же объект, признать права дольщика на квартиру, либо возместить убытки.
Название: «Двойная продажа” квартир на стадии строительства: как избежать и что делать если на Вашу квартиру появились претенденты?
Детальное описание: Как известно, приобретение квартиры на стадии строительства довольно выгодный способ получить жилье, но в то же время и более рискованный. Одним из самых опасных рисков, с которым могут столкнуться дольщики при приобретении жилья в строящемся доме – это возможность неоднократной продажи прав на одну и ту же квартиру нескольким лицам.
С одной стороны, кажется, что с принятием Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве жилья» (далее Закон № 214), где предусматривается регистрация договоров долевого участия в строительстве в органах федеральной регистрационной службы, данный вопрос потерял свою актуальность. Но, на самом деле, судя по практике консультаций и ведения дел, проблема двойных продаж прав на квартиры в строящихся домах еще существует и стоит дольно остро. Дело в том, что, во-первых, указанный выше Закон применяется к договорам долевого участия на объекты, разрешения на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, во-вторых, застройщики в большинстве случаев избегают заключать именно договор долевого участия в строительстве, используя различные схемы привлечения денежных средств в строительство (вексельная схема, предварительный договор и т.д.).
Как избежать ситуации, когда при заключении договора права на квартиру оказываются уже приобретенными другим лицом или после заключения такого договора ту же самую квартиру реализуют еще раз (а на практике бывали случаи и неоднократной продажи одних тех же квартир разным лицам)? Прежде всего, необходимо всесторонне изучить ситуацию, связанную со строительством конкретного объекта, репутацию, надежность компании-застройщика. Часто застройщики, заключившие инвестиционный контракт с органами власти и получившие разрешение на строительство жилого дома, в счет будущих поставок стройматериалов передают права на часть квартир другим компаниям. Последние в свою очередь уступают данные права, а, грубо говоря, передают эти квартиры дальше – гражданам или юридическим лицам. Конечно, покупать у таких компаний-поставщиков квартиры наиболее выгодно, так как для них главной целью является быстрый сбыт таких прав на квартиры и получение денег для дальнейшей деятельности по своему основному профилю. Однако, покупка квартир у таких компаний как раз и связана с риском двойных продаж. Как известно, строительная деятельность связана с большими рисками, соответственно, на практике возможны ситуации срыва сроков поставки стройматериалов, их существенное подорожание и т.д. и т.п. В итоге контракт между застройщиком и компанией-поставщиком уже продавшим квартиры может быть сорван. В итоге застройщик может не признать права на квартиры, проданные бывшим партнером, и начнет продавать их уже третьим лицам. В этой ситуации как раз и возможны двойные продажи квартир.
С принятием Закона № 214 данная проблема должна была исчезнуть, так как данный Закон запрещает юридическим лицам переуступать права на квартиры гражданам – физическим лицам, однако данный Закон распространяется на объекты разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, а по объектам, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года он просто не работает. Как обезопасить себя при заключении договора о переуступке права на квартиру с компанией, получившей прав на квартиру от первоначального инвестора(застройщика)? Необходимо получить как можно более полную информацию как о деятельности данной компании: сколько лет существует данная компания, сколько объектов было ей обеспечено стройматериалами, имелись ли в арбитражном суде споры между этой компании и застройщиками, попробуйте узнать какая репутация у компании у контрагентов-застройщиков и т.д. Нужно также узнать насколько контракт между компанией – поставщиком и застройщиком уже исполнен, надлежащим ли образом он был исполнен. Также особенно Важным является наличие оплаты по контрактам. На практике нередки случаи, когда первоначальный инвестор (застройщик) уступает права на квартиру другому лицу, а это лицо, не оплатив по договору первоначальному инвестору, реализует квартиры гражданам. После чего первоначальный инвестор пытается признать незаконной передачу квартир и вернуть квартиры себе через арбитражный суд, либо, считая квартиры своими реализует из фактически второй раз гражданам.
Оценивать опасность заключения раньше или в будущем аналогичных договоров на приобретенную квартиру следует также главным образом с учетом избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств в строительство жилья. Абсолютно очевидно, что наибольшие гарантии дает дольщикам дает договор долевого участия в строительстве. В данном договоре конкретно определяется его предмет, сроки строительства (хотя и их иногда застройщики не указывают), права и обязанности сторон и другие условия. При этом двойная продажа фактически невозможна, поскольку договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Но даже если договор заключен не на основании Закона № 214, т.е. его предметом является квартира в доме разрешение на строительство которого получено до 1 апреля 2005 года, возможно в определенных случаях провести проверку через государственные и муниципальные органы, принадлежат ли квартиры застройщику или уже переданы.
Соответственно больше риска попасть под «двойную продажу” при использовании застройщиком одной из «полузаконных” схем привлечения денежных средств в строительство. Так, при использовании вексельной схемы, дольщику выдается вексель, в котором содержится обязательство застройщика по истечении определенного срока, как правило, совпадающего со сроком окончания строительства, выплатить ему определенную сумму, совпадающую по стоимости с приобретаемой квартирой и заключается некое соглашение о намерениях или предварительный договор. Очевидно, что при такой схеме права на квартиру нигде официально не закрепляются: ни в Департаменте. Ни в Администрации. Даже провести учетную регистрацию такого договора нельзя. В итоге, соглашаться на такую схему можно, только если у компании сложилась положительная репутация. Хотя и в этом случае, в будущем у дольщиков возможно возникнут проблемы. На практике мы неоднократно встречались с ситуациями, когда организация-застройщик в свое время гремевшая своими победами на поприще строительстве и строящая большое количество домов в итоге подверглась процедуре банкротства. Однако, все же, думается, нет повода для пессимизма – тысячи людей приобретают права на квартиры в строящихся домах и по окончании строительства вселяются и живут в них. Нужно просто грамотно и четко оценить все риски, прежде чем заключать договор долевого участия в строительстве. При этом рекомендуется обратиться за помощью в сопровождении сделки к юристу, причем именно специалисту в области недвижимости, имеющему опыт сопровождения подобных сделок и информацию о различных компаниях, занимающихся строительством и привлечением средств граждан.
Если все же случилось страшное, и оказалась, что квартира уже кому-то продана. Что делать в этом случае? Прежде всего, нужно обратиться в суд за признанием своего права на квартиру. Возможность признания права зависит от того, чей договор был заключен раньше. В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (т.е. в данном случае квартиру) в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Получается, что тот дольщик, который ранее остальных заключил договор долевого участия в строительстве, имеет преимущественное право на получение квартиры в собственность. Однако если дольщик хотя и заключил договор раньше, но не успел получить квартиру по акту и она была передана другому дольщику, приоритет имеет тот дольщик, который получил квартиру по акту. Преимущественное право на получение квартиры в указанном случае сохраняется даже за дольщиком, заключившим сделку не напрямую с застройщиком, а через переуступку прав у компании, к которой в дальнейшем со стороны застройщика были предъявлены претензии по поводу прав на квартиры, которые она могла (или не могла) переуступать. Однако, в этом случае есть исключение, права дольщика не будут иметь силы, если компания их переуступавшая их изначально не имела. В этом случае, действует правило статьи 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Это означает, что передать можно только то, что существует, что документально подтверждено. Если же лицо этим правом изначально не обладало, то и передать оно ничего не могло. В этой ситуации, дольщик может требовать только возмещения убытков от компании, якобы уступившей право на квартиру. Так как на основании статьи 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Только право на возмещение убытков остается у дольщика, у которого обязательство возникло позднее. Тем не менее, убытки должны быть возмещены такому дольщику в размере стоимости квартиры на момент удовлетворения требования, а не заключения договора.
Хотелось бы отметить такой следующий важный момент по данной теме. Двойная продажа квартир, как правило, совершается с умыслом, т.е. лицо, продающее жилье в подавляющем большинстве случаев знает, что либо оно, либо другое лицо уже права на данную квартиру передало. Данный факт означает, что есть все основания для того, чтобы поднять вопрос о возбуждении уголовного дела. Само по себе уголовное преследование лиц, допустивших двойную продажу квартир, ничего не даст. Однако, как свидетельствует практика, это довольно действенный психологический метод для того, чтобы побудить руководителей фирмы, заключивших несколько договоров на один и тот же объект, признать права дольщика на квартиру, либо возместить убытки.
Последнее обновление: 14.09.2020
Вопрос:
За продажу своей квартиры я хочу получить деньги наличными. Какие варианты безопасных наличных расчетов существуют на рынке недвижимости?
Ответ:
В практике рынка жилой недвижимости, при купле-продаже квартир, большинство людей до сих пор предпочитают рассчитываться именно наличными. Почему? Видимо, особенности менталитета…
Ну а раз такой спрос существует, то рынок выработал и отшлифовал определенную технологию – как Продавцу безопасно получить наличные деньги при продаже своей квартиры. Это расчеты через депозитарную банковскую ячейку.
Такую услугу предоставляют некоторые банки (в т.ч. Сбербанк), имеющие отделения со специальными хранилищами — депозитариями. Эти хранилища представляют собой охраняемые помещения с набором депозитарных ячеек (мини-сейфов), в которые участники сделок с недвижимостью закладывают наличные деньги на время регистрации сделки с квартирой.
Аккредитив при купле-продаже квартиры – как происходит безналичный расчет по сделке.
Суть расчета за квартиру наличными через банковскую ячейку, вкратце, сводится к следующему.
Перед подписанием Договора купли-продажи квартиры, обе стороны договора – Покупатель и Продавец – идут в банк, арендуют там ячейку на время, пока будет происходить государственная регистрация перехода права собственности на квартиру. После этого Покупатель вместе с Продавцом в специальной комнате депозитария проверяют и пересчитывают наличные деньги, приготовленные для оплаты квартиры.
Затем Покупатель (в присутствии Продавца) кладет в ячейку свою наличность, а банковский служащий запирает эту ячейку и перекрывает к ней доступ для обоих участников сделки.
Затем Покупатель и Продавец подписывают в банке еще один документ – дополнительное соглашение к договору аренды ячейки.
В этом дополнительном соглашении указывается, при каких условиях Продавец может забрать деньги из ячейки, уже без присутствия и без дополнительного согласия Покупателя.
Пример договора аренды ячейки и допсоглашения к нему можно скачать – (СЕРВИСЫ).
Аренда банковских ячеек для сделок (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) – (СЕРВИСЫ).
Услуга банка состоит в том, что он не только предоставляет сейф (ячейку) для хранения наличности, но и строго отслеживает условия, при которых Продавец может получить доступ к ячейке. Таким условием доступа является документ, подтверждающий переход права собственности на квартиру на имя Покупателя.
Чаще всего, Продавцу достаточно предъявить в банк свой экземпляр Договора купли-продажи квартиры с регистрационным штампом УФРС (Росреестра), чтобы получить доступ к деньгам.
С какого момента считать срок владения квартирой для продажи ее без налога – ответ по ссылке.
Другие способы получения Продавцом наличных денег в сделках купли-продажи квартир уже нельзя назвать цивилизованными и безопасными. Передача сумок или пакетов с деньгами в машинах, офисах, ресторанах или подъездах – это прошлый век. Так делали на заре рынка недвижимости, в бурных 90-х. И это не всегда хорошо кончалось для участников таких сделок…
Безопасными способами расчета при продаже квартир, помимо банковской ячейки, являются расчеты через нотариуса, точнее – через депозит нотариуса, и расчеты через банковский аккредитив. Но это уже безналичная форма.