Содержание
Плательщиками налога на имущество физических лиц признаются собственники имущества (ст. 400 НК РФ). Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ). Имущество, которым владеют несколько лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ). При этом, если определены доли каждого из собственников, имущество находится в общей долевой собственности. Если же размер долей не установлен, имущество принадлежит собственникам на праве общей совместной собственности (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Поскольку в вопросе указано, что супруги владеют помещением на праве общей совместной собственности, значит, это право в ЕГРН зарегистрировано за ними без определения долей.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, передают сведения о таких правах и имуществе налоговикам (п. 4 ст. 85 НК РФ). На основании этих сведений налоговые органы определяют размер налога, подлежащего уплате собственниками (п. 1, 2 ст. 408 НК РФ). Согласно п. 3 ст. 408 НК РФ, если имущество находится в общей совместной собственности, налог рассчитывается для каждого из участников совместной собственности в равных долях. Таким образом, в рассматриваемой ситуации налогоплательщиками являются оба супруга.
Индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Следовательно, не платить налог по помещению может только муж. Минфин России это подтверждает (письмо от 26.06.2017 № 03-11-11/39935). Что касается жены, то на нее освобождение не распространяется, и она должна уплачивать налог на имущество физических лиц исходя из принадлежащей ей доли в размере 50%.
Пример
У супругов на праве общей совместной собственности находится помещение. Оно с согласия супруги используется мужем — индивидуальным предпринимателем на УСН в предпринимательской деятельности.
Местными органами власти, на территории которых расположено помещение, принято решение об исчислении налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости. По состоянию на 1 января 2017 г. кадастровая стоимость помещения составляет 3 млн руб. Ставка, по которой исчисляется налог, равна 0,1% от кадастровой стоимости.
Налоговики должны выставить супруге уведомление об уплате налога на имущество физических лиц по помещению за 2017 г., на сумму 1500 руб. (3 млн руб. х 0,1% х 50%).
Суть проблемы. Зарегистрировав брак мы решили купить квартиру в ипотеку по договору долевого участия. Так как супруга официально в своей фирме не оформлена, а супруг работал (и работает сейчас) официально, то на него был оформлен договор долевого участия. И выдано Свидетельство регистрации права собственности на одного супруга. Ипотечный кредит нам выдали как созаемщикам (50 на 50) Первый взнос и в последующем мы оплачивали ежемесячно в равных долях (50 на 50) взносы по ипотеч. кредиту. Через 1,5 года мы развелись, но продолжали платить по кредиту до получения супругой Свидетельства о праве собственности на нее и переоформления ипотечного договора тоже на супругу. За первый год супруг получил налоговый вычет на покупку и по процентам ипотеки. Заявление на распределение долей мы не писали (на тот момент мы еще были в браке и по закону вроде вычет должен был распределяться в равных долях). Сейчас, будучи в разводе, супруг опять хочет получить эти вычеты. На каком основании ему будут выплачивать их, если супруг уже не является собственником квартиры и исключен из ипотечного договора? Имеет ли право супруга в последующем оформить на себя эти вычеты за эту квартиру и за ипотеку, которую в основной сумме выплачивать будет она? Можно ли ка-то супругу на законных основаниях препятствовать в получении этих вычетов?
Последнее обновление: 05.02.2020
При отсутствии брачного контракта между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью (ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ).
Термин «нажитое» трактуется как купленное, заработанное, приобретенное на совместные средства обоих супругов. То есть если квартира была куплена в браке, то она считается приобретенной на общие средства и становится общей собственностью супругов, независимо от того, на чье имя зарегистрирована недвижимость.
А полученное безвозмездно имущество одним из супругов (подарок, наследство, приватизация) не считается «нажитым», а значит, НЕ относится к общей собственности супругов. Правда, насчет приватизации есть один нюанс – см. ниже:
♦ Уточнение о приватизации в отношениях супругов ♦
В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру, если иное не установлено брачным контрактом. При продаже такой квартиры оба супруга должны совместно принимать решение о сделке (подробнее об этом – ниже).
Если брачный контракт существует, то все права супругов в отношении их общего имущества определяются по его условиям (подробнее – по ссылке).
К совместной собственности супругов применяются правила Общей совместной собственности. При выделе долей в общем имуществе – у них возникает Общая долевая собственность (подробнее о видах собственности – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).
Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?
Личная собственность супруга на квартиру
Помимо общей совместной («совместно нажитой») собственности, каждый супруг имеет право на личное имущество (ст. 36 СК РФ).
В отношении квартиры – она будет личной собственностью одного супруга, если она получена лично им в дар, в наследство, а также если она была приватизирована им в ситуации, когда другой супруг не имел права на приватизацию этой квартиры (не был там прописан на момент приватизации) – ведь, приватизация, по сути, это тоже дар (от государства).
Если квартира принадлежала кому-либо из супругов до вступления в брак, то она, соответственно, тоже является личной собственностью этого супруга.
Также если квартира куплена в период брака, но на средства, вырученные от продажи личного имущества одного из супругов (например, дачи или машины), то эта квартира тоже НЕ считается совместной собственностью, а признается личной собственностью этого супруга.
Исключением является случай, когда личная собственность (квартира) одного из супругов была в период брака сильно преобразована (дорогой ремонт, например) за счет средств обоих супругов (ст. 37 СК РФ и п.2, ст.256, ГК РФ). Если в результате такого ремонта стоимость квартиры существенно выросла, то эта квартира может быть признана судом совместной собственностью обоих супругов.
Квартира также может быть личной собственностью одного из супругов в соответствии с условиями брачного договора.
Брачный договор/контракт определяет права и обязанности супругов в период брака и на случай развода, в частности, определяет права собственности супругов на имущество, нажитое ими в период брака. Такой контракт имеет приоритет перед обычным (согласно указанной ст. 34 СК РФ) распределением прав супругов на совместно нажитое имущество.
Брачный договор должен быть заверен нотариально.
Режим действия брачного договора регулируется ст. 40 – 44, Главы 8 СК РФ.
Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?
Общая собственность супругов и ипотека
Отдельно стоит упомянуть о случае, когда квартира была куплена в ипотеку до брака (вроде бы – личная собственность супруга), но часть кредита выплачивалась обоими супругами уже в браке.
Здесь судебная практика сводится к тому, что супруг, не являющийся собственником, имеет право на половину тех денежных сумм, которые вносились в счет долга по ипотеке в период брака. Как правило, при разделе имущества суд обязывает одного супруга (собственника квартиры) выплатить второму супругу половину внесенных по ипотеке платежей. Но теоретически возможен и другой подход суда – признание совместной собственности супругов на квартиру, ввиду большой доли совместных выплат по кредиту.
Покупателю такой квартиры не помешает дополнительная консультация юриста по этому вопросу.
Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.
Продажа квартиры, находящейся в общей собственности супругов
Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, происходит только по обоюдному согласию их обоих, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них (ст. 35 СК РФ). В таком случае Договор купли-продажи квартиры подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности, а к комплекту документов для регистрации сделки прилагается письменное нотариально удостоверенное Согласие другого супруга на сделку. То же касается и дарения квартиры.
Такое письменное Согласие супруга на продажу квартиры нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество (квартира) было приобретено в период их брака. Развод не лишает супругов прав собственности на их совместно нажитое имущество, поэтому Покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов.
Если письменного согласия на продажу квартиры от второго супруга нет, или оно не заверено нотариусом, то сделка может быть признана судом недействительной по иску этого супруга (чье согласие не было получено). Причем, по закону он вправе требовать признания сделки недействительной в течение года с того момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своих прав (п.3, ст.35, СК РФ).
Если право собственности на квартиру зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не нужно, право общей совместной собственности здесь очевидно – оба супруга просто ставят свои подписи рядом на Договоре купли-продаже квартиры.
Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?
Раздел квартиры в общем имуществе супругов
Раздел совместной собственности супругов (в т.ч. квартиры) может быть как по согласию сторон, путем подписания Соглашение о разделе имущества, так и по решению суда – Решение суда о разделе имущества (ст. 38 СК РФ). Любой из этих документов может служить основанием для регистрации права собственности каждого из супругов на соответствующую долю квартиры, или на всю квартиру.
После раздела общего имущества супругов, каждый супруг получает свою часть имущества (например, квартиру или долю в ней) в личную собственность, и может распоряжаться ей по своему усмотрению без участия (без согласия) другого супруга.
Раздел общего имущества супругов может происходить как в период брака, так и после развода супругов. И в том и в другом случае на разделенное имущество перестает действовать режим совместной собственности супругов.
Соглашение о разделе общего имущества супругов с 2016 года в обязательном порядке должно быть заверено у нотариуса.
Образец Соглашения о разделе общего имущества супругов можно скачать .
Срок исковой давности на требование о разделе имущества супругов после развода – 3 года.
Не следует путать право собственности супруги Продавца на квартиру с правом пользования супругой той же квартирой. Сохранившиеся после продажи квартиры права пользования могут стать неприятным сюрпризом для Покупателя (подробнее об этом – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).
ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ
СУПРУГОВ В НОТАРИАЛЬНОЙ ПРАКТИКЕ
Регулирование прав собственности супругов осуществляется нормами гражданского и семейного кодексов (ст. ст. 244-256 Гражданского Кодекса РФ, ст. ст. 33-46 Семейного Кодекса РФ). С момента введения указанных норм в действие прошло уже достаточно много времени, и в настоящий момент становится ясно, что этих норм недостаточно для регламентации оформления прав собственности супругов в нотариальной практике. Введение в действие части 3 Гражданского кодекса РФ только добавило вопросов в этой сфере. В настоящее время практикующие нотариусы сталкиваются с целым рядом проблем, пути разрешения которых не четко указаны, а то и вовсе не указаны, в законе. Единая судебная практика в этой сфере практически отсутствует, а единая нотариальная практика только начинает формироваться. Настоящая работа представляет собой попытку обозначить и обобщить имеющиеся проблемы, а также сформулировать пути их разрешения, предлагаемые формирующейся в Санкт-Петербурге нотариальной практикой.
Начальный вопрос, возникающий уже из определения общей собственности, даваемого ст. 244 ГК РФ, состоит в следующем: может ли объект находиться одновременно в общей совместной и общей долевой собственности.
В п. 2 ст. 244 ГК РФ читаем: Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). То есть ст. 244 ГК РФ не предусматривает возможности какой-либо другого режима существования общей собственности, кроме долевой либо совместной.
Представим себе ситуацию, когда некий объект (например, квартира) находится в общей долевой собственности нескольких лиц и один из сособственников продает свою долю в праве собственности на этот объект некоему лицу А, состоящему в зарегистрированном браке с лицом Б. При этом между супругами А и Б не заключен брачный договор, и имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п.1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 СК РФ). Супруг покупателя Б, в соответствии с п.2 ст. 35 СК РФ, дал согласие на заключение покупателем А указанного договора купли-продажи. В результате заключения такого договора объект окажется в собственности нескольких лиц, у двоих из которых (супругов А и Б) не будут определены доли в праве собственности, а у других эти доли будут определены. Ст. 244 ГК РФ не предусматривает такого случая. Таким образом, налицо коллизия п. 2 ст. 244 ГК РФ, с одной стороны, и п. 1 ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 34 СК РФ, с другой стороны.
Право какой собственности на объект (квартиру) при этом возникает и должно быть зарегистрировано?
В настоящий момент в Санкт-Петербурге сложилась практика, по которой нотариусы оформляют, а учреждение юстиции (Городское бюро регистрации прав на недвижимость) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в подобных случаях регистрирует общую долевую собственность на квартиру, указывая в качестве сособственника только супруга, подписавшего договор. Федеральная нотариальная палата в обзоре вопросов правоприменительной практики за 2001 года говорит следующее: если имущество приобретается в общую собственность на 3 и более сособственников, даже если две из числа сособственников являются супругами, то в этом случае недвижимое имущество может быть приобретено только в долевую собственность, если иное прямо не предусмотрено законом (ст. 244 ГК РФ) (Нотариальный Вестник, 2002, №3).
Такое оформление представляется не соответствующим законодательству, хотя бы потому, что в п. 2 ст. 244 ГК РФ указано: имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). То есть для того, чтобы мы могли сказать, что объект находится в общей долевой собственности, должна быть определена доля каждого собственника, в то время как в нашем случае доли в праве собственности на квартиру собственника А и собственника Б не определены (п. 2 ст. 244 ГК РФ).
Таким образом, указанное оформление права собственности супругов не решает обозначенную проблему и, в свою очередь, порождает ряд проблем, о которых пойдет речь ниже.
Указанную проблему можно сформулировать по-другому: является ли доля в праве собственности на имущество имуществом в смысле ст. 34 СК РФ.
Термин «имущество» применяется в гражданском праве неоднозначно. Часто под имуществом подразумевают вещь или определенную совокупность вещей. В ином значении употребляется термин «имущество», когда под ним понимают объединение имеющих денежную оценку как вещей, так и имущественных прав. Третий вариант: термин «имущество» включает в свой состав права (имущественные и обязательственные) и обязанности (например, наследственная масса) (Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М, Дело, 1999. Маттеи Уго, Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М, Юристъ, 1999. Комментарий к ст. 128 ГК РФ, М, ЮРИНФОРМЦЕНТР, 1995).
Думается, что в ст. 34 СК РФ термин «имущество» употреблен в третьем его значении. Это подтверждает п. 15 Постановления № 15 Пленума ВС РФ от 05 ноября 1998 года (Бюллетень ВС РФ, 1999, №1), а также ст. 48 СК РФ, связывающая обязанности супругов в отношении третьих лиц с брачным договором.
Доля в праве собственности, очевидно, не является ни вещью, ни обязанностью. Следовательно, необходимо понять, является ли она имущественным или обязательственным правом.
А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой (Гражданское право. Ч. 1. М, Проспект, 1997) понимают под вещным правом право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства. По их мнению, антитеза вещных и обязательственных прав состоит в том, что в области вещных прав решающее значение для удовлетворения интересов управомоченного имеют его собственные действия, в то время как в области обязательственных прав удовлетворение интересов управомоченного происходит прежде всего в результате действий обязанного лица.
Лицо, которому принадлежит доля в праве собственности на вещь (например, квартиру), удовлетворяет свои интересы путем непосредственного воздействия на эту вещь. В то же время доля в праве собственности отличается от самого права собственности тем, что ее владелец не наделен в отношении этой вещи в полной мере правомочиями владения, пользования и распоряжения.
Таким образом, долю в праве собственности следует признать вещным правом, а следовательно, и имуществом в смысле ст. 128 ГК РФ и ст. 34 СК РФ. Вторая проблема, постоянно возникающая в нотариальной практике, может быть сформулирована так: возможно ли возмездное приобретение супругами имущества в общую долевую собственность, участниками которой будут являться оба супруга.
В п. 1 ст. 256 ГК РФ читаем: Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
В п. 1 ст. 33 СК РФ читаем: законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. То есть Семейный Кодекс дает рассматриваемому договору специальное название и предусматривает ряд специальных требований к нему. Одним их таких требований является обязательная нотариальная форма (п. 2 ст. 41 СК РФ).
Рассмотрим ситуацию, когда лица А и Б, состоящие в зарегистрированном браке и не заключавшие брачного договора, покупают какое-либо имущество (например, квартиру) и хотят, чтобы каждый из них имел 1/2 долю в праве собственности на приобретенное имущество. В Санкт-Петербурге подобные договоры регулярно удостоверяются нотариусами, а также заключаются в простой письменной форме и регистрируются Городским бюро регистрации прав на недвижимость.
В соответствии с п.1 ст. 33 СК РФ, так как между супругами А и Б не заключен брачный договор, купленное ими имущество должно поступить в их общую совместную собственность, независимо от того, подпишет ли договор только один из супругов или они оба. Будет ли правомерным включение в указанный договор фразы о том, что супруги А и Б приобретают квартиру в каких-либо долях? Какой режим собственности супругов будет установлен на приобретенное имущество при включении такой фразы?
Некоторые нотариусы Санкт-Петербурга придерживаются мнения, что без брачного договора супруги могут купить имущество в долевую собственность, определив в договоре свои доли только равными. Они обосновывают свою позицию тем, что определение долей неравными при наличии совместной собственности супругов на эти доли вводит супругов в заблуждение, так как фактически каждая доля находится в общей совместной собственности супругов, что влечет равенство прав супругов на приобретенное имущество в целом.
Другая группа нотариусов считает, что супруги имеют право определять при покупке имущества размер доли каждого из них по своему усмотрению без предварительного заключения брачного договора.
Третья группа нотариусов вообще считает невозможным заключение указанных договоров (как с определением равных, так и с определением неравных долей) без предварительного заключения брачного договора.
Городское бюро регистрации прав на недвижимость регистрирует любой вариант договора, причем составленный как в простой письменной форме, так и в нотариальной, не усматривая ни в одном из случаев нарушения закона.
П. 1 ст. 434 ГК РФ говорит, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. На наш взгляд, включение в договор купли-продажи пункта, определяющего долю каждого из супругов в приобретаемом имуществе, влечет возникновение у супругов режима собственности, отличного от законного (в данном случае – режима долевой собственности). При этом равенство или неравенство долей значения не имеет.
В соответствии с п. 1 ст. 33 СК РФ, иной режим (не законный) имущества супругов должен устанавливаться брачным договором. В соответствии с п. 2 ст. 41 СК РФ, брачный договор подлежит нотариальному удостоверению.
В соответствии с п.п. 2,3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить смешанный договор. В нашем случае это будет договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Таким образом, такой договор должен быть нотариально удостоверен. Причем это будет уже трехсторонний договор. Предварительного заключения брачного договора в данном случае не требуется.
Хочется обратить внимание на то, что возмездный договор, по которому в общую долевую собственность супругов приобретается какое-либо имущество, будучи заключенным в простой письменной форме является ничтожным, в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ.
Третья проблема касается соотношения титульного права собственности и реального права собственности.
В соответствии со ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. То есть при возмездном приобретении одним из супругов, с согласия другого супруга, недвижимого имущества (при условии, что между ними не заключен брачный контракт) это имущество поступает в общую совместную собственность этих супругов. Возникшее право, в соответствии со ст. 164 ГК РФ, ст. 4 и ст. 12 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в ЕГРП, наряду с прочими данными, должна быть внесена информация о правообладателях. Таким образом, в указанном случае нотариус должен удостоверять договор, по которому возникает право общей совместной собственности (это должно быть отражено в тексте договора), а регистрирующий орган должен зарегистрировать право общей совместной собственности с указанием в качестве правообладателей обоих супругов. На практике же происходит оформление договора, в котором в качестве собственника (титульного) указан только один из супругов. Регистрация производится только права частной (или общей долевой) собственности того из супругов, который подписал договор. Таким образом титульным собственником является только один супруг, а реальным — оба. Такая практика, во-первых, не соответствует законодательству (см. указанные нормы), а во-вторых, порождает проблемы при дальнейшем распоряжении приобретенным имуществом, связанные с тем, что при отсутствии у нотариуса, удостоверяющего последующую сделку, или у регистрирующего органа сведений о заключенном браке продавца могут быть ущемлены права супруга, согласие которого не будет получено, что может привести к признанию сделки недействительной в порядке п. 2 ст. 35 СК РФ.
Разрешение перечисленных проблем видится на пути усовершенствования законодательства и изменения существующей нотариальной практики оформления договоров и практики регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Законодательно этого можно достичь следующим: дополнить п. 2 ст. 244 ГК РФ указанием на возможность существования наряду с общей долевой и общей совместной собственностью общей смешанной собственности.
Есть и другой выход: дополнить п. 1 ст. 34 СК РФ перечнем имущества, которое не может находиться в общей совместной собственности супругов, а также ввести в Гражданский Кодекс перечень имущества, которое не может быть объектом общей совместной собственности, при этом в указанный перечень может быть включена доля в праве собственности на имущество. Такой подход в настоящее время на практике применяет Городское бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга. Однако этот подход представляется противоречащим ст. 35 Конституции РФ, которая указывает: каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В отношении практики нотариального оформления договоров можно рекомендовать для исключения указанных проблем внедрить указание в договоре по возмездному приобретению супругами имущества в качестве приобретателей обоих супругов (в случае отсутствия между супругами соответствующего брачного договора). Подписывать договор при этом может как один из супругов, так и оба. Если договор подписывает только один супруг, то это фактически является смешанным договором, содержащим элементы договора в пользу третьего лица, предусмотренного ст. 430 ГК РФ. При этом согласие второго супруга, данное в порядке ст. 35 СК РФ, является фактически согласием третьего лица воспользоваться своим правом по данному договору.
В отношении практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно рекомендовать для исключения указанных проблем внедрить регистрацию в ЕГРП права общей совместной собственности (или общей смешанной собственности) с указанием обоих супругов в качестве правообладателей.
Гарин Игорь Владимирович
Таволжанская Анна Владиславовна
Опубликовано в журнале «Российская юстиция», № 7 за 2003 год.