Налог с продажи имущества

Какие налоги (кроме единого) нужно платить при упрощенке

Организации и автономные учреждения на упрощенке освобождаются от уплаты:

  • налога на имущество. Исключение составляет налог на имущество с объектов недвижимости, налоговой базой для которых является кадастровая стоимость. Подробнее о расчете налога на имущество исходя из кадастровой стоимости см. Как рассчитать налог на имущество;
  • налога на прибыль. Исключение составляет налог на прибыль с доходов контролируемых иностранных компаний, дивидендов и процентов по государственным (муниципальным) ценным бумагам. В отношении этих доходов (кроме дивидендов, полученных от российских организаций) организации на упрощенке должны подавать декларации по налогу на прибыль (п. 5 ст. 25.15 НК РФ, письмо ФНС России от 1 марта 2010 № 3-2-10/4).

Гость, знакомьтесь — Правобот!

Интеллектуальный сервис для подбора судебной практики. Думает, как юрист, только быстрее.

Познакомиться поближе

Ответ на этот вопрос зависит от того, учтено ли жилое помещение в составе основных средств.

Организации на упрощенке освобождаются от уплаты налога на имущество, кроме случаев, когда налог считают с кадастровой стоимости. По жилым помещениям налог считают с кадастровой стоимости, если они не учтены на балансе в качестве объектов основных средств (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Таким образом, если в вашей организации жилые помещения приняты на учет в составе основных средств, налог на имущество за них платить не нужно (письмо Минфина России от 11 марта 2016 № 07-01-09/13596).

Если же жилые помещения не учтены как основные средства, облагайте налогом на имущество по кадастровой стоимости. Но при условии, что такие помещения поименованы в составе объектов налогообложения в региональном законе о налоге на имущество (письма Минфина России от 26 января 2016 № 03-05-05-01/2969, от 6 мая 2015 № 03-05-05-01/25946).

Кроме того, организации и автономные учреждения на упрощенке не признаются плательщиками НДС. Исключение составляет уплата НДС:

  • при проведении операций по договорам совместной деятельности, доверительного управления имуществом, а также по концессионным соглашениям. Причем если организация является участником простого товарищества, ведущим общие дела, доверительным управляющим или концессионером, она обязана составлять и сдавать декларации по НДС, подлежащему уплате в бюджет по итогам деятельности в рамках этих договоров. Об этом сказано в пункте 1 Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 29 октября 2014 № ММВ-7-3/558, и письмах Минфина России от 15 июня 2009 № 03-11-09/212, от 21 марта 2008 № 03-07-11/103;
  • при импорте товаров. Если организация ввозит товары из стран, которые не входят в ЕАЭС, она платит НДС на таможне. В отношении этих сумм общие декларации по НДС подавать не нужно. Если организация ввозит товары из стран ЕАЭС, она платит НДС по своему местонахождению. В отношении этих сумм подаются специальные декларации по форме, утвержденной приказом ФНС России от 27 сентября 2017 № СА-7-3/765. Об этом сказано в пункте 1.1 Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 27 сентября 2017 № СА-7-3/765, пункте 13 приложения 18 к Договору о Евразийском экономическом союзе и письмах Минфина России от 26 января 2012 № 03-07-14/10, от 30 января 2007 № 03-07-11/09.1

Такой порядок следует из положений пункта 2 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ.

Все остальные налоги, сборы и страховые взносы платите на общих основаниях. К ним, в частности, относятся взносы на обязательное пенсионное, социальное и медицинское страхование (п. 1 ст. 419 НК РФ), взносы на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний (абз. 7 ст. 3 Закона от 24 июля 1998 № 125-ФЗ), транспортный налог (ст. 357 НК РФ), плата за загрязнение окружающей среды (Закон от 10 января 2002 № 7-ФЗ, постановление Правительства РФ от 3 марта 2017 № 255).

Такие правила установлены пунктами 2 и 5 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ.

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>

Надлежащий период владения

Согласно пункту 17.1. статьи 217 НК РФ, продавая различного рода собственность, находящуюся во владении собственника не менее 3 лет, гражданин не облагается налогом на доход, не декларируется прибыль и не подаётся в налоговые органы декларация по установленной форме 3-НДФЛ.

Причем в конкретном случае не играет роль продажная стоимость имущества, его вид и количество. Под данную норму права подпадают исключительно граждане Российской Федерации. Помимо прочего, к данной категории собственности относятся также и её доли, находящиеся во владении собственника.

Не так давно ряд статей НК РФ касательно перечня объектов недвижимого имущества, приобретённого в собственность в 2016 году и позже претерпели изменения. Применительно к данному имуществу действует следующее правило:

Трёхлетний срок владения учитывается при ситуации, когда лицо, при продаже недвижимости, получило её по наследству от близкого члена семьи или в подарок от него же.

Согласно статье 217.1 НК РФ, при покупке собственности у иных лиц применяется не трёхлетний, а срок владения собственностью от пяти лет.

Как упоминалось раньше, нововведения НК РФ распространяются лишь на недвижимость, приобретённую после 1 января 2016 года. Проще говоря, физическое лицо, купившее объект недвижимости раньше вышеуказанной даты может на законных основаниях продать её без уплаты НДФЛ если продаваемое имущество использовалось и было во владении третьего лица более трёх лет.

Напротив, имущество, оформленное в собственность в 2016 году облагается этим налогом, если срок владения им составляет менее пяти лет. Стоит отметить, что на областном уровне местные власти вправе установить собственный «порог» владения объектом недвижимости – сокращённый, то есть не превышающий пяти лет.

Важно понимать, что при продаже квартиры дата начала исчисления срока владения недвижимостью во многом зависит от побуждений приобретения имущества, к примеру: при покупке недвижимого имущества датой начала исчисления срока владения будет считаться момент заключения договора, о передаче (приобретении) имущества в собственность.

Если же объект недвижимости наследуемый – день нотариального заверения наследства, учтённый по правилам наследования.

Налоговые вычеты на движимое имущество

Движимое имущество – объекты имущества, которые нельзя отнести к недвижимости. На движимое имущество действует правило удержания в личном пользовании сроком три года, так как последние изменения закона относились лишь к имуществу недвижимости.

Очевидно, что при продаже автомобиля, бывшего в пользовании свыше трёх лет, налогоплательщик не уплачивает продажный налог на имущество.

Порядок уплаты налога при продаже имущества

Налог с продажи недвижимости, при продаже квартиры следует уплатить до 15 июля следующего после продажи объекта собственности, года. Помимо этого, до 30 апреля продавцу следует передать в налоговые органы декларацию с самостоятельно исчисленной суммой НДФЛ.

Сумма вычисляемого в налоговые органы налога находится в прямой зависимости от заработка налогоплательщика.

Но, тем не менее, налогоплательщик сам решает каким способом ему уменьшить доход: либо на затраты по продаже, либо на постоянную сумму налогового вычета 1 млн. руб. Объем налога с реализации имущества определяется для граждан РФ, исходя из установленной ставки рефинансирования в размере 13 % от общего заработка.

Налоговый вычет, его размеры и значение

Имущественный вычет – наиболее продуктивный метод понизить налог при продаже квартиры, если нет документов на приобретение объекта в собственность или материалов для его строительства и возведения. В ситуации если обладатель недвижимой собственности способен обосновать понесённые затраты на его покупку, то допускается использовать иные методы снижения налогового обложения.

Любое лицо имеет право получить налоговый вычет, если оно своевременно уплачивает налог, и если им было продано какое-либо жильё. Продав объект собственности, согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ, данный вычет равняется 1 миллиону рублей.

В сложившейся ситуации, налогоплательщик вправе вычесть из размера дохода, приобретённого с продажи объекта недвижимости 1 миллион рублей, а с денежных средств, которые остались после налогового вычета уже высчитывается и уплачивается сам налог.

Совсем недавно в Налоговом Кодексе РФ появилась информация, что теперь для целей налогообложения имущественный вычет будет равняться не 1 миллиону рублей, как при продаже жилой недвижимости, а 250 тысяч рублей.

Взамен налогового вычета, лицо имеет возможность сократить базу налогообложения согласно установленному налогу с вырученных средств от продажи имущества не на целую сумму затрат, понесённых на продажу какой-либо собственности, а лишь на определённую часть – выкупную стоимость.

Реализуя какое-либо движимое имущество, получить налоговый вычет не составит труда: достаточно лишь представить в налоговые органы заявление от имени налогоплательщика и пакет документов, установленных налоговой инспекцией.

Помните о том, что при продаже такого вида имущества его владелец не обязан уплачивать налог, в следующих случаях: объект имущества пребывает в собственности свыше трёх лет; цена, по которой продаётся имущество ниже той стоимости, по которой покупался данный объект; объекту присвоена стоимость ниже 250 тысяч руб.

Как получить вычет

Имущественным вычетом собственник может воспользоваться неограниченное количество раз (если сделка не связана с недвижимостью). При желании лица, облагающегося налогом, использовать право на вычет, следует совершить ряд действий:

  • заполнить декларацию о налогах согласно форме 3-НДФЛ в конце года;
  • сделать копии документов, указывающих на обстоятельства продажи объекта собственности.

Подавая в налоговые органы копии документов, установленных перечнем НК РФ для возврата налогового вычета, лицо должно подтвердить право на возможность его получения, предъявив работнику налоговой инспекции оригиналы этих документов для сверки с целью контроля.

Приступая к оплате любого налога, обычному обывателю обязательно предстоит столкнуться с массой нюансов. А такой налог как НДФЛ требует ещё большего внимания, так как при разных условиях и разных предметах продаж меняются и суммы, подлежащие налогообложению. Попробуем разобраться в некоторых примерах высчитывания такого налога.

Примеры расчетов

Для наглядного понимания, рассмотрим конкретные примеры расчетов налога.

Пример 1

Некий гражданин пенсионного возраста А. имеет собственный дом (квартиру) менее 3 лет. Он решил продать его за 3 500 000 рублей. Вопрос: каким будет налог с продажи дома, и нужно ли пенсионерам вообще оплачивать налог с продажи собственности?

Ответ: гражданин А. при продаже квартиры по закону может получить имущественный вычет равный 1 млн. рублей. Исходя из этого, размер налога, который должен будет уплатить гражданин А. будет составлять 325 000 рублей (3 500 000–1 000 000) * 13% = 325 000,00.

В Налоговом Кодексе РФ не говориться о каких-либо льготах и скидках для лиц пенсионного возраста, следовательно, ответ на второй вопрос – пенсионерам, как и, другим основным категориям граждан следует оплачивать налог с продажи.

Пример 2

Некий гражданин Б. – нерезидент России (иностранный гражданин). Он решил продать своё транспортное средство за 826 000 рублей. Вопрос: может ли гражданин иностранного государства рассчитывать на имущественный вычет и сколько рублей будет составлять его налог при продаже.

Ответ: Гражданин Б. должен отдать в качестве налога 247 800 рублей (826 000 * 30% = 247 800). Иностранные граждане, продающие свою собственность на территории РФ обязаны оплатить налог в 30% и не имеют права на получение вычета.

Пример 3

Гражданка И. 2 июля 2017 года хочет подать объявление на продажу гаража, полученного в наследство от дедушки. Её дедушка скончался 24.06.2013, и гражданка И. вступила в права наследницы 02.12.2013. Вопрос: вправе ли гражданка И. продать гараж, какую сумму будет составлять налог с продажи имущества?

Ответ: наследодатель скончался более трёх лет назад, поэтому гражданка И. может на законных основаниях продать наследственное имущество – гараж и не платить государству налог с его продажи.

В каких случаях необходимо платить налог

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2018 года, при продаже объекта недвижимости в 2018 году — до 30 апреля 2019 года.

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

Расчет налога при продаже недвижимости

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

Суммы вычетов при расчете налога

Вид объекта недвижимости Сумма налогового вычета Основание
при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе 1 000 000 рублей ст. 220 НК РФ
при продаже иной недвижимости (например, гаража) 250 000 рублей ст. 220 НК РФ

Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления — в разделе «Налоговые вычеты».

Пример расчета — метод 1

Например, Сидоров И.В. продал в 2017 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляла 7 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:

(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % = 552 500 руб.

Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат

При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – Расх) x 13%,

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

Расх – расходы по приобретенной недвижимости.

С дох — определяется так же как и в первом случае.

Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости.

Пример расчета – метод 2.

Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат

Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2017 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляла 7 500 000 руб.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Отнимаем сумму произведенных затрат

(5 250 000 — 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500 рублей.

Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

Законом не предусмотрено одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.

Продажа жилой недвижимости

Собственник, отчуждающий жилую недвижимость, оплачивает только подоходный налог (налог на прибыль). Его точная сумма определяется после совершения сделки, исходя из:

  • размера «чистой» выгоды. Рассчитать ее можно путем вычитания расходов и остаточной стоимости от суммы, вырученной после продажи объекта. Ставка подоходного налога зависит от вида экономической деятельности компании и системы налогообложения;
  • наличия или отсутствия статуса резидента РФ.

Ставка налога на прибыль применяется не к продажной стоимости, содержащейся в договоре, а к объему дохода, полученного в результате совершения сделки. Исчислением налога занимается бухгалтер. Он должен определить не только размер дохода, но и его наличие. Так, если «чистая»выручка по договору окажется ниже продажной стоимости, прибыль будет отсутствовать. Благодаря этому компания освобождается от уплаты соответствующего налога.

Налог на прибыль исчисляется следующим образом:

  • к субъектам, работающим по общей системе налогообложения, применяется ставка, составляющая 20% от разницы между продажной и балансовой стоимостью недвижимости;
  • для упрощенной системы – 6% от стоимости, указанной в договоре;
  • для упрощенной системы, где объект налогообложения составляют «доходы — расходы» — 15% от разницы между продажной и балансовой стоимостью объекта.

Можно ли снизить налоговое бремя

Существует несколько легальных механизмов, позволяющих минимизировать налоги с продажи недвижимости. Важное условие их эффективности – это правильное составление документов и соблюдение надлежащей процедуры, предусмотренной для сделок с недвижимостью.

Итак, к механизмам, позволяющим снизить налоговые обязательства, относятся:

  • отчуждение объекта путем совершения вклада компанию, работающую по «упрощенке». Этот метод подходит в недвижимости с истекшим сроком амортизации. Его суть в том, что при внесении вклада компания не платит НДС. Оплате подлежит налог, исчисленный по ставкам, применяемым на УСН, которые значительно меньше, чем для субъектов общей системы налогообложения;
  • продажа по кадастровой стоимости. Известно, что кадастровая цена объекта ниже его рыночной и продажной стоимости. При этом закон не запрещает собственникам продавать недвижимость по кадастровой стоимости. Использование этой схемы позволяет снизить размер полученной выручки и оптимизировать налог на прибыль и НДС;
  • реорганизация компании-продавца. Суть метода в том, что покупатель вступает в состав учредителей компании-продавца, и ему передается доля в виде объекта недвижимости. После надлежащего оформления права собственности, покупатель покидает состав участников путем создания и выделения нового юридического лица.

РЕКЛАМА

Оставьте комментарий