Нормативный срок эксплуатации зданий и сооружений

Содержание

Срок службы — это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта.

Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом. Например, стальная кровля рассчитана на 15 лет службы, при условии, что каждые 3-5 лет она окрашивается. Нарушение этого правила вдвое укорачивает срок службы стальной кровли.

Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы (таблицы 1 и 2) предусматривают различное количество групп капитальности для производственных (4 класса), общественных (9 групп) и жилых зданий (6 групп).

Таблица 1. Классификация жилых зданий по капитальности

Группа зданий Характеристика здания и конструктивных элементов Срок службы здания, лет
I Здания каменные, особо капитальные; фундаменты — каменные и бетонные; стены — каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия — железобетонные 150
II Здания каменные, обыкновенные; фундаменты — каменные; стены — каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия — железобетонные или смешанные, а также каменные своды по металлическим балкам 125
III Здания каменные, облегченные; фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков, ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам 100
V Здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные, фахверковые; фундаменты — на деревянных стульях при бутовых столбах; стены — каркасные и др.; перекрытия — деревянные 30
VI Здания каркасно-камышитовые, из досок и прочие облегченные 15

Таблица 2. Классификация общественных зданий по капитальности

Группа зданий Вид зданий, материалы фундаментов, стен, перекрытий Срок службы здания, лет
I Здания каркасные, с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменными материалами 175
II Здания особо капитальные, с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам 150
III Здания с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам 125
IV Здания со стенами облегченной (каменной) кладки; колонны и столбы — железобетонные; перекрытия — деревянные 100
V Здания со стенами облегченной кладки; колонны и столбы — кирпичные или деревянные; перекрытия — деревянные 80
VI Здания деревянные; стены — бревенчатые или брусчатые 50
VII Здания деревянные каркасные, щитовые 25
VIII Облегченные здания 15
IX Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговли 10

Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные), нормативный срок службы таких зданий — 150 лет. Введение в состав здания конструктивных элементов из материалов, отличающихся меньшим сроком службы, ведет к уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Так, здания сборно-щитовые, каркасные, фахверковые, имеющие деревянные перекрытия (пятая группа капитальности), имеют срок службы 30 лет. Последняя (шестая) группа капитальности включает облегченные здания со сроком службы в 15 лет. Нормативный срок службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных конструктивных элементов, имеющих различные сроки службы:

  • фундаменты бетонные 100-125 лет
  • стены кирпичные и крупнопанельные 125 лет
  • перекрытия железобетонные 100-125 лет
  • перекрытия деревянные 60 лет
  • полы из керамической плитки 80 лет
  • полы паркетные 50 лет
  • полы дощатые 30-40 лет
  • деревянные стропила и обрешетка 50 лет
  • кровля из керамической черепицы 80 лет
  • кровля из асбестоцементных листов 30 лет
  • окна и двери в наружных стенах 40 лет
  • элементы систем инженерного оборудования (вентили, задвижки, трубы и пр.) 10-20 лет

Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на техническую эксплуатацию.

Под физическим (материальным, техническим) износом конструктивного элемента или здания понимается утрата первоначальных технических свойств под воздействием различных факторов. С течением времени происходит снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые качества ограждающих конструкций, стираются, ржавеют отдельные элементы.

Таблица 3. Оценка технического состояния конструкций здания в зависимости от их физического износа

Физический износ, % Состояние конструкций или здания
До 10 Хорошее
11-20 Вполне удовлетворительное
21-30 Удовлетворительное
31-40 Не вполне удовлетворительное
41-60 Неудовлетворительное
61-80 Ветхое
Более 80 Негодное

Точность определения физического износа здания зависит от применяемого подхода и колеблется от 1% (на основе инженерных изысканий и лабораторных исследований) до 5% (по результатам обследования с применением простейших приборов). Величина физического износа того или иного конструктивного элемента определяется с помощью специальных таблиц, включающих признаки износа и соответствующие им диапазоны значений и износа. Физический износ всего здания определяется как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта.

Моральный износ следует понимать как несоответствие здания его функциональному назначению, возникающее вследствие меняющихся социальных запросов. Применительно к жилым зданиям речь о несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям, о переуплотненности застройки, о недостаточном уровне благоустройства и озеленения территории, об устаревшем инженерном оборудовании.

Различают две формы морального износа:

1 -я форма — уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов строительного производства, роста производительности труда и пр.);

2-я форма — обесценение здания в результате несоответствия его параметров изменившимся требованиям общества.

Имеются в виду следующие отрицательные качества здания:

а) дефекты планировки (наличие проходных комнат, малая площадь кухонь и вспомогательных помещений, неудобное расположение санузлов, большое количество малых комнат и их неудобное расположение и др.);

б) несоответствие конструктивных элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция, гидроизоляция и пр.);

в) отсутствие или неудовлетворительное качество элементов инженерного оборудования здания (электро-, водо- и газоснабжения, лифтов, кондиционеров и т.д.).

Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социологический. Технико-экономический способ оценки представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости здания. Значение таких показателей нуждается в регулярных коррективах. Метод социологической оценки второй формы морального износа основывается на анализе процессов обмена и купли-продаж и жилья. Например, в процессе обмена более благоустроенного жилья владелец получает компенсацию в виде дополнительной жилой площади. Еще в более четкой форме моральный износ проявляется в риэлторских оценках.

Quote
konstantin
Quote
Lin@
А у вас прописано в договоре что вы можете производить кап.ремонт арендованного помещения??? Ремонт и улучшение: чья обязанность? Вот Вам пример самому лень писать.
Разговор на тему ремонта и улучшения арендованного автомобиля начнем с изучения правовой стороны. Это нам с вами поможет правильно сориентироваться и в налогово-учетных вопросах.
Обратимся к ГКУ. Он распределяет обязанности по ремонту имущества, находящегося в аренде, между сторонами договора. Так, согласно ст. 776 ГКУ в общем случае (если договором или законом не установлено иное):
— текущий* ремонт проводится арендатором и за его счет;
* О том, чем отличается текущий ремонт от капитального, вы можете узнать из подраздела 4.1 на с. 58.
— обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя.
При этом, чтобы избежать спорных ситуаций, целесообразно предусмотреть в договоре аренды сроки, в которые следует проводить капитальный ремонт. Если такие сроки не оговорены, капремонт должен быть проведен в разумный срок (ч. 2 ст. 776 ГКУ).
В случае, когда арендодатель не выполняет своей обязанности по капремонту автомобиля, арендатор может (ч. 3 ст. 776 ГКУ):
1) самостоятельно провести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость либо зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы;
2) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
В то же время вопрос о том, на какую из сторон возложена обязанность по проведению капитального ремонта, может решаться договором иначе и, например, возлагать соответствующую обязанность на арендатора либо оговаривать совместное его проведение арендодателем и арендатором. Таким образом,
от общего правила стороны могут отступить, иначе распределив обязанности в договоре (ч. 1 ст. 776 ГКУ)
От ремонта следует отличать улучшение имущества (ст. 778 ГКУ), т. е. определенные изменения в предмете найма, которые повышают возможности по его использованию, но при этом не были необходимыми. Такое усовершенствование повышает качество и цену объекта аренды.
На решение вопроса о том, на кого относить затраты, связанные с улучшениями, влияют два условия:
1) могут ли они быть отделены от объекта без его повреждения;
2) дал ли арендодатель согласие на проведение улучшений.
Отделимое улучшение объекта аренды арендатор имеет право изъять и оставить у себя (ч. 2 ст. 778 ГКУ). В этом случае вопрос о возмещении стоимости такого улучшения вообще не возникает.
Другое дело — неотделимое улучшение. Тут надо смотреть, выполнено оно с согласия арендодателя или без него. Согласно положениям ч. 1 ст. 778 ГКУ улучшение арендованного имущества должно осуществляться только с согласия арендодателя. Но на практике арендаторы не всегда выполняют это требование.
Если согласие получено, арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений или зачета их стоимости в счет арендных платежей (ч. 3 ст. 778 ГКУ).
Если же арендатор действовал без согласия арендодателя, все затраты ему придется нести самому. Требовать их возмещения от арендодателя оснований нет, поскольку вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению арендатор не имел права (ч. 5 ст. 778 ГКУ).
Передача этих улучшений при возврате объекта аренды будет выглядеть как безвозмездная передача со всеми вытекающими учетными последствиями.
Но опять же, сделаем оговорку, что так звучит общее правило, от которого стороны по соглашению между собой могут отступить. Так, например:
— изначально в договоре может быть предусмотрено, каким образом распределяются затраты, связанные с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя;
— уже после проведения улучшений затраты на них могут быть одобрены арендодателем, после чего он возмещает их арендатору.
То есть в отношениях между арендодателем и арендатором возможны такие ситуации:
1) арендованный автомобиль улучшается с согласия арендодателя:
— с возмещением арендатору понесенных расходов — сразу денежными средствами или зачетом в счет арендной платы, либо по окончании срока договора аренды (при возврате арендованного объекта);
— без возмещения арендатору понесенных расходов;
2) арендованный автомобиль улучшается без согласия арендодателя. При этом арендодатель при желании может компенсировать стоимость улучшений арендатору.
От того, какой именно комплекс работ проводится в отношении арендованного автомобиля, в чьи обязанности входит их выполнение, а также получено ли согласие арендодателя на осуществление ремонта (улучшения), зависит отражение «ремонтно-улучшительных» расходов в учете.
Бухгалтерский учет
Порядок отражения ремонтов и улучшений арендованного автомобиля в бухучете зависит от того:
— на что направлены проводимые мероприятия — на поддержание объекта аренды в рабочем состоянии или же на его улучшение;
— компенсирует ли арендодатель расходы арендатора на ремонт/улучшение.
Ремонт (поддержание в рабочем состоянии) автомобиля. Предположим, арендатор осуществляет затраты на поддержание арендованного автотранспорта в рабочем состоянии и сохранение первоначально ожидаемых выгод от использования объекта (технический осмотр, техническое обслуживание, ремонт и т. д.) и арендодатель их не компенсирует.
Отметим, что никаких особых правил учета расходов на текущий ремонт взятых в аренду ОС специальное «арендное» П(С)БУ 14 не устанавливает. Поэтому арендатор в данном случае руководствуется общими ремонтными нормами. А это значит, что затраты на такой ремонт арендатор относит на расходы отчетного периода (п. 15 П(С)БУ 7, п. 32 Методрекомендаций № 561) и
в зависимости от функционального назначения автомобиля отражает по дебету счетов 23, 91, 92, 93, 94
Улучшение (модернизация, дооборудование) автомобиля. На наш взгляд, здесь все зависит от того, возмещает ли арендодатель расходы на проведение улучшений арендатору (и если «да», то когда это происходит: непосредственно после проведения улучшений или же при возврате арендованного объекта по окончании срока аренды).
Начнем с ситуации, когда расходы на улучшение арендодатель не возмещает либо возмещает по окончании срока действия договора аренды (с учетом износа таких улучшений). Согласно п. 8 П(С)БУ 14 и п. 21 Методрекомендаций № 561 расходы по улучшению арендованного транспортного средства арендатор учитывает на субсчете 153 «Приобретение (изготовление) прочих необоротных материальных активов», т. е. капитализируетих.
Стоимость завершенных капитальных инвестиций в объекты операционной аренды (модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция и т. п.) Инструкция № 291 предписывает отражать на субсчете 117 «Прочие необоротные материальные активы». Таким образом, по окончании работ, связанных с улучшением арендованного автомобиля, капитализированные расходы списывают проводкой: Дт 117 — Кт 153.
Созданный объект прочих необоротных материальных активов подлежит амортизации с месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, в течение срока полезного использования улучшений. Срок службы, как правило, привязывают к сроку действия договора аренды. Хотя ничто не мешает установить и другой срок, например, на уровне срока полезного использования самого улучшаемого объекта.
Для амортизации улучшений предлагает только два метода:
— прямолинейный;
— производственный.
Суммы начисленной амортизации отражают на тех же расходных счетах, что и суммы арендной платы.
По окончании действия договора аренды передачу улучшений на баланс арендодателя (который возмещает их стоимость) арендатор отражает как продажу объекта прочих необоротных материальных активов. При этом сначала списывают сумму износа (Дт 132 — Кт 117). Далее переводят остаточную стоимость объекта улучшений в состав необоротных активов, удерживаемых для продажи (Дт 286 — Кт 117). Доход от реализации объекта показывают по кредиту субсчета 712, а его остаточную стоимость списывают в дебет субсчета 943. Оформляют такую передачу с помощью акта приемки-передачи улучшений.
Если компенсация «не светит», такой объект арендатор списывает с баланса (Дт 976), как при бесплатной передаче (см. пример 5.5 на с. 92).
А вот как складывается ситуация, если расходы арендатора на улучшение объекта аренды арендодатель компенсирует сразу денежными средствами или засчитывает в счет предстоящих арендных платежей. В этом случае арендатор не создает никаких необоротных активов (улучшения капитализируются арендодателем в общем порядке), а значит, нет оснований отражать капитальные инвестиции. На наш взгляд,
арендатору следует отражать такую операцию как продажу работ (услуг)
В этом случае все расходы на улучшение арендатор собирает по дебету счета 23. После оформления акта приемки-передачи выполненных работ отражают доход от реализации проводкой: Дт 377 — Кт 703. Одновременно с этим списывают себестоимость работ по улучшению (Дт 903 — Кт 23). Таким образом, улучшения арендодателю будут переданы сразу, и в дальнейшем арендатор учитывать их не будет (как в течение срока действия договора аренды, так и при возврате автомобиля арендодателю по истечении этого срока).
Когда «улучшительные» расходы арендодатель компенсирует постепенно, засчитывая их в счет арендной платы, то на зачтенную сумму арендатор делает проводку: Дт 685 — Кт 377.

Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Износ зданий и срок их службы

Износ зданий и срок их службы

Опыт показывает, что износу подвержены все конструктивные элементы зданий и сооружений, находящихся в эксплуатации или на консервации. Изнашивание заключается в том, что конструкции здания, его отдельные устройства, а также здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Поэтому принято считать, что после того как здание передано в эксплуатацию, наступает период его износа. Наблюдениями установлено, что отдельные конструкции и части зданий изнашиваются неравномерно.

Определение сроков службы конструктивных элементов — весьма сложная задача, так как, кроме многих разрушающих факторов, они зависят от материала, характера конструкции, местных условий, своевременности ремонтных работ и соблюдения правил технической эксплуатации. В связи с этим нормативные сроки износа зданий и их конструктивных элементов являются усредненными; они определяются в результате длительных наблюдений с учетом всех факторов, способствующих износу зданий.

Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий установлены усредненные сроки службы зданий, их конструктивных элементов и инженерного оборудования; они основаны на строгой периодичности текущего ремонта конструкций и устройств, выполняемого соответственно перечню работ, относящихся к этому виду ремонта.

Жилые здания в зависимости от материала стен и перекрытий делятся на шесть групп со следующими нормативными сроками службы:
I — здания каменные, особо капитальные; фундаменты каменные и бетонные, стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные; срок службы — 150 лет;
II — здания каменные, обыкновенные; фундаменты каменные и бетонные, стены кирпичные и крупноблочные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные); срок службы — 120 лет;
III — здания каменные, облегченные; фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные или железобетонные; срок службы — 100 лет;
IV — здания деревянные рубленые и брусчатые, смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые; фундаменты ленточные бутовые, перекрытия деревянные; срок службы — 50 лет;
V — здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах, стены каркасные глинобитные и т. д.; перекрытия деревянные; срок службы — 30 лет;
VI — здания каркасно-камышитовые и прочие облегченные; срок службы — 15 лет.

В зависимости от этажности жилые здания подразделяются:
— на малоэтажные — высотой до четырех этажей включительно;
— на многоэтажные — от четырех до девяти этажей;
— на высотные — выше девяти этажей.

Общественные здания по капитальности и в зависимости от используемого материала стен и перекрытий делятся на девять
I — здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами; срок службы — 175 лет;
II—здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны или столбы железобетонные либо кирпичные, перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам; срок службы — 150 лет;
III — здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные; срок службы— 125 лет;
IV — здания со стенами облегченной каменной кладки, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные; срок службы— 100 лет;
V — здания со стенами облегченной каменной кладки, колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные; срок службы — 80 лет;
VI — здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рублеными стенами; срок службы — 50 лет;
VII — здания деревянные, каркасные и щитовые; срок службы — 25 лет;
VIII — здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные телефонные кабины и т. п.); срок службы— 15 лет;
IX — палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций; срок службы—>10 лет.

Нормативные сроки службы конструктивных элементов установлены Положением в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий), а также от группы здания. Например, для жилых зданий II и III групп сроки службы конструктивных элементов.

Здания и сооружения независимо от их класса и капитальности в процессе эксплуатации подвергаются материальному и моральному износу.

Под материальным, или физическим, износом здания и его конструктивных элементов подразумевается постепенная утрата первоначальных технических свойств под воздействием естественных факторов.

Степень материального износа здания и отдельных его частей зависит от физических свойств материалов, использованных при его строительстве, от характера и геометрических размеров конструкций, особенностей расположения здания на местности и условий эксплуатации.

Сроки физического износа отдельных частей здания, его инженерного оборудования различны. Задачей капитального ремонта здания является восстановление его целостности, а также приведение конструкций и инженерного оборудования в состояние, позволяющее продлить нормальные условия их эксплуатации. При этом изношенные конструкции и оборудование должны заменяться более прогрессивными и индустриальными, например деревянные перекрытия — сборными железобетонными, физический износ здания характеризуется категорией (I—IV), степенью износа в процентах и стоимостным выражением в рублях.

Под моральным износом здания понимается несоответствие его функциональному или технологическому назначению, воз-

никающее под влиянием технического прогресса. Такой износ в большинстве случаев наступает раньше, чем материальный. Например, в жилых районах старой застройки имеется много Домов, которые по состоянию основных конструкций могут существовать еще длительное время, но из-за морального износа нуждаются в переустройстве.

К признакам морального износа жилых зданий относятся.:
— несоответствие планировки квартир современным требованиям и нормам (в одной квартире проживает несколько семей, имеются проходные и темные комнаты, санитарные узлы не благоустроены);
— несоответствие инженерного оборудования дома современным требованиям и нормам;
— переуплотненность застройки жилых кварталов; недостаточное благоустройство и озеленение жилых кварталов.

Одним из главных требований, предъявляемых при проектировании и осуществлении капитального ремонта жилых домов, является обязательность модернизации жилого фонда с целью устранения морального износа.

В процессе эксплуатации зданий физический и моральный износ приводят к снижению стоимости сооружения, а также вызывают необходимость материальных затрат на реконструкцию здания; это обстоятельство наглядно иллюстрируется рис. 1.

Фактическая стоимость (Сф) сооружения в любое время эксплуатации может быть определена как разность между первоначальной стоимостью сооружения и суммой затрат, вызванных износом и реконструкцией:

Сф = Сп-(Ф + М + Р),

где Сп — первоначальная стоимость сооружения; Ф — физический износ сооружения; М — моральный износ сооружения; Р — затраты на реконструкцию сооружения.

Амортизация зданий и сооружений. По мере изнашивания конструктивных элементов, оборудования и устройств зданий снижается их качество, вследствие чего снижается и их ценность; в результате основные средства утрачивают свою первоначальную стоимость.

Для воспроизводства утраченной стоимости зданий накапливаются средства, которые образуют специальный денежный фонд, предназначенный для восстановления зданий. Восстановление первоначальной стоимости здания во время эксплуатации называется амортизацией; средства, накопленные для вое-становления утраченной стоимости, называются амортизационным фондом.

Рис. 1. Изменение стоимости здания при эксплуатации

Амортизационный фонд создается путем ежегодных амортизационных отчислений, поступающих на особые счета в банке. Средства этого фонда расходуются: – на реновацию, т. е. полное возобновление, изношенных основных средств;
— на ремонт основных средств, т. е. их частичное возобновление.

Размер этих отчислений устанавливается в процентах от первоначальной стоимости и определяется нормами, различными для жилых и производственных зданий. По нормам, введенным 1 января 1963 г., амортизационные отчисления колеблются от 2,5 до 8,6% в зависимости от капитальности зданий.

Источником затрат на капитальный ремонт частично служит амортизационный фонд; на этот ремонт расходуется 25—50% амортизационных отчислений.

На капитальный ремонт из средств амортизационного фонда отчисляется (в процентах от первоначальной стоимости зданий) :
для каменных жилых зданий……….. 1
деревянных и смешанных зданий……. 2
производственных зданий………. 1,5—2

Больший процент предусматривается для зданий с небольшим сроком службы и недолговечными конструкциями. Для промышленных зданий с тяжелым режимом (агрессивная среда, повышенная влажность) норма амортизационных отчислений увеличивается в два раза.

Источники финансирования. Источниками финансирования капитального ремонта жилого фонда являются:
1) собственные средства домоуправлений и жилищно-коммунальных отделов (ЖКО), выделяемые в размере части амортизационных отчислений; эти средства состоят из квартирной платы и используются по централизованному плану;
2) дополнительные бюджетные ассигнования, выделяемые из средств государственного или местного бюджета путем ежегодных отчислений на нужды капитального ремонта;
3) дополнительные средства для жилого фонда, находящегося в ведении предприятий, предусматриваемые ежегодными сметами расходов предприятий, а также выделяемые из фонда предприятия, образующегося путем отчислений от прибылей;
4) дополнительные средства городского фонда финансирования капитального ремонта жилых зданий местных Советов народных депутатов; этот фонд образуется за счет арендной платы за использование нежилых помещений, сдаваемых торговым, промышленным и другим государственным предприятиям и организациям. Из сумм арендной платы 5% используется на содержание домов, в которых расположены эти помещения, а 95%—на финансирование капитального ремонта населенного пункта.

Кроме того, для целей капитального ремонта используются средства, полученные от реализации строительных материалов после разборки конструкций и частей зданий.

Финансирование капитального ремонта производственных зданий планируется в сметах предприятий. При этом предусматривается передача предприятием 10% амортизационных отчислений вышестоящему органу для создания резерва на оказание помощи тем предприятиям, у которых не хватает собственных средств на проведение капитального ремонта. Ассигнования расходуются непосредственно на ремонтные работы, на создание производственной базы ремонтно-строительных организаций и на подготовку проектно-сметной документации для капитального ремонта.

Средства, выделяемые на капитальный ремонт, могут расходоваться на следующие работы по повышению благоустройства зданий:
1) улучшение планировки жилых помещений, перепланировка старых коммунальных квартир под квартиры для посемейного заселения с устройством новых санитарных узлов, кухонь и лестниц в существующих габаритах здания и в пристройках, запроектированных для этих целей;
2) улучшение планировки помещений общестренных и производственных зданий в связи с изменением их назначения, технологического процесса или установкой нового оборудования;
3) переустройство мансардных этажей в нормальные, переоборудование подвальных и цокольных помещений под хозяйственные кладовые, мастерские, колясочные и др.;
4) наращивание стен верхнего этажа жилых и общественных зданий для обеспечения нормативной высоты помещений;
5) благоустройство дворов и жилых кварталов (асфальтирование, озеленение, разбивка игровых площадок, зон отдыха);
6) замена печного отопления центральным и устройство новых кустовых и квартальных котельных;
7) автоматизация котельных, лифтового хозяйства и электроосвещения;
8) прокладка внутридомового водопровода, канализации и горячего водоснабжения;
9) восстановление и устройство новых лифтов и мусоропроводов в домах высотой более 14 м от отметки тротуара до площадки верхнего этажа;
10) приведение в исправное состояние бесчердачных невен-тилируемых крыш с неудовлетворительными эксплуатационными качествами.

Степень повышения благоустройства в жилых и общественных зданиях различной капитальности и при разных видах ка-читального ремонта должна быть различной. Повышенная степень благоустройства предусматривается при комплексном капитальном ремонте каменных многоэтажных жилых домов, сохраняемых по генеральному плану развития города на перспективу.

Дифференцированный перечень работ по повышению благоустройства зданий приведен в приложении № 1 к Инструкции по составлению проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых и общественных зданий (МЖКХ РСФСР, 1975 г.).

Банки финансируют работы по ремонту зданий только при наличии утвержденного годового титульного списка; он составляется по установленной форме организацией, в ведении которой находятся эти здания.

Капитальный ремонт производственных зданий по времени планируют, учитывая сезонные загрузки, причем его производят в периоды меньшей загрузки: например, котельных — в летний период, грузовых складов — зимой.

Проекты и сметы на капитальный ремонт зданий составляются проектными организациями и утверждаются исполкомами местных Советов народных депутатов либо руководителями предприятий и организаций, в ведении которых находятся эти здания.

Расходы на текущий ремонт жилых зданий предусматриваются в планах и сметах домоуправлений местных Советов и жилищно-коммунальных отделов за счет собственных средств (квартирная плата и доходы от сдачи в аренду нежилых помещений), а также дополнительных средств (при необходимости) из бюджета или средств предприятий.

Расходы на текущий ремонт производственных зданий предусматриваются в сметах расходов предприятий.

Нормы затрат на текущий ремонт определяются дифференцированно: для шести групп жилых домов и девяти групп общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий. Эти нормы установлены в процентах от восстановительной стоимости в следующих пределах: для жилых зданий — от 0,75 До 1,5, для общественных — от 1,1 до 5.

Затраты на текущий ремонт определяются конкретным планом работ на предстоящий год. Исходными материалами для него служат дефектные ведомости, составляемые на основании результатов технического осмотра зданий.

Из средств, выделяемых на текущий ремонт, для производства ремонтных работ должно быть использовано 75—80%, а остальные 20—25% предусматриваются на срочные непредвиденные работы (мелкие повреждения, аварии и т. д.).

Подкрановые балки

Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Каков срок службы разных типов домов: 50 лет, 75, 100, 150, 200 или больше?

Все зависит от материала (газобетон, брус, каркас, монолит), особенностей эксплуатации, погодных и климатических условий.

В связи с реновациями / капитальными ремонтами человек все чаще задумывается: «Стоит ли того покупка недвижимости в старом доме? Или лучше за те же деньги взять новостройку на окраине?».

Старый жилфонд – это проблемы с коммуникациями, протеканием крыши, расхождением швов, промерзанием. Вполне возможно, что через пару лет какая-нибудь программа реновации приведет к сносу зданий, а на участке появятся многоэтажки.

Особенности эксплуатации дома и нормативные сроки эксплуатации

Нормативный срок эксплуатации жилых домов – устаревший термин, обозначающий целесообразное с экономической точки зрения использование объекта. Грубо говоря, это период, в течение которого не возникнет критичных проблем (вроде разрушения плит перекрытия или несущих колонн).

К окончанию нормативного срока эксплуатации многие элементы здания не исчерпывают резервы прочности, поэтому могут использоваться в течение некоторого времени. Проведение профилактического и капитального ремонта может увеличить сроки эксплуатации.

Получается стандартная ситуация, о которой рассказывают люди: «Сталинка 100 лет стояла, а потом еще 100 лет будет стоять. А новостройка по швам пошла через 3 года…».

Строительные конструкции подвергаются колоссальной нагрузке. И это не только тяжесть плит / мебели / предметов интерьера, но и мороз, ветер, повышенные температуры, солнечные лучи.

Сносить или не сносить?

При принятии решения учитывают ряд факторов:

  1. Состояние жилья. Аварийные здания с разрушенными плитами и несущими конструкциями могут в любой момент «сложиться карточным домиком». Угроза жизни людей заставляет снести здание, а на его месте построить новое.
  2. Экономическая целесообразность. Дело касается так называемого «частного сектора», раскинувшегося в крупных городах. Срок службы деревянного дома или кирпичной постройки может составлять хоть 300 лет. Но стоимость земли, на которой стоит объект, не соответствует размерам коттеджа. Власти по указке инвесторов могут принять решение о сносе здания и строительстве на участке очередной многоэтажки или торгового центра.
  3. Внешний вид. Ветхие здания портят архитектурный облик населенного пункта. Если появляется инвестор, объекты тут же сносят под предлогом истекших нормативных сроков эксплуатации. Само собой, на месте старого домика появляется новостройка.
  4. Культурная и историческая ценность. Если объект имеет такой статус, то находится под охраной государства. Будут проблемы с реконструкцией, изменением фасадов, переходом прав собственности, установлением обременений (в зависимости от категории объекта). Бывает такое, что нормативный срок службы кирпичного дома XIX века давно истек, но после ремонта строение продолжает использоваться.

5 групп объектов и их сроки службы

В зависимости от материала изготовления основных элементов (т.е. тех, которые невозможно заменить) выделяют 5 групп объектов.

Срок эксплуатации Фундамент Перекрытия Стены
150 лет Каменный / бетонный ж/б Крупные локи, кирпич, монолит
125 лет Каменный Железобетонные или каменные по металлическим балкам Кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные
100 лет Каменный / бетонный Перекрытия из железобетона, древесины или же из камня по металлическим балкам. Облегченная конструкция стен из кирпича. Могут использоваться шлакоблоки.
30 лет Древесно-каменные Глинобитные Деревянные Каркасные
15 лет Деревянные Дерево и тонкие доски Дерево, гипсокартон.

Срок службы сталинских домов – от 125 до 150 лет. Период строительства – 1930—1956

Если прикинуть самый лучший расклад, то подобные объекты выйдут из сроков только в 2106 году (1956 + 150). При самом неблагоприятном исходе – 2050, т.е. через 30 лет. Подобные объекты на рынке недвижимости не зря считаются элитными.

И дело не только в расположении почти в самом центре, но и в:

  • высоких потолках (до 4 метров);
  • просторных комнатах (по 20-30 м2);
  • шикарной внешней отделке в духе сталинского ампира.

Как правило, объекты предназначались для партийной номенклатуры и заслуженных деятелей. Но в связи с дороговизной строительства проект со «сталинками» быстро свернули.

Перед властями стояла задача расселить людей и дать каждому «свой угол» (пускай и небольшой). Именно по этой причине города начали расти «хрущевками».

Срок службы панельного дома – 50 лет. Период строительства – с 1955 по 1980-е

Подобные объекты планировались как «временные». В условиях советской экономики постарались сэкономить на всем:

  • комнаты стали «проходными»;
  • санузел совместили для экономии пространства;
  • кухню сделали площадью в 4-6 м.

Если произвести математический расчет, становится ясно: многие «панельки» сегодня уже вышли из нормативных сроков (1955 + 50 = 2005 год).

Отсюда и частые проблемы:

  • протекает крыша;
  • промерзают швы;
  • лопаются стояки;
  • забивается канализация и так далее.

Не так давно было принято решение о капремонте хрущевок. В ходе процедуры планируется:

  • утеплить фасады;
  • провести внешнюю или внутреннюю отделку;
  • заменить коммуникации;
  • отремонтировать отдельные элементы.

Временные панельки, рассчитанные максимум на 50 лет, в результате могут прослужить гораздо больше. Недвижимость пользуется спросом на рынке (во многом за счет дешевизны).

Срок эксплуатации кирпичного многоквартирного дома – до 100 лет. Период строительства – с 1955 по 1980-е

Это так называемые «улучшенные хрущевки». По площади квартир и расположению коммуникаций изменений практически нет.

Но отличительными чертами подобных многоэтажек являются:

  • кирпичные стены, способные сохранять тепло;
  • улучшенная звукоизоляция;
  • увеличенные сроки эксплуатации.

Если провести простой расчет, становится понятно: дома, построенные в 1955 году, простоят до 2055 г. (т.е. еще почти 40 лет). Если провести капитальный ремонт с заменой коммуникаций, то дом прослужит еще дольше.

Срок службы «брежневок» — до 100 лет. Период строительства — с 1965 по 1980 годы

Объекты строились уже как постоянное жилье. Основные черты:

  • высота этажей – от 9 до 16 (в зависимости от серии);
  • лифты;
  • мусоропроводы на этаже (которые сегодня больше не работают);
  • потолки выше 2,50 м;
  • кухни около 8-10 м2.

Но при этом «повышение в этажности» стало причиной другой проблемы – грязные подъезды и жуткие лестничные пролеты.

Если прикинуть, что даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств нормативные сроки по подобным объектам выйдут к 2065 году. Т.е. еще лет 40-50 проблем быть не должно.

Сносить подобные многоэтажки экономически нецелесообразно. Поэтому разрабатываются планы по капитальному ремонту и реконструкции «брежневок». Другой вопрос, что необходимо финансирование подобных мероприятий.

На рынке недвижимость также пользуется спросом. Стоимость панельных домов 80-х годов ниже, чем цены на новостройки. При этом покупателей привлекает обжитой район (школы, детские садики, магазины – все это в шаговой доступности).

Срок эксплуатации многоквартирных домов-панелек современного образца – до 100 лет. Строительство – с 1980-х

Подобные объекты строились в период с 1980-х годов. Продолжают они пользоваться спросом и сегодня. Т.е. можно прикинуть, что нормативные сроки по подобным объектам истекут к 2080 году или позже.

Но здесь возникает другая проблема: строительство ведется по индивидуальным проектам. Но при этом качество жилья и срок его службы сложно предсказать.

Известны случаи, когда из-за проблем с контролем качества и хода строительства уже через 2 месяца после сдачи объекта в эксплуатацию появлялись трещины на несущих стенах. Подобные неприятности связаны с нарушением технологии строительства.

Срок службы монолитно-кирпичных домов – 100-150 лет. Строительство – с 1980-х

Монолитные новостройки – бесшовные бетонные сооружения, представляющие собой цельнолитую конструкцию. Подобные объекты не состоят из отдельных блоков (кирпичи, панели). На месте строительства собирается каркас, в который заливают жидкую бетонную массу.

В результате шаг за шагом отливается вся конструкция (несущие перегородки, перекрытия и так далее). Чем меньше швов, тем выше прочность здания. В результате многие объекты прослужат больше 150 лет. Само собой, при соблюдении технологии.

На рынке представлены разные виды объектов:

  • цельные монолитные;
  • каркасно-монолитные;
  • монолитно-кирпичные и другие.

Т.е. современные новостройки, построенные с соблюдением технологии, будут пригодными для жизни и в 2100 году, и в 2150 году.

Срок службы дома из сип-панелей – до 50 лет

Строительство быстровозводимых конструкций «под ключ» оставляется с использованием:

  • пенополистирола ПСБ-25 (35, 50);
  • самозатухающего пенополистирола ПСБ-С-25 (35, 50);
  • клея.

Срок эксплуатации объекта зависит от использованных конструктивных решений и материалов. Но производители дают гарантию, что дом прослужит минимум 30 лет. Максимальный срок эксплуатации до 100 лет.

Срок службы каркасного дома – от 30 лет

Производители заверяют, что при соблюдении технологии объект прослужит чуть ли не 100 и не 200 лет.

Но опыт Канады и Финляндии показывает, что строения на основе деревянного каркаса служат около 50-70 лет. Что касается РФ, то здесь и вовсе можно рассчитывать максимум на 30 лет (объективно).

Причина – несоблюдение технологии. В частности:

  • использование при строительстве каркасников так называемой «древесины естественной влажности»;
  • отказ от утепления подветренной стороны;
  • ошибки в расчетах угла крыши по среднегодовым осадкам в виде снега.

Нужно учитывать, что срок службы пенопласта не превышает 40 лет. Минеральная вата сохраняет характеристики и свойства в течение 35 лет (зависит от качества). Мембранные пленки и гидроизоляцию можно использовать и через 200 лет. Срок службы обработанной древесины – 50 лет.

Срок службы дома из бруса в России – от 30 до 100 лет

Все зависит от условий эксплуатации. Влияют не столько погодные и климатические факторы, сколько регулярный уход.

Повышенная влажность приводит к распространению белого домового грибка, способного уничтожить древесину за пару месяцев. Губителен для материала и огонь.

На этапе строительства стоит предусмотреть защиту от 2-х основных «врагов». Для этого наносятся антисептики и антипирены.

В первые 2 года после постройки происходит усадка, поэтому важно:

  • проверять компенсаторы;
  • закручивать гайки;
  • поддерживать уровень влажности;
  • следить за изменением стен.

Если появляются мелкие трещины, нужно заделать их герметиком.

Регулярный уход подразумевает, что нужно будет:

  • проверять 1 раз в год состояние древесины и замазывать трещины;
  • устранять следы повреждений и поражений;
  • обновлять защитные составы 1 раз в год (если у вас лак) или 1 раз в 2-3 года (если используем краску).

В условиях российского климата при отсутствии надлежащего ухода объект простоит меньше 30 лет.

Срок службы дома из клееного бруса – до 30 лет

В России действуют «Нормативные усредненным срокам службы жилых домов». В них указывается, что частные дома из цельного бруса относят к 4 группе.

Это значит, что усредненные сроки службы на подобные строения составляют в 50 лет. На модифицированные (т.е. те, в которых используют брус + клеевые составы) установлен примерно тот же срок.

Т.е. государство считает, что «длительность жизни» строения из бруса будет не больше 50 лет. Но при этом важно понимать, что все зависит от условий эксплуатации и от соблюдения технологии строительства.

Причины столь «маленькой жизни» коттеджей и дач понятны:

  • производители-лидеры (вроде немецкой Henkel или американской LIQUID NAILS) указывают срок службы клеев не больше 20 лет;
  • брус плохо выдерживает постоянные перепады температуры;
  • материал может промерзать (если верить отзывам покупателей).

При заключении договора на строительство объекта из клееного бруса читайте условия гарантии. Как правило, компания, оказывающая услуги, указывает не больше 3-6 лет (что также может свидетельствовать о качестве и надежности технологии).

Срок службы дома из оцилиндрованного бревна – до 30 лет

Нормативный срок, указанный в документах, — не больше 50 лет. Т.е. государство считает подобные строения менее надежным по сравнению с кирпичными или бетонными.

Но при этом производители, продающие дома из оцилиндрованного бревна, рассказывают о 75, 100, 150 годах беспроблемной эксплуатации.

Но все зависит от:

  • особенностей местности и климатических условий;
  • соблюдения технологии строительства (и обработки материала);
  • качества использованной древесины;
  • соблюдения правил эксплуатации и ухода за материалом.

Срок службы каркасно-щитового дома – 15 лет

Именно такой срок указывается в классификации жилых зданий по капитальности. Производители уверяют, что «жизнь» строений можно увеличить чуть ли не до 150-200 лет, если:

  • использовать каркас из качественных материалов: лиственница сохраняет свойств в течение 100-120 лет, сосна – до 100 лет; монолитный каркас прослужит до 150-200 лет;
  • залить прочный фундамент (он «проживет» дольше каркаса);
  • заказать строительство частного дома у компании с лицензированными технологиями.

Само собой, придется ухаживать за деревом, защищать от распространения грибков, ликвидировать трещины (замазывать их герметиками и специальными веществами).

Срок службы дома из газобетона – от 40 лет

Газосиликатные блоки – материал на основе смеси песка, воды, цемента, извести, алюминиевой пудры, как бы «запеченный» под воздействием повышенных температур. Изделия способны выдерживать большие нагрузки, поэтому могут использоваться при строительстве зданий высотой до 5 этажей.

Разрушают материал природные факторы (влага и циклы заморозки-разморозки). Особенно опасно проникновение воды в мелкие поры, если блоки не защищены отделочными материалами.

Есть отзывы и комментарии производителей о том, что строения из газобетона могут прослужит и 70 лет, и 100, и 150. Но нужно понимать, что все зависит от особенностей эксплуатации.

По ГОСТу установлены сроки эксплуатации жилых и коммерческих объектов. Но классификация является достаточно условной. Много раз обсуждали ее возможное изменение, но в 2020 году никаких новшеств не прогнозируется.

Оставьте комментарий