Образец договора аренды с правом выкупа

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ С ПРАВОМ ВЫКУПА

г. _______________ «__»________ 20___ г.

Гражданин __________________________________________________________________,

именуемый в дальнейшем Наниматель (Арендатор), с одной стороны и

____________________________________________________________________________,

(наименование организации, предприятия)

именуем__ в дальнейшем Наймодатель (Арендодатель), в лице

__________________________________________________________________________,

(должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании ___________________________________________________,

с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики:

________________________________________________________ млн. рублей.

1.3. Право собственности Арендодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами: ______________________________________________

1.4. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.

1.5. Наниматель использует арендованное имущество в течение всего срока аренды в соответствии с его целевым назначением (для проживания).

Отказ Арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Нанимателем не допускается.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Наниматель (Арендатор) обязан:

• вносить арендную плату Арендодателю сроки и в порядке, установленном настоящим договором;
• в период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном в порядке. Оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит;
• пользоваться квартирой исключительно в целях проживания;
• надлежащим образом относится к арендованному имуществу, использовать его соответственно его назначению и техническим особенностям;
• соблюдать правила пользования жилыми помещения, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
• содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;
• возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней имуществу по его вине;
• в случае отказа от заключения договора купли-продажи вернуть Арендатору квартиру в исправном состоянии с учетом нормального износа;
• нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.

2.2. Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего договора.

В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Арендодателя.

2.3. Арендатор обязан информировать Арендодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к арендованному имуществу. Сообщения должны быть своевременными и полными.

2.4. Арендатор имеет право:

• вернуть арендованную квартиру Арендодателю до истечения срока аренды, письменно предупредив Арендодателя об этом за ______________;
• преимущественное по отношению к другим лицам право на заключение договора аренды на новый срок;
• преимущественное по отношению к другим лицам право на приобретение квартиры в собственность со всем установленным в нем на момент заключения настоящего договора оборудованием;
• допускать проживание в квартире любых лиц по своему выбору без передачи квартиры в поднаем (субаренду);
• приобрести арендованное имущество в собственность путем покупки или по другим основаниям, предусмотренным законом; О своем выборе Арендатор должен сообщить Арендодателю за ____________________ до истечения срока настоящего договора;
• осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений действующим законодательством и обычаями делового оборота.

2.5. Арендатор может предоставить в субаренду (поднаем) предоставленную ему ему в аренду квартиру только с письменного согласия Арендодателя. Подобное согласие может содержаться в письме, телексе, телеграмме и т.п.. Право передавать арендованное имущество в субаренду может быть также предоставлено Арендатору на основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора.

2.6. Арендодатель обязан:

• передать Арендатору квартиру и установленное в квартире оборудование и другое имущество в исправном и состоянии в течение _________ дней после заключения настоящего договора;
• осуществлять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования;
• не чинить препятствий Нанимателю (Арендатору) в правомерном пользовании арендованной квартирой;
• заключить с Нанимателем новый договор найма (аренды) квартиры на тот же срок и на тех же условиях по истечении срока действия настоящего договора в случае отказа Арендатора от покупки квартиры в соответствии с п. 1.6 настоящего договора;
• в течение __________ дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры с Нанимателем на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора.

Стороны вправе заключить иной договор отчуждения квартиры в пользу Нанимателя (Арендатора).

2.7. В период действия настоящего договора Арендодатель не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам.

2.8. В период действия настоящего договора Арендодатель также не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего договора.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендатор обязуется регулярно вносить Арендодателю арендную плату за пользование квартирой.

3.2. Арендная вносится _________________ и составляет _______________________ рублей в месяц.

3.3. На основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора, расчеты по арендной плате могут производиться услугами, работами и в других, допускаемых законом, формах.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

4.1 Арендодатель несет ответственность за все недостатки имущества, сданного в аренду, если эти недостатки препятствуют нормальному использованию его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении договора и не были и не могли быть известны Арендатору.

4.2. Арендодатель отвечает перед Арендатором за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию арендованной квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Арендатор не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора

4.3. Арендатор возмещает Арендодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением арендованного имущества в порядке, установленном законодательством.

4.4. В случае отказа Арендодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора, Арендатор вправе взыскать с Арендодателя штраф в размере _____% от суммы сделки, указанной в п. 1.6, а также взыскать с Арендодателя все причиненные неисполнением договора убытки.

4.5. В случае несвоевременного внесения сумм арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере ______% от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

4.6. Уплата штрафных санкций не освобождает стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ПРАВА СТОРОН ПО ИСТЕЧЕНИИ

5.1. Настоящий договор заключен сроком на ___________________.

Договор вступает в силу с момента его заключения.

5.2. По истечении срока действия настоящего договора договаривающиеся стороны обязались определиться по выбору одной из трех возможностей, предусмотренных в данном пункте:

• договаривающиеся стороны обязуются заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях, указанных в п. 1.6, или иной договор отчуждения квартиры в пользу Арендатора;
• прекратят свои договорные отношения и Арендатор передаст квартиру и другое арендуемое имущество Арендодателю;
• стороны заключат новый договор аренды (найма) квартиры на тех же условиях на новый срок.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Арендная плата, фактически выплаченная Нанимателем, не входит в сумму сделки, указанную в п. 1.6.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые участник не может оказать влияния и за возникновение которых он не несет ответственности, например, землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.

8. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

8.1. Все возможные споры, вытекающие из данного договора или по поводу настоящего договора, стороны будут разрешать путем переговоров.

8.2. В случае недостижения согласия спорные вопросы решаются в судебном порядке.

Название документа:	Договор аренды имущества с правом выкупа
Формат файла:	DOC
Год:	2017
Ссылка на скачивание:

По Договору аренды имущества с правом выкупа Арендодатель дает обязательство передать Арендатору во временное пользование имущество, что определено условиями настоящего Договора с дальнейшим переходом права собственности на имущество от Арендодателя к Арендатору, а Арендатор обязательства должен принять имущество сначала в срочное пользование, а затем и в собственность, а также выплатить Арендодателю плату за аренду.
Обязательно указывается характеристики имущества, передаваемого по Договору аренды имущества с правом выкупа.
Стоит отметить, что имущество должно передается Арендодателем и принято Арендатором на протяжении оговоренного срока со вступления в силу обозначенного Договора аренды имущества с правом выкупа, что подтверждается составленным Сторонами Актом приема-передачи в определенный срок.
В момент передачи имущества стороны должны проверить исправность имущества, что арендуется, о чем отдельно обозначается в Акте приема-передачи.
Отличительной особенностью этого договора является наличие права выкупа имущества.
Итак, Вы имеете возможность скачать Договор аренды имущества с правом выкупа.

ЧАСТЬ ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ КАК ОБЪЕКТЫ ВЫКУПА СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

Автором предложены изменения Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, устанавливающие возможность выжупа арендуемого имущества, в отношении которого осуществлен кадастровый учет и зарегистрировано право в соответствии действующим законодательством, и возможность реализация права на приобретение субъектом малого или среднего предпринимательства части здания или нежилого помещения, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Ключевые слова: малое и среднее предпринимательство, аренда, часть помещения, выкуп, государственная регистрация, кадастровый учет, объект аренды.

Вопросы правового регулирования отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности государства, субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, являются актуальными в настоящее время в связи с реализацией Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ), устанавливающего специальный способ приватизации объектов недвижимого имущества, принадлежащего субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, находящегося в арендном пользовании у субъектов малого и среднего предпринимательства по состоянию на 5 августа 2008 г. Суть специального способа приватизации заключается в том, что субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие установленным федеральным законодательством требованиям, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

В ходе реализации Закона № 159-ФЗ возникают вопросы о соответствии его положений законодательству Российской Федерации. В связи с этим представляется необходимым проведение анализа Закона № 159-ФЗ, в частности, изучение его норм об объекте, подлежащем выкупу субъектами малого и среднего предпринимательства.

Серьезным препятствием для арендаторов — субъектов малого и среднего бизнеса стали сложности в выкупе частей зданий, помещений. Субъекты малого и среднего предпринимательства, в основном, арендуют «час-

ти» помещений (площади в нежилых помещениях), по этой причине в большинстве случаев им отказывают в выкупе таких объектов. Закон 159-ФЗ не содержит прямых запретов на выкуп части здания или помещения, допуская тем самым возможность выкупа, к примеру, арендуемого торгового места в помещении. Ведь если возможна аренда части помещения субъектом малого и среднего бизнеса в здании, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, на основании договора аренды, прошедшего государственную регистрацию, то возможность выкупа данной части помещения также представляется вполне логичной1. Однако под частью помещения можно понимать как, например, арендуемое торговое место, так и изолированное нежилое помещение, являющееся составной частью помещения или здания.

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указывается, что «жилые и нежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых неделимых вещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, либо может быть зарегистрировано. При определении нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна из существенных трудностей проявляется в вопросе об обособленности (определении пространственных границ таких объектов), что необходимо для классификации их в качестве вещей»2. И в дальнейшем признается, что поскольку помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения, то «помещение -это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова»3.

В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие «нежилое помещение». Вместе с тем это понятие может быть сформулировано через соотнесение с понятием «жилое помещение». Под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Исходя от этого определения, можно сформулировать понятие нежилого помещения. Таким образом, нежилое помещение — это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении. По своему правовому режиму нежилые помещения уравнены со зданиями и сооружениями4.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется в процессе кадастрового и технического учета. В результате объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), превращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 — 21 части 2 статьи 7 данного Федерального закона сведений об объекте недвижимости. Таким образом, внесение в кадастр сведений о недвижимом имуществе подтверждает существование конкретного объекта недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить этот объект недвижимого имущества в качестве индивидуально-определенной вещи.

При техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости, при этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений — стены, перегородки, потолки и т.п. Данные конструктивные элементы — не только описание предмета аренды, но и подтверждение юридического факта его существования5. Нельзя, например, считать определенным предмет аренды в части сдаваемых в аренду частей помещений, если ссылка в договоре аренды дается лишь на очерченные в целях идентификации красным цветом части помещений на поэтажном плане здания, без описания этих частей, указания их точных размеров, фиксации этих частей помещения уполномоченными органами6.

Описание объекта аренды в виде части помещения, определенной площадью, позволяющее с однозначностью идентифицировать эту часть передаваемого в аренду помещения, должно включать в себя описание строительных конструкций, ограничивающих часть арендуемого помещения, и конкретных параметров не ограниченных такими конструкциями разделительных линий между частями помещения, арендуемыми различными лицами.

Регистрация права собственности на здание в целом означает, что в качестве объекта недвижимости выступает все здание в целом, а не входящие в его состав нежилые помещения. Зданию в целом присваивается соответствующий кадастровый номер. Если же право собственности регистрируется на нежилое помещение, то в качестве объекта недвижимости выступает указанное нежилое помещение, но не здание.

При регистрации права на часть здания свидетельство о регистра-ции права выдается именно на указанный объект недвижимости — часть здания. «Нежилые помещения, входящие в эту часть здания, являются не самостоятельными объектами права, а единицами описания объекта недвижимости, право собственности на которое было зарегистрировано. Это не

самостоятельные объекты прав, а лишь мера объекта недвижимости, которая позволяет идентифицировать его границы и состав. Юридически существующий объект недвижимости находится в гражданском обороте в силу особого акта — его государственной регистрации в качестве такового. Нежилые помещения, составляющие площадь данного объекта, не являются самостоятельными объектами гражданского оборота до момента регистрации прав на них»7.

Однако регистрация права на объект недвижимости, входящий в состав другого ранее зарегистрированного объекта, является правом собственника на определение судьбы принадлежащего ему имущества. В ряде случаев собственник не только вправе, но и обязан зарегистрировать право собственности на отдельный объект недвижимости. Так, для возникновения права передачи в аренду нежилых помещений, входящих в часть здания, требуется государственная регистрация права на такие помещения.

Таким образом, можно сделать вывод, что «отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (несколько нежилых помещений) как отдельный объект недвижимого имущества влечет невозможность включения указанного объекта в гражданский оборот»8.

Особую трудность представляет определение объекта аренды и возможность дальнейшего его выкупа в соответствии с Законом № 159-ФЗ при заключении договора аренды части нежилого помещения — торгового места. Исходя из того, что предметом договора аренды могут быть только непотребляемые вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования, вызывает сомнение квалификация договора о предоставлении в пользование части помещения, не выделенной в натуре, например, торгового места, как договора аренды. Стационарное торговое место, как правило, прочно связано с землей или объектом недвижимости, что зачастую приводит к спорам о том, является ли торговое место недвижимым имуществом. Если торговое место все же является недвижимым имуществом, то договор аренды торгового места подлежит государственной регистрации, а право собственности арендодателя на него должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав9.

Торговое место, расположенное в конкретном нежилом помещении и занимающее определенную его часть, объектом недвижимого имущества не является, поскольку невозможно выделить и определить конкретную часть помещения, которая является объектом аренды. Согласно пункту 3 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые пас-

порта соответственно здания, сооружения и помещения. Применительно к одному оборудованному торговому месту в торговом зале это условие невыполнимо. Предоставление оборудованного торгового места на определенное время можно квалифицировать как договор возмездного оказания услуг. Данный договор государственной регистрации в Едином государственном реестре прав не подлежит. Услуги по предоставлению оборудованного торгового места не следует путать с арендой части помещения, выделенной в натуре, например комнаты в помещении, состоящем из нескольких комнат10.

Таким образом, стационарное торговое место не может являться объектом недвижимого имущества. Право собственности на стационарное торговое место, равно как и договор о предоставлении торговых мест, государственной регистрации не подлежит, следовательно, торговое место не может быт объектом выкупа в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Тем не менее, как только вышеуказанные торговые места будут объединены и на их основе будет сформировано нежилое помещение, идентифицируемое как часть арендуемого помещения, определенная площадью, описанием строительных конструкций, ограничивающих эту часть арендуемого помещения, разделительных линий между частями помещения, арендуемыми различными лицами, такая часть помещения становится объектом недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации. Следовательно, в случае аренды вышеуказанной части помещения субъектами малого и среднего предпринимательства, данная часть помещения подлежит выкупу на условиях Закона № 159-ФЗ. Изложенная правовая позиция подтверждается судебной практикой.

Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве отказало в государственной регистрации договора аренды, заключенного между ЗАО ТГК «Салют» (арендодатель) и ООО «И-Эм-Си» (арендатор) в отношении нежилого помещения, представляющего часть комнат № 1, 5 площадью 15,7 кв. м и 5 кв. м соответственно. Причины отказа УФРС обосновало тем, что передача в аренду части комнаты не предусмотрена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также УФРС сообщило, что в представленном на регистрацию договоре невозможно определить объект аренды, что противоречит пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из того, что пунктом 3 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена возможность сдачи в аренду части помещений, суд сделал вывод о том, что представленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответству-

ет требованиям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации»11.

Таким образом, можно сделать вывод, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Также в связи с вышеизложенным представляется необходимым внести изменения в статью 3 Закона № 159-ФЗ, определяющую условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность имущества, арендуемого субъектами малого и среднего бизнеса:

— дополнить статью 3 пунктом 5, устанавливающим возможность выкупа арендуемого имущества (здания, помещения, части здания и (или) помещения), в отношении которого осуществлен кадастровый учет, зарегистрировано право в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— дополнить статью 3 пунктом 6, в соответствии с которым реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

ПРИМЕЧАНИЯ

1 http://www.legalfirms.ru/UPLOAD/2009/10/27/spravka_po_159-fz_k_pk_po_msp.doc (дата обращения 31.07.2010 г.);

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

3 Там же, С. 49;

4 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7;

5 Курноскина О.Г. «Сделки с недвижимостью». М., Юстицинформ, 2006, С. 126;

6 http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?i=911 (дата обращения 31.07.2010);

7 Бекленищева И. «Как создать недвижимость, ничего не строя». «ЭЖ-Юрист», № 18, 2004, С. 14;

8 Там же;

Договор аренды оборудования с последующим выкупом — образец его приведен в нашей статье — имеет признаки договоров 2 видов, и это определяет особенности его составления и применения. Рассмотрим данные особенности.

Нормы, применяемые к договору аренды с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа оборудования или недвижимости — это прежде всего договор аренды, закрепляющий за арендатором право (т. е. преимущество, но не обязанность) выкупить предмет аренды по завершении срока действия договора или досрочно. Причем возникновение права собственности в данном случае напрямую зависит от факта полной оплаты выкупной стоимости имущества, оговоренной в тексте договора (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Осуществление полной оплаты этой стоимости влечет за собой прекращение обязанности вносить арендную плату.

Допустимо превращение обычного договора аренды имущества в договор аренды с последующим выкупом путем оформления дополнительного соглашения к нему (п. 2 ст. 624 ГК РФ). При этом законодательно запрещено включать условие о возможности выкупа в договоры аренды такого имущества, как (п. 3 ст. 624 ГК РФ):

• земля (п. 5 ст. 10 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
• являющегося федеральной собственностью и находящегося в пользовании у государственной научной организации (п. 3 ст. 5 закона «О науке…» от 23.08.1996 № 127-ФЗ).

Для договора аренды оборудования с последующим выкупом представляет интерес только второе ограничение, действующее в отношении определенного круга юрлиц и имущества определенной принадлежности.

Несмотря на необязательность реализации права выкупа, в текст договора аренды, содержащего оговорку о таком праве, включается также и ряд условий, значимых для вопросов перехода права собственности на имущество в результате его продажи. Поэтому для такого договора действительными оказываются правила, относящиеся к сделкам 2 видов: аренды (гл. 34 ГК РФ) и купли-продажи (гл. 30 ГК РФ). Причем в отношении некоторых видов имущества могут действовать не общие, а специальные нормы сделок по аренде (ст. 625 ГК РФ).

О том, в чем заключаются различия между арендой и лизингом, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Особенности содержания договора аренды с последующим выкупом

Итак, основу договора аренды с правом выкупа составят положения, стандартные для обычного договора аренды, но оформить его нужно будет по правилам договора купли-продажи (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Т. е. особенности такого договора определит указание в нем тех моментов, которые сыграют свою роль, если выкуп имущества состоится:

• стоимости, по которой будет осуществляться выкуп;
• порядка соотнесения этой стоимости с величиной внесенной арендной платы;
• возможного изменения выкупной стоимости;
• прямой отсылки к отсутствию обстоятельств, делающих сделку выкупа недействительной.

При этом в отношении сделок обоих видов важно отразить в договоре:

• характеристики объекта аренды (выкупа), дающие возможность его однозначно идентифицировать;
• наличие у арендодателя права собственности или распоряжения объектом, позволяющих осуществить как сдачу его в аренду, так и продажу.

Образец договора аренды оборудования, содержащего условие о праве его выкупа, смотрите на нашем сайте.

Скачать образец

Договор аренды с правом выкупа в бухгалтерском и налоговом учете

Каких-либо особенностей отражение операций по договору аренды с правом выкупа в бухгалтерском и налоговом учете ни у одной из сторон сделки иметь не будут. До момента продажи объекта все действия будут соответствовать порядку учета обычного договора аренды имущества.

У арендодателя будет отражаться облагаемый НДС (если арендодатель работает с этим налогом) доход в виде арендной платы, который для целей расчета налога на прибыль будет уменьшаться на затраты, состоящие:

• из амортизационных отчислений;
• налога на имущество;
• затрат на техническое обслуживание и ремонты объекта, если эта обязанность по условиям договора оставлена за арендодателем.

У арендатора будет иметь место расход в виде арендной платы, НДС по которому можно учитывать в обычном порядке. Если обязанность по техническому обслуживанию и ремонтам объекта закреплена за арендатором, то к числу включаемых в расходы затрат добавятся и эти расходы. Может иметь место начисление транспортного налога.

На момент продажи у арендодателя возникнет доход от реализации объекта, который будет уменьшен на остаточную стоимость проданного имущества. Платежи, поступившие в оплату выкупной стоимости реализуемого объекта, до момента его отгрузки применяющими ОСНО следует расценивать как авансы.

У арендатора приобретенный объект перестанет учитываться на забалансовом счете и будет оприходован в обычном порядке по выкупной стоимости как основное средство и в бухгалтерском, и в налоговом учете. НДС по нему при наличии счета-фактуры, оформленного арендодателем, можно взять к вычету.

Подробнее об отражении операций аренды в бухучете читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Итоги

Договор аренды оборудования с правом выкупа подчиняется правилам сделок 2 видов: аренды и купли-продажи. До момента выкупа имущества действуют правила договора аренды. Выкуп по такому договору может и не осуществиться, но все условия для него в тексте договора должны быть оговорены. В части бухгалтерского и налогового учета каких-либо особенностей отражения такой договор не имеет.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Выкуп арендуемых помещений с рассрочкой оплаты не менее 5 лет, с процентами в одну треть ключевой ставки ЦБ РФ – подобных условий нет ни в одном банке! Именно такую возможность предоставило государство малому и среднему бизнесу, приняв закон №159-ФЗ. INTELLECT предлагает вам помощь в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений.

О преимущественном праве на приватизацию арендуемых помещений

В августе 2008 года вступил в силу закон №159-ФЗ, называемый еще «законом о малой приватизации». Суть закона – оказание адресной господдержки предприятиям малого и среднего предпринимательства. Закон устанавливает преимущественное право на приватизацию арендуемых объектов недвижимого имущества для малого и среднего бизнеса. Действие закона распространяется на помещения, находящиеся в муниципальной собственности, собственности субъектов РФ, а с июля 2018 года – и на федеральное имущество.

Смысл в том, что при отчуждении (приватизации) арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по рыночной стоимости. Существенным моментом является право арендатора оплачивать выкупаемое имущество в рассрочку, срок которой составляет не менее пяти лет (а, например, в Свердловской области – 7 лет).

Право на выкуп арендуемого помещения может быть реализовано при соблюдении ряда условий. В частности, есть требование к непрерывной продолжительности пользования имуществом по договору (договорам) аренды. Кроме того, закон закрепляет за государственными и муниципальными органами право утверждать перечни помещений, которые не могут быть приватизированы (хотя включение помещения в соответствующий перечень не всегда исключает его выкуп). И, наконец, есть жесткие требования к самим субъектам малого и среднего предпринимательства.

О сложностях реализации льготного права приватизации

К сожалению, не вызывает сомнений, что чиновники не заинтересованы в реализации данного закона; более того, некоторые из них открыто говорят об этом. Подтверждается это и опытом юристов INTELLECT по сопровождению выкупа арендуемых помещений.

Возможности для воспрепятствования реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений достаточно многочисленны. В частности, в законе есть «лазейки», позволяющие чиновникам затянуть процесс приватизации. Также можно столкнуться и с незаконными действиями по уклонению от выкупа помещения.

Но несмотря на отдельные ограничения, установленные в законе, и противодействие со стороны органов власти, субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать своё право на приобретение арендуемых ими помещений. Для этого необходимо профессиональное юридическое сопровождение процесса выкупа помещений.

О помощи INTELLECT в реализации льготного права приватизации

В задачи юристов практики «159-ФЗ: выкуп арендованного имущества, сопровождение выкупа, представительство в суде» входит сопровождение административной и (или) судебной процедуры реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений субъектами малого и среднего предпринимательства.

INTELLECT готов предложить следующую помощь в реализации льготного права выкупа помещений:

• консультирование (устно, письменно) по вопросам выкупа арендуемого имущества;
• юридический анализ правового статуса субъекта малого и среднего предпринимательства и возможности выкупа арендуемого им имущества;
• подготовка заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества;
• юридическое сопровождение заключения договора купли-продажи недвижимого имущества;
• юридическое сопровождение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества;
• обжалование в арбитражном суде отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействия в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
• споры об определении рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества;
• перевод в судебном порядке на себя прав и обязанностей покупателя, в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение (то есть продажи иному лицу);
• государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество.

«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию закона №159-ФЗ >>

приватизация