Обременение правами третьих лиц

Российское законодательство допускает, что владелец ООО или один из тех людей, в чьей собственности находится предприятие, может передавать свою долю в бизнесе в залог. Подобные сделки наиболее распространены в сфере кредитных отношений. Оформление договоров, юридически закрепляющих взаимоотношения залогодателя и кредитора, должно соответствовать законодательным критериям. Какова их сущность? Каким образом наиболее корректно оформляются договора о передаче доли в ООО в залог?

Сущность обременения

Что представляет собой обременение (залог) относительно доли в хозяйственном обществе? Действующее российское законодательство дает участникам ООО право передавать свою долю в бизнесе в качестве обеспечительной меры в пользу других владельцев организации или третьим лицам. Во втором случае необходимо одобрение участников ООО на общем собрании. Договоры, посредством которых оформляется обременение, должны быть заверены у нотариуса.

Также передача доли в ООО в залог третьим лицам возможна, если эта процедура не запрещена уставом организации. Многие бизнесы как раз таки стремятся ограничить действия совладельцев, касающиеся рассматриваемых процедур, с целью защиты от рейдерства. Не имеет значения, какую должность занимает залогодатель в структуре правления фирмы. Даже если это генеральный директор, факт запрета на осуществление данного типа сделок в уставе ООО сохранит статус юридического барьера на заключение договоров обременения.

Виды обременения доли в ООО могут быть классифицированы по различным основаниям. Каких-либо общепринятых на рынке критериев не сформировано. Одно из возможных оснований — специфика субъектов сделки. Как мы отметили выше, участниками соглашения могут быть другие совладельцы бизнеса или же третьи лица. Этим и предопределяются виды обременения доли в ООО. Первый тип сделок — с другими участниками бизнеса, второй — с третьими лицами.

Те или иные виды обременения доли в ООО могут быть классифицированы в зависимости от специфики обязательств, которые принимает на себя человек, решивший передать в залог часть бизнеса. Самый распространенный вариант — когда человек берет кредит в банке на развитие бизнеса или, что реже, но также практикуется, для личных нужд. Передача доли ООО в залог может быть обеспечительной мерой при возникновении денежных обязательств между частными лицами.

Передача доли в ООО в залог: законодательный аспект

Основной источник права, регулирующий данную процедуру, — ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Согласно положениям данного закона, участник ООО может передавать свою долю во владении бизнесом другому владельцу ООО или, если это не запрещено учредительными документами фирмы, в пользу третьих лиц. Рассматриваемый правовой акт определяет основные виды обременений в рамках сделок, о которых идет речь — передача в пользу другого владельца, а также соответствующая операция с участием третьих лиц. Другие источники права, имеющие отношение к сделкам, о которых идет речь, — ФЗ «О государственной регистрации юрлиц и ИП», а также Приказ ФНС РФ № ММВ-7-6/25, в котором регулируются вопросы государственной регистрации юрлиц и ИП в аспекте применения форм тех или иных документов.

Документы

Если человек решил в установленном порядке наложить обременение на свою долю в бизнесе, то какие документы необходимо для этого подготовить? Каков стандартный перечень соответствующих источников? Он может выглядеть так:

  • устав организации;
  • паспорта участников сделки;
  • свидетельство о регистрации организации;
  • учредительный договор о создании ООО;
  • документы со сведениями об ИНН, ОГРН;
  • свидетельство из ФНС о постановке на налоговый учет;
  • документы, подтверждающие право участника ООО на долю в уставном капитале;
  • свежая выписка со сведениями из ЕГРЮЛ;
  • при необходимости — нотариально заверенное согласие на сделку от супруга участника ООО или же заявление человека о том, что он не состоит в браке;
  • список участников общества с указанием того, как между ними распределен уставный капитал;
  • документ об одобрении сделки по передаче доли ООО в залог;
  • документ, отражающий сведения об обязательствах человека, передающего долю бизнеса в залог.

Данный спектр документов необходимо передать нотариусу. Основной объем последующих действий должен будет производить именно он.

Структура договора

Договор, в рамках которого осуществляется передача доли во владении фирмой в залог, должен соответствовать критериям, прописанным в ФЗ «О залоге». В соглашение должны быть включены условия, отражающие тип залога, сущность требований, величину обеспечиваемых долей в ООО, размер обязательств, срок их исполнения, стоимость и конкретный тип заложенных активов, а также иные условия, требующие от участников сделки согласования.

Действия нотариуса

Прежде всего, нотариус должен заверить договор, подтверждающий обременение права владения долей в компании, а также основной документ, в соответствии с которым должны вноситься изменения в ЕГРЮЛ, — это форма Р14001. Заверив соответствующие источники, нотариус в течение трех дней должен направить их в ФНС.

Данный сценарий — стандартный, но есть нюансы, характерные для его реализации. Рассмотрим их.

Прежде всего, нотариус должен будет исследовать Устав общества на предмет отсутствия в нем положений, запрещающих передачу долей в бизнесе в залог, а также убедиться в том, что соблюден кворум, который установлен для процедуры одобрения сделки собранием участников ООО. Также юрист должен будет удостовериться, что соответствующее одобрение было оформлено в надлежащем порядке, без нарушений.

Следующий аспект сделки, который будет изучаться нотариусом, — брачные отношения залогодателя. Если участник соглашений состоит в браке, то необходимо, как мы отметили выше, согласие его супруга или супруги на то, чтобы их общее имущество было передано в залог. Если же доля в бизнесе — предмет раздельной собственности, то нотариусу нужно будет исследовать документы, удостоверяющие этот факт.

Например, это могут быть соглашения человека с фирмой, подтверждающие передачу ему доли в бизнесе, которые оформлены до заключения брака. В этом случае уставный капитал общества в той части, что закреплена за залогодержателем, будет считаться его личной собственностью. Если человек в браке не состоит, то нотариусу необходимо будет исследовать документы, подтверждающие это.

Возможен вариант, при котором совладелец бизнеса — несовершеннолетний гражданин, такое тоже бывает. В этом случае нотариус должен затребовать согласие его родителей на совершение сделки.

Нотариус, заверяя документы о передаче доли в бизнеса в залог, в ряде случаев может потребовать от общества и от залогодателя подтверждения того, что соответствующая часть уставного капитала предприятия была им полностью оплачена. Это может быть справка, подписанная генеральным директором фирмы и главным бухгалтером.

Для исчисления корректной суммы, отражающей стоимость доли, также может понадобиться заключение оценщика, действующего от имени независимого юридического лица. Дело в том, что реальная сумма активов, как правило, выше, чем номинальная величина уставного капитала. Нотариусу в ряде случаев необходимо знать ее.

Полномочия значимы

Юрист будет исследовать документы, относящиеся к категории учредительных и регистрационных, а также те, что отражают полномочия людей, которые участвуют в сделке. Специалист должен будет удостовериться, что те или иные лица могут действовать без оформления доверенности в силу особых полномочий. В общем случае подписывать документы, связанные с передачей доли бизнеса в залог, вправе только генеральный директор фирмы. Но возможны сценарии, при которых соответствующими полномочиями будет обладать конкретный владелец доли, выступающий залогодателем. Однако нотариусу нужно будет удостовериться, что за ним закреплен подобный статус.

Доля в бизнесе со стратегическим значением

Интересен аспект, касающийся обременений долей на предприятиях, которые относятся к категории юрлиц, имеющих стратегическое значение для государства. ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» присутствуют положения, по которым установлено следующее ограничение: обременение права владения частью бизнеса, когда кредитор стратегического предприятия — иностранная организация, может быть оформлено только при письменном согласовании с Федеральной антимонопольной службой. Нотариус должен будет запросить соответствующий документ от залогодателя.

Аспект конкуренции

В некоторых случаях нотариальные конторы стремятся привести сделки, о которых идет речь, в соответствие с законодательством, регулирующим вопросы конкуренции. Например, это возможно, если кредитор в соответствии с договором, заключаемым с залогодателем, приобретает право голоса в фирме. Более того, многие нотариусы могут подходить к регулированию данного типа вопросов более детально, полагая, что даже при сохранении права голоса за совладельцем бизнеса, передающим его долю в залог кредитору, есть вероятность нарушения ФЗ «О защите конкуренции».

Как и в предыдущем сценарии, нотариусы могут затребовать от залогодателя проведения процедур согласования сделки с ФАС РФ в письменном виде. Также нотариальные конторы могут потребовать от сторон соглашения включить в договор условия, отражающего тот факт, что нет необходимости в одобрении сделки со стороны ФАС.

Прекращение обременения

Наряду с процедурой передачи доли в ООО в залог существует установленный законом порядок прекращения соответствующего обременения. Предполагается, что запись в регистрационных базах данных ФНС, оформленная на основе заявления о сделке, будет погашена. Какие документы для снятия обременения нужны? Это во многом зависит от того, на основании чего соответствующая процедура может быть инициирована. Здесь возможны два основных механизма — заявление залогодателя и его кредитора, а также решение суда.

Если рассматривать первый сценарий, по которому залогодатель и кредитор уладили вопрос с долгом, то основной документ здесь — та же форма Р14001. В ней указываются необходимые данные, отражающие изменения в структуре владения ООО. Данная форма обычно дополняется документом, подтверждающим то, что долг залогодателя перед кредитором погашен. Взаимодействие с ФНС, в рамках которого в соответствующее ведомство передается заявление о снятии обременения, также предполагает участие нотариуса.

Есть нюанс, касающийся процедуры, о которой идет речь. Предполагается, что документы, подтверждающие отсутствие обременений, будет подавать залогодатель. Но соответствующее действие этот человек вправе производить, только если у него есть полномочия, которые делегированы ему обществом. Исключение составляет ситуация, когда он является генеральным директором фирмы, уполномоченным ставить подписи на официальных документах.

Важнейший нюанс: информирование ФНС в установленном порядке о том, что долговые обязательства прекращены, — обязательная процедура, даже если срок обременения истек и долг де-факто (и де-юре соотносительно с кредитным договором) погашен. Если залогодатель и его кредитор не оформят соответствующее заявление в налоговую службу, то государство будет считать долг непогашенным. Сведения об обременении сохранятся в реестре.

Издержки

Участие нотариуса в процедурах взаимодействия предприятия и ФНС — процедура не бесплатная. Какие расходы может понести предприятие? На практике, тарифы, применяемые в рамках данной процедуры, могут сильно разниться, так как они строго не регламентируются государством. Но примерные цифры определяются по следующим формулам.

Нотариальное удостоверение сделки, предмет которой — те или иные виды обременения доли в ООО, обычно стоит 0,5% от суммы, фигурирующей в соглашении. Если брать за основу положения НК РФ, то интервал возможных сумм здесь — от 300 руб. до 20 тыс. руб. Также нотариус может взять плату за удостоверение документов, отражающих изменение или же расторжение договора, 200 руб. В некоторых случаях может также взиматься сбор за удостоверение подлинности подписи участников сделки 100 руб.

Но и это не все расходы. В правовых актах, регулирующих нотариальные услуги, есть положения, по которым нотариус имеет право взимать плату за то, что оказывает услуги правового или же технического типа. Тарификация в области данных сервисов определяется нотариусами самостоятельно. Средние расценки, касающиеся сделок, предмет которых — передача доли ООО в залог, — 5-7 тыс. руб.

Также определенные расходы будут предопределяться фактом обращения к услугам оценщика. Стоимость услуг специалистов данного профиля может сильно разниться. Обычно соответствующие тарифы составляют порядка 3-4 тыс. руб., но конкретными организациями, предоставляющими подобные сервисы, могут применяться иные расценки, отличающиеся от указанных как в большую, так и в меньшую сторону.

Продавцы нередко включают в договоры положения, которые не соответствуют действительности. Например, в договоре может быть сказано, что продаваемый товар свободен от прав третьих лиц, а на практике такой товар может находиться в залоге, под арестом или вообще принадлежать иному собственнику. В этом случае на защиту покупателя становится ст. 460 ГК РФ.

Статья 460 ГК РФ требует, чтобы продавец передавал покупателю товар, свободный от любых прав третьих лиц. Исключение — когда покупатель соглашается принять товар с обременением. Неисполнение продавцом обязанности передать «свободный» товар дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Названные правила применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

С момента введения данной статьи на практике возникают все новые и новые вопросы. Например:

  • что считать «любыми» правами третьих лиц;
  • относятся ли к таким правам арест имущества, запрет на совершение сделок, обременение договором аренды, лизинг;
  • какие последствия возникают для покупателя, если продавец нарушил требования ст. 460 ГК РФ, — только те, которые перечислены в абз. 2 п. 1 данной статьи (уменьшение цены или расторжение договора)? Или можно требовать взыскания убытков, предусматривать в договоре штрафные санкции, требовать признания сделки недействительной;
  • как защититься добросовестному приобретателю?

На некоторые вопросы судебная практика дала ответы. О ней и поговорим.

Любые права третьих лиц

О каких правах идет речь в ст. 460 ГК РФ, в свое время разъяснил ФАС Северо-Кавказского округа (постановление от 27.03.2012 по делу № А32-8567/2008; легитимность вердикта подтверждена Определением ВАС РФ от 18.07.2012 № ВАС-12902/09).

Это дело связано с передачей имущества, находящего в оперативном управлении, и прошло несколько кругов судебных разбирательств. На последнем круге ответчик заявил, что в ст. 460 ГК РФ говорится о любых правах третьих лиц, а не только о тех, которые признаются обременениями.

Однако суд пояснил, что по смыслу п. 1 ст. 460 ГК РФ под любыми правами третьих лиц понимаются такие обременения объекта купли-продажи, которые не ограничивают правомочия собственника по распоряжению его имуществом. Иначе предложенное ответчиком толкование п. 1 ст. 460 ГК РФ допускало бы действительность сделки по продаже чужого имущества, что недопустимо в силу ст. 209 и 168 ГК РФ.

Конкретизация прав в судебной практике

Итак, товар не является обремененным правами третьих лиц по смыслу ст. 460 ГК РФ:

  • если в отношении имущества заключен договор аренды на срок менее года (постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2006 по делу № Ф09-2976/06-С3);
  • если объектом договора купли-продажи в момент заключения данного договора незаконно пользуется третье лицо (постановление ФАС Уральского округа от 03.11.2009 № Ф09-8651/09-С6 по делу № А60-7990/2009-С7).
  • Товар (имущество) является обремененным правами третьих лиц в смысле ст. 460 ГК РФ, если:
  • находится в лизинге и продавец не является собственником данного имущества (постановление АС Западно-Сибирского округа от 24.09.2014 по делу № А75-11033/2013);
  • в отношении данного имущества установлен публичный сервитут (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2013 по делу № А28-12749/2012), АС Западно-Сибирского округа от 12.09.2014 по делу № А45-24039/2013;
  • имущество находится под арес­том (постановление АС Западно-Сибирского округа от 17.09.2014 по делу № А03-23586/2013);
  • существует судебный акт, ограничивающий право распоряжения данным имуществом (постановления АС Восточно-Сибирского округа от 08.08.2014 по делу № А78-5082/2007, ФАС Центрального округа 02.08.2010 по делу № А35-11180/2009);
  • имущество находится в залоге (Определение Конституционного суда РФ от 05.06.2014 № 1142-О).

Последствия для покупателя

В ситуации, когда продавец передает покупателю товары, обремененные правами третьих лиц, покупатель вправе требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

Некоторые суды считают, что в данном случае покупатель не вправе требовать применения иных, чем указано в абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ, последствий, в том числе требовать признания недействительной сделки, на основании которой у третьего лица возникли права на товар (см. постановление ФАС Поволжского округа от 21.07.2011 по делу № А49-7372/2010).

Другие суды смотрят на проб­лему шире и позволяют покупателям предъявлять иные требования, кроме перечисленных в ст. 460 ГК РФ.

Так, если организатор публичных торгов не включил в извещение об их проведении сведения об обременении имущества, победитель торгов может отказаться от заключения договора купли-продажи без потери задатка (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.11.2011 № А61-292/2011; см. также определения ВАС РФ от 19.03.2012 № ВАС-1052/12 и от 22.02.2012 № ВАС-1052/12).

Еще одна ситуация: если товар, обремененный правами третьих лиц, передан покупателю, он вправе взыскать с продавца причиненные в связи с этим убытки(постановления ФАС Волго-Вятского округа от 04.06.2009 № А43-16363/2008-46-315 — проданный товар был в залоге, Тринадцатого арбит­ражного апелляционного суда от 02.10.2008 по делу № А56-6318/2008 — продавец продал чужой товар).

Если продавец не передал товар свободным от прав третьих лиц, покупатель может приостановить исполнение своей обязанности по оплате товара.

С такой позицией, например, согласился ФАС Центрального округа в постановлении от 02.08.2010 по делу № А35-11180/2009.

Суд одобрил протокол разногласий

На практике недобросовестность может проявить и продавец — городская администрация. Так, в одном из дел ОАО обратилось в суд с иском к городской администрации о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка в редакции протокола разногласий. Суд иск удовлетворил, апелляция с ним согласилась.

Городская администрация обжаловала эти решения в кассационной инстанции.

Предыстория дела такова. Сначала администрация незаконно отказала ОАО в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования путем выкупа земельного участка. Вопрос решился в пользу ОАО только в судебном порядке.

Затем общество получило проект договора купли-продажи земельного участка, но обнаружило в нем противоречия. В результате переписки с администрацией общество направило ей подписанный договор с протоколом разногласий. Администрация отказалась его заключить.

Спор снова перешел в судебную плоскость. Арбитражные суды, принимая судебные акты в пользу ОАО, исходили из того, что содержание договора в редакции протокола разногласий соответствует обязательным положениям ст. 460, 461 ГК РФ. В силу п. 1 и подп. 3 п. 2 ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации, соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными данным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом. Ограничениями могут являться иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке. Согласно ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются сведения о наличии в отношении продаваемого земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанный объект. Но в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на испрашиваемый обществом участок. Также отсутствуют сведения о наличии прав, требований или арестов иных лиц на этот участок. По мнению суда, положения ст. 460, 461 ГК РФ содержат императивные нормы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмот­ренного указанными нормами (см. постановление С)

Добросовестный приобретатель

Отметим, что в упомянутом Определении КС РФ от 05.06.2014 № 1142-О сделана важная оговорка по поводу возможностей защиты добросовестного приобретателя в случае, когда он приобрел товар, обремененный правами третьих лиц.

Как отметил суд, заявительница фактически поставила вопрос о возможности применения к спорным правоотношениям, связанным с отчуждением имущества, находящегося в залоге, положений ст. 302 ГК РФ, касающихся истребования имущества от добросовестного приобретателя, с учетом правовой позиции КС РФ, сформулированной в постановлении от 21.04.2003 № 6-П, — о необходимости закреп­ления приоритета защиты прав покупателя недвижимости.

Между тем разрешение этого вопроса к компетенции КС РФ не относится. Квалификация спорных отношений и выбор нормы, подлежащей применению с учетом фактических обстоятельств дела, — компетенция суда общей юрисдикции, а проверка законности и обоснованнос­ти вынесенных судебных решений — полномочие вышестоя­­щих судов. Определение же наиболее эффективного способа защиты своих прав может быть осуществлено самим заявителем в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

Судебная практика по спорам, связанным с применением ст. 460 ГК РФ

Реквизиты судебного акта

Требование

Решение

Аргументы

Разъяснение понятия «любые права третьих лиц»

Постановление ФАС
Северо-Кавказского округа
от 27.03.2012
по делу № А32-8567/2008

О признании недействительным до­говора купли-продажи, понуждении возвратить все полученное по договору в порядке применения последствий недействительности сделки

Требование удовлетворено частично, поскольку спорное имущество отчуждено с нарушением ст. 296 и 298 ГК РФ. Легитимность вердикта подтверждена Определением ВАС РФ от 18.07.2012 № ВАС-12902/09

В собственность общества отчуждены объекты недвижимости, принадлежащие на праве оперативного управления учреждению.

Как отметил суд, по смыслу п. 1 ст. 460 ГК РФ под любыми правами третьих лиц понимаются такие обременения объекта купли-продажи, которые не ограничивают правомочия собственника по распоряжению его имуществом

Если ограничение прав установлено нормативным правовым актом муниципалитета

Постановление ФАС
Волго-Вятского округа
от 16.08.2013
по делу № А28-12749/2012

О признании недействующим нормативного правового акта — постановления администрации муниципального образования, которым фактически был установлен публичный сервитут, что нарушает права и законные интересы заявителя — собственника земельного участка

Решение арбитражного суда, которым признано недействующим постановление администрации, оставлено в силе

Администрация считала, что постановлением не нарушены права и законные интересы собственника земельного участка, так как последний до момента приобретения права аренды на спорный участок и права собственности на него был проинформирован об имеющихся ограничениях, но, несмотря на это, подписал договоры аренды и купли-продажи. Следовательно, в силу п. 1 ст. 460 ГК РФ произвел действия, выражающие согласие принять участок с существующими обременениями. Кроме того, администрация считала, что издала ненормативный правовой акт. Но по мнению суда, оспариваемый акт отвечает признакам нормативного правового акта

Когда может помочь протокол разногласий

Постановление АС
Западно-Сибирского округа
от 12.09.2014
по делу № А45-24039/2013

О понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка в редакции протокола разногласий

Требование удовлетворено, поскольку содержание договора в редакции протокола разногласий соответствует обязательным положениям ст. 460, 461 ГК РФ

Судебными актами муниципалитету вменено в обязанность предоставить в собственность обществу земельный участок, принадлежащий последнему на праве постоянного (бессрочного) пользования. Муниципалитет отказался от заключения договора с протоколом разногласий общества, касающихся границ участка и обременения правами третьих лиц

Автомобиль в лизинге

Постановление АС
Западно-Сибирского округа
от 24.09.2014
по делу № А75-11033/2013

О расторжении договора и взыскании долга.

Встречное требование: о взыскании оплаты оставшейся суммы

Основное требование удовлетворено в части взыскания долга.

В удовлетворении встречного требования отказано, так как покупателю продано транспортное средство, собственником которого продавец не являлся

Стороны заключили договор купли-продажи транспортного средства. В соответствии с п. 5 договора ответчик гарантировал, что до заключения договора транспортное средство никому не заложено, под запрещением (арестом) и в споре не состоит, правами третьих лиц не обременено. Однако суд установил, что на день подписания договора транспортное средство являлось собственностью лизинговой компании

Арестованное имущество

Постановление АС
Западно-Сибирского округа
от 17.09.2014
по делу № А03-23586/2013

О расторжении протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества, договора купли-продажи и обязании вернуть уплаченные денежные средства

Требование удовлетворено, так как на момент проведения торгов нежилое помещение не было свободно от прав третьих лиц

С обществом как победителем торгов после осуществления платежей заключен договор. Но в связи с наложением ареста на спорный объект в регистрации перехода права собственности отказано. Уполномоченный орган по управлению госимуществом в возврате средств, уплаченных за помещение, обществу отказал

А было ли обременение?

Постановление АС
Восточно-Сибирского округа
от 08.08.2014
по делу № А78-5082/2007

О признании недействительными торгов и договора купли-продажи акций должника, в частности, в связи с нарушением требований ст. 460 ГК РФ

В удовлетворении требования отказано

На дату заключения договора никакого судебного акта, ограничивающего права распоряжения акциями не было

Продажа недвижимости, по которой заключены договоры аренды

Постановление ФАС
Уральского округа
от 25.04.2006
по делу № Ф09-2976/06-С3

О применении последствий недействительности договора купли-продажи доли в нежилом помещении, в частнос­ти, в связи с нарушением требований ст. 460 ГК РФ

В удовлетворении требования отказано

Договор аренды заключен сторонами на срок менее года и не подлежал госрегистрации, как не подлежало регистрации в ЕГРП и обременение в виде прав арендатора. Следовательно, отсутствие в договоре купли-продажи сведений об обременении нежилого помещения арендными правоотношениями не является основанием для признания договора недействительным

Продажа недвижимости, которой незаконно пользуется третье лицо

Постановление ФАС
Уральского округа
от 03.11.2009 № Ф09-8651/09-С6
по делу № А60-7990/2009-С7

О взыскании долга по договору купли-продажи недвижимости и процентов за пользование чужими денежными средствами: в нарушение условий договора покупатель, ссылаясь на наличие обременений на спорное имущество со стороны третьих лиц, отказался принять и оплатить объект.

Встречное требование: о расторжении договора купли-продажи

Решение: 1) основное требование удовлетворено, поскольку обязательства по оплате помещений ответчиком не исполнены; 2) в удовлетворении встречного требования отказано, поскольку наличие притязаний со стороны третьих лиц на объект недвижимости не установлено

Судами правомерно отмечено, что фактическое незаконное использование третьим лицом имущества, являющегося предметом договора купли-продажи нежилых помещений, не является обременением этого имущества

Проданное имущество находится в залоге

Определение Конституционного ­суда РФ
от 05.06.2014 № 1142-О

Заявительница оспаривала конституционность положений законодательства, связанных с залогом. По ее мнению, приведенные законоположения, как позволяющие обращать взыскание по обязательствам третьих лиц на имущество, приобретенное добросовестным приобретателем, притом что в момент приобретения это имущество не было обременено залогом, противоречат Конституции РФ

Отказано в принятии жалобы к рассмот­рению

Суд указал: несмотря на то что договоры купли-продажи спорного недвижимого имущества заключены заявительницей в период, когда сведения об обременении данного имущества в ЕГРЮЛ отсутствовали, право залога не прекращалось. Следовательно, нет оснований для удовлетворения ее иска и признания залога отсутствующим

Если организатор публичных торгов не включил в извещение об их проведении сведения об обременении имущества

Постановление ФАС
Северо-Кавказского округа
от 09.11.2011
по делу № А61-292/2011

О взыскании неосновательного обогащения (в связи с нарушением требований ст. 460 ГК РФ)

Требование удовлетворено, поскольку продавец нарушил порядок информирования о наличии обременений на предмет торгов. Легитимность вердикта подтверждена определениями ВАС РФ от 19.03.2012 № ВАС-1052/12 и от 22.02.2012 № ВАС-1052/12

В связи с признанием покупателя участником торгов по продаже арестованного имущества и во исполнение договора о задатке продавцу перечислены денежные средства. Победителем торгов признан покупатель, который отказался от приобретения имущества, так как ему стало известно об обременении имущества, и потребовал возвратить уплаченный задаток. Продавец не вернул спорную сумму

Можно ли взыскать убытки с продавца, передавшего покупателю товар, обремененный правами третьих лиц

Постановление ФАС
Волго-Вятского округа
от 04.06.2009
по делу № А43-16363/2008-46-315

О взыскании убытков, причиненных вследствие невыполнения продавцом обязанности по передаче покупателю ­товара, свободного от любых прав ­третьих лиц

Требование удовлетворено

Факт наличия причинно-следственной связи между действиями продавца и возникшими у истца убытками подтвержден материалами дела

Покупатель, получивший от продавца товар, не свободный от прав третьих лиц, может приостановить оплату товара

Постановление ФАС
Центрального округа
от 02.08.2010
по делу № А35-11180/2009

О признании договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым и об обязании ответчика возвратить истцу одноэтажное нежилое здание

В удовлетворении требования отказано, так как продавец нарушил требования ст. 460 ГК РФ

Покупатель приобрел два здания. В договоре купли-продажи было указано, что оба здания никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

На первое здание покупатель зарегистрировал право собственности. Со вторым зданием возникла проблема: регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с запретом ­УФРС по Курской области осуществления госрегистрации сделок с этим зданием и перехода права в результате принятых определением арбитражного суда обеспечительных мер

При покупке товара, обремененного правами третьих лиц, нельзя требовать применения иных последствий, чем указано в п. 1 ст. 460 ГК РФ

Постановление ФАС
Поволжского округа
от 21.07.2011
по делу № А49-7372/2010

О признании недействительным дополнительного соглашения к договору залога транспортного средства, лизингополучателем которого является истец

В удовлетворении требования отказано

Последствия несоблюдения продавцом обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц прямо урегулированы абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ. Общество же ошибочно настаивает на применении иных последствий. На момент передачи имущества в залог лизингодатель являлся собственником имущества, при этом п. 2 ст. 351 ГК РФ содержит специальные последствия при нарушении правил о после­дующем залоге.

Кроме того, спорное имущество передавалось в залог тому же кредитору, соответственно, его согласия на последующее обременение не требовалось

Понятия, указанные в названии данной статьи, достаточно широко используются в гражданском законодательстве, однако не имеют достаточно четких легальных определений. Отсутствие таких определений не может не оказывать негативного влияния на практику применения законодательства, определяющего правовой режим недвижимости. Цель статьи – анализ понятий «обременение» и «ограничение» с точки зрения гражданского законодательства и законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и выработка предложений по совершенствованию этого законодательства.

В соответствии со ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество.
В то же время Закон о регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия во всех статьях Закона используются только вместе, как синонимы. О том, что Закон о регистрации рассматривает данные понятия как равнозначные, говорит и определение, содержащееся в первой статье Закона. Согласно этому определению «ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других».

Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует какое- либо другое определение ограничений и обременений. В то же время, по мнению автора, приведенное определение не выдерживает критики с точки зрения правильности отражения того явления, которое оно призвано определить. Во-первых, рассматриваемая формулировка ограничивает источники возникновения ограничений лишь непосредственным установлением их законом, либо уполномоченными органами, абсолютно не учитывая возможность договорного происхождения обременений и ограничений. В то же время при указании примерного перечня возможных ограничений (обременений) формулировка Закона приводит ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут, ипотека), либо могут возникать только из договора (доверительное управление, аренда).

Видимо, с целью исправления этой явной ошибки в п. 1 ст. 4 Закона о регистрации был включен абзац второй:»Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом»1. Но получилось не очень удачно. Хотя в данной статье и упоминается, что обременения могут иметь договорное происхождение, но более общее определение, содержащееся в ст. 1, такого упоминания не содержит.
Во-вторых, как представляется, понятия ограничение и обременение не являются синонимами. При этом следует заметить, что если бы они являлись синонимами, то с точки зрения законодательной техники не было бы никаких оснований использовать в тексте закона оба этих понятия.

Разумеется, при отсутствии законодательного определения этих понятий можно в теории устанавливать различное их соотношение. Однако с учетом анализа употребления этих терминов в Гражданском кодексе и установившейся практики наиболее оптимальным представляется следующий подход.

Начнем с рассмотрения понятия ограничения.
Прежде всего, анализируя текст обеих частей Гражданского кодекса, можно однозначно определить, что термин»ограничение» в том смысле, который придает ему ст.131 ГК РФ и Закон о регистрации, в гражданском законодательстве всегда используется применительно к гражданским правам. Термин же «обременение» всегда относится к имуществу (см.ст.ст.274, 275, 460, 586, 704, 1019ГК РФ). При этом данный подход выдерживается весьма жестко — нигде в Гражданском кодексе не говорится об «обременении прав» или «ограничении имущества».
Рассматривая вопрос о понятии ограничения применительно к вещным правам, нужно проанализировать содержание п. 2 ст.209 ГК РФ. Согласно этой норме «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

В рассматриваемой статье сформулированы общие исходные условия осуществления права собственности. Согласно этой формулировке действия собственника в отношении принадлежащего имущества всегда ограничиваются законом, иными правовыми актами, а также правами и охраняемыми законом интересами других лиц. При этом, очевидно, закон имеет в виду нормы общего характера, не определяющие режим конкретного объекта недвижимости, а также рассматривает в общем плане права и интересы граждан, которые должен соблюдать каждый собственник, а не собственник конкретного имущества по отношению к конкретным лицам. Эти рамки осуществления права собственности нельзя считать ограничениями в том смысле, в котором данное понятие используется в законодательстве, поскольку они составляют элемент режима собственности любого имущества. Ограничениями же являются любые отклонения от общих рамок осуществления права собственности. Так, например, элементом общего режима любого здания является запрещение его реконструкции без соответствующего разрешения. К общему режиму любого здания относится также обязанность собственника не осуществлять в этом здании каких-либо действий, которые наносили бы ущерб правам и законным интересам владельцев соседних объектов. Но если индивидуальным актом установлено запрещение проведения определенного рода реконструкции (например, запрещение надстройки здания), либо собственник здания по соглашению с собственником соседнего здания обязан представить последнему возможность пользования находящейся в здании электрической подстанцией или гаражом, то в этом случае речь идет об ограничении прав собственника конкретного объекта.

Проводить различия между элементами общего режима объекта и ограничениями права собственности на него очень важно именно с точки зрения вопросов государственной регистрации прав на недвижимость.

Вполне очевидно, что ст.131 ГК РФ говорит о необходимости регистрации ограничений в собственном смысле этого слова. В то же время при анализе правоустанавливающих документов регистраторам не всегда бывает просто установить, какие ограничения, подлежащие регистрации, содержатся в документе.
Так, например, сторонами договоров отчуждения часто включаются в договор многочисленные обязанности приобретателя объекта, которые, однако, большей частью характеризуют обязанности любого собственника недвижимого имущества. Так, например, в договор иногда включаются положения, характеризующие бремя содержания имущества (ст.210 ГК РФ), такие как обязанность проведения текущего и капитального ремонта, заключения договоров на тепло- и электроснабжение и пр. Представляется, что такие обязанности не могут быть зарегистрированы в качестве обременения, независимо от желания участников договора.

С учетом приведенных соображений следует высказать еще одно замечание в адрес определения ограничения(обременения) в Законе о регистрации. В этом определении говорится, что ограничения и обременения могут быть установлены непосредственно законом. Между тем, по мнению автора, ограничение как объект регистрации (а именно в качестве такового оно и определяется в Законе о регистрации) отличается именно тем, что изменяет содержание правомочий собственника именно по сравнению с общим режимом, установленным непосредственно законом. Разумеется, нельзя не признать, что ряд ограничений прав собственника могут возникать на основании норм закона. Так возникает залог при продаже товара в кредит (п.5 ст.488 ГК РФ) и передаче недвижимости под выплату ренты (п.1 ст.587 ГК РФ). Однако в этих случаях речь идет не об установлении ограничений прав собственника непосредственно законом, а об автоматическом возникновении этих ограничений при совершении собственником соответствующих действий. Поэтому, определяя понятие ограничения прав, необходимо говорить не об установлении их законом, а об их возникновении (установлении) на основании закона. В противном случае будет потеряна грань между ограничением, являющимся объектом регистрации, и общими рамками правомочий собственника.
Итак, ограничение права на недвижимость можно определить как установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо договором уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно.

Теперь перейдем к понятию обременения.
Как уже указывалось, в Законе оно используется применительно к имуществу, а не к правам на него.
По мнению автора, такой подход законодателя не случаен. Специфика обременения как правовой категории состоит в том, что оно неразрывно связано с конкретным имуществом, существует и сохраняет свое содержание независимо от смены собственника этого имущества. Так, например, ст.274 ГК РФ говорит об обременении земельного участка сервитутом, а п.1 ст.275 ГК РФ специально указывает, что «сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу». Относя ренту к обременениям, Гражданский кодекс в ст. 586 формулирует аналогичное правило: «рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества».

Такое же правило сформулировано и в ст.617 ГК РФ применительно к аренде, хотя аренда и не названа обременением.
Рассматривая соотношение понятий «ограничение прав» и «обременение имущества», следует отметить, что обременение имущества, как правило, состоит в ограничении прав его собственника, а именно прав владения, пользования и распоряжения, причем эти ограничения связаны с наличием прав на это имущество у третьих лиц. Так в случае обременения имущества сервитутом права его собственника ограничены правами пользования собственника соседнего участка, при аренде — правами пользования арендатора и т.д. Однако следует обратить внимание и на то, что обременение может выражаться не только в ограничении прав владения, пользования и распоряжения имуществом, но и в возложении на собственника имущества дополнительных обязанностей, неразрывно связанных с владением этим имуществом. Именно так обстоит дело при обременении имущества рентой. Основное содержание данного обременения состоит в обязанности «выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной сумме, либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (п.1 ст.583 ГК РФ). Таким образом, мы видим, что обременение не всегда связано с ограничением прав лица в отношении обременяемого имущества.
В то же время, рассматривая понятие ограничения прав, мы можем заметить, что ограничение прав конкретного лица в отношении недвижимого имущества далеко не всегда неразрывно связано с этим имуществом и правами на него третьих лиц. В качестве примера можно привести такое ограничение, как арест имущества или запрещение совершения в отношении этого имущества определенных действий (ст.134 ГПК РСФСР, ст.76 АПК РФ). Арест производится в отношении конкретного имущества и действует до его отмены в установленном порядке. Поэтому он может рассматриваться как обременение, сохраняющее свою силу независимо от смены собственника. Но такая мера обеспечения иска, как запрещение ответчику совершать определенные действия (например, запрещение распоряжаться определенным недвижимым имуществом), неразрывно связана исключительно с личностью ответчика и не может сохраняться, если собственником имущества является другое лицо.
Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а, с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.

С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать следующее определение обременения:»Обременение имущества — ограничения вещных прав на имущество, а также специальные обязанности обладателей этих прав, установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя».
Представляется, что введение такого определения в общую часть гражданского законодательства было бы целесообразным, поскольку данный термин в законе используется, а определения не имеет.
При отсутствии же общего определения обременения для любого имущества это определение следовало бы сформулировать применительно к недвижимости. Такое определение могло бы существовать в Законе о регистрации вместе с определением ограничения прав на недвижимость.

1 Федеральный закон от 29.12.2004 N 196-ФЗ)
Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,

доктор юридических наук.

1. Договор ренты — это договор, который в первую очередь имеет имущественную составляющую, а не личную, так как основным условием данного договора является обременение имущества. Как правило, рентой обременяется недвижимое имущество, например, земельный участок, жилое помещение, здание, сооружение.

Поскольку основное содержание договора ренты — это обременение имущества, в случае если имущество будет отчуждено плательщиком ренты, в собственность которого недвижимое имущество уже передано, другому лицу, то есть в соответствии с гражданско-правовой сделкой по отчуждению имущества (договор купли-продажи, договор мены и т.п.), то лицом, обязанным уплачивать ренту, будет приобретатель имущества. В этом случае продавец (плательщик ренты) недвижимого имущества при его продаже обязан предупредить покупателя о том, что передаваемое им недвижимое имущество обременено правами третьих лиц, в данном случае получателем ренты. Если же продавец (плательщик ренты) не выполнит данную обязанность, то покупатель имеет право потребовать расторжения договора, в соответствии с которым недвижимое имущество было передано.

2. Судебная практика:

— Определение Конституционного Суда РФ от 13.10.2009 N 1199-О-О;

— Определение Московского городского суда от 22.10.2013 N 11-31724/13;

— Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24.11.2011 N 33-38379;

— Постановление Президиума Московского областного суда от 16.11.2005 N 656;

— Определение Московского городского суда от 18.07.2013 N 11-22715/13;

— Определение Санкт-Петербургского городского суда от 03.04.2013 N 33-4443;

— Определение Санкт-Петербургского городского суда от 15.03.2012 N 33-3840/2012;

— Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22.11.2011 N 33-38291.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Кроме права собственности существуют еще и право пользования квартирой. Это то, что кардинально отличает первичный рынок жилья от вторичного. И именно эта особенность добавляет нам (Покупателю) головную боль при выяснении всех личностей, которые могут иметь такие права пользования. Но выяснять это нам все-таки придется, и сейчас мы это выясним.

Очевидно, что каждый собственник имеет все виды прав на квартиру (права владения, распоряжения, и т.п.), в том числе и безусловное право пользования ею. Но сюрприз для Покупателя в том, что могут быть и другие люди – не собственники – которые по закону тоже имеют право пользования квартирой, т.е. право проживания в ней.

Нам, конечно же, нужна квартира, свободная от прав проживания в ней посторонних лиц. А для этого мы должны, как минимум, этих лиц знать.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Кто же может иметь право на проживание в квартире?

Есть несколько категорий таких правообладателей:

  1. Все собственники квартиры (их видно из Титула или из Выписки ЕГРН);
  2. Члены семьи собственника квартиры, в т.ч. бывшие (не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней);
  3. Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству);
  4. Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением;
  5. Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или договор безвозмездного пользования.

Рассмотрим их по порядку. Нас будет интересовать вопрос, кто из них может сохранить право проживания в квартире после ее продажи, и как от этого права мы можем избавиться (в некоторых случаях).

Как получить разрешение Органов опеки на продажу квартиры с ребенком – тонкости и нюансы.

Собственники квартиры, не «прописанные» в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности при продаже квартиры.

«Прописанные» же в квартире собственники, могут сохранить право проживания в ней только если это будет прямо указано в Договоре купли продажи квартиры (ДКП), и согласовано с Покупателем (чего в практике, обычно, не бывает). В остальных случаях (т.е. в большинстве сделок) – Продавец после отчуждения квартиры обязан сняться с регистрационного учета (выписаться), и это условие обязательно указывается отдельным пунктом в договоре.

Члены семьи собственника могут иметь право пользования квартирой только если они там «прописаны». Именно наличие «прописки» подтверждает их право проживания в квартире. Выписка их из квартиры, соответственно, лишает их этого права. По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры при ее продаже (эта обязанность для них установлена законом). И если они этого не делают, новый собственник может «выписать» их из квартиры через суд.

Но здесь есть нюансы!

Например, временно выписанные члены семьи собственника имеют шанс восстановить свою «прописку» (т.е. восстановить право пользования) даже после продажи квартиры, если докажут в суде, что их право было нарушено. Такими временно выписанными персонажами могут быть те, кто проходил длительное лечение в стационаре, уехал в длительную командировку, ушел служить в армию, отправился по решению суда отбывать наказание, и т.п.

Правда, с 2015 года для призывников и заключенных отменили обязательное снятие с регистрационного учета по месту жительства. То есть теперь даже если они «убыли по месту назначения» (начиная с 2015 года), они все равно остаются прописанными в своей квартире, и право проживания в ней не теряют. А те, кого отправили «на лесоповал» до 2015 года, соответственно – были сняты с регистрационного учета по месту жительства, но могут восстановить свое право на проживание в квартире по возвращении.

Прописанные в квартире несовершеннолетние дети требуют повышенного внимания. Этот случай мы рассмотрим подробно далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Покупка квартиры с несовершеннолетними».

Как выделяют доли детям по маткапиталу? Сюрпризы для Покупателя.

Как узнать кто прописан в квартире?

Список всех лиц, «прописанных» (зарегистрированных по месту жительства) в данной квартире нам покажет Выписка из Домовой книги, а в некоторых городах ее заменяют Справки о регистрации по форме №9 и №12 или поквартирные карточки (подробнее обо всех этих бумагах – см. по ссылкам в Глоссарии).

ВНИМАНИЕ! С 2018 года Выписки из Домовых книг и Справки о регистрации отменены. Но во многих городах, в том числе в Москве и Санкт-Петербурге их продолжают выдавать. Подробнее об этом странном казусе – см. в соответствующей теме нашего форума .

Различают обычную Выписку из Домовой книги и архивную (расширенную) Выписку.

Обычная Выписка дает информацию обо всех «прописанных» в данной квартире на текущий момент.

Архивная Выписка дает информацию обо всех жильцах, когда-либо бывших «прописанных» в данной квартире, включая тех, кто прописан на текущий момент.

И ту и другую выдают в паспортном столе местного домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ТСЖ и пр.), либо в центре госуслуг МФЦ «Мои документы». Но получить их могут только собственники квартиры, либо прописанные в ней жильцы. Поэтому нам надо требовать такую бумагу с Продавца, а лучше пойти и заказать ее получение вместе с ним. Если же такой возможности нет, или есть ощущение, что Продавец что-то не договаривает, то Покупатель может заказать получение Выписки из Домовой книги специальным службам (о них ниже).

♦ Как выглядит архивная Выписки из Домовой книги ♦
(Жми! Изображение откроется во всплывающем окне)

Очевидно, что для целей проверки нас будет интересовать более полная, т.е. архивная Выписка. Именно из нее мы узнаем, существуют ли здесь лица, временно снятые с регистрационного учета или исчезнувшие в неизвестном направлении. Эти данные указаны в последней графе Выписки: «Когда и куда выбыл, временно или постоянно».

Если таковых персонажей нет – все в порядке.

Если таковые обнаруживаются, то есть шанс, что они могут вернуться, и их права на пользование квартирой могут быть восстановлены. От такой квартиры лучше отказаться. Во всяком случае, до урегулирования этого вопроса.

Как такой вопрос можно «урегулировать» лучше уточнять на дополнительной консультации юриста применительно к конкретной сделке. В том числе – если обнаруживается временно выписанный или исчезнувший непонятно куда персонаж не из числа семьи Продавца, а из числа прежних собственников (если квартира продается не первый раз).

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

К сожалению, практика такова, что работники паспортных столов не очень любят выдавать именно архивные Выписки (по опыту работы риэлторов в Москве). Не всегда данные о прежних жильцах собраны и сгруппированы как положено, а выполнять эту работу по просьбе заявителей многие паспортистки просто не хотят.

Здесь уже каждый выкручивается по ситуации. Кто-то рассчитывает на личное обаяние и благодарность «в пределах разумного», кто-то идет ругаться «наверх» – к старшей паспортистке или к начальнику МФЦ. «Пинок сверху» иногда помогает нерадивому сотруднику решить задачу.

Если нет желания ублажать паспортисток лично, вытягивая из них сведения, можно обратиться за подобной услугой в специализированные коммерческие службы или юридические конторы.

Получение архивной Выписки из Домовой книги (только для Москвы) можно заказать — (СЕРВИСЫ).

Бывает, что архивные выписки отказываются давать, мотивируя это защитой персональных данных третьих лиц (тут сложно спорить). Отказать могут и ссылаясь на якобы отмену Выписок из Домовых книг (см. выше об этом).

Бывает, что в выписке информация отражена не должным образом (спишем на «человеческий фактор» или технические сбои регистрационного учета), тогда недостающие сведения нужно запрашивать дополнительно. Например, некоторые графы в выписке могут быть не заполнены, или «глубина сведений» о прописанных жильцах ограничена сроком права собственности текущего владельца.

Примечание. В графе «Когда и куда убыл, временно или постоянно» зачастую может стоять только дата снятия с регистрационного учета. По общему правилу – если в этой графе указана дата и нет фразы «временно», значит считается, что человек выписан постоянно.

Занижение стоимости квартиры в Договоре купли-продажи – риск и защита от него.

В Москве вместо Выписки из Домовой книги можно взять Единый жилищный документ (ЕЖД), который дублирует многие сведения, связанные с квартирой, ее жильцами и собственниками, в т.ч. сведения из Домовой книги.

Единый жилищный документ (ЕЖД), очевидно, более удобен для использования, и выдается он в тех же инстанциях, что и Выписка, т.е. – в районных МФЦ г. Москвы (подробнее о нем — см. по ссылке).

Но проблема здесь та же – во-первых, ЕЖД выдается только собственникам или прописанным в квартире жильцам, во-вторых, там указаны только текущие зарегистрированные лица. А значит, нужно добывать архивные сведения – самостоятельно или с помощью тех же специалистов.

Сделка купли-продажи квартиры с прописанным ребенком (не собственником). Что, как и почему?

Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?

Некоторые из перечисленных выше категорий правообладателей (обладателей права пользования квартирой), обладают этим правом бессрочно, т.е. пожизненно, и независимо от смены собственника жилья. Это право у них закреплено законом. И лишиться этого права они могут только добровольно отказавшись от него (например, выписавшись из квартиры).

О ком здесь идет речь?

Пожизненное право проживания в квартире имеют следующие лица:

  • Те члены семьи собственника, которые в свое время отказались от приватизации квартиры;
  • Те, кто получил право пользования квартирой по завещательному отказу;
  • Те из прежних собственников квартиры, которые продали ее по Договору пожизненного содержания с иждивением.

Подробно о каждом из них рассказано в соответствующих статьях Глоссария (по указанным ссылкам). Нам же сейчас нужно запомнить главное – при обнаружении таких персонажей следует отказаться от такой квартиры. Во всяком случае, если не удалось уладить вопрос с их добровольным (письменным, нотариально заверенным) отказом от права пользования квартирой и выписки из нее.

Обнаружить этих персонажей позволяют Выписка из Домовой книги или ЕЖД (в случае с отказом от приватизации), и основной правоустанавливающий документ на квартиру (в случае завещательного отказа или содержания с иждивением).

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Собственно наличие «прописанных» людей в квартире, даже на момент совершения сделки купли-продажи, является обычной практикой на рынке, особенно, в альтернативных сделках. Важно, чтобы все они (особенно, те, кто не является собственником, и формально не участвует в сделке) были в курсе предстоящей сделки с квартирой, были полностью дееспособными, и готовы были выписаться из квартиры после ее продажи.

Полезно будет взять отдельное письменное обязательство сняться с регистрационного учета у тех, кто «прописан» в квартире, но не является ее собственником (т.е. у «третьих лиц»).

Такая «страховка» даст нам преимущество в случае судебного спора с теми, кто не захочет выписываться из квартиры после сделки. Тогда их выписывают в принудительном порядке, по решению суда. А то самое письменное обязательство от «третьих лиц» (помимо прочих условий сделки, согласно договору), будет весомым аргументом в суде.

Перестраховка. Некоторые адвокаты, имеющие опыт судебной практики, утверждают, что даже с тех людей (не собственников), которые были выписаны из квартиры ДО ее продажи, желательно брать письменное заявление о том, что они не возражают против этой сделки. Это может звучать бредово (ведь они уже не имеют никаких прав на квартиру), но те же адвокаты приводят примеры, когда выписанные до продажи квартиры жильцы впоследствии восстанавливали свое право проживания там через суд.

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

Кто еще может иметь право пользования квартирой?

Вне зависимости от «прописки», права пользования квартирой могут иметь лица, с которыми собственник (Продавец) заключил договор найма или договор безвозмездного пользования. Фактически это обременение, которое может не отражаться ни в Титуле, ни в Выписке из Домовой книги. Вообще-то, Продавец имеет право продать квартиру с таким обременением, но обязан уведомить о нем Покупателя, указав это отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП).

В этом случае нам необходимо потребовать от Продавца расторжения такого договора с пользователем (нанимателем) квартиры.

Нужно ли оформлять сделку купли-продажи квартиры у нотариуса? Какие риски он закрывает – см. в отдельной заметке.

Кстати, нужно еще вложить себе в голову следующую мысль – правильное составление Договора купли-продажи квартиры (ДКП) снижает риск возможных претензий «третьих лиц», в т.ч. претензий на право пользования квартирой.

В условиях ДКП рекомендуется вписать обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех пользователях квартиры, обязательство снять с регистрационного учета всех «прописанных» там жильцов, и передать квартиру свободной от прав «третьих лиц».

Дополнительно в ДКП можно вписать обязательство Продавца, в случае претензий со стороны «третьих лиц», решить их самостоятельно и за свой счет (либо компенсировать судебные издержки Покупателя).

Важно, чтобы эти пункты договора были прописаны юридически грамотно, и имели однозначную трактовку.

Грамотно сформулировать эти обязательства Продавца в ДКП поможет нотариус.

В отличие от прав пользования, права собственности и ограничения (обременения) этих прав проверяются по Выписке из единого государственного реестра (ЕГРН).

Заказать Выписку из ЕГРН можно на нашем сайте – (через встроенный сервис API Росреестра).

Еще одним применяемым на практике стимулом для Продавца «юридически освободить» квартиру после сделки, является особое условие получения денег при расчетах. Продавец получает полную сумму за квартиру только тогда, когда все жильцы будут сняты с регистрационного учета.

Подробнее об этом будет рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Передача денег при покупке квартиры».

Снятие всех жильцов с регистрационного учета (до сделки или после) риэлторы называют «юридическим освобождением» квартиры. Конечно, ситуация значительно упрощается, если на момент сделки квартира уже «юридически свободна».

Оставьте комментарий