Обзор судебной практики по договорам долевого участия

В предыдущем обзоре арбитражных дел о взыскании неустоек и штрафов по договорам долевого участия в строительстве был наиболее полно рассмотрен вопрос возможности уступки потребительского штрафа хозяйственному обществу, вследствие чего вопрос определения соразмерности присуждаемых сумм не был рассмотрен в полной мере. В то же время, вопрос соразмерности имеет не меньшую практическую значимость и заслуживает более подробного рассмотрения.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, изложенными в п.п.73-75 Постановления №7, суд может снизить неустойку по правилам ст. 333 ГК РФ при явной несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора. Все приведенные в Постановлении №7 критерии выявления несоразмерности подразумевают сравнение суммы начисленной неустойки с иными расчетными величинами. Соответственно, для установления явной несоразмерности неустойки в делах по искам хозяйственных обществ к застройщикам, должен исследоваться вопрос об извлечении выгоды ответчиком и цедентом, являющимися сторонами материального правоотношения.

В подавляющем большинстве арбитражных дел о взыскании неустойки с застройщика кредитором является потребитель, средневзвешенная процентная ставка за пользование кредитом для которого существенно превышает ставку для коммерсанта. Соответственно, сравнение возможных убытков кредитора и выгоды должника всегда оказывается в пользу кредитора.

Как указывалось в предыдущем обзоре, одинаковый материальный результат в виде уменьшения имущественных потерь застройщика может достигаться как снижением неустойки, так и снижением или отказом во взыскании штрафа. Субъективно, кредитору более интересна общая взыскиваемая сумма, а не соотношение ее составляющих. Аналогичный вывод может быть сделан из ряда постановлений АСМО в части разрешения вопроса о правомерности перехода права на потребительский штраф. В то же время, неустойка и штраф остаются мерами ответственности за разные нарушения.

Из постановлений АСМО следует, что какие-либо расчеты несоразмерности судами Московского региона обычноне применялись. Как правило, сопоставления производились только со ставками ЦБ РФ. В большинстве рассмотренных дел выводы АСМО о правомерности снижения неустойки нижестоящими судами основываются на нечисловых критериях. В качестве примеров можно привести следующие формулировки, встречающиеся в судебных актах:

  • снижение соответствуют гражданско-правовым принципам равенства и баланса интересов сторон, что отвечает компенсационной природе неустойки как меры ответственности;
  • суд первой инстанции, снижая размер неустойки, мог прийти к выводу о том, что размер неустойки подлежит снижению в еще большей степени;
  • объект относится к уникальным, имелась необходимость доработки проекта в связи с планировкой линии метро, увеличение рыночной стоимость объекта свидетельствует о получении участником имущественной выгоды;
  • на дату судебного разбирательства жилой дом введен в эксплуатацию, а участники долевого строительства не проявляют обычной для подобных договоров заинтересованности в осмотре объекта.

Можно предположить, что при отсутствии сравнения со средневзвешенными ставками процентов за пользование кредитом, стоимостью аренды иного помещения на сопоставимый срок и иными материальными критериями суды руководствуются иными величинами или принципами.

Анализ результатов рассмотренных дел показывает, что в целом средняя взыскиваемая сумма снижалась судами на 20% по отношению к заявленным требованиям (учитывая и неустойку, и штраф).

В 23 делах требования были удовлетворены в полном объеме. При этом размер присужденных сумм составил от 3,92 % то 32,17 % от цены объекта, а период просрочки застройщика составил от 77 до 750 дней.

В девяти делах было отказано во взыскании штрафа. Размер присужденных сумм составил от 3,4 % до 36 % от цены объекта, а период просрочки от 51 до 713 дней.

В деле А40-135191/2017 неустойка была снижена в 2 раза, но штраф был взыскан в первоначально заявленном размере, что составило 36 % от цены объекта при просрочке 491 день.

В остальных делах взыскиваемые суммы были снижены от 4 % до 91 % как за счет снижения неустойки, так и за счет снижения или отказа во взыскании штрафа. При этом взысканная сумма составила от 1,44 % до 17,33 % от цены объекта, а период просрочки от 164 до 526 дней. Изначальные требования составляли от 15,9 % до 41,2 % от цены объекта, а самое большее снижение (91 %) приходится на требование, составляющее изначально 16,8 % от цены.

Указанные показатели иллюстрируют, что ни срок нарушения обязательства, ни соотношение заявленной суммы и цены объекта не являются сколь-нибудь объективными критериями несоразмерности, а применение таких критериев в отдельных делах противоречит преобладающей судебной практике. При этом с очень большой условностью можно предполагать, что соразмерной неустойкой может считаться сумма в пределах 20 % от цены объекта.

Поскольку суд кассационной инстанции ограничен в возможности пересмотра выводов нижестоящих судов о соразмерности, обзор судебной практики АСМО был бы неполноценным без рассмотрения доводов нижестоящих судов.

В деле А40-118053/17 (судья Панфилова Г.Е.) неустойка 780 946,57 руб. была снижена до 100 000 руб. с единственным обоснованием-указанием на абз.2 п.2 Постановления 81, указывающим на допустимость применения двойной ставки рефинансирования и необходимость обоснования исключительности более низкого снижения. Во взыскании штрафа было отказано. Решение оставлено без изменений.

В деле А40-191052/2017 (судья Смыслова Л.А.) неустойка и штраф снижены в общем на 73 % исходя из оценки имеющихся доказательств несоразмерности, учитывая ее компенсационный характер и устранение ответчиком нарушения договора. Решение оставлено без изменений.

В деле А40-108030/2017 (судья Березова О.А.) присуждено в общем 31 % (5% от цены объекта) путем снижения неустойки и отказа в штрафе, поскольку заявленное требование составляло 16 % от цены объекта, а дольщик не произвел доплату за помещение. Решение оставлено без изменений.

В деле А40-47756/2017 (судья Дружинина В.Г.) неустойка и штраф снижены в 2 раза «исходя из конкретных обстоятельств дела», а в суде апелляционной инстанции отказано во взыскании штрафа.

В деле А40-118054/2017 (судья Гречишкина А.А.) неустойка снижена в 2 раза, во взыскании штрафа отказано, поскольку «имеется высокая степень готовности объекта, а также то, что ответчиком выполнены в полном объеме иные обязательства по договорам ДДУ, просрочка составила не столь значительный промежуток времени по сравнению с существующими в настоящее время реальными сроками сдачи подобных объектов». Срок был нарушен на 173 дня, а заявленная сумма составляла 16,8 % от цены объектов. Решение оставлено без изменений.

В деле А40-212752/2017 (судья Михайлова Е.В.) неустойка снижена в 2 раза, а во взыскании штрафа отказано с учетом того, что размер пени составляет более половины стоимости машино-места. При этом суд признал право должника требовать снижения неустойки исходя из практики, сформированной судами общей юрисдикции, руководствующимися оценочными категориями разумности и справедливости и не применил Постановление 81, подлежащее применению по мнению суда только к спорам предпринимателей. Суд сделал вывод, что истец злоупотребляет правом, искусственно изменяя подсудность. Решение оставлено без изменений.

В деле А40-75109/2017 (судья Гамулин А.А.) было взыскано 42% от заявленных требований, включая штраф, исходя, в том числе, из получения дольщиком выгоды вследствие увеличения рыночной цены построенного объекта. Решение оставлено без изменений.

В ряде других дел суды первой или второй инстанций отказывали во взыскании неустойки или штрафа, либо снижали их, но заявленные суммы были взысканы в последующих судебных актах. Можно предположить, что их анализ помог бы выявлению недопустимых критериев для снижения.

В деле А41-4761/2017 (судья Бондарев М.Ю.) истец отказался от требования в части штрафа, в оставшейся части в иске было отказано в связи с тем, что ответчик оспаривал в суде отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, а решение о признании отказа недействительным было исполнено после срока передачи. Суд пришел к выводу, что причиной просрочки являются противоправные действия третьих лиц. Решение было отменено в части штрафа, поскольку суд не разъяснил истцу последствия отказа от части иска. Апелляционная инстанция отклонила довод о правомерности непередачи из-за отсутствия разрешения на ввод. Также было указано, что право на штраф получено первоначальным кредитором на основании закона и отказа ответчика добровольно исполнять требование о выплате неустойки. Аналогичное толкование применено в деле А41-896/2017. Кассационная инстанция оставила апелляционные постановления в силе.

В деле А41-19234/2017 (судья Капаев Д.Ю.) отказано в удовлетворении иска в связи с отсутствием государственной регистрации соглашения об уступке права. Апелляционная инстанция отменила решения, взыскав неустойку и штраф и указав, что не связанность неустойки с недвижимостью исключает регистрацию соглашения. Апелляционное постановление оставлено в силе кассационной инстанцией.

В деле А40-155365/2017 (судья Маслова С.В.) отказано во взыскании неустойки и убытков, штраф истцом не заявлялся. Отказ в части неустойки обоснован тем, что нежилое помещение было принято без замечаний к срокам сдачи, а в части убытков отсутствием причинно-следственной связи. Отменяя решение в части неустойки, суд апелляционной инстанции указал, что принятие истцом нежилого помещения от ответчика в отсутствие замечаний не является обстоятельством, исключающим ответственность ответчика за передачу нежилого помещения с нарушением срока. Апелляционное постановление оставлено в силе кассационной инстанцией.

В деле А41-12873/2017 истец отказался от требования в части штрафа, а неустойка снижена на 33% в связи с уклонением дольщика от приемки за часть периода. Апелляционная инстанция изменила решение в части неустойки со ссылкой на позицию Президиума ВС РФ, изложенную в п. 34 Обзора от 04.12.2013 г., согласно которой нарушение срока доплаты за увеличение площади не является основанием для отказа застройщика от договора. Также суд апелляционной инстанции указал на отсутствие признаков чрезвычайности и непредотвратимости в отказе уполномоченного органа выдать разрешение на ввод в эксплуатацию. Апелляционное постановление оставлено в силе судом кассационной инстанции.

В деле А41-56539/2017 неустойка и штраф были уменьшены на 44 % в связи с тем, что размер неустойки, исходя из расчета, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств. Заявленные требования составили 25 % от цены квартир по первоначальному договору долевого участия, но не более 15% от суммы, фактически оплаченной 3-м лицом (продажа осуществлялась по договору уступки). Изменяя решение суда первой инстанции, 10 ААС указал, что заявляя о несоразмерности размера неустойки, ответчик не представил никаких надлежащих доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем основания для снижения размера неустойки у суда первой инстанции отсутствовали. Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения требований по договору. Апелляционное постановление оставлено в силе кассационной инстанцией.

В деле А41-17924/2017 неустойка и штраф были снижены в 2 раза исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ. Изменяя решение 10 ААС указал, что ответчиком доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки в заявленном размере последствиям нарушенного обязательства, в материалы дела не представлено, постановление оставлено в силе.

В деле А41-12072/2017 неустойка и штраф были снижены на 26 % за часть периода в связи с уклонением дольщика от приемки. Отменяя решение в части, апелляционная инстанция отметила, что в акте осмотра описывались недостатки, так и не устраненные к моменту передачи, а запись на приемку осуществлялась в порядке электронной очереди, что не позволило дольщику осуществить приемку ранее. Постановление оставлено в силе.

В деле А41-31325/2017 неустойка и штраф были снижены на 57 % в связи с тем, что ответчик не мог передать объекты из-за неправомерных действий министерства, не предоставлявшего разрешение на ввод, а заявленная сумма достаточно превышает размер задолженности (сумма требования составляла 43% от цены объекта). Суд апелляционной инстанции указал на недопустимость снижения неустойки ниже двойной ставки рефинансирования и недопустимость отказа во взыскании за часть периода. Отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также признание такого отказа незаконным могли быть в той или иной степени предвидены профессиональным застройщиком, не выходят за рамки делового оборота и могли быть учтены при определении срока передачи объекта. Постановление оставлено в силе.

В деле А41-62814/2017 неустойка и штраф были снижены в 2 раза исходя из того, что величина неустойки явно чрезмерна с учетом длительности периода просрочки (77 дней), а также с учетом факта исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта. При этом исследовалась конкретная практика по делам с аналогичными обстоятельствами судов общей юрисдикции. Также проводилось сравнение неустойки (24,33% годовых) с ценой объекта (неустойка без штрафа составила порядка 5%), а также с процентными ставками конкретных банков по депозитам (4,6-7,85) и кредитам (6,8-12,5). Изменяя решения суда, апелляционный суд указал, что ответчик не обосновал, в чем конкретно заключается явная несоразмерность начисленной неустойки (штрафа) последствиям нарушения им обязательства, не представил в нарушение статей 55, 56 АПК РФ соответствующие доказательства, в частности, доказательства того, что возможный размер убытков, которые возникли или могли возникнуть вследствие нарушения им обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Постановление оставлено в силе.

В деле А40-212752/2017 суд первой инстанции взыскал половину неустойки, отказав во взыскании штрафа, а в деле А40-201444/2017 полную неустойку без штрафа. Суд апелляционной инстанции отменил решения суда, отказав в иске полностью в связи с отсутствием государственной регистрации соглашений об уступке. Отменяя апелляционные постановления, суд кассационной инстанции указал, что недействительность цессии не освобождает должника от обязанности платить, а невыплата неустойки является недобросовестным поведением, влекущим утрату права на оспаривание договора.

Признавая перешедшим право на штраф, но отказывая в его взыскании, суд кассационной инстанции указал на возможность еще большего снижения неустойки в силу обстоятельств, установленных судом первой инстанции. В деле А40-212752/2017 просрочка составила 316 дней, первоначальные требования составили 29% от цены. В деле А40-201444/2017 заявленные требования составили 9,9% при 111 днях просрочки. В двух других делах с аналогичным выводом требования составляли 7,1% от цены (А40-47756/2017) и 9,7% (А40-118054/2017) при просрочке 196 и 173 дня соответственно.

Завершая изложенное, можно резюмировать, что проблема установления соразмерности заключается в отсутствии реально применяемых объективных критериев. При этом в качестве действительно объективного критерия может рассматриваться только количественный показатель.

Возможность использования субъективных, не очевидных критериев в большинстве дел следует оценивать отрицательно из-за особенности данной категории дел, проявляющейся в множественности однотипных случаев. Эта однотипность заключается в сопоставимости сроков просрочки и соотношении начисленной неустойки к цене объекта в разных делах по объектам внутри одного многоквартирного дома (иной долевой недвижимости).

Безусловно, в каждом деле возможны и индивидуальные различия. Но такие различия либо вызваны индивидуальными обстоятельствами дольщика, далеко не всегда исследуемыми в арбитражных делах, либо сводятся к установлению обоснованности уклонения от приемки, что подразумевает применение иных механизмов, отличных от ст. 333 ГК РФ.

И если применительно к неустойке по отдельно взятому объекту суд устанавливает ее несоразмерность, определяя чрезмерность неустойки через свое внутреннее убеждение, не оценивая при этом индивидуальные обстоятельства дольщика, а при определении неустойки за просрочку передачи соседних квартир в этом же доме оснований для снижения не находит, то такое решение сложно назвать ни справедливым, ни правосудным.

Еще более плохой результат получается при попытке обосновать присужденную сумму незначительностью срока или соотношением неустойки к цене объекта, поскольку в делах по соседним квартирам наблюдаются противоположенные выводы при тех же пропорциях.

Очевидно, что сложность применения рекомендаций Пленума ВС РФ, изложенных в Постановлении № 7 заключается не только в затруднительности расчетов, но и в том, что оценка соразмерности исходя из средних банковских процентов за пользование кредитом указывает на отсутствие явной несоразмерности во всех случаях. При этом оценка возможных убытков кредитора, исходя из стоимости аренды аналогичного жилья, в большинстве случаев с такой же категоричностью указывает на наличие несоразмерности, хоть и не учитывает при этом субъективные обстоятельства индивидуального дольщика.

По нашему мнению, оценка таких индивидуальных обстоятельств, как необходимость в связи с переездом во временное жилье осуществлять перевод детей дольщика в другое учебное учреждение, осуществлять мероприятия по сохранению дорогостоящей мебели при переезде, невозможность ощущать себя в арендуемом жилье как в своем, невозможность чувствовать себя уверенно и тому подобных, несмотря на их объективность, не в полной мере соответствует основной задаче арбитражного процесса, заключающейся в решении экономического спора между истцом и ответчиком.

Возможно, относительно достоверный ответ на вопрос о наличии соразмерности может быть получен при комплексном учете как средних банковских процентов за пользование кредитами (или реальных процентов, выплачиваемых сторонами), так и при учете изменения рыночной стоимости объекта после регистрации права и периода пользования деньгами дольщика. При отсутствии же подобных применяемых методик надлежит исходить из двукратной учетной ставки Банка России в соответствии с разъяснениями, изложенными в п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81.

ЖК «Солнечная Система» на информационном портале застройщика позиционируется как инновационный жилой комплекс, в котором, приоритетными являются интересы жителей и качество застройки. Новости с сайта рассказывают только об исключительных преимуществах комплекса. Однако на сайте ни одного слова не сказано о том, что строительство большинства объектов ЖК затягивается. Не все дольщики намерены безропотно ждать, когда же застройщик передаст им жилье, многие граждане пишут жалобы в Прокуратуру, инициируют взыскание неустойки с «Континент Проект» в суде. Если вы являетесь инвестором этого долевого проекта, и не желаете потакать безответственности застройщика, наша организация поможет вам взыскать компенсацию за долгое ожидание своей квартиры.

Информация о застройщике и жилом комплексе

АО «Континент Проект» образовалось в 2011 году. ЖК «Солнечная Система 2», находящийся в городе Химки в 4 км от МКАД, – первый и единственный проект застройщика, до этого компания не построила ни одного объекта. «Континент проект» можно было бы назвать «темной лошадкой», если бы ни его принадлежность к известному девелоперу «Урбан групп», на счету которого имеется множество успешно завершенных объектов долевого строительства.

Интересна информация об учредителях компании. Первоначально в проектных декларациях 2013-2015 годов в учредителях со 100% долей в капитале застройщика числилась оффшорная компания «Trabisca Development LTD». С 2016 года учредителями уже являются две компании: ООО «Урбан-Инновация» и АО «Урбан-Инвест», каждая из которых владеет 50% долей в капитале.

У «Континент Проект» даже нет собственного сайта, вся информация о жилом комплексе размещена на портале «Урбан Групп». Зная эту компанию, как надежного застройщика, дольщики надеялись, что сроки строительства, указанные в ДДУ, будут им соблюдены. Однако их ожидания не оправдались, практически на всех сданных и еще несданных объектах были и есть проблемы с несвоевременной сдачей жилья. По отзывам покупателей квартир в новостройках, проблемы есть не только со сроками, но и с качеством самого жилья.

Просрочки, допущенные застройщиком «Континент Проект»:

Дом 1 корпус 2-3 , судя по проектной декларации, должен был быть сдан 30 апреля 2017, однако впоследствии срок два раза переносился: на 29 июня, а затем на 15 сентября. Сейчас идет ноябрь, а разрешение на ввод корпусов в эксплуатацию не получено до сих пор.

Жилой дом №2 корпус 1 и 2, окончание строительства по проектной декларации – 30 апреля 2016, но он был сдан 28 октября 2016.

Первоначальный срок сдачи дома 4 – 30 июня 2017, затем он был передвинут на 30 октября 2017 , но еще дом не сдан.

Дом 5 должен быть достроен еще в январе 2017, новый срок – 30 сентября 2017, но он также не сдан.

Дом 6 и 7 должны были сдать соответственно 30 сентября и 1 ноября 2017, однако строительство обеих новостроек еще незавершено.

Таким образом, на сегодняшний день просрочка по разным объектам составила от пяти до девяти месяцев. А судя по развитию ситуации, она будет и дальше расти. Поэтому у дольщиков ЖК «Солнечная Система» Химки есть все основания взыскать неустойку с компании «Континент Проект».

Как взыскать компенсацию с застройщика

Обратите внимание, что ответственность застройщика за несвоевременную сдачу объекта наступает независимо от того, насколько застройщик затянул строительство. Инициировать процесс взыскания неустойки можно сразу после наступления срока сдачи по договору. Судебный процесс, как правило, длится около шести месяцев, и первоначально рассчитанную неустойку можно пересчитать на момент рассмотрения дела в суде.

Желательно, прежде, чем обращаться в суд, соблюсти претензионный порядок решения вопроса. Зачем это нужно?

Во-первых, есть небольшая доля вероятности, что застройщик выплатит возмещение без вмешательства суда.

Во-вторых, чаще всего строительные компании игнорируют претензию, и решение проблемы переносится в судебный зал. Для суда претензия является весомым аргументом в пользу дольщика, который сделал попытку решить вопрос мирно.

В-третьих, при соблюдении претензионного порядка решения вопроса, в случае отказа строительной компании удовлетворить требования, частный инвестор получает возможность помимо неустойки взыскать штраф в размере 50% от размера иска.

Итак, отправив застройщику претензию, даем ему десять дней для ответа и обращаемся в суд. По закону дольщик может на свое усмотрение выбирать, в какой судебный орган подавать иск:

  • в том районе, где находится строительная площадка;
  • по юр. адресу компании-застройщика;
  • в свой районный суд.

По территориальной подсудности объект строительства и компания-застройщик относятся к Химкинскому городскому суду МО.

На что нужно обратить внимание при подаче иска? В судах Москвы и области очень распространена практика применения 333 ст. ГК, которая позволяет суду самостоятельно решать вопрос об уменьшении неустойки. Но есть суды, где взыскиваемая неустойка урезается практически всегда, а также есть суды, в которых такая практика единична. Поэтому перед подачей иска, изучите судебную практику того суда, куда решили подавать заявление.

Взыскание неустойки через Арбитраж

Сегодня самый эффективный способ взыскания компенсации с застройщика – через Арбитражный суд.

Преимущества взыскания через Арбитраж:

  • реальная возможность получить полную сумму компенсации, поскольку неустойка практически никогда не уменьшается;
  • взыскивается 50% штраф, оплата услуг юриста, а также при наличии документального подтверждения — расходы, понесенные дольщиком по вине строительной компании;
  • процесс длится значительно меньше, чем в суде общей юрисдикции, как правило, он занимает не боле трех месяцев.

Однако во взыскании пени через Арбитраж есть свои нюансы. Дольщик не может пойти и подать иск в Арбитражный суд, поскольку там его просто не примут. Почему? Дело в том, что Арбитражный суд не рассматривает дела частных лиц, этот орган занимается только рассмотрением споров между компаниями и организациями. Чтобы дело дольщика рассмотрел Арбитраж, иск должно подать либо юридическое лицо, либо ИП.

Помощь в получении неустойки

Наша организация имеет многолетний опыт решения проблем дольщиков, мы оказываем помощь гражданам во взыскании неустойки с застройщиков. Мы поможем вам получить компенсацию в полном размере без урезания процентов. Чтобы мы смогли вам помочь, нам необходимо заключить двусторонний договор цессии о передаче ваших прав на неустойку нашей организации, также для работы нам потребуется копия вашего ДДУ. После этого всю остальную работу по вашему делу мы совершаем самостоятельно.

Обратите внимание, что вы уступаете нам только право на неустойку, ваше право на получение квартиры остается у вас.

По закону вы можете передать организации свое право на неустойку не только в течение всего времени действия договора долевого участия, но и после подписания с застройщиком передаточного акта. Срок исковой давности в данных делах составляет три года с того момента, как у инвестора появилось право на неустойку. В течение этого времени вы можете без проблем взыскать компенсацию со строительной фирмы за просрочку передачи жилья.

Как правило, процесс взыскания компенсации с застройщика через Арбитраж длится не более трех месяцев. После положительного решения суда мы относим исполнительный лист в банк застройщика. Деньги со счета строительной компании в течение трех дней поступают на расчетный счет нашей организации, после чего мы переводим их вам.

Если вам нужна наша помощь, свяжитесь с нами любым способом по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Оставьте комментарий