Оплата аренды наличными

Залог при аренде квартиры или комнаты, страховой депозит

Залог за аренду жилья (страховой депозит) — это распространенная форма защиты арендуемого жилья от негативных последствий. Для того чтобы снять квартиру в Москве, нужно на руках иметь как минимум две суммы месячной оплаты за жилье, если не пользоваться услугами агентства недвижимости при поиске квартиры. Если Вы при поиске квартиры в аренду используете услуги агентства недвижимости, то нужно будет еще оплатить и услуги агентства, которые, как правило, составляют месячную арендную плату. Один платеж идет на оплату за первый месяц проживания, а второй используется в качестве страхового депозита. Страховой депозит возвращается нанимателю при расторжении договора найма жилья, после проверки сохранности имущества и при отсутствии задолженностей за телефонные переговоры и прочие, оговоренные договором платежи. Если нет задолженностей, квартира и имущество в возвращается в неповрежденном состоянии, то сумма страхового депозита подлежит возврату квартиранту в полном объеме. Если есть задолженность по платежам или присутствует порча имущества, то наймодатель вправе вычесть сумму ущерба из суммы страхового депозита. В быту еще можно услышать такие называния страхового депозита, как «залоговая сумма», «гарантийный платеж», «платеж за последний месяц»

.

Частный риэлтор в Москве — Татьяна Мамонтова

Агент по сдаче квартир в аренду

При этом смысл их сводится к одному — при подписании договора аренды квартиры, наниматель квартиры помимо оплаты за проживание в квартире за первый месяц, вносит наймодателю еще одну сумму. Как правило, эта сумма равна одной месячной оплате за аренду жилого помещения, и вносится как гарантированный платеж на случай возмещения возможного причинения вреда арендуемому имуществу, а так же служит гарантиями исполнения нанимателем условий и обязательств по договору.

В действующем законодательстве нет точного определения страховому депозиту, что зачастую приводит к спорам о правомерности взимания наймодателем страхового депозита. Относительно законодательства, страховой депозит в аренде квартир можно отнести к договорному способу обеспечения исполнения обязательств на основании договоренностей наймодателя и нанимателя, что регулируется п.1 ст.329 ГК РФ о Способах обеспечения исполнения обязательств. Согласно нормам этой статьи в ГК РФ, исполнение обязательств по договору может быть обеспечено следующими способами — залогом, задатком, неустойкой, имуществом должника, банковскими гарантиями, поручительством, и другими предусмотренными законодательством или договором способами. Из этих норм ГК РФ следует что, при заключении договора найма жилья, стороны вправе самостоятельно выбирать способ обеспечения выполнения обязательств, в случае с арендой жилья это страховой депозит.

Но, такая законодательная норма о самостоятельности сторон определять условия использования страхового депозита, казалось бы, должна способствовать решению всех возможных разногласий между наймодателем и нанимателем при определении обстоятельств использования страхового депозита. Но в действительности страховой депозит зачастую вызывает ожесточенные споры между наймодателем и нанимателем. Большинство конфликтных ситуаций возникает при досрочном расторжении договора найма жилья — наниматель оспаривает правомерность удержания депозита хозяином квартиры, при этом наниматель в большинстве случаев склонен думать о том, что нельзя использовать страховой депозит для погашения задолженностей и причиненного ущерба. Если к этому подходить с точки зрения гражданского законодательства, то данная точка зрения является ошибочной.

Согласно п.2 ст.307 ГК РФ об обязательстве и основаниях его возникновения, при съеме квартиры в аренду по договору коммерческого найма жилья, у нанимателя перед наймодателем возникают обязательства должника, в случае если наниматель причинил вред имуществу наймодателя. Обязательство — один из наиболее распространенных видов гражданских правоотношений. Относительно аренды квартир, согласно ГК РФ, обязательство возникает на основании договора. Исходя из п.1 ст.1064 ГК РФ лицо, причинившее вред или ущерб имуществу гражданина, обязано возместить причиненный вред или ущерб в полном объеме.

Из того, что было выше сказано, следует, что стороны имеют право в договоре найма жилья устанавливать конкретные виды обязательств, в данном случае обязательства по оплате за аренду жилья, и обязательства по возмещению убытков причиненных арендованному жилью и имуществу, и прочих обязательств, для гарантии исполнения которых можно использовать страховой депозит.

Стоит так же сказать о зачислении страхового депозита в качестве оплаты за последний месяц проживания — предоплата за последний месяц найма жилья и непосредственно страховой депозит в счет обеспечения договорных обязательств это совершенно разные вещи.

Также страховой депозит,залог обеспечивает подушку безопасности от досрочного разрыва отношений.Т.к. при досрочном расторжении договора по инициативе нанимателей у собственника квартиры или комнаты будет время на поиск клиентов на квартиру,и жилье не будет простаивать.

Пример .

Семья Ивановых сняла у вас квартиру за 25 т руб в месяц. При заключениии договора они оплатили за первый месяц, за последний месяц и комиссию агенту в размере 50%. Прожив 6 месяцев, они решили съехать, предварительно уведомив хозяина квартиры за 30 календарных дней, что было прописано в договоре аренды квартиры. За текущий месяц у них проплачено. Они потребовали при съезде вернуть им залог, страховой депозит в размере месячной арендной ставки в 25 т. рублей, но при осмотре квартиры хозяином, оказалось, что квартире нанесен ущерб (порвали диван, ободрали обои, сломали полку в шкафу и т.д). По согласованию сторон в данном случае страховой депозит возвращен не был и пошел на устранение повреждений. В данном случае собственник квартиры поступил грамотно, взяв залог при заключении договора, этими деньгами он покрыл ущерб нанесенный в процессе эксплуатации его квартиры жильцами.

Еще пример. Лидия Ивановна сдала принадлежащую ей квартиру своим знакомым. При заселении договора она с жильцами не составляла и залога, страхового депозита не брала. Через 3 месяца хозяйка решила навестить нанимателей. При посещении своей квартиры, оказалость, что жильцы сломали стиральную машину, сожгли утюг, прожгли новый диван, испачкали и ободрали местами обои и из квартиры пропали кое-какие вещи. Произошел скандал, налицо конфликт. Лидия Ивановна вызвала полицию, жильцов этих выселили, поклеп на знакомых, которые рекомендовали ей этих людей, испорченные отношения с людьми, испорченное имущество, неприятный осадок после всего этого. Хозяйка в данном случае осталась у разбитого корыта. Не заключив договора аренды квартиры, она огалила себя со всех сторон. Ремонт квартиры после этого лег полностью на ее плечи. А если бы был стаховой депозит, то он мог бы покрыть ущерб, нанесенный имуществу и квартире, но бывают случаи, что и сумма залога не всегда может покрыть ущерб, причиненный жильцами.

Если вы решили сдать квартиру .

Первое. Обязательно составляйте договор аренды квартиры, найма жилья.

Второе. Всегда при сдаче квартиры (при сдаче комнат депозит берется реже) берите залог, плату за последний меcяц. Это будет вашей какой-никакой подушкой безопасности.

Третье. Постоянно инспектируйте квартиру. При невозможности, отсылайте с визитами своих знакомых, родственников, друзей.

Смешивание данных определений в жизни приводит к неправильному обоснованию своих позиций относительно норм права, что в последствии не позволит эффективно защитить свои интересы в спорах при окончании арендных отношений. Сегодня, при сдаче квартир в аренду хозяева квартир, когда узнают, что их квартиранты собираются съезжать, сами предлагают квартирантам доживать последний месяц найма за счет страхового депозита. Таким образом, сумма страхового депозита идет в счет оплаты проживания за последний месяц аренды жилья, вместо страховой суммы на случай непредвиденных обстоятельств. Но все же, для наймодателя, если он берет страховой депозит, безопасней будет не включать его в последний месяц проживания. Лучше будет, когда на момент выезда квартирантов у Вас на руках останется денежная сумма, и в случае неоплаченных счетов либо порчи имущества у Вас будет с чего удержать за ущерб!

Если при заключении договора найма жилья, Вы должным образом не проговорите, и не пропишите в договоре всех условий и возможных последствий, связанных со страховым депозитом, например таких, как:

— условия и обязательства по оплате за найм жилого помещения;

— условия и обязательства по возмещению последствий причинения вреда арендованному имуществу;

— одностороннее досрочное расторжение договора найма жилья;

— прочие условия договора найма жилья.

то в процессе аренды или при ее завершении могут возникнуть конфликтные ситуации, которые разрешить будет крайне затруднительно. Поэтому составление и оформление договора найма квартиры лучше всего доверить квалифицированным специалистам,риэлтору по аренде квартир и комнат, которые так же помогут в решении спорных и конфликтных ситуаций возникающих в процессе аренды жилья.

Бланк графика платежей при аренде квартиры используется не всегда. Например, если стороны договорились, что арендатор будет вносить плату в строго определенное число каждого месяца и в одинаковом размере, в графике платежей нет необходимости. Но если период внесения каждого платежа и/или сумма разные, стоит составить график арендных платежей по образцу, который представлен на этой странице.

Зачем нужен график арендных платежей

Этот документ фиксирует конкретные даты оплаты аренды. Кроме того, наличие графика дисциплинирует арендатора и дает ему четкое представление о том, с какого момента начисляется оплата, как будут рассчитываться коммунальные платежи и в какой период нужно заплатить за проживание, чтобы избежать штрафа, пени или других негативных последствий.

Как составить график платежей по аренде квартиры: образец

ГК РФ не содержит требований к этому документу, поэтому составлять его можно в произвольной письменной форме. График платежей обычно включает такие пункты:

  • реквизиты договора аренды;
  • наименование сторон;
  • период оплаты, дата внесения средств, размер арендной платы (в том числе НДС);
  • подписи сторон.

Чтобы скачать образец графика платежей за аренду квартиры, достаточно заполнить подготовленный нашими юристами шаблон и выбрать удобный формат документа.

С этим шаблоном часто используют:

  • График реализации инвестиционного проекта
  • График возврата имущества переданного в кредит
  • График возврата кредита
  • График погашения кредита
  • График процентов

Популярные документы и процедуры:

  • Образец объяснительной записки
  • Декларация 3 НДФЛ
  • Исковое заявление
  • Доверенность на получение товара
  • Товарная накладная

В качестве одного из вариантов бизнеса без вложений выступает аренда. Сдавать можно как собственное, так и чужое имущество и, казалось бы, ничего сложного в таком предпринимательстве нет. Но ввиду кассовой реформы, последний этап которой реализуется на территории страны в 2019, вопросов по взаиморасчетам становится все больше.

Арендуйте онлайн кассу МТС с полным комплектом услуг и оборудования всего за 1 700 рублей в месяц!

Мы полностью подготовим кассу к работе

Обучим персонал

Предоставим сервисное обслуживание неограниченным количествам обращений

Опции тарифов

Выбирайте только нужные вам тарифы

Опции «Эконом» «Бизнес» «Сезонный»
ККТ (онлайн-касса)
Фискальный накопитель (ФН) — 15/36 в первый год сотрудничества
Замена ФН ежегодно
Договор с ОФД на 1 год, в первый год сотрудничества
Регистрация кассы в ОФД и ФНС в первый год сотрудничества
Перерегистрация кассы в ОФД и ФНС ежегодно, включая договор с ОФД
Установка, настройка и тестирование кассы
Подключение POS-терминала при наличии договора эквайринга
«Горячая замена кассы»
Инструктаж о порядке работы с кассой
Кассовое ПО
Сервисное обслуживание
Консультация по работе с продуктами МТС Касса
Товароучетная система
Техническая поддержка

* Указанная информация носит предварительный характер и впоследствии может быть изменена

Мы всегда рядом и готовы помочь 24/7
Действующее российское законодательство не категорично в вопросе наличных расчетов — прямого запрета на внесение оплаты «из рук в руки» между юридическими лицами и гражданами нет. Но эта возможность дополнительно регулируется Указаниями Центробанка от 07.10.2013 № 3073-У.

Пунктом 4 указанного документа устанавливается, что наличные поступления в национальной валюте по арендным договорам возможны, но только при условии, что средства поступят участнику сделки с его банковского счета. Таким образом, законодатель настаивает на недопустимости иного порядка внесения и получения денег — суммы не могут иметь другого целевого статуса, например, от реализации товаров или услуг.

В том случае, если аренда будет оплачена суммой, которая была возвращена подотчетным лицом, или была внесена в денежный ящик по другому основанию, это рассматривается как игнорирование установленного порядка работы с денежной наличностью. Тогда к нарушителям применяется ответственность в рамках части 1 ст. 15.1 КоАП:

  • для ИП штраф составит 4 000 – 5 000 рублей;
  • для организаций 40 000 – 50 000.

Штраф может быть назначен только если нарушение было зафиксировано в течение двух месяцев после расходования выручки на съемные помещения.

Вопросы оплаты аренды из кассы осложнены законодательными нюансами, которые и рассмотрим ниже.

Подпишись на наш канал в Яндекс Дзен — Онлайн-касса!
Получай первым горячие новости и лайфхаки!

Аренда как источник дохода — нужен ли кассовый аппарат?

Вопросы обязательности установки онлайн-кассы при сдаче в аренду недвижимости крайне актуальны и для индивидуальных предпринимателей, и для юридических лиц. На практике, ситуации, когда риэлторские услуги являются единственным направлением работы субъекта хозяйствования, не редки.

Применение ККТ при сдаче в аренду жилых помещений необязательно некоторым ИП. Статья вторая 54-ФЗ устанавливает, что индивидуальный предприниматель, предоставляющий внаем собственное жилье, освобождается от необходимости проведения оплаты аренды через кассу. Указанное исключение не распространяется на нежилой фонд (коммерческую недвижимость), даже если имущество первоначально приобреталось как жилое и его статус был изменен позднее.

Еще один частный момент: собственник не планирует сдавать имущество самостоятельно, а выписывает доверенность на управление собственностью на индивидуального предпринимателя. Тогда кассовый аппарат необходим, невзирая на то, что ИП выступает в качестве доверенного лица — от имени и по поручению владельца. Объясняется это тем, что доверенность, безусловно, наделяет представителя всеми правами в отношении имущества, но первичное право собственности остается у доверителя.

В законодательстве есть еще одна тонкость. Если помещение является собственностью одного из супругов, а другой на правах ИП его сдает, имея на руках соглашение с собственником о безвозмездном пользовании, то такому ИП дополнительно вменяется внереализационный доход.

Итак, нужен ли кассовый аппарат при аренде, зависит, в первую очередь, от того, кто является арендатором и как вносится оплата

Если помещение снимает индивидуальный предприниматель
Способ оплаты Применение кассы
Деньги вносятся с банковской карты, но при обязательном условии, что эта карта оформлялась на физическое лицо, а не является его картой как предпринимателя ККТ при оплате аренды обязательна по общему правилу (ст. 1.2) — 54-ФЗ относит такие поступления к платежам между организацией (арендодателем) и физ. лицом
Если сумма снимается с карточки непосредственно на сайте, где предложены помещения Касса используется при транзакции через агрегатор (но не платежный агент)
Арендная плата снимается с карты индивидуального предпринимателя через онлайн-сервис банка Выплата средств за услуги аренды по кассе проводиться должна. В этом случае дистанционное банковское обслуживание является особым вариантом транзакции — собственник (доверенное лицо) никак не контактирует с арендатором. Но, невзирая на то, что собственник фактически не получает денег — их принимает банковское учреждение, (поскольку именно оно предоставляет возможности интернет-банкинга), электронная транзакция в обязательном порядке подтверждается чеком
Финансы списываются с личной карты индивидуального предпринимателя, но посредством платежного агента Кассовый чек при оплате аренды должен быть, только обязанность по его выдаче возлагается на агента (субагента)
За арендатора наличность вносится подотчетным лицом или сумма списывается с карты (соблюдая условие ее предъявления) ККТ применяется
При переводе с личных электронных кошельков Онлайн-ККМ применяется. Такие кошельки входят в группу электронных вариантов осуществления платежей. А в рамках уже упомянутого 54-ФЗ, безналичные расчеты с физическими лицами проводятся по кассе

Когда аренда через кассу не проводится

  1. Если ИП платит за услугу с личного счета, открытого на него как на физическое лицо без коммерческой цели, платежным поручением, то до июля 2019 в ККТ нет необходимости. Более того, в этом случае можно и не выдавать бланков строгой отчетности.
  2. Еще один нюанс, касающийся платежных поручений, — если деньги вносятся со счета, который предназначен для коммерческих целей и открыт после внесения ИП в ЕГРИП, арендодатель может воспользоваться льготой — применение ККТ при получении денег необязательно.
  3. Если подотчетным лицом используется корпоративная карточка и она не предъявляется собственнику — можно не использовать.
  4. При списании денег с корпоративных интернет-кошельков ККТ законно не применять — поскольку электронное средство платежа не предъявляется.

Аренда онлайн-кассы для ИП и ООО. Установим и зарегистрируем за 1 день. Оставьте заявку и получите консультацию в течение 5 минут.

Для организаций дело обстоит иначе. Покрытие стоимости арендных услуг может происходить и с расчетных счетов, и с корпоративных интернет-кошельков и карт, и любым доступным безналичным способом. Основной момент — фактического предоставления платежного средства не происходит, значит касса не обязательна.

Законодатель позволяет рассчитываться за услуги:

  • аккредитивом;
  • платежным и инкассовым поручениями;
  • чеками;
  • прямым дебетованием.

Все остальные финансовые решения требуют применения ККТ.

Разберем проблемную ситуацию: арендную плату нужно получить от директора компании-арендатора, при этом удержать сумму предстоит с его личной карты. В таком варианте, если карта не была предъявлена, учитываются два момента:

  • обязательно идентифицируем назначение платежа — перевод должен быть обозначен целевым назначением (традиционно в эту графу вносится ссылка на платежный документ или на договорные обязательства между компанией и арендодателем);
  • удостоверяем полномочия плательщика — для директора такое право предусматривается Уставом, сотруднику (например, главному бухгалтеру) — выписывается доверенность.

При учете указанных нюансов, Минфин официально признает такие расчеты как оплату от лица компании и в ее пользу — сотрудник обеспечивает нужды организации. Отсюда следует, что непредъявление карты является основанием для неприменения ККТ. А если игнорировать обязательность указания цели платежа и не указать факта наличия договора, то внесение суммы будет рассматриваться как исполнение долговых обязательств со стороны физического лица, и онлайн-ККТ применять обязательно.

И последнее, физлица могут платить за пользование чужим имуществом по безналу без онлайн-ККТ до 01.07.2019 — потом льгота отменяется и общий порядок становится обязательным и для них.

Онлайн кассы при сдаче в аренду чужого имущества

Нужна ли касса при предоставлении услуг аренды помещения, очевидно зависит от способа внесения денег и сторон сделки. О нюансах сдачи в аренду чужого имущества и требованиях по установке онлайн кассы при таком бизнесе поговорим ниже.

Ссылаясь на нормы ГК РФ, важно понимать:

  • собственник вправе передать принадлежащее ему имущество в бесплатное пользование другому лицу — стороны при таком сотрудничестве именуются как ссудодатель и ссудополучатель (ст. 689);
  • лицо, получившее в безвозмездное пользование чужое помещение, обязано обеспечить его сохранность и, если оно использовалось вопреки целевому назначению, компенсирует его стоимость (ст.696);
  • одним из прав собственника является одностороннее расторжение заключенной сделки, если имущество было сдано постояльцам без его согласия — из этого исходит, что при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, вторая сторона имеет право предоставлять в аренду чужое имущество (ст. 698);
  • выступать в роли арендодателя может не только собственник, но и управомоченное им лицо — в этом случае договор ссуды выступает доказательством наделения ссудополучателя соответствующим правом (ст. 608).

Чтобы понимать, как проводить аренду через кассу, нужно определиться с тем, что такое найм с точки зрения налогообложения. Итак, передача недвижимости внаем является услугой, и, соответственно, ККТ при аренде жилых и нежилых помещений использоваться должна. Официальных разъяснений от ФНС и Министерства финансов по этому поводу нет, но данное утверждение подтверждается вот чем:

  • услуга не выражается материально, используется в процессе ее предоставления и имеет ценность сама по себе, а не при достижении какого-либо результата (ст. 38 НК);
  • в соответствии со ст. 779 ГК, передача имущества во временное пользование осуществляется с намерением получить выгоду и по воле арендодателя — то есть, это возмездное предоставление услуг;
  • такой вид деятельности как «аренда» определяется как услуга в Общероссийском классификаторе.

Очевидно, что к арендным отношениям применяются те же требования, что к остальным услугам и кассовый аппарат при передаче в аренду нежилого и жилого помещения используется в зависимости от формы расчета и статуса арендатора в рамках 54-ФЗ без каких-либо исключений.

Как применять ККТ при оплате аренды

При риэлторской деятельности, когда услуги предоставляются населению, предприниматель обязан подтвердить получение суммы бланком строгой отчетности. При этом, если постоялец заселяется по поручению юридического лица будучи в командировке, а подписанного документа с работодателем нет, то это тоже признается услугой частному лицу, а не компании.

Если в качестве арендатора выступает организация, сделка стандартно проводится через ККТ и финансы поступают на счет арендодателя безналичным способом.

Законодателем не предусматриваются особые условия ведения именно этого вида бизнеса — на аренду распространяются все те нормы, которые относятся к услугам в целом.

Помимо стандартного порядка отчетности, санкции за его нарушение также едины и для арендодателей сферы найма, и для других групп услуг.

Аренда кассы для вашего бизнеса. Настройка и установка в течение дня! Оставьте заявку и получите консультацию в течение 5 минут. Оцените, насколько полезна была информация в статье?

Общеизвестно, что земля представляет собой очень ценный производственный ресурс, использование которого позволяет эффективно вести предпринимательскую деятельность и получать прибыль в самых разных отраслях экономики. По этой причине широко распространены отношения по аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На практике арендаторы таких участков сталкиваются с тем, что орган местного самоуправления, прикрываясь «общественными интересами», стремится выжать из арендаторов как можно больше, с целью чего периодически в одностороннем порядке повышает им арендную плату. Такое повышение ведет к значительному увеличению расходов и часто становится критическим для ведения бизнеса. Поэтому закономерно возникает вопрос: как с этим бороться? Что говорит на эту тему действующее законодательство и что говорят суды, его применяющие?

Начиная с 1999 года федеральным законом (как правило, это законы о бюджете) устанавливаются предельные коэффициенты повышения ставок земельного налога и арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Динамика изменения данных коэффициентов представлена в следующей таблице:

Федеральный закон

Год

Коэффициент увеличения ставок земельного налога

Коэффициент увеличения арендной платы

Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2000 год» от 31 декабря 1999 года № 227-ФЗ (ст. 18)

1,2

1,2

Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2001 год» от 27 декабря 2000 года № 150-ФЗ (ст.12)

Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2002 год» от 30 декабря 2001 года № 194-ФЗ (14)

Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в ч. 2 НК РФ и некоторые другие акты законодательства РФ» от 24 июля 2002 года № 110-ФЗ (ст. 7)

1,8

1,8

Федеральный закон от 07.07.03 № 117-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ч.2 НК РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) РФ» (ст. 7)

1,1

Нет

Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2004 год» от 23.12.2003 № 186-ФЗ

Нет

Нет

Закон Краснодарского края «О краевом бюджете на 2004 год» от 26 декабря 2003 года № 653-КЗ (ст. 18)

1,1

Нет

Может ли орган местного самоуправления повышать в текущем году арендную плату на коэффициент, превышающий размер, установленный федеральным законом?

Необходимо сразу отметить, что на федеральном уровне нет ни одного нормативного акта, который бы прямо запрещал органам местного самоуправления повышать арендную плату за землю выше, чем это позволяет указанный коэффициент.

Тем не менее, как показывает практика, арбитражные суды дают отрицательный ответ на поставленный выше вопрос.
Исходят они при этом из следующих моментов.

Статьей 1 закона РФ «О плате за землю» установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. В силу статьи 21 этого закона при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены правительством РФ.

Как следует из статьи 7 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», местное самоуправление осуществляется в соответствии с Конституцией РФ, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, конституциями, уставами субъектов РФ, законами субъектов РФ.

Системный анализ приведенных правовых норм говорит о том, что органы местного самоуправления, определяя размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении соответствующего муниципального образования, не вправе устанавливать не предусмотренные федеральным законом обязанности и обременения, ограничивающие конституционные права и свободы субъектов предпринимательской деятельности. Следовательно, при установлении размеров арендной платы орган местного самоуправления должен учесть вышеприведенные положения федеральных законов о коэффициентах повышения арендной платы

Следовательно, если орган местного самоуправления повысил ставку арендной платы на коэффициент выше, чем указанный в федеральном законе, то такое постановление можно смело обжаловать в суде.

Как несложно заметить из вышеприведенной таблицы, на 2004 год коэффициент повышения арендной платы федеральным законом не установлен.

Следовательно, если орган местного самоуправления принял решение об изменении арендных ставок за землю на 2004 год и в результате такого изменения сумма арендной платы для данного конкретного предприятия повысилась, то такое изменение (повышение) можно смело обжаловать в суде.

Пример из судебной практики. Батайская городская Дума (это в Ростовской области) в 2002 году своим постановлением в три раза повысила арендную плату за муниципальную землю, при том, что на 2002 год коэффициент увеличения арендной платы был установлен в размере двух.

Один из арендаторов обратился в арбитражный суд с требованием признать данное постановление незаконным. Ростовский арбитражный суд заявление удовлетворил. Батайская Дума это решение, естественно, обжаловала. Дело дошло до нашего Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, который своим постановлением от 13 января этого года признал троекратное повышение арендной платы незаконным.

Почему? Прежде всего суд отверг довод городской Думы о том, что она вправе устанавливать любые ставки арендной платы. Действительно, по части 3 статьи 65 ЗК определение размера арендных платежей, а также порядка и сроков их уплаты отнесено к компетенции органов местного самоуправления. Однако, сказал суд, это не означает, что эти органы могут устанавливать ставки арендной платы по заключенным ранее договорам произвольно, без учета сложившейся к моменту изменения договора экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков. При этом суд сослался на статью 1 ЗК, где сказано, что земельное законодательство основано на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, а регулирование использования земель осуществляется в интересах всего общества, а не только городской Думы Батайска. Принцип сочетания общественных и частных интересов должен применяться и в отношении коммерческих организаций в соответствии с принципом равенства участников договорных отношений, который установлен статьей 1 Гражданского кодекса РФ. Исходя из этого прин-ципа, увеличение арендной платы сверх пределов, установленных законом, не должно приводить к чрезмерному изъятию доходов арендатора, делающему его хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке значительно менее выгодной по сравнению с тем, на что рассчитывал арендатор при заключении договора аренды. Обоснованность увеличения ставок арендной платы сверх размеров, установленных законом, должна доказываться органом местного самоуправления, принявшим решение об увеличении ставок.

Батайской Гордуме доказать это было нечем, в связи с чем и арендную плату ей поднять не удалось.

Как показывает практика, организации, арендующие землю у муниципалитетов, испытывают трудности не только из-за непомерно высоких арендных ставок, но и из-за того, что эти ставки периодически повышаются, от того, что местные администрации в договорах аренды земельных участков всегда оговаривают за собой право повышать арендную плату в одностороннем порядке.

Между тем такое условие незаконно.

Поясним почему

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей. Порядок и особенности заключения договора аренды предусмотрены главой 34 ГК РФ. Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. По ч. 3 данной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Следовательно, гражданским законодательством предусмотрено, что изменение размера арендной платы по действующему договору производится только по соглашению сторон.

Именно так складывается сейчас судебная практика на уровне ФАС Уральского округа, что дает основания говорить о возможности положительного решения данного вопроса в Краснодарском крае.

Здесь необходимо обсудить еще один достаточно распространенный нюанс, связанный с соблюдением самого порядка одностороннего повышения арендной платы.

Проиллюстрировать его проще всего на конкретном примере из судебной практики.

Администрация Боковского района Ростовской области и КФХ «Воротникова» заключили договор аренды земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с договором аренды размер арендной платы мог быть пересмотрен администрацией в одностороннем порядке в связи со своим собственным решением по установлению базовых ставок арендной платы с письменным извещением арендатора.

При этом договор аренды содержал условие о том, что перерасчет платы производится в месячный срок со дня официального опубликования решения органа местного самоуправления.

В июне 1998 года главой Боковской администрации принято постановление об изменении базовых размеров арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности.

Поскольку КФХ отказалось платить аренду по новым (повышенным) ставкам, администрация Боковского района обратилась в суд с иском о взыскании с КФХ долга по аренде.

Решением суда, оставленным без изменения, постановлением апелляционной инстанции с КФХ взыскана задолженность по арендной плате. Суд исходил из того, что стороны в договоре установили порядок изменения размера арендной платы по инициативе арендодателя, не предусматривающий заключение дополнительных соглашений по этому вопросу. Постановление органа местного самоуправления об изменении ставки арендной платы не является изменением условия договора, а представляет собой исполнение этого условия. Расчет задолженности истцом произведен с учетом изменившихся ставок арендной платы.

ФАС СКО оставил данные судебные акты в силе, так как в договоре аренды установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением местного органа власти по установлению базовых ставок арендной платы с письменным извещением арендатора. После чего со ссылкой на официальное опубликование постановления главы Боковского района в средствах массовой информации сделал вывод о соблюдении администрацией порядка, установленного договором.

Между тем и в данной ситуации существует эффективный ресурс для защиты от одностороннего повышения арендной платы за землю органом местного самоуправления. Изложить его суть лучше всего на примере конкретного арбитражного дела из практики Арбитражного суда Краснодарского края.

Администрация г. Новороссийска обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО о взыскании задолженности по арендной плате.

Рассматривая дело, суд установил что между администрацией и ООО 22.02.2002 г. был подписан договор аренды земельного участка, который 19.03.2002 г. был зарегистрирован в местном учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 3.4 указанного договора размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен и в связи и изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты РФ и Краснодарского края. Соглашение об изменении арендной платы оформляется приложением к договору аренды и подписывается сторонами.

В период действия указанного договора постановлениями главы администрации г. Новороссийска были изменены ставки арендной платы, и на основании федеральных законов применены коэффициенты, в связи с чем арендная плата была увеличена, и по состоянию на 02.04.2004 г. долг ООО по арендной плате превысил 2 млн рублей.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что между сторонами не было заключено дополнительное соглашение к договору аренды о повышении арендной платы.

Разрешая данный спор суд исходил из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии ч п. 2 ч. 1 ст. 9 ЗК установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков отнесено к полномочиям Российской Федерации.

Согласно ч. 4 ст. 22 ЗК размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены правительством Российской Федерации. В соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу; изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Информационное письмо президиума Высшего арбитражного суда от 16.02.2001 № 59).

Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающее повышение арендной палаты, не было зарегистрировано в установленном порядке, суд признал, что договор аренды в части размера арендной платы не был изменен, и на этом основании решением от 12.04.2004 администрации г. Новороссийска в иске отказал (дело № А32-27058/2003-39/375 Арбитражного суда Краснодарского края).

Результат вы можете получить, обратившись в суд за защитой ваших прав как арендатора земли:

Если по вашему заявлению суд признает недействительным постановление местного органа власти о повышении арендной платы, то у вас прекратится обязанность по уплате аренды за землю по новым повышенным ставкам при сохранении обязанности платить аренду по ранее действовавшим ставкам.

Если по вашему заявлению суд признает недействительным договор аренды в части права местной администрации на одностороннее повышение арендной платы, администрация не сможет ее повысить в одностороннем порядке. Сделать это она сможет только при вступлении в силу федерального закона, предусматривающего коэффициент повышения арендной платы на текущий финансовый год.

Краткий вывод из сказанного

Действующее земельное и гражданское законодательство содержит ряд эффективных инструментов для защиты от неоправданно высокого повышения ставок арендной платы за государственную и муниципальную землю.

Практика арбитражных судов по заявлениям арендаторов муниципальной или государственной земли о защите своих прав невелика и в ряде случаев противоречива.

Однако грамотный и взвешенный подход к делу, тщательное правовое обоснование позиции арендатора земельного участка в суде могут привести к успеху в отстаивании своих законных интересов и, как следствие, к более эффективному ведению предпринимательской деятельности с использованием земли.

В нынешнем году столичные предприниматели взяли еще 2 помещения в аренду за 0 рублей под оформленные договором обязательства по созданию рабочих мест. Начиная с 2017 года в Минске заключены уже 17 договоров безвозмездного пользования недвижимостью. Как передает корреспондент агентства «Минск-Новости», об этом на прямой телефонной линии рассказала председатель комитета государственного имущества Мингорисполкома Галина Степуренко.

Еще 3 заявления от предпринимателей и юридических лиц находятся на рассмотрении в Мингорисполкоме. Сейчас в перечень городских площадей, которые предлагаются в безвозмездное пользование под создание рабочих мест, включены 54 помещения. Продолжается инвентаризация всех объектов государственной собственности, и если помещение не используется длительное время (более двух месяцев), то можем добавить его в этот список. К слову, наши специалисты участвуют в деятельности комиссий по координации работы по содействию занятости населения, которые созданы при районных администрациях, где предлагают безработным недвижимость в аренду за 0 рублей, – отметила Г. Степуренко.

На прямую линию также поступил звонок по поводу продления срока обращения именных приватизационных чеков (ИПЧ) «Имущество».

— Действительно, срок их обращения истекал 30 июня нынешнего года. Теперь согласно постановления Совета Министров, эти ценные бумаги можно будет использовать еще в течение полутора лет – до 31 декабря 2020 года, — подчеркнула Г. Степуренко. — Продолжается работа по обмену чеков через обособленные подразделения ОАО «АСБ Беларусбанк». Кроме того, возвращаются ИПЧ «Имущество» и бывшим акционерам специализированных инвестиционных фондов. В прошлом году подготовлено 51 платежное поручение, возвращены 4 674 чека 55 гражданам.

Председатель комитета «Минскгоримущество» ответила на ряд других вопросов, например, об объектах, выставляемых на аукционные торги в ближайшее время.

— Новый календарный график вовлечения в хозяйственный оборот недвижимого коммунального имущества рассчитан на 2019-2022 годы. Всего в документ включены 54 неиспользуемых и неэффективно используемых объекта, 19 из которых запланировано снести. В нынешнем году работы будут вестись по 31 объекту, но эта цифра не окончательная. 11 из них выставляем на продажу: 4 капитальных строения и 7 изолированных помещений, причем на последних объектах вновь сделаем акцент. Работы по инвентаризации городских площадей продолжаются, так что в 2019-м количество помещений, выставленных на аукционные торги, обязательно возрастет. С продажей не торопимся — недвижимость должна попасть в хорошие руки, — уточнила Г. Степуренко. — По итогам работы в 2018 году количество неиспользуемых площадей, находящихся в собственности Минска, сократилось в 1,2 раза: с 190,9 тыс. кв. м до 159,2 тыс. Сейчас в календарный график мы включили порядка 70 % свободных помещений. Объекты очень достойные, поэтому надеемся на хороший результат по их вовлечению в хозоборот.

Оставьте комментарий