Отмена аукциона по аренде земельного участка

Содержание

В Кабардино-Балкарское УФАС России (Далее – Управление) поступила жалоба физического лица на действия Организатора торгов при проведении аукциона на право заключения договора аренды на земельный участок. Заявитель обжаловал действия, связанные с необоснованным отказом от проведения вышеназванного аукциона.

По результатам проверки вышеуказанных торгов Управлением было установлено, что в разделе извещения — «Общие сведения» аукциона, размещенного на сайте www.torgi.gov.ru, указана причина отмены аукциона: «по техническим ошибкам, связанным с нарушениями действующего законодательства Российской Федерации, аукцион снимается с торгов». В Протоколе об итогах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды также установлено, что аукцион отменен: в связи с техническими ошибками, связанными с нарушениями действующего законодательства Российской Федерации, аукцион снимается с торгов.

Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регламентируется «Земельным кодексом Российской Федерации» от 25.10.2001 №136-ФЗ (Далее – Земельный кодекс РФ).

В соответствии с частью 24 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона в случае выявления обстоятельств, предусмотренных частью 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ. В соответствии с частью 4 статьи 448 Гражданского кодекса РФ организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения.

Основание отмены аукциона, указанное в Протоколе об итогах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды, не входит в перечень оснований для отмены аукциона, установленный в части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, следовательно, отмена аукциона по «по техническим ошибкам, связанным с нарушениями действующего законодательства Российской Федерации» неправомерна.

На основании изложенного, действия Организатора торгов, выразившиеся в нарушении установленных законодательством Российской Федерации процедуры и порядка организации и проведения обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов содержит состав нарушения предусмотренного частью 10 статьи 7.32.4 «Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 №195-ФЗ (Далее – КоАП РФ).

На основании вышеуказанного, в отношении Организатора торгов составлен протокол об административном правонарушении.

В соответствии с частью 10 статьи 7.32.4 КоАП РФ нарушение установленных законодательством Российской Федерации процедуры и порядка организации и проведения обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов, продажи государственного или муниципального имущества, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от трех тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.

Нарушение порядка проведения торгов для оформления прав на земельный участок может привести к признанию такой процедуры недействительной. Заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд для оспаривания результатов торгов и заключенного по их итогам договора. В этой статье расскажем о том, какие основания суд считает существенными и достаточными для отмены торгов, и какие последствия наступают.

В силу гражданского законодательства результаты торгов могут быть признаны судом недействительными при наличии оснований к этому. В Гражданском кодексе РФ установлен перечень таких оснований:

  • необоснованное отстранение кого-либо от торгов;
  • высшая цена, предложенная на торгах, безосновательно не была принята организатором;
  • торги состоялись ранее указанного в извещении срока;
  • были допущены иные существенные нарушения, которые привели к тому, что цена продажи была определена неверно;
  • были допущены иные нарушения правил проведения торгов, которые отражены в законе.

Если суд признает торги недействительными, то и договор, который был заключен по их результатам, также может быть признан судом недействительным.

Но в суде важно доказать не только нарушение в торгах со стороны организатора, но и то, что данным нарушением затронуты прав и интересы истца.

Пример из судебной практики. В нарушение требований закона организатор торгов по продаже недвижимости разместил извещение об их проведении за 28 дней, а победитель торгов расписался в протоколе не в день их проведения, а через два дня. Второй участник торгов обратился в суд с требованием о признании торгов недействительными. Суд отказал в удовлетворении исковых требований компании, так как, несмотря на нарушение сроков проведения торгов, компания смогла принять в них участие. А срок подписания протокола победителем никак не повлиял на законные права и интересы истца (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 года № 101).

Рассмотрим, какие же нарушения учитывают суды при признании торгов недействительными.

  1. Суд вернул участок в законное владение муниципалитета, так как был установлен факт его хищения.

Организация-1 заключила договор аренды земельного участка с местными властями в целях строительства на нём санатория. Позже права и обязанности по договору аренды земли от арендатора были переданы Организации – 2.

Руководитель нового арендатора составил декларации об объектах недвижимости, которые содержали в себе заведомо недостоверные сведения. В документах он заявлял, что на арендованном участке расположены здание санатория и административное здание. На самом деле земельный участок по-прежнему оставался неосвоенным.

На основании указанных деклараций руководитель нового арендатора зарегистрировал право собственности на «выдуманные» здание в ЕГРН. А затем обратился в местную администрацию с целью выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене. Основания для льготной цены на землю – «выдуманные» здания, которые принадлежат Организации-2 на праве собственности и расположены на спорном земельном участке.

И земельный участок площадью 46 272 кв.м. был продан Организации-2 за 166 354 рубля. Полная стоимость этого участка без учета льготы составляла более 20 000 000 рублей. В день регистрации права собственности на землю за Организацией-2 была заключена следующая сделка по продаже участка Организации-3.

Мошеннические действия руководителя Организации-2 были подтверждены судом в рамках уголовного дела. А мэрия смогла добиться возврата спорного земельного участка из незаконного владения.

Судом было отмечено, что сделка купли-продажи между местными властями и Организацией-2 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной, поскольку:

  • совершена с нарушением закона (земельный участок был продан лицу, не имеющему права на приобретение этого участка без торгов по льготной цене),
  • посягает на публичные интересы (участок был продан без аукциона по льготной цене, тогда как на спорном участке здания фактически отсутствовали, что, в свою очередь, привело к тому, что муниципалитет не смог получить адекватную стоимость проданного имущества),
  • нарушены интересы третьих лиц, которые в случае проведения аукциона могли принять в нем участие (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.01.2019 N Ф04-5300/2018 по делу N А45-41148/2017).
  1. Суд признал недействительными результаты торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, так как местная администрация во время не разместила извещение на официальном сайте.

Предприниматель обратилась в местную администрацию с заявлением о предоставлении земли по конкретному адресу для организации автостоянки. Но чиновники ответили, что этот участок планируется выставить на торги. Информация о процедуре будет размещена в СМИ и на сайте torgi.gov.ru.

Вместе с тем, из-за неисправности личного кабинета местной администрации на официальном портале torgi.gov.ru извещение о проведении торгов не было опубликовано в сроки установленные законом (за 30 дней до даты проведения аукциона). Торги прошли 20 августа 2015 года. Фактически же извещение на платформе было опубликовано на день позже окончания аукциона – 21 августа 2015 года.

В торгах принял участие только один гражданин, с которым и был заключен договор аренды земельного участка. Предприниматель посчитала, что торги проведены с нарушением закона и обратилась в суд для их оспаривания.

Суд встал на сторону предпринимателя и указал, что факты существенного нарушения процедуры проведения торгов, выразившиеся в неопубликовании извещения об аукционе в установленный законом срок на официальном сайт, неизбежно повлияли на число участников и результат определения победителя. Опубликование информации о предстоящих торгах в местной газете, в отличие от официального сайта, не способно обеспечить информирование всех потенциальных участников, так как тираж газеты ограничен.

Договор аренды, заключенный по результатам указанных торгов, был признан судом недействительным. А гражданина, взявшего землю в аренду, суд обязал вернуть участок администрации (Постановление 16 ААС от 04.04.2016 года по делу № А61-3494/2015).

  1. В судебном порядке результаты торгов по земельному участку были признаны недействительными, так как многие участники аукциона не смогли попасть в здание, где проводились торги.

Городская администрация приняла решение сдать земельный участок в аренду. Для этого на официальном портале было опубликовано извещение о проведении торгов. К участию в аукционе было допущено 5 участников. В дату проведения аукциона к зданию, где проводился аукцион прибыли представители всех участников. Но попасть в само здание и принять участие в торгах смог представитель только одной компании, с которой впоследствии и был заключён договор аренды земельного участка.

Проблема заключалась в том, что 15 неизвестных граждан воспрепятствовали проходу для представителей 4 компаний в здание, где проводился аукцион и принять в нём участие.

Заместитель прокурора обратился в суд для оспаривания результатов таких торгов. Суд поддержал требования истца и признал договор аренды недействительным, обязал компанию вернуть земельный участок, а городскую администрацию – задаток.

При вынесении решения судом были приняты во внимание следующие обстоятельства:

  • нарушения, допущенные городской администрацией при проведении торгов, были существенными и повлияли на их результаты, а, именно, на стоимость аренды земельного участка. Также привели к ущемлению прав и интересов неопределенного круга лиц, так как фактически аукцион не состоялся, цена не была повышена за счёт участия в торгах остальных участников. А, значит, местный бюджет не дополучил дополнительных денежных доходов от сдачи в аренду земельного участка по большей цене;
  • сотрудники городской администрации были в курсе происходящих событий во время аукциона, а, именно, знали, что 4 участника не могут попасть в здание не по своей воле;
  • факт воспрепятствования прохода участникам в здание неизвестными гражданами был подтвержден прокурорской проверкой и постановлением полиции об отказе в возбуждении уголовного дела (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12 декабря 2019 года по делу № А54-10886/2018).
  1. Торги по продаже земли были признаны недействительными, так как судебный пристав исполнитель нарушил процедуру передачи земельных участков для реализации.

Компании-должнику на праве собственности принадлежали земельные участки. В рамках исполнительного производства судебный пристав исполнитель наложил арест на эти участки и передал их МТУ Росимущества для продажи через торги. На аукционе землю выкупила компания.

Должник обратился в суд для признания результатов проведенных торгов недействительными. Суд удовлетворил требования истца. Основанием для признания торгов недействительными стало нарушение со стороны судебного пристава.

В силу гражданского законодательства обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только по решению суда (статья 278 Гражданского кодекса РФ). Аналогичное указание содержится и в пункте 58 Пленума Верховного Суда РФ от 17.112015 года № 50. ВС РФ отметил, что дела, связанные с обращением взыскания на землю в рамках исполнительного производства должны рассматриваться в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности. Данное требование закона судебным приставом не было соблюдено, в суд он не обращался (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07 августа 2017 года по делу № А11-4652/2016).

  1. Торги по продаже здание и права аренды земельного участка были признаны судом недействительными, так как заявка одного из участников была безосновательно отклонена.

Компании-должнику на праве собственности принадлежало здание и земельный участок на праве аренды. В отношении юридического лица было возбуждено дело о банкротстве. В рамках данной процедуры на продажу через торги были выставлены здание и право на аренду земельного участка.

Заявки на участие в торгах подали 2 гражданина и 2 компании, но только одна компания была допущена до участия в торгах.

Другой организации отказали по причине того, что она не представила копии свидетельства о регистрации юридического лица, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, устава, а также в заявке отсутствовали сведения об участии в уставном капитале конкурсного управляющего, саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Вместе с тем, судом было установлено, что в законе содержится исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены потенциальными участниками торгов, и требуемые от истца документы в законе не указаны. Судом был отклонен довод о том, что указанные документы требуются в соответствии с Порядком проведения торгов.

Указанное нарушение является существенным, так как исключило участие в торгах одного из потенциальных покупателей и повлияло на формирование итоговой цены реализации имущества должника. Судом было отмечено, что конкурсный управляющий обязан предпринять все меры по получению максимально возможной выручки, в том числе, и обеспечить участие в торгах наиболее возможного числа участников.

В данном деле торги, а также заключенный договор купли-продажи, были признаны судом недействительными. Суд обязал покупателя вернуть приобретенную недвижимость должнику, а компанию-продавца – денежные средства. На решение суда не повлиял даже тот факт, что стоимость здания после продажи существенно выросла из-за произведенных неотделимых улучшений. В судебном акте отмечено, что само по себе улучшение потребительских качеств и свойств здания не является препятствием для применения правил реституции (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 мая 2017 года по делу № А03-12879/2014).

Заявитель имеет право отозвать принятую Организатором аукциона заявку до окончания срока приема заявок, уведомив об этом (в письменной форме) Организатора аукциона по месту приема заявок. Отзыв заявки допускается до или после окончания срока приема заявок, но не позднее дня рассмотрения комиссией заявок и документов Заявителей.

Организатор аукциона в течение 3 (трёх) рабочих дней со дня регистрации отзыва заявки обеспечивает возврат задатка Заявителю, который до окончания срока приема заявок отозвал принятую Организатором аукциона заявку на участие в аукционе.

В случае отзыва заявки после окончания срока приема заявок задаток возвращается в течение 3 (трёх) рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона.

Для участия в аукционе Заявитель вносит задаток в соответствии с извещением и настоящей документацией об аукционе. Представление документов, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке.

Задаток для участия в торгах вносится единым платежом на расчетный счет в срок, указанный в извещении о проведении аукциона, но не позднее даты рассмотрения заявок.

Платежи осуществляются в форме безналичного расчета исключительно в рублях РФ.

Размер задатка, срок его внесения, указаны в извещении.

Документы или копии документа, подтверждающего внесение задатка (платежные поручения или квитанции об оплате, подтверждающие перечисление задатка) представляются Заявителями одновременно с документами, входящими в состав заявки.

Предоставление документа или копии документа, подтверждающего внесение задатка (платежное поручение или квитанция об оплате, подтверждающие перечисление задатка) отдельно от документов, входящих в состав заявки, вне запечатанного конверта, не допускается.

Сумма задатка НДС не облагается.

Возврат внесенного задатка осуществляется по реквизитам, указанным в платежном поручении (квитанции) об оплате задатка или заявке.

Предлагаем обратиться с интересующим Вас вопросом направив электронный документ в Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области с использованием сервисов сайта http://gosim.volgograd.ru/ или на электронный адрес gosim@volganet.ru.

1. Как я могу выбрать земельный участок для строительства индивидуального жилого дома?
— выбрать из существующего перечня земельных участков, выставленных на торги и планируемых к продаже на торгах )
— выбрать самостоятельно земельный участок, который не обременен правами третьих лиц, на территории городского округа г. Волгоград.
К списку вопросов
2. Как я могу выбрать земельный участок для строительства коммерческого объекта?

— выбрать из существующего перечня земельных участков, выставленных на торги и планируемых к продаже на торгах (переход по )

— выбрать самостоятельно земельный участок, который не обременен правами третьих лиц, на территории городского округа г. Волгоград
К списку вопросов
3. Какие необходимо предоставить документы для участия в торгах?
— в случае если уже объявлен аукцион, необходимо предоставить документы которые указаны в информационном сообщение о проведении аукциона ();
— в случае самостоятельного выбора земельного участка необходимо предоставить следующие документы в соответствии с Административным регламентом предоставления комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области государственной услуги «Предоставление земельных участков в аренду гражданам и юридическим лицам для целей строительства на торгах» от 10.07.2015 №16-н.
К списку вопросов
4. Куда я могу подать заявление и документы?
— в случае если уже объявлен аукцион, необходимо предоставить заявку на участие в аукционе в ГКУ Волгоградской области «Центр организации закупок», по адресу: г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, 4, 1-й этаж, кабинет 8, тел. 38-38-34, в рабочие дни с 9.30 до 12.00 часов и с 13.00 до 16.00 часов.

— в случае самостоятельного выбора земельного участка необходимо предоставить заявление и документы :

  • В многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг.
  • Комитет по управлению государственным имуществом осуществляет прием заявителей по адресу: 400066, г.

Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15 (4-й этаж) согласно графику работы:

понедельник, вторник, четверг — с 8.30 до 17.30 час., обеденный перерыв — с 12.00 до 13.00 час.;

среда — с 8.30 до 17.30 час.;

пятница — неприемный день;

суббота, воскресенье — выходные дни.
К списку вопросов
5. Где проходят торги (аукционы)?
— Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области в рамках соглашения от 09.03.2016 с государственным казенным учреждением Волгоградской области «Центр организации закупок» является уполномоченным органом при проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков.

— Организатором аукционов выступает государственное казенное учреждение Волгоградской области «Центр организации закупок».

К списку вопросов

6. Являюсь победителем аукциона (лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе, либо заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо единственным принявшим участие в аукционе участником) на право заключения договора аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград, для строительства, могу ли я приобрести арендуемый земельный участок в собственность?

— Приобретение арендаторами земельных участков в собственность без проведения торгов осуществляется в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 1 указанной статьи исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (далее – объект капитального строительства).

Таким образом, арендатор земельного участка, построивший объект капитального строительства, после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности на него, вправе обратиться в орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.

7. Вопрос: Хочу приобрести земельный участок для строительства объекта «коммерческого назначения» (торговые объекты, административные здания, складские объекты и т.п.) путем проведения аукциона на право заключения договора аренды. Где я могу получить бланк заявления, а также информацию о перечне документов, необходимых для его подачи?

Предоставление земельных участков для строительства объектов «коммерческого назначения» путем проведения аукциона на право заключения договора аренды осуществляется комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Облкомимущество) в рамках административного регламента, утвержденного приказом от 10.07.2015 № 16-н «Об утверждении административного регламента предоставления комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области государственной услуги «Предоставление земельных участков в аренду гражданам и юридическим лицам для целей строительства на торгах» (далее -Административный регламент), который содержит бланк заявления о предоставлении земельного участка путем проведения аукциона на право заключения договора аренды (далее – бланк заявления) и перечень документов, предоставляемых заявителем (его уполномоченным представителем) при обращении.

Бланк заявления размещен в сети интернет на портале Губернатора и администрации Волгоградской области (http://www.volgograd.ru) во вкладке /Администрация/ Органы исполнительной власти/ Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области / ссылка Документы / Административные регламенты / 14. Предоставление земельных участков в аренду гражданам и юридическим лицам для целей строительства на торгах / Открыть.

Гиперссылка /14. Предоставление земельных участков в аренду гражданам и юридическим лицам для целей строительства на торгах/ позволяет загрузить текст Административного регламента с информацией о порядке и сроках предоставления государственной услуги.

В пункте 2.6.1 Административного регламента представлен перечень документов, представляемых заявителем (его уполномоченным представителем) при обращении:

1) заявление о предоставлении земельного участка путем проведения аукциона на право заключения договора аренды по форме согласно приложению № 1 к Административному регламенту;

2) копия документа, удостоверяющего личность заявителя, являющегося физическим лицом;

3) копия документа, подтверждающего полномочия представителя заявителя действовать от имени заявителя, если с заявлением обращается представитель заявителя;

4) графические материалы (чертеж границ испрашиваемого земельного участка) в случае, если испрашиваемый земельный участок не состоит на кадастровом учете;

5) копии учредительных документов (в случае если заявителем является юридическое лицо);

6) копия документа, подтверждающего государственную регистрацию физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей);

7) копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица (для юридических лиц);

8) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке.

Документы, указанные в подпунктах 1 — 4 указанного пункта, являются обязательными для представления заявителем (его уполномоченным представителем) при обращении о предоставлении земельного участка в аренду путем проведения аукциона.

Документы, указанные в подпунктах 5 — 8 указанного пункта, заявитель (его уполномоченный представитель) вправе представить по собственной инициативе.

Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя.

Копии документов, прилагаемые к заявлению, должны быть заверены в установленном законодательством порядке или представлены с предъявлением подлинника.

Бланк заявления и Административный регламент также размещены на портале государственных услуг (https://www.gosuslugi.ru/) раздел / Каталог услуг вкладка Органы власти / Региональные органы исполнительной власти / Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области / Все услуги / Предоставление земельных участков в аренду гражданам и юридическим лицам для целей строительства на торгах / вкладка Документы / Документы, необходимые для получения услуги / заявление о предоставлении земельного участка путем проведения аукциона на право заключения договора аренды, СОХРАНИТЬ.

Во вкладке /Административный регламент / Открыть регламент/ реализована возможность ознакомления с текстом Административного регламента.

С ОБРАЗЦОМ заполнения заявления возможно ознакомиться на информационных стендах Облкомимущества, по адресу: 400066, Волгоградская область, Волгоград, Новороссийская, 15, 4-й этаж напротив кабинета № 408.

ОБРАЗЕЦ заполнения заявления о предоставлении земельного участка путем проведения аукциона на право заключения договора аренды (текст в формате: DOC, размер 41 Kb)

К списку вопросов

Оставьте комментарий