Оценка земель с х назначения

Какими стандартами и методиками руководствуется Оценщик при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения?
Что представляет собой Отчет об оценке земли сельскохозяйственного назначения?
Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета об оценке?
Какие виды стоимости определяются в процессе проведения оценки земли сельскохозяйственного назначения?
Какова последовательность этапов при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения?
Какие подходы и методы применяются при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения?
Каковы сроки и стоимость оценки земли сельскохозяйственного назначения?

Какими стандартами и методиками руководствуется Оценщик при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения?

При проведении оценки сельскохозяйственных земель Оценщиком применяются следующие Федеральные стандарты оценки (ФСО):
— Приказ № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»);
— Приказ № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»);
— Приказ № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»);
а также Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки (IVSC).

При проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения Оценщик руководствуется также Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р.

Что представляет собой Отчет об оценке земли сельскохозяйственного назначения?

Требования к составлению отчета об оценке утверждены Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. (Раздел II, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»). Согласно указанным требованиям, Отчет об оценке земли сельскохозяйственного назначения должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, а также скреплен печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В отчете об оценке сельскохозяйственных земель содержатся следующие разделы:
а) Основные факты и выводы. Раздел основных фактов и выводов содержит:

  • общая информация, идентифицирующая оцениваемую землю сельскохозяйственного назначения;
  • результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке земли сельскохозяйственного назначения;
  • итоговая величина стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения;

б) Задание на оценку земли сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) Сведения о заказчике оценки земли сельскохозяйственного назначения и об оценщике. В отчете об оценке приводятся сведения о заказчике оценки земли сельскохозяйственного назначения и об оценщике.
г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения;
д) Применяемые стандарты оценочной деятельности в процессе оценки земли сельскохозяйственного назначения.

В отчете об оценке земли сельскохозяйственного назначения должна быть приведена информация об используемых оценщиком стандартах оценки;
е) Описание земли сельскохозяйственного назначения с приведением ссылок на документы, устанавливающие ее количественные и качественные характеристики.
В отчете об оценке земли сельскохозяйственного назначения должна быть приведена следующая информация:

  • количественные и качественные характеристики земли сельскохозяйственного назначения.
    Данная информация должна содержать сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с оцениваемой землей сельскохозяйственного назначения, а также ее физических свойствах;
  • количественные и качественные характеристики земли сельскохозяйственного назначения, влияющие на результаты оценки;
  • информация о текущем использовании земли сельскохозяйственного назначения;
  • другие факторы и характеристики, относящиеся к оцениваемой земле, существенно влияющие на ее стоимость;

ж) Анализ рынка земли, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оцениваемой земле сельскохозяйственного назначения, но влияющих на ее стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) Описание процесса оценки земли сельскохозяйственного назначения в части подходов и методов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов и методов к оценке земли сельскохозяйственного назначения с приведением расчетов или обоснован отказ от применения нецелесообразных к ее оценке подходов и методов;
и) Согласование результатов оценки земли сельскохозяйственного назначения. В этом разделе производится согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов и методов к оценке земли сельскохозяйственного назначения, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов и методов к оценке земли сельскохозяйственного назначения, то оценщик должен обосновать выбор весов, присваиваемых результатам, полученным использованными в процессе оценки методами.

В приложении к отчету об оценке земли сельскохозяйственного назначения содержатся копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих ее количественные и качественные характеристики, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов по оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения.

Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета об оценке?

При составлении Отчета об оценке сельскохозяйственных земель оценщик придерживается следующих принципов:

  • в отчете об оценке земли сельсхоз назначения должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения ее стоимости (принцип существенности);
  • информация, приведенная в отчете об оценке земли сельскохозяйственного назначения, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения ее стоимости, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
  • содержание отчета об оценке земли сельскохозяйственного назначения не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  • состав и последовательность представленных в отчете об оценке земли сельскохозяйственного назначения материалов и описание процесса ее оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости земли сельскохозяйственного назначения и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
  • отчет об оценке земли сельскохозяйственного назначения не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Какие виды стоимости определяются в процессе проведения оценки земли сельскохозяйственного назначения?

В задании на оценку сельскохозяйственных земель (приложение к заключаемому договору на оценку) указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения используются следующие виды стоимости: рыночная, ликвидационная и инвестиционная стоимость.

Рыночная стоимость земли сельскохозяйственного назначения определяется как наиболее вероятная цена, по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать землю сельскохозяйственного назначения, а другая не обязана принимать исполнение;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, кроме того принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— оцениваемая земля сельскохозяйственного назначения представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков;
— платеж выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения земли сельскохозяйственного назначения на открытом рынке означает, что она представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков, при этом срок ее экспозиции на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с оцениваемой землей — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о земле сельскохозяйственного назначения, по которой заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным доступным на дату оценки объемом информации о состоянии рынка земли сельскохозяйственного назначения.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки с оцениваемой землей сельскохозяйственного назначения имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить данную сделку.

Ликвидационная стоимость земли сельскохозяйственного назначения — это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой она может быть отчуждена за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобной сельхоз. земли для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемую сельхоз. землю на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость земли сельскохозяйственного назначения рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данной землей сельскохозяйственного назначения. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Какова последовательность этапов при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения?

Оценка сельскохозяйственных земель включает в себя следующие этапы:
1) Заключение договора на оценку земли сельскохозяйственного назначения;
2) Установление количественных и качественных характеристик оцениваемой земли. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра оцениваемой земли Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком. Сбор информации о земли сельскохозяйственного назначения производится по следующим направлениям:
— имущественные права и обременения, связанные с оцениваемой землей сельскохозяйственного назначения;
— местоположение земли сельскохозяйственного назначения;
— физические характеристики оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, включая информацию о плодородности и бонитете почв;
— информация о текущем использовании данной земли сельскохозяйственного назначения.
3) Анализ рынка земли сельскохозяйственного назначения, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке земли, но влияющей на его стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на стоимость земли сельскохозяйственного назначения и использовавшихся при определении его стоимости. Сбор данных о земле производится по следующим направлениям:
— макроэкономические факторы, влияющие на стоимость земли сельскохозяйственного назначения;
— социально-экономическая ситуация в районе расположения земли сельскохозяйственного назначения;
— состояние рынка земли, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на аналогичные земельные участки;
— прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки земли сельскохозяйственного назначения.
4) Анализ наиболее эффективного использования земли сельскохозяйственного назначения. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения и типичных способов ее использования Оценщик делает вывод о ее наиболее эффективном использовании.
5) Применение подходов и используемых в рамках этих подходов методов оценки земли сельскохозяйственного назначения. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке земли сельскохозяйственного назначения трех стандартных, принятых международной практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
6) Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины стоимости оцениваемой земли.
7) Предоставление Отчета Заказчику оценки земли сельскохозяйственного назначения и подписание акта сдачи-приемки работ по оценке.

Какие подходы и методы применяются при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения?

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки сельскохозяйственных земель обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в оценке данного земельного участка подхода. Таким образом, при проведении оценки земель сельскохозяйственного назначения используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, а также качества и доступности необходимых оценщику исходных данных.

Затратный подход основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка и возведение на нем идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения с использованием затратного подхода.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сельскохозяйственного назначения сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения.

Стоимость оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков земли сельскохозяйственного назначения, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков сельскохозяйственного назначения, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи.

Стоимость оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

Таким образом, при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного земельного участка.

В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов расчета стоимости земли сельскохозяйственного назначения. Согласно ФСО № 1 п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки земли сельскохозяйственного назначения в рамках применения каждого из подходов. При этом учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, при оценке земли сельскохозяйственного назначения используются следующие методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном подходе — метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Для оценки незастроенных земельных участков сельскохозяйственного назначения (т.е. без улучшений) используются следующие методы:

  • сравнения продаж,
  • капитализации земельной ренты,
  • предполагаемого использования.

Использование различных методов в реальной практике приводит к получению различных результатов стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения.

В целях рассмотрения целесообразности применения подходов и методов оценки земли сельскохозяйственного назначения, Оценщиком собирается информация об оцениваемом земельном участке и его окружении, производится анализ собранной информации с целью выявления наиболее эффективного способа его использования, что является важным моментом в процессе оценки, так как стоимость недвижимости является функцией полезности и прямо зависит от возможности ее наиболее эффективного использования.

После определения соотношений между результатами, полученными с использованием различных методов, окончательная оценка земли сельскохозяйственного назначения устанавливается, исходя из того, какие методы наиболее применимы и наиболее соответствуют оцениваемому земельному участку.

Более подробно о методах и особенностях их применения к оценке земли сельскохозяйственного назначения, Вы можете узнать на странице — Оценка земель сельхозназначения

Информация о факторах, оказывающих влияние на оценку земли, Вы можете узнать на странице Оценка сельхоз. земель

Каковы сроки и стоимость оценки земли сельскохозяйственного назначения?

Стоимость услуг по оценке земли сельскохозяйственного назначения в зависимости от размера земельного участка, целей оценки, а также сложности работы, составляет от 15 000 рублей. Более подробно о стоимости услуг по оценке земли сельскохозяйственного назначения Вы можете узнать, позвонив нам в офис.

Минимальный срок проведения оценки земли сельскохозяйственного назначения — 3 (три) рабочих дня.

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ

МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ
ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ
УГОДИЙ НА УРОВНЕ CУБЪЕКТОВ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКВА, 2000 г.

В разработке методики приняли участие:

Введение

1. Основные положения

1.1. Основные понятия

1.2. Цель оценки

1.3. Объект оценки

1.4. Предмет оценки

1.5. Этапы оценки

2. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации

2.1. Определение оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий

2.2. Определение оценочных затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий

2.3. Расчет цены производства и рентного дохода

2.4. Расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

ВВЕДЕНИЕ

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной и налоговой политики.

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для формирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения.

В отдельных субъектах Российской Федерации (РФ) проводились оценочные работы в рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли». Используемые в процессе этих работ методики зачастую базируются на «слепом» копировании международной практики оценки без учета специфики законодательства Российской Федерации и российских условий политической, экономической и социальной жизнедеятельности.

В целях обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных работ, Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике разработана «Методика кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации».

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Основные понятия:

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения — совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований.

качество сельскохозяйственных угодий – интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам;

земельный участок — сельскохозяйственные угодья в границах землевладения (землепользования) физического или юридического лица, удостоверенных в установленном порядке уполномоченным государственным органом;

местоположение земельных участков – характеристика земельных участков по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок;

дифференциальный рентный доход – дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;

кадастровая стоимость – капитализированный расчетный рентный доход;

земельно-оценочный район (зона внутри субъекта РФ) – часть территории субъекта РФ, примерно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.

1.2. Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками.

1.3. Объектом оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

1.4. Предметом оценки является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

1.5. Этапы оценки:

первый этап — межрегиональная оценка земель — оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения оценки в субъектах РФ;

второй этап — оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям.

Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.

2. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ НА УРОВНЕ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Первый этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

2.1. Определение оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий

2.1.1. Рассчитывается средняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур), сенокосов в субъектах РФ за 1966-1998 г.г.

2.1.2. Определяется оценочная продуктивность 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов субъекта РФ: в стоимостном выражении – в средних ценах реализации 1999 года, сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе и в переводе в кормовые единицы. Продукция кормовых культур в стоимостном выражении оценивается по цене одного центнера кормовых единиц фуражного зерна. Цена фуражного зерна принимается на уровне 75 % от средней реализационной цены всего объема товарного зерна по РФ.

2.1.3. Рассчитывается средняя оценочная продуктивность 1 га посевов путем взвешивания оценочной продуктивности культур на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочная продуктивность гектара пашни определяется умножением средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.

2.1.4. Определяется оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочной продуктивности гектара пашни, сенокосов, пастбищ (примечание: оценочная продуктивность пастбищ принимается по материалам четвертого тура оценки земель) на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. В долю пашни включаются доли многолетних насаждений и залежи, т.к. их оценочная продуктивность условно принимается на уровне оценочной продуктивности пашни.

2.2. Определение оценочных затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий

2.2.1. Определяются ежегодные фактические затраты на 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов за 1992 – 1998 гг.

2.2.2. Рассчитываются по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам ежегодные индексы затрат субъекта РФ по отношению к соответствующим средним показателям по Российской Федерации.

2.2.3. Определяются средние за рассматриваемый период индексы затрат по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам по субъекту РФ путем суммирования ежегодных индексов и делением этой суммы на количество лет за рассматриваемый период.

2.2.4. Рассчитываются оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам за 1998 г. по субъекту РФ умножением средних фактических затрат по РФ за этот год по соответствующей культуре на средний индекс затрат по данному субъекту РФ.

2.2.5. Рассчитываются средние оценочные затраты на 1 га посевов путем взвешивания оценочных затрат по культурам на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочные затраты на гектар пашни определяются умножением средних оценочных затрат на 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.

2.2.6. Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочных затрат на гектар пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Оценочные затраты на гектар пастбищ условно принимаются на уровне 0,20 от оценочных затрат на 1 га сенокосов.

2.2.7. Оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ корректируются на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за периоды 1966-1998 годы и 1992-1998 годы. При этом корректируется только часть затрат, функционально связанных с уровнем урожайности сельскохозяйственных культур и сенокосов.

2.2.8. Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий за 1999 год по субъекту РФ умножением оценочных затрат за 1998 год на индекс удорожания цен на материально-технические ресурсы необходимые для использования сельскохозяйственных угодий.

2.3. Расчет цены производства и рентного дохода

2.3.1. Определяется цена производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ добавлением к оценочным затратам дохода минимально необходимого для обеспечения воспроизводства дохода в размере 7% от оценочных затрат 1999 года.

2.3.2 Рассчитывается дифференциальный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ вычитанием из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цены ее производства.

2.3.3. Устанавливается единый для субъектов РФ абсолютный рентный доход в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации.

2.3.4. Определяется расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов.

2.4. Расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.

Срок капитализации расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам.

Методика оценки земель сельскохозяйственного назначения

Р.Р. Яруллин, д.э.н, профессор, Башкирский ГАУ

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе имущественного комплекса предприятия, что обусловлено следующими причинами: спецификой объекта; неразработанностью нормативно-правовой базы; неразвитостью земельного рынка в стране. Как показала практика предыдущих десятилетий, отсутствие рыночной оценки стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском хозяйстве.

Классическая теория оценки недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, рыночного и доходного, которые могут задействоваться как по отдельности, так и в комбинации отдельных своих методов. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и т.д. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному методу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако традиционно считается, что наиболее надежными при определении рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

При кадастровой оценке земель сельскохозяйственных угодий, учитывая, что они практически не являются объектом купли-продажи, и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания и сооружения), практически исключается применение таких известных в мировой практике методов оценки стоимости, как сравнительный (анализ продаж или рыночный метод) и затратный подходы. Повсеместная оценка этих земель в настоящее время может осуществляться методом капитализации земельной ренты.

Кадастровое обложение позволяет при его научно обоснованном построении определить нормальную прибыль и ту ее часть сверх средней величины, которая является результатом различного качества земли и местоположения. Это достигается путем использования результатов оценки земли по качеству и местоположению, а также стоимостной оценки по показателю земельной рен-

ты. При этом составляющие земельной ренты целесообразно исчислять не на основе оценочной шкалы кадастра по почвенным разновидностям, что свойственно разработанной аграрниками-почвоведами и подготовленной к применению методике оценки, а с использованием показателей ежегодной бухгалтерской отчетности по организациям. Данный способ определения земельной ренты учитывает видовые элементы земельной ренты, различающиеся по содержанию, условиям и причинам образования . Предложенный нами метод кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий по показателю земельной ренты является комплексным .

Важнейшими факторами, влияющими на размер ренты, получаемой с земельного участка, являются его качественные характеристики. Качественные характеристики сельскохозяйственных угодий включают в себя плодородие почвы, технологические свойства и климатический фактор. Эти три составляющие, непосредственно влияя на уровень урожайности сельскохозяйственных культур и на размер издержек по их производству, оцениваются в процессе бонитировки почв.

Бонитировка почв проводится методом сравнения различных качественных характеристик оцениваемого участка с эталонным по 100-балльной шкале. Результатом становится территориальное зонирование оцениваемой области в зависимости от баллов бонитета.

Оцениваемые свойства переводятся в баллы как отношение свойств почв к свойствам эталона, принятого за 100. На практике за 100 баллов принимаются обычно показатели свойств лучших, достаточно распространенных почв или их оптимальные значения.

Так, для условий Башкирии за 100 баллов нами были приняты следующие значения: содержание гумуса в пахотном слое — 7%; мощность гумусового горизонта — 80%; запасы гумуса — 600 т/га; содержание физической глины — 50%; содержание подвижного фосфора — 15 мг/100 г; содержание обменного калия — 35 мг/100 г; степень кислотности почв — 6,8. При оценке содержания гумуса, мощности гумусового горизонта, запасов гумуса, элементов минерального питания использовалась открытая 100-балльная система, допускающая оценку более 100 баллов. Влияние механического состава на плодородие почв принято согласно климатическим условиям республики. За 100 баллов оценки мехсостава принято 50% физической глины тяжелого суглинка. Когда физической глины в остальных почвах меньше 100-балльного значения, балл оценки мехсостава

исчислен в прямой пропорции к базисной величине, а при большем содержании глины в более холодных почвах — в обратной пропорции, т.е. шкала оценки замкнутая 100-балльная. Исходя из этой же зависимости осуществлена оценка кислотности почв.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий субъектов хозяйствования рассчитываются с учетом энергоемкости почв, измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям; рельефа; каменистости земли; контурности местности. Поскольку эти признаки не являются свойством какой-либо почвенной разновидности, а носят местный характер, их следует учитывать через поправочные коэффициенты. Физические значения технологических свойств переводятся в баллы либо в коэффициенты. За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости — 100; оценка рельефа и каменистости — 1,0.

Значительную роль в формировании урожая сельскохозяйственных культур играет комплекс климатических факторов: количество выпадающих эффективных осадков, тепла, число дней безморозного периода и т.д., характеризующих местный климат.

В целях поправки на климатические условия к среднему баллу бонитета нами введены коэффициенты для двух основных факторов климата — суммы годовых осадков и температуры воздуха. В качестве эталонных значений были приняты 500 мм осадков (в условиях свойственного для республики температурного режима осадки свыше 500 мм являются избыточными) и среднегодовая температура 2,8°С (максимальная из средних многолетних данных).

Таким образом, имея данные бонитировки почв, можно произвести качественную оценку земли, показатель которой выводится из произведения средневзвешенного балла по плодородию и поправочных коэффициентов на климатические и технологические условия. При этом из четырех признаков технологических свойств для оценки влияния на местные признаки качества земель берутся только рельеф и каменистость, непосредственно связанные с затратами на производство продукции, что, в конечном счете, влияет на размер дифференциальной ренты.

Общая закономерность оценки сельскохозяйственных угодий по оценочным районам и агроклиматическим факторам плодородия почв сохраняется: при средней оценке по Республике Башкортостан, равной 61 баллу, оценка выше в черноземной южной лесостепи (II район) — 73 балла, почти на среднереспубликанском уровне — в черноземной степи (III район), 66 баллов и ниже — в нечерноземной зоне (I район), 42 балла.

Основная задача оценки земель — установление экономической эффективности их использо-

вания (ренты) для каждой сельскохозяйственной организации и определение через нее стоимости угодий. Для оценки земель необходимо использовать систему показателей — сопоставимых цен и себестоимости возделываемых культур, соответствующих им нормативов, транспортных затрат и тарифов грузоперевозок, исходя из чего определяется сумма земельной ренты.

Для решения этой задачи используется массовая статистическая и бухгалтерская отчетность сельскохозяйственных организаций с необходимой информацией районных управлений сельского хозяйства.

Для количественного выражения размера земельной ренты необходимо определить величины ее абсолютной и дифференциальной составляющих.

Для определения размера абсолютной ренты, в соответствии с данным подходом, выбираются хозяйства с наибольшими издержками производства на единицу продукции в худших условиях по сравнению с аналогичными. Для выявления хозяйств республики, расположенных в худших условиях производства, была осуществлена аналитическая группировка 956 хозяйств. В процессе группировки было выделено 7 групп по оценочному баллу земель. По группам рассчитаны прибыль на единицу сельскохозяйственных угодий и себестоимость 1 ц зерна. Результаты исследования свидетельствуют о том, что организации с наихудшими условиями производства продукции растениеводства находятся в 1 группе со средним баллом 33,2. Абсолютная земельная рента определена в целом по Республике Башкортостан в размере 23,88 рубля на 1 га сельскохозяйственных угодий. Согласно экономической природе абсолютной ренты, данная величина постоянна для всех сельскохозяйственных предприятий республики.

Для оценки земель со средним и лучшим качеством, а также выгодным местоположением исчисляется другой вид земельной ренты — дифференциальная рента. Эти условия образования доходов рентного характера ведут к различиям в уровне доходов у субъектов хозяйствования и, следовательно, в стоимости земельных участков.

Дифференциальная рента по плодородию исчисляется в виде разности между сопоставимой ценой реализации сельскохозяйственной продукции и ценой производства на средних и лучших участках земли.

В данном случае при расчете были использованы средние показатели рентабельности по ведущим культурам сельскохозяйственного производства республики (14,5% за 1996—2000 гг.). При этом учитывались и сопоставимая нормальная урожайность сельскохозяйственных культур, среднемноголетняя урожайность (чтобы сгладить влияние как климатических факторов, так и орга-

низаторских способностей руководителей), а также фактические посевные площади принятых к расчетам культур. По результатам расчетов сумма ренты по плодородию на 1 га сельскохозяйственных угодий по республике составила 252,3 руб. В силу того, что зерновые и зернобобовые являются основной возделываемой сельскохозяйственной культурой, в структуре дифференциальной ренты они занимают наибольший удельный вес — 85,8%, доля подсолнечника, картофеля и овощей незначительна.

Важное значение при расчете рентного дохода с земельного участка имеет его местоположение. Размер земельной ренты, обусловленный местоположением, рассчитывался нами как разница между стоимостью внехозяйственной транспортировки грузов при средних по республике значениях тарифов грузоперевозок и удаленности субъекта кадастровой оценки и стоимостью их грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения. Общая сумма ренты по местоположению составляет по республике 50937 тыс. руб. Наши расчеты выявили, что рента по местоположению образовывалась в тех районах, которые имеют развитую дорожную сеть с хорошим покрытием и находятся на небольшом расстоянии от железнодорожных станций, вблизи которых, в свою очередь, традиционно располагаются крупные базы снабжения, хлебоприемные пункты, заводы по переработке сельскохозяйственной продукции. Вследствие этого доставка грузов до места назначения значительно облегчается, а транспортные расходы сельскохозяйственных предприятий снижаются.

По результатам проведенного расчета, общая величина земельной ренты в целом по Республике Башкортостан составила 395166,06 тыс. руб., а на 1 га сельхозугодий — 73,41 руб.

По результатам рентной оценки сельскохозяйственных угодий РФ устанавливается цена гектара земли в разрезе ее субъектов. В соответствии с Федеральным законом РФ №101-ФЗ от 24 июля 2002 г., в котором даны основные положения формирования рынка земли, с января 2003 г. в стране законодательно разрешен оборот сельскохозяйственных угодий. Региональные законодательные органы уполномочены сформировать рынки земли с учетом социально-экономических особенностей регионов. Так, в РБ оборот сельскохозяйственных земель регламентируется Законом «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» №59-з от 5 января 2004 г.

Для формирования рыночного оборота сельскохозяйственных угодий, определения рентного дохода с земельных участков и установления цены 1 га земли в России была проведена кадастровая оценка земель. Однако в настоящее время в стране реальный оборот охватывает лишь садовые участки населения и земли в черте населенных пунктов. Рынок сельскохозяйственных угодий до сих пор отсутствует вкупе с отсутствием методик оценки земельных участков как недвижимости, а также невозможностью использования истории сделок купли-продажи. В этих условиях определение цены единицы площади земельного участка рыночными методами весьма затруднительно, вследствие чего в качестве первоначальной цены единицы земельного участка сельскохозяйственных угодий вынуждена выступить их кадастровая стоимость.

Цена земли зависит от размера земельной ренты. Вследствие этого цена 1 га земель по государственной методике определяется как произведение годового рентного дохода с участка на срок капитализации (33 года). Однако, по общему мнению, земельные участки не подвержены износу, а следовательно, в процессе использования их стоимость не сокращается, а наоборот, увеличивается с течением времени. На наш взгляд, стоимость единицы площади сельскохозяйственных угодий должна зависеть от годовой доходности земли, срока капитализации дохода и корректировочного коэффициента на возрастание стоимости. Годовая доходность земельного участка наиболее точно выражается при помощи показателя земельной ренты. Остальные показатели экономической эффективности землепользования не дают столь точного ответа.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Результаты расчетов показали, что средняя расчетная величина цены 1 га угодий сельскохозяйственных предприятий РБ составит 22 тыс. руб., что более чем в 2 раза превышает официально установленную цену по результатам государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий (10 тыс. руб.).

Стоимостная оценка земли используется в различных сферах деятельности сельскохозяйственных предприятий. Основными направлениями ее использования являются купля-продажа, аренда, залог и налогообложение.

Литература

1. Яруллин, Р.Р. Земельные рентные платежи сельскохозяйственных предприятий. М.: Финансы и кредит, 2002. 199 с.

2. Яруллин, Р.Р. Качественная оценка земель как база земельного налога / Р.Р. Яруллин, Р.С. Каипов // Аграрная

наука. 2002. № 8. С. 9-11.

♦

ответствующих региональных и муниципальных бюджетов необходимо существенно расширить перечень собственных доходных источников на основе предложенной трактовки собственных бюджетных доходов; завершить инвентаризацию земли и иного субфедерального и муниципального имущества, упорядочить системы оценки налоговой базы местных налогов, стимулировать развитие малого бизнеса и др.;

— приоритетным является достижение безопасной финансовой самодостаточности территорий и сбалансированности бюджетов на основе развития собственного налогового потенциала и сокращения доли внутрирегиональных трансфертных платежей, что потребует переориентации стратегии формирования бюджетных доходов на усиление стимулирования формирования собственной налоговой базы;

— необходима разработка конкретных механизмов использования инструментов муниципальной собственности для развития доходного потенциала муниципальных бюджетов на основе анализа видового состава имущественного комплекса территорий, увеличения поступлений от государственных и /или муниципальных предприятий, инвентаризации отсроченной, просроченной, иной задолженности бюджетам и ее реструктуризации;

— принципиально важными являются разработка и императивное оформление доходных (бюджетно-налоговых) паспортов региона и входящих в его состав муниципалитетов, отражающих потенциальные возможно -сти региона по укреплению доходной базы территориальных бюджетов и формированию системы внутрирегионального бюджетного регулирования на основе отказа от концепции всеобщего выравнивания территорий.

Стратегия регионального развития доходного потен -циала территориальных бюджетов должна опираться на механизм дифференцированного подхода к регулированию доходов бюджетов средствами финансовой помощи из вышестоящих бюджетов.

Критерии такой дифференциации могут быть услов -но поделены на две группы, характеризующие объективные и субъективные факторы . К числу объективных критериев мы относим показатели, характеризующие промышленный потенциал региона, природные ресурсы, природно-климатические условия, структуру населения и т.д. К субъективным — показатели активности усилий администраций, налоговых органов, качества планирования бюджетных доходов и др.

Таким образом, в качестве магистральных стратегических направлений развития доходного потенциала бюджетов региона рассматриваются пути и механизмы повышения уровня обеспеченности региональных и муниципальных бюджетов собственными доходами в рамках совершенствования налоговых механизмов на основе инвентаризации земли и иного субфедерального и муниципального имущества, упорядочения системы оценки налоговой базы местных налогов, развития малого бизнеса и прочего, а также наращивание неналогового потенциала путем регулирования доходов от собственности на основе анализа видового состава имущественного комплекса территорий, увеличения поступле -ний от государственных и/или муниципальных предприятий, инвентаризации отсроченной, просроченной, иной задолженности бюджетам и ее реструктуризации. В развитие реформы местного самоуправления и принципов бюджетного федерализма разработаны подходы и механизм стимулирования территорий к финансовому са -мообеспечению, предполагающие группировку муниципальных образований на основе системы минимальных пороговых значений критериев экономической самодостаточности территорий, влияющих на самодостаточность местных бюджетов, а также принятие дифференцированных по группам муниципальных образований решений о формах финансовых гарантий и помощи.

УДК 336:338.4

ПРИНЦИПЫ И ОСОБЕННОСТИ ОПЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

О.В. Гуреева,

ассистент кафедры финансов, СГСЭУ

ВЕСТНИК. 2007. № 19(5)

Экономическая оценка земли сельскохозяйственного назначения является сложной, комплексной проблемой. С одной стороны, земля является средством производства, с другой — источником доходов, имеет природное происхождение и ограниченное обращение. Оценка земель сельскохозяйственного назначения важна не только для сельского хозяйства, но и для экономики страны в целом. Развитию и становлению современной методологии оценки земли предшествует богатая многовековая практика и развитие теории землепользования в России и за рубежом.

Россия исторически — аграрная страна. В центре ее социально-эконо -мической политики всегда находились земельная собственность и земельные отношения, а земельно-оценочная деятельность была одним из глав -ных направлений государственной политики. Отечественная оценка земли, ее виды и формы, подходы и методы формировались на протяжении нескольких столетий.

Выделим основные периоды развития оценки земель сельскохозяйствен -ного назначения в России.

1. Конец XV в. Возникновение оценки земли и формирование простейших подходов к оценке земли1. Оценка земель проводилась поэтапно: со-

ставлялось описание земельных участков, их измерение, а затем осуществлялась качественная оценка земель. Таким образом, предпринимались шаги к класси -фикации сельскохозяйственных земель и проведению оценки в рамках сформированных групп по принципу качества земель.

2. XVII в. Оценка земельных участков сельскохозяй -ственного назначения приобретает элементы системно -го подхода, учитывается комплекс параметров: право -вой статус земельных владений — вотчина или поместье; подсчитывается количество крестьянских дворов (жилых и пустых); анализируется структура земельных угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли и т.п.); изучается качество земель («лучшие», «средние», «худ -шие»), на базе которого затем проводиться оценка2.

3. XVIII в. В связи с преобразованием общегосударственных межевых оценочных работ возрастает необ -ходимость оценки земельной собственности. В ходе данных преобразований вырабатывается подход к оценке крестьянских дворов «не по воротам, не по дымам изб -ным, но по владению земли и по засеву на том его вла -денье»3.

4. XIX в. В официальных документах появляется термин «оценка земли», который постепенно становится общепринятым в русской оценочной практике. Рефор -ма 1861 г. создает новые условия для проведения госу -дарством земельно-оценочных работ, включающих учет, изучение, описание и оценку земель как объекта нало -гообложения. Вырабатываются основные методические принципы к оценке сельскохозяйственных земель.

5. Конец XIX в. — начало XX в. Важнейшей задачей становится оценка земельных угодий. Основной подход формируется на базе рассмотрения сельхозугодий од -новременно как источника доходов и как предмета сдел -ки купли -продажи. Возникают различные методики оценки земли, характерной чертой которых является оценка по стоимости или по доходности агроклиматической о ценки.

Проанализируем методы и подходы, а также их применение к оценке земель сельскохозяйственного назначения, которые сложились на сегодняшний день. Методы определения стоимости земельных участков, представляющих собой объекты не только природы, но и хозяй -ствования, учитывают сформировавшиеся исторические принципы, на базе которых земельные участки вовлека -ются в хозяйственный оборот. Принципы отражают направление, тенденции поведения хозяйствующих субъектов в рыночной среде. По источникам формирования эти принципы можно представить в следующем виде:

— основанные на представлениях пользователя;

— связанные с критериями рыночной среды;

— связанные с особенностями земельных участков;

— вытекающие из критерия наилучшего и наиболее эффективного использования.

Данные принципы применимы ко всем видам объектов оценки. Их состав и практическая направленность могут меняться в зависимости от назначения оценки и характеристик самого оцениваемого объекта. Предметом оценки стоимости земельного участка сельскохозяй -ственного назначения является не сам по себе земель -ный участок, а стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на земельный участок и дающих воз -можность получать определенные выгоды. При оценке

рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения предметом оценки является рыночная стоимость права собственности на земельный участок.

На сегодняшний день понятие «земельный участок» законодательно не определено, несмотря на то, что в соответствии со ст. 389 гл. 31 «Земельный налог» Налогового кодекса РФ объектом налогообложения является земельный участок4. На практике наиболее часто встречается понятие «землевладение», чем понятие » земельный участок». Данный факт неопределенности в законодательстве затрудняет определение объекта оценки.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Рыночная оценка земель сельскохозяйств енного назначения зачастую проводится, когда отсутствует выделение оцениваемого участка в натуре. Это обстоятельство вступает в противоречие с требо ванием к проведению рыночной оценки земельных участков вообще, которые на момент оценки должны быть обособлены, выделены и соответствующим образом оформлены. Поэтому при определении объекта оценки целесообразно говорить об оценке в границах контура земельного участка.

Для проведения оценки в границах контура земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются (ст. 77 Земельного кодекса РФ)5: сельскохозяйственные угодья (паш -ня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения); земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции ; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных имений, замкнутые водоемы.

Вышеуказанные объекты являются отдельными объектами оценки в рамках оценки в границах контура земельного участка сельскохозяйственного назначения. Кроме того, указанные объекты соответствуют объектам оценки части сельскохозяйственного имущества, рассматриваемым Европейскими стандартами оценки6 и проектом нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества, входящего в состав Международных стандартов оценки7.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного зонирования территорий.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Под рыночной стоимостью земельного участка сельскохозяйственного назначения понимают наиболее вероятную цену продажи участка на конкурентном рынке и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки в части природной составляющей и как объекта оценки в части экономической составляющей определяются факторами, влияющими на стоимость земли, способами ведения сельскохозяйственного производства и сущностью технологических процессов.

Особенности природно-климатических условий, земельно-оценочные характеристики той или иной зоны можно обозначить как «качество земли». П риродно-кли-матические условия определяют тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства, а также выбор наилучших или наиболее доходных для определенного района культур. Качество земли сказы -вается прежде всего на урожайности сельскохозяйственных культур и в меньшей степени — на уровне материальных и трудовых затрат, что, в свою очередь, влияет на выход валовой продукции и, в конечном счете, на величину земельной ренты, а затем, как следствие, на рыночную стоимость земельного участка.

При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать технологические свойства, так как данный фактор влияет на урожайность сельскохозяйственных культур и на продуктивность земельных участков сельскохозяйственного назначения. Эти свойства проявляются через условия рельефа.

Технологически свойства влияют на возможности многоцелевого (или ограниченно целевого) использования земельного участка и тем самым на себестоимость единицы сельскохозяйственной продукции. К технологическим свойствам земельного участка относятся размеры и конфигурация, степень расчлененности рельефа, наличие на участке насыпей, выемок, крупных камней и других объектов, затрудняющих эффективное использование участка, состав и свойства грунтов и многие другие особенности природного и антропогенного характера.

Особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки в части экономической составляющей проявляются в следующем.

При оценке сельскохозяйственных земель необходимо учитывать жесткое законодательное ограничение на разрешенное использование. При этом главным условием рыночной оценки остается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, на применение которого, кроме ограничения на разрешенное использование, должны быть наложены условия и учтены особенности сельскохозяйственного зонирования территории.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка под сельскохозяйственные угодья складывается из разработки для него оптимальной структуры посевных площадей, в частности системы севооборотов, применения эффективной системы удобрений, системы обработки почвы, защиты растений от вредителей и болезней сельскохозяйственных культур, оптимального режима орошения, механизации элементов возделывания культуры. Для реализации данного фактора природная составляющая требует тщательной проработки.

Для земельных участков под капитальными строениями, сооружениями, используемыми для производ -ства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, и занятых замкнутыми водоемами,

которые могут использоваться для предпринимательской деятельности, наилучшее и наиболее эффективное использование реализуется посредством рассмотрения различных вариантов использования в рамках разрешенного использования и выбора варианта, дающего максимальную стоимость.

При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо использовать затраты , учи -тывающие природные условия сельскохозяйственного производства, и возможности современных интенсивных технологий выращивания сельскохозяйственных культур, обеспечивающих не только достижение оптимального уровня урожая сельскохозяйственных культур, но и сохранение плодородия почв8.

Среди особенностей оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения в части экономической составляющей можно выделить местоположение. Исследования показали, что влияние местоположения на стоимостную оценку сельскохозяйственных земель гораздо шире и проявляется через множество факторов, его характеризующих, в частности через местонахождение по отношению к рынкам сбыта или пунктам реализации произведенной сельскохозяйственной продукции, базам снабжения промышленными материально -техническими средствами, необходимыми для ведения сель -скохозяйственного производства, городам, влияющим на состояние производственной и социальной инфраструктуры , а также плотность (численность) населения в зонах влияния рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, к которым тяготеют хозяйства9.

Учет фактора местоположения при оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения позволяет получить более адекватный результат, отражающий реальную стоимость. Цены на земельные участки с аналогичными почвами и технологическими свойствами в пределах крупного землепользования могут заметно различаться в зависимости от местоположения этих участков, так как условия для хозяйственного их использования (с точки зрения затрат) могут быть существенно различными.

Несмотря на большое количество факторов, формирующих стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, все они в итоге проявляются в нескольких показателях, а именно — земельной ренте и рыночной стоимости земельного участка10. Данные факторы учитываются при выборе методов оценки, определении исходных показателей для расчета и оценки реалистичности и приемлемости полученных результатов.

Основными методами оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения являются методы сравнительного и доходного подходов. В условиях неразвитости российского земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы доходного подхода становятся основными.

В зависимости от применяемых методических подходов к определению рыночной стоимости земельных участков земли сельскохозяйственного назначения можно объединить в следующие группы. К первой группе относят земли, пригодные под пашню, сенокосы, пастбища; занятые на дату оценки залежью; многолетними насаждениями; внутрихозяйственными дорогами; коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью , предназначенной для обеспечения защиты земель

от воздействия негативных (вредных) природных, ант -ропогенных и техногенных явлений; замкнутыми водо-емами, которые могут использоваться исключительно для обеспечения внутрихозяйственной деятельности; некапитальными зданиями, строениями, сооружениями. Ко второй группе — земли, занятые капитальными зда -ниями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. К третье группе — земли, занятые замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности.

Выбор того или иного подхода к оценке земельного участка обусловлен механизмом образования дохода. Так, для земельных участков, пригодных под пашню, сенокосы, пастбища, занятых на дату оценки залежью, земельных участков под многолетними насаждениями, земельных участков, занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предприниматель -ских целей, характерен механизм рентного образования дохода (т.е. основным фактором, формирующим доход, является земельный участок). Для земельных участков, занятых капитальными зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственно й продукции, характерен иной механизм образования дохода: основ -ной поток формируется за счет функционирования объекта недвижимости, земельный участок вносит вклад лишь в формирование дохода от объекта. Для земельных уча -стков, которые имеют вспомогательное значение, т.е. уча -ствуют в формировании совокупного дохода как неотделимая часть, вклад в формирование потока дохода незначителен, т.е. на них приходится часть дохода, сфор -мированного за счет земельного участка под пашню, сенокосы , пастбища или объекты недвижимости.

Рыночную стоимость земельных участков, пригодных под пашню, сенокосы, пастбища, земель, занятых на дату оценки залежью, земельных участков под многолетни -ми насаждениями, земельных участков, занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательских целей, рассчитывают преимущественно методом капитализации земельной ренты, так как данный метод наиболее точно отражает механизм рентного образования дохода.

Определение рыночной стоимости земельных участков под капитальными зданиями, строениями, сооружениями , используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, и занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности (т.е. для той группы земельных участков, которая формирует основной денежный поток за счет функционирования объекта недвижимости) осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.

Как правило, при оценке рыночной стоимости данных земельных участков можно использовать методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты для оценки земельных участков, отнесенных ко второй и третьей

группе, где основной денежный поток формируется за счет объекта недвижимости, неприменим. Методы сравнения продаж, остатка, предполагаемого использования, распределения, выделения для земли являются наибо -лее эффективными при оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Метод сравнения продаж широко используется при наличии развитого земельного рынка, где имеется обширная системати-зиро ванная информация по всему спектру проведенных сделок с аналогичными объектами. При оценке земельных участков, отнесенных ко второй и третьей группе, данный метод является наиболее предпочтительным. При отсутствии информации по сделкам с аналогичными объектами в регионе применяются методы остатка и предполагаемого использования. Сложность применения данных методов связана с отсутствием развитого рынка аренды объектов недвижимости и с возможностью верно определить стоимость строительства объектов недвижимости, так как данных о физических параметрах зданий и сооружений может не быть. Чтобы при -менить метод распределения, требуется провести масштабное исследование по определению доли земли в общей стоимости объекта недвижимости. Кроме того, сложность реализации данного метода может быть связана с отсутствием в регионе достаточной информации о сделках с объектами недвижимости.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Таким образом, анализ принципов и особенностей оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения показал, что основа оценки — агроклиматическая оценка, т.е. изучение температурного режима, качества и типа почв, урожайности и экономической классификации земель; адекватная методика оценки земельных участков должна базироваться на принципах рентной экономики и на принци пах оценки; особенности оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохо -зяйственного назначения накладывают ограничения на выбор и применение подходов и методов оценки; выбор того или иного подхода к оценке земельного участка обусловлен механизмом образования дохода; расчет основных параметров, формирующих рыночную стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, требует тщательной проработки.

1 См.: Антонов В.П. Оценка земли. Владимир: Посад, 1997.

2 См.: Зиночкин А.Г. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий. М.: Экономииздат, 1963.

3 Посашков И.Т. Книга о скудости и богатстве и другие сочинения. М.: Изд-во АН СССР, 1951.

4 См.: Налоговый кодекс РФ. Ч. 1 от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ. Ч. 2 ст 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ.

5 См.: Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 1 36-ФЗ.

7 См.: Международные стандарты оценки / Пер. с англ. под ред. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова. М.: Интер-реклама, 2003.

8 См.: Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества // Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации». М., 2004.

9 См.: Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. М.: Юнити, 2000.

10 См.: Медведева О.Е. Указ. соч.

Оставьте комментарий