Ответственность застройщика за непредоставление проектной документации

«Ответственность за правонарушения в сфере долевого строительства многоквартирных домов»

Правоотношения, возникающие между участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вместе с тем, для более эффективной защиты прав дольщиков законодателем разработаны правовые механизмы, предусматривающие административную и уголовную ответственность застройщика за нарушения законодательства в сфере долевого строительства.

Так, ст.14.28 КоАП РФ установлена административная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

При этом застройщик подлежит привлечению к административной ответственности за:

— привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных законодательством.

— опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.

— непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме.

— непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений.

Кроме того, ч.4 ст.19.5 КоАП РФ установлена ответственность за невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

К административной ответственности за совершение указанных правонарушений могут быть привлечены как должностные лица организации – застройщика, так и юридическое лицо.

Протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных указанными статьями уполномочены составлять должностные лица органов государственного строительного надзора.

В случае осуществления застройщиком сбора денежных средств с граждан и юридических лиц для инвестирования в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости при отсутствии реальной цели направить их на возведение объектов недвижимости, виновные должностные лица, либо учредители организации – застройщика подлежат привлечению к уголовной ответственности по ст.159 УК РФ.

Кроме того, Федеральным законом от 01.05.2016 N 139-ФЗ «О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» введена в действие ст.200.3 УК РФ, предусматривающая ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и объектов недвижимости в нарушение требований законодательства.

Указанная статья предусматривает ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства в крупном и особо крупном размерах, которые для целей статьи составляют соответственно 3 000 000 и 5 000 000 рублей.

Основанием для возбуждения уголовного дела по ст.200.3 УК РФ является наличие факта получения денежных средств от с одновременным наличием какого-либо нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве (отсутствие разрешения на строительство, отсутствие опубликования проектной декларации, отсутствие государственной регистрации права на земельный участок, отсутствие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию, и т.д.).

Добрый день, Евгений!

При решении данного вопроса важное значение имеет вид разрешенного использования земельного участка — «ИЖС», либо «для садоводства»
В случае, если земельный участок предназначен для ведения садоводства — применяются строительные нормы и правила 30-02-97 «Планировка и застройка территории садоводческих объединений граждан, здания и сооружения», утвержденных Постановлением Госстроя России № 17 от 12.03.2001 г. (Далее СНиП Планировка и застройка 30-02-97). Согласно п. 1.1 СНиП 30-02-97 — настоящие нормы и правила распространяются на проектирование застройки именно территорий садоводческих (дачных) объединений граждан.
В случае, если земельный участок предназначен для ИЖС — применяются следующие нормативные акты: Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89, утвержден Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 г. № 820
Свод правил по проектированию и строительству. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства. СП 30-102-99., утверждены Постановлением Госстроя России от 30.12.1999 № 94
Территориальные строительные нормы. Планировка и застройка городских и сельских поселений. ТСН ПЗП-99 МО. ТСН 30-303-2000 МО, приняты и введены в действие распоряжением Минмособлстроя от 17.12.99 в соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 13.04.1998 № 18/11 (если земельный участок расположен на территории Московской области )

В основном (и для садоводства и для ИЖС) требования строительных норм и правил сводятся к следующему: » в районах малоэтажной усадебной и садово-дачной застройки расстояние от (до) границ участка должно быть не менее: 3 м — до стены жилого дома; 1 м — до хозяйственных построек».
Таким образом, если на земельном участке возведен жилой дом — необходимо при строительстве отступать от границы участка — 3 метра, если не жилое строение (баня, гараж, сарай) — 1 метр. Также регламентируются расстояния от стены до окон соседнего дома, от стены до канализационных стоков, от жилого дома до помещений для скота и птиц.
Некой особенностью является возведение забора между земельными участками.
Дело в том, что при разрешенном использовании земельного участка «для садоводства» — забор между земельными участками — должен быть сетчатым или решетчатым, высота забора между соседями — 1,5 м. В случае отступления от нормативов — уже имеются основания для предъявления соответствующего иска в суд.
Очень важно — согласно действующему законодательству ТСН-размеры и конструкции ограждений приусадебных участков (высота забора ИЖС), вид разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства, не нормируются, следовательно, забор, разделяющий участки для ИЖС может быть любых размеров и любых конструкции.

Если вы считаете , что Постройка нарушает какие либо Ваши права, то
согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы его нарушения и не были соединены с лишением владения. В силу п. 29 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» — лицо, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Таким образом, правом на обращение в суд с требованием о сносе строения обладают лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением указанного строения, а также граждане жизни и здоровью которых угрожает его сохранения.
Согласно законодательству, а также судебной практике — даже в случае нарушения строительных норм и отсутствия разрешения на строительство для того, чтобы получить решения суда о сносе спорного строения, истец должен доказать, что постройкой нарушены его права. Примерами нарушения прав являются: нарушение норм инсоляции, затруднение прохода к земельному участку, затемнение земельного участка (затемнения растений) — в качестве доказательств нарушения прав чаще всего судом принимается заключение соответствующей экспертизы.
Следует отметить — в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Следовательно, именно на истце лежит бремя доказывания обстоятельств, подтверждающих факт создания ответчиком препятствий в пользовании их земельным участком и необходимости такого исключительного способа защиты их нарушенных прав, как снос принадлежащих ответчику строений.
Из всего вышесказанного можно сделать следующий вывод— для того, чтобы снести постройку на соседнем участке, которая нарушает права соседа — заявитель должен обязательно доказать нарушение своих прав спорной постройкой, а отсутствие разрешения на строительство, а также нарушение строительных норм и правил являются уже второстепенными факторами.

Хотелось бы обратить Ваше внимание на следующее, — согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ на некоторые объекты получение разрешения на строительство на требуется. К таким объектам относятся: гараж (на земельном участке, предоставленном не для целей экономической деятельности), объекты, не являющиеся объектами капитального строительства (киоски), строения и сооружения вспомогательного использования и др.

Таким образом, если гараж, возведенный на земельном участке пытаются снести по причине отсутствия разрешения на строительство — это не законно. Объекты, на которые не требуется получения разрешения на строительство оформляются в собственность в порядке подачи декларации в регистрирующие органы.

Однако, для строительства жилого дома — разрешение на строительство требуется, поэтому существенное значение имеет следующее обстоятельство — что за сооружение расположено на участке (если по техническому паспорту это гараж — соответственно получения разрешения на строительство не требуется), этот факт часто является предметом доказывания в судебном процессе о сносе самовольной постройки.

За защитой нарушенных прав рекомендуем Вам обратиться в органы прокуратуры или судебные органы. До обращения с исковым заявлением в суд можно провести независимую строительную экспертизу на предмет соответствия возводимой постройки градостроительным, строительным нормам, требованиям противопожарной безопасности. Также экспертиза может быть назначена судом в ходе судебного разбирательства.

В случае обращения в судебные органы суд определит нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. При установлении судом фактов выявления существенного нарушения строительных норм и правил при возведении жилого дома, а также нарушения указанными действиями Ваших прав, либо прав иных лиц, суд вправе обязать ответчика снести возведенную постройку за его счет.

Таким образом, по вопросу пресечения незаконного строительства Вы можете обратиться в администрацию соответствующего административного округа города с запросом выдавалось ли разрешение на строительство постройки, возводимой Вашим соседом, в прокуратуру — для пресечения незаконного строительства, в органы строительного надзора — для привлечения соседа к административной ответственности за нарушения, в суд — для признания незаконного строительства самовольной постройкой и обязания ответчика осуществить ее снос.

Профессиональная юридическая помощь по защите прав собственника, обращайтесь.

Спасибо сказали 34 человека

Отдел по надзору в

области строительства

Характерные нарушение норм и правил

при строительстве объектов

1. Не выполняется требование технических регламентов по перевязке вертикальных швов в кирпичной кладке внутренних стен секции

Свод правил СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие п.п.9.11.1, 9.18.3

2. Не выполняется требование технических регламентов о том, что монтаж конструкций каждого вышележащего этажа (яруса) многоэтажного здания следует производить после проектного закрепления всех монтажных элементов и достижения бетоном (раствором) прочности замоноличенных стыков несущих конструкций.(не выполнена анкеровка плит)

Свод правил СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие п.п.6,1,2

3. Не выполняется обязательное требование по укладке тычковых рядов в нижнем (первом) и верхнем (последнем) рядах возводимых конструкций,

Свод правил СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие п.п.9.2.1

4. Не выполняется требование по защите от увлажнения подоконных участков наружных стен

Свод правил СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие конструкции» п.п. 9.3.10

5. Не допускается при перерывах в работе укладывать раствор на верхний ряд кладки. Для предохранения от обледенения и заноса снегом на время перерыва в работе верх кладки следует накрывать.

Свод правил СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие конструкции» п.п. 9.12.4

6. Не в соответствии с требованиями МДС 12-47.2008 выполняется монтаж металлочерепицы, а именно:

-не выполняется требование по установке 6 саморезов на 1 м2

-не выполняется требование по установке саморезов ниже поперечной волны

-листы в местах продольных нахлесток скрепляют между собой при помощи самонарезающих винтов с шагом через одну волну.

7. Не выполняется требование по армированию простенков и участков стен, указанных в проектной документации

8. При монтаже оконных ПВХ профилей не выполнены следующие требования технических регламентов, а именно

-при выборе материалов для устройства монтажных швов следует учитывать возможные температурные изменения размеров оконных блоков при их эксплуатации). При этом эластичные изоляционные материалы, предназначенные для эксплуатации в сжатом состоянии, должны быть подобраны с учетом их оптимальной (расчетной) рабочей степени сжатия,

-саморасширяющиеся уплотнительные ленты должны перекрывать монтажный зазор в состоянии, близком к оптимальной рабочей степени сжатия, которая должна составлять не менее 25% их полного расширения,

-заполнение монтажного зазора изоляционными материалами должно быть сплошным по сечению, без пустот, разрывов, щелей и переливов. Наличие расслоений, сквозных зазоров и щелей не допускается,

-внутренний изоляционный слой должен обеспечивать надежную пароизоляцию материалов среднего слоя монтажного шва со стороны помещения,

-пароизоляционные материалы по внутреннему контуру монтажного зазора должны быть уложены непрерывно, без пропусков, разрывов и непроклеенных участков.

Национальный стандарт РФ ГОСТ Р 52749-2007 п.п. 5.1.4

9. Не в соответствии с нормативными требованиями выполняется теплоизоляция стен, а именно при устройстве теплоизоляции в несколько слоев швы плит необходимо устраивать в разбежку.

СНиП 3.04.01-87 п.п. 2.36.

10. Не выполняется требование по очистке опалубки перед бетонированием монолитных участков (присутствует бой кирпича, мусор и т.д)

Свод правил СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие конструкции» п.п. 5.3.3

11. Отклонение линий плоскостей пересечения от вертикали монолитных ж/б конструкций выше нормативного

СП 70.13330.2012 СНиП 3.03.01-87 п.п. 5.18.3 табл. 5.12

12. Линейные размеры монолитных железобетонных колонн и стен, не соответствуют нормативным.

СП 70.13330.2012 СНиП 3.03.01-87 п.п. 5.18.3 табл. 5.12

13. С целью исключения размыва грунта, образования оползней, обрушения стенок выемок в местах производства земляных работ до их начала необходимо обеспечить отвод поверхностных и подземных вод.

«Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство»п.п. 5.1.3

14. Перед началом производства строительно-монтажных работ не выполнено ограждение по периметру строительной площадки.

15. Отсутствует СРО на осуществление строительного контроля привлеченным застройщиком или заказчиком на основании договора.

16. В местах пропуска через кровлю воронок внутреннего водостока не выполнено понижение на 15-20 мм в радиусе 0,5-1,0 м от уровня водоизоляционного ковра и водоприемной чаши.

Свод правил СП 17.13330.2011″СНиП II-26-76. Кровли» п.п. 5.25

17. При монтаже наплавляемого материала на кровле (довольно часто) имеются пузыри, вздутия, прочность сцепления между собой кровельного рулонного материала менее 0,5 МПа

СНиП 3.04.01-87 п.п. 2.46 табл.7

18. Не осуществляется строительный контроль при монтаже м/к

-работы производят не поверенными динамометрическими ключами

-не ведутся специальные журналы работ

-не осуществляется ежедневная поверка ключей

-отсутствуют клейма на сборках.

19. В проектах не указывается технология крепления эффективных утеплителей (количество анкеров на 1м2, шаг разбежки утеплителей при нахлесте по вертикали и горизонтали)

20. В процессе строительства в проект, прошедший экспертизу, вносятся изменения по отмене:

-утеплителя в многослойных теплоэффективных наружных стенах и утеплителя чердачного помещения с заменой на более дешевые, не отвечающие санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям;

-цементно-песчанные стяжки на чердачных этажах;

-твердые бетонные покрытия в подвальных помещениях;

-отмостки у детских уличных веранд;

-отменяют твердые покрытия, дороги, МАФы

21. Наличие выявленных волосянных трещин в наружной версте кирпичной наружной стены облегченной кладки. п.4.3 ГОСТ Р 53778-2010.

22. Не защищается утеплитель от намокания в кирпичной кладке наружных стен в процессе производства работ. СНиП 3.03.01-87 п. 7.30.

23. Ступени лестничных маршей выполняются разной высоты (п.6.28* СНиП 21-01-97*).

25. Не устанавливаются ограждения лестничных маршей , которые должны выполняться одновременно с монтажом маршей.

26. Проемы противопожарных дверей по периметру заполняются монтажной пеной, вместо заполнения их цементно-песчанным раствором в соответствии с паспортами на противопожарные двери.

28. Лестничные площадки выполняются уже ширины лестничного марша (п. 6.31. СНиП 21-01-97*).

29. Не выполняется огнезащита стульчиков балок и ферм (п. 5.18* СНиП 21-01-97*).

30. Не выполняется огнезащита косоуров лестниц, которая должна выполняться одновременно с возведением здания, после монтажа несущих конструкций (п.583. ППБ 01-03).

31. Входные пандусы для маломобильного населения не отвечают требованиям п. 3.29 СНиП 35-01-2001 по максимальной высоте одного подъема (не более 0,8 м.) и по уклону (не более 8%).

32. Строительно-монтажные работы на объекте выполняются с нарушением, ППР и ПОС, не соблюдаются требования СниПов 12.-03-01 и 12-04-02 «Безопасность труда в строительстве», строительные бытовки, строительные материалы и вспомогательное оборудование устанавливают с нарушением требований пожарной безопасности, отсутствуют противопожарные разрывы, строительный мусор с территории стройки и зданий не удаляется.

33. Не грунтуются металлические трубы в гильзах и гильзы в местах прохода конструкций стен и перекрытий грунтовкой ГФ-021 ГОСТ 25129-82 в два слоя с последующей покраской эмалью ПФ-115 ГОСТ 6465-76 за два раза. СП 28.13330.2012.

Что делать заказчику если недостатки работ обнаружены за пределами гарантийного срока?

Арбитражная защита интересов подрядчика или заказчика в спорах по договору подряда. Досудебное урегулирование от 15 000 руб. Защита в суде всех инстанций.

Ситуация:

Работы по устройству кровли были приняты без замечаний. Гарантийный срок, установленный договором, составляет два года. Недостатки были обнаружены за пределами гарантийного срока — на третьем году эксплуатации объекта.

Подрядчику было направлено требование об устранении дефектов. Требование заказчика осталось без ответа. Подрядчик не исправил дефекты.

Вопросы:

  1. Зачем нужен гарантийный срок?
  2. Какие права и обязанности есть у Заказчика?
  3. Какие действия необходимо предпринять для восстановления нарушенного права?

Ответ: Отсутствие гарантийного срока не влияет на обязанность подрядчика устранить недостатки строительных работ, выявленные в течение 5 лет. Однако, если гарантийный срок не был установлен или недостатки были обнаружены за его пределами, но в течение 5 лет, подрядчик понесет ответственность только если заказчик сможет доказать момент возникновения дефектов.

Рекомендации:

В описанной ситуации, заказчику необходимо после обнаружения недостатков провести экспертизу, которая ответит на вопрос: каковы причины возникновения недостатков, когда возникли недостатки, когда возникли причины недостатков. На проведение экспертизы письменно пригласите подрядчика.

Если экспертиза установит, что недостатки или причины недостатков работ возникли до передачи работ заказчику, пишите претензию и готовьте иск.

Обоснование ответа:

Качество строительных работ что это?

Требования, предъявляемые к качеству работ, должны содержаться в договоре строительного подряда. А если договор не содержит таких требований или договор неполно описывает условия о качестве работ, такие работы должны соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

Необходимо также отметить, если законом установлены обязательные требования к работе, подрядчик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан выполнить работу, соответствующую таким требованиям. Например, Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 года № 1521 был утвержден перечень технических стандартов, применение которых в строительстве является обязательным. Следовательно, строительные работы должны соответствовать этим требованиям вне зависимости от того есть ли такое условие в договоре, и заключен ли договор в виде отдельного документа как таковой.

Когда для результата работы предусмотрен гарантийный срок, результат работы должен соответствовать требованиям качества в течение всего гарантийного срока

п. 1 ст. 722 Гражданского кодекса РФ

А если договором гарантийный срок не установлен, должен ли результат строительных работ соответствовать требованиям качества в пределах какого-то обязательного срока?

Согласно статьям 724 и 756 Гражданского кодекса РФ, если на результат работ не был установлен гарантийный срок, требования заказчика, связанные с недостатками работ, могут быть предъявлены при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах 5 лет.

А если гарантийный срок меньше пяти лет? Должен ли результат работ соответствовать требованиям качества за пределами такого срока?

Согласно статьям 724 и 756 Гражданского кодекса РФ, когда дефекты строительных работ обнаружены по истечении гарантийного срока, но в пределах пяти лет, подрядчик несет ответственность, если дефекты работ возникли до их передачи заказчику.

Какая тогда разница: подрядчик же отвечает за недостатки работ и в течение гарантийного срока и за его пределами, но в течении пяти лет. Зачем вообще устанавливать гарантийный срок на работы?

Разница есть. Если недостатки результата работ были обнаружены в пределах гарантийного срока, заказчик не обязан доказывать момент возникновения дефектов. Подрядчик будет нести ответственность за дефекты только если не докажет, что они возникли вследствие нормального износа объекта, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Однако, если договором гарантийный срок установлен не был, заказчик обязан доказывать, что дефекты возникли до передачи работ или по обстоятельствам, возникшим до передачи работ заказчику. Например, необходимо доказать, что подрядчик при выполнении работ нарушил технологию производства работ, что и привело к возникновению дефектов.

На правильность такого подхода указывает сложившаяся судебная практика:

Оснований полагать, что на результат данных работ гарантийный срок установлен действующим нормативным актом, у суда не имеется. … если недостатки обнаружены до истечения двух лет со дня передачи результата работы заказчику, последний не лишен возможности привлечь подрядчика к ответственности. Но он должен доказать, что недостатки возникли до передачи результата работы или по причинам, возникшим до этого момента.

Постановление ФАС Уральского округа по делу № А60-36290/2008-С

Таким образом, наличие или отсутствие в договоре условия о гарантийном сроке на работы для заказчика очень важно. От этого зависит возложение бремени доказывания в арбитражном процессе и, как следствие, риски, связанные с удовлетворением требований заказчика.

Оставьте комментарий