Письмо на расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды: общие положения

Отношения по договору аренды могут быть прекращены либо по взаимному согласию сторон, либо по требованию одного из участников соглашения в судебном порядке в регламентированных законом случаях (пп. 1–2 ст. 450 ч. 1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ). Кроме того, с 2015 года новой ст. 450.1 ГК РФ детализированы правила одностороннего отказа от договора, ранее лишь упоминавшиеся в ст. 450 ГК РФ. Эта процедура отличается от одностороннего расторжения в суде: для ее реализации достаточно уведомления другой стороны.

Судебная практика по вопросу, считать ли направление соглашения о расторжении соблюдением досудебного порядка расторжения договора аренды, противоречива:

• направление второй стороне соглашения о расторжении может быть истолковано судом как надлежащее исполнение обязательств по предварительному уведомлению, и названное действие может являться достаточным основанием для прекращения правоотношений сторон (см. постановление АС ЗСО от 25.03.2015 № А46-7120/2014);
• направленное контрагенту предложение прекратить договорные правоотношения по соглашению сторон не признается надлежащим уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ (например, постановление ФАС ЦО от 10.04.2014 по делу № А68-6106/2013).

Специальные правила досрочного расторжения договора аренды перечислены в ст. 619 ч. 2 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

Перечень оснований для расторжения аренды по инициативе арендатора, приведенный в ст. 620 ч. 1 ГК РФ, не является исчерпывающим и может быть дополнен договором или законом.

То есть дополнительные основания расторжения договора, не касающиеся неисполнения обязательства, согласовываются сторонами в тексте договора. В противном случае расторгнуть ДАр по такому основанию не получится. (см., например, определение ВС РФ от 21.08.2015 по делу № 310-ЭС15-4004).

Причина расторжения договора карантин по коронавирусу? Не торопитесь прекращать аренду помещения за ненадобностью — возможно вам с арендодателем подойдет вариант «арендные каникулы». Когда арендатор вправе их требовать и на каких условиях, читайте в обзоре от КонсультантПлюс. Если обзор закрыт к просмотру для вас, возьмите ссылку на бесплатный пробный доступ к системе.

Расторжение договора аренды субъектами малого и среднего бизнеса

Субъекты малого и среднего бизнеса, которые:

• работают в отраслях экономики, наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции;
• используют арендуемые помещения для такой работы;
• оформили арендные договоры до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации

могут требовать уменьшения арендной платы на срок до 1 года (п.4 ст. 23 закона «О внесении изменений…» от 08.06.2020 № 166-ФЗ). Подробности читайте в нашей статье Изменения в законодательстве об аренде.

Важно! Если арендодатель и арендатор не достигли соглашения об уменьшении арендной платы в течение 14 дней с момента обращения арендатора, последний может отказаться от договора аренды. Это правило работает только до 01.10.2020.

Обеспечительный платеж, если он был установлен, арендатору не возвращают.

Обратите внимание! С арендатора не взимают упущенную выгоду, убытки по ст. 393.1 ГК РФ, денежные суммы по п. 3 ст. 310 ГК РФ.

Уведомление о расторжении договора аренды и уведомление о неисполнении обязательств арендатором — это не одно и то же

Обязанность арендодателя сообщить в письме другой стороне о необходимости выполнения условий соглашения установлена законом (абз. 7 ст. 619 ч. 2 ГК РФ). Само по себе такое уведомление не является предложением расторгнуть арендное соглашение (п. 29 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения…» от 11.01.2002 № 66, далее — письмо № 66). Впоследствии факт получения арендатором такого предупреждения в письменной форме становится обязательным условием удовлетворения исковых требований арендодателя (п. 30 письма № 66).

Предположим, получивший предупреждение арендатор не устранил нарушения в срок, указанный в предупреждении. Это дает арендодателю право обратиться в суд с требованием о досрочном прекращении договора. Ст. 619 ГК РФ не предусматривает порядок расторжения договора аренды, поэтому в данном случае в исковом заявлении нужно сослаться на общее правило п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Для арендатора процедура уведомления о несоблюдении условий соглашения необязательна (в соответствии со ст. 620 ч. 2 ГК РФ) и должна быть проведена перед его обращением в суд только в том случае, если стороны согласовали это в договоре. Однако само уведомление о расторжении договора аренды от арендатора отправляется в соответствии со ст. 452 ч. 1 ГК РФ в обязательном порядке.

Срок уведомления о досрочном расторжении договора аренды

По закону обратиться в судебный орган сторона, желающая прекратить арендные правоотношения в одностороннем порядке, может:

-После получения от второй стороны отказа в расторжении договора.

-Если не было получено никакого ответа в срок, предусмотренный договором, законом или самим уведомлением. При отсутствии указания о сроке ответа он принимается равным 30 дням (п. 2 ст. 452 ч. 1 ГК РФ).

Если сторона по договору, заключенному на неопределенный срок, намеревается осуществить односторонний отказ от исполнения арендного соглашения, она обязана уведомить других участников соглашения об этом не менее чем за 1 месяц, а при аренде недвижимости — за 3 месяца, если другой срок не регламентирован законом или договором (п. 2 ст. 610 ч. 2 ГК РФ).

Важно! При этом факт заключения договора аренды на неопределенный срок не исключает права арендодателя на расторжение в одностороннем порядке по основаниям, указанным в ст. 619 ч. 2 ГК РФ (п. 5 письма № 66).

За нарушение установленных сроков направления названного уведомления с арендатора могут быть взысканы убытки (например, постановление ФАС ВВО от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).

Если арендатор допустил нарушения договора в части несвоевременного внесения арендной платы более 2 раз подряд, то даже после покрытия задолженности арендодатель имеет право в разумный срок обратиться в судебный орган за расторжением договора. При этом должно быть соблюдено следующее требование: в течение разумного времени после погашения арендатором упомянутого долга арендодатель обязан направить ему письмо о расторжении договора аренды (п. 23 постановления пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики…» от 17.11.2011 № 73). Разумность срока определяется судом индивидуально по конкретному делу.

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды (образец)

Унифицированного образца уведомления о расторжении договора аренды законодательством не предусмотрено, поэтому такой документ может быть составлен в свободной форме и в письменном виде.

Образец уведомления о расторжении договора аренды арендатором (арендодателем) должен содержать следующую информацию:

• наименование документа;
• полные реквизиты арендодателя (для физлица указываются его фамилия, имя, отчество, паспортные данные, дата рождения, дата регистрации, для организации — полное наименование с указанием организационно-правовой формы, ИНН, ОГРН, дата и место регистрации, юридический адрес, фамилия, имя, отчество уполномоченного лица, его данные как физлица, наименование и реквизиты документа, на основании которого он реализует свои полномочия);
• аналогичные данные арендатора;
• реквизиты ДАр (номер, место и дата составления);
• указание пункта договора или конкретной нормы закона, позволяющих досрочно расторгнуть данный арендный договор в сложившихся обстоятельствах (в соответствии с ними необходимо описать обстоятельства, послужившие причиной принятия решения о досрочном расторжении соглашения; в качестве подтверждения таких обстоятельств может быть приложена соответствующая документация);
• указание даты расторжения договора или срока, по истечении которого договор считается расторгнутым;
• дата составления, подпись уполномоченного лица инициирующей расторжение стороны с расшифровкой.

В качестве примера по ссылке ниже можно найти образец уведомления арендодателя о расторжении договора аренды.

Уведомление расторжение — шаблон.

Передача уведомления арендодателю или арендатору

Учитывая возможное несогласие второй стороны с предложением завершить отношения по договору соглашением о расторжении, необходимо, чтобы у инициатора расторжения сохранились доказательства надлежащей передачи уведомления о расторжении (а у арендодателя еще и надлежащего уведомления арендатора о несоблюдении последним условий договора, п. 30 письма № 66). Аналогичным образом должно быть сохранено и доказательство направления извещения об отказе от договора в одностороннем порядке.

Названные документы могут быть переданы заинтересованной стороной — инициатором следующими способами:

• Вручение уведомления лично под расписку руководителю организации либо иному ответственному сотруднику с проставлением его должности, фамилии и инициалов, даты вручения. При передаче документа через канцелярию или секретаря следует также зафиксировать входящий номер.
• Направление по почте заказным письмом с извещением о вручении и описью вложения на юридический или иной согласованный при заключении договора адрес контрагента.

Направлять письмо по электронной почте можно только в качестве дополнительного способа привлечения внимания второй стороны к поднятому вопросу или для оперативной передачи информации.

***

Итак, установленный гражданским законодательством порядок расторжения по инициативе одной из сторон предусматривает обязанность:

• арендодателя перед обращением с иском о расторжении в судебный орган передать арендатору соответствующие письма (требование об исполнении обязательства и уведомление о досрочном расторжении договора аренды);
• арендатора перед обращением в суд письменно уведомить арендодателя о намерении расторгнуть договор аренды.

Стороны договора могу согласовать дополнительные к регламентированным законом основания расторжения, а также сроки уведомления сторон о намерении расторгнуть соглашение.

О том, что делать после направления письма о расторжении договора аренды, читайте готовое решение КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут не только по соглашению сторон, но и в одностороннем порядке. Как это делается, если инициатором расторжения является арендодатель, мы рассказали в другой консультации. Там же вы сможете найти образец письма арендатору о расторжении договора аренды. В этой же консультации мы расскажем, по каким причинам инициатором расторжения договора аренды может выступать арендатор.

Причины, по которым арендатор может захотеть расторгнуть договор аренды

Арендатор вправе требовать расторжения договора аренды, к примеру, если (ст. 620 ГК РФ):

• арендодатель не предоставляет оговоренное имущество в пользование;
• арендодатель препятствует пользованию имуществом;
• переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора;
• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества, являющийся его обязанностью, в установленные договором сроки.

Договором могут быть предусмотрены и другие основания для расторжения договора аренды арендатором в одностороннем порядке (ст. 620 ГК РФ).

Как арендатору сообщить арендодателю о досрочном расторжении договора

Законодательство обязывает арендодателя уведомлять арендатора о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке (ст. 619 ГК РФ). А вот про уведомление арендодателя о расторжении договора в ГК ничего не сказано. Однако такое уведомление тоже обязательно. Ведь в случае обращения в суд с иском о расторжении договора в одностороннем порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ) арендатор сможет показать, что предпринял меры для досудебного решения проблемы.

Письмо о расторжении договора аренды от арендатора

Форма письма о расторжении договора аренды арендатором законодательно не утверждена, поэтому составляется в произвольном виде. Такое письмо подписывает руководитель организации-арендатора.

Письмо о расторжении договора от арендатора лучше всего либо отправить его по почте (с описью вложения и уведомлением о вручении), либо вручить лично руководителю организации-арендодателя или иному уполномоченному лицу. Во втором случае нужны будут два экземпляра письма: один для арендодателя, второй – с отметкой о получении останется у вас.

Приведем письмо арендатора о расторжении договора аренды (образец):

Пред. / След. Скачать бланк письма о расторжении договора аренды от арендатора Скачивать формы документов могут только подписчики журнала «Главная книга».

• Я подписчик: электронного журнала печатного журнала
• Я не подписчик, но хочу им стать
• Хочу скачивать формы документов бесплатно и попробовать все возможности подписчика

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

_____________________ «___»__________201_ г.

(наименование населенного пункта) Наименование юридического лица , именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице должность, Ф. И. О. уполномоченного лица , действующего на основании правоустанавливающий документ , с одной стороны и наименование юридического лица , именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице должность, Ф. И. О. уполномоченного лица , действующего на основании правоустанавливающий документ , с другой стороны, при совместном упоминании именуемые «Стороны», руководствуясь положениями договора аренды, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:1. Настоящим соглашением Стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды объект аренды от «___»__________201_ г. в связи с основание расторжения договора аренды, предусмотренное договором .2. Взаимные обязательства Сторон считаются прекращенными с момента заключения настоящего соглашения.3. В связи с прекращением договора аренды Арендатор возвращает Арендодателю арендуемое имущество в состоянии, обусловленном договором.4. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами.5. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.6. Реквизиты и подписи Сторон:

Арендодатель:

Арендатор:

Наименование

Валентина Завадская, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «ДЕ ЮРЕ КОНСАЛТ»

99,99% субъектов предпринимательства в ходе осуществления хозяйственной деятельности заключают договоры аренды помещения. Нередко по определенным причинам арендатор желает расторгнуть договор аренды помещения досрочно. О правилах расторжения договора аренды разъяснит Валентина Завадская, управляющий партнер и адвокат Адвокатского бюро «ДЕ ЮРЕ КОНСАЛТ» в настоящей статье.

Можно выделить три основных основания прекращения договора аренды помещения:

1) По соглашению сторон. В этом случае необходима взаимная воля арендатора и арендодателя на прекращение договора аренды с определённой даты. Однако не всегда арендодатель соглашается на такие условия, так как помещение «простоит», а арендодатель не получит арендную плату, на которую рассчитывал.

2) По решению суда при существенном нарушении договора аренды другой стороной. Однако расторжение договора в таком порядке является очень длительной и дорогой процедурой и используется субъектами хозяйствования в крайнем случае. При этом необходимо доказать наличие существенных нарушений договора аренды арендодателем.

3) Односторонний отказ от исполнения договора аренды, когда такой отказ предусмотрен договором аренды или законодательством.

Остановимся на одностороннем отказе от исполнения договора аренды помещения подробнее.

Условие об одностороннем отказе от срочного договора аренды (то есть заключённого на определённый срок) должно быть четко и недвусмысленно предусмотрено в таком договоре аренды.

Как показывает практика, между сторонами не редко возникают спорные ситуации по данному вопросу, которые обусловлены неправильными формулировками в договоре аренды или ненадлежащим оформлением заявления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Немного законодательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 420 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда.

Согласно пункту 3 статьи 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Однако право на расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора не являются тождественными.

В первом случае обязательства по договору считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (статья 423 ГК). При этом обратиться в суд возможно только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. А также должно быть установлено существенное нарушение договора другой стороной.

Во втором случае для одностороннего отказа от исполнения договора (при котором договор считается расторгнутым) достаточно уведомления об этом другой стороны (внесудебный порядок). Согласие другой стороны на расторжение договора, а также обращение с соответствующим требованием в суд в таком случае не требуются.

Согласно пункту 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 №1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»:

– для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу пункта 3 статьи 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке;

– наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды НЕ означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Например, в случае если в заключенном срочном договоре аренды содержится условие, согласно которому договор аренды может быть расторгнут по предложению одной из сторон с предварительным уведомлением за 30 дней, то исходя из буквального толкования указанного положения договора, можно сделать вывод, что в договоре аренды отсутствует прямое указание на односторонний отказ от исполнения договора

В то же время согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16 декабря 1999 года № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее по тексту – Постановление №16) при оценке договора, содержащего указание на возможность его одностороннего расторжения, когда на это ссылается сторона в обоснование правомерности своего отказа от исполнения договора, суд будет исходить из действительной воли сторон, сформированной как при заключении договора, так и при реализации права на односторонний отказ от него, а также из толкования договора по правилам статьи 401 ГК, принимая во внимание предшествующие договору переговоры и переписку сторон, установившуюся во взаимоотношениях сторон практику делового оборота.

Таким образом, неграмотно сформулированные положения договора могут привести к невозможности одностороннего отказа от исполнения срочного договора аренды и спорным ситуациям.

Рекомендуем в срочном договоре аренды предусматривать следующее: «Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора аренды путем направления письменного заявления об этом в срок не позднее чем за 30 дней до дня расторжения договора».

Но наличия в договоре права на односторонний отказ от его исполнения недостаточно, также необходимо надлежаще составить и направить соответствующее уведомление.

Так в случае, если арендатор, намереваясь расторгнуть договор во внесудебном порядке, в своем письме укажет следующее:
«Просим расторгнуть договор аренды с 1 ноября 2019 года»,

то из содержания письма будет следовать, что арендатор обратился с просьбой (предложением) расторгнуть договор аренды с 1 декабря 2019 года. То есть, из подобного письма не следует выражение воли арендатора на односторонний отказ от договора аренды, договор аренды не будет считаться расторгнутым в установленном порядке, а, следовательно, арендодатель вправе будет требовать уплаты арендной платы в соответствии с условиями договора аренды.

Для однозначного выражения воли арендатора на односторонний отказ от договора рекомендуем направлять уведомление следующего содержания:

«В соответствии с пунктом ___ Договора настоящим заявляем об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 05.12.2015 №1 с 1 ноября 2019 года. Просим направить своего представителя для передачи помещения в соответствии с законодательством. Дата возврата помещения – 31 октября 2019 года.

Указанное письменное уведомление может быть направлено арендодателю несколькими способами:

– заказным письмом с заказным уведомлением о получении корреспонденции с описью вложения. В описи вложения в обязательном порядке подробно указать наименование документа: уведомление об отказе от исполнения договора аренды от 05.12.2015 №1 с 1 ноября 2019 года. Дата возврата помещения – 31 октября 2019 года .

– вручено представителю арендодателя лично, при этом на копии уведомления должна быть проставлена отметка о вручении с указание даты вручения, ФИО, должности и подписи получателя.

Согласно пункту 19 Постановления №16 договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством.

Таким образом, если в договоре аренды содержится условие о том, что договор считается досрочно расторгнутым с момента получения другой стороной указанного уведомления, то договор будет считаться расторгнутым с момента получения арендодателем письменного уведомления.

В случае же когда момент расторжения договора зависит от соблюдения стороной определенного срока для предупреждения (например, уведомление о расторжении должно быть направлено за 30 дней до дня расторжения договора), то договор будет считаться расторгнутым с момента указанного в уведомлении, при обязательном соблюдении срока для предупреждения.

Кроме того, в договоре стороны могут предусмотреть, что договор будет считаться расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора либо по истечении определенного срока после получения арендодателем указанного уведомления.

Подводя итоги, рекомендуем внимательно изучать все пункты договора до его заключения, чтобы заранее предупредить негативные последствия, в том числе связанные с расторжением срочного договора аренды.

Опубликовано ноябрь 2019 г.