Платят ли арендаторы за водоотведение?

– Может ли арендодатель потребовать оплаты коммунальных услуг от арендатора без заключения договора, при том что арендатор с октября 2018 года и по настоящее время не оплачивал коммунальные услуги?

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

Действующее законодательство РФ прямо указывает на то, что договор найма или аренды должен быть заключен в письменной форме. В Вашем случае надо вначале доказать наличие договорных отношений с арендатором, а уже потом определять, кто и за что платит.

Если рассматривать вопрос с точки зрения правил (обычаев) делового оборота на рынке аренды квартир, то платежи распределяются чаще всего так: «плавающие платежи» (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электричество) оплачивает тот, кто эти ресурсы потребляет, то есть арендатор. А арендодатель оплачивает ту часть коммунальных платежей, обязанность уплаты которых возложена законом на собственника помещения (содержание и ремонт жилого помещения, включающее плату за услуги по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, отопление, взнос на капитальный ремонт).

Должна ли я платить за капремонт, если снимаю квартиру?

Может ли хозяйка повысить плату до окончания договора найма?

Кроме того, помимо договора найма/аренды, стороны всегда подписывают акт приема-передачи квартиры, в котором фиксируют показания соответствующих счетчиков. Это помогает в дальнейшем избегать конфликтов между сторонами.

Учитывая, что Ваши отношения с арендатором не оформлены письменно, обязать его оплатить коммунальные платежи не получится.

Отвечает юрист Анна Корнеева:

Поскольку договором аренды на арендатора не возложена обязанность оплаты арендных платежей, требования арендодателя незаконны. В данном случае на арендодателя лягут все обязательства по оплате коммунальных и иных услуг, как на собственника помещения (ст.210 ГК РФ – собственник несет бремя содержания помещения, если иное не предусмотрено законом либо договором).

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Бремя платы за коммунальные услуги лежит на собственнике помещения либо на зарегистрированном в нем (в случае, если квартира муниципальная). Если нет договора аренды, зарегистрированного в Росреестре (то есть на срок более 11 месяцев), с четко прописанными правами и обязанностями сторон, арендатор не обязан оплачивать коммунальные услуги, так как формально вообще не имеет права арендовать квартиру. Устная договоренность между собственником помещения и нанимателем (арендатором) не может быть рассмотрена судом в качестве сколько-нибудь весомого аргумента.

Арендатор не платит за съем и коммуналку – что делать?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Без заключения договора арендодатель не имеет право ничего требовать от арендатора, но и арендатор не вправе пользоваться помещением (юридически). Поэтому, поскольку Ваш вопрос находится за рамками правового поля, рекомендую решать проблему по оплате коммунальных услуг, исходя из здравого смысла. Обычно за коммуналку платит арендатор.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Как расторгнуть договор найма, если квартиру снимает семья с ребенком?

Арендатор не заплатил и скрылся с ключами – что делать?

При сдаче в аренду недвижимого имущества арендодатели несут расходы на содержание переданного в аренду имущества в виде коммунальных, эксплуатационных расходов, расходов по обслуживанию, текущему ремонту помещений и иные аналогичные расходы. Понесенные расходы, как правило, первоначально предъявляются арендодателю. В дальнейшем он предъявляет их к возмещению арендатору в той части, которая относится к сданным в аренду помещениям.

Основания выплаты эксплуатационных расходов

В настоящее время нормативными правовыми актами, которые регулируют правоотношения сторон в сфере арендных отношений, не установлено специальных либо обязательных к применению норм, регламентирующих порядок расчета и предъявления арендодателем к возмещению арендатором расходов по содержанию переданного в аренду имущества, в т.ч. коммунальных и эксплуатационных платежей.

В связи с этим основным документом, который устанавливает правовые основания для возмещения арендаторами арендодателю расходов, связанных с содержанием переданного в аренду имущества, включая коммунальные и эксплуатационные платежи, будет договор аренды.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Обязанности арендатора по содержанию имущества

ГК не регламентирует порядок взыскания расходов, связанных с пользованием имуществом. Однако он определяет, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК).

Справочно:

по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

Рекомендация

Если стороны намерены определить порядок возмещения эксплуатационных расходов и отнести эти расходы на арендатора, то в договоре необходимо определить структуру этих расходов, порядок их расчета и оплаты, в т.ч. сроки оплаты, порядок, способ представления арендодателем счетов на оплату. Это требуется для характеристики эксплуатационных расходов. Кроме того, в случае неисполнения обязанности по оплате эксплуатационных расходов и обращения арендодателя с требованием об их взыскании в суд при отсутствии согласованных указанных выше условий размер задолженности по заявленным к оплате эксплуатационным расходам не будет подтвержден документально.

Пример формулировки, включаемой в договор аренды:

«Расходы арендодателя на обслуживание, энергообеспечение, водоснабжение, отопление, услуги связи не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат. Их оплата производится на основании договоров, заключаемых между арендодателем и арендатором, не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным».

Методика расчета

При заключении договоров аренды, в которые включаются условия о порядке и размерах возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов, разные арендаторы настаивают на разных методиках расчета возмещаемых коммунальных и эксплуатационных расходов, например:

– пропорционально площади арендуемого помещения или пропорционально количеству работающих сотрудников;

– пропорционально расчетным нагрузкам;

– на основании показаний установленных индивидуальных приборов учета электро- и теплоэнергии и т.д.

Жестких нормативно-правовых предписаний на этот счет нет, поэтому арендодатель вправе применять в отношении разных арендаторов с учетом условий заключенных договоров аренды (либо отдельных договоров, определяющих порядок и размеры возмещения арендодателю расходов по содержанию переданного в аренду имущества) различные методики расчета показателя сумм эксплуатационных и коммунальных платежей, подлежащих возмещению.

Рекомендация

Независимо от избранной методики расчета возмещаемых коммунальных и эксплуатационных расходов следует помнить, что взыскание эксплуатационных расходов возможно только при фактическом подтверждении того, что такие расходы арендодателем были понесены – по выставленным счетам и оплаченным платежным поручениям.

Документ:

Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее – Положение о размере арендной платы и Указ № 150 соответственно).

Документ:

Рекомендации Межведомственной рабочей группы для обеспечения оперативного рассмотрения вопросов распоряжения государственным имуществом, арендных отношений, привлечения инвестиций в реформируемые организации, а также подготовки предложений о совершенствовании нормативной правовой базы в этой сфере от 06.07.2012 № 16 «По расчетам расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги», утвержденные ________ (далее – Рекомендации по расчетам расходов).

В отношении государственных организаций и организаций с долей государственной собственности более 50 % применяются нормы Указа № 150 и Рекомендации по расчетам расходов. Их положения, как правило, принимают во внимание и негосударственные юридические лица в качестве правового примера.

Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат (п. 5 Положения о размере арендной платы).

Порядок, сроки и размеры оплаты расходов по эксплуатации, текущему ремонту недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам должны определяться сторонами при заключении договора аренды (безвозмездного пользования) и отражаться либо в самом договоре аренды (безвозмездного пользования), либо в отдельно заключенном договоре. При этом размер оплаты названных расходов должен быть подкреплен прилагаемыми расчетами и калькуляциями, подтверждающими фактические расходы арендодателя по эксплуатации, текущему ремонту, а также по затратам на коммунальные услуги в части сдаваемого в аренду имущества (пп. 3–6 Рекомендаций по расчетам расходов).

Обратите внимание! Взимание с арендаторов непосредственно не связанных с содержанием и эксплуатацией объекта аренды расходов на оплату труда руководителей и специалистов управленческого персонала организации-арендодателя недопустимо (см. письмо Минэкономики № 31-01-08/6912). Например, арендатор может согласиться с включением затрат на содержание инженера по эксплуатации арендуемого объекта, мастера именно этого объекта и иных линейных руководителей, в чью компетенцию входит непосредственное управление специалистами, обслуживающими здание (коменданты, вахтеры, сторожа, лифтеры, дворники, уборщики, сантехники, электрики, столяры, плотники, слесари и т.п.). Однако если арендодатель требует оплаты части расходов на содержание иных специалистов (главный инженер, руководители и специалисты технических служб и отделов), которые в силу должностных полномочий лишь часть своего рабочего времени уделяют вопросам управления мероприятиями по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества, то он обязан подкрепить указанные расходы расчетами и калькуляцией.

Документ:

письмо Министерства экономики Республики Беларусь от 23.08.2011 № 31-01-08/6912 «О взимании с арендаторов эксплуатационных расходов» (далее – Письмо Минэкономики № 31-01-08/6912).

Напомним, что, даже когда те или иные расходы на содержание и эксплуатацию недвижимого имущества не предусмотрены договором аренды, арендодатель вправе их взыскать с арендатора. Это возможно в ситуации, если наличие таких платежей имеет непосредственную связь с арендованным недвижимым имуществом (уборка придомовой территории, вывоз мусора и т.д.). На арендаторе лежит бремя содержания этого имущества (п. 2 ст. 587 ГК, ст. 971 ГК, п. 3 ст. 972 ГК).

Судебная практика

Пример 1

В экономический суд обратилось ООО «П» с иском к ООО «Э» о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, оплате эксплуатационных расходов.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора производить коммунальные, эксплуатационные платежи в порядке и на условиях, определенных отдельным договором. Вместе с тем в процессе пользования арендованным имуществом соответствующий договор ответчиком заключен не был по причине того, что стороны не смогли согласовать виды и стоимость услуг, связанных с поддержанием недвижимого имущества в надлежащем состоянии. В связи с фактическими действиями уполномоченного собственником имущества лица по обслуживанию недвижимого имущества, часть которого была сдана в аренду арендатору, и отказом последнего от возмещения части расходов, приходящихся на арендованную площадь, арендодатель посчитал необходимым потребовать их взыскания в судебном порядке.

На основании п. 2 ст. 288, ст. 585, 971, 978 ГК экономический суд удовлетворил исковые требования.

Суд указал на право истца требовать возмещения произведенных расходов, поскольку он осуществлял уборку территории, вывоз мусора, техническое обслуживание помещений (зданий), а в силу ст. 585 ГК обязанность по надлежащему содержанию имущества возложена на арендатора. Понесенные уполномоченным лицом расходы по совершению вышеуказанных действий без последующего возмещения со стороны арендатора приводят к его неосновательному обогащению, так как фактически имеет место оказание безвозмездно услуг для ответчика (арендатора), который должен нести расходы, связанные с поддержанием имущества в надлежащем состоянии. При этом в обязанности арендатора входит и оплата услуг по уборке мест общего пользования, к которым относится земельный участок, на котором находится объект недвижимости.

Из вышеуказанного следует, что, несмотря на отсутствие в договоре аренды условий о возмещении расходов, суд признал доказанным наличие необходимости совершить соответствующие действия арендодателю и сам факт их совершения, а потому заявленный иск удовлетворил.

Пример 2

В экономический суд с исковым заявлением обратилось ООО «А» и просило взыскать с ООО «Б» задолженность по арендной плате, коммунальным платежам, проценты за пользование чужими денежными средствами. Ответчик оспаривал сумму взыскиваемых платежей.

Между сторонами спора был заключен договор аренды нежилого помещения. В соответствии с его условиями срок внесения арендных платежей был определен не позднее 5-го числа текущего месяца по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа, а коммунальные, эксплуатационные и иные расходы подлежали возмещению ответчиком ежемесячно в течение 5 дней с момента выставления счета. Ответчик обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не выполнил, в результате образовалась задолженность.

Суд удовлетворил исковые требования частично.

Из материалов дела выяснилось, что с определенного времени по указанию истца сотрудники ответчика не допускались в арендуемые помещения. В связи с этим ответчик неоднократно вызывал участкового милиционера, чтобы попасть в арендуемые помещения. Таким образом, в этот период ответчик не мог реально пользоваться помещением.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 309 ГК).

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания основного долга по аренде, по коммунальным платежам, рассчитанным на дату до ограничения доступа в помещение. В удовлетворении той части платежей, которые приходились на период ограничения доступа в арендуемые помещения, суд истцу отказал.

Налоговый учет расходов на содержание арендуемого имущества

О.А. Мясников,
налоговый юрист, к.ю.н.

1. Нормы гражданского законодательства

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Стороны могут предусматривать в договоре аренды любые незапрещенные формы оплаты аренды и (или) их сочетание.
С учетом вышеприведенной нормы расходы арендатора на содержание арендуемого объекта можно рассматривать в качестве одной из форм арендной платы. Например, арбитражный суд установил, что между организациями были заключены договоры аренды, по условиям которых арендная плата за пользование помещением делилась на две части: постоянную и переменную. В переменную часть включались расходы арендодателя на содержание помещений, передаваемые арендатору. Арбитражный суд квалифицировал данные затраты в качестве расходов на внесение арендной платы согласно подпункту 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2008 по делу N А56-50466/2006).
Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Обязанность арендатора нести расходы на содержание арендуемого объекта основана на правовой норме, закрепленной в п. 2 ст. 616 ГК РФ. На практике довольно часто стороны прописывают обязанность арендатора возмещать арендодателю его расходы на оплату коммунальных услуг и других затрат на содержание арендуемых помещений.
Например, по одному из споров арбитражный суд установил, что арендатор заключил с арендодателем договор аренды здания, в соответствии с которым арендодатель обязался передать во временное владение и пользование арендатору двухэтажное здание склада и навесы с платформами с целью использования предмета аренды для складской и производственной деятельности.
Во исполнение условий заключенного сторонами договора аренды был заключен договор, на основании которого арендодатель обязался обеспечивать предмет аренды электрической энергией, а арендатор — принимать и своевременно оплачивать потребленную электроэнергию по данным приборов учета электроэнергии на основании составляемого сторонами акта и выставляемого арендодателем счета.
Согласно ст. 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
По условиям заключенных договоров арендатор был обязан возмещать расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг после выставления им счета и перечислять данные расходы отдельно от арендной платы в качестве компенсации за фактическое количество потребленных услуг.
В итоге суд сделал вывод о том, что расходы по оплате коммунальных платежей связаны с предпринимательской деятельностью общества, были направлены на получение дохода и отклонил довод налогового органа об экономической неоправданности данных затрат (постановление ФАС Центрального округа от 10.10.2007 по делу N А36-2553/2006). Обоснованность выводов ФАС Центрального округа подтверждена определением ВАС РФ от 29.01.2008 N 18186/07.
Исходя из системного толкования вышеприведенных положений ГК РФ правовая природа расходов на содержание арендуемого имущества в сфере гражданско-правовых отношений отличается от правовой природы арендной платы.
Так, обязанность арендатора нести расходы на содержание арендуемого объекта основана на правовой норме, закрепленной в п. 2 ст. 616 ГК РФ, а обязанность арендатора вносить арендную плату — на правовой норме, закрепленной в ст. 614 ГК РФ.
В то же время расширительное толкование ст. 614 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что расходы на эксплуатацию арендованного имущества можно квалифицировать в качестве формы внесения арендной платы.
Итак, существует несколько способов гражданско-правовой квалификации расходов на содержание арендуемого имущества. Выбор одного из них во многом зависит от характера понесенных затрат и условий договора аренды.

2. Квалификация расходов на содержание арендуемых помещений для целей налогообложения прибыли

Как показывает практика, организация имеет право уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму расходов на содержание арендуемого имущества. Это подтверждается, в частности, постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 07.06.2007 N Ф04-3686/2007(35043-А75-7) по делу N А75-7090/2006.
При этом для целей налогообложения прибыли расходы арендатора на содержание арендуемого объекта могут быть квалифицированы по различным нормам НК РФ:
1) как расходы, связанные с производством и реализацией, а именно расходы на содержание и эксплуатацию, техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном (актуальном) состоянии (подпункт 2 п. 1 ст. 253 НК РФ);
2) как материальные расходы, а именно расходы на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, отопление зданий (подпункт 5 п. 1 ст. 254 НК РФ);
3) как прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией, а именно арендные платежи за арендуемое имущество (подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ) либо другие расходы, связанные с производством и реализацией (подпункт 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Квалификация расходов на содержание арендуемого имущества для целей налогообложения прибыли во многом зависит от положений конкретного договора аренды.

3. Затраты на содержание арендуемых объектов как материальные расходы

Как указано выше, одним из способов квалификации расходов арендатора на содержание арендуемого имущества является их учет в качестве материальных расходов. Так, согласно подпункту 5 п. 1 ст. 254 НК РФ к материальным расходам относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.
По мнению налоговых органов, если на арендатора возложена обязанность по уплате расходов, связанных с потреблением энергии и водоснабжением, то для целей налогообложения прибыли он (арендатор) вправе учитывать в составе материальных расходов фактически понесенные расходы в процессе осуществления деятельности, направленной на получение доходов.
При этом вышеназванные расходы должны быть документально подтверждены прилагаемыми арендодателем к счетам за аренду актами оказанных услуг с расчетами коммунальных платежей, составленными им на основании счетов водо- и энергоснабжающих предприятий, отражающих поставку энергии (воды).
Данные выводы сделаны в письмах УФНС России по г. Москве от 06.12.2007 N 20-12/116503 <О порядке учета в целях налогообложения прибыли расходов, связанных с оплатой коммунальных платежей>, от 26.06.2006 N 20-12/56637, от 06.07.2005 N 20-12/47837 <О налоге на прибыль>.
Однако если в арендуемых помещениях располагается офис организации, а не производственный объект, расходы на содержание арендуемого имущества, по нашему мнению, не могут быть квалифицированы как материальные расходы, а именно как расходы на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, отопление зданий (подпункт 5 п. 1 ст. 254 НК РФ), тем более что сам арендатор не состоит в договорных отношениях с энергоснабжающими организациями; потому нельзя утверждать, что организация приобретает у них коммунальные услуги.
Этот вывод подтверждается судебной практикой. Например, арбитражный суд признал необоснованной ссылку налогового органа на подпункт 5 п. 1 ст. 254 НК РФ, поскольку в данной норме говорится о расходах, связанных с затратами на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, а договоры субаренды были заключены в целях размещения в помещениях офиса организации, а не для осуществления технологического процесса производства печатной продукции (постановление ФАС Московского округа от 06.03.2008 N КА-А40/1340-08 по делу N А40-63943/06-98-365).

4. Затраты на содержание арендуемых объектов как расходы, связанные с производством и реализацией

Другим способом квалификации расходов арендатора на содержание арендуемых помещений для целей налогообложения прибыли является их учет в качестве расходов, связанных с производством и реализацией. Согласно подпункту 2 п. 1 ст. 253 НК РФ расходы, связанные с производством и реализацией, включают расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на их поддержание в исправном (актуальном) состоянии.
Необходимо отметить, что в вышеприведенной норме нет прямого указания на то, что ее положения распространяются на расходы арендатора на содержание арендуемых помещений. Однако арбитражные суды полагают, что положения подпункта 2 п. 1 ст. 253 НК РФ относятся и к затратам арендатора на содержание арендуемых помещений.
Например, ФАС Западно-Сибирского округа квалифицировал в качестве расходов, связанных с производством и реализацией, затраты организации на содержание арендуемого имущества .
Если расходы на содержание арендуемых помещений выделены в договоре в отдельные платежи, отличные от арендной платы, то они могут быть признаны в качестве расходов, связанных с производством и реализацией, указанных в подпункте 2 п. 1 ст. 253 НК РФ.

5. Затраты на содержание арендуемых объектов как прочие расходы

Расходы арендатора на содержание арендуемого объекта могут быть также квалифицированы в качестве прочих расходов, связанных с производством и реализацией.
Так, в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.
По мнению Минфина России, выраженному в письме от 04.08.2005 N 03-03-04/2/41, в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ для целей налогообложения прибыли организация-арендатор наряду с арендными платежами также учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и (или) услуг связи, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором при своей деятельности.
При этом читателям журнала следует иметь в виду, что вышеуказанные расходы должны соответствовать требованиям ст. 252 НК РФ, то есть должны быть документально подтвержденными и экономически обоснованными. На это, в частности, указано в письмах Минфина России от 04.08.2005 N 03-03-04/2/41, от 07.12.2005 N 03-03-04/1/416. Схожие выводы сделаны в письме МНС России от 26.05.2004 N 02-1-16/36.
Арбитражные суды убеждены в том, что в состав затрат на аренду помещения входят и эксплуатационные расходы, которые уменьшают налогооблагаемую базу налога на прибыль.
Например, по одному из споров суд отметил, что из условий договора аренды следовало, что эксплуатационные расходы определялись пропорционально занимаемым площадям и являлись расчетной величиной. Из актов приема-передачи, счетов, платежных поручений суд установил факт оплаты эксплуатационных расходов. В итоге суд признал правомерным учет данных затрат при налогообложении прибыли в составе прочих расходов, указанных в подпункте 10 п. 1 ст. 264 НК РФ (постановление ФАС Московского округа от 27.12.2007 N КА-А40/13551-07 по делу N А40-10212/07-20-71). Схожий подход к решению рассматриваемого вопроса прослеживается и в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2008 по делу N А56-50466/2006.
Аналогичные выводы сделаны в постановлении ФАС Поволжского округа от 14.02.2008 по делу N А57-6798/06, в котором указано, что расходы по энергоснабжению, услугам телефонной связи, рекламе и охране арендованного имущества были правомерно отнесены на затраты, так как они образовались в ходе предпринимательской деятельности налогоплательщика. Правомерность данного вывода ФАС Поволжского округа подтверждена определением ВАС РФ от 22.05.2008 N 6656/08.
Итак, по мнению Минфина России, налоговых органов и арбитражных судов расходы арендатора на содержание арендуемых помещений следует квалифицировать в качестве прочих расходов, связанных с производством и реализацией, согласно подпункту 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.
Данный подход основан на расширительном толковании подпункта 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. При этом следует отметить, что в соответствии с подпунктом 4 п. 2 ст. 253 НК РФ прочие расходы, названные в ст. 264 настоящего Кодекса, являются составной частью расходов, связанных с производством и реализацией, указанных в ст. 253 НК РФ. Поэтому квалификация рассматриваемых расходов согласно подпункту 10 п. 1 ст. 264 НК РФ прямо не противоречит их квалификации в соответствии с подпунктом 2 п. 1 ст. 253 Кодекса.
Поскольку перечень прочих расходов является открытым, это позволяет налогоплательщику учитывать при налогообложении прибыли затраты, прямо не поименованные в законе (подпункт 49 п. 1 ст. 264 НК РФ). К таким затратам можно относить и расходы арендатора на содержание арендуемых помещений.
Таким образом, арендатор имеет право учитывать для целей налогообложения прибыли затраты на содержание арендуемых объектов. В связи с тем что НК РФ не содержит прямых указаний о квалификации расходов арендатора на содержание арендуемых помещений, на практике существуют различные способы квалификации подобных затрат.
По нашему мнению, исходя из системного толкования вышеприведенных норм ГК РФ и НК РФ рассматриваемые расходы следует квалифицировать согласно подпункту 2 п. 1 ст. 253 НК РФ.

6. Экономическая обоснованность расходов

В п. 1 ст. 252 НК РФ установлено, что налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов, которыми признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Практика показывает, что иногда организациям не удается доказать экономическую обоснованность расходов на аренду и содержание помещений. Так, по итогам проверки налоговый орган установил, что в 1-м полугодии 2006 года ЗАО не осуществляло реализацию алкогольной продукции и продуктов питания. Основными видами деятельности в данном периоде являлись транспортные услуги, услуги аутсорсинга и услуги по управлению и содержанию недвижимости. Однако налогоплательщик продолжал в 2006 году арендовать муниципальные нежилые помещения, которые до 2006 года использовал под продовольственные магазины.
Суд пришел к выводу, что расходы общества по аренде и содержанию арендуемых нежилых помещений не являлись экономически обоснованными, так как не были направлены на получение дохода, в связи с чем они не могли учитываться при формировании налоговой базы по налогу на прибыль (постановление ФАС Поволжского округа от 19.07.2007 по делу N А72-1830/07).

7. Какими документами можно подтвердить расходы на содержание имущества

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными согласно обычаям делового оборота, применяемым в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).
Документы налогоплательщика должны соответствовать требованиям ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».
В качестве документов, подтверждающих затраты на оплату эксплуатационных расходов, могут быть:
— договор аренды;
— счета на оплату, выставленные арендодателем;
— счета-фактуры, выставленные арендодателем;
— платежные поручения, которыми арендатор оплачивал сумму эксплуатационных расходов;
— копии счетов энергоснабжающих организаций, выставленные арендодателю.
Минфин России отметил в письмах от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9, от 19.01.2006 N 03-03-04/1/43, от 07.12.2005 N 03-03-04/1/416, что рассматриваемые расходы должны быть документально подтверждены на основе счетов, выставленных арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающих фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи.
В письме Минфина России от 15.11.2005 N 03-03-04/1/361 указано, что арендатор вправе относить расходы по электроэнергии, водоснабжению, телефону на затраты, учитываемые при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, на основании счетов, выставленных на оплату арендодателем.
Аналогичного мнения придерживаются и столичные налоговые органы. В письме УФНС России по г. Москве от 28.06.2006 N 19-11/58877 отмечено, что если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по оплате фактически потребленных коммунальных услуг и оплате услуг связи, то арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и (или) услуг связи, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности. При этом вышеуказанные расходы должны быть документально подтверждены на основе счетов, выставленных налогоплательщику энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающих поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи.
В письмах УФНС России по г. Москве от 26.06.2006 N 20-12/56637, от 06.07.2005 N 20-12/47837 <О налоге на прибыль> указано, что анализируемые расходы должны быть документально подтверждены прилагаемыми арендодателем к счетам за аренду расчетами коммунальных платежей, составленными на основании счетов тепло-, водо- и энергоснабжающих предприятий, счетов городской телефонной службы, отражающих поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи.
Таким образом, согласно мнению контролирующих органов, для того чтобы учесть для целей налогообложения прибыли расходы на содержание арендуемых помещений, арендатору необходимо располагать документами, на основании которых рассчитывается стоимость данных расходов, а именно счетами энергоснабжающих и иных организаций.
В то же время, по мнению арбитражных судов, наличие копий счетов энергоснабжающих организаций, которые выставлены арендодателю, не является обязательным для подтверждения расходов арендатора. Подтверждением тому — постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2007 N А19-17545/06-40-52-Ф02-8944/07 по делу N А19-17545/06-40-52.
ФАС Московского округа, например, не принял во внимание довод налогового органа о том, что организация неправомерно включила в состав расходов затраты на услуги по эксплуатации арендуемых помещений.
Арбитражный суд признал несостоятельной ссылку налогового органа на то, что основанием для возмещения арендодателю коммунальных платежей являлись соответствующие первичные документы (расчеты специалистов, показания счетчиков, счета арендодателя).
Арбитражный суд установил, что в договорах субаренды нежилых помещений было предусмотрено, что арендные платежи формировались из двух частей — основной, включающей плату за пользование арендуемыми помещениями, и дополнительной, включающей сумму компенсации арендодателю за услуги по эксплуатации помещений, что было также отражено в актах по арендной плате и услугам по эксплуатации помещений, счетах-фактурах, платежных поручениях, счете.
Налоговое законодательство не содержит требований к составу документов, которыми должны подтверждаться расходы налогоплательщика. Поэтому по смыслу п. 1 ст. 252 НК РФ налогоплательщик вправе подтверждать такие расходы любыми документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как указал суд, договоры с коммунальными службами вправе заключать только собственник помещений либо лицо, уполномоченное собственником. Субарендатор данных помещений не является лицом, уполномоченным собственником на оформление отношений с коммунальными службами. Соответственно у налогоплательщика отсутствовала возможность получать расчеты специалистов и показатели счетчиков и представлять их для проверки. Все расчеты по оплате услуг по эксплуатации помещений налогоплательщик получал от арендодателя в выставлявшихся счетах-фактурах. Такие выводы сделаны в постановлении ФАС Московского округа от 06.03.2008 N КА-А40/1340-08 по делу N А40-63943/06-98-365.
ФАС Северо-Западного округа придерживается аналогичного мнения по данному вопросу. В ходе судебного разбирательства было установлено, что по итогам проверки налоговый орган пришел к выводу о том, что арендатором были необоснованно завышены расходы по оплате арендных платежей в части сумм, относившихся к «переменной» части арендной платы. Согласно условиям заключенных между арендодателем и арендатором договоров в «переменную» часть арендной платы включались расходы арендодателя по содержанию помещений, передаваемые арендатору.
Однако арбитражный суд не согласился с проверяющими, указав, что нормами действующего законодательства не предусмотрена обязанность налогоплательщика представлять расшифровки понесенных расходов, относящихся к «переменной» части арендной платы. Позиция суда отражена в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2008 по делу N А56-50466/2006.
Вышеприведенные судебные постановления свидетельствуют о том, что арендатор не обязан располагать документами энергоснабжающих организаций. Однако наличие у арендатора копий счетов энергоснабжающих организаций, выставленных арендодателю, снижает налоговые риски предъявления претензий налоговыми органами, поскольку Минфин России упомянул эти документы в своих разъяснениях, а налоговые органы в ходе выездных проверок требуют представления этих документов.
В связи с вышеизложенным рекомендуем арендатору запрашивать у арендодателя документы, на основании которых он оплачивает свои расходы на приобретение коммунальных услуг.

Что включено в эксплуатационные расходы?

Аренда офиса в Киеве все больше представлена предложениями офисных помещений в профессиональных бизнес центрах. Главным отличием и преимуществом современных бизнес центров является наличие единой управляющей компании. Что это значит для арендатора?

При изучении договора аренды офиса в современных бизнес центрах Киева вы найдете отдельный пункт, в котором идет речь о затратах на эксплуатационные платежи, или, как еще часто называют, сервисное обслуживание. В большинстве случаев данный раздел включает следующий перечень работ и услуги подлежащих компенсации:

  • Услуги по уборке прилегающей территории и помещений общего пользования бизнес центра, вывоз мусора, снега и льда в зимний период;
  • Услуги охраны здания и прилегающей территории офисного центра;
  • Техническое обслуживание охранно-пожарной сигнализации;
  • Техническое обслуживание систем кондиционирования и вентиляции;
  • Техническое обслуживание систем водоснабжения и водоотвода, систем электроснабжения, обслуживание систем отопления;
  • Техническое обслуживание котельной;
  • Техническое обслуживание лифтов;
  • Техническое обслуживание трансформаторной подстанции;
  • Страхование помещений;
  • Благоустройство прилегающей территории и холла бизнес центра: мытье внешних окон и фасада здания, озеленение.

В каждом бизнес центре сервисное обеспечение, предоставляемое управляющей компанией, может содержать больший или меньший перечень работ и услуг. В некоторых случаях в стоимость эксплуатационных затрат может быть включена компенсация коммунальных услуг полностью или частично (за исключением электроэнергии).

Пусть аренда офиса в Киеве принесет вашей компании развитие новых направлений бизнеса.

Оставьте комментарий