Права товарищества собственников жилья

Новая редакция Ст. 138 ЖК РФ

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса;

10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Комментарий к Статье 138 ЖК РФ

Наши коллеги правильно обращают внимание на то, что товарищество собственников жилья создается собственниками помещений и обязанности возникают у товарищества именно перед своими членами. Товарищество не вправе контролировать действия собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Попытка уравнять положение собственников помещений (не членов товарищества) с членами товарищества является ничем иным, как формой обязательного подчинения лиц, не являющихся членами товарищества, его уставу и принимаемым решениям. Это уже признавалось Конституционным Судом РФ не соответствующим ст. 30 Конституции РФ <1>.
———————————
<1> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П.

В уставе товарищества собственников жилья указанные обязанности целесообразно определить более корректно, применительно только к членам товарищества.

Другой комментарий к Ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья с учетом целей создания товарищества собственников жилья устанавливает основные обязанности такого товарищества. Специальная правоспособность ТСЖ предполагает наличие только тех обязанностей (как и прав), которые соответствуют целям деятельности товарищества.

2. Товарищество собственников жилья, в частности, обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества дома; выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества дома в соответствии с их долями в праве общей собственности на это имущество.

Особыми являются отношения с собственниками помещений, которые не являются членами товарищества. С ними товарищество собственников жилья обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме.

3. Товарищество обязано соблюдать права и законные интересы собственников помещений; представлять законные интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. Такие обязанности реализуются путем точного определения доли в праве собственности на общее имущество каждого собственника помещения; определения границ объектов общей долевой собственности и проч.

4. Что касается выполнения обязательств по договору, то таковые относятся к числу общих правил, соблюдение которых есть обязанность любого юридического лица.

Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2017 N 309-ЭС17-5479 по делу N А47-8813/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности по оплате поставленной тепловой энергии, процентов за пользование чужими денежными средствами. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что поставка тепловой энергии подтверждена, долг не погашен.

В своих выводах суды руководствовались статьями 309, 310, 539, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 137, 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354.

Определение Верховного Суда РФ от 02.05.2017 N 307-ЭС17-3676 по делу N А56-24927/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности, пеней. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку, установив отсутствие доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате взыскиваемых за спорный период услуг, проверив правильность расчета взыскиваемой истцом суммы задолженности, пеней, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, установив отсутствие доказательств, подтверждающих надлежащие исполнение обществом «Роспромстрой» обязательств по оплате взыскиваемых за спорный период услуг, проверив правильность расчета взыскиваемой истцом суммы задолженности, пеней, руководствуясь положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 210, 290, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30, 36, 44, 135, 137, 145, 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 306-ЭС17-4147 по делу N А55-31794/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об обязании выполнить работы по ремонту и устройству фасада многоквартирного дома. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как недостатки возникли в период гарантийного срока в связи с ненадлежащим качеством выполнения работ на объекте долевого строительства.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 6, 291, 721, 723, 724, 725, 755, 756 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 135, 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходили из того, что недостатки возникли в период гарантийного срока в связи с ненадлежащим качеством выполнения работ на объекте долевого строительства. Обстоятельств, при которых застройщик может быть освобожден от ответственности по устранению выявленных в период гарантийного срока недостатков, в материалы дела не представлено.

Определение Конституционного Суда РФ от 28.03.2017 N 626-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Самохиной Юлии Михайловны на нарушение ее конституционных прав частью 5 статьи 46, пунктами 2 и 3 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации»

пунктов 2 и 3 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым товарищество собственников жилья вправе:

определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели (пункт 2);

Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2017 N 306-КГ16-21403 по делу N А65-31025/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными решения и предписания. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что решением общего собрания собственников помещений запрещены действия председателя товарищества по предоставлению доступа к общедомовому имуществу операторам связи без согласования определения стоимости пользования имуществом и порядка возмещения расходов по электроэнергии операторам связи.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь статьями 44, 135, 136, 137, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), статьями 5, 10 Закона о защите конкуренции, с учетом постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2008 N 30 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства», исходили из незаконности решения и предписания управления с учетом установленных обстоятельств по делу, с чем согласился суд округа.

Определение Конституционного Суда РФ от 26.01.2017 N 163-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Петровой Алевтины Васильевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 3 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации»

В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации А.В. Петрова оспаривает конституционность примененного в деле с ее участием пункта 3 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2016 по делу N 304-ЭС16-10165, А45-13856/2015 Требование: Об истребовании из незаконного владения помещения, обязании привести его в первоначальное состояние и передать по акту приема-передачи, взыскании неосновательного обогащения. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик, самовольно заняв спорное помещение, нарушил права и законные интересы других собственников, используя его в своих интересах в качестве офиса, не внося при этом соответствующую плату. Решение: Требование удовлетворено, поскольку ответчиком совершены действия, направленные не только на самовольное занятие спорного помещения, но и на изменение его состояния, необходимого для использования в собственных интересах, без соответствующего на то согласия всех членов товарищества в соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ.

Удовлетворяя иск товарищества в полном объеме, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 123.12, 290, 301, 304, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), статьями 36, 135, 137 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), разъяснениями, изложенными в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Определение Верховного Суда РФ от 09.11.2016 N 308-ЭС16-14439 по делу N А32-28488/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, поскольку доказаны наличие задолженности и ее размер.

Заявитель указал на неправомерность применения к спорным правоотношениям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а также на то, что суды не применили, подлежащие применению статьи 137, 145, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс).

Постановление Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 N 23-П «По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова»

Соответственно, в силу регулирующих данный правовой режим нормативных положений возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме производно от приобретения права собственности на помещения в этом доме (статья 289 ГК Российской Федерации и часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) и не связано с государственной регистрацией прав на объекты, относящиеся к общему имуществу (пункт 2 статьи 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 9 июля 2012 года N 14-5162-ГЕ). Доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме и не подлежит выделу в натуре (пункт 2 статьи 290 ГК Российской Федерации, части 2 и 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кроме того, по смыслу положений частей 2 — 4 статьи 36 и пункта 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи, общее имущество в многоквартирном доме также не подлежит разделу либо отчуждению в целом третьим лицам.

Определение Верховного Суда РФ от 10.10.2016 N 305-ЭС16-12282 по делу N А40-35735/14 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку на дату приватизации первой квартиры в доме в помещениях подвала находились инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения и необходимые для обеспечения жизнедеятельности всего дома, а помещение первого этажа, доступ в которое осуществляется через тепловой узел, используется для удовлетворения социально-бытовых потребностей жителей дома.

В материалы дела не представлено доказательств принятия собственниками помещений данного дома решения в порядке, установленном статьями 44, 46, 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, о предоставлении в пользование третьим лицам общего имущества, в том числе спорных по настоящему делу помещений, либо иных помещений или объектов общего пользования для доступа третьих лиц в/из спорных помещений. Учитывая, что указанные спорные нежилые помещения не могут быть признаны самостоятельными объектами гражданских прав, являются общим имуществом в многоквартирном доме, требования истца о признании права общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости правомерно удовлетворены апелляционным судом.

Организационно-правовая форма товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, т.е. организацией, которая не имеет в качестве основной целью своей деятельности извлечение прибыли, созданной и действующей в соответствии с положениями о ТСЖ .

Между тем, Федеральный закон от 12.01.1996г. №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее по тексту ФЗ о некоммерческих организациях) не распространяется на ТСЖ .

В соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации собственники помещений многоквартирных домов и жилых домов для осуществления совместного управления и использования общего имущества, а также для осуществления деятельности, направленной на создание, сохранение и приращение такого имущества, вправе создавать ТСЖ в одном или в нескольких многоквартирных домах, а также в нескольких жилых домах .

Федеральным законом от 05 мая 2014 года №99-ФЗ «О внесении изменений в гл. 4 ч. 1 Гражданского кодекса РФ о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» (далее по тексту Федеральный закон №99) с 01 сентября 2014 года была введена новая организационно-правовая форма юридического лица товарищество собственников недвижимости (далее по тексту ТСН).

Правовое положение ТСН определено статьями 123.12.-123-14. Гражданского кодекса РФ .

Под организационно-правовой формой ТСН законодатель подразумевает добровольное объединение собственников недвижимости:

-помещений в здании / многоквартирном доме;

в нескольких зданиях, жилых и дачных домов;

дачных, садоводческих, или огороднических земельных участков,

созданное для совместного осуществления прав владения, пользования и распоряжения общей собственностью, а также для достижения иных целей, предусмотренных законом .

Законодатель попытался в данной организационно-правовой форме объединить владельцев любых видов недвижимого имущества независимо от места его нахождения для решения практических вопросов совместного управления имуществом, находящимся в их общей собственности или в общем пользовании .

Федеральным законом №99 также были внесены изменения в ст. 50 Гражданского кодекса РФ — перечислен список организационно-правовых форм для создания юридических лиц. В п.4 данной статьи указывается, что некоммерческие организации могут создаваться в форме ТСН, к которому относится, в том числе ТСЖ .

При буквальном толковании положения ч. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ товарищество собственников недвижимости является родовым понятием, включающим в себя некоммерческие товарищества: ТСЖ, садоводческие, огороднические или дачные товарищества . В связи с чем, к ним должны прямо применяться положения ст.ст. 123.12-123.14 Гражданского кодекса РФ, что приводит к конфликту, прежде всего, между нормами Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ.

Так, например, в соответствии с п. 1 ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ ТСН может объединять собственников любых видов недвижимости независимо от его местонахождения для совместного осуществления прав собственности имуществом, которое включает в себя право владения, пользования и распоряжения, а ТСЖ объединяет собственников помещений только в 1-ом или нескольких многоквартирных домах, собственников нескольких жилых домов и преследует, прежде всего, цель управления общим имуществом и осуществления деятельности, связанной с созданием, сохранением и приращением такого имущества .

Более того, в соответствии с п.1 и п. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ в одном многоквартирном доме не может быть создано более одного ТСЖ; а в нескольких многоквартирных домах может быть создано ТСЖ только при определенных условиях, к ним относятся: общая граница земельных участков; наличие общей сети инженерно-технического обеспечения и иных элементов инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных многоквартирных домах .

Для уточнения перечня имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений, в июле 2016 года статья 136 Жилищного кодекса РФ была дополнена словами «в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации» (данные требования закреплены в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006г. №491) .

В частности, к таким требованиям относятся:

земельный участок, с элементами озеленения или элементами благоустройства;

иные объекты, предназначенные для эксплуатации либо благоустройства нескольких домов (тепловые пункты, автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и др.);

общее имущество, совместное использование которого допускается проектной документацией;

обеспечение работоспособности общего имущества одного дома за счет другого дома (т.е. работоспособность имущества одного дома возможна при условии подключения к общему имуществу в другом доме, например, для инженерных систем, оборудования) .

В случае несоответствия вышеуказанным требованиям и требованиям, установленным п.1 и п.2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ, многодомовые ТСЖ должны выбрать иной способ управления такими домами или реорганизоваться в порядке установленном ч.3 или ч. 4 ст. 140 Жилищного кодекса РФ в срок до 01 июля 2016 года .

Таким образом, внесенные изменения Федеральным законом №99 в Гражданский кодекс РФ породили ряд следующих вопросов:

1) Какими положениями закона следует руководствоваться при осуществлении деятельности товарищества собственников жилья?

2) Как зарегистрировать вновь созданное товарищество собственников жилья?

3) Возможно ли применение положений Жилищного кодекса РФ, регулирующих деятельность товарищества собственников жилья, к новой организационно-правовой форме товарищество собственников недвижимости?

4) Являются ли товарищества собственников жилья и товарищества собственников недвижимости тождественными понятиями? Каким образом они между собой взаимосвязаны?

С момента введения в Гражданский кодекс РФ организационно-правовой формы ТСН, налоговые органы отказывались регистрировать изменения в Уставы ТСЖ без подачи одновременно заявления об изменении правовой формы ТСЖ на ТСН. При этом коллизии между нормами Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ не позволяли разработать устав для объединения собственников недвижимости в многоквартирных домах, так как к ТСЖ в данном случае автоматически применяются правила ст. ст. 123.12. 123.14. Гражданского кодекса РФ .

Отказы инспекции федеральной налоговой службы в государственной регистрации ТСЖ, создаваемых после 01 сентября 2014 года, а также требование к ранее созданным ТСЖ об изменении организационно-правовой формы на ТСН, были связаны с формулировкой ч. 2 ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ: «Устав товарищества собственников жилья должен содержать информацию о его наименовании, включающем слова товарищество собственников недвижимости».

В связи с чем, ТСЖ должно было, по мнению инспекции федеральной налоговой службы, носить наименование «товарищество собственников недвижимости».

При этом переименование ТСЖ в ТСН исключало ТСЖ из регулирования жилищным законодательством Российской Федерации.

Пытаясь разрешить возникшие конфликты, Минстрой России в своем письме от 06.05.2015г. №13327-од/04 «О ТСЖ» дал разъяснения, в которых говорилось, что с 01 сентября 2014 года ТСЖ в соответствии с Федеральным законом №99-ФЗ является видом ТСН .

При этом в соответствии с п. 6 ст. 50 Гражданского кодекса РФ к отношениям, не относящимся к предмету гражданского законодательства, и связанным с осуществлением некоммерческими организациями своей основной деятельности или иной деятельности с их участием, правила Гражданского кодекса РФ не применяются, если законом или уставом данных организаций не предусмотрено иное. Пунктом 2 ст. 291 Гражданского кодекса РФ, ТСЖ является некоммерческой организацией, создание и деятельность которой регулируется положениями Жилищного кодекса РФ .

Таким образом, по мнению Минстроя России, несмотря на принятие законодателем Федерального закона №99, создание и осуществление деятельности ТСЖ должно регулироваться, прежде всего, в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ .

Кроме того, в п. 21 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 Гражданского кодекса РФ» разъясняется, что согласно п. 4 ст. 49 Гражданского кодекса РФ особенности правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, а также юридических лиц, созданных для реализации своей деятельности в конкретных сферах, определяются Гражданским кодексом РФ, иными законами и правовыми актами.

Учитывая вышеизложенное, нормы Жилищного кодекса РФ о ТСЖ продолжают применяться к ним и после 01 сентября 2014 года и выступают в качестве специальных по отношению к общим положениям Гражданского кодекса РФ о товариществе собственников недвижимости .

Пытаясь устранить коллизии норм права, Минфин России в своем Письме от 17 июля 2015 года №03-03-10/41192 «О согласовании разъяснений» поясняет, что с 01 сентября 2014 года ТСЖ является не самостоятельной организационно-правовой формой некоммерческой организаций, а только видом ТСН. Вместе с тем, исходя из положений п.1 ст. 54 и п. 2 ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ, наименование ТСЖ должно включать слова «товарищество собственников недвижимости» .

Министерство финансов РФ также отметило, что перерегистрация ранее созданных ТСЖ не требуется. ТСЖ необходимо только привести свое наименование в соответствие с положениями гл. 4 Гражданского кодекса РФ при первом внесении изменений в Устав.

К товариществам собственников жилья, созданным до 01 сентября 2014 года, применяются положения ст.ст. 123.12 123.14 Гражданского кодекса РФ о ТСН. При этом особенности гражданско-правового положения в части создания и деятельности данных видов товариществ регулируется положениями Жилищного кодекса РФ .

Между тем, стоит заметить, что данные разъяснения не решили всех проблем, а только обострили ситуацию, ограничив возможность создания ТСЖ и применения норм Жилищного законодательства РФ к вновь созданным ТСН.

Учитывая вышеизложенное, в 2015-2016гг. законодатель внес изменения в ч.1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ, в которой указал, что ТСЖ признается видом ТСН, а также закрепил в ч.1 ст. 54 Гражданского кодекса РФ возможность в наименовании юридического лица указывать только на ее вид ,.

Таким образом, ТСЖ в настоящее время признается видом ТСН, в связи с чем, к ТСЖ применяются положения Гражданского кодекса РФ о ТСН. Вместе с тем, вносить изменения в наименование, включающее слова «товарищество собственников недвижимости» сейчас не требуется. В п.2 ст. 135 Жилищного кодекса РФ сказано, что в Уставе ТСЖ должно быть отражено его наименование, включающее слова «товарищество собственников жилья» .

Новую организационно-правовую форму ТСН в своей статье «К вопросу о сущности товарищества собственников недвижимости» рассмотрели Кириченко О.В., Накушнова Е.В. и Кириченко Л.П. и сделали вывод о том, что введение новой организационно-правовой формы ТСН является закономерным и необходимым шагом для развития жилищно-коммунального хозяйства .

Новая форма управления многоквартирным домом, по их мнению, позволит в полном объеме обеспечить собственников помещений многоквартирного дома благоприятными и безопасными условия для проживания, позволит самим собственникам наиболее эффективно и максимально прозрачно осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома, избегая необоснованных расходов, заложенных в договоры на управление с управляющими организациями, а также обеспечит надлежащий контроль за расходованием денежных средств и качеством предоставляемых коммунальных и иных услуг.

Авторы также замечают, что новая форма управления многоквартирным домом ТСН шире ТСЖ, так как вправе обслуживать одновременно несколько многоквартирных домов, и получать дополнительные доходы от их управления. При этом полученные доходы ТСН направляются на реализацию потребностей собственников недвижимости, а не присваиваются в качестве прибыли, как это имеет место в управляющих компаниях.

Таким образом, по мнению Кириченко О.В., Накушнова Е.В. и Кириченко Л.П., товарищество собственников недвижимости некоммерческая корпорация, созданная для удовлетворения потребностей различных собственников недвижимости в эксплуатации и управлении общего имущества многоквартирного дома, должно стать одной из наиболее массовых форм некоммерческих объединений в жилищной сфере, составив значительную конкуренцию управляющим компаниям .

Исходя из вышесказанного и учитывая мнения Кириченко О.В., Накушнова Е.В. и Кириченко Л.П., можно сделать вывод, что введенная законодателем новая организационно правовая форма ТСН, видом которой является ТСЖ, это закономерный и необходимый шаг для развития жилищно-коммунального хозяйства.

Вместе с тем, стоит заметить, что введение новой организационно-правовой формы — товарищества собственников недвижимости, породило коллизии между нормами Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ. На сегодняшний день некоторые из них устранены, путем внесения изменений в законодательные акты Российской Федерации, например, создание новых ТСЖ и их государственная регистрация; сохранение наименования ТСЖ; осуществление деятельности ТСЖ в соответствии с положениями жилищного законодательства Российской Федерации.

Вместе с тем, ряд других коллизий между нормами Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ все еще остаются.

Таким образом, для их устранения законодателю необходимо внести изменения в законодательные акты в виде поправок и дополнений. Например, в ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ включить ч. 5, и закрепить в ней все виды ТСН, в том числе ТСЖ, а также указать, что к ТСН применяются специальные законы, регулирующие деятельность вида ТСН.

Кто это?

Как правило, в роли учредителей выступают лица, которым небезразлично то, как обслуживается определённый жилой дом. Они могут являться как физическими так юридическими лицами. В число этих людей, как правило, входят члены правления ТСЖ.

За счёт этого эти два понятия становятся равнозначными. Подобные люди принимают непосредственное участие в управлении жилым домом и вносят свой вклад.

Если такой человек вдобавок является членом правления, то он всегда находится в курсе того чем живёт его дом. Когда производится регистрация ТСЖ как юридического лица, то обязательно указываются его учредители (читайте о том, к какому юридическому типу относится ТСЖ и как правильно создать товарищество).

Однако стоит отметить, что эта процедура представляет собой чистую формальность. В будущем если возникает необходимость в замене состава правления в Едином государственном реестре, то в смене учредителей нет необходимости.

Важно! Утверждение изменений в учредительной документации ТСЖ осуществляется только по решению собрания. Оно и берёт на себя функции высшего исполнительного органа ТСЖ как юридического лица в соответствии с принятым уставом.

Стоит отметить, что сами по себе учредители ТСЖ так же как его участники по закону не могут рассматриваться как граждане, имеющие работу и доход с неё. Это обусловлено тем, что они не имеют имущественные права в отношении конкретной некоммерческой организации.

Права и обязанности

Права и обязанности учредителей ТСЖ мало отличаются от тех, которые установлены для членов правления. Если верить статье 148 ЖК РФ, то учредители обязаны:

  1. Обеспечивать соблюдение устава организации, а также действующего законодательства.
  2. Производить контроль своевременного внесения членами ТСЖ определённых взносов и выплат.
  3. Заниматься подготовкой сметных документов, отражающих прибыль и траты на конкретный промежуток времени.
  4. Управлять объектом недвижимости или заключать контракты на управление им с соответствующими организациями.
  5. Производить наём рабочего персонала для обслуживания объекта недвижимости, а также увольнять его.
  6. Подписывать контракты на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общедомового имущества.
  7. Вести реестр членов ТСЖ, делопроизводство, а также бухгалтерский учёт.
  8. Собирать и проводить собрания, на которых должны присутствовать все члены ТСЖ.
  9. Выполнять дополнительные обязанности, предусмотренные уставом.

Учредители ТСЖ так же как и обычные его члены имеют следующие права:

  • Использование собственного имущества по прямому назначению и без согласования, с какими либо третьими лицами.
  • Применение имущества, находящегося в общедомовой собственности по прямому назначению.
  • Участие в общих собраниях, а также голосованиях и прочих мероприятиях, которые проводятся ТСЖ в целях эффективного ведения хозяйственной деятельности.
  • Обозначение желания занять должность председателя.
  • Получение сведений относительно расхода различных членских взносов и произведённых изменений, и корректировок по тарифам, касающимся коммунальных услуг.

Обратите внимание! Перечисленные права и обязанности имеет любой учредитель ТСЖ точно также как член правления. Таким образом, они принимают активное участие в жизни родной организации и стараются улучшить её, как уже упоминалось выше.

Как выйти из их состава?

Обычно такое желание возникает у тех жильцов, которые не желают тратить своё время на участие в жизни ТСЖ. Для желающих выйти из числа учредителей существует определённая процедура:

  1. Первым делом, нужно составить заявление о выходе из состава учредителей. Если собственником ранее была выдана доверенность на имя члена товарищества, то необходимо её отозвать, написав отдельную бумагу и заполучив оригиналы документов.
  2. Следующим шагом, действующее руководство ТСЖ должно заключить с бывшим учредителем договор, в котором должны быть чётко обозначены индивидуальные условия дальнейшего сотрудничества. После выполнения этих двух шагов собственник жилья в многоквартирном доме перестаёт быть учредителем и становиться обычным жильцом.

Стоит отметить, что при подписании договора об индивидуальном сотрудничестве нужно помнить, что организация, о которой идёт речь, не имеет права навязывать различные дополнительные услуги, например, охрану, консьержа, парковку и т.д.

Требовать плату за эти ненужные простому жильцу услуги товарищество тоже по закону не может. Однако если такие пункты будут присутствовать в заключённом контракте, то бывшему учредителю всё равно придётся за них платить.

Скачать бланк заявления о выходе из состава учредителей

Скачать образец договора об индивидуальном сотрудничестве

Если он не будет этого делать, то в такой ситуации ему будет грозить ответственность, так как ТСЖ имеет полное право обратиться в судебные органы. Из всего сказанного выше можно сделать вывод, что при подписании договора стоит внимательно его прочитывать и помнить о том, что написано в статье 154 ЖК РФ.

Важно! Жилец, не являющийся членом ТСЖ, обязуется оплачивать лишь коммунальные услуги и нести расходы, связанные с содержанием, текущим и капитальным ремонтом дома, а именно помещений общего пользования расположенных в пределах этого объекта недвижимости. Ознакомьтесь на нашем сайте со всеми нюансами создания ТСЖ. Читайте о плюсах и минусах открытия товарищества, о том, как открыть лицевой и расчётный счёт, а также как зарегистрировать организацию в налоговой и ГИС.

Как осуществить смену учредителей ТСЖ?

Смену состава учредителей ТСЖ, которые являются членами правления можно произвести только на общем собрании. Если нужно сменить какого – то отдельного учредителя, то на собрании кому – то кто имеет на это право нужно вынести соответствующее предложение.

Далее, оно будет обсуждаться всеми членами собрания, и выноситься решение определённое большинством голосов. При этом тому, кто предлагает произвести замену нужно привести веские доводы и основания, руководствуясь которыми члены правления, и будут принимать решение.

Если оснований будет достаточно, то путём общего голосования на собрании можно добиться замены одного учредителя на другого более компетентного, по мнению членов правления. Стоит отметить, что если правление сочтёт, что смена учредителя не требуется, то оно вполне может оставить всё по – старому.

Так происходит, как правило, когда люди, желающие произвести замену, не могут представить достаточно веских оснований для замены одного учредителя на другого. Таким образом, можно сделать вывод, что окончательное решение в любом случае остаётся за общим собранием правления.

И если кому–то не нравится определённый учредитель, то он должен хорошенько подготовиться к собранию, чтобы убедить всех лишить его подобного статуса.

Учредители определённо делают свой вклад в деятельность многоквартирного дома. Являясь членами правления, они участвуют во многих сферах хозяйственной деятельности дома и прилегают все усилия, чтобы улучшить его.

Однако этот статус не является пожизненным и если учредителям надоесть заниматься делами дома, то они могут без проблем стать обычными жильцами, пройдя через специальную процедуру.

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 306-ЭС17-7178 по делу N А55-25409/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об обязании безвозмездно устранить недостатки выполненных работ. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суды с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы установили, что объект имеет недостатки, возникшие до передачи его истцу в связи с ненадлежащим качеством строительства и обнаруженные в пределах гарантийного срока, что застройщик прекратил свою деятельность в связи с ликвидацией, и, исходя из отсутствия доказательств устранения недостатков, удовлетворили иск.

Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы установили, что объект имеет недостатки, возникшие до передачи его истцу в связи с ненадлежащим качеством строительства и обнаруженные в пределах гарантийного срока; ООО «Самарская общестроительная корпорация» прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией, и, исходя из отсутствия доказательств устранения недостатков, руководствуясь статьями 291, 720 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», удовлетворили иск.

Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2017 N 306-ЭС17-6417 по делу N А57-8325/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о понуждении заключить договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как истец не осуществлял управление спорным многоквартирным домом, в связи с чем у него отсутствовало право на заключение в отношение этого дома с ответчиком договора водоснабжения и водоотведения.

Отказывая в иске, суды руководствовались статьями 421, 422, 426, 432, 435, 445, 446, 539 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 135, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», Правилами холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2013 N 644, и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что истец не осуществляет управление спорным многоквартирным домом в связи с чем у него отсутствует право на заключение в отношение этого дома с ответчиком договора водоснабжения и водоотведения.

Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2017 N 304-ЭС17-1055 по делу N А46-14191/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании не соответствующими действительности и порочащими деловую репутацию заявителя сведений, понуждении к опровержению сведений. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что в ходе рассмотрения настоящего дела в судах всех инстанций был установлен факт ведения заявителем деятельности с формированием задолженности, в связи с чем информация о наличии долга соответствует действительности.

Суды, руководствуясь положениями статей 12, 152 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 135, 144, 149, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2005 N 3 «О судебной практике по делам о защите чести, достоинства граждан, а также деловой репутации граждан и юридических лиц» (далее — Постановление N 3), пришли к верному выводу о том, что предметом доказывания в рамках настоящего дела являются три обстоятельства: факт распространения ответчиком сведений об заявителе, порочащий характер этих сведений, несоответствие сведений действительности.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 306-ЭС17-6421 по делу N А57-19437/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как отсутствовали доказательства того, что в спорный период ответчик без разрешения общего собрания заключал договоры на проведение ремонтных работ и в отсутствие договорных отношений производил начисление и сбор с жильцов платы за коммунальные услуги.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 46, 135, 154, 155, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 181.3, 181.5, 426 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ТСЖ.

Определение Верховного Суда РФ от 02.05.2017 N 307-ЭС17-3676 по делу N А56-24927/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности, пеней. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку, установив отсутствие доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате взыскиваемых за спорный период услуг, проверив правильность расчета взыскиваемой истцом суммы задолженности, пеней, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, установив отсутствие доказательств, подтверждающих надлежащие исполнение обществом «Роспромстрой» обязательств по оплате взыскиваемых за спорный период услуг, проверив правильность расчета взыскиваемой истцом суммы задолженности, пеней, руководствуясь положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 210, 290, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30, 36, 44, 135, 137, 145, 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 306-ЭС17-4147 по делу N А55-31794/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об обязании выполнить работы по ремонту и устройству фасада многоквартирного дома. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как недостатки возникли в период гарантийного срока в связи с ненадлежащим качеством выполнения работ на объекте долевого строительства.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 6, 291, 721, 723, 724, 725, 755, 756 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 135, 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходили из того, что недостатки возникли в период гарантийного срока в связи с ненадлежащим качеством выполнения работ на объекте долевого строительства. Обстоятельств, при которых застройщик может быть освобожден от ответственности по устранению выявленных в период гарантийного срока недостатков, в материалы дела не представлено.

Определение Верховного Суда РФ от 14.04.2017 N 307-ЭС17-2585 по делу N А05-10529/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как ответчиками не в полном размере вносилась плата за пользование арендованным земельным участком.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 135 Жилищного кодекса, а также учтя выводы, содержащиеся в экспертном заключении, суд частично удовлетворил заявленные требования, так как пришел к выводу, что ответчиками не в полном размере вносилась плата за пользование арендованным земельным участком.

Определение Верховного Суда РФ от 16.03.2017 N 306-ЭС17-690 по делу N А55-18187/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным решения общего собрания. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, производство по делу прекращено в связи с неподведомственностью спора арбитражным судам.

Повторно исследовав, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 22, 27, 28, 33, 150 названного Кодекса, статьей 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 135 Жилищного кодекса Российской Федерации и учтя разъяснения, изложенные в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2002 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил решение первой инстанции и прекратил производство по иску, придя к правомерному выводу о неподведомственности спора арбитражным судам, так как из повестки дня общего собрания, следует, что вопросы носили организационный характер, регулирующих деятельность товарищества, и не были связаны с осуществлением предпринимательской или иной экономической деятельности.

Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2017 N 306-КГ16-21403 по делу N А65-31025/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными решения и предписания. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что решением общего собрания собственников помещений запрещены действия председателя товарищества по предоставлению доступа к общедомовому имуществу операторам связи без согласования определения стоимости пользования имуществом и порядка возмещения расходов по электроэнергии операторам связи.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь статьями 44, 135, 136, 137, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), статьями 5, 10 Закона о защите конкуренции, с учетом постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2008 N 30 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства», исходили из незаконности решения и предписания управления с учетом установленных обстоятельств по делу, с чем согласился суд округа.

Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 306-ЭС16-19765 по делу N А12-3539/2013 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании права общей долевой собственности собственников нежилых помещений; о признании права собственности на техническое помещение; об обязании устранить препятствия в пользовании встроенными помещениями, не препятствовать круглосуточному проходу в помещения. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу о неправомерности регистрации права собственности на помещения за ответчиком, последующего отчуждения третьим лицам в отсутствие соответствующих правомочий и незаконности действий по самовольной перепланировке, а также чинению препятствий в доступе к ним истца.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судами при вынесении обжалуемых актов не применена статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно применены положения статей 208, 218, 244, 290, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации,, статьи 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Оставьте комментарий