Применение затратного подхода

Затратный метод ценообразования. Контрольная

Подавляющее большинство российских предприятий при установлении цен использует затратный метод ценообразования. К середине 90-х годов ценообразование в России оказалось слишком либерализованным, без оглядки на реальное состояние национального производства и платежеспособности предприятий, а государственное налогообложение слишком раздутым. Новые рыночные субъекты — предприятия и фирмы — оказались зажаты в экономические тиски монопольно-высоких цен на сырье и энергоресурсы, с одной стороны, и необоснованно высоких налогов, с другой. Специфика рынков переходной экономики заключается в том, что между ними фактически отсутствует конкуренция. Этому способствует и характер производства, остающегося пока еще ресурсоемким (чтобы преодолеть это, нужны время и инвестиции в научно-технический прогресс), и неразвитость рыночной инфраструктуры, которая позволила бы потребителю быстро ориентироваться на рынке. Методы затратного ценообразования предполагают определение цены товара исходя из издержек и прибыли (как правило, средних издержек и средней прибыли). Оптовые и розничные торговцы при определении продажных цен на свои товары исходят из цен на приобретенные ими товары, которые для них выступают в виде затрат. Для возмещения собственных расходов, уплаты налогов и получения прибыли торговцы устанавливают наценки (снабженческо-сбытовые, оптовые, торговые), которые рассчитываются в процентах или к затратам, или к продажной цене и являются источниками покрытия издержек обращения и формирования прибыли.

Условия применения затратного метода ценообразования:

• Эластичность спроса по цене низкая, т.е. цена не является основным фактором, определяющим решение покупателя приобрести именно данный товар.

a) Товар:

a. — не имеет аналогов, уникальный,

b. — новый, опытный образец,

c. — редкий, производимый на заказ,

d. — престижный,

e. — дефицитный.

b) Фирма работает в отрасли с традициями затратного ценообразования или конкуренцией в области затрат.

c) Издержки стабильны или незначительно изменяются во времени.

Затратное ценообразование рассматривает цену производителя как совокупность трех элементов:

• переменных затрат на производство единицы товара,

• средних накладных затрат,

• удельной прибыли.

Главные функции специалиста по ценообразованию в условиях затратного подхода, участие в создании совершенной системы учета затрат и обоснование величины прибыли в составе цены товара.

К затратным методам относят:

1. Метод, ориентированный на определение полных издержек. Сущность этого метода: суммирование совокупных издержек (переменных с постоянными) и прибыли, которую фирма рассчитывает получить.

Метод полных затрат наиболее распространен на предприятиях с четко выраженной товарной дифференциацией для, расчета цен традиционных товаров, а также для установления цен на совершенно новые товары, не имеющие ценовых прецедентов. Наиболее эффективен при расчете цен на товары пониженной конкурентоспособности.

Преимущества метода:

• Простота сбора информации и расчетов. Информация об издержках производства более определена и известна производителю, чем о спросе. Нет необходимости корректировать цену при нестабильном спросе.

• Надежность метода, т.к. информация о затратах подтверждается документами бухгалтерии.

Недостатки:

• при установлении цены не принимается во внимание спрос на товар, конкуренция на рынке. Поэтому товар при данной цене может не пользоваться спросом на рынке;

• любой метод отнесения на себестоимость постоянных (накладных) расходов, являющихся расходами по управлению предприятием в целом, а не расходами для производства данного товара, является условным. Он искажает подлинный вклад товара в доход предприятия.

Метод, ориентированный на определение полных издержек, был основным методом установления цены в плановой экономике. В условиях рыночной экономики этот метод целесообразно использовать в комбинации с рыночными методами.

2. Метод прямых затрат учитывает совокупность всех рыночных условий, особенно условий сбыта. Сущность: установление цены путем добавления к переменным (прямым) затратам определенной прибыли. При этом постоянные (накладные) расходы, как расходы предприятия в целом, не распределяются по отдельным видам продукции. Они погашаются из разницы между суммой цен реализации (выручкой) и переменными затратами на производство продукции. Эта разница называется «добавленной» или «маржинальной» прибылью.

При правильном подходе переменные (прямые) издержки должны явиться тем пределом, ниже которого ни один производитель не будет оценивать свою продукцию. В любом случае истинная функция издержек заключается в установлении нижнего предела для первоначальной цены на продукт, в то время как ценность этого продукта для потребителя определяют высший предел установления цены на него. На практике переменные издержки могут в определенных условиях, когда имеются большие незагруженные мощности и стоит вопрос о выживании фирмы, выступать нижним пределом цены.

Преимущество метода:

• ценообразование начинается с оценки потенциального объема продаж по каждой предполагаемой цене. Этот метод позволяет с учетом условий сбыта находить оптимальное сочетание объема производства, цены реализации и расходов по производству продукции.

И хотя метод применим практически для любых предприятий, он недостаточно известен в России и его внедрение наталкивается на неприятие части руководителей, воспитанных на «импортных» приемах ведения дел. Однако метод прямых затрат может быть с уверенностью использован при установлении цен только тогда, когда имеются неиспользованные резервы производственных мощностей и когда все постоянные расходы возмещаются в ценах, установленных из текущего объема производства.

Таким образом, если в случае применения метода полных затрат расчет начинается с суммирования всех затрат, связанных с производством продукции, то в случае метода прямых затрат фирма начинает с оценки потенциального объема продаж по каждой предполагаемой цене. Подсчитывается сумма прямых переменных затрат и определяется величина наценки («маржинальной» прибыли) на единицу продукции и на весь объем прогнозируемых продаж по предполагаемой цене. Вычитая из полученных суммарных наценок постоянные расходы, определяют прибыль при реализации продукции. Метод прямых затрат позволяет с учетом условий сбыта находить оптимальное сочетание объемов производства, цен реализации и расходов по производству продукции.

3. Расчет цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли (метод дохода на капитал). Сущность: предприятие стремится установить цену на свой товар на таком уровне, который обеспечил бы ему покрытие затрат и получение желаемого объема прибыли.

Пример затратного метода ценообразования: валовые издержки предприятия 9 млн. руб., предприятие производит 600 тыс. шт. изделий. Для того чтобы покрыть валовые издержки необходимо продавать изделия по цене 15 руб. за единицу (9 млн. руб. : 600 тыс. шт. = 15 руб.).

4. Метод учета рентабельности инвестиций. Сущность: оцениваются полные затраты при различных программах производства товара и определяется объем выпуска, реализация которого при определенной цене позволит окупить соответствующие капитальные вложения.

Пример: предприятие предполагает выпускать 40 тыс. шт. изделий в год. Переменные затраты на единицу изделия 30 руб., постоянные — 20 руб. Для реализации проекта потребуется кредит в размере 1 млн. руб. под 20% годовых. Какова должна быть цена нового изделия?

Расчет:

1) рассчитываются затраты на единицу изделия: 30+20=50 руб.;

2) рассчитывается минимальная прибыль, чтобы покрыть кредит:

1000 000 * 0,2 : 40 000 = 5 руб. ;

3) рассчитывается предполагаемая минимальная цена нового изделия: 50+5=55 руб.

Преимущества затратного метода:

• учитывает платность финансовых ресурсов, необходимых для производства и реализации товара;

• подходит для принятия решения об объеме выпуска и цене нового товара.

Недостаток затратного метода:

• использование процентных ставок, которые в условиях инфляции неопределенны во времени.

Все затратные методы в условиях рыночной экономики целесообразны для обоснования базисной цены, которая поможет принять решение о выходе с данным товаром на рынок, но не для определения окончательной продажной цены. Затратные методы ценообразования широко распространены. Это объясняется тем, что в условиях административных методов управления экономикой они превалировали, кроме того, в их основе лежит калькуляция издержек производства и сбыта продукции, следовательно, цена, сформированная затратными методами, имеет обоснование, которое трудно оспорить. Сфера применения их ограничена, так как они могут служить только для определения начальной, базовой цены товара и обоснования факта выхода товара на рынок или организацию его выпуска на предприятии. Для установления окончательной цены нужно принимать во внимание факторы изменяющейся конъюнктуры рынка.

В отечественной практике затратные методы применяются при установлении цен на:

• принципиально новую продукцию, когда ее невозможно сопоставить с выпускаемой продукцией, и недостаточно известна величина спроса;

• продукцию, производимую по разовым заказам с индивидуальными особенностями производства (строительные, проектные работы, опытные образцы);

• товары и услуги, спрос на которые ограничен платежеспособностью населения (ремонтные услуги, продукты первой необходимости).

Для российской экономики овладение грамотным затратным ценообразованием в сочетании с современными методами управления затратами следует рассматривать как логичный и, более того, неизбежный этап на пути к овладению более совершенными методами ценообразования.

Отмечу, что те из российских фирм, которые лидируют в процессе рыночной трансформации, уже прошли стадию возврата к затратному ценообразованию и, двинувшись дальше, начали постепенно овладевать маркетинговыми подходами к решению этой задачи. Такое реформирование методов ценообразования идет непросто, так как наталкивается нередко на отсутствие кадров, владеющих новыми подходами, и нежелание имеющихся в штате фирм специалистов старой школы овладевать этими подходами. В последнем случае фирмам приходится просто увольнять таких сотрудников и искать специалистов с иным отношением к проблеме.

Но пока для подавляющего большинства отечественных фирм еще вполне актуальна задача овладения грамотными методами затратного ценообразования в сочетании с жестким управлением этими затратами. И здесь российским экономистам вполне можно воспользоваться опытом зарубежных фирм, в практике которых затратное ценообразование пока применяется довольно широко.

На первый взгляд для стран с развитыми рыночными механизмами подобная ситуация удивительна. Ведь с точки зрения современной экономической теории такой подход к обоснованию цен совершенно неприемлем, так как:

1) не обеспечивает учет условий формирования спроса и экономической ценности товара (цена определяется исходя из заданного объема продаж, хотя этот объем в силу закона спроса сам зависит от цены);

2) опирается на бухгалтерские, а не экономические (полные) затраты;

3) использует как основу определения цен средние переменные, а не предельные затраты.

И если, тем не менее, затратное ценообразование пока продолжает использоваться, то, видимо, для того есть достаточно веские причины. Основные из них состоят в следующем:

1. Затратное ценообразование опирается на реально доступные данные. Всю информацию, необходимую для установления цен по такой методике, можно получить внутри самой фирмы на основе бухгалтерской отчетности и документов, регламентирующих величину наценок. Не нужны никакие исследования рынка или опросы покупателей. Поэтому решения о ценах можно принимать быстро.

2. Не всегда у фирмы есть специалисты и менеджеры, которые владеют более совершенными методами ценообразования. Современные подходы к обоснованию цен сочетают в себе как научные элементы, так и творчество. У многих фирм (в том числе у подавляющего большинства российских фирм) просто нет специалистов такого типа и менеджеров, которые говорят с ними на одном языке. Но любой менеджер понимает, что такое затраты и что цена должна быть больше затрат на величину «приемлемой прибыли”.

3. Затратное ценообразование может быть общепринятым в данной отрасли. Если ситуация именно такова, то менеджеры действующей в ней фирмы и не считают нужным осваивать иные подходы к обоснованию цен, зная, что лидеры рынка тоже идут от затрат и наценки. Это характерно пока и для большинства отраслей российской экономики. Что касается цен на импортную продукцию, то они воспринимаются как данность, рожденная некими «мировыми рынками”.

4. Затратное ценообразование часто воспринимается менеджерами фирм как наиболее обоснованное и справедливое. Формирование цен на основе затрат уходит корнями в глубокую древность, так что это традиция, освященная веками коммерции. Более того, в основе затратного ценообразования лежит вполне разумная для повседневного мышления идея о том, что «честный производитель” должен иметь возможность возместить свои затраты и получить нормальную прибыль в вознаграждение за его усилия. Поэтому, используя затратный метод ценообразования, менеджеры фирм воспринимают его как метод не просто закономерный, но и имеющий куда более реальную основу, чем методы, основанные на идеях маркетинга.

Список литературы

1) В.Н. Васильев. Основы маркетинга. Ульяновск 2002

2) Е.П. Голубков. Основы маркетинга. М., 2004

3) Маркетинг: Учебник-практикум/Коллектив авторов. – М.: МГУК, 2004

Стоимость воспроизводства и замещения

→→

Различия между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения

Весьма важно проводить различие между двумя терминами.

Во-первых, полная стоимость замещения (затраты на полное замещение — replacement cost new) — стоимость строительства, в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Во-вторых, полная стоимость воспроизводства (затраты на полное воспроизводство — reproduction cost new) — стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, «несоответствия” и устаревание), что и у объекта оценки.

Другими словами, один метод предусматривает замену (replacement) здания подходящим субститутом, тогда как другой — воспроизводство (герго-ducetion) точной копии.

Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современный дизайн. Подобная оценка должна быть основана на анализе поведения рынка.

С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, которому более трех лет, со всеми его функциональными недостатками. Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, однако создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Вместе с тем при оценке собственности затратным подходом обычно определяется стоимость воспроизводства.

Сложность выбора между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства, а также необходимость принятия целого ряда трудных решений, связанных с определением износа, во многих ситуациях затрудняют применение затратного подхода. Поэтому прежде всего оценщик должен иметь ясное представление об условиях, в которых затратный подход все же может быть использован.

Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

А.В. Яценко, оценщик
Независимая Консалтинговая Группа
«2К Аудит — Деловые консультации»

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно — планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно — монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта — аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:
рыночную стоимость земельного участка;
восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения;
величину накопленного совокупного износа объекта;
рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

Определение стоимости земельного участка

В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение — это вклад в стоимость.
При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав собственности. В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды, т.е. право использовать и занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленными в договоре аренды. Соответственно выражением этого оцениваемого права является рыночная стоимость права аренды земельного участка.

Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков:
1. Метод капитализации земельной ренты (доходный подход).
2. Метод соотнесения (переноса).
3. Метод развития (освоения).
4. Техника остатка для земли.
5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем что в России пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик оценивает общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли — универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли — продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:
1. Метод количественного анализа.
2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам).
3. Метод сравнительной единицы.
4. Индексный способ.

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект — аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта — аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

Определение величины накопленного совокупного износа

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй — под воздействием естественных и природных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостный и метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно — эстетическим, объемно — планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ — устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик — это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ — это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существуют два подхода к оценке внешнего износа:
сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.

Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Второй подход измерения внешнего износа — сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа.

Заключение

Отметим, что затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка доходоприносящей недвижимости). В связи с этим наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на «пассивных» или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность и / или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле — продаже объектов — аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Затратный подход применяют также при технико — экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.
Используя сочетание затратного и доходного подходов, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки.

Для отражения результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, определяют стоимость объекта оценки затратным подходом.

Постоянно расширяющейся сферой применения затратного подхода выступает рынок страховых услуг. Здесь предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода.

Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи и уровень арендных ставок, поэтому анализ затрат на их воспроизводство или замещение остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Навигация по разделу «недвижимость:»общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий — недвижимость

4.1. Методы затратного подхода

4.1.1. Метод разбивки на компоненты – метод расчета стоимости здания как суммы стоимостей его отдельных компонентов (фундаментов, стен, перекрытий и т.п.):

C = ∑ i = 1 n C i {\displaystyle C=\sum _{i=1}^{n}C_{i}}

где: C {\displaystyle C} — стоимость здания, ден. ед.; C i {\displaystyle C_{i}} — стоимость i-го компонента, ден. ед.

4.1.2. Метод сравнительной единицы – метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем):

C = C C E × N {\displaystyle C=C_{CE}\times N}

где: C {\displaystyle C} — стоимость сравнительной единицы, ден. ед./ед.; C C E {\displaystyle C_{CE}} — количество сравнительных единиц в объекте, ед.

4.1.3. Метод количественного обследования – метод расчета стоимости здания на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом (например, путем составления сметы).

4.2. Затраты на создание объектов недвижимости

4.2.1. Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний) – затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов (без учета износа и устареваний объекта оценки).

Синонимы: полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства

4.2.2. Затраты на замещение (без учета износа и устареваний) – затраты на строительство объекта с аналогичной или сопоставимой полезностью, с применением конструкции и материалов, используемых на рынке в настоящее время (без учета износа и устареваний объекта оценки). Синонимы: полная стоимость замещения, стоимость замещения.

4.2.3. Часто при определении величины затрат на замещение (воспроизводство) используют стоимостные данные, относящиеся к ретроспективному периоду и требующие индексации (см. п. 2.12).

Типы основных индексов, применяемые в оценочной практике для расчета величины затрат на воспроизводство и замещение улучшений земельного участка:

Таблица 11.

№ п/п Наименование
1 Средний индекс изменения цен для России в целом. Наиболее укрупненный индекс, теоретически, обеспечивающий наименьшую точность расчетов.
2 Индексы изменения цен на строительно-монтажных работы в региональном разрезе
3 Индексы изменения цен по конструктивным системам в региональном разрезе Индекс, наиболее полно учитывающий характеристики конкретного объекта строительства, теоретически, обеспечивающий наибольшую точность расчетов.

В качестве индексируемой величины могут использоваться:

  • данные справочников цен в строительстве,
  • данные бухгалтерского учета по конкретному объекту,
  • данные, полученные с открытого рынка по сопоставимым объектам строительства.

При использовании данных бухгалтерского учета, как правило, в качестве индексируемой величины выбирается первоначальная балансовая стоимость, что позволяет получить величину затрат на замещение или воспроизводства без учета износов и устареваний.

Первоначальная балансовая стоимость (первоначальная стоимость) – сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.

Остаточная балансовая стоимость (остаточная стоимость) – разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.

4.2.4. Сверх улучшения – элементы объекта недвижимости, вклад в стоимость которых меньше затрат на их создание.

4.2.5. На что обратить внимание в оценочной практике:

  • при определении рыночной стоимости моделируется поведение типичных рыночных субъектов. Типичный покупатель, прежде всего, ориентируется на полезность объекта, а не на применявшиеся при его создании материалы и технологии. По этой причине определение рыночной стоимости объектов недвижимости по затратному подходу к оценке, как правило, основывается на затратах на замещение;
  • как правило, для одного и того же объекта величина затрат на замещение меньше величины затрат на воспроизводство.

4.3. Выбор аналогов и корректировка их стоимости

4.3.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1)
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Комментарии к определению «объект-аналог»:

Таблица 14.

№ п/п Фрагмент определения
1 … сходный объекту оценки … Критерием схожести является разница в значениях факторов стоимости объекта оценки и объектов-аналогов.

В общем виде:

△ T S O P → m i n , {\displaystyle \triangle _{{TS}OP}\rightarrow min,} где: △ T S O P {\displaystyle \triangle _{{TS}OP}} – разница в значении ценообразующего параметра между объектом оценки и объектом-аналогом.

Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.

2 … по основным … характеристикам… Основные характеристики, влияющие на стоимость = существенные факторы стоимости  критерий существенности.

Критерий существенности зависит от 24], :

  • объектного аспекта – параметров объекта оценки;
  • рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры;
  • оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.
3 … и другим характеристикам … К другим характеристикам, выходящим за рамки групп «экономические», «материальные» и «технические» может быть отнесена группа правовых характеристик: объем прав на объект оценки и его составные части, наличие сервитутов и обременени

4.3.2. Критерии выбора объектов-аналогов:

Таблица 15.

Текст заголовка Текст заголовка Текст заголовка
1 Обеспечение максимальной точности расчетов При прочих равных условиях следует выбрать такие аналоги, различия в ценообразующих характеристиках которых с объектом оценки могут быть учтены максимально точно.
2 Информация по объектам-аналогам должна описывать все существенные факторы стоимости. См. п. 2 табл. 14.
3 Значения существенных факторов стоимости должны быть близки к объекту оценки. См. п. 1 табл. 14.
4 Выборка объектов-аналогов должна быть репрезентативна текущей ситуации на рынке. Репрезентативность – соответствие характеристик выборки данных, используемых в расчете характеристикам, генеральной совокупности данных в целом (всех потенциально доступных данных в определенном сегменте рынка). Репрезентативность определяет, насколько возможно распространять результаты моделирования на основе определенной выборки на всю генеральную совокупность, из которой она была взята.

При некотором упрощении, ближайшим аналогом термина «репрезентативность» из математической статистики является «достаточность» из законодательства об оценочной деятельности.

5 Источники получения информации по объектам-аналогам должны быть открытыми, либо информация должна быть документально подтверждена.
6 Следует использовать аналоги, существенное различие в цене которых относительно друг друга могут быть объяснены известными значениями факторов стоимости. Должны быть понятны причины отличия цен объектов-аналогов (с учетом рыночной волатильности).
7 Следует использовать аналоги, различия в факторах стоимости которых могут быть учтены в расчетах. Ряд различий в факторах стоимости не могут быть учтены в расчетах в связи с отсутствием необходимых аналитических и статистических данных.

Подобные аналоги не рекомендуется использовать в расчетах.

4.3.3. Применительно к затратному подходу к оценке недвижимости критериями выбора объектов-аналогов обычно являются: функциональное назначение, конструктивная схема, класс качества, масштаб.

4.3.4. Цель внесения корректировок – устранение различий между объектом оценки и объектом-аналогом в значениях ценообразующих факторов.

4.3.5. Направление внесения корректировок:

  • повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки стоит больше аналога);
  • понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки стоит меньше аналога).

4.3.6. Основные корректировки, применяемые в затратном подходе к оценке недвижимости:

Таблица 16.

№ п/п Наименование
Корректировки, учитывающие параметры самого объекта строительства
1 На масштаб Строительство большего по масштабу объекта недвижимости, как правило, в пересчете на единицу площади обходится дешевле.
2 На различие в конструктивных решениях Например: на различия в конструктивных решениях кровли, наружных стен и каркаса, отделки, инженерных систем.
3 На учет дополнительных работ и оборудование Например, наличие у объекта оценки автономной системы горячего водоснабжения или высококлассных лифтов, отсутствующих у объекта-аналога
Корректировки, учитывающие месторасположение и условия строительства объекта
4 На месторасположение Например: различия в климате, сейсмичности, региональное и зональное различие в уровне цен.
5 На дату оценки Учитывает разницу в дате оценки и дате, на которую получена информация о величине затрат на создание объекта-аналога.
6 Прочие различия Например: на величину прочих и непредвиденных затрат, на величину прибыли застройщика, НДС (не все организации, выполняющие строительные работы являются плательщиками НДС по ставке 18%)

4.3.7. По характеру влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

  • денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
    • к цене объекта аналога в целом;
    • к единице сравнения (например, к цене кв.м).
  • процентная (относительный) – корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

4.5. Расчет износа и устареваний

4.7. Прибыль предпринимателя (девелопера)

4.7.1. Прибыль предпринимателя (прибыль девелопера) – вознаграждение предпринимателя (девелопера) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости. В методической литературе нет однозначной позиции, кого именно понимать под «предпринимателем». Обычно под ним понимают субъекта, вкладывающего собственные средства в соответствующие проект (предприниматель, инвестор, девелопер, застройщик).

Следует разделять прибыль предприниматели и прибыль подрядной организации, которая выполняет те или иные работы по строительству объекта. Укрупненные показатели стоимости строительства из большинства сборников включают величину прибыли подрядной организации.

4.7.2. Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок методами (п.п. «з» п. 24 ФСО №7 }):

  • экстракции,
  • экспертных оценок
  • аналитических моделей.

4.7.3. Прибыль предпринимателя может указываться как за проект в целом, так и в пересчете на единичный период времени (обычно – год). Взаимосвязь между ними имеет следующий вид:

P P P E R = ( 1 + P P P R ) n − 1 , {\displaystyle PP_{PER}={\sqrt{(1+PP_{PR)}}}-1,}

где: P P p e r {\displaystyle PP_{per}} — прибыль предпринимателя за период, доли ед.; P P p r {\displaystyle PP_{pr}} — прибыль предпринимателя за проект, доли ед.; n {\displaystyle n} — количество периодов за весь срок реализации проекта, ед.

Пример задачи. Предприниматель продал построенный объект недвижимости на 40% дороже, чем сумма вложенных им средств. Определить годовую величину прибыли предпринимателя, если общая продолжительность проекта составила 3 года.

Решение:

P P P E R = ( 1 + 0 , 4 ) 3 − 1 = 0 , 119 , {\displaystyle PP_{PER}={\sqrt{(1+0,4)}}-1=0,119,}

4.8. Сроки службы, возраст объектов

4.8.1. Срок службы (экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни) – временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным. Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.

4.8.2. Срок жизни (срок физической жизни, полный срок жизни) – полный срок существования объекта недвижимости.

4.8.3. Срок физической жизни остаточный (срок физической жизни оставшийся) – Разница между полным и фактическим сроками жизни.

4.8.4. Нормативный срок службы (жизни) – срок службы объекта, который определен в нормативных актах для условий нормальной эксплуатации объекта.

4.8.5. Хронологический возраст (фактический возраст) – временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).

4.8.6. Эффективный возраст:

  • разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни;
  • время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.

4.8.7. Остаточный срок службы (оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы) – временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.

Навигация по разделу «недвижимость:»общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий — недвижимость



Аренда оборудования представляет собой имущественный наем за оптимальную арендную плату, возникающий при необходимости самостоятельного ведения хозяйственной деятельности. Аренда может быть краткосрочной (рентинг), среднесрочной (хайринг), долгосрочной (лизинг). В аренду по договоренности передается любое недвижимое и движимое имущество – строения, земельные участки, оборудование и прочее. Соглашение об аренде может предусматривать также и возможность выкупа арендуемого оборудования. Таким образом, арендная плата — это денежная компенсация права использования арендуемого оборудования или другого имущества. Оценка аренды оборудования производится специалистами оценочной компании и позволяет установить реальную величину арендной платы за право его использования, а также делает договор аренды более понятным и прозрачным. Необходима оценка аренды при сдаче оборудования в аренду (субаренду), а также при судебном разбирательстве.

Технология проведения оценки аренды

Оценочная стоимость аренды основана на том, что капитализированная прибыль, полученная при эксплуатации после уплаты налогов и обязательных платежей должна быть соизмерима с рыночной стоимостью арендуемого оборудования. Таким образом, если отсутствует информация о размере арендных ставок на открытом рынке, специалисты оценочной компании рассчитывают размер рыночной стоимости оборудования и определяют стоимость аренды оборудования, учитывая при этом величину прибыли предпринимателя. Арендная плата, определенная договором, должна обеспечить арендодателю прибыль не ниже средней на вложенный капитал, а для арендатора соответственно быть ниже платы за банковский кредит для приобретения подобного оборудования.

Применяя современные методики оценки оборудования, специалисты учитывают все виды износа оборудования (физический и функциональный) – остаточный срок эксплуатации, его текущее состояние, необходимую периодичность проведения текущего и капитального ремонта.

Выбранная специалистами методика оценки аренды оборудования, прежде всего, учитывает цели и интересы заказчика. Они проводят анализ трех основных подходов для оценки арендной платы, но выбирают самый целесообразный:

  • затратный подход при оценке оборудования основан на том, что арендатору не выгодно платить цену большую, чем ту за которую может обойтись покупка аналогичного по качествам и свойствам оборудования;
  • сравнительный подход основан на сборе информации о проведении сделок на рынке с аналогичным оборудованием идентичной полезности;
  • доходный подход учитывает вероятные доходы от эксплуатации и от возможной последующей продажи.

Документы, на основании которых проводится оценка аренды оборудования

Набор предоставляемых документов в обязательном порядке:

  • инвентаризационные документы;
  • технический паспорт объекта;
  • документы, подтверждающие право собственности.

Также для оценки величины арендных платежей могут быть необходимы дополнительные документы:

  • договор аренды;
  • инвестиционные и арендные контракты;
  • документы с характеристиками инженерных сетей;
  • инженерные системы, которые должны быть учтены и создают добавленную стоимость.

Оставьте комментарий