06 августа, 11:27 Ольга Романова Ольга Романова Управляющий партнер Ratum Биография | Все материалы автора (7) 02 апреля, 14:26 | Земельное право Аграрное право: теория и практика 04 июня, 11:22 | Земельное право Превратности оборота земель сельхозназначения 21 января, 13:09 | Земельное право Что нам стоит дом построить, взяли пашню – будем жить
Приватизация сельскохозяйственных земель и реорганизация сельхозорганизаций в ходе земельной реформы 1991 года
При проведении due diligence земель сельскохозяйственного назначения нас часто просят дать пояснения, как у сельских жителей возникло право на земельные доли, и может ли возникнуть такая ситуация, когда на эти земли попытаются предъявить права сельскохозяйственные организации, действовавшие в период приватизации.
Для того чтобы ответить на этот вопрос, необходимо вернуться к земельной реформе 1991 года. Начатая в 1991 году, она проводилась в соответствии с указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановлений Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса». Колхозам и совхозам было вменено в обязанность провести в 1992 году реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности».
До земельной реформы и реорганизации бывших колхозов и совхозов деление земель сельскохозяйственного назначения на сельскохозяйственные угодья и несельскохозяйственные угодья не имело правовых последствий, так как все эти земли закреплялись за сельскохозяйственными организациями на одном праве – праве постоянного (бессрочного) пользования и находились в государственной собственности.
Правовой режим сельскохозяйственных угодий и несельскохозяйственных угодий поменялся в ходе осуществления земельной реформы. Реорганизация колхозов и совхозов осуществлялась одновременно с реализацией постановления Президиума Верховного Совета РСФСР и Совета Министров РСФСР от 15.03.1991 «О дополнительных мерах по ускорению проведения земельной реформы в РСФСР». В соответствии с этим постановлением разрешалось изымать у колхозов и совхозов без их согласия все неиспользуемые ими земли, а также до 10% площади используемых сельскохозяйственных угодий. Изъятые земли зачислялись в фонд перераспределения земель, из которого органы местного самоуправления затем предоставляли земельные участки гражданам для создания крестьянских (фермерских) хозяйств, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства.
Колхозы и совхозы «потеряли» по 10% сельскохозяйственных угодий. Оставшиеся 90% были поделены на условные земельные доли без определения их границ на местности с передачей земли в собственность граждан.
Все сельскохозяйственные угодья у колхозов и совхозов были изъяты, и они как юридические лица остались только с несельскохозяйственными угодьями, приватизация которых не проводилась.
За созданными на базе бывших колхозов и совхозов новыми сельскохозяйственными обществами, товариществами и кооперативами несельскохозяйственные угодья закреплялись на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сельскохозяйственные угодья оказались в общей долевой собственности граждан, каждый из которых получил Свидетельство о праве собственности на землю.
Имущество колхозов и совхозов также было поделено на имущественные паи граждан в зависимости от трудового вклада конкретного гражданина и перестало быть имуществом юридического лица.
Таким образом, создаваемые новые сельскохозяйственные общества, товарищества и кооперативы получили право на использование только несельскохозяйственных угодий на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вопрос об использовании сельскохозяйственных угодий и имущества бывших колхозов и совхозов необходимо было решать на добровольных договорных отношениях с гражданами-собственниками земельных долей и имущественных паев.
Согласно ст. 116 «Понятие общей собственности» ГК РСФСР 1964 года, «имущество может принадлежать на праве общей собственности двум или нескольким колхозам… либо двум или нескольким гражданам». Действующий в настоящее время ГК РФ сохранил тот же институт: «имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности» (п.1 ст. 244). Следовательно, колхозы и совхозы, а также их правопреемники – сельскохозяйственные предприятия не являлись и не могут являться двумя или несколькими лицами. Согласно абз. 2 п.2 ст. 48 ГК РФ, они считаются юридическими лицами.
Согласно статье 5 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе», колхозам, другим кооперативным сельскохозяйственным предприятиям, акционерным обществам, в том числе созданным на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий, а также гражданам для ведения коллективного садоводства и огородничества земельные участки могли передаваться в коллективную (совместную или долевую) собственность.
При проведении земельной реформы передача земли в частную собственность гражданам производилась Советами народных депутатов за плату и бесплатно (ст. 8 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1). Пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» предусматривалось право членов колхоза и работников совхоза на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности.
Указ Президента РФ от 27.12.91 № 323 и Постановление Правительства РФ от 29.12.91 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», инструкции и рекомендации Роскомзема не ставят передачу в собственность граждан земель в прямую зависимость от того, реорганизовано сельхозпредприятие или не реорганизовано.
В соответствии с п. 8 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, в каждом реорганизуемом колхозе и совхозе определялись индивидуальные имущественные паи и земельные доли.
Пункт 5 Указа Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в редакции, действовавшей до 1999 года, предусматривал, что каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдается свидетельство на право собственности на землю с указанием площади земельной доли (пая) без выдела в натуре.
Сельскохозяйственное предприятие может быть участником долевой собственности вместе с другими физическими или юридическими лицами в индивидуальном порядке. Закрепление же за ним земель сельскохозяйственного назначения на праве общей совместной собственности противоречит самому институту общей собственности, которому присуща множественность субъектов права на одну вещь.
Также не могут существовать одновременно два одинаковых права собственности на один и тот же объект (один и тот же земельный участок), с одной стороны, у юридического лица, с другой – у совокупности физических лиц. Либо оба недействительны, либо право собственности на указанный объект имеется только у кого-то из них. Поскольку земельные доли, закрепленные свидетельствами за физическими лицами, последние получили в результате приватизации, то именно они и являются собственниками земельных долей.
Собственники земельных долей (паев) без согласия других собственников имели право продавить земельные доли (паи) другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции.
Указы Президента РФ, постановления Правительства РФ не содержат указаний на то, что если сельскохозяйственное предприятие не завершит реорганизацию до 1 января 1993 г., то главы районных администраций вправе своими постановлениями признать недействительной приватизацию земель. В п.3 Указа Президента от 27.12.91 № 323 записано: «колхозы и совхозы обязаны в 1992 году провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» и перерегистрироваться в соответствующих органах». Однако данный Указ и последующие нормативно-правовые акты не предусматривают каких-либо санкций за «непроведение реорганизации»
Аграрная реформа предусматривала реорганизацию и перерегистрацию колхозов и совхозов (п.3 Указа Президента РФ от 27.12.91 № 323), с одной стороны, и приватизацию земли (п.6 Указа Президента РФ от 27.12.91 № 323), с другой.
Положения Постановления Правительства РФ от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» применяются к реорганизуемым сельхозпредприятиям в том случае, если до 4 сентября 1992 г. их коллективы не принимали каких-либо решений о реорганизации и приватизации. Постановление Правительства № 708 не имеет обратной силы и содержало правило, согласно которому если трудовой коллектив сельхозпредприятия уже принял решение о реорганизации предприятия и приватизации земли, то оно является действительным.
Собственники земельных долей (паев) имели право без согласия других собственников на выдел земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачи в залог и аренду, расширение до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство, а также обмен земельной доли на имущественный пай. При этом члены коллектива имели преимущественное право на приобретение земельных долей (паев) перед иными покупателями.
Выдел земельной доли (пая) в натуре производился с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования.
Права по выделению земельных долей (паев) в натуре не распространялись на работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых производилась в соответствии с пунктами 20-23 и 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 года N 708″.
Следовательно, при проведении земельной реформы в Российской Федерации земля, закрепленная в пользование за реорганизуемыми колхозами и совхозами, подлежала бесплатной передаче в коллективную собственность с определением земельных долей (паев) членов колхоза и работников совхоза. Право собственности на земельную долю возникало с момента принятия уполномоченным органом решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации и подлежало удостоверению свидетельствами о праве собственности на земельные доли.
Право на земли сельскохозяйственного назначения получали граждане, а не предприятия. Прямой причинно-следственной связи между существованием реорганизованного коллективного сельскохозяйственного предприятия, его реорганизацией, и процессом возникновения у граждан права долевой собственности на землю нет.
Тем не менее, на практике встречаются ситуации, когда земельные доли передавались в имущественные паевые фонды сельхозкооперативов или в уставный капитал сельскохозяйственных организаций иных организационно-правовых форм.
Для того чтобы избежать в последующем неприятных ситуаций и судебных процессов, рекомендую проверять наличие или отсутствие данных фактов при принятии решения о совершении сделки с земельными долями или земельными участками, образованными из земельных долей.
Код для вставки в блог
УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
17 июля 2014 г. № 349
О реорганизации колхозов (сельскохозяйственных производственных кооперативов)
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2016 г. №491)
В целях совершенствования организационно-правовых форм деятельности сельскохозяйственных организаций постановляю:
1. Установить, что:
1.1. колхозы (сельскохозяйственные производственные кооперативы) (далее – колхозы), действующие на основании Указа Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2001 г. №49 «О некоторых вопросах организационно-правового обеспечения деятельности колхозов» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2001 г., № 15, 1/2020), в срок до 31 мая 2017 г. подлежат преобразованию в хозяйственные общества или коммунальные унитарные предприятия.
Организационно-правовая форма юридического лица, создаваемого в результате преобразования колхоза, определяется решением общего собрания членов колхоза с соблюдением требований, установленных настоящим Указом и иными актами законодательства;
1.2. при преобразовании колхоза в хозяйственное общество доли в уставном фонде (акции) хозяйственного общества распределяются между физическими лицами, являющимися членами преобразуемого колхоза, выразившими письменное согласие выступить учредителями этого общества, и административно-территориальной единицей – районом, на территории которого расположен колхоз (далее – административно-территориальная единица).
Размер доли административно-территориальной единицы в уставном фонде создаваемого хозяйственного общества (количество акций), определяемый в процентах, не может быть меньше значения, соответствующего соотношению между стоимостью неделимого фонда* преобразуемого колхоза и размером уставного фонда этого общества.
Если колхоз не имеет долевого фонда членов колхоза, каждому члену колхоза, выразившему письменное согласие выступить учредителем создаваемого хозяйственного общества, передается одна акция этого общества.
Члены и работники колхоза вправе вносить денежные вклады в уставный фонд создаваемого хозяйственного общества с получением акций в количестве, соответствующем внесенному вкладу;
* Для целей настоящего Указа под стоимостью неделимого фонда преобразуемого колхоза понимается балансовая (остаточная) стоимость основных средств на 1 января года, в котором принимается решение о преобразовании колхоза, кроме созданных (сформированных) за счет паевых взносов, имущественных вкладов, долевого фонда членов колхоза.
1.3. колхоз преобразуется в коммунальное унитарное предприятие или хозяйственное общество с долей административно-территориальной единицы в уставном фонде 100 процентов (хозяйственное общество, 100 процентов акций которого принадлежат административно-территориальной единице), если на 1 января года, в котором принимается решение о его преобразовании, стоимость чистых активов колхоза, рассчитанная в соответствии с законодательством, меньше стоимости неделимого фонда и (или) колхоз имеет не исполненные в срок обязательства по:
- платежам в республиканский бюджет и (или) местные бюджеты и бюджеты государственных внебюджетных фондов;
- возврату полученных из республиканского и (или) местных бюджетов займов, ссуд (в том числе пролонгированных);
- исполненным гарантиям Правительства Республики Беларусь и (или) местных исполнительных и распорядительных органов.
При этом соотношение суммы не исполненных в срок обязательств, указанных в части первой настоящего подпункта, и выручки от реализации товаров, работ, услуг, полученной колхозом за год, предшествующий году, в котором принимается решение о его преобразовании, должно быть не менее коэффициента 0,02.
Если коэффициент, указанный в части второй настоящего подпункта, менее 0,02, колхоз вправе преобразоваться в хозяйственное общество с соблюдением условий, установленных в подпункте 1.2 настоящего пункта;
1.4. порядок формирования уставного фонда хозяйственного общества, создаваемого в результате преобразования колхоза, определения размера долей в уставном фонде (количества акций) его участников и порядок формирования уставного фонда коммунального унитарного предприятия определяются Государственным комитетом по имуществу, если иное не определено Президентом Республики Беларусь;
1.5. права на земельные участки, предоставленные колхозу, переходят в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель, к юридическому лицу, создаваемому в результате преобразования колхоза в соответствии с настоящим Указом.
В случае, если колхоз не имеет правоудостоверяющих документов на находящиеся у него в фактическом пользовании земельные участки, юридическое лицо, создаваемое в результате преобразования колхоза в соответствии с настоящим Указом, получает такие документы в порядке, установленном законодательством;
1.6. государственная регистрация создания не зарегистрированного в установленном законодательством порядке недвижимого имущества, включенного колхозом в передаточный акт при его преобразовании в соответствии с настоящим Указом, и возникновения права собственности на него административно-территориальной единицы и хозяйственного ведения коммунального унитарного предприятия, созданного в результате преобразования колхоза в соответствии с настоящим Указом, или права собственности хозяйственного общества, созданного в результате преобразования колхоза в соответствии с настоящим Указом, осуществляется одновременно территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по заявлению соответствующих юридических лиц на основании технических паспортов и передаточного акта;
1.7. меры экономического стимулирования (включая меры государственной поддержки), установленные актами законодательства колхозу, сохраняют свое действие в отношении юридического лица, созданного в результате преобразования колхоза в соответствии с настоящим Указом.
В случае продажи в период оказания мер, указанных в части первой настоящего подпункта, предприятий как имущественных комплексов коммунальных унитарных предприятий, созданных в результате преобразования колхоза в соответствии с настоящим Указом, или принадлежащих административно-территориальной единице долей в уставном фонде (акций) хозяйственного общества, созданного в результате такого преобразования колхоза, действие этих мер прекращается.
2. Абзац третий части первой подпункта 1.4 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 16 ноября 2006 г. № 677 «О некоторых вопросах распоряжения имуществом, находящимся в коммунальной собственности, и приобретения имущества в собственность административно-территориальных единиц» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., № 189, 1/8083; 2011 г., № 33, 1/12419; Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 06.10.2012, 1/13804) после слова «предприятий,» дополнить словами «колхозов (сельскохозяйственных производственных кооперативов),».
3. Признать утратившими силу:
- Указ Президента Республики Беларусь от 6 февраля 1995 г. № 51 «О мерах по дальнейшему развитию сельскохозяйственного производства» (Собрание указов Президента и постановлений Кабинета Министров Республики Беларусь, 1995 г., № 4, ст. 85);
- пункт 2 Указа Президента Республики Беларусь от 23 апреля 1999 г. № 231 «О Сборнике действующих нормативных актов Президента Республики Беларусь (1994–1998)» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., № 33, 1/291) в части утверждения редакционно-технических изменений, внесенных в Указ Президента Республики Беларусь от 6 февраля 1995 г. № 51;
- Указ Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2001 г. № 49 «О некоторых вопросах организационно-правового обеспечения деятельности колхозов» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2001 г., № 15, 1/2020);
- Указ Президента Республики Беларусь от 15 июля 2002 г. № 378 «О внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2001 г. № 49» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 82, 1/3856);
- подпункт 1.13 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 26 июля 2004 г. № 355 «О внесении изменений и дополнения в указы Президента Республики Беларусь и признании утратившими силу некоторых указов и отдельных положений указов Президента Республики Беларусь» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2004 г., № 120, 1/5713);
- подпункт 1.6 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 23 января 2009 г. № 52 «О внесении изменений и дополнений в некоторые указы Президента Республики Беларусь по вопросу документирования населения Республики Беларусь» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2009 г., № 27, 1/10431);
- подпункт 1.1 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 25 июня 2009 г. № 336 «О внесении изменений и дополнений в некоторые указы Президента Республики Беларусь по вопросам государственной регистрации и ликвидации (прекращения деятельности) субъектов хозяйствования» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2009 г., № 159, 1/10814);
- подпункт 1.3 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 8 января 2013 г. № 8 «О внесении изменений и дополнений в некоторые указы Президента Республики Беларусь» (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 10.01.2013, 1/13981).
4. Совету Министров Республики Беларусь в трехмесячный срок обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с настоящим Указом и принять иные меры по его реализации.
5. Контроль за выполнением настоящего Указа возложить на областные исполнительные комитеты и Комитет государственного контроля.
6. Настоящий Указ вступает в силу в следующем порядке:
Кубань – лучшее место в России для сельского хозяйства по климатическим условиям: трудно назвать то, что здесь не растет. Край занимает первое место в стране по объему производства сельскохозяйственной продукции. Кроме этого, здесь есть порты, что делает продукцию Кубани еще более привлекательной в том случае, если она вывозится за рубеж — нет проблем с РЖД и лишних расходов. В отдельные годы на три региона – Краснодарский край, Ростовскую область и Ставропольский край приходилось почти 40% общего производства зерна в нашей стране. Основные экспортные культуры – зерно, кукуруза, подсолнечник выращиваются именно здесь. Рентабельность реализации в сельхозорганизациях в 2015 г. составила 42%.
Доля сельского населения в крае – самая высокая по стране (46%, по РФ в среднем – 26%), если не учитывать национальные республики. Причем это экономически активное население с отличными навыками ведения сельского хозяйства. Этот регион был в числе первых, где стали образовываться фермерские хозяйства. Фермеры в 2015 г. произвели более 29% всего зерна в крае, 32% подсолнечника. Причем производство здесь высокоинтенсивное. Так, например, с 2005-го по 2014 г. площадь под зерновыми и зернобобовыми выросла в 1,2 раза, а производство – в 1,6 раз.
Высокая рентабельность производства обостряет конкуренцию за землю
В сельскохозяйственных организациях почти в четыре раза больше сельхозугодий, чем в фермерских хозяйствах. Но здесь «изюминка» в том, что в Краснодарском крае провели приватизацию земли колхозов и совхозов в начале 1990-х так, как надо: ее передали сельским жителям – работникам и пенсионерам сельскохозяйственных организаций в долевую собственность. А те не позволили себя обмануть, не продали и не потеряли землю. Они создали свои фермерские хозяйства, передали землю в аренду фермерам или сельхозорганизациям. Надо отдать должное власти, которая в крае в 1990-е организовала работу по приватизации земли.
Теперь в организациях около 68% от всех их сельхозугодий – это участки в счет земельных долей граждан, получивших их в ходе приватизации или уже по наследству. В фермерских хозяйствах – около 30%, собственная земля фермеров – еще более 41% их сельхозугодий. Высокая рентабельность производства обостряет конкуренцию за землю. Особенно – со стороны агрохолдингов, которые, как правило, расширяются при поддержке местных властей. А после того, как набирают силу – и без нее, что местной властью не всегда понимается заранее.
В другом бы субъекте РФ эта экспансия прошла без шума: агрохолдинги поглощают не только земли, но и ограничивают производство отдельных видов продукции вокруг себя. В Белгородской области хрюшек в хозяйствах населения можно всех знать по кличкам – их меньше 100 голов на всю область, а было более 100 тысяч. Население ропщет, но не имеет силы противостоять. Однако только не в Краснодарском крае. Кто видел фермеров первой-второй волны, тот поймет почему: это сильные, самостоятельные, тертые во многих передрягах люди, готовые за себя постоять. Тем более, что их проблемы не решаются годами.
Например, не решается вопрос с приватизацией земли первых фермеров, которым в пользование или владение участки предоставлялись еще до того, как была введена частная собственность на землю. Теперь им нужно землю выкупать, хотя они уже около 30 лет ее обрабатывают. А ведь даже пенсионеры получали право на землю бесплатно.
Другая давнишняя проблема: фермерам перегораживают полевые дороги и затрудняют проезд к участкам. Она не должна была возникнуть в принципе. Полевые дороги числились на участках в постоянном бессрочном пользовании и не подлежали приватизации в 1990-е. Позднее они могли быть выкуплены или взяты в аренду у государства организацией-пользователем. Но в целом по России выкуплено или арендовано несельскохозяйственных угодий совсем немного.
Предположим, что в Краснодарском крае администрация продала или передала эти участки холдингам. Но она была обязана оформить сервитут, если к этим полям нет иного – чем по этим дорогам – удобного проезда. Если она это не сделала своевременно, то должна сейчас помогать фермерам через суд оформить этот сервитут.
Судьи не хотят идти против холдингов, которые находятся в собственности у очень влиятельных людей
Самая большая проблема нашего времени, по моему личному мнению, — именно суды. Они выносят решения с оглядкой на многое, но далеко не всегда – на закон. Многие ситуации для них внове – они не знают, что делать. На моей памяти дело по установлению сервитута для садоводов, чтобы можно было проехать по единой дороге через одно товариществу к другому, тянулось 5 лет. Судьи не знают этой практики, не хотят идти против холдингов, которые находятся в собственности у очень влиятельных людей. В результате суды отравляют нормальное экономическое развитие.
Есть проблема, когда местные администрации разрешали фермерам использовать участки в счет невостребованных земельных долей до того, как было произведено юридическое оформление. Это нарушение. Потом стали эту же землю передавать холдингам. Если это ошибка администраций, то именно они должны идти в суд и исправлять свои ошибки. Если они не идут в суды, значит, действуют осознанно.
Есть специфически краснодарская ситуация, которой также уже несколько лет: местное законодательство установило предельные размеры участка, который может быть предоставлен фермеру из государственной собственности – 200 га. При этом нет уточнения, что это ограничение действует, когда земля продается или передается иным образом в собственность. В крае есть много фермеров, которые уже много лет арендуют у государства участки большей площади. Получается, что фермер, у которого 250 га и заканчивается срок аренды, не может взять эти дополнительные 50 га в аренду, так как новая поправка это не позволяет сделать. И это несправедливо, если человек добросовестно трудится, купил под обрабатываемую площадь технику, платит арендную плату и все налоги. При этом холдинги имеют сотни тысяч га, сельхозорганизации не ограничены в привлечении земли в аренду, а фермер – ограничен.
Можно это изменить? Можно, если принять поправку в федеральный закон, уточнить, что ограничение касается только случая передачи земли в собственность, но ее не принимают.
Есть проблема, когда дольщики хотят расторгнуть договор аренды с фермером. Иногда – безосновательно, даже если фермер все условия договора выполняет. Суды всех уровней поддерживают собственника земельной доли, который до окончания срока договора аренды хочет ее выделить в отдельный участок. Выдел участка не освобождает от обязанностей арендодателя. Так считали, когда прописывали норму о возможности выдела участка. Видимо, в законе нужно прямо прописать, что участок будет находиться в аренде до истечения срока первоначального договора аренды участка в долевой собственности. Проблема ясна, почему же она не решается годы?
Еще одна проблема: договор аренды участка в долевой собственности закончился, а арендатор делает все, чтобы дольщики не выделили участок в счет земельных долей и не ушли к фермерам. Собственники земельных долей имеют право на выдел участка и уход к другому арендатору. Противодействие этому со стороны агрохолдингов – неправомерно.
Конечно, это далеко не все проблемы. Но и этот «список» показывает, что они все решаемы. Отказ от их решения, отсутствие гарантий прав – катализатор социальных протестов. Фермерам не нужны протесты. Они просто хотят работать на своей земле. Потому что умеют это делать.