Сервитут

Сервитут — это право частично использовать чужой земельный участок в личных или общественных интересах.

Начнем с объяснения, что такое сервитут земельного участка, простым языком. Представьте: в садоводстве, где все земли давно размежеваны, зарегистрированы и имеют своих собственников, возникает необходимость дать доступ пожарным машинам к пожарному водоему. И оказывается, что сделать это можно не иначе, как через чей-то огород. Или предприимчивые бизнесмены, взяв в аренду у муниципальных властей землю у водоема, перекрывают к нему проход, тем самым нарушая условия сервитута, а вместе с тем право граждан на беспрепятственный проход к водоему.

Далее разберемся, каковы условия передачи собственности в пользование, в каких случаях это делается добровольно, а когда — принудительно, в том числе через суд.

Сервитут на земельный участок: что это такое с юридической точки зрения

Понятие содержится в Земельном кодексе и Гражданском кодексе Российской Федерации. Юридически это сделка, по которой передается право ограниченного пользования чужим земельным участком; сервитут означает, что собственник передает иному лицу ограниченные права на использование своей земли (ст. 23 ЗК РФ и ст. 274 ГК РФ). Не стоит пытаться присвоить себе чужую часть земли, продать или использовать ее не по назначению. Это может привести к аннулированию сервитута (по п. 2 ст. 276 ГК РФ), если собственник подаст иск в суд. У владельца остаются все права: он полностью распоряжается своей землей, в том числе вправе и продать ее. Когда собственник продает участок, права пользования сохраняются и переходят к новому владельцу.

Обычно устанавливается:

  • по соглашению между собственником участка и соседями (частный);
  • по нормативному акту органов государственной власти РФ, регионов, местного самоуправления (публичный).

Виды сервитута

Право ограниченного пользования чужим земельным участком разделяют на публичный и частный сервитут на земельные участки. Частный чаще всего предусматривает ограниченное использование конкретного земельного участка, скажем, для:

  • прокладки коммуникаций;
  • доступа к своему дому и т. д.

Публичный сервитут на земельный участок — это решение органов власти использовать часть чужой собственности на благо общества. Например, для:

  • создания транспортной доступности;
  • геодезических изысканий;
  • мелиорационных работ;
  • доступности прибрежной территории;
  • использования земель и лесополос для охоты, рыбалки;
  • размещения межевых знаков и др. (ст. 23 ЗК РФ).

Сервитуты бывают срочными или бессрочными. В первом случае указывается время применения такого ограничения, а во втором временной интервал отсутствует.

Их делят и по регулирующему законодательству:

  • гражданские (для зданий, сооружений и др., когда нет привязки к земельному участку);
  • земельные;
  • лесные;
  • водные;
  • воздушные (лишь в пользу государства, скажем, для пролета самолетов через воздушную территорию иной страны).

Как устанавливается, оплачивается и прекращается частный или публичный сервитут

У частного сервитута персональный характер — он затрагивает конкретных лиц. Устанавливают его как добровольно, так и принудительно (об установлении сервитутов через суд расскажем в следующем разделе). При отсутствии возражений собственника ограничение оформляется письменным соглашением. В документе обязательно отражают все существенные условия, которые участники будут соблюдать, в том числе:

  1. Когда и где составлена бумага.
  2. Личные сведения собственников участка, который ограничивают, и смежных (всех участников соглашения).
  3. Информация о земельном участке, который ограничивают, его кадастровый номер, площадь и другие характеристики.
  4. Для чего нужен сервитут (проход, проезд или другие причины) — суть ограничений.
  5. Срок, на который он вводится (при наличии).
  6. Перечень пользователей.
  7. Описание зоны, где действует режим частного права, — на какой части участка.

Сервитутное соглашение обязательно регистрируется в службе Росреестра, сведения об этом вносятся в ЕГРН. Для регистрации сделки в службу Росреестра, помимо соглашения (всем участникам совместно), подают такие документы (ввиду персонального характера сделки пакет необходимых документов в отдельных случаях может меняться):

  • удостоверения личности участников сделки;
  • подтверждение права собственности на земли (выписка из ЕГРН, свидетельство);
  • квитанция (чек) об оплате государственной пошлины (физлица заплатят 1500 руб.);
  • заявление на соответствующие регистрационные действия;
  • межевой план участка, который ограничивают, с указанием зоны действия ограничения.

Публичный сервитут вводят без обращения в суд либо оформления соглашения между какими-либо лицами. Для этого федеральные, региональные, муниципальные органы власти принимают нормативный акт, где фиксируются все существенные сервитутные условия. Акт принимается с обязательным проведением общественных слушаний (с участием местных жителей). Соблюдение всех требований действующих законов обязательно, поскольку такое публичное ограничение значительно ущемляет законные интересы собственника. Когда выявятся нарушения, землевладелец вправе через суд отменить нормативный акт властей. Такое публичное ограничение обязательно регистрируется в службе Росреестра, сервитутные сведения вносят в ЕГРН.

Плата за сервитут на земельный участок назначется соразмерной ее использованию. По п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 12-13 ст. 23 ЗК РФ, землевладелец, чья земля (частично или полностью) используется другими лицами в сервитутном режиме, может требовать от них соразмерной оплаты использования. При публичном сервитуте собственник вправе требовать соразмерную плату у властного органа, который установил сервитутный режим для его земли.

Прекращаются соглашения после:

  • окончания срока их действия;
  • удовлетворения судом иска заинтересованного в этом лица. В качестве основания такого иска часто выступает существенное нарушение условий.

Юридически соглашение перестанет действовать после регистрации прекращения его действия в службе Росреестра и появления соответствующих сведений в ЕГРН.

Установление сервитута на земельный участок: судебная практика

К помощи районных или городских судов общей юрисдикции (либо арбитражных судов, если кто-либо из спорящих занимается предпринимательством) прибегают, если переговоры с землевладельцем оказались безрезультатными. Подают иск в том районе, где находится спорная земля. Для судебного урегулирования спора рекомендуется использовать вариант установления сервитута, который предлагался для досудебного соглашения.

В положительном для сервитутного пользователя решении суда фиксируются все условия. Все необходимые для регистрации сервитута документы в службу Росреестра подает только истец.

Выносит решение суд с учетом следующих моментов:

  • позиций истца и ответчика;
  • при недостаточности специальных знаний в земельной сфере назначается экспертное исследование или к участию в процессе привлекают, скажем, кадастрового инженера;
  • решение должно содержать точные пространственные метки, где будет действовать ограничение (нужно для его регистрации);
  • ответчиком по делу может быть только собственник спорной земли, а не ее временные пользователи (арендаторы и т. д.);
  • разрешается вопрос о размере платы (по судебной практике или экспертному заключению).

Скачать образец соглашения о сервитуте земельного участка

Большинству обывателей термин сервитут незнаком, поэтому кратко опишу простым языком, что он значит. Сервитут – это право использовать чужую собственность: земельный участок, жилое или нежилое помещение в своих (частный сервитут) или в общественных целях (публичный сервитут), для осуществления прохода, проезда, прокладки коммуникаций и т. д.

Установление сервитутов характерно, к примеру, для коттеджных поселков и садоводств, когда земельный участок окружен другими участками и к нему отсутствует доступ с улицы – то есть не могут попасть ни собственник, ни экстренные службы: пожарная, скорая помощь.

Другой пример: в садоводстве есть водный объект (озеро), но доступ к нему преграждают садовые участки, стоящие «забором».

В подобных случаях, когда иной вариант решения проблемы отсутствует, одного или нескольких владельцев земельных участков обязывают выделить землю в пользование, то есть устанавливают обременение в виде сервитута. При этом собственники таких участков не лишаются прав владения, пользования и распоряжения землей.

Существует великое множество сервитутов, у каждого свои особенности и сферы применения: лесные, водные, воздушные, земельные, гражданские (для сооружений и зданий, без привязки к земельному участку). В этой статье остановлюсь на земельном.

Как установить сервитут?

Сервитут может быть установлен как добровольно – через заключение договора с собственником земельного участка, так и принудительно – через судебную инстанцию либо через нормативный акт органов государственной власти регионов, местного самоуправления.

Независимо от способа установления, сервитут может быть срочным – тогда устанавливается срок действия обременения – и может быть бессрочным, без установления срока действия.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут (их называют обладателями сервитута), плату за пользование своим участком.

Сервитут подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, а сведения об обременении вносятся в ЕГРН.

Скачать типовой договор на установление сервитута

Если предстоит добровольная регистрация обременения – через договор, кроме договора сторонам потребуются паспорта (для удостоверения личности участников сделки), выписка из ЕГРН либо свидетельство о праве собственности на земельный участок (для подтверждения права собственности), межевой план земельного участка, на который будет наложено обременение (для конкретизации площади наложения сервитута), заявление по форме (для инициации соответствующего регистрационного действия), а также чек на уплату государственной пошлины в размере 1,5 тыс. руб. для граждан и 6,0 тыс. для юридических лиц (для подтверждения оплаты процедуры государственной регистрации наложения обременения).

В случае если устанавливается публичный сервитут, заключение договора, а также обращение в Росреестр гражданам и юридическим лицам не требуется. Сервитут накладывают региональные, муниципальные органы власти, для чего принимают нормативный акт, в котором перечисляются все основные условия обременения. Далее информация передается в Росреестр, и сведения о сервитуте фиксируются в ЕГРН.

Обладатель сервитута не может никаким способом распоряжаться землей, на которую наложено обременение, кроме срочного или бессрочного пользования. Права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику.

Сервитут может быть прекращен досрочно по требованию собственника, если отпали основания для установления такого обременения либо при установленном сервитуте стало невозможно пользоваться земельным участком по его целевому назначению. Для прекращения сервитута по данному основанию собственник земли обращается в суд.

Что там с судебной практикой?

Часто граждане и юридические лица не могут прийти к компромиссу по поводу установления сервитута: не могут договориться о стоимости пользования земельным участком, о площади обременения, о сроках наложения обременения. В том случае, если диалог зашел в тупик, единственный выход – обращение в суд. Если спор идет между гражданами, обращаться необходимо в районный либо городской суд. Если одна из сторон – юридическое лицо, спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Заинтересованная сторона должна обратиться с иском в тот районный, городской или арбитражный суд, к которому принадлежит земельный участок по территориальной подсудности. Перед обращением истец должен убедиться в обоснованности заявленных требований, так как обременение в виде сервитута – это, прежде всего, крайняя необходимость в отсутствие иных вариантов, а не роскошь выбора только потому, что «я так хочу».

По возможности истец должен заходить на судебную процедуру с уже готовыми вариантами возможных схем установления сервитута. Для этого ему следует обратиться к земельным экспертам и судебным юристам – они помогут сориентировать заявителя по оптимальному способу (способам) из возможных, ведь нужно соблюсти баланс интересов сторон. Также надо понимать, что чем больше по площади земельный участок находится под сервитутом, тем он дороже для заявителя: редко (практически никогда) собственники земли передают землю в ограниченное пользование на безвозмездной основе. Поэтому вопрос о стоимости условной «аренды» также должен стоять перед экспертом.

Граждане и юридические лица обычно не обладают должными познаниями в земельной сфере, поэтому в рамках судебного разбирательства для исследования участков практически всегда назначается экспертиза. Проводится анализ земли (сопоставляется целевое назначение земельного участка с фактическим дальнейшим использованием участка), оцениваются риски для земельного участка в случае его использования не по назначению и возможность ухудшения его свойств, производятся замеры земли, устанавливается возможность прокладывания одного или нескольких возможных путей (если они одинаковые по площади и длине), к примеру, для доступа граждан к своему участку через сквозной проход по земле, принадлежащей соседям. На судебный процесс также может быть допущен кадастровый инженер – для рекомендаций по вышеупомянутым положениям относительно определения места и размеров земельного участка под ограниченное пользование.

Экспертизу чаще всего оплачивает заинтересованная сторона, то есть истец. В случае если ответчика не устроило экспертное заключение, проводимое по ходатайству истца, он может заявить о проведении повторной экспертизы. Для этого потребуется рецензия на первичное заключение – ее готовит земельный эксперт. Далее рецензия кладется в обоснование ходатайства о проведении повторной экспертизы и подается вместе с ним в рамках судебного разбирательства. Оплачивает повторную экспертизу, как и рецензию, в данном случае ответчик.

Если проанализировать текущую совокупную судебную практику – положительную и отрицательную, можно прийти к выводу, что граждане часто в силу незнания и/либо ради возможной экономии личных средств пренебрегают обращением на досудебной и судебной стадиях к судебным юристам и земельным экспертам. Это приводит к отказам в исковых требованиях в полном объеме, а также компенсации юридических издержек с проигравшей стороны, чаще – в пользу ответчика.

Справка БН

Публичный сервитут может устанавливаться для

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных работ на земельном участке;

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

8) размещения объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд;

9) складирования строительных и иных материалов, размещение временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы) и (или) строительной техники, которые необходимы для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, на срок указанных строительства, реконструкции, ремонта;

10) устройства пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования на земельных участках, находящихся в государственной собственности, в границах полос отвода железных дорог, а также устройства пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с автомобильными дорогами или примыканий автомобильных дорог к другим автомобильным дорогам на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах полосы отвода автомобильной дороги;

11) размещение автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях;

12) проведения инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов федерального, регионального или местного значения, проведение инженерных изысканий для строительства, реконструкции указанных объектов, а также сооружений.

Источник: № 341-ФЗ от 03.08.2018

Подборка двух- и трехкомнатных квартир в пригородных районах Ленинградской области

Продажа

2-комн. кв. | 41 м2 | 2/2 этаж

630 000 ₽

Яшино, Яшинское ш, 1

Показать номерПродажа

2-комн. кв. | 36 м2 | 2/2 этаж

720 000 ₽

Шум село, Советская улица, 17

Показать номерПродажа

2-комн. кв. | 48 м2 | 1/2 этаж

780 000 ₽

гп. Советский, ул. Советская, 6

Показать номерПродажа

2-комн. кв. | 41 м2 | 4/4 этаж

800 000 ₽

гп. Лесогорский, ул. Гагарина, 9

Показать номерПродажа

2-комн. кв. | 54 м2 | 1/1 этаж

907 344 ₽

поселок Сусанино, Казармы 51 километр, 4

Показать номерПродажа

2-комн. кв. | 48 м2 | 3/3 этаж

950 000 ₽

п. Вещево, ул. Воинской Славы, 14

Показать номерПродажа

2-комн. кв. | 32 м2 | 1/2 этаж

950 000 ₽

Вырица пос., Слуцкая ул., 24

Показать номер Продажа

2-комн. кв. | 34 м2 | 2/3 этаж

990 000 ₽

урочище Первомайское-1, 2

Показать номер Продажа

3-комн. кв. | 65 м2 | 2/2 этаж

1 000 000 ₽

Каменногорск, Железнодорожная ул, 6

Показать номер Продажа

2-комн. кв. | 49 м2 | 2/2 этаж

1 100 000 ₽

гп. Советский, ул. Советская, 9

Показать номер Продажа

2-комн. кв. | 41 м2 | 4/4 этаж

Сервитут – это законная возможность ограничено пользоваться землей, чтобы проходить, проезжать, прокладывать коммуникации.

Часто сервитут актуален для садоводческих товариществ, коттеджных поселков, для многоквартирных домов, где земельный участок часто окружен другими участками, домами. Таким образом, попасть туда с улицы, не проходя через другие участки, невозможно. Это создает много проблем для хозяев участка, коммунальщиков, пожарников, сотрудников скорой помощи. Еще один пример, характерный для дачных поселков – закрывают огражденные участки других владельцев дач.

В таких случаях на владельца земельного участка происходит наложение сервитута. Они в добровольном или принудительном порядке должны выдать землю в пользование, но при этом не лишаются права собственности. Подробнее разбирая определение сервитута, остановимся на его видах, классификации, основаниях для установления.

Виды сервитутов

Понятие сервитута было закреплено еще в советской юридической практике. Выделяется:

  • частный;
  • общественный;
  • бессрочный;
  • срочный сервитут.

Частные сервитуты

Частные сервитуты – это соглашение между двумя или более частными лицами. Например, между владельцами смежных земельных участков. Не обязательно обращаться в суд для установления сервитута – многие люди сознательные и ответственные и вполне могут договориться без этого.

Частный сервитут на земельный участок можно установить в случаях, когда:

  • Невозможно пройти или проехать к своему земельному участку, не заходя или не заезжая на участок другого человека.
  • Не получается организовать системы полива или мелиорации.
  • Другие нужды собственника участка.

Общественный сервитут

Общественный сервитут заключается для нужд жителей какого-либо населенного пункта. Часто из-за ограждений на участках жители дачного поселка не могут пользоваться лесом, а соответствующие службы – проложить коммуникации.

Читать также:

Заключить сервитут на земельный участок

Также публичный сервитут устанавливается, чтобы:

  • проходить или проезжать через земельный участок;
  • беспрепятственно выпасать и прогонять через какую-то территорию сельскохозяйственных животных;
  • косить сено;
  • посещать пляж;
  • проводить научные исследования, например, археологические раскопки, изучать флору и фауну региона.

Публичный и частный сервитуты имеют отличия. Публичным может пользоваться неограниченное количество людей.

Срочные сервитуты

Срочные сервитуты заключаются на определенный промежуток времени. После окончания действия сервитута, собственник может пользоваться своим имуществом единолично.

Бессрочные

Бессрочные – действуют постоянно или до того времени, когда перестают быть актуальными или, когда препятствуют владельцу пользоваться земельным участком.

Также земельный сервитут бывает платным и бесплатным. Платный подразумевает, что гражданин, обремененный сервитутом, получает регулярные отчисления за причиненные неудобства. Бесплатный сервитут предоставляется по договоренности на безвозмездной основе.

Как оформляется и регистрируется сервитут?

Установление сервитута – это, в первую очередь, вывод собственников о необходимости его применения. Затем – заключается письменный договор, в котором отмечается сфера, на которую распространяется сервитут, форма взаимодействия (платная или безвозмездная), сроки действия и дополнительные условия.

После достижения сторонами согласия сервитут регистрируется в Росреестре. Когда сделка рассмотрена и подтверждена, вам должны выдать выписку ЕГРН. В этой выписке указываются все обременения и ограничения, возложенные на территорию. Таким образом, сервитут вступает в действие.

Некоторые люди спрашивают, есть случаи, когда установление сервитута не надо регистрировать? Существует исключение, когда территория с неограниченным сервитутом передается человеку по наследству. Наследуя земельный участок, он получает и обременение, неотделимое от земли.

А вы знали что мы предоставляем услуги по земельному праву ?

Процесс регистрации сервитутного права проходит в четыре этапа:

  • Подача необходимой документации и проверка, правильно ли составлены бумаги. После этого они принимаются и выдается соответственное подтверждение.
  • Проверка, правильно ли составлена документация. Поданные заявителем бумаги отправляют на экспертизу. Профильный юрист проверяет, соответствуют ли бумаги действующему законодательству, подлинные и действительные ли они, способствуют ли разрешению основной задачи.
  • Внесение информации о сервитуте в ЕГРЮЛ.
  • Выдача документа, который подтверждает регистрацию.

Мы разобрались, что значит «сервитут» и перечислим документы, которые надо подать для его юридического оформления. В первую очередь, подготовьте нормативный акт или соглашение между сторонами. Также понадобятся:

  • Заявление.
  • Паспорт подателя заявления (скан или ксерокопия).
  • Кадастровая документация на земельный участок.
  • Чек, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Если документацию подает не сам заявитель, а другое лицо – надо также представить нотариально заверенную доверенность.

Можно ли обжаловать сервитут в судебном порядке?

Земельный сервитут – это часто конфликты между сторонами. Как поступить, если найти удовлетворяющее все стороны решение не получается. Чаще всего споры возникают касательно площади, обременяемой сервитутом, сроках действия и т.д. Чтобы разрешить конфликтную ситуацию, можно обращаться в суд города или районного центра.

Одна из сторон не физическое, а юридическое лицо?

Советуем заинтересованной стороне обращаться в арбитражный суд. Но перед подачей заявления обязательно убедитесь, что ваши требования и претензии законны. Оптимальный вариант – заручиться поддержкой опытного профильного юриста. Специалист изучит все обстоятельства дела и предложит оптимальные варианты решения проблемы, грамотно представит ваши интересы в суде.

В ходе судебного заседания адвокат представит подготовленные совместно с вами альтернативы сервитутных проектов. Также он поможет добиться того, чтобы за обремененный сервитутом участок, вы получили большую финансовую компенсацию. Поэтому желательно провести предварительную экспертизу, включающую в себя анализ земли и оценку всех возможных рисков и ухудшения свойств участка из-за вступления в действие сервитута.

Если вы нуждаетесь в юридической помощи, обращайтесь в «РБ Интеллект». Команда наших юристов более 18 лет помогает физическим и юридическим лицам отстаивать их интересы. Чтобы получить консультацию профильного юриста, воспользуйтесь специальной формой на сайте. Коротко опишите свою проблему и оставьте контактные данные для связи.

Юрист «РБ Интеллект» проанализирует ситуацию и поможет подобрать оптимальное решение касательно сервитута. Если ваши права на пользование собственным участком ущемлены, мы поможем защитить их в суде и добьемся справедливости вместе!

Согласно вышеуказанных норм закона, собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Порядок заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регламентирован статьей 39.26 ЗК РФ.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее-Закон о регистрации).

Особенности осуществления государственной регистрации сервитута и внесения вЕдиный государственный реестр недвижимости записей (далее ЕГРН) о государственной регистрации сервитутов регламентированы статьей 52 Закона о регистрации, разделом6.5. Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 «Об установлении порядка ведения ЕГРН, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки».

Государственная регистрация сервитута осуществляется на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются, в том числе в случае, если сведения о месте и об условиях ограниченного пользования чужим объектом недвижимости установлены судебным актом или соглашением об установлении сервитута. В случае если заключение соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, допускается при наличии согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, к документам, представляемым для проведения государственной регистрации сервитута, прилагается согласие указанных органа государственной власти или органа местного самоуправления.

При внесении записей об ограничении (обременении) указываются: вид ограничения: предмет сервитута; срок, условия сервитута; лицо (объект), в пользу которого установлен сервитут: данные о гражданине, юридическом лице или объекте, для которого установлено право ограниченного пользования, либо слово «Публичный», когда сервитут является публичным указывается учетный номер такой части. При переходе права собственности на объект недвижимого имущества, обремененный сервитутом, в запись об ограничении (обременении) со статусом «актуальная» изменения не вносятся

Сервитут может устанавливаться как в отношении всего земельного участка, так и в отношении части земельного участка.

Для внесения в кадастр недвижимости Единого государственного реестра недвижимости сведений о сервитуте, необходимо подготовить межевой план на образование части земельного участка, подготовленный в соответствии с требованиями Закона о регистрации и Приказа Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»

В соответствии со статьей 17 Закона о регистрации, пунктом 31 части 2 статьи 333.33Налогового кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ за государственную регистрацию сервитутов в интересах физических лиц уплачивается государственная пошлина в размере 1 500 рублей; в интересах организаций — 6 000 рублей.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 14 Закона о регистрации в связи с образованием части объекта недвижимости, на которую распространяются сервитут, государственный кадастровый учет и государственная регистрация сервитута осуществляется одновременно, за исключением образования части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута.

Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Вещное право — один из сложнейших и фундаментальных институтов гражданского права, несмотря на огромное количество трудов, как зарубежных, так и отечественных ученых, остается практически неразработанным институтом.

Вещные права — это права, которые являются основанием для владения, пользования или распоряжения вещью в установленных законодательством пределах.

Вещное право — субъективное гражданское право, имеющее абсолютный характер, обладающее специфическим объектом и способами защиты, включающее в себя помимо прав владения, пользования и распоряжения имуществом, правомочия следования и преимущества .

«Небольшой экскурс в римское частное право позволил выделить восемь основных видов вещных прав: владение, собственность, сервитут, узуфрукт, право проживания, суперфиций, эмфитевзис и залоговое право» .

В данной статье нами большее внимание будет уделено ограниченным вещным правам. Значение ограниченных вещных прав огромно, т.к. одной из существенных особенностей является сохранение вещных прав при смене собственника. Так, в п. 3 ст. 195 ГК РК определено, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения других вещных прав на это имущество, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан.

Так, в литературе дается следующее определение ограниченного вещного права:

«Ограниченное право как право в том или ином ограниченном, точно определенном законом отношении использовать чужое, как правило, недвижимое имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе помимо его воли)» .

В цивилистике известны следующие мнения относительно систематизации вещных прав.

Шершеневич Г.Ф. к вещным правам относил право собственности, сервитут, чиншевое право, залог и владение .

Покровский И.А. делил вещные права на три основные группы:

  • права пользования чужими вещами (сервитуты, права застройки, пожизненного пользования);
  • права на получение известной ценности из чужой вещи (права заклада, вотчинные выдачи);
  • права на приобретение известной вещи (право преимущественной покупки, выкупа) .

Лихотникова Е.П. выделяет следующие виды ограниченных вещных прав:

  • права пользования чужими вещами (сервитуты, узуфрукт, право застройки и эмфитевзис);
  • права на получение выгод от реализации чужой вещи при ее отчуждении против воли собственника;
  • права приобретения чужой вещи .

В соответствии со ст. 195 ГК РК к вещным правам наряду с правом собственности относятся: право землепользования; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право ограниченного целевого пользования чужой недвижимостью (сервитут); право недропользования, право временного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, залог. Кроме того, в данной статье содержится также указание на то, что к вещным правам могут относиться и другие вещные права, которые предусмотрены иными нормативными правовыми актами.

Ст. 12 Земельного кодекса РК содержит определение сервитута, под которым понимается право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, охотничьего хозяйства и рыбного хозяйств и иных нужд.

В ст. 67 Земельного кодекса РК предусмотрены основания возникновения сервитута, так собственник или землепользователь обязан предоставить заинтересованным физическим и юридическим лицам право ограниченного целевого пользования земельным участком, на который ему принадлежит право собственности или землепользования.

Право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком (сервитут) может возникать:

  • непосредственно из нормативного правового акта;
  • на основе договора заинтересованного лица с собственником или землепользователем;
  • на основе акта местного исполнительного органа;
  • на основании решения суда;
  • в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

Ст.23 Водного кодекса РК гласит, что водный сервитут на водные объекты выступает в публичной и частной формах. Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования, в этом случае публичный водный сервитут является неотъемлемой частью права пользования водным объектом.

Таким образом, водный сервитут подразделяется на публичный и частный

1) публичный водный сервитут на водный объект, который не является водным объектом общего пользования, может возникнуть на основании:

  • законодательства Республики Казахстан;
  • акта местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы);
  • объявления порядка пользования водным объектом физическими или юридическими лицами, получившими его в пользование.

2) частный водный сервитут устанавливается на тех же основаниях, что и публичный водный сервитут, а также может быть установлен и на основании судебного решения.

Публичный и частный водные сервитуты могут устанавливаться в целях:

  • забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств;
  • водопоя и прогона скота, ведения рыбного хозяйства;
  • использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных судов.

В теории гражданского права существует классификация видов сервитута.

  • если сервитут предусматривает право прохода, проезда или прогона скота — это сервитут перемещения;
  • строительные сервитуты подразделяются на два вида: сервитут стройки или сервитут опоры. В случае когда требуется проход через чужой земельный участок для строительства, реконструкции или капитального ремонта — это будет сервитут стройки. Сервитут опоры используется тогда, когда необходимо установить опору конструкций при строительстве, реконструкции или капитального ремонта здания или сооружения на чужом здании или сооружении расположенном на земельном участке.
  • если необходим отвод или подвод воды для мелиорации — сервитут мелиорации;
  • в случае необходимости для проведения горных работ: размещение оборудования или сооружений, необходимых для добычи полезных ископаемых — горный сервитут;
  • в случае ремонта, реконструкции, эксплуатации объектов коммунального назначения — коммунальный сервитут .

Кроме того, законодательно закреплена следующая классификация сервитута:

  • частный сервитут — предусматривает право ограниченного пользования соседним или иным земельным участком для прохода или проезда, если иной путь невозможен либо крайне затруднен, либо для нужд мелиорации, прокладки линий электропередач и т.п. Частный сервитут устанавливается на основании договора между собственником земельного участка или земелепользователем и тем лицом, которому необходимо установление сервитута;
  • публичный сервитут — устанавливается в интересах государства или местного населения на основании акта местных исполнительных органов.

Учитывая то, что отдельные виды сервитута определены различными нормативными актами. Со стороны законодателя необходима четкая их регламентация, то есть необходимо приведение ясного, однозначного определения сервитута, как вещного права, что понимать под сервитутом, каков статус сервитута, каковы права и обязанности субъектов сервитута. Если будет дан исчерпывающий перечень видов сервитута в ГК РК, данное определение что понимать под вещным правом, сервитутом, то тогда исчезнет необходимость дублирования толкования понятия сервитут и иных вещных прав в других законодательных актах.

Также отдельными авторами предложена иная классификация ограниченных вещных прав, так, это залог, право постоянного землепользования, земельный сервитут, право пожизненного проживания в жилом помещении, предоставленное в силу завещательного отказа либо в силу договора ренты, право хранителя по договору о секвестре либо по судебному решению об установлении секвестра, право кондоминиума на использование жилого посещения, находящегося в частной собственности его члена, для производства ремонта общих помещений, когда невозможно производство ремонта, кроме как с использованием этого помещения, право найма жилого помещения из государственного жилого фонда, право аренды государственного предприятия, когда арендатору предоставляется право последующего выкупа арендуемого имущества, права, вытекающие из негаторных исков .

На наш взгляд, ст. 195 ГК РК нуждается в редакционных изменениях.

Так, п. 1 пп. 4 данной статьи закрепляет существование иных видов вещных прав, которые могут содержаться в ГК РК, а также в иных законодательных актах, при этом ниже приводится список вещных прав в качестве примера.

Таким образом, для того, чтобы понять какие еще существуют виды вещных прав необходим тщательный анализ всего массива законодательной базы, где так или иначе рассматривается имущество и различные права на него, что представляется не совсем удачным с точки зрения толкования и правоприменения нормативных актов.

Кроме того, учитывая содержания ст. 195 ГК РК законодателем закреплена возможность расширительного толкования видов вещных прав. Что опять-таки, не совсем правильно, на наш взгляд, необходима строгая и четкая систематизация вещных прав, которая не должна подвергаться расширительному толкованию, а должна быть исчерпывающей.

Так, кроме вышеперечисленных видов вещных прав, которые четко законодателем обозначены как вещные права, имеется ряд иных вещных прав, нуждающихся в закреплении и придании им статуса вещных прав.

Анализ ст. 240 ГК РК позволяет установить, что подинститут приобретательной давности однозначно может быть отнесен к институту вещных прав.

Так, в ст. 240 ГК РК говорится, что гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение семи лет, либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

Таким образом, налицо факт владения вещью. Субъектом владения является добросовестный приобретатель, отношение которого к данной вещи, как к собственной. При этом отсутствует право собственности на эту вещь у добросовестного владельца, но в силу срока давности, а именно семь лет — для недвижимого имущества и не менее пяти лет — для движимого имущества может приобрести право собственности на вещь.

Также необходимо учитывать предусмотренную ГК РК защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного основания, который предусмотрен законодательными актами или договором.

Данное право приобретения вещи в собственность в силу приобретательной давности может быть рассмотрено только как вещное право, так здесь не идет речь о должнике или кредиторе.

В проекте ГК РФ закреплено право владения, как разновидность вещных прав.

На наш взгляд, учитывая имеющийся институт приобретательной давности, применение которого распространено в РК, в нашей стране также имеются предпосылки включения право владения в систему вещных прав и его законодательного закрепления.

Следующим объектом рассмотрения является, закрепленное в Законе РК «О жилищных отношениях», право членов семьи собственника пользоваться наравне с ним жилищем, в котором они проживают. Согласно ст. 21 вышеуказанного Закона, к членам семьи собственника жилища приравниваются постоянно совместно проживающие супруги и их дети. Родители супругов, а также дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с собственником, могут быть признаны членами семьи собственника только по взаимному согласию. В исключительных случаях и другие лица, если они постоянно проживают с собственником и ведут с ним общее хозяйство не менее пяти лет. Нетрудоспособные иждивенцы являются членами семьи собственника, если они постоянно проживают с собственником.

Таким образом, законодатель закрепил за членами семьи право пользования жилищем, которое также как любое другое вещное право следует за вещью, в чем и состоит его отличие от иных прав.

Данное право членам семьи дано в силу закона, а не на основании договора. Так, согласно ст. 22 Закона РК «О жилищных отношениях», которая определят права и обязанности членов семьи собственника, что они вправе наравне с собственником жилища пользоваться им, также вправе вселять в это жилище своих несовершеннолетних детей. Данное право строго защищается законом, так, ст. 22 вышеупомянутого Закона, предоставляет право требовать устранения нарушения прав пользования жилищем со стороны его членов семьи, как от самого собственника жилища, так и от любых иных лиц.

Тем самым, проведя анализ вышеназванной статьи, можно прийти к выводу, что право пользования жилищем следует за жилищем, то есть за вещью, имеется законодательно закрепленное право защиты данного права, таким образом, право пользования жилищем членами семьи собственника жилища также относится к вещным правам.

Далее пойдет речь о праве проживания или пользования какой-либо вещью в силу завещательного отказа или легата, которое также относится к вещным правам.

Так, еще в римском праве было закреплено право пожизненного пользования жилым помещением, или узуфрукт.

В соответствии со ст. 1057 ГК РК «Завещатель вправе возложить на наследника по завещанию исполнение за счет наследства какого-либо обязательства (завещательный отказ) в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения завещательного отказа».

Завещательный отказ может касаться и возложения на наследника жилища исполнение обязательства в пользу какого-либо лица (отказополучателя) предоставления последнему право проживания, т.е. пользования жилищем наравне с ним (наследником).

Кроме того, завещательный отказ может относится не только к жилищу, но и к использованию какой-либо вещи со стороны отказополучателя.

При этом в законе прописано право требовать исполнения завещательного отказа со стороны отказополучателя.

Анализ ст. 1057 ГК РК также предоставляет нам свидетельство тому, что право отказполучателя на проживание в жилище или пользования какой-либо вещью следует за этой вещью. Также, устанавливая право отказополучателя требовать исполнения легата, закрепляет право на защиту своих прав по завещанию.

В римском частном праве имелось право застройки земельного участка, принадлежащего иному лицу.

На сегодняшний день в проекте Гражданского кодекса России содержится данное вещное право — право застройки. Оно подразумевает дачу разрешения собственником земельного участка на строительство здания или сооружения иному лицу путем заключения договора застройки земельного участка.

В нашем отечественном законодательстве нет норм, которые касались бы прав застройки земельного участка, но есть нормы, которые предусматривают право собственника земельного участка на сдачу в аренду, долгосрочную или краткосрочную, земельного участка.

В Земельном кодексе РК предусмотрено два режима права землепользования: постоянного и временного. Так, право постоянного землепользования предоставляется только государственным землепользователям (ст. 34 Земельного кодекса РК). Право временного землепользования предоставляется на возмездной и безвозмездной основе. На безвозмездной основе представляется на срок до 5 лет, на возмездной основе возможно предоставление права на срок до 5 лет — краткосрочная аренда, на срок — от 5лет до 49 лет — долгосрочная аренда.

Отличие права застройки земельного участка от права аренды земельного участка состоит в том, что право застройки земельного участка является вещным правом, то есть данное право следует за вещью, за его судьбой.

Договор аренды может быть заключен максимум на 49 лет. Договор на установление права застройки земельного участка — максимум на 100 лет.

Кроме того, если арендатор построит здание или сооружение на арендуемом земельном участке, то данный объект будет принадлежать на праве собственности собственнику земельного участка, то есть у арендатора будет лишь право пользования данным объектом.

В случае оформления договора об установлении застройки земельного участка, то объект строительства будет являться частной собственностью застройщика, то есть будет ему принадлежать на праве собственности пока не истечет срок договора, то есть если договор заключен на максимальный срок -то 100 лет. Таким образом, право застройки дает определенные преимущества застройщику, так как право застройки может быть отчуждено либо передано в залог, подлежит переходу в порядке правопреемства, именно как имущественное право, и сам объект строительства также может быть отчужден, но с учетом того, что является объектом вещного права.

Также учитывая, что право застройки является вещным правом, на него может быть обращено взыскание, что тоже является положительной стороной.

Интересным моментом при заключении договора об учреждении права застройки является то, что вначале должен быть заключен договор постоянного или временного землепользования, а затем уже после его регистрации, может быть заключен договор, предусматривающий право застройки.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что необходим унифицированный подход к пониманию ограниченных вещных прав, необходима четкая систематизация видов вещных прав в гражданском законодательстве, их разброс по различным нормативным актам повышает уровень сложности их правильного применения.

Также, на наш взгляд, целесообразно предоставить правоприменителю полный перечень оснований возникновения и прекращения вещных прав.

Список литературы:

Оставьте комментарий