Согласие на совершение сделки

2018, Т. 160, кн. 2 С.386-394

УЧЕНЫЕ ЗАПИСКИ КАЗАНСКОГО УНИВЕРСИТЕТА. СЕРИЯ ГУМАНИТАРНЫЕ НАУКИ

ISSN 2541-7738 (Print) ISSN 2500-2171 (Online)

УДК 347.13

СОДЕРЖАНИЕ СОГЛАСИЯ НА СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ

Ю.С. Поваров

Самарский национальный исследовательский университет имени академика С.П. Королёва, г. Самара, 443086, Россия

Аннотация

В статье в системном ключе рассматривается содержательный аспект дачи согласия на совершение сделки. Автор раскрывает законодательные требования к содержанию согласия в зависимости от его вида (предварительное или последующее), классифицирует условия согласия по различным критериям на обязательные и факультативные, а также основные и дополнительные. Особое внимание уделяется трактовке термина «предмет сделки», по соображениям формально-юридического и сущностного порядка отстаивается логичность узкого интерпретационного подхода к данному понятию, который базируется на рассмотрении предмета сделки как важнейшего, но не единственного её существенного условия. Кроме того, затрагиваются вопросы, связанные с последствиями несоблюдения требований к содержанию согласия и с указанием в согласии (на факультативной основе) срока его действия.

Ключевые слова: согласие на совершение сделки, предварительное согласие и одобрение, предмет сделки, обязательные и факультативные условия согласия, срок действия согласия

Легитимность многих гражданско-правовых сделок нередко опосредуется необходимостью «санкционирования» их совершения со стороны различных субъектов (третьих — физических и юридических — лиц, органов юридического лица, органов публичной власти). Немалое значение при этом имеет вопрос содержательного наполнения соответствующего согласия, долгое время остававшийся, по сути, без какого-либо регулирования в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ). Симптоматично, что указанная содержательная проблематика в условиях пробельности законодательства не раз становилась предметом судебного разбирательства (более того, практика знает даже попытку вынесения на оценку органа конституционного правосудия вопроса о допустимости дачи супругом согласия на совершение сделки «на любых условиях», без конкретизации её существенных условий (см. ОКС)). Поэтому вполне здравой и востребованной стала рекомендация, содержащаяся в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, об установлении в законодательстве требования определённости согласия (п. 4.1.2 разд. II КРГЗ), получившего в итоге нормативное воплощение в п. 3 ст. 157.1 ГК РФ.

Законодательные предписания касательно содержания согласия на совершение сделки, которые, заметим, являются довольно минималистскими (по справедливым словам В.В. Витрянского, они «ограничены простыми1 правилами» ), поставлены в зависимость от вида согласия , определяемого исходя из темпорального критерия — момента «санкционирования» сделки (до или после её совершения). Как известно, с учётом обозначенного параметра все согласия каталогизированы законотворцем на предварительные и последующие; для последних в ГК РФ вводится дополнительный термин «одобрение» .

Для предварительного согласия непреложным оказывается определение предмета сделки, на совершение которой испрашивается согласие (при этом не исключается и множественность сделок, сопровождаемых одним согласием). Между тем в доктрине отсутствует единство мнений относительно трактовки понятия «предмет сделки»; условно можно выделить два основных интерпретационных подхода — широкий и узкий. При широком толковании предмет сделки не сводится лишь к одному из существенных условий договора. Так, К.И. Скловский, констатируя, что, с одной стороны, «нельзя выразить согласие на неопределённое количество сделок либо сделку на условиях «по усмотрению стороны»», а с другой стороны, «не всегда возможно заранее абсолютно точно идентифицировать сделку по всем её реквизитам», приходит к заключению о том, что под предметом сделки «следует понимать её существенные условия, во всяком случае, по закону, описывающему тот или иной подлежащий согласованию договор» .

Узкое видение, напротив, базируется на рассмотрении предмета сделки как важнейшего, но не единственного существенного условия. Оставляя за скобками проблематику понимания предмета договора (данный аспект до сих пор вызывает оживлённую полемику, чему немало поспособствовал сам законодатель, отказавшись от прямого дефинирования и неединообразно подходя к квалификации предмета различных договоров), мы придерживаемся именно узкого подхода по следующим основаниям. Во-первых, оно кажется наиболее адекватным с формально-юридической позиции, поскольку, в частности, согласуется:

а) с правилами п. 2 ст. 432 ГК РФ, где условия о предмете договора (а договор есть разновидность сделки) не охватывают весь набор существенных условий заключаемого соглашения (неслучайно именно к этому пункту делают отсылку исследователи при анализе предмета сделки для целей получения согласия на её совершение (см. ));

б) с нормами корпоративного законодательства, посвящёнными вопросам согласования совершения юридическим лицом «экстраординарных» сделок и непосредственно отграничивающими предмет сделки от иных (включая существенные) условий (см., например, п. 4 ст. 79 и п. 6 ст. 83 ФЗ-208, п. 5 ст. 45 и п. 3 ст. 46 ФЗ-14).

1 Здесь и далее курсив в цитатах наш. — Ю.П.

2 На этом не раз заострялось внимание в юридической литературе и судебной практике (см., например, АОНОС).

3 В связи с этим в настоящее время иногда встречающееся в тексте законов словосочетание «последующее одобрение» (см., например, п. 2-4, 6.1 ст. 79 ФЗ-208) является некорректным по причине своей тавто-логичности.

Во-вторых, узкое видение в должной мере сообразуется с потребностями гражданского оборота, ибо являет собой в целом сбалансированное распределение «рисков» между участниками сделки и субъектом, санкционирующим её совершение. Во внимание среди прочего принимается то, что:

а) набор положений, подлежащих фиксации в согласии, может быть расширен законом (что крайне актуально, например, для дачи согласий на сделки несовершеннолетних граждан и уже имеет место в случае согласования органами управления хозяйственных обществ крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность);

б) лицо, дающее предварительное согласие, выступающее в известной степени как «лицо, прямо или косвенно отвечающее перед законом не только за свои действия, но и за действия лица, нуждающегося в согласии» , не лишено возможности дополнительно указать условия (о периоде заключения договора, ценовых параметрах сделки, необходимости обеспечения исполнения обязательства контрагентом и проч.), на которых оно согласно, с тем чтобы сделка была совершена; сверх того, невыполнение сторонами таких условий предоставляет третьему лицу право на оспаривание сделки с опорой на ст. 173.1 ГК РФ (см. п. 56 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — ППВС № 25)).

В ракурсе указанной возможности увеличения содержательной нагрузки согласия в порядке централизованной и децентрализованной регламентации присутствующее в литературе предложение о расширении условий согласия видится неаприорным (по меньшей мере, в отношении согласий частных лиц). Интересно в этой связи заметить, что при заключении предварительного договора в настоящее время даже определение сторонами (а не третьим лицом!) условий основного соглашения не предполагает обязательного достижения единства мнений по поводу всех существенных условий последнего (напомним, что обязательным здесь является согласование условий о предмете договора и условий, относительно которых по заявлению одной из сторон должен быть достигнут консенсус (см. п. 3 ст. 429 ГК РФ)); противоположная же идея, предполагающая необходимость определения всех существенных условий основного договора и характерная для ситуации заключения соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (см. п. 4 ст. 429.2 ГК РФ), проистекает из «автоматизма» (упрощённого порядка) реализации опционной схемы (путём акцепта безотзывной оферты).

Вместе с тем уместным считаем, что обозначенные выше весьма логичные правила, представленные в п. 56 ППВС № 25, а равно предписания по поводу источников централизованного регулирования (только закон; закон и иные правовые акты; иное), способные решать вопрос о дополнительных сведениях, включаемых в согласие, достойны непосредственного закрепления в ГК РФ (в ст. 157.1) в силу значимости названного тематического аспекта и особого функционала Кодекса как центра гражданско-правовой законодательной системы,

4 Так, на взгляд О.В. Кириченко, Е.В. Накушновой и Л.П. Кириченко, «п. 3 ст. 157.1 ГК РФ необходимо дополнить включением положения о других существенных условиях сделки, на совершение которой даётся согласие» .

призванного в том числе задавать уровень правового регулирования тех или иных отношений.

При одобрении сделки (то есть в ситуации, когда сделка уже совершена) в соответствии с п. 3 ст. 157.1 ГК РФ надлежит указать сделку, на совершение которой даётся согласие. Простота и очевидность приведённой формулы лишь кажущиеся, поскольку из неё чётко не вытекает объём подлежащей отражению в согласии информации (субъектный состав, дата совершения, существенные и иные условия и проч.). В то же время думается, что из данной нормы всё-таки следуют:

• принципиальная допустимость неуказания конкретных условий сделки, включая предмет (иначе теряется смысл в различном нормировании содержания предварительного и последующего согласия);

• презумпция знания одобрившего сделку лица о её условиях5, что фундируется в том числе на положениях ст. 10 ГК РФ (о предположении разумности действий и добросовестности субъектов гражданских правоотношений).

Гражданско-правовой кодификационный акт обошёл вниманием системное рассмотрение вопроса о способе выражения волеизъявления частного лица, дающего согласие на совершение сделки (не считая указания на неправомерность квалификации молчания в качестве согласия по общему правилу). Затронутая проблема деактуализировалась бы в случае эксплицитной трактовки такого согласия как сделки, с чем соглашается немало учёных (см. ), либо прямой экстраполяции правил о форме сделок на случаи дачи согласия третьим лицом. Между тем Верховный суд РФ избрал половинчатую позицию, заявив о рассмотрении согласия физического или юридического лица на совершение сделки как сделки, но с оговоркой об использовании этой квалификации для целей применения правил о недействительности сделок (см. п. 50 ППВС № 25); при этом одновременно высшей судебной инстанцией была отмечена правомерность выражения согласия любым способом, кроме случаев установления законом конкретной формы согласия (п. 55 ППВС № 25).

Собственно же из предписаний п. 3 ст. 157.1 ГК РФ («в… согласии… должен быть определён.», «при. согласии. должна быть указана.») явно вытекает их ориентация на словесную форму, которая максимальным образом «обеспечивает. идентификацию и препятствует возникновению. разногласий в отношении согласованной и фактически совершённой сделок» . Несмотря на это, в судебной практике формируется (и не без оснований, в том числе с учётом универсальности действия принципа добросовестности участников гражданских правоотношений) линия, в соответствии с которой допустимым в плане оценки наличия или отсутствия согласия на совершение того или иного юридического действия является анализ фактического поведения субъекта. Так, в одном из дел суд отметил, что «из имеющейся. переписки сторон усматривается, что Администрация фактически одобрила. сделку, обращаясь к истцу с просьбой о поставке топлива в рамках договора» (ПАСДО).

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

5 По утверждению же С.Ю. Чашковой, «минимумом информации, которым презюмированно обладает лицо, дающее согласие, является информация об одобряемой сделке в таком объёме, какой позволяет выделить сделку среди других» .

Сказанное, однако, не означает отхода от общей установки на чёткое изъявление воли (что достигается главным образом при словесной форме); симптоматично, что аргументация судебных инстанций, лояльно относящихся к фактическому одобрению, обычно включает тезисы о добросовестности (недобросовестности) действий субъектов дачи согласия на совершение сделки и самой сделки (см., например, ОВС).

Итак, «санкционирование» сделки должно соответствовать критерию определённости, вследствие чего, как обоснованно подчёркивается в п. 56 ППВС № 25, ГК РФ не предусматривает возможности выдачи общего согласия третьего лица на совершение любых сделок с конкретно неопределённым имуществом. Тем не менее возможны и отступления от данного императива: по мысли Верховного суда РФ, иное (то есть допустимость такого расплывчатого согласия) может быть, во-первых, оговорено законом и, во-вторых, даже продиктовано особенностями правоотношений сторон сделки и третьего лица, её согласующего; хотя последнее замечание, думается, не совсем корреспондирует разобранным правилам п. 3 ст. 157.1 ГК РФ (и должно, по нашему мнению, применяться как минимум в контексте анализа добросовестности поведения соответствующих лиц).

Обобщая изученные положения касательно содержания согласия на совершение сделки, можно вывести ряд полезных (как в теоретическом, так и в практическом плане) классификаций условий согласия. В первую очередь с точки зрения необходимости их указания имеет смысл дифференциация условий на: а) обязательные (или объективно существенные), на определении которых настаивает законодательство; б) факультативные (или субъективно существенные), указание которых производится по усмотрению лица, дающего согласие. Факультативные условия характеры главным образом для предварительных согласий; вместе с тем не стоит в принципе отвергать вариант возможного установления факультативных условий при одобрении совершённой, но не исполненной сделки (если, конечно, введение подобного рода условий не противоречит существу возникших в силу совершения сделки правоотношений).

Перспективным полагаем дальнейшее исследование вопроса о сопряжении приведённой классификации с делением договорных условий на существенные, обычные и случайные (либо существенные и несущественные и т. д. ); рациональным и ценным при этом видится создание общей концепции, раскрывающей видовое многообразие условий индивидуальных актов-регуляторов (договор, односторонняя сделка, решение собрания и др.) с формулированием единых закономерностей и выявлением специфики каждого регулятора (ибо очевидно, что, кпримеру, трёхзвенное членение существенных условий договора (см. п. 2 ст. 432 ГК РФ) и в дополнение к этому выделение иных договорных условий не полностью приложимы к подразделению условий согласия на совершение сделки).

В доктринальной проработке (и, пожалуй, законодательном регулировании) нуждается также проблема последствий несоблюдения требований к содержанию согласия. В качестве общего правила (по аналогии с получившими широкое

6 Вообще, в литературе предложены группировки договорных положений, в известной степени альтернативные традиционному (и вызывающему интерпретационные разночтения) делению условий на существенные, обычные и случайные (например, на существенные и несущественные).

распространение рассуждениями о квалификации договора как незаключённого при недостижении соглашения по всем его существенным условиям7) следует, по-видимому, руководствоваться тезисом об отсутствии в таком случае согласия (непорождении им соответствующего юридического эффекта); но, конечно, «если предварительно согласованная сделка совершена на иных условиях, то возможно получение одобрения» .

Весомую роль, как представляется, играет и градация условий согласия в соответствии с их содержательной направленностью на: а) основные (или «сделочные»), которые приурочены собственно к содержанию сделки, на совершение которой даётся согласие (предмет, цена и проч.); б) дополнительные (или акцидентальные), связанные с организационными аспектами совершения сделки (положения о сторонах одобряемого договора, его выгодоприобретателях, сроках и условиях совершения сделки). Подчеркнём, что предложенная терминология довольна условна; помимо прочего, она, разумеется, не должна служить поводом для трактовки «реквизитов» согласия, названых нами дополнительными, как менее значимых в сравнении с основными (имеется в виду сугубо содержательное разграничение условий согласия).

При даче предварительного согласия весьма серьёзным в свете быстро меняющейся экономической конъюнктуры и с точки зрения охраны интересов определённых субъектов может оказаться формулирование временных пределов действия согласия, сопряжённых «как со сроками совершения сделки. так и с возможностью отзыва согласия по примеру доверенности» . В литературе даже высказываются соображения по поводу целесообразности отнесения условия об обсуждаемом сроке к обязательным компонентам согласия: например, некоторые исследователи приходят к выводу о том, что «срок действия решения о предварительном согласовании сделки должен быть указан в самом согласии» . Нам импонирует менее жёсткий сценарий, при котором законом вводится диспозитивное темпоральное правило (к примеру, о годичном сроке), которое может быть скорректировано лицом, дающим согласие на совершение сделки (данный подход, напомним, уже реализован законодателем для согласий на совершение хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность; указанные согласия считаются действующими в течение одного года, кроме случаев, когда иной срок предусмотрен соответствующим решением либо вытекает из существа и условий сделки, а равно обстоятельств, в которых давалось согласие).

Источники

ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1: Федеральный закон от

30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 г.) // // Собрание законодательства РФ

(СЗ РФ). — 1994. — № 32. — Ст. 3301.

Хотя в Концепции развития гражданского законодательства РФ прямо ставился вопрос о возможности рассмотрения иска о признании договора незаключённым в качестве самостоятельного средства защиты (п. 7.2 разд. V КРГЗ), ГК РФ в итоге не выделил в базовой статье о способах защиты гражданских прав (ст. 12) рассматриваемое требование. Тем не менее Кодекс неоднократно упоминает о признании договора незаключённым (см. п. 3 ст. 406.1, п. 1 ст. 431.2 ГК РФ и др.), что даёт основания (с учётом неисчерпывающего характера перечня способов защиты в ст. 12) для вывода о допустимости заявления в суд требования о признании договора незаключённым.

ОКС — Определение Конституционного Суда РФ от 24 янв. 2008 г. № 29-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Коноплевой Ирины Анатольевны и Широковой Людмилы Владимировны на нарушение их конституционных прав пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации» // СПС Консуль-тантПлюс. — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_74971/, свободный.

КРГЗ — Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 окт. 2009 г.) // Вестн. Высш. Арбитр. Суда РФ. -2009. — № 11.

ФЗ-208 — Федеральный закон от 26 дек. 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ред. от 3 июля 2016 г.) // СЗ РФ. — 1996. — № 1. — Ст. 1.

ППВС № 25 — Постановление Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Рос. газ. — 2015. — № 140.

Литература

5. Белов В.А. Гражданское право: в 2 т. — М.: Изд-во Юрайт, 2012. — Т. 2: Общая часть. Лица, блага, факты. — 1093 с.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

6. Левушкин А.Н. Реализация прав супругов при осуществлении деятельности юридического лица // Журн. рос. права. — 2016. — № 3. — С. 47-55.

Поступила в редакцию 18.01.18

Поваров Юрий Сергеевич, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права

Самарский национальный исследовательский университет имени академика С.П. Королёва

Московское шоссе, д. 34, г. Самара, 443086, Россия E-mail: cl-su@mail.ru

ISSN 2541-7738 (Print) ISSN 2500-2171 (Online)

2018, vol. 160, no. 2, pp. 386-394

Content of Consent to Transaction

Iu.S. Povarov

Samara National Research University, Samara, 443086 Russia E-mail: cl-su@mail.ru

Received January 18, 2018 Abstract

1. Vitryanskii V.V. Reforma rossiiskogo grazhdanskogo zakonodatel’stva: promezhutochnye itogi

. Moscow, Statut, 2016, SPS Konsul’tantPlyus.

(In Russian)

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

На гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью направлены нормы десятков, сотен нормативных актов. Прежде всего, необходимо выделить Гражданский кодекс Российской Федерации. Нормы ГК РФ, как мы уже подчеркивали, закрепляют понятие и виды недвижимости, особенности свершения отдельных видов сделок с недвижимостью, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

ГК РФ выступает базисным законодательным актов регулирующим правовой режим недвижимого имущества; нормы ГК РФ находят свое продолжение в кодифицированных законодательных актах и иных федеральных законах.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон — Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8); право частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35).

В развитии положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.131), как мы уже подчеркивали, — закрепляет обязательность государственной регистрации: Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов: Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, действующее в настоящее время с изменениями и дополнения от 29 и 30 декабря 2004 года.

Непосредственно в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также внесены существенные изменения и дополнения:

— Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. №196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— Федеральным законом от 11 мая 2004 г. №39-ФЗ «О внесении изменений в статьи 8, 18 и 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— Федеральным законом от 9 июня 2003 г. №69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Среди «иных» законодательных актов устанавливающих особенности государственной регистрации недвижимости, в частности, можно выделить:

— Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

На практике может возникнуть логичный вопрос: какой законодательный акт должен применяться в случае противоречия, допустим, между нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации…». Попробуем разобраться.

Федеральный закон «О государственной регистрации…» — это специальный акт публичного законодательства, направленный на регулирование административных правоотношений между гражданами (организациями) и полномочными государственными органами по поводу регистрации прав (перехода прав) на недвижимое имущество и сделок с ним. С одной стороны, в силу того, что Закон «О государственной регистрации…» является специальным законодательным актов — принят во исполнение положений гражданского законодательства, его нормы не должны противоречить ГК РФ; с другой стороны, в виду того, что Закон направлен на регулирование особых публичных правоотношений — Закон имеет совершенно иной (в отличие от ГК РФ) предмет правового регулирования. Представляется, что поставленный нами вопрос должен решаться следующим образом. В ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации…» закон поставлен в ряд правовых основ государственной регистрации недвижимости после Гражданского кодекса РФ, тем самым, законодатель еще раз установил иерархию актов. Аналогичная точка зрения высказывалась и в юридической литературе.

Наряду с законодательными актами на регулирование рассматриваемых правоотношений направлены акты Президента Российской Федерации и акты Правительства Российской Федерации. Также правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

На основании и во исполнение Федерального закона «О государственной регистрации…», актов Президента Российской Федерации и актов Правительства Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Среди актов федерального органа исполнительной власти в области юстиции (Министерство юстиции Российской Федерации) необходимо выделить:

— Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утвержденная приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233);

— Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам (утв. приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. №289/235/290).

В настоящее время действует всего более десяти инструкции регулирующих особенности регистрации видов недвижимого имущества, недвижимости расположенной в различных регистрационных округах.

Одним из самых проблемных вопросов связанных с правовым регулированием государственной регистрации недвижимости является вопрос: Обладают ли субъекты Российской Федерации правом на законодательное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Однозначный ответ на данный вопрос мы находим в п.2 ст.3 Закона. Субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты лишь о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, к компетенции субъектов не отнесено право на законодательное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть данный вопрос отнесен к исключительному ведению Российской Федерации.

В последнее время вновь звучат предложения отнести законодательное регулирование процедуры государственной регистрации к компетенции регионов.

На наш взгляд такое предложение совершенно не оправданно. Исследователи, предлагающие такое нововведение отмечают, что «сложившаяся практика государственной регистрации в регионах не совсем идентична». Однако, только этот фактор не может быть поводом к отнесению «государственной регистрации к законодательной компетенции регионов». Более того, современное законодательство о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним исходит из того, что установлен единообразный порядок государственной регистрации. Такой порядок регистрации действует от Калининградской области до Приморского края. Допустим, что федеральный законодатель передал «государственную регистрацию недвижимости» — регионам (субъектам РФ). Начнется хаос не только в регулировании порядка государственной регистрации: один субъект, допустим, упростит порядок государственной регистрации недвижимости, что сведет значение самой государственной регистрации к формальности; другой субъект, напротив, усложнит процедуру государственной регистрации создав огромные очереди граждан и организаций желающих передать права на недвижимое имущество. Кроме того, с великой долей вероятностью возникнут противоречия между гражданским законодательством (федеральным законодательством) и законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в рассматриваемом примере – законодательстве субъектов Российской Федерации).

Что же касается проблемы не идентичности применения законодательство о государственной регистрации в регионах – то это уже проблема правоприменения, и она не должна решаться путем делегирования законодательных полномочий субъектам РФ.

Вышесказанное подтверждает и судебная практика. Изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт о государственной регистрации договоров, не должен применяется, как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации. Приведем пример из практики:

«Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, Конституция Российской Федерации и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК РФ и пункта 2 статьи 11 АПК РФ (ч. 1 ст. 13 АПК РФ 2002 г.) как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации» (п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В заключение подчеркнем, что согласно Указу Президента РФ от 13 октября 2004 г. №1315 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). Росрегистрация подведомственна Минюсту России. Положение о Министерстве юстиции Российской Федерации утверждено Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. №1313.

Подчеркнем, что в конце 2004 года было издано распоряжение Правительства РФ от 17 декабря 2004 г. №1647-р о передаче в федеральную собственность не позднее 31 декабря 2004 г. учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 3 января 2005 г. — №1. — Ст. 22.

Федеральный закон от 11 мая 2004 г. №39-ФЗ «О внесении изменений в статьи 8, 18 и 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 26 июля 2004г. — №30. — Ст. 3081.

Федеральный закон от 9 июня 2003 г. №69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 16 июня 2003г. — №24. — Ст. 2244.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 3 января 2005 г. — №1. — Ст. 40.

Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. — 2001г. — №9.

Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. №89/235/290 «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. — 27 ноября 2000 г. — №48.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2001г. — №4.

Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 18 октября 2004г. — №42. — Ст.4110.

Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. №1313 «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 18 октября 2004г. — №42. — Ст. 4108.

Распоряжение Правительства РФ от 17 декабря 2004 г. №1647-р «О передаче в федеральную собственность учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 27 декабря 2004г. — №52. — Ст. 5531.

1, 2. В установленных законом случаях для совершения сделки может требоваться согласие субъекта гражданского права, не являющегося стороной сделки (третьего лица), либо органа юридического лица или государственного либо муниципального органа (ст. 157.1 ГК).

Следует отметить, что случаев, когда нужно получать такое согласие, в действующем законодательстве достаточно много. Так, Семейным кодексом РФ предусмотрено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК). Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Есть много и других подобных примеров.

В таких случаях третье лицо или соответствующий орган, чье согласие необходимо для совершения сделки, сообщают о своем согласии или об отказе в нем стороне сделки или иному заинтересованному лицу.

О соответствующем решении запросившего согласие лица в соответствии с п. 2 комментируемой статьи необходимо информировать в разумный срок. При этом следует учитывать, что это — оценочное понятие, которое законодательно не установлено.

В пункте 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указывается, что «если третье лицо, орган юридического лица или соответствующий орган, действующий от имени публично-правового образования как участника гражданских правоотношений, не ответили на запрос стороны сделки в разумный срок, считается, что в даче согласия отказано. Однако указанное обстоятельство не препятствует в дальнейшем выражению согласия на совершение сделки или ее последующему одобрению».

Процедура получения такого согласия в ранее действовавшем законодательстве была несовершенна. Хотя отсутствовали общие положения, касающиеся природы, формы и видов согласия на совершение сделок, однако существовало довольно большое количество специальных норм, предусматривающих необходимость получения такого согласия.

О необходимости уделить большее внимание правовому регулированию получения согласия на совершение сделок говорилось в Концепции развития гражданского законодательства, подготовленной в соответствии с пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» и одобренной 7 октября 2009 г. решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Как отмечено в п. 4.1.2 Концепции, «действующему российскому законодательству известны многочисленные случаи, в которых действительность сделки поставлена в зависимость от того, согласно ли с ней какое-либо лицо, не являющееся стороной в данной сделке. Гражданское законодательство должно предусматривать виды согласия на совершение сделки — предварительное и последующее, устанавливать требование определенности согласия, предусматривать форму, в которую должно облекаться согласие на сделку, и регулировать последствия отсутствия необходимого согласия (оспоримость сделки или ее недействительность в отношении лица, управомоченного давать согласие)». Как будет отмечено ниже, не все эти положения Концепции были учтены при внесении изменений в ГК.

Следует отметить, что в комментируемой статье в общем виде раскрыто содержание подобных согласий, однако ничего не сказано о форме, в которой должно быть дано такое согласие. Ничего не сказал он и о субъектах, которые должны давать или получать согласия. Непонятно также, идет ли речь о необходимости получения согласия на каждую подобную сделку, или же можно получить принципиальное согласие на совершение однотипных сделок.

В п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 дается разъяснение лишь о том, что «согласие на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия. При этом важно помнить, что молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст. 157.1 ГК, п. 4 ст. 468 ГК, п. 2 ст. 540, п. 2 ст. 621, ст. 684 ГК, п. 4 ст. 837, п. 3 ст. 995, ст. 1016 ГК)».

Представляется, что все эти вопросы должны быть конкретизированы в законодательстве. Это обусловлено тем, что в противном случае возможны споры относительно того, было ли получено такое согласие и было ли оно правильно оформлено. Тем более что в некоторых случаях даже действующее законодательство предусматривает дополнительные требования для получения такого согласия. Например, в п. 6 ст. 83 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» предусмотрено, что в решении об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, должны быть указаны лицо (лица), являющееся(-иеся) ее стороной(-ами), выгодоприобретателем(-ями), цена, предмет сделки и иные ее существенные условия.

Правила комментируемой статьи применяются к случаям дачи необходимого в силу закона согласия на совершение сделок после дня вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации».

3. Согласие на совершение сделки, как следует из п. 3 комментируемой статьи может быть предварительным или последующим. Последующее согласие иначе называется одобрением. По общему правилу п. 3 ст. 157.1 ГК в предварительном согласии на сделку должен быть определен предмет сделки, на которую дается согласие.

При одобрении должна быть определена сделка, на которую дано согласие, в том числе указаны ее стороны, существенные условия либо порядок их определения.

+Читать далее…

До совершения сделки предварительное согласие на нее может быть отозвано в том же порядке, в каком оно дано. Однако право на отзыв согласия может быть ограничено законом или соглашением с лицом, управомоченным давать согласие. Лицо, отозвавшее свое согласие, несет риск неблагоприятных имущественных последствий, вызванных отзывом согласия.

4. Если лицо, управомоченное дать согласие на сделку, не ответило на просьбу о таком согласии в срок, установленный законом или в предусмотренном им порядке, а при отсутствии такого срока — в разумный срок, предполагается, что в согласии на совершение сделки отказано. Иными словами, в соответствии с п. 4 комментируемой статьи молчание не считается согласием на сделку или ее одобрением.

При этом следует обратить внимание на правило ст. 165.1 ГК (см. комментарий к ней), согласно которому заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для последнего такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения адресату или его представителю. Сообщение считается доставленным и в том случае, когда оно было направлено, но не было фактически получено адресатом по зависящим от него обстоятельствам.

Оставьте комментарий