Срок давности по договору аренды помещения

Обстоятельства спора

ООО с 1994 года арендовало торговые павильоны в подземном переходе в самом центре Казани, на площади Тукая. Компания зарабатывала на субаренде этих помещений общей площадью 175,6 кв. м. Последний договор с комитетом земельных и имущественных отношений был заключен до 31 марта 2015 года. А 1 апреля администрация города направила обществу письмо о расторжении соглашения, попросила освободить помещения и предоставить акт приема-передачи.

Но компания проигнорировала требования мэрии. Она продолжила пользоваться помещениями, платила за аренду, а параллельно судилась с администрацией. В 2015 году ООО пыталось принудить администрацию заключить договор аренды без проведения торгов и ссылался на долгий срок аренды. Но суд не счел эти доводы достаточными (№ А65-22482/2015).

ВС РФ: как разорвать договор аренды «проблемного» помещениия

Читать далее…

Следом ООО обжаловало бездействие комитета, который отказывается заключать договор без торгов. Тогда суд сослался на один из пунктов прежнего соглашения, согласно которому по истечении срока действия арендатор не имеет преимущественного права перед другими компаниями (№ А65-16030/2015).

В 2017 году общество пыталось приобрести спорную территорию в собственность через суд. Оно ссылалось на право субъектов малого и среднего бизнеса выкупить арендуемые объекты у государства или муниципального образования (закон № 159-ФЗ). Но суд пришел к выводу, что павильоны нельзя оценивать как самостоятельные объекты недвижимости, они являются частью подземного пешеходного перехода, поэтому приватизировать их нельзя (№ А65-1630/2017).

Обратите внимание

Компания арендовала торговые павильоны в подземном переходе в центре города. Но срок договора закончился, и администрация письменно попросила помещения освободить. Компания с этим не согласилась и отправилась судиться с собственником. Все это время она продолжала платить за павильоны и зарабатывать на них. Суды фирма проиграла. А через 3,5 года администрация города подала в суд иск «о выселении». Три суда ей отказали: они сочли, что договор продолжает действовать. Верховный суд объяснил, почему это не так (Определение ВС РФ от 14.07.2020 № 306-ЭС19-24156).

В декабре 2018 года, спустя почти 3,5 года после письма о расторжении договора, администрация Казани обратилась с иском об обязании передать помещения по акту приема-передачи (дело № А65-41197/2018). Представитель комитета земельных и имущественных отношений настаивал: согласно ст. 622 ГК, при прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество. Ответчик парировал, что на протяжении всего этого времени исправно оплачивал арендную плату, исполнял все обязательства по благоустройству прилегающей территории.

Решения судов нижестоящих инстанций

Суды первой и апелляционной инстанций заняли сторону компании. Они пришли к выводу, что истец не принимал мер по возврату спорных помещений. Так что арендатор продолжил пользоваться имуществом без возражений собственника. Исходя из п. 2 ст. 621 ГК РФ, при таких условиях «договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок». Кроме того, суды обратили внимание и на дату обращения в суд. С момента официального письма к ООО прошло больше 3,5 лет, следовательно, комитет пропустил срок исковой давности. Доводы предпринимателя оказались весомым аргументом в суде.

Можно ли учесть расходы по аренде офиса, временно пустующего из-за коронавируса?

Читать далее…

Арбитражный суд Поволжского округа согласился с решением о продлении договора аренды. Он лишь исправил вывод об истечении срока исковой давности, так как речь идет о требовании собственника устранить нарушение его прав. Собственнику окружной суд предложил вновь послать уведомление о расторжении договора.

Позиция ВС РФ

Коллегия по экономическим спорам Верховного суда оказалась другого мнения. Она отметила, что суды не учли ряд важных деталей. Собственник по всем правилам сообщил арендатору о расторжении договора и выслал официальное уведомление. Согласно ст. 453 ГК, при расторжении сделки обязательства сторон прекращаются. То, что ответчик после этого перечислял арендную плату, нельзя считать основанием для продления договора.

Сам факт обращения комитета в суд, полагает ВС, можно расценивать как отказ общества от добровольного возврата арендуемого имущества. Кроме того, экономколлегия раскритиковала предложение окружного суда вновь послать уведомление о расторжении договора, ведь администрация уже подала иск, этого достаточно.

Как считать срок давности штрафа за неуплату налога

Читать далее…

Что же касается срока обращения в суд, то в данном случае ВС предлагает применять правовую позицию о том, что срок исковой давности начинается не ранее отказа стороны сделки от её добровольного возврата (п. 2 ст. 200 ГК). А компания отказывалась при направлении ей иска с требованием о возврате «в том числе при подаче иска». По мнению судебной коллегии, иной подход не обеспечит защиту прав собственника. Ему будет сложно вернуть свое имущество, если арендатор против.

По этим причинам ранее вынесенные постановления подлежат отмене, сделал вывод ВС. Дело направлено на новое рассмотрение уже с учетом выявленных замечаний.

Мнение экспертов

Договор аренды нельзя признать возобновленным. Норма, на которую ссылаются в постановлениях (п. 2 ст. 621 ГК), может быть применима только к частной собственности.

Срок исковой давности и безнадежная дебиторка

Читать далее…

В силу ст. 17.1 закона «О защите конкуренции» договор аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть заключен только по результатам конкурсов или аукционов. При этом есть нарушения и в поведении истца. Комитет земельных и имущественных отношений должен был истребовать имущество и провести новый конкурс, а не получать средства за аренду от предпринимателя.

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А71- 399/2015
г. Ижевск
26 июня 2015 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2015 года. Решение в полном объеме изготовлено 26 июня 2015 года.

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Суворовой М.П., при составлении протокола секретарем судебного заседания Повышевой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Алнашского района (ОГРН 1021800842546, ИНН 1801001030), с. Алнаши к Обществу с ограниченной ответственностью «Агрохим» (ОГРН 1041803103539, ИНН 1801031210), с. Алнаши о взыскании 36 296,63 руб. долга, 29 813,32 руб. пени по договору аренды земельного участка № 85 от 31.07.2009,
в присутствии представителей:
от истца: не явился, уведомление;
от ответчика: не явился, уведомление,

Установил:

Администрация Алнашского района (ОГРН 1021800842546, ИНН 1801001030), с. Алнаши обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Агрохим» (ОГРН 1041803103539, ИНН 1801031210), с. Алнаши о взыскании 36 296,63 руб. задолженности по арендным платежам за период с 15.09.2009 по 31.12.2014 и 29 813,32 руб. неустойки по договору аренды земельного участка № 85 от 31.07.2009.
Стороны надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания в суд не явились.
10.02.2015 от ответчика в суд поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик указал на пропуск истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями. 21.04.2015 от истца поступили пояснения на исковое заявление, истец указал, что с заявлением ответчика о пропуске срока исковой давности согласен.
Дело рассмотрено в отсутствие, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, сторон по делу на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 85 от 31.07.2009, в соответствии с условиями которого, арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 18:01:023007:0075 расположенный по адресу: Удмуртская Республика, Алнашский район с. Алнаши, ул. Строителей, д. 4, для использования в целях размещения объектов: здания автогаража, здания служебно –бытового, склада з/частей, общей площадью 31862 кв.м., в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору.
Договор заключен сроком с 04.07.2009 по 01.07.2010 года (пункт 2.1 договора). Согласно пояснениям истца по истечению указанного срока, действие договора прекратилось, между сторонами заключен новый договор аренды указанного земельного участка.
В силу пункта 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок составляет 73 391 руб. Арендная плата вносится равными долями ежеквартально в сроки не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 5.1 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
По расчету истца ответчик обязанность по внесению арендных платежей за период с 04.07.2009 по 31.12.2009 года в размере 36296,63 руб. не исполнил.
Наличие задолженности по арендным платежам и просрочка оплаты арендных платежей послужили истцу основанием для обращения в суд с иском о взыскании с ответчика 36 296,63 руб. долга и 29 813,32 руб. неустойки в судебном порядке.
Ответчик исковые требования оспорил, заявил о пропуске истцом срока исковой давности как по требованию о взыскании 36296,63 руб. долга по арендным платежам за период с 04.07.2009 по 31.12.2009, так и по требованию о взыскании неустойки 29 813,32 руб. неустойки, на основании статей 195, 207 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца по делу, суд пришёл к следующим выводам.
В статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 данного Кодекса). На основании пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 №15/18, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования.
Согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление Пленума № 15/18) течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально в сроки не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября (пункт 3.2 договора). Таким образом, о нарушении своего права на получение арендной платы за период с 04.07.2009 по 31.12.2009 года истец должен был узнать 16.03.2010, 16.06.2010, 16.09.2015, 16.11.2010 года. Следовательно, срок исковой давности по требованию о взыскании арендных платежей за указанные периоды соответственно истекает 16.03.2013, 16.06.2013, 16.09.2013, 16.11.2013.

В материалах дела имеются платёжные поручения об оплате арендных платежей, в назначении платежа по которым указаны иные периоды: 2010, 2011, 2012год. Данные платежи учтены истцом в счёт оплаты аренных платежей за периоды, указанные в назначении платежа.
Истец обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим иском, согласно штампу входящей корреспонденции 20.01.2015 года. Требование о взыскании 36 296,63 руб. долга по арендных платежей за период с 04.07.2009 по 31.12.2009 заявлено истцом за пределами срока исковой давности.
С учетом изложенного, суд признал, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании арендных платежей за период с 04.07.2009 по 31.12.2009 в размере36296руб. 63 коп.
Согласно пункту 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
На основании пункта 5.1 договора истцом предъявил к взысканию с ответчика 29 813 руб. 32 коп. неустойки начисленной за период с 16.09.2009 по 31.12.2014, на сумму заложенности по внесению арендной платы за период за период с 04.07.2009 по 31.12.2009.
С учетом изложенного, в связи с пропуском истцом срока исковой давности по основному требованию ( задолженность по арендным платежам, суд признал обоснованным заявление ответчика в части пропуска срока исковой давности так же и по требованию о взыскании 29 813,32 руб. неустойки.
В связи с пропуском истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объёме на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации
В соответствии с абз. 2 пункта 12 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).
При изложенных обстоятельствах, учитывая отсутствие судебных расходов в виде государственной пошлины, освобождение истца от уплаты государственной пошлины в силу закона, государственная пошлина по делу с Администрации Алнашского района, с. Алнаши взысканию не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 167-176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Судья М.П.Суворова

Суд:

АС Удмуртской Республики

Истцы:

Администрация Алнашского района

Ответчики:

ООО «Агрохим»

Судебная практика по:

Исковая давность, по срокам давности
Судебная практика по применению норм ст. 200, 202, 204, 205 ГК РФ

Оставьте комментарий