Стандарт оценки

Содержание

Справочники и нормативы / Нормативные акты / Приказы

Оставить комментарий | Читать комментарии

П Р И К А З

20 мая 2015 года N 298

Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»

1. Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».

2. Настоящий приказ вступает в силу после вступления в силу приказа Минэкономразвития России о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» (зарегистрирован в Минюсте России 23 августа 2007 г., регистрационный N 10045) в редакции приказа Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 509 (зарегистрирован в Минюсте России 7 декабря 2010 г., регистрационный N 19129).

Министр
А.В.УЛЮКАЕВ

Утвержден приказом Минэкономразвития России
от 20 мая 2015 г. N 298

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТОЦЕНКИ «ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

III. Виды стоимости

5. При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

7. Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

8. Ликвидационная стоимость — это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

УТВЕРЖДЕН
приказом Минэкономразвития России
от 20 июля 2007 года № 256

II. Общие понятия оценки

3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

III. Подходы к оценке

13. Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

14. Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

15. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

IV. Требования к проведению оценки

16. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

26. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

27. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

Полезные ссылки:

  • Федеральный стандарт оценки №2 (ФСО 2)
  • Федеральный стандарт оценки №3 (ФСО 3)

Сравнительный анализ стандартов оценки саморегулируемых организаций оценщиков.

Этап 1. Предварительный количественный анализ содержания стандартов оценки саморегулируемых организаций оценщиков.

В настоящее время в Российской Федерации продолжается активное становление и развитие оценочной деятельности. В последние несколько лет принято большое количество важных федеральных и региональных законодательных актов непосредственно влияющих и стандартизирующих оценочные отношения в России. Следует отметить, что несмотря на внимание уделяемое государством нуждам и проблемам оценщиков, рынок оценки и отношения внутри него являются развивающимися и до конца не устоявшимися. За последние 5-6 лет произошел ряд существенных законодательных изменений: отменено лицензирование государством оценочной деятельности, изменено понятии субъекта оценочной деятельности, введено обязательное членство оценщиков в саморегулируемых организациях.

Сейчас имеется несколько саморегулируемых организаций оценщиков зарегистрированных государством в установленном порядке, еще больше находится в стадии организации и набора требований установленных законодательством. Каждая саморегулируемая организация оценщиков обязана разрабатывать и поддерживать стандарты оценки в рамках организации. Требования законодательства Российской Федерации к содержанию и структуре стандартов оценки организаций оценщиков мало конкретизированы и в большой мере условны. В свете этого становится актуальной задача анализа стандартов оценки различных саморегулируемых организаций оценщиков на предмет выявления среди них наиболее содержательных, обладающих высокой стандартизацией, имеющих высокую вспомогательную роль для оценщиков.

1.2 Количественный анализ стандартов оценки

В рамках данного этапа исследования содержания стандартов оценки основных оценочных организаций, проведен анализ нормативных документов организаций и предписываемых ими правил оценочной деятельности для субъектов оценки. Анализ проводился по структуре содержания стандартов оценки, количеству стандартов оценки у каждой зарегистрированной саморегулируемой организации, количественному содержанию, соответствию федеральным стандартам оценки.

После проведенного анализа на структуру, содержание и количественные характеристики стандартов оценки различных объединений оценщиков установлено, что стандарты оценщиков Российского Общества Оценщиков являются наиболее содержательными по количеству информации, структурированными и отражающими самое большое количество стандартов и правил необходимых для использования в ходе проведения оценки. Стандарты оценки РОО прописаны в виде отдельных пунктов для каждого вида оценки, количество которых является наибольшим относительно стандартов других оценочных саморегулируемых организаций. Поэтому в ходе первого этапа сравнительного анализа стандартов оценки саморегулируемых организаций оценщиков решено взять за основу стандарты Российского Общества Оценщиков, что и отражено в приведенной ниже таблице 1.

В рамках представленной ниже таблицы приведены все основные стандарты, кодексы и правила для каждой организации оценщиков применительно к стандартам РОО. В таблице приведены все стандарты РОО и количество страниц в содержании, а также содержание стандартов оценки других саморегулируемых организаций применительно к стандартам РОО. Некоторые стандарты различных СРО отличаются по названиям и структурированности содержащейся в них информации. Принято решение соотнести стандарты оценки с одинаковым смысловым содержанием со стандартами РОО и представить в виде таблицы. В сводной таблице присутствуют также федеральные стандарты оценки для отражения их содержания в стандартах оценочных организаций. Таблица 1 позволяет содержательно оценить структуру стандартов оценки каждой саморегулируемой организации, а также объем содержания в количестве страниц.

Табл. 1

№ п/п

Наименование пункта оглавления

ФСО

Наименование оценочной организации

РОО

СМАО

Сибирь

НКСО

МСО

ОПЭО

РКО

Общие вопросы (кол-во страниц)

Организация свода стандартов оценки (кол-во страниц)

Цели и сфера применения (кол-во страниц)

Общие понятия и принципы оценки (кол-во страниц)

Кодекс поведения (кол-во страниц)

Типы имущества (кол-во страниц)

Стандарты и применения (кол-во страниц)

Рыночная стоимость как база оценки (кол-во страниц)

Базы оценки (кол-во страниц)

Базы оценки отличные от рыночной стоимости (кол-во страниц)

Расчетные величины, прогнозы и другие стоимостные оценки (кол-во страниц)

Оценки для инвестиций (кол-во страниц)

Составление отчета об оценке (кол-во страниц)

Методология применения оценки (для финансовой отчетности)

Методология применения оценки (для целей кредитования)

Оценка стоимости недвижимого имущества(кол-во страниц)

Оценка стоимости интересов (прав) аренды(кол-во страниц)

Оценка стоимости установок машин оборудования (кол-во страниц)

Оценка стоимости нематериальных активов (кол-во страниц)

Оценка стоимости движимого личного имущества (кол-во страниц)

Оценка стоимости бизнеса (кол-во страниц)

Оценка при наличии опасных и токсичных веществ (кол-во страниц)

Затратный подход для финансовой отчетности (кол-во страниц)

Анализ дисконтированного денежного потока для оценок на рыночной и нерыночной основах (кол-во страниц)

Оценка стоимости сельхозимущества (кол-во страниц)

Экспертиза оценок стоимости (кол-во страниц)

Оценка стоимости исторических объектов (кол-во страниц)

Оценка активов государственного сектора (кол-во страниц)

Массовая оценка для налогообложения имущества (кол-во страниц)

Оценка стоимости объектов имущества в добывающих отраслях (кол-во страниц)

Оценка стоимости специализированного торгового имущества (кол-во страниц)

Оценка портфелей ипотек закладных для целей секьюритизации (кол-во страниц)

Оценка на возникающих рынках (кол-во страниц)

Англо-русский словарь к ССО РОО (кол-во страниц)

Таблица 1 позволяет в наглядной форме оценить количественное содержание стандартов оценки различных СРО. Видно, что наибольшее количество стандартов оценки содержат стандарты РОО. Стандарты оценки других оценочных организаций в большей или меньшей степени соответствуют стандартам РОО (некоторые стандарты по смыслу приведены к стандартам РОО и поставлены им в соответствие). Для большей наглядности и лучшего понимания количественных соотношений стандартов различных СРО, они сведены в таблицу 2 в виде соотношений применительно к стандартам РОО.

Табл. 2

Наименование пункта оглавления

Наименование оценочной организации

РОО

СМАО

Сибирь

НКСО

МСО

ОПЭО

РКО

Общее количество стандартов и структурированных правил, шт.

Количество стандартов относительно стандартов РОО в %

100%

24%

12%

12%

18%

9%

18%

Объем содержания стандартов и правил в страницах

Относительный объем стандартов и правил относительно объема стандартов РОО в %

100%

32%

8%

6%

13%

13%

11%

Из таблицы 2 можно сделать вывод, что стандарты оценки РОО занимают доминирующее положение по своим количественным характеристикам в плане количества стандартов оценки и объему их содержания. Особняком стоят стандарты СМАО приближаясь по своим количественным характеристикам к стандартам РОО и значительно превышая количественные характеристики стандартов оценки оставшихся саморегулируемых организаций оценщиков.

Для большей наглядности результаты анализа показанные в таблице 2 представлены ниже в графическом виде.

Рис. 1

На рисунке 1 представлено соотношение количества стандартов саморегулируемых организаций оценщиков относительно количества стандартов и правил оценки РОО.

Рис. 2

На рисунке 2 представлено графическое отображение объема содержания стандартов и правил оценки каждой саморегулируемой организации выраженное в страницах.

1.3 Выводы по результатам количественного анализа

В ходе количественного анализа стандартов оценки различных саморегулируемых организаций оценщиков были представлены сводные таблицы по количеству стандартов, их объемным характеристикам, структуре содержания. После анализа представленных в ходе 1 этапа анализа данных можно сделать следующие выводы:

1) Наибольшее количество стандартов оценки содержат правила оценочной деятельности СРО РОО. Стандарты СРО СМАО по количеству стандартов занимают промежуточное положение между стандартами РОО и стандартами других оценочных организаций рассматриваемых в рамках данного анализа.

2) По своим объемным характеристикам в виде количества страниц стандарты РОО занимают лидирующее положение относительно стандартов оценки остальных саморегулируемых оценочных организаций. Стандарты СМАО занимают промежуточное положение относительно стандартов РОО и других оценочных организаций, находясь между ними.

3) Правила оценочной деятельности подвергаемых анализу саморегулируемых организаций (кроме РОО и в некоторой степени СМАО) зачастую не обладают достаточной структурированностью и оформлением правил в виде стандартов.

4) На данном этапе анализа «лидерами» выглядят стандарты оценки РОО и в некоторой степени СМАО. Остальные СРО по сравнению с вышеуказанными содержат малое количество стандартов оценки.

Этап 2. Качественный анализ формата стандартов оценки разработанных и используемых саморегулируемыми организациями оценщиков.

В рамках второго этапа анализа содержания стандартов и правил оценочной деятельности различных саморегулируемых организаций, проводится качественный анализ структуры и формата содержания. Анализ формата представления данных стандартов и правил оценочной деятельности различных СРО проводился по следующим основным признакам:

1) Степень структурированности представления информации. В рамках данного признака анализировался формат представления данных в плане наличия стандартов оценки для различных видов оценочной деятельности.

2) Смысловая направленность содержания правил оценки различных саморегулируемых организаций, их содержание.

3) Вспомогательная роль стандартов и правил оценки субъектам оценочной деятельности. Анализируется наличие описания различных методов оценки, глубина раскрытия информации, степень проработки материала.

4) Формат представления данных правил оценочной деятельности. Оценивается качество представленных материалов, их стандартизация.

По представленным выше признакам анализируется информация представленная в рамках правил и стандартов оценочной деятельности различных саморегулируемых организаций. Приводятся основные смыслообразующие пункты содержания всех стандартов оценки. Дается сравнительная оценка формата содержания, раскрываются преимущества и недостатки.

2.2 Анализ содержания стандартов оценки различных СРО

2.2.1 Стандарты оценки СРО ОПЭО

Стандарты и требования СРО ОПЭО предъявляемые к оценщикам состоящим в организации содержат следующие основные положения

  • Кодекс профессиональной этики;
  • Общие положения о порядке проведения оценки:
  • Порядок проведения экспертизы отчетов об оценке;
  • Приложение к порядку проведения экспертизы отчетов об оценке;

Стандарты оценки СРО ОПЭО регламентируют порядок проведения экспертизы и порядок его оценки. Необходимо отметить сравнительно большой объем информации регламентирующий экспертизу объектов оценки. Подробно расписаны вид и содержание документации предоставляемой оценщиками при проведении экспертизы, методика проведения непосредственно экспертизы. Следует отметить, что по содержательной части правила и стандарты оценки в малой степени дополняют федеральные стандарты оценки. В основном присутствует направленность на раскрытие методик проведения экспертизы оценочных отчетов и оценки. Можно сказать, что стандарты ОПЭО в основной своей части регламентируют порядок проведения экспертизы.

Выводы по содержательной части стандартов оценки СРО ОПЭО:

  • Высокая степень структурированности информации в плане описательной части проведения экспертизы отчетов по оценке;
  • Наличие собственной методики проведения экспертизы отчетов;
  • Отсутствие четких требований предъявляемых к расчетной части отчета об оценке;
  • Неполное раскрытие содержания методов оценки, небольшое количество предписываемых методов оценки;
  • Отсутствие стандартов оценки применительно к различным видам оценочной деятельности.

2.2.2 Стандарты оценки СРО НКСО

Стандарты оценки СРО НКСО состоят из нескольких частей. Общие положения дают понятия определений используемых далее, раскрывают общую суть задач и принципов системы документации по стандартизации, организацию работ по стандартизации. Далее информация представлена в виде стандартов организации с присвоенной нумерацией. Всего имеется три стандарта организации НКСО: общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки; требования к отчету об оценке; цель оценки и виды стоимости. Также в стандартах оценки имеется отдельное положение о соответствии отчета об оценке требованиям закона и федеральных стандартов. Содержательная часть стандартов оценки обязательных к применению членами данной СРО содержит следующие положения:

Общие положения, которые включают в себя

  • Область применения;
  • Нормативные ссылки;
  • Определения ;
  • Задачи;
  • Принципы;
  • Организация работ по стандартизации;

Непосредственно стандарты оценки содержат следующую основную информацию

  • Общие положения;
  • Общие понятия оценки;
  • Подходы к оценке ( только общие определения );
  • Требования;
  • Контроль оценки;

Следует отметить, что стандарты и правила оценки СРО НКСО в небольшой степени дополняют федеральные стандарты оценки, но в основном дублируют их. Стандартизация невысока, степень проработки и подачи содержательного материала тоже. Формат представления данных во многом совпадает с форматом представления федеральных стандартов оценки.

Выводы по содержательной части стандартов оценки СРО НКСО:

  • Скудное описание подходов к оценке и рекомендованных в их рамках методов;
  • Небольшой перечень требований предъявляемых к исходной информации и расчетам необходимым при проведении оценки;
  • Низкий уровень информационной и методической помощи субъектам оценочной деятельности;
  • Дублирование федеральных стандартов оценки;
  • Отсутствие описания терминов и определений;
  • Отсутствие дифференциации стандартов по видам оценки;

2.2.3 Стандарты оценки СРО Сибирь

Стандарты оценки требуемые к исполнению членами СРО Сибирь состоят из основных положений включающих описание процесса оценки и составления отчета об оценке. Описание процесса оценки включает в себя:

  • Анализ объекта оценки (сбор информации);
  • Подходы к оценке и методы используемые в рамках данных подходов, области и порядок их применения ;
  • Формирование итогового значения стоимости (анализ подходов и обоснование весовых коэффициентов);
  • События после даты оценки (документация);

Информация, включающая в себя требования к отчету об оценке, состоит из описания видов отчетов об оценке, требований к оформлению, информации запрашиваемой об объекте оценки, перечня и видов документов. Содержательная часть правил и стандартов оценки СРО Сибирь достаточно хорошо сбалансирована с точки зрения наличия основных пунктов, положений и методов оценки в сравнении со стандартами других СРО. Глубина раскрытия информации не очень высока, включает смысловую часть федеральных стандартов оценки.

Выводы по содержательной части стандартов оценки СРО Сибирь:

  • Большая часть информации это требования к оформлению отчета об оценке;
  • Наиболее структурированная и формализованная часть стандартов это требования к отчету;
  • Невысокая степень детализации разъяснений расчетной части;
  • Формальный подход к описанию расчетной части;

В дополнение необходимо отметить, что стандарты оценки СРО Сибирь не дают оценщику достаточно полного описания методов в рамках используемых подходов и четкой стандартизации действий в процессе оценки. Во многом стандарты расширенно дублируют Федеральные стандарты оценки. Но несмотря на то, что стандарты не дают оценщику расширенной и подробной (в разумных рамках) методики действий, в целом являются достаточно сбалансированным методическим материалом.

2.2.4 Стандарты оценки СРО РКО

Стандарты оценки СРО РКО представляют собой структуру состоящую из следующих частей:

  • Кодекс этики выраженный в виде стандарта оценки данной организации;
  • Общие положения в виде стандарта;
  • Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки в виде стандарта;
  • Сообщение о соответствии отчета об оценке требованиям закона и Федеральных стандартов в виде приложения;
  • Цель оценки и виды стоимости в виде стандарта;
  • Требования к отчету об оценке в виде стандарта;

Следует отметить, что стандарты оценки СРО РКО по сути во многом повторяют и дублируют Федеральные стандарты оценки, о чем и говорится в вводной части.

2.2.5 Стандарты оценки СРО МСО

Стандарты оценки СРО МСО содержат следующие основные части:

  • Общие понятия и принципы;
  • Стандарт №1 (МСО №1 рыночная стоимость как база оценки);
  • Стандарт №2 (МСО №2 база оценки отличная от рыночной стоимости);
  • Стандарт №3 ( МСО №3 составление отчета об оценке);
  • Руководство по экспертизе отчетов об оценке МР №1;
  • Кодекс поведения;

Каждый стандарт оценки из вышеперечисленных (МСО №1,2,3) содержит следующие разделы

  • Введение;
  • Сфера применения;
  • Определения;
  • Взаимосвязь с федеральными стандартами оценки;
  • Требования стандартов;
  • Замечания;
  • Требования к информации;
  • Условия;
  • Дата вступления в силу;

Выводы по содержательной части стандартов оценки СРО МСО:

  • Хорошая структурированность стандартов;
  • Большее раскрытие информации по сравнению с федеральными стандартами оценки;
    • Простота и удобство пользования;
    • Поверхностное описание методов оценки в рамках подходов;
    • Низкие требования к расчетной части оценочных работ;
    • Отсутствие дифференциации по видам оценки;
    • Низкие требования к подтверждению исходных данных;

2.2.6 Стандарты оценки СРО СМАО

Стандарты и правила оценки для оценщиков являющихся членами СРО СМАО разбиты по видам оценки: оценка бизнеса, оценка недвижимости, оценка машин и оборудования. Требования предъявляемые к вышеуказанным видам оценки достаточно хорошо структурированы и формализованы. Каждый из вышеуказанных видов оценки включает в себя следующие основные положения:

  • Введение и задачи;
  • Общие предпосылки работы;
  • Планирование условий работы;
  • Процесс оценки, который включает в себя;
    • Виды работ
    • Оценочный анализ объекта оценки
    • Требования к итоговой стоимости
    • Требования к используемой документации
    • Отчет об оценке;
    • Приложения, включающие в себя:
      • Допущения и ограничивающие условия
      • Запрос необходимой информации
      • Особенности финансово-экономического анализа
      • Словарь терминов

Выводы по содержательной части стандартов оценки СРО СМАО:

  • Высокий методический уровень стандартов оценки;
  • Дифференциация стандартов по видам оценочной деятельности;
  • Разнообразие оценочных методов в рамках предписанных подходов к оценке;
  • Высокий уровень требований предъявляемых к обоснованию исходных данных используемых при расчетах;
  • Высокая степень формализации расчетной части оценки бизнеса;
  • Наличие описания терминов и определений оценочной деятельности;
  • Хороший уровень помощи оценщикам вследствие глубокой методической проработки стандартов оценки, развитой описательной части, хорошей формализации требований к отчетам об оценке.

В дополнение необходимо отметить достаточно высокий уровень разработки стандартов оценки применяемых в СРО СМАО. Хорошее расширенное описание предписанных методов в рамках используемых подходов, их разнообразие. Хорошее описание методик оценки недвижимости и их высокая вспомогательная роль для оценщиков данной СРО. Четко прописанный блок финансового анализа предписанный к применению в рамках оценки бизнеса. Стандарты оценки СРО СМАО являются таковыми в расширенном понимании данного слова, дают оценщику большую часть механизмов и инструментов для достоверного определения стоимости объекта оценки, контроля исходных данных и итоговых величин оценочных расчетов.

2.3 Сводный анализ содержания стандартов оценки различных СРО

В рамках данного этапа анализа оценщиками определены признаки сравнения стандартов оценки различных саморегулируемых организаций. Составлена сводная таблица по признаку наличия или отсутствия соответствующего признака. Данные приведены в таблице 3.

Табл. 3

№ п/п

Наименование показателя содержания

РОО

СМАО

Сибирь

НКСО

МСО

ОПЭО

РКО

Дифференциация стандартов по видам оценки

Есть

Есть

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Описание подготовки к выполнению оценочных мероприятий

Есть

Есть

Есть

Нет

Нет

Нет

Нет

Описание подходов к оценке и методов

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Требования к оформлению отчета об оценке

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Нет

Четкое и полное регламентирование наличия необходимой информации и расчетов в отчете

Есть

Есть

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Расшифровка терминов и определений

Есть

Есть

Нет

Нет

Есть

Есть

Нет

Наличие высокого методического уровня в описании стандартов оценки

Есть

Есть

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Хорошая вспомогательная роль стандартов оценки субъектам оценочной деятельности

Есть

Есть

Нет

Нет

Есть

Есть

Нет

Из представленной выше таблицы 3 можно сделать вывод, что наиболее содержательными по различным показателям являются стандарты и правила оценки саморегулируемых организаций РОО и СМАО. Остальные сообщества оценщиков значительно отстают вышеуказанным организациям по определенным в таблице 3 критериям оценки.

2.4 Выводы по результатам качественного анализа

В рамках раздела качественного анализа стандартов и правил оценки различных саморегулируемых организаций было проведено сравнение их стандартов оценки по определенным критериям. Содержание и основная смысловая часть представлена отдельно по каждой саморегулируемой организации. Составлена сводная таблица сравнения стандартов оценки различных СРО по определенным критериям. На основании полученных данных можно сделать следующие выводы:

1) Структура содержания стандартов и правил оценки различных СРО в сильной степени отличается, нет единых стандартов и правил представления данных;

2) Многие стандарты оценки в значительной части дублируют и немного расширяют федеральные стандарты оценки, не вводя свои собственные правила и стандарты;

3) Смысловая и стандартизационная часть некоторых стандартов и правил оценки сильно смещена в сторону экспертизы оценки и формализации данной процедуры;

4) Очень разумным с точки зрения структурной и вспомогательной роли выглядит разделение стандартов и правил по видам оценки, присутствующее у некоторых саморегулируемых организаций;

5) На основе сравнения по определенным критериям выявляется два явных лидера по сравнению со всеми рассматриваемыми оценочными организациями — РОО и СМАО, в свою очередь РОО опережает СМАО;

6) Стандарты и правила оценки РОО включают в себя содержательно стандарты остальных саморегулируемых организаций, вводя в свою очередь собственные стандарты и правила оценки;

Этап 3. Рекомендации по содержательной части стандартов оценки саморегулируемых организаций.

3.1 Обоснование необходимости выработки рекомендаций по содержательной части стандартов оценки.

В рамках данного исследования был проведены количественный и качественный анализ стандартов оценки различных саморегулируемых организаций оценщиков, отраженные выше в содержании этапов 1 и 2. Были рассмотрены стандарты оценки основных организаций оценщиков действующих на современном российском оценочном рынке. Из результатов количественного анализа стандартов оценки СРО проведенных в ходе первого этапа следует, что стандарты различных СРО очень сильно разнятся по объему. У некоторых саморегулируемых организаций различие по объемам содержания стандартов оценки по количеству страниц составляет десятки раз.

Также сильны различия и по структуре содержания стандартов оценки различных саморегулируемых организаций оценщиков, что очень хорошо видно из таблицы 1 первого этапа. У некоторых саморегулируемых организаций оценщиков таких как РОО или СМАО стандарты оценки четко структурированы в части стандартизации оценки различных типов и видов имущества, применяемых подходов и методов, проведения экспертизы отчетов, требований к оформлению отчетов и содержания исходной информации необходимой для проведения оценки. У других же саморегулируемых организаций, как например ОПЭО или СОО «Сибирь» структурированность содержательной части стандартов оценки невысока.

Стоит отметить в том числе и качество раскрытия информации в рамках содержания стандартов оценки различных саморегулируемых организаций. Можно привести некоторые примеры наиболее качественного раскрытия информации:

  1. СМАО — качественно описан процесс оценки объектов недвижимого имущества, машин и механизмов;
  2. РОО – описаны особенности оценки различных типов и видов имущества и других активов;
  3. ОПЭО – подробно раскрыт процесс экспертизы отчетов по оценке.

Вместе с тем можно обратить внимание и на тот факт, что стандарты оценки некоторых оценочных организаций практически полностью повторяют в своей основной части Федеральные стандарты оценки № 1, № 2 и № 3 и некоторые положения Федерального Закона об оценочной деятельности № 135. Отсутствует структурированность подачи информации, хорошая методическая и практическая помощь при проведении оценочной деятельности, подробное описание подходов и методов оценки. При подробном изучении подобных стандартов оценки может сложиться мнение о несколько формализованном подходе вероятно допущенном при их разработке.

Можно сделать уверенный вывод об отсутствии единого стандартизованного подхода при разработке и внедрении стандартов оценки различными саморегулируемыми организациями оценщиков. Некоторые стандарты оценки разработаны очень качественно, подробно описывают процесс оценки, имеют сильную практическую помощь. Вместе с ними присутствуют стандарты оценки саморегулируемых организаций разработанные достаточно формально, слабо структурированные по содержанию, не раскрывающие вопросы возникающие при проведении оценки и оказывающие слабую практическую помощь оценщикам. Следует явно напрашивающийся вывод, что стандарты оценки некоторых саморегулируемых организаций оценщиков разработаны, если можно так выразиться, качественно, а стандарты оценки других саморегулируемых организаций оценщиков разработаны формально. Можно иметь различные мнения по поводу использования тех или иных критериев сравнения стандартов оценки, но если они соответствуют общепринятым нормам оценочной деятельности и здравому смыслу, то сделанные выводы по поводу неравнозначности стандартов оценки различных саморегулируемых организаций достаточно очевидны.

Чем объясняются достаточно сильные различия в стандартах оценки саморегулируемых организаций? Чтобы достоверно ответить на данный вопрос необходимо учитывать ряд факторов:

  1. Относительно недавняя отмена лицензирования оценочной деятельности и введение регулирования посредством создания саморегулируемых организаций оценщиков. Вследствие этого отсутствие истории и четких единых ориентиров при разработке стандартов оценки внутри каждой саморегулируемой организации.
  2. Разная база или, если можно так выразиться, основа создания саморегулируемых организаций. Некоторые саморегулируемые организации оценщиков создавались посредством объединения давно и устойчиво работающих оценочных организаций и оценщиков использующих в своей работе международные или другие общепринятые в оценочном сообществе стандарты оценки, имеющих в своем активе достаточное количество разработанных оценочных отчетов по оценке крупных объектов со сложными расчетами. Некоторые оценочные организации создавались практически с чистого листа без серьезных теоретических и практических наработок по оценочной деятельности.
  3. Слабо развитая Федеральная и региональная законодательная база в области оценочной деятельности в части регламентации требований к стандартам оценки саморегулируемых организаций. Вследствии этого саморегулируемые оценочные организации не имеющие ранее наработанную теоретическую и практическую базу по стандартизации собственной деятельности, или формально подходящие к разработке собственных стандартов оценки, как правило в содержательной части стандартов оценки копируют Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3 и некоторые положения Федерального Закона об оценочной деятельности № 135.
  4. Отсутствие некоторых требований и контроля, в том числе со стороны региональных контролирующих органов по разработке стандартов оценки и выполнению оценщиками требований стандартов оценки саморегулируемых организаций при разработке оценочных отчетов. В данном контексте предполагается, что руководство саморегулируемых организаций самостоятельно проводит проверку отчетов на соответствие стандартам оценки. Однако уровень разработки стандартов оценки некоторых саморегулируемых организаций оценщиков как следствие возможно предполагает и невысокие требования предъявляемые к самим оценочным отчетам.

Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» , «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» , «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) и определяет требования к проведению оценки объекта (далее также имущества, актива), являющегося предметом залога или планируемого к передаче в качестве обеспечения в виде залога по предполагаемым или существующим денежным обязательствам (далее — целей залога).

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует при оценке для целей залога требования и процедуры, установленные Федеральными стандартами оценки.

II. Объект оценки

3. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под объектом оценки понимаются объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, и залог которых не запрещен действующим законодательством.

III. Общие требования к проведению оценки для целей залога

4. Допускается заключение договора на проведение оценки с множественностью лиц, в том числе сторонами которого являются оценщик, собственник объекта оценки, лицо, заинтересованное в приобретении объекта оценки на заемные средства и залогодержатель (далее — залогодержатель). заказчиком оценки может выступать собственник объекта оценки либо лицо, им уполномоченное (далее – собственник, заказчик), а также предполагаемый или настоящий залогодержатель.

5. В случае если договор заключается между оценщиком и собственником, оценщик вправе проинформировать собственника о возможных специальных требованиях, дополнительных по отношению к настоящему федеральному стандарту и не противоречащих ему, со стороны предполагаемого или настоящего залогодержателя объекта оценки. Оценщик вправе учесть специальные требования потенциального залогодержателя при проведении оценки в целях залога в случае если указанные требования не противоречат настоящему Федеральному стандарту оценки и иным федеральным стандартам оценки.

6. В случае если в задании на оценку указан предполагаемый или настоящий залогодержатель и при наличии у него специальных требований, предъявляемых к оценке в целях залога, не противоречащих требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству и являющихся публичными, оценщик должен проинформировать заказчика о наличии таких специальных требований.

7. Факт не предоставления заказчиком материалов и информации, предусмотренных заданием на оценку может являться основанием для расторжения договора на оценку.

8. В процессе проведения оценки оценщик может предоставлять рабочие материалы для предварительного изучения и обсуждения сторонами договора в формате, предусмотренном условиями договора.

9. Для целей настоящего Федерального стандарта, при определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку, в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости.

10. При оценке имущества, входящего в состав комплексов имущества необходимо проведение анализа возможности независимого функционирования и реализации имущества отдельно от иных активов, входящих в состав комплекса имущества.

11. При оценке имущества, являющегося частью комплекса имущества исходя из допущения, что реализация данного имущества будет проводиться в составе комплекса имущества, стоимость объекта оценки определяется как часть в стоимости комплекса имущества, приходящаяся на оцениваемое имущество при реализации всего комплекса имущества по рыночной стоимости. Данное допущение указывается в задании на оценку. Стоимость специализированного имущества (имущество, которое, в силу уникального назначения, состава, размера или конструкции, местоположения или иных факторов, не может быть реализовано отдельно от комплекса, в составе которого оно используется) определяется как часть в стоимости комплекса имущества.

12. Отчет об оценке должен содержать следующие результаты:

стоимость (стоимости) объекта оценки в соответствии с видами стоимости, установленными требованиями настоящего Федерального стандарта;

В отдельном разделе отчета приводятся:

  • выводы о ликвидности объекта оценки, приводимые в отдельном;
  • иные расчетные величины, выводы и рекомендации, подготовленные оценщиком в соответствии с заданием на оценку.

Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке присутствуют в отчете, но не рассматриваются как результат оценки в понимании требований федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

13. В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. В случае оценки специализированного имущества как части комплекса имущества, ликвидность такого имущества может быть определена как ликвидность комплекса имущества, составной частью которого оно является. Данное допущение указывается в задании на оценку и отчете об оценке.

При определении ликвидности объекта оценки, оценщик должен обосновать сделанные выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта и сроки его рыночной экспозиции.

14. Задание на оценку должно содержать следующую, дополнительную к указанной в пункте 17 федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», а также разделе IV Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) информацию:

  • особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют;
  • порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации;
  • необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки). Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон договора определена (выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в задание на оценку.

15. Оценщик вправе самостоятельно выбирать методы оценки.
При построении макроэкономических прогнозов оценщику рекомендовано руководствоваться прогнозами макроэкономических показателей ведущих аналитических агентств или государственных ведомств. Использование в отчете данных макроэкономических прогнозов из различных источников должно быть обосновано оценщиком.

16. При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в Отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. При согласовании существенно отличающихся результатов оценки, полученных различными подходами или методами необходимо провести анализ и установить причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ интервала результата, полученного при применении другого подхода. Взвешивание результатов в таком случае не допускается. В отчете приводится результат, признаваемый оценщиком как итоговый. Результаты, полученные иными подходами вместе с выводами о причине расхождений также должны присутствовать в отчете.

IV. Допущения и ограничения при оценке для целей залога

17. Допущения и ограничения, используемые при проведении оценки должны соответствовать требованиям настоящего Федерального стандарта. Возможно установление дополнительных допущений и ограничений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки. Такие допущения должны быть согласованы всеми сторонами договора. Все допущения и ограничения должны отражаться оценщиком в отчете.

18. допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки, должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями. Использование прогнозных данных заказчика или менеджмента собственника без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается.

19. При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных оценщику рекомендуется воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов и ориентироваться на наиболее обоснованные варианты.

20. Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

21. Все обременения, сервитуты и забалансовые обязательства, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки. Требования к учету влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений до момента подписания договора на оценку, оценщик обязан проинформировать об этом стороны договора и указать факт наличия обременений в задании на оценку. В случае выявления обременений в процессе оценки, оценщик обязан указать факт наличия обременений в отчете в безусловном порядке и учесть их в расчетах, в случае если иное не указано в задании на оценку.

22. Проведение оценки объекта в предположении его использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию со сторонами договора и включается в задание на оценку. При оценке объекта в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету.

23. При необходимости проведения исследований, требующих специальных знаний, обязательно привлечение отраслевых экспертов, обладающих такими знаниями. Оценщик обязан проинформировать заказчика о невозможности проведения оценки без привлечения отраслевых экспертов. Необходимость привлечения консультантов или экспертов указывается в задании на оценку.

V. Независимость мнения оценщика

24. Оценщик обязан сохранять независимость и объективность профессионального мнения в любых обстоятельствах.

25. Под угрозой независимости следует понимать ситуацию оказания давления субъективного характера на мнение оценщика, подразумевающее угрозу немотивированного отказа в приемке отчета, в выплате вознаграждения или установления зависимости его размера и сроков выплаты от результатов оценки. Размер и сроки вsплаты вознаграждения оценщику не могут каким-либо образом влиять на результат оценки.

26. При возникновении угрозы независимости и объективности мнения оценщика, оценщик обязан в письменной форме сообщить об этом всем сторонам договора. Если угроза независимости и объективности мнения оценщика не может быть устранена, оценщику следует отказаться от проведения оценки и проинформировать о причинах отказа стороны договора.

27. В процессе проведения оценки и приемки отчета возможны консультации оценщика как с заказчиком, так и с залогодержателем. Наличие мотивированных мнений любой из сторон относительно обоснованности и правомерности выводов и применяемых допущений, корректности используемой информации и иных вопросов, касающихся соблюдения оценщиком требований стандартов и задания на оценку, не создает угрозу независимости мнения оценщика и является частью обычного ведения дел.

VI. Специальные требования при оценке для целей залога

28. При определении ликвидационной стоимости в качестве фактора вынужденной продажи объекта и при выборе срока экспозиции следует рассматривать условия реализации объекта, соответствующие процедурам обращения взыскания на предмет залога, установленные действующим на дату оценки законодательством. На основе имеющейся информации об объекте оценки могут быть выбраны иные факторы вынужденной продажи и предполагаемые ограничения в сроке экспозиции объекта на открытом рынке. Такие факторы и ограничения подлежат обоснованию и в обязательном порядке указываются в отчете об оценке.

29. При оценке объектов предполагаемых к созданию или находящихся в процессе создания, при определении рыночной стоимости объектов в состоянии на дату оценки при отсутствии допущения об изменении использования объекта, в соответствие с условиями договора, может дополнительно определяться рыночная стоимость с учетом допущения о завершенности объекта на дату оценки.

30. Заказчик оценки либо залогодержатель вправе, по согласованию с оценщиком, включить в задание на оценку дополнительный объем исследований, предполагающий получение оценщиком дополнительных к упомянутым в настоящем стандарте результатам оценки расчетных величин, например, прогноз изменения стоимости объекта в будущем или размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки. Расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но не рассматриваются как результат оценки в понимании требований «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

1.1 Оценочная деятельность и система ее регулирования

1.2 Стандарты оценки

1.3 Базовые категории оценки

Вопросы для самопроверки

1.2 Стандарты оценки

Оценочная деятельность в Российской Федерации за последние годы достигла вполне конкретных и значимых результатов. Анализ текущего состояния и перспектив отечественной практики показывает, что ближайшие годы должны характеризоваться углублением качественной стороны оценочной деятельности. В частности, первоочередной задачей является стандартизация всех аспектов оценочной деятельности с учетом обеспечения ее соответствия международным требованиям и потребностям отечественного рынка, идущего по пути интеграции в мировую экономику.

Зарубежный опыт свидетельствует о сложности и трудоемкости процедуры разработки и согласования стандартов оценки, так как они затрагивают множество смежных областей деятельности — бухгалтерский учет, аудит, ипотечное кредитование, страхование, налогообложение и т.д. Согласованная отчетность и принятие надлежащих процедур при выполнении оценок, как это требуется в соответствии со стандартами оценки, является необходимым условием принятия выверенного и соответствующего решения, оптимизации экономических результатов.

Для оценщиков жизненно важно обеспечить соблюдение лучших методов и практики оценки. Несоблюдение стандартов плохо отражается на профессионализме, и оценщик при этом рискует в лучшем случае быть обвиненным в профессиональной небрежности. Стандарты показывают минимальный уровень качества, на основании которого оценщики должны оценивать свою продукцию. Пользователи оценок, в свою очередь, получают базу для измерения своих разумных ожиданий в отношении компетентности оценщика, а также соблюдения им профессиональных и этических стандартов.

Различают

  • международные,
  • региональные и
  • национальные стандарты.

Международные стандарты оценки (МСО) разрабатываются Международным Комитетом по стандартам оценки — IVSC, международной организацией, объединяющей более чем 50 стран мира. Основной задачей таких стандартов является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества. МСО имеет некоторую единую основу, прочный фундамент, отображающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

К региональным стандартам относят, прежде всего, Европейские стандарты оценки (ЕСО), которые выполняют те же функции, что и МСО, но их можно назвать более детализированными, четкими, всеохватывающими. Однако действие этих стандартов распространяется именно на европейские страны, поскольку оценочная деятельность в Европе обладает своей спецификой.

Национальные стандарты отражают:

  • внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности
  • национальные политические и общественные цели
  • влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей

Российское общество оценщиков с 1994 г. является ассоциированным членом Европейской группы ассоциаций оценщиков (ТЕGОVА) и может использовать европейские стандарты оценки для разработки собственных стандартов и общероссийских стандартов.

Одним из наиболее важных для деятельности оценщиков нормативных документов являются стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519. Это постановление было издано в соответствии со статьями 19 и 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении самого процесса оценки.

Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об объекте как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандартах дается определение видов стоимости, отличных от рыночной стоимости. Оценщик обязан использовать данные трактовки как основополагающие, но следует помнить, что в этом документе отражены не все известные на сегодняшний день виды стоимости. Более того, критерии выбора вида стоимости в той или иной ситуации очень расплывчаты, вытекают из самого определения или вовсе отсутствуют.

В Стандартах оценки дается определение основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требованиям данного нормативного документа, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандартах как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов результатов определяет итоговую величину объекта оценки, при этом согласно требованиям Стандартов итоговая величина стоимости оценки объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Статья 20 Стандартов устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей совершения сделок, что является дополнительным фактором защиты прав государства и гарантией соблюдения его интересов как хозяйствующего субъекта при отчуждении им своего имущества.

Оставьте комментарий