Существенное условие договора

Содержание

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора поставки являются предмет договора, т.е. наименование и количество товара, его ассортимент и комплектность (ст.454-491 ГК РФ), срок поставки (ст.506 ГК РФ). Отдельные исследователи добавляют к этому списку еще и «период поставки» (мнение высказано Брагинским М.И.), но наш взгляд «период поставки» (ст.508 ГК РФ) является составной частью «срока поставки» и не является самостоятельным существенным условием. Также не входит в существенные условия договора поставки условие о его цене.

Названные выше условия, прежде всего, определяют содержание заключенного договора. Рассмотрим их подробнее.

Первое существенное условие договора поставки – предмет договора.

Предмет договора – это условия о товаре, о его наименовании, количестве и качестве.

Устанавливая предмет договора, стороны должны точно указать название продукции (товара), не допускающее подмены, а также номера стандартов, технических условий, артикулов и других необходимых документов, на соответствие которым предстоит проверять поступившую продукцию (товары). В целях уточнения предмета поставки товар может быть квалифицирован по Общероссийскому классификатору продукции.

В тех случаях, когда речь идет об изделиях одного наименования, но с различными признаками, стороны обязаны предусмотреть это в тексте договора. Возможно, что поставляемая продукция имеет сложные характеристики. Тогда их описание дается отдельно в специальном приложении, которое является неотъемлемой частью договора.

Наряду с точным наименованием товара должно быть указано его точное количество. Для его установления используют общепринятые параметры веса, длины, объема; штуки, комплекты и т.д. В тех случаях, когда продукция (товар) поставляется по весу, в тексте договора необходимо оговорить вес брутто или нетто, либо и тот и другой, где нетто — это вес без тары и упаковки; брутто — с тарой и упаковкой. Возможны и другие единицы измерения.

Отдельные товары, в виду их специфических свойств, не измеряются стандартными единицами измерения и поставляются насыпью, навалом или наливом (таковыми грузами, например, являются: алебастр молотый, бокситы, галька, гипс для флюсования, гипс технический, горох дробленый лущеный, гравий, грунт, зерно гороха, зола древесная, кокс высокосернистый, некоторые другие грузы.). При поставке такой продукции допускается обозначение количества оговоркой «около» или опционом, которое обычно ставится перед цифрой, определяющей количество товара, а иногда после цифры, обозначающей количество. Однако при этом проставляется словосочетание «больше или меньше __%» или дается другой знак обозначения: «__%».

Некоторые продовольственные товары имеют тенденцию к изменению своего веса в процессе транспортировки и хранения. Точный вес такой продукции в договоре определить невозможно. И поэтому часто используется предварительное соглашение при заключении договора (опцион), и в ряде случаев обозначение количества дополняется оговоркой «около». Как правило, опцион используется при дальних перевозках овощей и фруктов. По взаимному согласию сторон, определив вес, допускается сделать запись «+, — 10 %», но при этом необходима оговорка о том, кому из участников договора предоставляется право пользоваться отступлением от установленной цифры.

Еще одно условие которое входит в предмет договора – это условие о качестве. Под качеством (ст.469 ГК РФ) поставляемого товара понимается соответствие его свойств уровню требований договора или закона, а также совокупность признаков, которые определяют его пригодность для использования по назначению.

Согласно ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, обладающий надлежащим качеством.

В соответствии с ГК РФ, при отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В том случае, если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Если предстоит определять качество поставляемого товара по образцам, то поставщик обязан представить их покупателю для утверждения. Только после такого утверждения этот образец будет считаться эталоном. В подобных случаях в договоре должны быть учтены сведения о количестве отобранных образцов и порядке сравнения их с поставляемой продукцией (товарами). Во избежание в дальнейшем споров об идентичности образцов третий экземпляр стоит передать на хранение нейтральному предприятию, организации, а в тексте договора сделать соответствующую оговорку и указать наименование этого учреждения.

Качество определенной продукции должно подтверждаться сертификатом качества, который выдается уполномоченной на то государственной организацией, а также ветеринарным и санитарным сертификатом. Правовые основы обязательной и добровольной сертификации продукции и услуг в РФ, а также права, обязанности и ответственность участников сертификации определяет Закон РФ от 10 июня 1993 г. N 5151-I «О сертификации продукции и услуг» (с изм. и доп. от 27 декабря 1995 г., 2 марта, 31 июля 1998 г., 25 июля 2002 г., 10 января 2003 г.).

Второе существенное условие договора поставки – срок поставки.

Сроки поставки — согласованные сторонами и предусмотренные в договоре временные периоды, в течение которых продавец должен передать товар покупателю.

Следует отметить, что не все исследователи выделяют срок поставки в существенное условие рассматриваемого договора. Как отмечает, И.Г. Вахнин, нет необходимости признавать срок существенным условием договора: это вызвало бы негативные последствия для сторон, так как лишило бы их права соглашаться на заключение между ними договора купли-продажи и использовать права параграфа 1 главы 30 ГК РФ. Видимо, эти моменты были приняты во внимание Высшим Арбитражным Судом (ВАС) РФ, который в п.7 постановления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. N 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки» разъясняет определение сроков передачи товара в договоре поставки.

Как верно подчеркивает Б.Завидова, ученые-правоведы в основном обходят молчанием вопрос о том, является ли срок в рассматриваемых договорах существенным или несущественным условием договоров подобных видов.

Иные известные специалисты-правоведы, прокомментировавшие многие статьи Гражданского кодекса о договоре купли-продажи (в частности, Н.И.Клейн, Г.Л.Левшина), не говорят о том, что срок поставки в данных договорах не является существенным условием. Напротив, авторы говорят о важности указания на срок договора.

На наш взгляд «срок договора поставки» — это все-таки его существенное условие. Во-первых, законодатель включил указание на срок в само определение договора поставки. Во-вторых, срок действия договора – определяет момент начало и окончания обязательств, что для договора поставки имеет определяющее значение.

Согласно ст.190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой (договором) срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Гражданское законодательство содержит следующие дефиниции срока:

— начало срока, определенного периодом времени (ст.191 ГК РФ);

— окончание срока в нерабочий день (ст.193 ГК РФ);

— порядок совершения действий в последний день срока (ст.194 ГК РФ).

Общеобязательное включение в договор сроков передачи товара связано с тем, что товар может передаваться в целом (партией товара) либо отдельными партиями (еженедельно, ежемесячно) и т.д.

В случаях, когда моменты заключения и исполнения договора не совпадают, а сторонами не указан срок поставки товара и из договора не следует, что она должна осуществляться отдельными партиями, при разрешении споров необходимо исходить из того, что срок поставки устанавливается по правилам, изложенным в ст.457 ГК РФ. Согласно этим правилам срок исполнения продавцом (поставщиком) обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет этого сделать, то в соответствии со ст.314 ГК РФ, где в п.2 сказано, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. В абзаце втором п.2 ст.314 ГК законодатель указывает, что обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Как отмечает Б.Завидов, момент исполнения продавцом своей обязанности передать товар покупателю определяется одним из трех вариантов: во-первых, при наличии в договоре условия об обязанности продавца по доставке товара — моментом вручения товара покупателю; во-вторых, если в соответствии с договором товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара — моментом предоставления товара в распоряжение покупателя в соответствующем месте; в-третьих, во всех остальных случаях — моментом сдачи товара перевозчику или организации связи.

Таким образом, делает заключение автор, сроком исполнения обязательства должна признаваться дата документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки покупателю, либо дата приемосдаточного документа. Дата исполнения продавцом своей обязанности по передаче товара имеет важное значение, поскольку именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара.

Между тем, срок действия договора поставки является одним из спорных вопросов. Одни исследователи говорят о том, что с прекращением срока действия договора обязательства из него прекращаются.

Другие исследователи отмечают, что на самом деле договорные обязательства могут быть возложены на сторону не только в пределах срока действия договора. Так, например, В.Трапезников отмечает, что «на практике часто приходится сталкиваться с заблуждением по поводу того, что по истечении предусмотренного срока действия договора поставки обязательства из него прекращаются».

Разберемся в сложившейся ситуации.

По общему правилу обязательство прекращается только надлежащим исполнением (ст.408 ГК), а также по иным основаниям, предусмотренным в гл.26 ГК, причем истечение срока договора в качестве такого основания не предусмотрено. Значит, сторона, не предоставляющая встречного удовлетворения, будет нести ответственность не только за просрочку в рамках действия договора, но и по истечении его срока вплоть до момента фактического исполнения обязательств. Данное обстоятельство было отмечено в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 1995 г. «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике». В нем говорится, что, как правило, истечение срока действия договора не прекращает обязательства сторон. Поскольку обязательство по оплате продукции является договорным, которое сохраняется и после истечения срока действия договора, поэтому, если поставщик выполнил свои обязательства и поставил товар, то на покупателе лежит обязанность по своевременной оплате стоимости продукции.

Что же касается обязательств поставщика, то важно отметить, что обязанность по восполнению недопоставленного количества товара может быть возложена на поставщика лишь в пределах срока действия договора поставки.

Проиллюстрируем вышесказанное примером из судебно-арбитражной практики:

«Общество с ограниченной ответственностью «Каравелла» (ранее — товарищество с ограниченной ответственностью) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Комсомольский» (ранее — совхоз) о понуждении ответчика исполнить обязательства в натуре по договорам от 28.03.97 N 11/7 и от 31.03.97 N 12/7 и о взыскании договорной неустойки в связи с отказом выполнить эти обязательства.

Решением суда от 09.08.2000 иск удовлетворен: на ответчика возложена обязанность исполнить обязательства в натуре соответственно по поставке пиломатериалов и молока в объемах и по ценам, действовавшим на момент заключения договоров; взыскана штрафная неустойка с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается решение в части исполнения обязательств в натуре отменить и в этой части иска отказать. В остальной части судебный акт оставить без изменения.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, совхоз «Комсомольский» (продавец) и ТОО «Каравелла (покупатель) заключили договор от 28.03.97 N 11/7 на поставку пиломатериалов в апреле, мае, июне 1997 года и договор от 31.03.97 N 12/7 на поставку пастеризованного молока в течение года со дня подписания договора.

Свои обязательства по договорам продавец не выполнил и в письме от 21.10.97, признав задолженность перед покупателем, отказался от их дальнейшего исполнения.

Удовлетворяя требования истца о понуждении ответчика к исполнению обязательств в натуре, суд ссылался на статьи 309, 310, 506 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым односторонний отказ от исполнения обязательств по договорам недопустим, обязательства должны исполняться надлежащим образом, кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности, а при неисполнении этой обязанности — присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Между тем судом не было учтено, что согласно пункту 1 статьи 511 Гражданского кодекса Российской Федерации поставщик, допустивший недопоставку товаров в отдельном периоде поставки, обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующем периоде в пределах срока действия договора поставки.

Поскольку поставка пиломатериалов должна быть произведена в течение трех месяцев, а поставка молока — в течение одного года с момента подписания договора, срок исполнения обязательств закончился 28.06.97 и 31.03.98.

Таким образом, по истечении указанных сроков обязанность ответчика по поставке продукции прекратилась, поэтому суд не мог вынести решения об исполнении ее в натуре.

Кроме того, решение принято, несмотря на отсутствие в деле доказательств наличия у ответчика продукции, передачи которой требует истец.

При таких обстоятельствах решение в части исполнения обязательств по договорам в натуре подлежит отмене как принятое с неправильным применением норм материального права и в иске в этой части следует отказать.

Взыскание судом суммы штрафных санкций, предусмотренных пунктами 6.3 договоров, с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является правомерным.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 — 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 09.08.2000 по делу N А19-4473/00-14 в части исполнения в натуре обязательств по договорам от 28.03.97 N 11/7 и от 31.03.97 N 12/7, заключенным между совхозом «Комсомольский» и ТОО «Каравелла», отменить и в этой части иска отказать.

В остальной части решение оставить без изменения».

Еще раз подчеркнем, что обязанность по восполнению недопоставленного количества товара может быть возложена на поставщика лишь в пределах срока действия договора поставки.

См.например: Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под общ. ред. Брагинского М. И. – М.: Фонд «Правовая культура». — 1996.

Общероссийский классификатор продукции ОК 005-93 (утв. постановлением Госстандарта РФ от 30 декабря 1993 г. N 301) – М.: Госстандарт России «Общероссийский классификатор продукции ОК 005-93. – 2000.

Намашко С. Предмет договора оптовой купли-продажи товаров // Законодательство. — №11. — ноябрь 2001 г. – с.72.

Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ. – М.: Фонд «Правовая культура». – 2000. – с.61.

Завидов Б. Срок как существенное условие договоров купли-продажи и поставки // Хозяйство и право. – 1997. — №7.

Завидов Б. Срок как существенное условие договоров купли-продажи и поставки // Хозяйство и право. – 1997. — №7.

Завидов Б. Срок как существенное условие договоров купли-продажи и поставки // Хозяйство и право. – 1997. — №7.

Трапезников В. Обязательства, возникающие из договора поставки // Российская юстиция. — №4. — апрель 2000 г.

Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 1995 г. N С1-7/ОП-54 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно — арбитражной практике» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1995. — №4.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 февраля 2002 г. N 2478/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2002 г. — N 5.

Типовые соглашения с клиентами в программе «Управление торговлей 8». Уточнение цен по товарам

Из нашей статьи «Что такое соглашения с клиентами?» можно узнать, для чего в «1С:Управление торговлей 8» (ред. 11.3) служат соглашения с клиентами, и какие варианты их использования возможны. Рассмотрим более подробно один из видов соглашений – типовые соглашения.

Задача:

Необходимо настроить в 1С типовое соглашение для продаж любым оптовым клиентам товаров вида «Гироскутер» по оптовой цене (соответствующий вид цен ранее был занесен в программу и установлен для этих товаров), со специальной ценой на один из товаров.

Создание соглашения, основные сведения

Перейдем в справочник типовых соглашений с клиентами.

CRM и маркетинг / НСИ продаж / Типовые соглашения с клиентами

По кнопке «Создать» создадим новое соглашение. На открытой по умолчанию вкладке «Основное» доступны следующие реквизиты:

  • Номер и дата соглашения – указываются пользователем, необязательны для заполнения;
  • Наименование соглашения – вводится пользователем;
  • Сегмент клиентов – если выбран, то возможное применение соглашения будет ограничено этим сегментом клиентов. Если сегмент не выбран, соглашение может применяться для всех клиентов. В нашем примере не заполняем;
  • Сегмент номенклатуры – аналогично сегменту клиентов;
  • Статус соглашения. Может принимать значение:
    • Действует (установлено по умолчанию),
    • Не согласовано – соглашение записано, но еще не введено в действие (например, находится на согласовании),
    • Закрыто – действие соглашения прекращено, при этом само соглашение сохранено в программе для истории;
  • Период действия – заполняется, если соглашение заключено на определенный срок (в примере не указываем);
  • Операция. Возможные значения:
    • Реализация (установлено по умолчанию, оставляем в примере);
    • Передача на комиссию;
  • Организация – от ее лица будут оформляться документы продаж по этому соглашению.

Настройка условий продаж

Перейдем на вкладку «Условия продаж» в форме типового соглашения. Здесь необходимо настроить следующие параметры.

Условия оплаты:

  • Использование договоров. Варианты:
    • «Требуется указание договора» – в этом случает порядок расчетов нужно будет указать в договоре.
    • «Договоры не используются» (установлен по умолчанию) – сведения о порядке расчетов заполняются в соглашении, в нижеследующих полях. В примере оставляем этот вариант.
  • Валюта взаиморасчетов. В примере – рубль.
  • Детализация расчетов. Возможные варианты: «По заказам» (указан по умолчанию; оставляем в примере) и «По накладным».
  • График оплаты. Здесь возможен выбор графика оплаты по данному соглашению (в данном примере не заполняем). См. также статью «Графики оплаты».

Обеспечение и отгрузка:

  • Склад, с которого будут отгружаться товары при продаже. В примере выбираем склад без применения ордерной системы.

Важно. Если в соглашении с клиентами указать ордерный склад, становится возможным выбор порядка создания расходных ордеров на товары – с разбиением по заказам и накладным, либо с группировкой по партнерам и заданиям на перевозку.

  • Ниже доступны такие опции как срок поставки, обособленное обеспечение заказов, возможность отгрузки без перехода права собственности (в примере не указываем).

Ценообразование:

  • Валюта цен. В примере – рубль.
  • «Цена включает НДС». В примере ставим флаг.
  • Вид цен. В примере выбираем ранее занесенную цену «Оптовая (электротранспорт)».

Важно. Доступность цен в списке выбора зависит от флага «Цена включает НДС». Если он установлен, то в списке отображаются только цены, включающие НДС, и наоборот.

  • «Ограничивать ручные скидки». В примере не указываем.

Режим налогообложения. Возможные варианты:

  • Значение, указанное в соглашении. Доступны значения: продажа облагается НДС (установлено по умолчанию; оставляем в примере), продажа не облагается НДС, продажа облагается ЕНВД, продажа на экспорт (ставка 0%).
  • В соответствии с режимом налогообложения организации.

Прочие условия соглашения

На вкладке «Прочие условия» в типовом соглашении с клиентом возможна настройка использования многооборотной тары, регулярности соглашения, группы фин. учета расчетов, статьи ДДС (движения денежных средств), использования в работе торговых представителей. Все эти параметры являются опциональными.

В нашем примере укажем статью ДДС – «Поступление оплаты от клиента (продажа товаров, работ, услуг)».

Уточнение цен по соглашению

Типовое соглашение об условиях продаж позволяет задавать специальные цены на товары как для ценовых групп (вкладка «Уточнение цен по ценовым группам»), так и для конкретных товаров (вкладка «Уточнение цен на товары»).

В текущем примере рассмотрим уточнение цен на товар.

Предположим, что товар «Гироскутер 2» по данному соглашению будет продаваться по специальной цене 9999 руб. Перейдем на вкладку «Уточнение цен на товары» в типовом соглашении.

Добавим товар в табличную часть. В графе «Вид цены» доступен как выбор конкретного вида цены, так и значение «произвольная» для ввода конкретного числа. Укажем произвольную цену: 9999,00.

На вкладке «Скидки (наценки)» доступна настройка скидок и наценок по данному соглашению. В текущем примере рассматривать их не будем; о настройке скидок читайте наши дальнейшие материалы.

После ввода всех параметров запишем и закроем соглашение.

Оформление продажи по соглашению

После того, как типовое соглашение создано, его можно использовать в документах продажи – заказах и накладных. Оформим по соглашению заказ клиента.

Продажи / Оптовые продажи / Заказы клиентов

Создадим заказ, на вкладке «Основное» выберем клиента и соглашение. После выбора соглашения программа в соответствии с ним автоматически заполнит организацию, склад и условия продажи (об этом будет сказано в появившемся сообщении).

Перейдем на вкладку «Товары». С помощью подбора (кнопка «Заполнить – Подобрать товары») укажем для нашего примера два товара: «Гироскутер 1» и «Гироскутер 2», по 1 шт. каждого.

Мы видим, что цены на товары заполнились в соответствии с условиями продаж, указанными в соглашении: для «Гироскутера 1» – цена «Оптовая (электротранспорт)», для «Гироскутера 2» – специальная цена 9999 руб.

Проведем и закроем заказ. Дальнейшее оформление продажи по этому заказу выполняется обычным образом.

Заполнение накладной без предварительного заказа производится аналогично: после выбора соглашения сведения об условиях продаж подставляются в документ автоматически, пользователю остается указать клиента и продаваемые товары.

Важно. Цены и другие условия, заполненные в документах продаж автоматически в соответствии с соглашением, по умолчанию остаются доступными для редактирования пользователем.

Если необходим запрет редактирования, следует в профиле соответствующей группы доступа пользователей снять разрешение действия «Отклонение от условий продаж». (См.

: НСИ и администрирование / Настройка пользователей и прав / Профили групп доступа).

Смотрите наши статьи о применении индивидуальных соглашений, о ценовых группах и о графиках оплаты.

1С ERP: типовые и индивидуальные соглашения. Правила продаж

  • Бурцева В.Ю. ООО «ИТ БизнесПроект»В 1С ERP правила продаж оформляются индивидуальными соглашениями для клиентов и типовыми соглашениями для сегментов клиентов.Совместное использование типовых соглашений и сегментов позволяет быстро менять правила продаж и те условия, при которых они предоставляются:
    • Для изменения правил продаж конкретному партнеру достаточно переместить его в другой сегмент, причем это может быть сделано автоматически, согласно заданным правилам.
    • Для изменения правил продаж для всех клиентов из определенного сегмента – достаточно один раз изменить типовое соглашение, используемое для клиентов данного сегмента.

    Для отдельных клиентов могут быть оформлены индивидуальные соглашения о правилах продаж.

    Далее рассмотрим подробно инструменты, которыми в 1С ERP регулируются правила продаж.

    Типовое соглашение — это набор типовых условий продаж, который используется при продаже товаров. Количество типовых соглашений не ограничено.

    Форма работы с типовыми соглашениями: «CRM и Маркетинг»- «Типовые соглашения с клиентами». Есть фильтр.

    В каждом типовом соглашении указываются свои условия продаж: цены, по которым будут осуществляться продажи, товары, которые могут продаваться в рамках данного соглашения, график оплаты и т.д.

    Типовые условия продаж, зарегистрированные в типовом соглашении, могут быть применены как для всех партнеров торгового предприятия, так и для определенного сегмента партнеров (клиентов). Для каждого сегмента партнеров (оптовые покупатели, дилеры, дистрибьюторы и т.д.

    ) можно определить различные условия продаж, то есть задать свое типовое соглашение.

    При регистрации условий продаж соблюдаются следующие правила по контролю условий, которые заданы в типовом соглашении.

  • Те условия, которые заданы в типовом соглашении, контролируются в момент проведения документов, оформленных в рамках типового соглашения.
  • Те условия, которые явно не заданы в типовом соглашении, могут в дальнейшем уточняться при оформлении документов в рамках данного соглашения.

Как указать информацию о тех деловых партнерах, которые могут участвовать в хозяйственных операциях, оформленных в рамках типового соглашения?

Для типового соглашения эта информация заполняется в поле «Сегмент партнеров».

Предварительно всех партнеров предприятия необходимо разделить на определенные сегменты: дилеры, дистрибьюторы, оптовые покупатели и т.д. Причем один и тот же партнер может принадлежать к нескольким сегментам партнеров.

Если данное соглашение распространяется на всех партнеров, то поле «Сегмент партнеров» не заполняется.

Для выбора доступны все сегменты партнеров, кроме тех, для которых установлен способ формирования «Формировать динамически».

Как ограничить список тех товаров, которые можно продавать в рамках соглашения?

Список товаров ограничивается указанным в соглашении сегментом номенклатуры. Если сегмент номенклатуры указан, то в рамках соглашения можно будет продавать только те товары, которые относятся к данному сегменту номенклатуры. Если сегмент номенклатуры не указан, то в рамках соглашения можно продавать все товары.

Для выбора доступны все виды сегментов, кроме сегмента номенклатуры, для которого установлен способ формирования «Формировать динамически»

Обязательно ли указание организации в типовом соглашении?

Указание организации не является обязательным в типовом соглашении.

Если поле «Организация» в соглашении не заполнено, то тогда документы, оформленные в рамках данного типового соглашения, можно оформлять от имени любой организации, зарегистрированной в справочнике «Организации».

Если в рамках данного типового соглашения необходимо оформлять документы только от имени одной организации, то тогда эту организацию следует указать в поле «Организация». В этом случае при оформлении документов в рамках данного типового соглашения будет происходить жесткий контроль той организации, которая указана в документах, оформленных по данному типовому соглашению.

Контроль не будет выполняться, если для пользователя определена роль с полными правами или для пользователя установлена роль с правом отклонения от условий продаж.

Как ограничить время действия соглашения?

Даты периода действия не влияют на возможность выбора соглашения при оформлении документов. Если при создании документа выбрать соглашение, период которого не соответствует дате документа, то будет выдано соответствующее предупреждение. Просроченные типовые соглашения отображаются в списке типовых соглашений красным цветом.

На возможность использования соглашения влияет его статус. В документы программа позволяет подбирать только соглашения со статусом «Действует».

Обязательно ли использование договоров при оформлении продажи?

Использование договоров в 1С ERP не является обязательным.

Если установлен флажок «Требуется указание договора», то продажи будут осуществляться с указанием договора. Если «Договоры не используются», то указывать договор в документах не обязательно.

Данный блок влияет на выбор детализации взаиморасчетов.

Взаиморасчеты могут вестись в разрезе: заказов или накладных или договоров.

Как зарегистрировать в соглашении график оплаты?

На странице «Условия продаж» нужно указать тот график оплаты, по которому будет контролироваться оплата товаров и услуг в рамках оформляемого соглашения.

На основании указанного в соглашении графика оплаты будет заполняться информация об этапах оплаты в документе «Заказ клиента».

Как в соглашении ввести информацию о прайсе, по которому будет осуществляться продажа товаров?

В поле «Вид цен» нужно указать основной вид цен, по которым осуществляется продажа товаров. Так же нужно ограничить процент ручных скидок и наценок нужным диапазоном.

Как в рамках соглашения назначить некоторым ценовым группам отдельный вид цен?

У элемента справочника «Номенклатура» есть реквизит «ценовая группа».

Цену товаров соглашения можно уточнить, назначив различные виды цен по ценовым группам товаров.

На странице «Уточнение по ценовым группам» нужно указать список ценовых групп номенклатуры и виды цен для товаров, принадлежащих к данной ценовой группе.

Как в рамках соглашения назначить некоторым товарам специальные цены?

На странице «Уточнение цен по товарам» нужно указать те товары, которые продаются по специальным ценам. Для каждого товара можно указать или вид цен, по которому он будет продаваться или конкретное значение цены. При заполнении таблицы можно пользоваться кнопкой «Добавить товары по отбору».

Каков приоритет при определении цены, если на разных закладках указаны разные виды цен?

В типовом соглашении можно задать те цены, которые будут заполняться по умолчанию, и контролироваться при проведении документов, оформленных по данному типовому соглашению.

Цены могут быть заданы как для типового соглашения в целом, так и детализированы до ценовых групп номенклатуры (на странице «Уточнение по ценовым группам») или до конкретных позиций номенклатуры (на странице «Уточнение цен по товарам»).

При заполнении значений цены в документах продажи используется следующий алгоритм:

  • Если для номенклатурной позиции на закладке «Уточнение цен по товарам» задано значение цены или вид цен, то в документах продажи будет заполнено значение цены, указанное явно или в соответствии с указанным видом цен на дату оформления документа продажи.
  • Если вид цен (значение цены) для номенклатурной позиции не задано, то значение цены заполняется в соответствии с тем видом цен, который указан для ценовой группы, в которую входит данная номенклатурная позиция (закладка»Уточнение по ценовым группам»).
  • Если вид цен (значение цены) не задано ни для конкретной позиции, ни для ценовой группы, то значение цены заполняется в соответствии с тем видом цен, который указан для типового соглашения в целом.
  • Если в типовом соглашении не указана информация о ценах, то цены, по которым будут оформляться продажи, задаются вручную при оформлении документов продажи: заказ клиента, реализация товаров и услуг. Документы продажи, оформленные таким способом, должны обязательно пройти согласование или должны быть оформлены пользователем, которому доступен профиль с ролью «Полные права» или ролью «Право Отклонения от условий продаж».

Почему при попытке задать вид цен в списке видны не все виды цен

  1. Установка флага «Цена включает НДС» влияет на выбор вида цены в соглашении. В списке выбора будут показаны только те виды цен, у которых флаг «Цена включает НДС» совпадает с одноименным флагом в виде цены.
  2. В списке для выбора вида цены показываются только те цены, которые используются при продаже товаров (в карточке вида цены установлен флаг «Использовать при продаже»).

На что влияет реквизит Срок поставки?

В поле «Срок поставки» указывается срок отсрочки отгрузки товаров или оказания услуг по заказу, оформленному в рамках соглашения. Срок поставки задается в днях.

На основании этого показателя и даты документа, указанной в заказе клиента или документе реализации, рассчитывается желаемая дата отгрузки товаров или выполнения услуг по заказу (документу реализации).
В какой валюте оформляется типовое соглашение?
Типовое соглашение может быть оформлено в любой валюте, зарегистрированной в справочнике валют.

Документы, связанные с данным типовым соглашением, могут быть оформлены только в той валюте, которая определена в типовом соглашении. Указание валюты в типовом соглашении является обязательным.

Оформлять документы в валюте, отличной от валюты соглашения, могут только те пользователя, для которых определено право отклонения от условий продаж

На что влияет указанный в соглашении порядок оплаты?

Порядок оплаты, указанный в соглашении, определяет тот порядок оплаты, который будет применен при оформлении договоров и документов в рамках данного соглашения.
Порядок оплаты определяет, в какой валюте (рублях или иностранной) должна быть произведена оплата по документам в рамках данного соглашения, в какой валюте ведутся расчеты.

Например, если стоимость товара расценивается в долларах, а оплата происходит в рублях по курсу ЦБ, то валюта соглашения — доллары, а порядок оплаты «Расчеты в валюте, оплата в рублях».В подавляющем большинстве случаев нужно выбирать «Расчеты в рублях, оплата в рублях».

Порядок оплаты также влияет на выбор группы финансового учета в соглашении.

Для каких целей указывается склад в соглашении?

В качестве склада указывается тот склад, с которого клиенты, работающие в рамках данного соглашения, смогут забирать проданный им товар. Указанный склад будет заполняться по умолчанию во всех документах отгрузки, оформленных по данному соглашению. Указание склада не является обязательным.

  • Если склад не указан, то отгрузка клиенту по данному соглашению может производиться с любого склада.
  • Если склад указан, то при проведении документа отгрузки контролируется соответствие склада в документе отгрузки и в соглашении.

Как добавить/убрать скидки, которые должны действовать в рамках типового соглашения?

В типовом соглашении можно указать те скидки (наценки), которые будут действовать при продаже товаров тем клиентам, которые относятся к тому сегменту партнеров, который указан в типовом соглашении.

В форме типового соглашения перейти на страницу «Скидки (наценки)» и расставить нужные статусы.

Аналогично можно отредактировать скидки из формы «Скидки/наценки».

Скидки, указанные в соглашении будут применяться в документах, оформленных по данному соглашению. Скидки будут действовать в соответствии с определенными для них условиями и в соответствии с теми правилами совместного применения скидок, которые для них определены.

Для каких целей в типовом соглашении используется признак регулярности соглашения?

Регулярным соглашением является то соглашение, заданные условия в котором, выполняются с определенной периодичностью. Регулярные условия фиксируются в индивидуальном соглашении, которое заключается с конкретным клиентом. Информация, заданная в типовом соглашении, используется только как шаблон для создания регулярных условий в индивидуальном соглашении.

Контроль за соблюдением условий соглашений

Программа контролирует соблюдение соглашений для тех пользователей, у которых нет полных прав и которым недоступна роль «Право Отклонения от условий продаж».

Данные пользователи смогут провести документы с отклонениями от условий продаж только после дополнительного согласования с руководством (пользователем, имеющим право на отклонение от условий продаж или полные права).

Если в документе имеются отклонения от соглашения, то его можно провести только со статусом «На согласовании».

После этого пользователь, имеющий соответствующие права может отобрать документы, ожидающие согласование, в списке документов. Посмотреть отчет об отклонениях от условий продаж. В примере ниже менеджер желает отклониться от графика оплаты.

Если такое отклонение допустимо, то установить статус «к выполнению».

Вторым вариантом согласование является запуск соответствующего бизнес процесса менеджером, желающим отклониться от условий соглашения.

Согласование идет по следующей схеме.

Ответственные за согласование пользователи задаются в настройках программы.

Соглашение. Виды соглашений

Энциклопедия МИП » Трудовые споры » Социальное партнерство » Соглашение. Виды соглашений

Трудовое соглашение выступает обязательным элементом любого трудового договора и констатирует о прекращении, о продлении или об изменении условий.

Трудовое законодательство предусматривает заключение специальных документов работодателей и работников, которые свидетельствуют о факте назначения или увольнения, регламентируют нормы и условия труда, заработной платы и отпуска. Одним из важных документов является соглашение сторон, которое выступает частью трудового договора и предусматривает свой порядок.

Что такое соглашение

Соглашение к трудовому договору – это определенная часть трудового договора, заключение которого предусмотрено законодательством. Трудовое соглашение выступает обязательным элементом любого трудового договора и констатирует о прекращении, о продлении или об изменении условий.

Соглашение между сторонами – работодателем и работником – составляется в момент, когда сотрудник назначается на новую должность или будет получать другую зарплату. Дополнительное соглашение к договору оформляется в момент расторжения договора и регламентирует прекращение его действия. Соглашение сторон свидетельствует об изменении составленного ранее трудового договора.

Как заключить соглашение

Трудовое соглашение заключается при обязательном соблюдении определенной законной процедуры, предусматривает образец и составленное заявление. При этом нужно соблюдать порядок, образец и сроки. Соглашение сторон необходимо заключить в следующих случаях:

  • работник переводится на новое рабочее место по собственной инициативе;
  • беременная женщина назначается на новую должность;
  • перевод сотрудника в иную местность;
  • назначение на новое рабочее место по инициативе работодателя;
  • при изменении условий работы;
  • когда происходит продление или прекращение договора.

Подписание и продление соглашения

Подписание соглашения возможно при учете интересов всех сторон после этапа переговоров. Для этого предусмотрено заявление и специальный образец, форма которого определяется законодательно. Подписано соглашение должно быть всеми сторонами дела и участниками соответствующих переговоров. Для этого необходимо провести переговоры по поводу предстоящего заключения соглашения, которые нужно осуществить в течение трех месяцев.

Соглашение между работодателем и сотрудником может быть продлено в срок. Для этого нужно соблюдать законодательный порядок. В таком случае заключается дополнительное соглашение к трудовому договору. Данный документ также предусматривает образец, порядок заполнения, написание заявления и составляется по тем нормам, что и трудовое соглашение:

  • предоставляется в письменной форме в определенный срок;
  • проходит государственную регистрацию соглашений;
  • проходит нотариальное заверение соглашения между сторонами.

Виды соглашений

Существуют определенные виды соглашений, форма которых отличается: генеральное, межрегиональное, региональное, отраслевое, территориальное, дополнительное соглашение.

Трудовым законодательством также предусмотрено следующие виды соглашений, в зависимости от количества участников:

  • двухсторонние;
  • трехстороннее соглашение.

Дополнительное соглашение и его вид определяется в ходе переговоров между работником и сотрудником. При этом предусмотрено заявление, соблюдается образец и сроки.

Дополнительное соглашение к трудовому договору заключается после проведения переговоров между сторонами, в процессе которых учитываются все интересы и составляется заявление в срок. Каждое трудовое соглашение отличается целевым предназначением, что влияет на порядок, образец, срок и вид, которому соответствует трудовое соглашение и соответствующее заявление.

Трехстороннее соглашение заключается при обязательном участии ответственных органов государственной исполнительной власти или же трехстороннее соглашение заключается в присутствии органов местного самоуправления муниципального масштаба. При этом предусмотрено заявление и определенный, нужно соблюдать срок и образец

Прекращение соглашения

Соглашение между работодателем и сотрудником ориентировано непосредственно на результат будущего труда, который нужно достигнуть после выполнения заданий и задач в срок. Если заключается дополнительное соглашение к трудовому договору, то оно выступает лишь определенным средством для выполнения обязательств сотрудником.

Дополнительное соглашение к договору, форма которого отличается от трудового договора, не регламентирует норм и условий труда.

Соглашение о расторжении договора подписывается по инициативе работника и работодателя и констатирует прекращение договора.

Помимо этого, соглашение о расторжении договора может подписываться после истечения срока действия документа, после чего возможно прекращение действия документа.

Соглашение о расторжении договора предусматривает аннуляцию всех условий, которые регламентирует трудовое соглашение. Расторжение трудового договора по соглашению сторон также может происходить в судебном порядке.

  1. Что такое сущестенные условия договора

  2. Виды существенных условий:

    • условие о предмете договора

    • условия договора, названные существенными в нормативных актах

    • условия договора, о которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

  3. Существенные условия отдельных видов договоров

Что такое сущестенные условия договора

Договорные условия принято объединять в определенные группы. Наиболее широкое распространение получили три группы условий: существенные, обычные и случайные.

По правилам статьи 432 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК) договор считается заключенным только тогда, когда стороны договорились обо всех существенных условиях договора.

Что же такое – «существенные условия договора»?

Ответ на этот вопрос также содержится в статье 432 ГК: существенными условиями договора являются:

  1. Условия о предмете договора;

  2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

  3. Все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Другими словами, если стороны подписали бумажку с названием «договор», это еще не значит, что они заключили договор, а сам договор можно считать заключенным.

Существенные условия договора необходимы и достаточны для его заключения. При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договор не считается заключенным, и напротив, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, но не обсудили иные, договор заключен.

Условие о предмете договора

В первую очередь к числу существенных ГК относит условие о предмете договора. К примеру, предметом договора купли-продажи является товар, предметом договора подряда — работа и ее результат, предметом договора аренды нежилого помещения — помещение. Не согласовав условия о предмете, стороны не могут определить будущее договорное правоотношение.

Иногда законом предъявляются особые требования к описанию предмета договора. Так, в соответствии со статьей 607 ГК в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Условия договора, названные существенными в нормативных актах

Вторую группу существенных условий договора составляют те, которые названы в законе или других нормативных актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В одних правовых нормах четко определены существенные условия, относящиеся к конкретному виду договоров (например, в статьях 489, 942, 1016 ГК), в других — термин «существенные условия» не употребляется.

Например, прямо установлены существенные условия, требуемые в силу закона, для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК), договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК), договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества (ст. 587 ГК), договора страхования (ст. 942 ГК), договора доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК).

В то же время прямо не названа существенным условием, но является таковым цена в договоре продажи недвижимости. Как установлено ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Существенный характер условия договора продажи недвижимости о цене определяет последствие несоблюдения требования о согласовании цены — договор не считается заключенным.

Вид договора Существенные условия
Договор розничной купли-продажи Цена договора (ст. 494 ГК)
Договор поставки Срок поставки товара (ст. 314 ГК)
Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия Цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК)
Договор продажи жилых помещений Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (558 ГК)
Договор аренды зданий и сооружений Цена аренды (п. 1 ст. 654 ГК)
Договор возмездного оказания услуг Место и срок оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК)
Все виды договоров подряда (кроме договора подряда на проведение проектных и изыскательских работ) Задание заказчика (ст. 702 ГК РФ), сроки выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК)
Договор строительного подряда Цена (п. 1 ст. 746 ГК), сроки выполнения работы (п. 1 ст. 740 ГК)
Договор подрядных работ для государственных нужд Цена, срок и способы, обеспечивающие исполнение обязательств сторонами (п. 1 ст. 766 ГК)

Условия договора, о которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Такие условия в теории права принято называть случайными. «Случайный» характер таких условий, на которых настаивает одна из сторон, не означает, что они не являются существенными и не требуют согласования. При наличии такого волеизъявления одной из сторон договор не может считаться заключенным, пока случайное условие не согласовано.

Пример

Предположим, стороны заключают договор продажи жилого дома. Первое условие, которое необходимо согласовать в качестве существенного — условие о предмете. Второе и третье существенные условия, которые требуются в силу закона, — цена договора и перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования, например, жилым домом после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Если ни одна из сторон не будет настаивать на согласовании иных условий договора, то при включении в договор только этих трех существенных условий договор купли-продажи следует считать заключенным. Но если, например, продавец настаивает на включении в договор правил о порядке и сроках выплаты покупной цены, то такое условие в силу указания ст. 432 ГК становится существенным как требуемое по заявлению стороны.

Если же по тем или иным причинам сторона не стала настаивать на согласовании подобных условий, то договор считается заключенным при наличии лишь существенных условий, необходимых в силу закона.

Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 25.12.2018 № 49 в п. 2 дает следующие пояснения: существенными являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой. Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны.

Существенные условия отдельных видов договоров

Все изложенное можно свести в следующую таблицу:

Вид договора Существенные условия
Купли-продажи Предмет (наименование, количество товара — п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Купли-продажи недвижимости Предмет (наименование, количество, точные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК).
Цена каждого объекта
При продаже жилого помещения – перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями.
Поставки Предмет (наименование, количество товара — п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Мены Предмет (наименование, количество — п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Дарения Предмет (вещь, передаваемая дарителем одаряемому в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом — п. 1 ст. 572 ГК
Аренды Предмет (наименование, количество арендуемого имущества)
Аренды недвижимости Предмет (данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество — п. 3 ст. 607 ГК)
Размер арендной платы за каждый объект (п. 1 ст. 654 ГК, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК)
Финансовой аренды (лизинга)

Данные, позволяющие определить передаваемое по договору имущество (п. 3 ст. 15 Закона «О финансовой аренде (лизинге)”, п. 3 ст. 607 ГК);
Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей (п. п. 4 и 5 ст. 15, п. 2 ст. 28 Закона «О финансовой аренде (лизинге)”).

Возмездного оказания услуг Конкретный вид оказываемой услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ)
Подряда Предмет (вид выполняемой работы — п. 1 ст. 702 ГК);
Начальный и конечный сроки выполнения работ — п. 1 ст. 708 ГК
Перевозки Предмет (действия по перевозке груза в пункт назначения)
Транспортной экспедиции Предмет (услуги, связанные с перевозкой груза)
Займа Предмет (денежная сумма займа (п. 1 ст. 807 ГК), имущество)
Кредита Предмет (денежная сумма)
Факторинга Предмет (уступаемое денежное требование)
Банковского вклада Предмет (денежная сумма)
Банковского счета Предмет (условия предоставления счета)
Хранения Предмет (наименование, количество товара, передаваемого на хранение)
Страхования Объект страхования (имущество либо имущественный интерес)
Страховой случай
Размер страховой суммы
Срок действия договора
Поручения Предмет (юридические действия)
Комиссии Предмет (совершаемые комиссионером сделки)
Агентский Предмет (юридические и иные действия) Характер полномочий агента (от имени и за счет принципала либо от своего имени и за счет принципала)
Коммерческой концессии Состав имущества, передаваемого в доверительное управление
Наименование учредителя управления или выгодоприобретателя
Размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором
Срок действия договора
Залога Предмет залога (наименование, количество) и его оценка
Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом
Указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество
Ипотеки Предмет ипотеки (наименование, местонахождение, описание) и его оценка
Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой
Право, предмет ипотеки, принадлежит залогодателю
Наименование органа, зарегистрировавшего это право
Поручительства Указание на обеспечиваемое обязательство
Простого товарищества Предмет (совместная деятельность товарищей)

Статья написана и размещена 4 ноября 2012 года. Дополнена —

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 — 2020

Полезные ссылки по теме «Существенные условия договора»

  1. Если подрядчик некачественно выполнил работу

  2. Договор о реализации туристского продукта

  3. Особенности договора аренды банковской ячейки

  4. Обязательный досудебный (претензионный) порядок урегулирования экономических споров

  5. Ошибки в договоре и их последствия

  6. Что такое договор

  7. Как составить договор

  8. Заключение договора

  9. Оферта

  10. Акцепт

  11. Предмет договора

  12. Изменение и расторжение договора

  13. Образцы договоров

  14. Что делать, если контрагент не исполняет свои обязательства по договору

  15. Куда и как обращаться для того, чтобы обязать контрагента исполнить свои обязательства по договору

  16. Особенности кредитного договора

  17. Проверка «юридической чистоты» квартиры

  18. Особенности договора аренды жилья

  19. Налоговые риски договора

  20. Проверка контрагентов на добросовестность

  21. Признаки недобросовестности налогоплательщиков

  22. Как организовать договорную работу в организации

Ключевые слова: договор, существенные, условия, договора

1. Понятие существенных условий договора

2. Условия договора купли-продажи недвижимости

2.1. Сведения о каждой стороне договора

2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости

2.2.1. Предмет договора

2.2.2. Цена договора

2.2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

2.3. Необходимые условия договора купли-продажи недвижимости

2.3.1. Правоустанавливающие документы

2.3.2. Сведения об обременениях квартиры

2.3.3. Условия об освобождении квартиры

2.3.4. Порядок расчетов по договору

2.4. Иные условия договора купли-продажи недвижимости

3. Форма договор купли-продажи недвижимости

4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости

1. Понятие существенных условий договора

Для начала немного теории об условиях договоров. Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, кодекс разделил условия договора на две группы: существенные условия и иные (их можно назвать дополнительные) условия.

Существенными условиями являются:

— условия о предмете договора,

— условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида,

— все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если стороны договора не достигли соглашения по существенным условиям договора, и договор не содержит существенные условия, то по закону договор считается незаключенным.

2. Условия договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости. Какие условия он должен содержать?

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него согласованную сторонами цену.

Договор должен содержать:

— сведения о каждой стороне договора,

— все существенные условия, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным,

— а также иные условия.

2.1. Сведения о каждой стороне договора

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются сведения о каждой стороне сделки.

Для физических лиц:

— Ф.И.О.,

— паспортные данные,

— адрес регистрации,

— пол,

-дата и место рождения.

Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.

Если договор заключает не собственник недвижимости или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.

Это может быть доверенность: нотариально удостоверенная, если договор подписывает физическое лицо; составленная в простой письменной форме, если договор, стороной по которому является юридическое лицо, подписывает уполномоченное физическое лицо.

В доверенности должны быть указаны соответствующие полномочия: на заключение договора купли-продажи, получение оплаты или совершение оплаты по договору купли-продажи, а также прием или передача недвижимости с правом подписания передаточного акта.

Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны.

Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки.

2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости

2.2.1. Предмет договора

2.2.2. Цена договора

2.2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

— Предмет договора,

— Цена договора,

— А для жилых помещений — перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

2.2.1. Предмет договора

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если мы говорим о договоре продажи квартиры, то:

В договоре должны быть обязательно указаны:

— наименование жилого помещения — квартира,

— номер,

— количество комнат,

— адрес жилого дома, в котором расположена квартира,

— общая и жилая площади.

Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.

Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.

Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

Отметим еще один важный момент.

Чтобы принять к налоговому вычету расходы на отделку приобретенной квартиры, необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, содержал условие о приобретении квартиры без отделки.

2.2.2. Цена договора

Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи. И соответственно, как мы уже говорили ранее, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена недвижимости определяется исходя из ее площади.

2.2.3.Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой

Согласно п. 1 ст. 558 ГК, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Этими лицами согласно закону могут быть:

а) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 677 ГК РФ).

в) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);

г) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

д) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением — это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки.

Таким образом, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Идеальный вариант, чтобы на момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней отсутствовали по месту жительства и месту пребывания какие-либо физические лица, а также, чтобы отсутствовали лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

2.3. Необходимые условия договора купли-продажи недвижимости

2.3.1. Дата и место заключения договора

2.3.2. Правоустанавливающие документы

2.3.3. Сведения об обременениях объекта недвижимости

2.3.4. Условия об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю

2.3.5. Порядок расчетов по договору

Не являются существенными условиями, но однозначно необходимы следующие условия договора купли-продажи недвижимости.

2.3.1. Дата и место заключения договора

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются дата и место заключения договора.

2.3.2. Правоустанавливающие документы

В договоре необходимо указать сведения о правоустанавливающих документах на объект недвижимости:

— на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.),

— вид права владения продавца,

— реквизиты документа, подтверждающего право владения продавца, а именно Свидетельства о праве.

2.3.3. Сведения об обременениях объекта недвижимости

В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога, судебных споров в отношении объекта недвижимости и иных ограничений.

2.3.4. Условие об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю

Если вы приобретаете недвижимость, в частности квартиру, в которой на момент подписания договора купли-продажи продолжают проживать продавец и члены его семьи, в договоре необходимо предусмотреть срок, в течение которого они выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч.1. ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2.3.5. Порядок расчетов по договору продажи недвижимости

Остановимся подробнее на порядке расчетов по договору продажи недвижимости.

В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Способ 1. Аккредитивная форма расчетов

Этот способ расчета заключается в том, что покупатель недвижимости предварительно заключает с банком договор, на основании которого на банковский счет вносится сумма, равная стоимости объекта недвижимости. В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк оговоренный сторонами при оформлении аккредитива документ, к примеру, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой покупатель указан в качестве собственника недвижимости, банк перечисляет продавцу полагающуюся ему сумму (п. 1 ст. 867 ГК РФ).

Аккредитивы бывают:

— безотзывными (ст. 869 ГК РФ). Такой вид аккредитива предполагает, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;

— отзывными (ст. 868 ГК РФ). Такой вид аккредитива не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.

За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется в процентах от суммы аккредитива.

Способ 2. С использованием банковской ячейки

Этот способ заключается в следующем.

Продавец, покупатель и банк оформляют договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок аренды ячейки указывается с учетом ожидаемого срока государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. В течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив, например, выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю.

После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно.

Однако, покупателю, в свою очередь, важно получить от продавца расписку в получении продавцом денежных средств. Для этого продавец и покупатель, как правило, арендуют у банка вторую ячейку, условия доступа к которой зеркальные по отношению к условиям доступа к ячейке с деньгами. То есть в течение определенного срока доступ к ячейке имеет покупатель при предъявлении свидетельства о праве собственности на квартиру, а затем если сделка не состоялась, доступ имеет продавец и забирает из ячейки свою расписку.

Способ 3. Наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений

Эти способы в настоящее время также достаточно распространены.

Однако, использование расчетов наличными денежными средствами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:

1) если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и недвижимости;

2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на недвижимость уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без недвижимости и без денег.

Таким образом, расчеты по аккредитиву и расчеты с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи недвижимости.

Способ 4. С использованием банковского счета эскроу

Этот способ заключается в том, что покупатель недвижимости открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Для этого покупателем недвижимости счет эскроу вносится сумма, равная стоимости недвижимости.

Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости, в счет которого размещены денежные средства. В тот момент, когда продавец недвижимости предъявляет в банк, например, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи недвижимости обстоятельств.

Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю недвижимости, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем.

2.4. Иные условия договора купли-продажи недвижимости

Кроме вышеперечисленных условий в договоре продажи недвижимости могут быть предусмотрены и другие условия, например условие об ответственности сторон, условие о порядке разрешения споров по договору, условие о конфиденциальности и другие.

3. Форма договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Также необходимо обратить внимание на тот факт, что законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости.

Однако, стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это право, а не обязанность сторон.

Почему-то бытует мнение, что нотариальное удостоверение договора придает дополнительную защиту сделке, однако, это не так.

4.4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В заключении хочу отметить, что договор купли-продажи недвижимости, содержащий все требования законодательства и максимально защищающий продавца и покупателя, это сложный документ.

Надеюсь, что наши подробные рекомендации помогут вам составить правильный договор.

Ну и не забывайте проконсультироваться у юристов, занимающихся сопровождением сделок с недвижимостью, чтобы до того как подписать договор продажи недвижимости иметь полную информацию об условиях этого договора и представлять как будет проходить ваша сделка. Успехов!

При анализе любых правоотношений, основанных на каком-либо договоре, важную роль имеет определение и согласование сторонами существенных условий договора. В соответствии со ст. 432 Гражданского Кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из содержания указанной нормы вытекает, что отсутствие (несогласование) в договоре таких условий означает его незаключенность. Так ли это на практике, рассмотрим на примере определения предмета договора аренды.

Согласно той же ст. 432 ГК РФ такие условия могут следовать из самого закона, иных правовых актов, существенных и необходимых для отдельного вида договора, а также по заявлению одной из сторон договора, если данная сторона полагает, что в отношении указанных условий между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

Как показывает существующая судебная практика, на сегодняшний день вопрос о наличии либо отсутствии в договоре надлежащим образом определенных его существенных условий, часто является предметом споров, возникающих между сторонами. Определяя для отдельного вида договора его существенные условия, законодатель тем самым подчеркивает их значимость и в том плане, что нарушение таковых является безусловным основанием для расторжения договора. Кроме того, как уже было отмечено, отсутствие в договоре его существенных условий, безусловно, влечет его незаключенность, а значит и его юридическую несостоятельность.

Поскольку в большинстве случаев закон не содержит исчерпывающий перечень существенных условий отдельного вида договора, важную роль в вопросах их определения играет существующая судебная практика.

Ст. 607 ГК РФ установлены требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Закон прямо указывает, что отсутствие таковых означает незаключенность данного договора.

В связи с изложенным, определенный интерес представляет Определение ВАС РФ от 09.04.2008 № 4849/08. В соответствии с фабулой данного дела арендодателем на основании договора аренды было предоставлено обществу (арендатору) в пользование автотранспортное средство (легковой автомобиль). Длительное время арендатор пользовался автомобилем, регулярно оплачивая арендные платежи и подписывая акты сверки взаимных расчетов.

Впоследствии арендатор автотранспортного средства обратился к арендодателю с иском о признании договора незаключенным исходя из того, что в указанном договоре и в акте приема-передачи транспортного средства отсутствуют такие индивидуализирующие средства договора аренды, как государственный номер автотранспортного средства, год выпуска, VIN код автомобиля, номер двигателя, номер кузова, что в силу ст. 432 ГК РФ влечет признание его незаключенным.

Такова была позиция заявителя кассационной жалобы.

Проверяя законность принятых по делу судебных актов, ВАС РФ отметил, что предмет, определенный сторонами в договоре и акте приема-передачи, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации автомобиля. Условия оспариваемого договора длительное время исполнялись: арендная плата в течение трех лет оплачивалась без возражений платежными поручениями и соглашениями о зачете встречных требований. Указанные обстоятельства обусловили вывод надзорной инстанции об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора незаключенным.

Высказанная по данному делу позиция ВАС РФ отличается от судебной практики прошлых лет. Например, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.02.2003 № А33-10905/02-С2-Ф02-50/03-С2, разрешая вопрос о незаключенности договора аренды автотранспортного средства, суд кассационной инстанции указал следующее:

«…Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции мотивировали это тем, что в договоре не указаны индивидуализирующие признаки транспортного средства, передаваемого в аренду по договору от 05.04.2001, а именно: вид, марка, год выпуска, номер двигателя, государственный номер и иные характеристики транспортного средства, что позволяет сделать вывод о его незаключенности.

По мнению суда кассационной инстанции, арбитражный суд установил фактические обстоятельства дела и правильно применил к ним нормы материального права, не допустив нарушений норм процессуального права, которые могли привести к принятию неправильного решения и постановления.

Арбитражный суд сделал верный вывод о незаключенности договора аренды от 05.04.2001″.

Как видно из приведенного судебного акта, при отсутствии в договоре аренды практически тех же идентифицирующих сведений как и в деле, законность принятых судебных актов по которому проверялась ВАС РФ в Определении № 4849/2008, суд кассационной инстанции сделал вывод о незаключенности арендного договора.

Чем же обусловлены совершенно противоположные выводы ВАС РФ в части индивидуализации предмета договора?

Представляется, что определяющим фактором для надзорной инстанции послужили те обстоятельства, что договор аренды автотранспортного средства на протяжении длительного периода времени исполнялся обеими сторонами, уплачивалась и принималась арендная плата, сторонами не было предпринято каких-либо действий, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды у сторон имелись какие-либо разногласия.

При этом из содержания Постановления суда кассационной инстанции от 10.02.2003 невозможно установить, осуществлял ли арендатор пользование объектом аренды и если да, то в течении какого периода времени имело место исполнение арендного договора. В данном случае суд кассационной инстанции, не установив указанные обстоятельства, дал лишь формальную оценку в отношении предмета оспариваемого договора и счел последний незаключенным. Очевидно, что такой подход нельзя признать справедливым и обоснованным.

По мнению многих практикующих юристов, анализ договора на предмет наличия в нем всех необходимых существенных условий, является эффективным способом защиты, в том числе и по делам о взыскании убытков, неустойки и т.п. Ведь если исполняемый сторонами договор, наличием которого и обусловлены заявленные требования, будет признан судом незаключенным, вопросы о взыскании убытков, выплате неустойки и т.п. теряют свою актуальность. Именно о такой опасности говорил в своей работе В.В.Витрянский (В.В. Витрянский «Договор в Гражданском кодексе России и в практике его применения», Вестник гражданского права, 2007, № 2), отмечая, что споры о признании договоров незаключенными в большинстве случаев инициируются недобросовестными должниками в качестве ответной меры с их стороны на обоснованные требования кредиторов о применении к ним мер договорной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

В.В.Витрянский также указывал на необходимость дополнительного регулирования соответствующих правоотношений, направленное на ограничение возможностей признания договора незаключенным. По его мнению, такой возможности должна быть лишена сторона, принявшая от контрагента по договору исполнение обязательства, а в некоторых случаях отсутствие соглашения сторон по отдельным существенным условиям договора может компенсироваться их фактическими действиями по исполнению договорных обязательств.

Состоятельность вышеприведенных доводов ученого подтверждается и позицией ВАС РФ, изложенной в Определении № 4849/2008.

Можно условно классифицировать те ситуации, применительно к которым может возникнуть вопрос о незаключенности договора (в том числе и в силу неопределенности его предмета), следующим образом:

— договор сторонами еще не начал исполняться, при этом стороны находятся на стадии согласования объема взаимных прав и обязанностей (например, путем направления писем, касающихся условий договора, иной редакции договора, совершения иных действий, направленных на достижение определенных позиций в рамках совершаемой сделки);

— договор исполнялся сторонами, при этом сам факт его исполнения свидетельствует об отсутствии у сторон каких-либо неопределенностей и заблуждений в отношении его предмета, как существенного условия договора.

Рассматривая первую ситуацию, применение положений ГК РФ о существенных условиях договора является целесообразным и необходимым, поскольку сам вопрос о заключении договора (либо его незаключенности) является первичным по отношению к вопросу о его надлежащем исполнении. Если одна из сторон заявляет исковые требования, основывая их на положениях спорного договора, другая сторона может обоснованно говорить о его незаключенности, мотивируя это недостижением (отсутствием) согласия по ряду его условий, в связи с чем договор еще не начал исполняться.

В тех же случаях, когда стороны добровольно реализуют взятые на себя права и исполняют свои обязанности, очевидным является отсутствие у них заблуждений и неопределенностей в отношении предмета договора, поэтому последующие заявления одной из сторон о его незаключенности, вероятно, будут иметь признаки правовых злоупотреблений.

В частности, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 01.06.2006 № А79-4008/2005 указал, что положения ст. 607 ГК РФ, согласно которым отсутствие в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, что означает незаключенность договора, по своему смыслу, направлены на создание и поддержание стабильных правоотношений участников хозяйственной деятельности, уменьшение количества споров, связанных с исполнением договоров, и не могут трактоваться в ущерб сложившимся на протяжении длительного времени обязательствам.

В материалах указанного дела суд также обратил внимание на отсутствие у истца заблуждений относительно предмета договора аренды, а также на длительный период пользования истцом арендуемым имуществом, в связи с чем был сделан обоснованный вывод о наличии в договоре аренды достаточного объема данных, позволяющих идентифицировать его объект.

Таким образом, ВАС РФ в своем Определении № 4849/2008 занял обоснованную правовую позицию, согласно которой исполнение стороной договора аренды при отсутствии у нее заблуждений и неопределенностей относительно предмета данного договора, что подтверждается самим фактом исполнения договора, является основанием для отказа в признании такого договора незаключенным в связи с неопределенностью его предмета.

Оставьте комментарий