Удержание арендодателем имущества арендатора

Содержание

Имущество арендодателя если арендатор

1. Как арендатор может забрать свое имущество из ранее арендуемого помещения, если арендодатель опечатал помещение без уведомления.

1.1. Добрый вечер,
если удержание имущества предусмотрено договором, например, за неуплату аренды, то арендодатель действует в рамках договора. Оплатите — обязан вернуть имущество.
Если в договоре такого нет, видимо, с участием полиции забирать.

1.2. Два способа при незаконном удержании имущества. На основании решения суда вступившего в законную силу и самостоятельно. В порядке самозащиты своих прав статья 12 ГК РФ.

2. Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора, даже если образовался долг по аренде?

2.1. Добрых времени суток!
Да,такое право предусмотрено действующим законодательством.
ГК РФ Статья 359. Основания удержания
Позиции высших судов по ст. 359 ГК РФ «>>>»
«»1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
«»Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.
Желаю Вам удачи и всего наилучшего!

2.2. Добрый день. На Ваш вопрос я могу Вам дать ответ следующего содержания:
Да, он имеет такое право
Спасибо за обращение на сайт.

2.3. Здравствуйте. Удерживать вещи арендатора арендодатель не вправе. Взыскать образовавшуюся задолженность он вправе в судебном порядке. Вы можете написать заявление в полицию и истребовать свою вещь.

2.4. Доброго вам времени суток. В данном случае совершенно точно он имеет такое право. Желаю Вам удачи в решении вашего вопроса и всего наилучшего.

2.5. Добрый день, уважаемый посетитель.
Если в договоре аренды не прописано про удержания, порядок и прочее, в т.ч. в случае долга, тогда — КоАП РФ, Статья 19.1. Самоуправство
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лица
Успехов вам в защите ваших интересов.

3. Удержание имущества арендатора арендодателем за долги в договоре есть пункт: В случае, если Арендатор нарушает сроки оплаты арендной платы, . настоящего договора, более чем на двадцать календарных дней, Арендодатель вправе произвести удержание имущества Арендатора, находящееся на Объекте.
На основании этого пункта за долги в два месяца арендатор арестовал имущество. Законно ли это. Договор был заключен до марта 2017, я его не продлевала т.к был пункт: в случае если срок действия настоящего договора истек, а стороны фактически находятся в договорных отношениях, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 30 календарных дней.
Мне на почту отправили уведомление не за 30 дней, а за неделю, плюс опечатали помещение с моим оборудованием, сменили замки и отказываются возвращать без оплаты. Сейчас оплатить возможности нет, что делать чтобы забрать своё оборудование и срок действия договора не закончился, если подписан бодее 11 месяцев (т.е 11 месяцев прошли, я его не продлевала) И возможен ли арест оборудования, если данный пункт есть в договоре.

3.1. Здравствуйте конечно же может удержать ваше имущество, так как вы сами подписали это условия в вашем договоре между вами.

3.2. Не «арест», а удержание имущества. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее. Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. В Вашем случае можно попробовать признать договор действующим и требовать через суд возврата Вашего имущества из чужого незаконного владения, со ссылкой на нарушение процедуры расторжения договора, однако представляется, что такой путь имеет очень маленькую перспективу — скорее всего, удержание будет признано арбитражным судом законным, в интересах защиты нарушенных прав кредитора.

4. Может ли арендодатель подать в суд за порчу имущества (поломку телевизора детьми) если арендатор съехал без предупреждения арендодателя, а в замен поломанного телевизора оставил новую прихожую в счет возмещения ущерба. У арендодателя огромные долги по коммунальным услугам и он не платит налог за найм жилья?

4.1. Здравствуйте. Ответ на данный вопрос нужно искать в договоре аренды. Законодательство подобные вопросы оставляет на договоренность.
Всего доброго. Спасибо, что выбрали наш сайт.

5. Имеет ли право арендодатель удерживать имущество и документы арендатора, если нет договора аренды, точнее время действия договора истекло.

5.1. Арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора в случае, если за ним числится задолженность по арендным платежам, в соответствии со ст.359-360 ГК РФ.

5.2. Уважаемая Анастасия! В случае если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).
Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.
С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст. 359 ГК РФ, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).
Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности. То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество. С уважением Владимир Александрович.

6. Скажите пожалуйста, если Арендатор арендует у Арендодателя (фонда имущества г. Москвы) помещения и если прошло более трех лет неоплаты арендных площадей с какого времени начинается ущемление прав Арендодателя с первого месяца неоплаты? И может ли он требовать в арбитражном суде основной части арендной платы и пенни у Арендатора, если прошло более 3 лет с первого месяца неоплаты арендной платы Арендатором.

6.1. Здравствуйте! Может, но достаточно заявить в суде о пропуске срока исковой давности, чтобы его требования не были удовлетворены

7. Если договор был подписан после того, как арендодатель захватил всё имущество арендатора, он имеет право на удержание вещей?

7.1. 1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

8. Вопрос такой, как быть если Арендатор опечатал здание Арендодателя со своим имуществом, а сам скрылся, может ли Арендодатель самостоятельно вскрыть свое помещение и реализовать имущество Арендодателя, если да то в какой срок после скрытия Арендатора (у Арендатора имеется задолженность!)

8.1. Арендодатель имеет право обратиться в суд с заявлением о расторжении договора и взыскании задолженности по арендной плате. Возможно наложение ареста на данное имущество как обеспечительные меры. Вскрытие только с судебным приставом и представителем должника. Имущество самостоятельно реализовывать не имеет право!

9. Может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за не уплату, если в договоре аренды прописана ст 359 ГК РФ.

9.1. да, арендодатель может производить удержание имущества, оставленного арендатором

10. Вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора, если имеется задолженность по арендной плате? Как законно этого избежать? На какие статьи сослаться?

10.1. Это самоуправство — ст 330 УК.

11. Имеет ли право арендодатель накладывать арест на имущество арендатора, если тот имеет задолженность по арендной плате (в договоре такой пункт есть)? Как избежать ареста имущества арендодателем?

11.1. Здравствуйте. Наложить арест на имущество может исключительно судебный пристав — исполнитесь по решению суда. В полицию обращайтесь.

12. Имеет ли право арендодатель преграждать доступ к торговому павильону и имуществу арендатора, если есть спорный вопрос по частичной оплате аренды.

12.1. Здравствуйте! Не имеет права

12.2. Юрий Константинович, желательно было бы посмотреть договора аренды. Скорее всего у он у Вас типовой, и в нем наверняка не прописаны все моменты в случае частичного или полного неисполнения условий договора ( в том числе и по оплате)
Недостаточно информации из Вашего вопроса. Что есть /спорный вопрос по частичной оплате аренды/
Если у Вас есть возможность от сканируйте договор аренды и отправьте его на мою электронную почту (посмотрю его) и более подробно опишите в чем суть спора по частичной оплате аренды.

13. Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора если имеется задолженность по аренде?

13.1. нет, не имеет

14. Если имущество находиться в долевой аренде на 50%-арендатора, 50%-арендодателя, после истечения срока амортизации может ли арендатор претендовать на имущество?

14.1. Если это право закреплено в договоре

15. Что нужно делать арендатору, если арендодатель незаконно претендует на имущество арендатора, договор на аренду жилья не заключался?

15.1. Татьяна, нужно просто не отдавать это имущество.

15.2. Татьяна, истребовать свое имущество из незаконного владения в судебном порядке, то есть обратиться с исковым заявлением в суд. За помощью в составлении можете обратиться в приват.
С Уважением, Генеральный директор правового центра «Зевс», Степанов Вадим Игоревич.

16. Правомерно ли удержание арендодателем имущества арендатора, в случае если срок договора аренды истек. Арендатор хочет покинуть помещение. Но за ним числится долг по арендной плате?

16.1. Нет неправомерно

16.2. Надо изучать договор.

16.3. Григорий!
Есть несколько решений высших судов … в пользу Арендодателей:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение…………….
При этом
*)право на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.
*)возможность удержания не может быть следствием ее захвата помимо воли собственника.
Удержание имущества при расторжении договора будет являться законным, если арендатор, заведомо зная о расторжении договора (например, в силу истечения срока аренды), не предпринял разумных действий по исполнению своих обязательств по договору аренды.
(ФАС УО в Постановлении от 06.06.2007 N Ф09-2684/07-С6 и Девятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 25.07.2007 . N 09АП-7641/2007.)
И в любом случае- надо изучать ВСЕ условия договора 🙂
Удачи!
АБ
Право на удержание имущества может возникнуть у арендодателя лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.
Удержания не может быть следствием захвата имущества помимо воли собственника.

16.4. Здравствуйте, Григорий!
Вашу ситуацию, несомненно, можно с уверенностью вставлять в практикумы для обуяающихся юристов.
Как резонно упомянул уважаемый Артур Братиславович, ВАС в своем информационном письме 66 по договору аренды высказал позицию, согласно которой имущество арендатора, оставшееся в арендуемом помещении может быть удержано арендодателем в случае невыплаты арендной платы. Однако аргументация, которую высказал ВАС довольно дискуссионна, особенно важным и примечательным является то, что по мнению ВАС оставление имущества арендатора в арендуемом помещении по истечении срока договора аренды нужно рассматривать как передачу вещей во владение арендодателя.
Это, конечно, все чисто юридические вопросы и не хотелось бы Вам забивать ими голову. Смысл в том, что если сторонами договора аренды в описанной Вами ситуации являются юридические лица, то обращаться будет необходимо в арбитражные суды, которые вряд ли посмеют усомниться в авторитете ВАС, поэтому здесь действия арендодателя по удержанию будут признаны правомерными. Если же одной из сторон является физическое лицо, то дело будет подведомственно судам общей юрисдикции и в этом случае появляется шанс признания действия арендодателя неправомерными. Однако необходимо привлечение квалифицированного юриста, способного объяснить суду, почему же в данном случае нельзя применять нормы об удержании.
Так что надеюсь, что одной из сторон является гражданин и дело будет успешным. Удачи!

17. Если имущество пострадало не по вине арендатора а третьих лиц, то арендодатель может подать в суд по упущенной выгоды по договору аренды?
(договор аренды транспортного средства без экипажа)

17.1. Елена, добрый день!
Может. К виновному.
Всего доброму,
С уважением,
Ирина Пономарева.

○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора.

Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

  • «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.

Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).

  • «Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Письма)».

Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.

  • «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (ч.2 п.1 ст. 359 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.

○ Незаконное удержание и самоуправство.

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

  • «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

  • Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
  • Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
  • Исправительные работы (до 2 лет).
  • Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

  • Принудительные работы (до 5 лет).
  • Арест (до полугода).
  • Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи. Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.

В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.

  • «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику. При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.

✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.

При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.

Законность

Удержание арендодателем имущества арендатора может носить вполне обоснованный характер. Такое право будет возникать только в том случае, когда собственность будет находиться в пользовании арендодателя на правовых основаниях. Если объект захватывается с нарушением правовых норм, то процедура в целом начинает носить противоправный характер.

Понять, может ли арендодатель удерживать имущество арендатора законно, можно, проанализировав каждый случай индивидуально. Подобное право будет возникать при следующих обстоятельствах:

  1. Заключался арендный договор относительно недвижимости. Арендатор покинул место и не заплатил оговоренную сумму, но при этом оставил на территории недвижимости свою собственность. Это может быть оборудование, техника, мебель, бытовые предметы и так далее. В данном случае удержание используется в качестве обеспечительной меры.
  2. Договор предусматривает возможность ограничительных мер при нарушении сроков оплаты (например, недопуск в помещения), то есть собственник не пускает нанимателя на территорию и не возвращает принадлежащие ему вещи до погашения задолженности.

В подобных ситуациях понять, может ли арендодатель удерживать имущество, довольно просто. При описанных обстоятельствах налицо законный характер удержания, оно используется в качестве обеспечительной меры.

Распоряжение объектами собственности

С начала удержания, кредитор обязан направить собственнику вещи уведомление об этом и требование о погашении задолженности. Если договором не устанавливается иной порядок. Далее действия кредитора будут следующими:

  • он производит оценку объекта;
  • расценивает стоимость хранения;
  • обращается в суд с требованием о взыскании долга, а также расходов по хранению;
  • если задолженность не погашается, он вправе передать объекты в службу приставов для последующей реализации.

Внимание! После реализации объектов, оставшиеся средства должны быть переданы должнику. Если он не принимает их, то можно оставить их на депозите нотариуса на его имя и направить уведомление.

Порядок распоряжения арендодателем удерживаемым имуществом будет зависеть и от текста договора. В некоторых случаях допускается и внесудебная реализация, но в строго установленном порядке.

Удержание объекта — допускаемая законом процедура. Она используется в качестве дополнительного способа обеспечения обязательства за неисполнение лицом своих обязанностей. Процедура производится в строго установленном порядке, определяемым законом и заключенным соглашением. На практике используется достаточно часто, вызывая практические противоречия, как правило, разрешаемые только в судебном порядке.

Спорные ситуации между арендатором и арендодателем – нередкое явление, которое может возникать, если какая-то сторона не выполняет условия договора. Довольно часто такие вопросы решают в порядке судебного разбирательства, но возможны и случаи, когда стороны могут самостоятельно прийти к согласию.

Существуют основания совершить удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности. Однако до этого должны быть проверены еще некоторые моменты, особенно запреты на подобную процедуру. Если же такого нет, то действия арендодателя считаются правомерными.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по арбитражным делам выстроит защиту арендатора при незаконном удержании его имущества, а также поможет арендодателю провести взыскание задолженности по арендной плате, удержание в соответствии с законом: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните!

Незаконное самоуправство арендатора

Может ли арендодатель опечатать помещение? И ответом будет да, но с условием, что это прописано в договоре. В таком случае арендная плата за период ограничения и опечатки не берется. Бывает такое, что уже суд признает факт опечатывания незаконным, тогда арендодатель может заплатить убытки за период простоя.

Когда арендодатель совершает незаконное удержание?

Известны случаи, когда действия, которые совершаются в отношении имущества противоречат законодательству. Иногда арендодателю могут быть выдвинуты обвинения даже в краже имущества, ограблении. Вот так проявляется самоуправство с его стороны, соблазн завладеть чужим всегда остается, особенно если успокаивать себя словами: так он мне все равно должен. Но здесь есть спорный момент – любое удержание имущества со стороны арендодателя применимо только по отношению к вещам, которые принадлежат по праву собственности должнику-арендатору. Таким образом, если будут соответствующие документы, то арендодатель не может удерживать чужые вещи и должен вернуть их по требованию. Но тут тоже возникают нюансы, которые решаются в судебном порядке.

В п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” даны разъяснения, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Захват имущества помимо воли арендатора, а также препятствование в вывозе имущества в период действия договора аренды будет являться незаконным.

Но что делать, если арендодатель удерживает имущество арендатора, даже если присутствуют спорные моменты, которые явно могут решиться в пользу последнего? В таком случае суд решит все вопросы и разберется.

Подробнее, как выстроить претензию арендодателю о возмещении ущерба по ссылке

Рекомендации арендодателю при удержании имущества

Существует порядок удержания имущества арендатора, который связан с договором. Самое первое, что надо сделать арендодателю – это:

  • внимательно прочитать договор, предусмотреть еще на этапе его заключения с арендатором, какое имущество будет возможно удержать в счет залога неоплаченных платежей, удостовериться, что есть разрешение;
  • проверить, чтобы договор был расторгнутым, поскольку неоконченный срок аренды не дает права удерживать имущество;
  • подойдите осторожно к описи особо ценного имущества, ведь удержание должно быть на сумму долга или чуть выше, но не превышать счет по аренде в разы, поскольку есть риск признания в последующем факта чрезмерного удержания, нарушающего права предпринимателя (привлеките оценщика, если есть сложность с определением стоимости описываемых вещей);
  • составить соответствующее уведомление, а также претензию арендатору, подробнее порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке по ссылке на нашем сайте

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить уведомление о досрочном расторжении договора аренды и пишите свой вопрос в комментариях ролика на YouTube

Как описать имущество арендатора?

  1. До того, как приступить к удержанию имущества должника-арендатора требуется проверить договор, нет ли в нем особых условий о невозможности производить удержание, не установлены ли какие-либо ограничения данного порядка.
  2. Конечно же, необходимо сообщить второй стороне о сложившейся ситуации. Постараться принять меры по своевременному извещению, чтобы арендатор мог лично участвовать в процедуре. Удостовериться, что не нарушена процедура одностороннего расторжения договора аренды за неуплату арендных платежей.
  3. Далее составляют акт удержания имущества арендатора или описание его вещей. Подробно конкретизируйте по списку каждую вещь в отдельности, применив в описание как можно больше индивидуальных ее особенностей, модели, номеров, артикула и т.п.
  4. Уведомляем арендатора об удержании с одновременным предоставлением ему копий акта или описи имущества, которое попало в хранение арендодателя до погашения долгового обязательства.

ВАЖНО: Все эти процедуры стоит проводить в присутствии свидетелей или комиссии, которая состоит из незаинтересованных лиц. Не лишне сопроводить процедуру видеосъемкой, чтобы обезопасить в последующем себя от необоснованных обвинений в пропаже той или иной вещи, которая вовсе не находилась на арендуемой площади.

Если арендатор хочет только свое принадлежащее по праву, как доказать факт удержания имущества сразу не понятно. Консультация с нашим адвокатом даст ответ на данный вопрос. А также на многие другие, такие как взыскание обеспечительного платежа с арендатора, споры по начисленному долгу по договору аренды и др.

Удержать имущество – значит найти способ влияния на нечестного арендатора. Такое воздействие применяют к тем, кто нарушает условия договора, и все это происходит в соответствии с законодательством, без самоуправства сторон.

Помощь адвоката в споре

Наш адвокат поможет разрешить споры по удержанию арендодателем имущества арендатора как на стороне арендатора, так и арендодателя:

  • признание удержание законным или незаконным в судебном порядке
  • доказывание того, что договор аренды является действующим, а значит может быть заявлен иск об устранении препятствий в пользовании арендуемого имущества
  • доказывание, что имущество принадлежит третьим лицам, что исключает возможность его удержания со стороны арендодателя
  • участие в споре об обращении взыскания на удерживаемое имущество арендатора
  • оспаривание в суде сделки по передаче арендатором третьему лицу имущества, как совершенной в обход закона с противоправной целью

Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.

Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место?

Ответ:

Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства.

1. Прекращение договора аренды, акты передачи подписаны

Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора.

В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют.

2. Прекращение аренды, арендатор покинул помещение, но акт передачи не подписан

В Инф. письме Президиума ВАС РФ № 66 указывалось: «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».

То есть, если срок аренды истек, арендатор покинул помещение, оставив в нем вещи, удержание данных вещей является правомерным, соответственно правомерным является и их вывоз в иное место для хранения.

При этом, следует сделать так:

  • составить акт приема передачи находящегося в помещении имущества в одностороннем порядке, в котором подробно описать все имущество (наименование, марка, количество, характеристики, наличие повреждений, царапин, потертостей и т.д.)
  • составить письмо и направить его заказным письмом арендатору. Содержание письма примерно следующее: «в связи с уклонением вас от возврата объекта аренды … (помещения № … адрес …) … числа арендодатель принял объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта; имущество, находившееся в помещении … (таком-то) описано и будет удерживаться арендодателем до полного погашения задолженности по Договору на основании статей 329, 359 Гражданского кодекса Российской Федерации».

3. Прекращение аренды за истечением срока договора, но арендатор продолжает пользоваться помещением

Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.

4. Решение суда о расторжении договора

Во-первых, в этом случае решение суда должно вступить в законную силу. Если решение в силу не вступило – договор действует, завладение вещами незаконно – самоуправство.

Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, — признаки самоуправства), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал. В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей)

Вероятность отказа в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ

Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ. Зачастую правоохранительные органы, отказывая в возбуждении уголовного дела, указывают в постановлении, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов и данный спор подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а не уголовного.

Пример приговора по ст. 330 УК РФ

В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена. Судом указано:

«существенный вред, причиненный С., выразился в нарушении законных прав и интересов потерпевшей, которая была лишена возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, значительная часть которого была для нее утрачена, а также осуществлять предпринимательскую деятельность..»

обзора «Удержание имущества (вещи) должника», куда вошли следующие статьи (ответы на вопросы):

Основания для удержания вещи (имущества) должника
Условие договора об удержании. Как сформулировать?
Удержание транспортного средства. Когда незаконно?
Удержание вещи должника по договору аренды. Судебная практика
Удержание вещи должника по договору подряда. Судебная практика
Обращение взыскания на удерживаемую вещь должника
Удержание имущества арендатора и самоуправство арендодателя (ст. 330 УК РФ)

Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения

18 января 2017, 23:58

Герсонский Александр Сергеевич
Юрист
Юридическая компания «Соколов и Партнеры»

Акция!

Всем ПОДПИСЧИКАМ

группы «В Контакте»

«СОКОЛОВ и ПАРТНЁРЫ»

скидка 10%.

В бизнесе — не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения.

Практика выделяет множество «подводных камней», «всплывающих» после заключения договора, который скрыто или прямо не отвечает интересам Арендатора– это и невозможность последнего в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, и необоснованное повышение арендной платы, невозможность размещения рекламы без согласования с собственников, проведения перепланировки по своему желанию, различного рода ограничения и санкции. Нередки и ситуации, когда Арендатора буквально без предупреждения выкидывают из арендуемого помещения.

Этим и другим проблемам посвящена настоящая статья.

Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды (субаренды),

чтобы избежать подобных ситуаций?

При аренде нежилого помещения, будущему арендатору следует обратить свое пристальное внимание как на подписываемый договор аренды, так и на самого арендодателя.

Проверка арендодателя.

Перед заключением договора аренды необходимо осуществить комплекс действий, направленных на проверку контрагента. Это необходимо не только для безопасности совершаемой сделки, но и для предупреждения возможных неблагоприятных налоговых последствий, которые могут наступить в случае, если Ваш контрагент окажется включенным в реестр ненадежных налогоплательщиков.

О том, как осуществить проверку контрагента мы уже подробно разговаривали ранее (sokolaw.ru/articles/319721).

Напомню, что для проверки контрагента требуется запросить ряд документов, подтверждающих его фактическую деятельность и реальную возможность исполнить условия договора. Применяя данную рекомендацию к арендным правоотношениям следует уточнить, какие именно документы необходимо запрашивать у арендатора:

  1. Заверенные копии Свидетельства о государственной регистрации (с 2017 года данное свидетельство не выдается), Свидетельства о постановке на налоговый учет;

  2. Выписка из ЕГРЮЛ (либо ЕГРИП, если арендодатель является индивидуальным предпринимателем);

  3. Копия протокола общего собрания участников (акционеров) или решения единственного участника (акционера) контрагента о назначении на должность директора и приказ о назначении руководителя (для юр.лиц);

  4. Копия доверенности на подписанта, если договор подписывает иное лицо;

  5. Справка из банка о банковских реквизитах контрагента;

  6. Копия паспорта (если арендодатель является индивидуальным предпринимателем, если физ.лицо — копия паспорта и СНИЛС);

  7. При отсутствии печати у контрагента — письмо, подтверждающее ведение им деятельности без печати;

  8. Документы, подтверждающие право передачи помещения в аренду/субаренду (Свидетельство на право собственности, либо первичный договор аренды с согласием арендатора на передачу помещения в субаренду!)

  9. Документы БТИ (технический или кадастровый паспорт с экспликацией или поэтажным планом, на котором отмечено помещение предоставляемое в аренду).

Первым делом необходимо проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения(например, имущество находится в залоге либо под арестом). Если собственник и арендодатель по договору не совпадают, следует выяснить, на каком именно основании арендодатель осуществляет распоряжение имуществом. В этом случае, у арендодателя должно быть письменное согласие на передачу помещения в аренду / субаренду.

Также стоит проверить и полномочия непосредственно подписанта. Если арендодатель юридическое лицо, договор должен быть пописан либо исполнительным органом, действующем на основании Устава без доверенности (директор, ген.директор и тд.), либо уполномоченным представителем — лицом, имеющим соответствующие полномочия на основании доверенности (при отсутствии такой доверенности договор может быт признан недействительным).

Кроме того, рекомендуется осуществить дополнительную проверку контрагента путем направления запроса в различные госучреждения.Так, рекомендуется самостоятельно запросить выписку из ЕГРЮЛ/ ЕГРИП в отношении арендодателя. Не будет лишним «пробить» арендодателя на сайтах Судов общей юрисдикции, сайте Арбитражного суда, ФССП России, и тд. В случае выявления факта претензий к контрагенту, либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности.

Рекомендуется также запросить выписку из ЕГРП в отношении арендуемого имущества. Данная выписка может быть запрошена в электронном виде на сайте Росреестра.

Проверка договора аренды.

Непосредственно при согласовании договора аренды, в первую очередь, следует обратить внимание на такие условия договора, как дата и место заключения договора, предмет аренды, срок, цена договора, реквизиты сторон. Если договором не будут определены все существенные условия, договор может быть признан незаключенным. Кроме того, неудобные условии договора, в дальнейшем могут вылиться в существенные проблемы для Арендатора. Предлагаю по порядку разобрать те моменты, на которые стоит обращать внимание при подписании договора.

1. Объект аренды

Особое внимание следует уделить предмету договора аренды, являющемуся существенным условием договора. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если таких данных в договоре нет, или предмет договора недостаточно конкретизирован договор аренды может быть признан незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Как правило, объект аренды может быть идентифицирован следующими признаками:
— адрес местоположения объекта аренды, этаж;

— наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения и тд);

— инвентарный номер;

— функциональное назначение (нежилое — производственное, складское, торговое, административное и тд);

— площадь помещения (общая и передаваемая в аренду).

Кроме того, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ указывает, что в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Мы же рекомендуем, к любому договору аренды прилагать как минимум план помещения, либо поэтажный план здания с отмеченным помещением, передаваемым в аренду.

Особенно внимательно следует отнестись к договорам аренды нестационарных объектов (павильоны, киоски, торговые палатки и т.д.), как правило, предмет договора в таких правоотношениях не имеет надлежащей идентификации – зачастую встречаются такие размытые формулировки как «павильон на остановке», «киоск на пересечении улиц» и так далее. При таких формулировках есть риск признания договора недействительным.

Рекомендуется при аренде нестационарных объектов прописывать максимально подробный адрес, с указанием на ориентиры месторасположения; к договору надлежит прикладывать план земельного участка с отметкой о месте расположения объекта и фото-привязку. Кроме того, необходимо также в обязательном порядке запрашивать все имеющиеся правоустанавливающие документы на нестационарный объект, будь-то договор купли-продажи, дарения, первичной аренды; требовать подтверждения разрешения от муниципальных (городских) властей на установку, ввод в эксплуатацию нестационарного объекта, включения его в соответствующие реестры.

В случае, если объект аренды является самовольной постройкой и установлен без каких-либо разрешений, есть риск его сноса или демонтажа. Поэтому в договоре рекомендуется устанавливать меру ответственности арендодателя на этот случай.

Кроме того, в арендных правоотношениях, где право собственности на объект аренды невозможно с точностью установить, всегда имеется потенциальный риск мошенничества со стороны контрагента.

2. Арендная плата

Еще одним существенным условием договора аренды является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды следует считать незаключенным.

Арендная плата может быть определена в виде твердой суммы, вносимой периодически или единовременно, либо в виде неденежной формы арендной платы, (например встречные услуги).

Следует также определить, входят ли коммунальные услуги в арендную плату или нет. Если в договоре конкретного указания нет, то Арендодатель имеет право предъявить счет за коммунальные услуги сверх оговоренной арендной платы. Кроме того, еще одним неожиданным увеличением аренды может стать начисления НДС (в случае, если Арендодатель является плательщиков НДС), если в договоре нет прямого указания на то, что НДС входит с состав арендной платы.

Также, дополнительные обязанности возлагаются на Арендатора, если арендодателем выступает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае на Арендатора возлагается обязанность налогового агента в соответствии со ст. 226 НК РФ при выплате арендной платы. Арендатор обязан исчислить, удержать у налогоплательщика-арендодателя и уплатить сумму НДФЛ.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При толковании данной нормы судебная практика исходит из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, Определение ВАС РФ от 31 марта 2008 г. N 399/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 6 марта 2008 г. по делу N А49-3309/2007, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 октября 2005 г. по делу N А79-10625/2004-СК2-9987, Постановление ФАС Московского округа от 11 ноября 2004 г. по делу N КГ-А40/10324-04). Таким образом, Арендодатель не вправе изменять размер арендной платы чаще одного раза в год. Следует учесть, что любые подобные условия в договоре являются недопустимыми. Однако для арендатора, конечно выгодно добиться условия о неизменности размера арендной платы в течение всего срока аренды.

3. Срок аренды

Нередко можно встретить ошибочное мнение, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является также и срок договора аренды. В действительности это не так. Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть не определен сторонами. Однако, согласование срока также важно для контрагентов, так как от этого будет зависеть форма договора. Если договор заключен на срок более года, он требует обязательной государственной регистрации. Соответственно при отсутствии такой регистрации, договор считается незаключенным.

Процедура государственной регистрации договоров аренды регламентируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 и иными документами.

Для арендатора есть свои плюсы в заключении договора на срок более года. Положительными моментами будет то, что сам факт одобрения данной сделки со стороны государственного органа исключает многие потенциальные риски связанные с заключением договора (например, заключение договора с неуполномоченным лицом), также длительный срок аренды дает некоторую гарантию стабильности данных правоотношений. Неудобством может стать то обстоятельство, что обязанность по регистрации договора, как и все расходы, связанные с такой регистрацией, как правило, возлагается на Арендатора; также госрегистрацию должны проходить все дополнения и изменения к договору.

Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом госрегистрация такого договора не требуется. Однако, минус неопределенного срока договор аренды в том, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Для Арендатора, нацеленного на длительную аренду, это серьезные риски.

4. Пролонгация или перезаключение договора?

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, Арендатор по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях). Однако, данная нормативная норма имеет диспозитивный характер, и соответственно договором такое право Арендатора может быть исключено.

При этом следует различать понятия. Перезаключениеподразумевает прекращения действия старого договора и заключение нового. В этом случае, Арендодатель вправе требовать пересмотра условий нового договора. В тоже время, законодатель предусмотрел иной инструмент – пролонгация договора, при которой прежний договор остается в силе, но срок его действия продлевается.

Условие об автоматической пролонгации выгодно Арендатору на том основании, что при перезаключении договора аренды на новый срок Арендатор не вправе навязывать Арендодателю условия первоначального договора аренды (как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора). В то же время пролонгация подразумевает лишь продление ранее заключенного договора без какого либо изменения его условий. Следует сказать, что такая пролонгация предусмотренная по умолчанию. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому, если в договоре нет специальных оговорок действуют общие правила ст. 621 ГК РФ. Однако продление договора на неопределенный срок, как мы уже разбирали выше, не выгодно Арендатору.

Поэтому, в интересах Арендатора заключать договор аренды на срок 11 месяцев (что бы избежать госрегистрации) с последующей автоматической пролонгацией договора на тех же условиях и на тот же срок.

Наиболее оптимальной будет такая оговорка в договоре:

«Если ни одна из сторон настоящего Договора в срок за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия настоящего Договора не заявит о своем намерении его расторгнуть, настоящий Договор автоматически продлевается на тот же срок (11 месяцев) и на тех же условиях».

При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок договор также не подлежит государственной регистрации.

5. Прием помещения.

Не менее важен при заключении договора аренды и порядок приема — передачи помещения. зачастую стороны не придают этому должного значения, что в свою очередь приносит в дальнейшем серьезные проблемы для Арендатора. Так, составляя акт приема-передачи нежилого помещения, стороны нередко ограничиваются простым указанием в акте факта передачи объекта арендодателем и принятия его арендатором, что является грубой ошибкой.

В акте необходимо указывать такие данные как:

— характеристики объекта и его площадь;

— функциональное предназначение объекта и возможность его использования в предпринимательской деятельности (для определенного вида предпринимательской деятельности подходящей Арендатору);

— состояние объекта, необходимость в текущем либо капитальном ремонте объекта;

— возможность для размещения вывески либо наружной рекламы (если у арендатора имеется такая необходимость);

— состояние инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, электротехническое оборудование и т.д.);

— показания счетчиков приборов учета;

— факт передачи принадлежностей объекта аренды (ключи, пропуска и др.);

Нередко в Акте приема-передачи используют оговорку о том, что передаваемое нежилое помещение полностью соответствует условиям договора аренды, каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет. Естественно, подобная оговорка отвечает интересам Арендодателя, но не Арендатора.Арендатору мы советуем исключить такую оговорку, а если Арендодатель настаивает на ней, советуем добавлять следующее»Видимых дефектов не обнаружено». Это позволить предъявить претензию к Арендодателю в случае обнаружения скрытых дефектов в последствии.

При прекращении договора аренды нежилого помещения объект аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением тех же правил.

Следует помнить, что досрочное освобождение Арендатором объекта аренды (до прекращения действия договора аренды) без передачи его по передаточному акту Арендодателю не является основанием прекращения обязательства Арендатора по внесению арендной платы (см. п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

6. Прекращение договора, расторжение или односторонний отказ от договора.

Мы уже говорили о том, что если Арендатор после истечения срока договора продолжает пользоваться имуществом, а Арендодатель не имеет возражений, договор считается возобновленным. По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна направить соответствующее уведомление другой стороне. В противном случае договор аренды будет считаться пролонгированным (если в договоре нет прямого указания на недопустимость такой пролонгации). Но на практике больше возникает вопросов именно относительно досрочного расторжения договора.

Арендатору необходимо определиться, что для него более выгодно: гарантия длительных арендных отношений, или возможность в любое время съехать с офиса, расторгнуть договор. Законодатель исходит из того, что договор аренды нельзя досрочно расторгнуть по желанию одной из сторон. По общему правилу договор аренды расторгается по соглашению сторон, либо в случае не достижения такого соглашения в судебном порядке. Однако, существует инструмент, позволяющий Арендатору добиться прекращения договора в одностороннем порядке – это односторонний отказ от исполнения договора в порядке.

Здесь то и кроется распространенная ошибка многих договоров аренды.

Необходимо различать право на односторонний отказ от договора и право требовать расторжения договора. Если в первом случае договор расторгается во внесудебном порядке, по воле одной стороны обязательства, то во втором случае договор будет считаться расторгнутым только в случае принятия судом решения о его расторжении и после вступления в силу такого решения (

Зачастую, желая предусмотреть именно право на односторонний отказ от исполнения договора, стороны именуют такое право «правом на досрочное расторжение договора» или «правом на одностороннее расторжение договора» и так далее. Вызвано это, во-первых, недоверием к формулировке «отказ от исполнения договора», и в то же время, желанием прямо указать на внесудебный характер досрочного расторжения договора. В итоге, это приводит к тому, что в случае спора подобный договор будет расторгаться только в судебном порядке — на это прямо указывает судебная практика Верховного суда РФ (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 г. N 310-ЭС15-4004, постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2011 г. N 9615/11). Мы рекомендуем при согласовании условия о праве на отказ от исполнения договора использовать следующие формулировки — «право на отказ от договора», «право на отказ от исполнения обязательства» и тп.

Следует сказать, что, как и односторонний отказ от договора, так и расторжение договора судом по требованию одной из сторон, не может быть безмотивным, то есть инициатору расторжения договора потребуется доказать наличие предусмотренных законом или согласованных в договоре оснований.

Для обхода этой нормы, в договоре рекомендуется прямо указать на «односторонний внесудебный отказ от исполнения договора без объяснения причин».

Рекомендуется также согласовать и порядок возмещения произведенных улучшений помещения в случае расторжения договора. По общему правилу стоимость таких улучшений должна возмещаться арендатору, однако на практике Арендодатель зачастую предусматривает в договоре обратное.

7. Субаренда и в чем ее опасность…

В отношении договора субаренды применяются те же правила, что и в отношении договора аренды, но с некоторыми особенностями. Сторонами в таком договоре будут являться арендатор и субарендатор.

Заключая договор субаренды, необходимо учитывать, что арендатор вправе сдавать арендованное ему имущество в субаренду только с согласия арендодателя. Такое согласие может быть дано непосредственно в тексте договора аренды, либо в виде отдельного документа. Объем прав, передаваемых арендатором субарендатору по договору субаренды не может превышать объем прав, переданных арендатору арендодателем по первичному договору аренды.

Так, если арендодатель позволил арендатору осуществлять только конкретный вид деятельности в арендуемом помещении, арендатор не пожжет позволить субарендатору осуществлять какую либо иную деятельность; если договором аренды запрещено арендатору осуществлять перепланировку, он не вправе позволить ее осуществление субарендатору и так далее. Следовательно, первым делом субарендатору следует запросить у арендатора первичный договор аренды внимательно его изучить.

Кроме того, субарендатору рекомендуется осуществлять проверку не только своего непосредственного контрагента по договору субаренды, но и всех участников цепочки субарендных правоотношений (зачастую помещение может передаваться в субаренду несколько раз).

Следует помнить, что договор субаренды заключается на основании договора аренды. В случае прекращения действия договора аренды, субаренда также считается прекратившейся.

Срок договора субаренды не может быть больше срока договора аренды согласно пункту 2 ст. 615 ГК РФ. Арендатор может потребовать освобождения занимаемого помещения (Постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2011 по делу №А23-2280/10)

Именно поэтому следует обращать внимание на срок первичного договора аренды. По тому же принципу и пролонгация договора субаренды будет недействительна, если первичный договор аренды не пролонгируется. Так, если первичный договор аренды не предусматривает автоматическую пролонгацию, а по истечению срока его действия стороны должны перезаключить (перезаключение подразумевает расторжение прежнего договора и заключение нового) договор на новый срок, то договор субаренды в таком случае не может быть пролонгирован. Он также прекращает действие и требует перезаключения на новых основаниях.

Досрочное расторжение договора аренды также влечет прекращение договора субаренды (ст. 618 ГК РФ). В связи с этим, следует предусмотреть подобные риски еще на стадии согласований договора субаренды (например, включить в договор условие, при котором арендатор обязан заблаговременно предупреждать субарендатора о расторжении первичного договора аренды).

Также, при субаренде рекомендуется согласовывать размещение наружной рекламы не с арендатором по договору субаренды, а с собственником здания/помещения.

Как удерживается имущества арендатора

Удержание вещей — вынужденная мера со стороны кредитора, суть которой в том, что материальные ценности арендатора либо забираются за неуплату (в счет погашения долга), либо же являются дополнительным залогом и будут возвращены после выплаты всей суммы задолженности.

Удержание имущества арендатора разрешено и регламентируется Гражданским кодексом РФ, поэтому проводиться на законных основаниях. Безусловно, удержанные ценности должны соответствовать размеру задолженности и принадлежать должнику.

Уже упоминалось, что удержанные материальные блага могут быть реализованы, если съемщик недвижимости не рассчитается по долгам. Чтобы все прошло на законных основаниях, арендодатель должен учесть два момента:

  • Договор об удержании должен быть нотариально заверенным и составленным по обоюдному желанию сторон (если нотариус не заверит документ, а вещи будут удержаны, то такие действия можно квалифицировать как незаконное присвоение);
  • Рыночная стоимость удержанного имущества должна полностью соответствовать сумме долга (если в процессе реализации собственности арендатора имущество будет продано по цене, превышающей размер долга, то данный факт можно рассматривать как мошенничество).

Законно ли удерживать имущество арендатора за неуплату

Нередко бывает, что арендодатель в случае неисполнения арендатором своих обязательств по арендной плате, удерживает у себя имущество последнего.Вправе ли он это делать, и в каких случаях?

Давайте разберемся.

В действующем законодательстве существует такой способ обеспечения обязательств, как удержание.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Высшим Арбитражным Судом РФ в п.14 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

Важно знать!Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.В частности, ВАС РФ разъяснил, что если основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение, то такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.

Аналогичной позиции придерживаются суды при разрешении исков арендатора, связанных с гарантийным удержанием.

Пример из судебной практики.Так, решением Арбитражного суда города Москвы оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, было отказано в иске ЗАО «ОРТ-Стром» (далее – арендатора) о взыскании с ООО «Торговый Дом ВВЦ» (далее – арендодателя) неосновательного обогащения.

При этом суд исходил из того, что в связи с наличием у арендатора задолженности по арендной плате, арендодатель правомерно удерживал имущество арендатора, которое находилось в арендованном помещении. После погашения задолженности арендодатель предоставил возможность арендатору вывезти свое имущество.

Таким образом, при наличии задолженности арендатора по арендной плате, арендодатель вправе удерживать имущество, которое непосредственно было завезено в арендуемое помещение арендатором в период действия договора аренды по своей воле, например, оборудование. Однако, в данном случае не правомерным будет изъятие и удержание помимо воли арендатора товара, предназначенного для продажи (хранящегося в арендуемом помещении).

При этом подчеркнем, что удержание может быть использовано при одновременном наличии трех обстоятельств: предметом удержания служит принадлежащая должнику вещь, которую кредитор обязан передать ему или указанному им лицу; удержанием обеспечивается обязательство, по которому должник обязан оплатить стоимость самой вещи или возместить связанные с этим издержки и другие убытки;

Пример из судебной практики. Так, индивидуальный предприниматель (истец или арендатор) обратился с иском к Обществу (ответчику или арендодателю) о взыскании денежных средств как неосновательного обогащения.

Согласно материалам гражданского дела, на основании договора аренды, заключённого сторонами: индивидуальным предпринимателем с Обществом, арендатор занимал нежилое помещение в торговом комплексе. Данным договором стороны определили, что арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячно.

В связи с задолженностью по арендной плате, арендодатель в отсутствие арендатора без его согласия изъял товар, находящийся в арендуемом помещении, описал его и по акту принял на хранение. В этот же день арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении в одностороннем в связи с наличием задолженности по арендной плате.

Судом были удовлетворены исковые требовании арендатора о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости удержанного арендодателем товара, при этом суд указал, что предусмотренная договором возможность арендодателя удерживать имущество арендатора до погашения задолженности по арендной плате правового значения для разрешения настоящего спора по существу не имеет, поскольку условия договора применяются лишь в той части, в которой они не противоречат действующему законодательству.

Между тем, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. По настоящему спору судом установлено и не отрицается ответчиком, что имущество истца оказалось во владении ответчика помимо воли индивидуального предпринимателя.

Имущество поступило во владение ответчика в результате самовольных действий по его изъятию. Поскольку такое владение имуществом не может быть признано законным, оно не допускает его удержания по правилам пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса российской Федерации (См.: Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля .

Полагаем, что в данном случае не может рассматриваться как злоупотребление арендодателем своими гражданскими правами, и его действия по ограничению доступа в арендуемое помещение как арендатору, так и его работникам.

В этой связи приведем еще один пример из судебной практики. Судом не был принят во внимание довод арендатора о том, что злоупотребление со стороны арендодателя своим правом на ограничение доступа и удержание имущества способствовало увеличению срока неоплаты (поскольку арендатор фактически не мог осуществлять предпринимательскую деятельность).

При этом суд указал, что на обязанность по оплате арендных платежей в соответствии с установленной договором платой не влияет такое обстоятельство как неосуществление ответчиком предпринимательской деятельности (См.: Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря . N 18АП-11616/11).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

8 (962) 998-00-18

Консультации платные.

Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, удерживающий вещь должника, имеет право на возмещение расходов по хранению данной вещи».Но если же договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумные сроки для того, чтобы арендатор мог освободить помещение от своего имущества, в другом случае это может расцениваться как самовольный захват имущества арендатора.

Вместе с тем на практике кредитор нередко самостоятельно распродает имущество должника с целью погашения его задолженности, а возможность последнего по обжалованию подобных действий является весьма ограниченной в связи со сложностью доказывания состава отчужденного имущества. Позиция о невозможности применения удержания к имуществу арендатора Отдельного комментария в контексте данной статьи заслуживает позиция ФАС Западно-Сибирского округа, высказанная в Постановлении от 26 апреля 2006 г.

Причем стоимость самого имущества может значительно превышать сумму задолженности перед арендодателем.В законодательстве РФ об удержании имущества должника говорится лишь в двух статьях Гражданского кодекса (статьи 359, 360), и сама процедура удержания вызывает много вопросов.В каких же случаях арендодатель имеет право удерживать имущество должника?

При заключении договора аренды обе стороны сразу могут установить правила и способы удержания имущества в случае просрочки оплаты аренды. В договоре определяется, в каких случаях и какое имущество может быть удержано. Такое право предоставлено арендатору ст. 359 ГК РФ.Об этом же говорит Высший Арбитражный Суд РФ: для обеспечения обязательства по внесению арендной платы арендодатель вправе удерживать принадлежащее контрагенту оборудование, оставшееся в помещении после прекращения договора, если эти лица являются предпринимателями.

  • «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Удержание имущества арендатора

Все процессы, связанные с передачей средств за аренду, должны подтверждаться каким-либо платежным документом, ведь существует множество примеров мошенничества как со стороны арендатора, так и арендодателя. Если при осуществлении безналичного расчета по арендной плате можно доказать факт оплаты по договору (чеки, выписка банка и т. д.

Если арендодатель изъял имущество, нарушив выше указанные пункты, то речь о незаконном присвоении имущества или самоуправстве, что несет за собой привлечение к ответственности и ряд санкций:

  • начисление штрафа в размере от 80 тыс. рублей;
  • общественные работы с минимальным сроком 480 часов;
  • привлечение к исправительным работам на срок 2-5 лет;
  • лишение свободы от 6 месяцев до 5 лет.

Градация наказания зависит от стоимости незаконно присвоенного имущества, а также наличия дополнительных отягчающих обстоятельств (угроз).

Удержанное имущество может быть возвращено должнику в том случае, если он погасит свои обязательства и сможет договориться с кредитором об отсрочки реализации.Возврат имущества осуществляется согласно ранее составленной описи. Если арендатор обнаружит пропажу материальных ценностей (а было оговорено, что кредитор не будет их продавать) или же нарушена их целостность, то он имеет полное право требовать компенсацию, возврат или полную замену испорченных предметов.

Давайте разберемся.

8 (962) 998-00-18

Согласно закону и сложившейся судебной практике, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть осуществлено путем уведомления другой стороны о соответствующем отказе.Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором.

Направление по месту нахождения (месту жительства) арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства является надлежащим исполнением обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ. В судебной практике возникают споры относительно того, считается ли арендатор надлежащим образом уведомленным, если он получил уведомление о рассмотрении спора о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и какими доказательствами может быть подтверждено получение такого уведомления.

Удержание вещей при отсутствии задолженности

Такая ситуация тоже не является редкостью. Есть несколько ярких примеров, когда удержание вещей арендодателем проводиться на законных основаниях, хотя задолженности по договору нет. К наиболее распространенным ситуациям относим:

  • Срок действия договора закончился, пролонгация не предусмотрена/есть отказ от дальнейшей пролонгации, подписан акт передачи имущества, но некоторые ценности остались в квартире. Поскольку право пользования квартирой снова вернулось к собственнику и акт о ее передачи подписан, то все ценности, находящиеся в ней, автоматически становятся собственностью арендодателя и он может распоряжаться ими по своему усмотрению.
  • Договор закончился, пролонгации нет и акт по передачи не подписан. В таком случае кредитор не может распоряжаться вещами по своему усмотрению, но может перевести их в иное место для хранения.

Если в договоре существует пометка о возможной автоматической пролонгации и взаимоотношения не были официально расторгнутыми, то применять какие-либо действия/санкции по изъятию/удержанию имущества арендатора при условии своевременной оплаты противозаконно.

Давайте разберемся.

Оставьте комментарий