Вычет при продаже квартиры

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Из общего правила имелось исключение: если недвижимость находилась в собственности более трех лет, то продавший ее владелец освобождался не только от уплаты налога, но и от обязанности подавать декларацию о доходах в налоговый орган.

С 1 января 2016 года ситуация кардинально изменилась. В соответствии с ФЗ-382, принятым в ноябре 2014-го, период «налогооблагаемого» владения увеличен до пяти лет. Условие о пятилетнем периоде владения распространятся только на объекты недвижимого имущества, приобретенные после 1 января 2016 года.

Льготный срок в три года сохранился в следующих случаях:

  • недвижимость была приватизирована;
  • недвижимость унаследована от члена семьи или близкого родственника либо подарена налогоплательщику членом семьи или близким родственником;
  • недвижимость приобретена в собственность по договору пожизненной ренты.

В определении «точки отсчета» начала владения также есть нюансы. Надо помнить, что человек становится владельцем недвижимости не в день покупки, а с даты, проставленной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Если квартира куплена по договору долевого участия, то с момента подписания акта приема-передачи. Если приобретена в жилищно-строительном кооперативе, то отсчитывать пять лет придется от даты, указанной в справке о полной выплате пая. Если жилье досталось по наследству, то срок исчисляется со дня смерти прежнего владельца, вне зависимости от того, когда наследник вступил в свои права и зарегистрировал право собственности.

Случается, что право собственности в реестре приходится регистрировать заново – из-за изменения величины долей, узаконенных перепланировок. Но это не влияет на определение периода владения недвижимостью. Срок владения квартирой будет отсчитываться по-прежнему – с момента первой регистрации права собственности в Росреестре.

Иногда по каким-то причинам ждать три года невозможно – недвижимость срочно нужно продать. Налог в таком случае можно уменьшить тремя легитимными способами.

1. Представить в налоговую инспекцию документы о расходах на приобретение данного объекта. В этом случае НДФЛ будет взиматься только с разницы между ценой покупки и продажи, если она есть.

2. Если расходы на приобретение жилья подтвердить невозможно, предусмотрен налоговый вычет в размере 1 млн руб., на который можно уменьшить доход от продажи недвижимости. Получать этот «бонус» от государства можно сколько угодно раз, но только по одному объекту в год (или делить вычет между проданными одновременно квартирой, дачей, гаражом).

Ранее вычет в миллион рублей нередко использовался продавцами недвижимости для ухода от уплаты НДФЛ – в договоре купли-продажи эта сумма указывалась в качестве цены продажи объекта. Но с 2016 года лазейка закрыта. Введено минимальное значение налоговой базы, которое не зависит от того, какая сумма указана в договоре. Если объект продан по явно заниженной цене, все равно придется уплатить налог с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта.

3. Если в год продажи квартиры человек сразу покупает себе новое жилье, то он имеет право на получение налогового вычета – с суммы затрат на приобретение недвижимости. Подав сразу два заявления – на уплату НДФЛ с продажи имущества и на получение вычета в связи с покупкой жилья, можно «обнулить» долг перед государством. Но это возможно только в том случае, если право на имущественный налоговый вычет при продаже не было использовано ранее.

Если жилье было продано до начала использования имущественного вычета

Кроме случаев, когда налогоплательщики не успевают исчерпать вычет к моменту продажи жилья, нередко бывает, что налогоплательщики продают недвижимость еще до того, как заявят вычет за ее покупку.

Однако даже в этом случае позиция контролирующих органов такова, что налогоплательщик вправе получить налоговый вычет за покупку жилья в полном объеме, так как право на вычет возникает сразу после фактического осуществления расходов на его приобретение и никак не связано с тем, будет ли находится жилье в собственности налогоплательщика в дальнейшем (Письма Минфина России от 08.06.2012 N 03-04-05/5-704, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/65, письмо ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@, письмо УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21882@).

При этом налогоплательщик имеет право на вычет за покупку недвижимости даже тогда, когда покупка и продажа были осуществлены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-239).

Пример: Афанасьев О.Р. купил квартиру в августе 2017 года. В октябре 2017 года он эту квартиру продал. При этом Афанасьев О.Р. имеет право:
— воспользоваться налоговыми вычетами в связи с продажей квартиры (в соответствии с пп.1 п.1 ст.220 НК РФ);
— получить вычет по расходам на покупку квартиры (пп.2 п.1ст.220 НК РФ).

Обязанность декларирования доходов

Декларировать доходы нужно только в том случае, когда продавец владел квартирой менее 3 (5) лет (в зависимости от способа приобретения жилья в собственность).

Если сумма налога при расчете отсутствует, то декларация считается нулевой. Но даже в этом случае, если собственник владел квартирой менее предельного срока владения, он обязан подавать ее в налоговую по месту регистрации или через интернет. Налог в этом случае, естественно, не платится.

Имущественные сделки до 01.01.2016 года

Налогообложение дохода и возможность использования вычета зависят от срока владения квартирой. До 2016 года существовал предельный срок владения – три года. Все, кто владел квартирой меньше этого срока, обязаны были платить 13% с полученного дохода.

Пример. Недвижимость стоила 10 млн. рублей, а продавали ее спустя 1-2 года уже за 12 млн. рублей, то налогом облагалась разница в 2 млн. рублей (то есть сумма в размере 260 тыс. руб.). При владении более трех лет налог не платился.

После 01.01.2016 года

С января 2016 года в налоговом законодательстве произошли серьезные изменения. Трехлетний срок владения теперь сохраняется только для случаев:

  • наследования;
  • передачи имущества в дар близкими родственниками;
  • приватизации;
  • ренты.

Во всех остальных случаях действует уже пятилетний срок владения, то есть условия резко ужесточились.

Перепродавать квартиры с целью получения прибыли стало гораздо сложнее из-за необходимости выплачивать налог на доходы. В связи с данным нововведением на рынке появились различные схемы уклонения от налогов, в частности занижение реальной стоимости квартиры либо оформление купчей с неотделимыми улучшениями.

Обратите внимание! При сроке владения более пяти лет продавец недвижимости освобождается от уплаты налога.

Как рассчитывается сумма?

Расчет суммы вычета только на первый взгляд кажется сложным. Но на самом деле с расчетами справится даже школьник.

Пример. Сумма дохода составляет 3 млн. руб., а размер максимального вычета, как известно, 1 млн. руб.

Формула вычета для продавцов жилья:

Налоговая база = 3 млн. – 1 млн. = 2 млн. рублей.

Сумма налога = 2 млн. х 13% = 260 000 рублей.

База, от которой исчисляется НДФЛ, не может быть менее 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января текущего года.

Примеры формул расчета можно найти на сайте ФНС, где подробно разбираются разные случаи уменьшения налогов от реализации квартиры долевой и общей собственности. Существуют и онлайн-калькуляторы, где нужно просто ввести данные и подсчет суммы итогового налога будет произведен автоматически.

Важно! Налогооблагаемой базой при реализации квартиры является цена, указанная в купчей либо кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7.

Каков максимум?

Максимальная сумма вычета при реализации квартиры – 1 млн. рублей, а для автомобиля, нежилого помещения, гаража и другого имущества – 250 тыс. рублей.

Насколько может быть уменьшен доход?

Доход продавца может быть уменьшен на сумму до 1 млн. рублей или на размер понесенных расходов. В этих двух случаях суммы будут разными.

Пример. Семья купила квартиру за 2 млн. рублей и через пару лет продала ее за 4 млн. рублей. Налог, который придется заплатить, составляет 260 тыс. рублей (13% с разницы между ценой покупки и реализации).

Если воспользоваться вычетом в 1 млн. рублей, то налог высчитывается по формуле:

(4 млн. рублей – 1 млн. рублей) * 13% = 130 тыс. рублей.

Если есть документы, подтверждающие расходы (например, на 3,8 млн. рублей), то можно уменьшить базу на эту сумму. Налог составит:

(4 млн. рублей – 3,8 млн. рублей) * 13% = 26 тыс. рублей.

Если недвижимость в долевой/совместной собственности

Владельцы долевой собственности, которая выставляется на продажу, имеют возможность получить не более миллиона рублей на каждого. Если продажа состоялась по отдельным договорам, то каждый вправе получить вычет до 1 млн. рублей.

Пример. Семья получила в подарок на свадьбу квартиру и оформила ее в долевую собственность в равных долях. Спустя пару лет жилье было продано за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. рублей). Вычет должен распределяться в соответствии с долями.

Сумма налога к уплате: (750 тыс. рублей – 1 млн. х ½) x 13% = 32 500 руб.

Если бы жилье находилось в общей совместной собственности, то вычет в 1 млн. руб. мог быть перераспределен в любых долях по заявлению супругов.

Обратите внимание! В случае если квартира находилась в долевой собственности менее 5 лет и была продана по одному договору, уменьшение налогов в размере 1 млн. рублей распределяется между супругами пропорционально их доле.

Как получить возврат налога?

Для получения вычета нужно пройти несложную процедуру. Главное снять ксерокопии со всех нужных документов и правильно заполнить заявление и декларацию 3-НДФЛ. Желательно также не нарушать сроки подачи документов, чтобы не потерять свое право на уменьшение налогов в этом году.

Итак, продавцу недвижимости необходимо пройти ряд шагов.

Заполнение декларации

Бланк декларации можно взять на сайте ФНС или лично в любой налоговой. Необходимо последовательно заполнить титульный лист (все сведения о налогоплательщике, адрес, контакты), а также первый и второй разделы. Для расчета вычета заполняется Лист Д2, а для декларирования доходов – Лист А.

Указывается общая стоимость проданной квартиры, налоговый вычет и база для исчисления налога. Если право собственности на квартиру возникло после 2016 года, то в договоре купли-продажи должна быть указана сумма не ниже 70% от кадастровой стоимости.

Подписывается декларация лично либо через законного представителя. Если документ заполнялся через интернет, то он подписывается простой электронной подписью после пересылки специального ключа на почту или телефон плательщика.

Подготовка заявления

На предоставление вычета заполняется заявление установленного образца. В нем указываются все контакты плательщика и его расчетный счет, а также основания для уменьшения налогов.

Подготовка необходимых документов

Вместе с декларацией и заявлением продавец квартиры подает копии документов, подтверждающих сделку и ее оплату, а также справку с работы (2-НДФЛ). Понадобятся копии:

  • договора купли-продажи или выписка ЕГРН;
  • акта о приеме-передаче жилья покупателю;
  • расписка или квитанция, которые подтвердят факт получения средств.

На заметку. Если налогоплательщик хочет уменьшит налог за счет расходов, связанных с получением доходов, то нужны будут документы их подтверждающие (например, квитанции, чеки, расписки и пр.).

Куда сдать бумаги и как уплатить перерасчитанную сумму НДФЛ?

Отнести пакет документов можно лично по месту регистрации либо воспользоваться программой «Декларация». Можно также переслать заявление, 3-НДФЛ и сканы документов на сайте ФНС в личном кабинете.

Оплатить налог можно в любом банке или онлайн. Делается это самостоятельно без напоминаний со стороны налоговой в строго установленные сроки – до 15 июля каждого года.

При подаче пакета документов с заявлением на вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки инспектором.

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

    НАША СПРАВКА

    Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

Он бывает двух видов (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Другие бланки и образцы

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Оставьте комментарий