Залог имущественных прав по контракту

Банк ВТБ предоставляет ипотечные кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья и квартир в новостройках. При покупке готовой квартиры, а также жилья в новостройке (в аккредитованных объектах), размер первоначального взноса начинается от 10% от стоимости недвижимости. Ранее при внесении в качестве первоначального взноса от 10% до 15% стоимости жилья необходимым условием предоставления ипотечного кредита было оформление страхования ответственности заемщика. На данный момент это условие необязательно к исполнению.

Наибольший срок кредитования составляет 30 лет. Сумма кредита доходит до 60 млн. рублей. При первоначальном взносе от 30% от стоимости недвижимости и при условии надбавки к ставке 0,7 процентного пункта клиент имеет возможность получить одобрение на кредит по двум документам. Также предусмотрена возможность подтвердить свой доход справкой по форме, утвержденной банком, без повышения процентной ставки. При покупке готового жилья оценка недвижимости производится за счет кредитного учреждения. Личное и титульное страхование кредитуемого лица необязательно, но если клиент не подписывает договор страхования, то процентная ставка увеличивается на 1 пункт. В банке существует система скидок к ставке для работников здравоохранения, образования, госуправления и силовых структур.

Также банк выдает ипотечные кредиты на жилье, которое находится в залоге у банка и выставлено собственником на продажу. Имеется специальная программа для военнослужащих и предложение на рефинансирование ипотеки сторонних банков, а также семейная ипотека.

Банк рассматривает заявки по всем ипотечным продуктам не более 5 дней. В кредитной линейке присутствуют ипотечные кредиты банка ВТБ и банка ВТБ 24. Ранее в банке ВТБ было три ипотечных программы: на покупку новостройки, готового жилья и рефинансирование ипотечных займов сторонних банков, а в ВТБ 24 в дополнение к этим предложениям также присутствовали военная ипотека и программа на приобретение залоговой недвижимости банка. Ранее банк ВТБ 24 предлагал ипотечный кредит на покупку нового жилья в любом неаккредитованном объекте («Свобода выбора»). Основным обеспечением кредита до окончания строительства являлся залог прав требования по инвестиционному договору / договору участия в долевом строительстве. Условия предоставления кредита были следующие: минимальный первоначальный взнос составлял 20% стоимости недвижимости, максимальная сумма — 2 млн рублей, а срок — 20 лет. Ставка была выше на 1–3 п. п. по сравнению со стандартной программой.

При кредитовании, банк принимает в качестве залога не только движимое и недвижимое имущество, но и права требования выручки по контракта. Что должен знать залогодатель, передавая банку в залог права требования выручки по контракту, мы рассмотрим в данной статье.

Что может быть предметом залога

Залог прав выручки – это залог прав, которые заемщик (исполнитель контракта) получит в будущем, в виде денежных средств, за выполненный контракт. Залог прав выручки по контракту, подразумеваем право банка наложить взыскание на всю выручку, поступившую по контракту, как по уже выполненным ранее работам (услугам), так и по выполненным в будущем. Стоит отметить, что до 01.07.2014г. многие банки не брали в залог выручку, по которой не были подписаны акты выполнения работ (услуг) или акт сдачи товара, так как в законе не было понятия «залога в будущем». После вступления в силу Федерального закона №367-ФЗ, такая возможность появилась.

Внимание!
1 июля 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее – Закон), который четко обозначил, что принятие в залог прав на будущие объекты возможно. Согласно п. 2 ст. 336 ГК РФ, договором о залоге или законом может быть предусмотрено возникновение залога в отношении вещей или имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. Залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

Предпочтения банка по видам контрактов

На данный момент времени банки отдают преимущество контрактам, заключённым с государственными органами или крупными коммерческими структурами. Так как, риск не своевременной оплаты со стороны Заказчика в данном случае сокращается. Так же банк обращает внимание на «прозрачность» контракта, если контракт заключен с официальным представителем или дилером крупного и известного заказчика – это является плюсом для заемщика. Если же сторона по контракту не публичная компания, то такой контракт банк в залог не возьмет.

Обязательно банк обратит внимание на отраслевые риски. Например, компания предлагает банку в залог права выручки по контракту на реконструкцию гостиницы. При этом, тенденция отрасли такова, что на фоне политических рисков, приток туристов значительно снизился и есть вероятность существенного ухудшения финансового положения компаний, работающих в данной отрасли. В данном примере, банк может отказаться как от финансирования самого контракта так и от залога прав выручки по нему.

Даже если контракт государственный, банк обратит внимание на репутацию Заказчика. Если у Заказчика будет много судебных дел по неоплате контрактов, с большой вероятностью банк откажется от залога прав выручки по такому контракту.

Шанс залога прав выручки тем выше, чем больше процент исполнения договора на момент оформления кредита. Это является доказательством для банка о намерении исполнить договор со стороны заемщика.

Когда Вы имеете право оформить залог

В ст.382 ГК РФ четко предусмотрены случае ,когда компания может передать в залог права выручки по контракту, другими словами «переуступить данные права». В данном случае идет речь о том, если договором был предусмотрен запрет уступки прав выручки, сделка по уступке может быть признана недействительной и банк не может оформить такие права в залог. Если же в договоре ничего не сказано про такой запрет, то уступка возможна на основании Закона.

Очень часто Заказчик прописывают такую фразу в договоре «Переуступка прав выручки по контракту возможно только с письменного согласия Заказчика». В данном случае, Банк запросит такое письменное согласие и если оно не будет предоставлено заемщиком, то оформить залог будет не возможно.

В любом случае, есть в договоре такой запрет или нет, залогодатель (исполнитель по контракту) обязан уведомить Заказчика о том, что права выручки заложены, например в течение 3-5 рабочих дней с момента подписания кредитного договора. Если в период действия кредитного договора, заказчик заключит с заемщиком дополнительное соглашение на запрет предоставления в залог прав требования по контракту, оно будет действовать только на договора залога оформленные после установления данного запрета. Именно поэтому, в целях снижения рисков, требуется данное уведомление.

Стоит отметить, что никакой ответственность Заказчик на себя не берет по выплате кредита, предоставляя свое согласие на залог прав выручки. И данный залог ни коем образом не ограничивает его права и обязательства по договору, если только банк не будет выступать третьей стороной по сделке, о чем будет написано ниже.

Как банк оценивает риски

Залог прав требования выручки по контракту является высоко рискованным видом обеспечения для банка и по сути своей относиться к бланковому (беззалоговому) кредитованию. Именно поэтому, банк очень внимательно и пристально относиться к выявлению рисков не платежа со стороны Заказчика и не исполнения обязательств со стороны Исполнителя (залогодателя) по договору, так как именно выручка является предметом залога по кредиту. Рассмотрим наиболее распространенные риски, которые банк оценивает при залоге прав выручке и рекомендации компании по методам их снижения:

• Изменения в реквизитах контракта расчетного счета

В данном случае имеется ввиду, что компания в период действия кредитного договора, может подписать дополнительное соглашение с Заказчиком на изменение расчетного счета в реквизитах договора. Риск для банка заключается в том, что выручка по контракту пойдет на счет другого банка и в конечном итоге, банку будет «нечего требовать» по договору.

В качестве снижения данного риска, компания может предложить банку иметь один расчетный счет и на ежемесячной основе предоставлять справки из ФНС об открытых счетах. Так же, можно предусмотреть штрафные санкции за не своевременное уведомление банка об новых открытых счетах. Запретить компании не открывать без согласия где то счета банк не может, но контролировать вполне в состоянии. Так же возможно предложить оформить дополнительное соглашение, в котором можно прописать, что изменение реквизитов возможно только при письменном согласии банка «х».

• Изменение графика финансирования или приостановление финансирования

Любой Банк задаст Вам вопрос – какова вероятность изменения Заказчиком графика финансирования по контракту? И тут понадобиться арсенал имеющего опыта работы с данным Заказчиком. Продемонстрируйте банку уже исполненные договора с платежными поручениями, из которых будет видно, что сроки оплаты соответствуют оговоренным условиям платежа в Договоре.

Банк так же обратит внимание, имеет ли право Заказчик в одностороннем порядке изменять условия финансирования, поэтому, еще на момент подписания Договора (в случае если Вы планируете передать в залог прав выручки по данному контракту) постарайтесь исключить данный пункту или как минимум прописать четкие критерии данных изменений.

В другом случае, если Вы предполагаете что график может быть изменен, например по государственным контрактам такая практика существует (смещение графика финансирования на конец года), необходимо предупредить об этом банк и не привязывать график погашения кредита к графику договора ИЛИ увеличить срок кредитования на 3 мес дольше чем срок действия контракта. Банк на это идет, чтобы потом не пересматривать условия кредитного договора.

• Риск невыполнения контракта

Многие банки, особое внимание уделяют анализу опыта работы с заказчиком и выполнение видов работ, по которым компания предлагает залог прав выручки. Для этого, банк просит предоставить выполненные ранее договора и подтвердить их оплату. Поэтому целесообразно заранее подготовить такую доказательную базу.

В последнее время, банки стали запрашивать подробно описать производственный цикл работ, трудовые ресурсы, материально-техническую базу компании. Целесообразно заранее подготовить такое письмо с подробным описанием всего процесса исполнения контракта.

Особое внимание банк обратит на наличие в договоре поквартального/ежемесячного графика работ. В случае если он отсутствует в договоре, предложите банку «внутренний» график работ и на основании именно его планировать прогноз ДДС, а так же срок погашения и график погашения кредита. В противном случае, банку сложно будет определить сроки и порядок погашения кредита.

В качестве снижения рисков не выполнения работ по контракту и как следствие не получения выручки по нему, банк включает в кредитный договор условие о предоставлении в банк на ежемесячной основе (например, не позднее 5-ти рабочих дней месяца следующего за отчетным) отчет о выполненных и оплаченных работах по договорам, а так же журнал учета выполненных работ по форме № КС-6а, Акты выполненных работ , КС-№ и иные документы, подтверждающие исполнение контракта.

В идеале, заключение 3-х стороннего соглашения между Банком, Кредитором и стороной по договору, является одним из самых эффективным методов снижения всех вышеуказанных рисков для банка. Но данный инструмент можно предлагать банку только в случае если это поможет решить вопрос с кредитованием и если на такое изменение пойдет Заказчик. Но даже если не представляется возможным подписать 3-х сторонней соглашение, можно ограничится дополнительным соглашением в котором предусмотрено:

• обязанность Заказчика сообщать банку о всех изменениях в контракте, о несвоевременном исполнении Исполнителем работ (услуг) по договору, о наличии иных нарушений между сторонами сделки
• обязанность Заказчика на ежеквартальной основе предоставлять акты сверки, КС и иные документы, подтверждающие ход исполнения договора

Самое главное, что несмотря на то, что Заказчик слишком много всего должен предоставить в банк, таким образом, снижаются риски и для него, так как контроль исполнения контракта и механизмы воздействия на Исполнителя лежаться дополнительно на банк, а не только на Заказчика.

• Проверка достоверности контракта

Банк проверит достоверность предоставленного контракта путем экспертизы контракта на его наличие в государственном реестре, (например, по Санкт-Петербургу данный реестр можно посмотреть на сайте: www/dz-spb.ru/contract/seach) или на тендерной площадке, если контракт выигран на публичном аукционе. Помимо этого, служба безопасности банка может сделать запрос стороне по контракту на предмет его заключения.

• Проверка Заказчика

Банк обязательно проверит деловую репутацию Заказчика из открытых источников и на основе данных, полученных от заемщика. Если у Заказчика имеются судебные разбирательства в большом объеме по причине не платежа, с большой вероятностью Банк откажет в оформлении залога прав выручки по такому контракту. Необходимо заранее проверить своего заказчика на наличии судебных споров, так как если это выявит банк в процессе проверки, то поменять контракт будет сложно, так как доверие к Вам со стороны банка будет уже подорвано.

Трудности при структурировании сделки

Основным вопросом при структурирования сделки под залог прав выручки будет цель и вид кредита, а так же его график выдачи и погашения.

Как правило, банк настаивает на целевом использовании кредита, его еще называют «контрактное финансирование». Это когда кредит идет на исполнение контракта, который предоставляется в залог или иного договора. В данном случае, если компания покупает какое то оборудование, то сложности никакой нет прописать в кредитном договоре на что используется кредит. А вот если финансироваться контракт на выполнение строительных работ, очень сложно прописать четко целевое использование — куда и кому будут направлены денежные средства. Чтобы обойтись фразой «на пополнение оборотных средств» необходимо объяснить и доказать банку, что не представляется возможным расписать каждую сумму. Так например, материал компания закупает у одного поставщика на ВСЕ контракты и в платежном поручении не прописать «покупка материала для исполнения контракта Х». Максимум что можно прописать, это оплата за субподрядные услуги по договору У, а в самом договоре У указать объект, который финансируется банком.

Очень часто компании просят возобновляемую кредитную линию, чтобы можно было использовать кредит на выполнение разных контрактов и погашать кредит по мере поступления выручки по ним, далее использовать кредитную линию по необходимости. Тут и будет камень преткновения. Банк захочет оформить целевой кредит или не возобновляемую кредитную линию с четким целевым использованием кредита, а чем мы писали выше.

В данном случае, предложите банку не устанавливать график погашения кредита, а предусмотреть условиями кредитного договора погашение задолженности по мере поступлении денежных средств по контракту. При этом, сохранить право заемщика на возобновление кредитной линии при соблюдении установленного банком норматива в части остатка неоплаченной части контракта. В договоре это может выглядеть примерно так:

• предоставление траншей по кредитной линии осуществляется при условии, что совокупная величина ссудной задолженности заемщика перед Банком не превысит 80% остатка денежных средств к поступлению по контракту, покрывающую сумму задолженности по кредиту;
• заемщик обязан направлять в погашение своих обязательств перед Банком не менее 50% выручки, поступающей по контрактам.

Залог прав выручки по экспортным контрактам

Кредитование под залог прав выручки по экспортным контрактам предусматривает такие обязательные условия как:

• Залог не только выручки по контракту но и залог самого товара, залог товара, приобретаемого за счет кредитных средств Банка, подлежащего поставке по внешнеторговому контракту;
• Рыночная стоимость товара в наличии, до осуществления его отгрузки на экспорт, составляла не менее 30-50 % стоимости всего поставляемого по внешнеторговому контракту товара;
• После осуществления отгрузки товара на экспорт оформляется залог имущественных прав (требований) на получение денежной выручки в иностранной валюте по внешнеторговому контракту
• Осуществление хозяйственной деятельности заемщика должно быть не менее 24 месяцев
• Наличие опыта у заемщика осуществления поставок данного товара на экспорт;
• Открытие паспорта сделки по финансируемому внешнеторговому контракту в банке;
• Наличие договора купли-продажи товара между российским продавцом и покупателем (заемщиком), предусматривающего аккредитивную форму расчета.
• Банк попросит предоставить такие документы как разрешения (лицензии) на осуществление поставки товара на экспорт (в случае, если внешнеторговая сделка подлежит лицензированию); информацию о размерах и сроках оплаты экспортной пошлины (при наличии экспортной пошлины); договоры купли-продажи товаров, закупаемых за счет кредитных средств Банка (проекты/оригиналы); подтверждающие документы о праве собственности на товар, приобретенный не за счет кредитных средств Банка.

Список литературы

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА ЗАЛОГОВОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПО КРЕДИТНЫМ

ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ Петрова Ю.Е.

Петрова Юлия Евгеньевна — студент магистратуры, юридический факультет, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, г. Москва

Аннотация: в статье исследуется один из самых эффективных институтов обеспечения кредитных обязательств — залог. Рассматриваются некоторые проблемные аспекты нормативного регулирования данного института, анализируются практические аспекты реализации залоговых прав в контексте как российской, так и зарубежной правоприменительной практики.

Ключевые слова: банк, должник, залог, кредитные обязательства, кредитный договор, кредитор, обеспечение исполнения кредитных обязательств.

Основной проблемой развития института кредитного обеспечения является проблема обеспечения возвратности кредитов в условиях экономической нестабильности. Исходя из данных Банка России по состоянию на 01.02.2018 «Объем кредитов, предоставленных физическим лицам в качестве потребительских, составляет 731 708 млн рублей, а задолженность по ним составляет 12 220 638 млн рублей, что в 16 раз превышает сумму выданных. Просроченная задолженность составляет 821 530 млн рублей» . Но тем не менее ситуация стабилизировалась, так как в 2016 году валовой кредитный портфель сократился на 5,2 процентных пункта в связи со снижением кредитования физических лиц на 19,7 процентных пункта.

На основании Положения о резервировании с целью формирования резервов «Банк России принимает в качестве надлежащего обеспечения по ссуде (кредиту) только залог, банковскую гарантию, поручительство и гарантийный депозит (вклад), именно эти способы обеспечения исполнения обязательств заемщика перед банком по возврату выданного кредита применяются в современной банковской практике» .

Тимофеева Е.Е., Острякова Ю.Е. также отмечают, что «наиболее надежными способами обеспечения исполнения кредитных обязательств на практике по кредитным договорам являются залог, поручительство и банковская гарантия».

В настоящей статье нами будет освещены некоторые правовые аспекты и проблемы регулирования одного из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств — залога. Особый статус этого способа обеспечения подтверждается нормой Положения Банка России: залог отнесен к способам обеспечения первой категории качества — «стандартные ссуды, размер расчетного процента от ссуд составляет 0%» .

По статистике применения залога, имущественные права оказываются не самыми востребованными. Наилучшим вариантом принято считать ипотеку, далее ликвидное имущество, например, оборудование, но в случае возникновения необходимости в реализации заложенного имущества, могут возникнуть проблемы. Так, «Трансмаш при заключении кредитного договора с ПАО «Сбербанк» заложил танковый полигон, земельные участки, здания, а также требования по оплате работ модернизации танка Т-72 для Министерства Обороны РФ. Итого в залоге у банка: 19-километровая танковая спецтрасса, 13 нежилых зданий и земельных участков на танковом полигоне, участок под промышленное строительство 5 млн кв. м» .

Перечень имущества, которое может быть заложено, предлагалось расширить, дополнив объектом «право аренды земельного участка» вначале для государственных и муниципальных унитарных предприятий, затем — для иных субъектов права. Поэтому предлагалось «внести изменения в ст. 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» в части предоставления возможности государственным и муниципальным унитарным предприятиям отдавать в залог право аренды земельного участка, на котором находится принадлежащее им недвижимое имущество, с согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия . Однако Комитет Государственной Думы по собственности снял законопроект в связи с отзывом субъектом права законодательной инициативы.

С точки зрения теории одной из основных проблем являлось определение роли залога в качестве способа обеспечения исполнения кредитных обязательств. Так, в соответствии со статьей 352 ГК РФ залог прекращает свое действие при условии возмездного приобретения незаинтересованной стороной, то есть в том случае, если последняя не знала о том, что предмет купли-продажи является предметом залога. Как подчеркнул Г.П. Григорян, «данное основание прекращения залога является исключением из общего правила о сохранении залога при переходе прав на заложенное имущество» . На наш взгляд, следует дополнить мнение ученого, что прекращение залога связывается с установлением факта добросовестного приобретения залогового имущества.

Однако следует отметить, что залог прав по договору банковского счета урегулирован отдельно от залога обязательственных прав, что установлено в Гражданском кодексе Российской Федерации . При этом основным вопросом является эффективность механизма, в соответствии с которым должник залогодателя исполняет соответствующее требование залогодателю, которому первый заложил имущество. На наш взгляд, данный механизм не обеспечивает права, свободы и законные интересы обеих сторон, так как его уязвимым местом является отсутствие гарантий выполнения обязательств в случае нарушения сроков. Например, если срок исполнения обязательств по основному договору установлен намного позже, чем по договору залога, то в этом случае утрачивается способ обеспечения исполнения обязательств, а залогодатель должен передать деньги, полученные от должника. По мнению Л.Ю. Василевской, «такой проблемы можно было бы избежать, если бы законодатель предусмотрел не только возможность открытия залогового счета для залогодателя, не только возможность для залогодержателя получать сведения об остатке денежных средств на залоговом счете и требовать списания денежных средств с залогового счета при обращении взыскания на заложенное право по договору банковского счета залогодателя, но и иные правовые средства защиты залогодержателя, гарантирующие соблюдение баланса интересов сторон договора залога требований» .

Одним из предложений по решению данной проблемы было открытие залогового счета отдельно для того, чтобы убедиться должником в хранении имущества, а также в правомерном снятии денежных средств в случае нарушения условий основного договора. Однако возникает другая проблема, связанная с уменьшением стоимости предмета залога. В этом случае, как подчеркнул Верховный Суд РФ в определении от 17.10.2016 № 305-ЭС16-7885, что «залогодержатель в этом случае вправе приобрести другое залоговое обеспечение, тесно связанное с произведенной безналичной операцией, но только в случае открытия залогового счета, который содержит информацию о поступлении денежных средств» . Но в этом случае объект залога -это права по договору банковского счета, а не денежные средства, находящиеся на нем.

В этом случае предлагается открывать не залоговый, а номинальный счет. Тогда отношения выстраиваются следующим образом: в случае заключения договора номинального счета в целях условного депонирования денежных средств стороны вправе указать условия, при которых возникновение оснований для списания денежных средств в пользу бенефициара будут урегулированы.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. №10 «в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя, сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно — предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога» . Суммируя вышесказанное, отметим следующее: цель залога заключается в гарантировании исполнения обязательств должника по отношению к кредитору. Предмет залога подлежит реализации, он не поступает в собственность залогодержателя в общем порядке. Безусловно, правомочие владения в отношении залога употреблять уместно, однако его нельзя отнести к категории «вещные права», так как это относится к временному состоянию.

Однако проблемой его реализации может стать банкротство заемщика: залог в этом случае становится частью конкурсной массы, а банковское требование включается в реестр требований кредиторов в рамках процедуры банкротства. Соответственно создается угроза роста «законных» неплательщиков, несмотря на

сложную процедуру для физических лиц получения статуса банкрота, это влияет на сдерживание роста числа неплательщиков потребительских кредитов.

С практической точки зрения одной из важнейших проблем, препятствующих эффективному использованию инструмента залогового обеспечения является неправильное формирование ликвидной залоговой массы, в частности, некорректное формирование предмета залога (объекта оценки) в составе движимого и недвижимого имущества. Банковская организация должна иметь заинтересованность в оформлении в залог ликвидного имущества, что зависит как от типа имущества, так и от того, насколько верно структурирует сделку сам банк. К примеру, объекты с низкой ликвидностью, и, как следствие, имеющие более высокие сроки рыночной экспозиции, имеют, как правило, больший залоговый дисконт по сравнению с объектами высокой ликвидности. К сожалению, понятие «залоговый дисконт» не урегулировано на федеральном уровне, что позволяет нарушать принцип разделения финансовых и залоговых рисков. Если рассматривать ситуацию со стороны интересов потребителей банковских услуг, в этом случае наблюдаются злоупотребления в части установления размеров залоговых дисконтов, используемых банками, и их соотношения с реальными величинами статистически обоснованных залоговых дисконтов. Нам видится необходимым закрепить минимальные размеры залоговых дисконтов во избежание злоупотреблений со стороны банков.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Базельский комитет по надзору за банковской деятельностью издал рекомендации (Базель II), которые впоследствии признал Банк России и частично имплементировал в «Положении о порядке проведения Банком России экспертизы предмета залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде» (утв. Банком России 26.12.2016 № 570-П). Фактически, с введением данного Положения кредитным организациям, подконтрольным Банку России придется учитывать его мнение при оценке рыночной стоимости залогового обеспечения. На основе анализа рынка предмета залога, с помощью применения трех подходов к оценке залога (сравнительный, затратный и доходный), Банк России выносит суждение о стоимости предмета залога и вывод о его ликвидности.

13 марта 2018 г. Банк России опубликовал доклад «О совершенствовании регулирования залогового обеспечения», в соответствии с которым «на практике никакое залоговое обеспечение не может исправить низкое качество кредитного инструмента или плохое финансовое положение заемщика» . Банк России подчеркивает, что даже если залог на момент заключения договора имеет высокое качество и формальную ликвидность, то это не является гарантией возврата заемных средств. Именно поэтому регулятор идет по пути выработки нового подхода к регулированию залогов, что должно привести к смене ориентиров банка с модели «ломбардного» кредитования на модель, основой которой будет выступать оценка финансового положения заемщика. Таким образом, Банк России предлагает ввести третью категорию качества залога к уже двум имеющимся. Для будущей категории планируется уменьшение резервов на 20% стоимости залога, в то время как на настоящий момент для первой, самой высоколиквидной категории резервы не требуются вовсе, а для второй — резервы могут быть уменьшены на 50% стоимости залогового обеспечения.

Помимо ужесточения правил по учету залогового обеспечения Банком России совместно с банковским сообществом обсуждается формирование и нормативное регулирование реестра залогов — инструмента, который позволит сократить банкам лишние регуляторные риски. Ведение сводного реестра залогового имущества с вовлеченными в процесс независимыми аудиторами и оценщиками поможет выработать Центральному банку более эффективную стратегию по урегулированию проблем, связанных с залоговым обеспечением по кредитным договорам.

До 2013 года нормативные правовые акты РФ, а также подзаконные акты Банка России не содержали норм, которые бы обязывали проводить независимую оценку

рыночной стоимости предмета залога. Данное требование содержалось в «Федеральных стандартах оценки, которые носят рекомендательный характер» . Как указывают В.П. Карпенко и А.А. Слуцкий, «понятие «оценки для целей залога» в общегражданском законодательстве в банковском регулировании отсутствует. Даже в тех случаях, когда она осуществляется с соблюдением требований оценочного законодательства (Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО), оценка носит исключительно рекомендательный характер, демонстрирующий волю кредитора (но не заемщика, вынужденного вести при этом дополнительные затраты)» .

В настоящее время установлен порядок реализации заложенного имущества (с публичных торгов), а начальная продажная цена имущества устанавливается судом в соответствующем порядке либо по соглашению сторон. В пункте 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что «если начальная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика» . Однако в настоящее время не разработаны методические рекомендации по оценке предмета залога (за исключением методических рекомендаций Ассоциации Российских Банков) , в связи с чем залог как институт гражданского права не может эффективно реализовывать свои функции в связи с недоработанной правовой базой.

Список литературы

2. Ефимова Л.Г., Алексеева Д.Г. Банковское право: учебник для бакалавров. М.: Проспект, 2015. 304 с.

4. Положение Банка России от 28.06.2017 № 590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности» // Вестник Банка России, 2017. № 65.

5. Определение Арбитражного суда Омской области от 27.10.2016 по делу №А46-2202/2016 // СПС «КонсультантПлюс». Судебная практика».

7. Григорян Г.П. Правовая природа права залога. Основания возникновения и прекращения залога по российскому гражданскому законодательству // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук, 2017. №4-4. С. 59-61.

10. Определение Верховного Суда РФ от 17.10.2016 №305-ЭС16-7885 по делу №А40-57347/2015 // СПС «КонсультантПлюс» Судебная практика».

11. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» // Вестник ВАС РФ, 2011. № 4.

13. Приказ Министерства экономического развития РФ от 22.10.2010 №508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)» // СПС «КонсультантПлюс».