Земельный участок

Постановлением Правительства Москвы №457-ПП от 17.05.2018 утвержден порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы (ПЗЗ).

В постановлении детально прописана процедура внесения изменений в ПЗЗ, а также изложен порядок подачи предложений о внесении изменений и перечень документов для их рассмотрения. Данный порядок имеет огромное значение в том числе для правообладателей квартир в многоквартирных домах, расположенных в территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование – индекс «Ф»).

Проблема заключается в том, что если земельный участок поставлен на кадастровый учет после вступления в силу ПЗЗ, то есть после марта 2017 года, вид разрешенного использования земельному участку не присваивается как раньше Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы, а выбирается из видов разрешенного использования, предусмотренных для территориальной зоны, в пределах которой расположен земельный участок.

При этом во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участков, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Исходя из изложенного, позиция Управления Росреестра по Москве по данному вопросу сформулирована следующим образом: если до вступления в силу ПЗЗ сведения о земельном участке отсутствовали в ЕГРН, а при постановке на кадастровый учет такой земельный участок попадает в зону фактического использования с индексом «Ф», то невозможно внести в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования такого земельного участка, так как действующие ПЗЗ не устанавливают, какие основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования допускаются в территориальной зоне фактического использования с индексом «Ф».

В связи с этим, в описанных случаях внесение изменений в действующие ПЗЗ – необходимая мера для присвоения земельному участку под многоквартирным домом соответствующего вида разрешенного использования. Ниже перечислены основные моменты, которые необходимо учесть при подаче заявлений с предложениями об изменении видов разрешенного использования в территориальной зоне:

  • все предложения направляются заинтересованными физическими и юридическими лицами в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы;
  • подать соответствующее заявление можно через портал государственных и муниципальных услуг города Москвы mos.ru (в настоящее время услуга недоступна), а также в письменном виде по адресу: 125009, г. Москва, Никитский переулок, д. 5;
  • к заявлению необходимо приложить:
    • краткую пояснительную записку о планируемом использовании территории;
    • соответствующие листы карт градостроительного зонирования территориальной части ПЗЗ с обозначением предлагаемых изменений;
    • ситуационный план с отображением границы территорий, в отношении которой предлагается внести изменения в ПЗЗ (с указанием всех объектов капитального строительства в пределах данной территории);
    • схему планируемой застройки земельного участка с указанием мест расположения и технико-экономических показателей намечаемых к строительству объектов;
  • срок рассмотрения Городской комиссией предложения составляет 30 календарных дней. Результатом является Заключение с рекомендациями о внесении изменений в ПЗЗ либо об отклонении поступивших предложений.
  • далее Заключение направляется в Москомархитектуру, где в течение 30 календарных дней принимается решение о подготовке проекта правового акта Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ, либо об отклонении предложения с указанием причин отклонения.

С полным текстом документа можно ознакомиться на сайте mos.ru.

Массивы земель ценны для государства с экономической точки зрения, поэтому их перечень отражен в государственном реестре.

Совокупность угодий составляет геодезическую сеть, спутниковые карты позволяют осуществлять учет территорий.

Когда земли ставят на учет, указывают их характеристики.

Они не только отражают реальные свойства участков, но и указывают на их особенности.

С учетом последних определяется принадлежность земли к определенной категории. О том, как узнать категорию земель, читайте в этой статье.

Зачем нужно знать категорию

Собственники наделов, посмотрев документы на участок, могут узнать из них то, к какой категории он относится.

Здесь же будет указано то, для каких целей его можно использовать.

На сегодняшний момент существует несколько категорий, все они перечислены в Земельном кодексе:

  • земли поселений;
  • лесного фонда;
  • сельскохозяйственного назначения;
  • запаса;
  • лесного фонда;
  • земельного;
  • промышленности, обороны, энергетики и др.

Если посетить администрацию города или небольшого населенного пункта, то можно ознакомиться с планом местности. На нем видно, как разделены земли по своему целевому назначению (ст. 7 — 8 ЗК РФ). Подобная информация есть и в Госкадастре.

На категории земельные участки могут делить:

  1. Правительство. Оно имеет право определить территории, которые будут относиться к федеральной собственности.
  2. Субъекты РФ. Администрация определяет территории, входящие в субъект.
  3. Распределением остальных земель занимаются органы местного самоуправления. При этом учитываются социальные, экономические, а также природные и другие факторы, которые оказывают влияние на процесс распределения.

Такой подход был взят за основу не случайно. Это сделано специально, чтобы территории в процессе их эксплуатации не лишались своих полезных свойств, присущих им изначально. Эти свойства имеют большую ценность, они считаются невосполнимыми. Но нужно отметить, что в Земельном Кодексе невозможно найти формулировку этого определения, нет ее и в нормативных актах. Есть только информация о том, какие категории земель существуют.

Например, к сельскохозяйственным относят те земли, которые расположены за пределами населенных пунктов.

Такие участки предназначены исключительно для ведения сельского хозяйства.

Если обратиться к законодательству, то станет понятно, что каждый участок земли можно использовать только так, как это было определено в соответствии с категорией.

Кроме того, учитывается и целевое назначение земли.

Его указывают в кадастровом паспорте территории. Также эту информацию можно найти и в свидетельстве о собственности.

Если собственник участка решил использовать его иначе, чем это предусмотрено документами, придется изменить его категорию. Но сделать это бывает достаточно сложно.

Чтобы не терять время на внесение изменений, нужно еще на стадии покупки или выделения участка обращать внимание на его категорию. Если она не соответствует планам покупателя земли, то от сделки лучше отказаться.

От категории будет зависеть правовой режим, а также то, для каких целей может быть использован надел. Например, если участок относится к лесному фонду, то на нем запрещено строительство жилых домов и дач. Какие категории земли подходят для строительства жилого дома или дачи, читайте в отдельной статье.

Стоит отметить, что местные органы власти могут ошибочно выделить территорию в местах, в которых запрещено возведение дачных и жилых построек. Такие ошибки приводят к тому, что собственники участков сталкиваются с проблемами. Особенно остро они стоят в тех случаях, когда дома уже построены. Перевести такую территорию в земли населенных пунктов практически невозможно.

Если участок только создается, определение категории земли для него зависит от того, из какой категории он выделяется.

Если территория выделяется из сельскохозяйственных земель, то и участок будет относиться к этой категории.

Вот почему не следует покупать дешевые участки, например, земельные паи, планируя впоследствии построить на них жилой дом или целый коттеджный поселок.

Для этого нужно перевести участок в другую категорию, сменить цель его использования.

Это затратный процесс, который не всегда обречен на успех.

Где узнать

Рассмотрим подробно как определить категорию земельного участка. Вариантов куда можно обратиться сразу несколько, узнать можно:

  • в Росреестре, оформив кадастровую выписку;
  • на сайте Росреестра, изучив кадастровую публичную карту;
  • по кадастровому номеру;
  • в ФНС;
  • в администрации района;
  • в ФУГРЦ;
  • в документах на участок.

Выписка из Росреестра

Как узнать категорию земельного участка через Росреестр? Сегодня есть два информационных банка, где можно узнать все данные о недвижимом имуществе. Это ЕГРП (ЕГРН) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Все данные о правах содержатся в ЕГРП, здесь же есть информация о правообладателях.

В ГКН можно найти сведения о статусе объекта и его стоимости.

Кроме того, здесь приведены характеристики объекта и то, как его разрешено использовать.

Сервисы находятся в ведении Росреестра и кадастровой палаты, которая подведомственна этому учреждению.

Данные из ГКН и ЕГРП может запросить любой человек, но получить оригиналы и копии сведений о документах-основаниях имеет право лишь правообладатель или его представитель. Последний должен иметь доверенность, заверенную в нотариальной конторе.

В ГКН можно запросить следующие кадастровые документы:

  • справка;
  • паспорт;
  • выписка.

Получить полные сведения о земельном участке можно из кадастровой выписки. Физическое лицо ее оформит за 400 рублей, если ему нужен документ на бумажном носителе. В электронном виде – 150 руб. Выписка не имеет срока годности.

Получить ее можно в МФЦ, посетив центр лично, либо при обращении в кадастровую палату. При личном обращении нужно иметь паспорт или доверенность. Если обращается юридическое лицо, то это должен сделать директор или его представитель. Также необходимо приложить квитанцию, которая бы подтвердила оплату государственной пошлины.

Направляя запрос по почте, его нужно отправить на адрес учреждения, которое расположено в той местности, где находится недвижимость.

Получить документ можно онлайн, посетив сайт Росреестра:

  • перейти во вкладку «Деятельность»;
  • выбрать «Оказание гос. услуг»;
  • «Перечень гос. услуг»;
  • найти пункт, в котором сказано о предоставлении сведений в электронном виде;
  • далее необходимо выбрать «Подать запрос» и заполнить все поля формы.

После завершения процедуры на электронную почту поступит уведомление о том, что заявка принята.

Выписка на бумажном носителе будет готова в течение 5 дней с того момента, как пройдет оплата. На электронном носителе документ обычно выдают на следующий день.

Кадастровая карта

Это публичный проект, которым может воспользоваться любой желающий. С картой можно ознакомиться на сайте Росреестра. Услуга бесплатная.

Изучив карту, можно получить все данные об участках, которые находятся в государственном кадастре. Картой часто пользуются специалисты, например, риелторы и юристы. Благодаря проекту, можно получить искомые сведения, и только потом оформлять выписку об участке.

На карте обозначены границы территорий, указан их кадастровый номер. Также есть информация о категориях земель и о том, как их можно использовать.

Есть сведения:

  • о стоимости наделов,
  • о строениях, расположенных на землях и другая информация.

Изучив карту, можно получить общие сведения, которые нужны для работы с земельным участком. Нужно учесть, что эта информация ориентировочная, поэтому изучение карты не заменит сведения из документов.

Кадастровый номер

Если он известен, то по нему можно узнать технические характеристики участка.

В случае, если номер не известен, его можно узнать, найдя земельный участок на публичной кадастровой карте.

Это можно сделать как по адресу через поиск, так и визуально.

Зная кадастровый номер, можно обратиться в Росреестр и получить информацию.

При личном визите необходимо предоставить паспорт, а также документ, подтверждающий право собственности на земельный участок.

В ФУГРЦ

Получить сведения о категории земель можно также в Федеральном Управлении государственного регистрационного центра, оплатив пошлину в размере 100 руб. и составив заявление.

Федеральная налоговая служба

Эта служба располагает всеми данными о собственнике участка. Но посторонним лицам придется объяснить, для чего им нужна информация. Это справедливо в отношении всех служб.

Районная администрация

В муниципалитете можно узнать о:

  • межевании территории,
  • категории земель.

В администрацию можно обратиться лично или написать заявление, переслав его по почте. Кроме того, представлять интересы заинтересованного лица может его представитель, имеющий нотариально заверенную доверенность.

В документах на участок и при межевании

Категория указана в технических документах, выдаваемых на участок.

Информацию можно узнать в договорах, если в них предметом выступал земельный надел, в различных актах, которые были выданы органами власти субъекта или местного самоуправления.

Также правоустанавливающий документ выдают после проведения межевания.

Для этого необходимо обратиться к специалисту или в организацию, которая предлагает такие услуги.

У специалиста или организации обязательно должна быть лицензия.

Как определить для вновь образованного участка

Установление категории земельного участка в этом случае осуществляется согласно ЗК, ст. 11.2 п. 3.

Что делать, если категория не определена

Если категория участка не установлена, то собственник должен написать ходатайство, подав его в уполномоченный орган. К заявлению нужно приложить выписку из ЕГРЮЛ, а частное лицо должно предоставить свой паспорт.

Также нужна кадастровая выписка и справка, которую нужно взять в ЕГРП, и имеющиеся на земельный надел документы. Подробнее о том, как происходит в этом случае установление категории земли читайте в этой статье.

Полезное видео

Данное видео подробно раскрывает тему получения сведений из ГКН:

Сегодня все земельные наделы распределены между 7 категориями, и законодательство регламентирует использование надела в зависимости от этого.

Перевести участок из одной категории в другую категорию сложно.

Стоит сразу обращать внимание на этот пункт при планировании сделки или начала строительства.

Лучше заранее запомнить, как определить категорию земель, чтобы при первом же взгляде на документ четко установить — подходит ли данный участок для ваших целей.

Зарегистрировать собственность или другие права (аренду, сервитут, суперфиций, эмфитевзис и т.д.) на землю можно через местный центр предоставления административных услуг (ЦНАП), который принимает документы для госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество, или у нотариуса. Именно после регистрации в госреестре прав на недвижимое имущество возникает, изменяется или прекращается соответствующее право.

Для справки. Правила регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на земельный участок, определены, в частности Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 2015 № 1127, вступившим в силу с 01.01.2016 г.

Если вспомнить, то до 2013 года право собственности на землю подтверждалось государственным актом о праве собственности на земельный участок, который можно было получить в местном органе Госкомзема.

Сегодня же, после включения данных о земельном участке в государственный земельный кадастр и получения в местном управлении Госгеокадастра выписки из ГЗК, необходимо обратиться в местный ЦНАП или к нотариусу для регистрации вашего права на земельный участок. В ЦНАП можно зарегистрировать право собственности, аренды, сервитут, суперфиций, эмфитевзис, обременения на недвижимое имущество и тому подобное. Самым распространенным случаем обычно является именно регистрация права собственности на земельный участок, пошаговый порядок с образцами документов которой мы и рассмотрим ниже.

Пошаговый порядок регистрации права на земельный участок

1. Сначала необходимо определиться с удобным для Вас центром предоставления административных услуг (ЦНАП) или нотариусом, к которым можно обратиться по вопросу регистрации прав. Адреса местных ЦНАПов, которым следует подавать документы для регистрации права собственности на земельный участок можно найти, в частности в интернете. В ЦНАПе вы оплачиваете только административный сбор, однако там могут быть очереди. У нотариуса наоборот — дороже (админсбор + услуги нотариуса), но все удобно и без очередей.

2. Далее необходимо подготовить пакет документов для подачи в местный ЦНАП или нотариусу, который будет включать:

  • извлечение (вытяг) из Государственного земельного кадастра (ГЗК);
  • копию и оригинал паспорта заявителя;
  • копию и оригинал идентификационного номера;
  • подтверждение оплаты административного сбора (0,1 размера минимальной заработной платы, по состоянию на 2020 г. — это 210 грн.);
  • документ-основание возникновения права на участок (договор купли-продажи (дарения, мены и т.д.), решение суда, свидетельство на наследство и т.д.);
  • доверенность, если документы подаются представителем (нотариально заверенная, если от физического лица);
  • оригинал и копию паспорта, идентификационного номера представителя, если документы подаются представителем.

Заявление о регистрации права печатается госрегистратором или нотариусом и подписывается заявителем на месте.

Важно также то, что выписку из Государственного земельного кадастра (ГЗК) не нужно подавать в случае, когда документы, которые являются основанием возникновения, перехода или прекращения права собственности или иных прав, содержат в себе информацию о кадастровом номере.

С некоторыми случаями присвоения кадастрового номера земельному участку можно ознакомиться в разделе техническая документация по установлению границ земельного участка.

3. Общий срок рассмотрения представленных государственному регистратору документов составляет 5 рабочих дней (не календарных!). По истечении указанного срока, по желанию, можно будет получить от государственного регистратора распечатку из реестра на бланке формата А4, но без подписи и печати госрегистратора. Новый порядок предусматривает, что решение госрегистратора размещается на сайте Минюста и имеет такую же юридическую силу, как и бумажное подтверждение регистрации права.

Следует также отметить, что Закон предоставляет возможность сократить пятидневный срок до 2 дней, 24х и 2х часов, однако сбор за регистрацию права в таких случаях будет значительно больше.

После регистрации своего права в Государственном реестре вещных прав, вы станете полноправным владельцем земельного участка и в дальнейшем сможете распорядиться им по собственному усмотрению (в том числе, продать, подарить, обменять и т.д.).

Напомним, что до 2016 года, по результатам регистрации права можно было получить один из следующих документов:

  • выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их обременений;
  • свидетельство из Государственного реестра прав (только для вновь сформированных земельных участков, которые выделялись на основании решения местного совета/распоряжения госадминистрации/приказа областного управления Госземагентства или заявления владельца, в случае изменения целевого назначения или раздела земельного участка).

Сейчас такие документы больше не выдаются. Вместо таких документов можно получить выписку и информационную справку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, в том числе и самостоятельно через Кабинет электронных сервисов Минюста.

Предложения по регистрации права на земельный участок от нашей компании

Наша компания имеет большой опыт, технические возможности и соответствующих специалистов для регистрации прав на земельный участок в Государственном реестре прав.

Что бы заказать услугу по регистрации права на земельный участок у нас, позвоните по номеру 044 3388830.

Стоимость регистрации права на земельный участок: от 1000 грн.
Нажмите для перехода к контактной информации

Срок выполнения работы: от 1 дня
Нажмите для перехода к контактной информации

Смотрите также: проект отвода земельного участка, разрешение на снятие грунта, изменение целевого назначения земельного участка

Принятие классификатора Земельным кодексом РФ было предусмот­рено еще в 2010 г. (абз. 3 п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Классификатор представляет собой таблицу из трех граф: наименование вида разрешенного использования, его описание и числовое обозначение (код).

Например, вид разрешенного использования «Предпринимательство» имеет код 4.0, а в его описании указано, что он предполагает размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельнос­ти, а также включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.1—4.9 (торговые центры, магазины, развлечение и др.). По классификатору определяются виды разрешенного использования земельных участков, которые будут установлены пос­ле его вступ­ления в силу.

Вступает в силу по истечении 90 дней после дня официального ­опубликования.

(Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении
классификатора видов разрешенного использования земельных участков»,
зарегистрирован Минюстом России 08.09.2014 № 33995)

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО

УДК 332.6

Руслана Владимировна Жданова,

кандидат экономических наук, доцент,

Государственный университет по землеустройству, г. Москва

Ruslana V. Zdanova,

candidate of economic sciences, associate professor, State university of land management, Moscow

ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В НОВЫХ УСЛОВИЯХ

В статье подробно рассмотрен вопрос государственной кадастровой оценки в новых условиях. Проведен анализ методик выполнения государственной кадастровой оценки земельных участков и видов разрешенного использования, применяемых до принятия нового федерального закона и новой методики. Рассмотрены принципиальные изменения в организации работ по государственной кадастровой оценке и методике их выполнения с принятием нового Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 № 237-Ф3. Рассмотрены основные проблемы, связанные с применением нового Закона и Методических указаний о государственной кадастровой оценке. Выводы: с принятием нового Федерального закона и новых Методических указаний о государственной кадастровой оценке принципиально меняется организация работ по ГКО и методика их выполнения. Выполнение работ по ГКО будет передано создаваемым государственным бюджетным учреждениям. А определение кадастровой стоимости земельных участков будет выполняться не по категориям земель, как это было раньше, а в соответствии с видами использования земельных участков. Принятые нормативные документы имеют революционный характер и позволят сделать ГКО именно государственной оценкой. Также важной проблемой является необходимость разработки в дополнение к новым Методическим указаниям отдельных подробных Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости земельных участков для каждого сегмента или группы сегментов видов использования земельных участков и Специального программного обеспечения по расчету кадастровой стоимости.

До настоящего времени государственная кадастровая оценка земель в Российской Федерации проводилась на конкурсной основе предприятиями, соответствующими требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 29.07.2017), по шести категориям земель, — это в соответствии со ст. 7 Земельного Кодекса РФ:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

INTERNATIONAL AGRICULTURAL JOURNAL № 5 / 2017

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда; и по одному виду использования земель, — это земли для садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Для каждой из перечисленных категорий и вида использования земель были разработаны свои индивидуальные Методики определения кадастровой стоимости земельных участков. В этих Методиках, в зависимости от категории и вида использования земель, земельные участки подразделялись на группы, виды разрешенного использования (ВРИ) и виды использования (ВИ) (табл. 1).

В последнее время тема качества кадастровой оценки регулярно рассматривалась на различных уровнях, вплоть до Президен-

та РФ. Повышение эффективности государственной кадастровой оценки (ГКО) является задачей национального масштаба, поскольку результаты данных работ оказывают непосредственное влияние на экономику России, некачественные результаты приводят к значительному повышению уровня социальной напряженности. В соответствии с этим были приняты меры по совершенствованию методики ГКО и разработан ряд новых нормативно-правовых документов по ГКО (табл. 2).

С принятием нового федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 № 237-ФЗ (ФЗ-237) принципиально меняется организация работ по ГКО и методика их выполнения.

Суть этих изменений заключается в следующем.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО

.Ui. ■/л*

Таблица 1

Перечень применявшихся в последнее время Методик определения кадастровой стоимости земельных участков

Наименование документа Орган, утвердивший документ, номер и дата утверждения Количество ВРИ, ВИ, групп

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения Минэкономразвития РФ, Приказ от 20.09.2010 № 445 6

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Минэкономразвития РФ, Приказ от 15.02.2007 № 39 17

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Росземкадастр, Приказ от 20.03.2003 № П/49 6

Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов Минэкономразвития РФ, Приказ 23.06.2005 № 138 7

Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации Росземкадастр, Приказ от 17.10.2002 № П/336 (Отменен приказом Минэкономразвития от 15.03.2010 N 96) 16

Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда Минэкономразвития РФ, Приказ от 14.05.2005 № 99 6

Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Росземкадастр, Приказ от 26.08.2002 № П/307 2

Всего ВРИ, ВИ, групп 60

Таблица 2

Новые нормативно-правовые документы по ГКО

Наименование документа Орган, утвердивший документ, номер и дата утверждения

Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 № 237-Ф3 Государственная Дума, 22 июня 2016 г.

Методические указания о государственной кадастровой оценке Минэкономразвития РФ, Приказ от 12.05.2017 № 226

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (с изменениями и дополнениями от 30 сентября 2015 г.) Минэкономразвития РФ, Приказ от 1.09.2014 № 540

Во-первых, по организации работ.

Выполнение работ по ГКО будет передано создаваемым субъектами Российской Федерации государственным бюджетным учреждениям, что, конечно, приведет именно к государственной оценке.

В субъекте Российской Федерации будет на постоянной основе выполнять работы по ГКО один исполнитель — государственное бюджетное учреждение. Оно сможет планировать свои работы на длительную перспективу, собирать, накапливать и обновлять информацию, необходимую для определения кадастровой стоимости земель, в тесном взаимодействии с органами власти всех уровней. Это, конечно, положительно ска-

жется как на организации работ, так и на ее качестве.

Во-вторых, по методике выполнения работ.

В соответствии с принятым федеральным законом ФЗ-237 были разработаны и утверждены приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 № 226 «Методические указания о государственной кадастровой оценке» (Указания), в которых для целей определения кадастровой стоимости, земельные участки группируются не по категориям земель, как это было раньше, а в соответствии с видами использования земельных участков, сгруппированных в 14 основных сегментов (табл. 3).

Рассмотрим основные проблемы, связанные с применением нового Закона и Методических указаний о государственной кадастровой оценке.

Начнем с организации работ.

Создать сеть государственных бюджетных учреждений, оснащенных помещениями, техническими средствами, методической документацией, укомплектованных подготовленными оценщиками — сложнейшая проблема, требующая много времени и затрат. И нигде не приводится срок создания этих государственных бюджетных учреждений, так что процесс этот может затянуться.

Может надо было-бы для этой цели привлечь существующее АО «Ростехинвентари-зация-Федеральное БТИ», имеющее филиалы в субъектах РФ, с коллективом оценщиков, имеющих богатый опыт работ по ГКО. Осталось только провести переподготовку этих оценщиков и обеспечить необходимой документацией и СПО. И это можно было сделать в кратчайшие сроки и с минимальными затратами бюджетных средств.

По методике выполнения работ.

Главной проблемой является формирование перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке.

В соответствии со ст. 13 ФЗ-237 перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (Перечень), формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении ГКО. В Перечень включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости, обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении ГКО.

Обработка Перечня для целей определения кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке государственным бюджетным учреждением. Полученный Перечень преобразуется в формат xls, xlsx и дополняется столбцами «Вид использования объектов недвижимости» и «Источник информации о виде использования объектов недвижимости».

Вид использования объекта недвижимости определяется по согласованию с уполномоченным органом и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, на основе письменного подтверждения указанных органов.

Вот в письменном подтверждении видов использования объектов недвижимости и кроется большая проблема. Так как ответственность за неправильность приведенных в Перечне видов использования объ-ектов_недвижимости теперь ложится и на уполномоченный орган и на органы местного самоуправления. Выявленная ошибка в установлении вида использования объек-

МСХЖ — 60 лет!

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ЖУРНАЛ № 5 / 2017

LAND RELATIONS AND LAND MANAGEMENT

Таблица 3

Перечень сегментов, виды использования земельных участков и их коды расчета

Наименование вида использования

1. СЕГМЕНТ

«Сельскохозяйственное использование»

2. СЕГМЕНТ

«Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

3. СЕГМЕНТ

«Общественное использование»

4. СЕГМЕНТ

«Предпринимательство»

5. СЕГМЕНТ «Отдых (рекреация)»

6. СЕГМЕНТ

«Производственная деятельность»

7. СЕГМЕНТ «Транспорт»

8. СЕГМЕНТ

«Обеспечение обороны и безопасности»

9. СЕГМЕНТ

«Охраняемые природные территории и благоустройство»

10. СЕГМЕНТ «Использование лесов»

11. СЕГМЕНТ «Водные объекты»

12. СЕГМЕНТ

«Специальное, ритуальное использование, запас»

13. СЕГМЕНТ

«Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка»

14. СЕГМЕНТ

«Иное использование»

Код расчета вида использования

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

01:020 01:050 Ol:OSO 01:120 01:160 1З:010

01:0З0 01:051 Ol:OSl 01:121 01:170 l3:0г0

01:031; Ol Ol:O52; 01 01:082; 01 01:1З0; 01 01:171; 02 1З:0З0.

0З2; 01 05З; 01 08З; 01 1З1; 01 012; 02

040; 01 054; 01 084; 01 l4O; Ol 015; 02

02:050; 02:051; 02:060; 02:061.

01:14З 0З:0З0 0З:041 0З:062 0З:081 0З:101 05:020 08:041

01:18З 04:020 04:082 08:021

02:040 09:021

01:087 01:102 01:172 04:095 06:01З 06:050 06:080 06:110 O7:Ol5 07:042 lO:Oll

02.071 O4:O94

0З:010 0З:0З1 0З:042 0З:065 0З:082 0З:102 05:021 09:0З0

02:017 04:0З0 04:08З

0З:01З; 0З:0З2; 0З:050; 0З:070; 0З:08З; 0З:10З; O5:O5l;

0З:020; 0З:0ЗЗ; 0З:051; 0З:071; 0З:090; 0З:104; 07:021;

0З:021; 0З:0З4; 0З:052; 0З:072; 0З:091; O5:OlO; 07:022;

0З:022; 0З:0З5; 0З:060; 0З:07З; 0З:092; O5:Oll; 08:022;

0З:02З 0З:040 0З:061 0З:080 0З:100 05:012 08:0З0

02:05З; 02:06З; 0З:06З; 0З:064; 04:010; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; 04:081; 04:084; 04:096; 04:100; 05:01З; 05:050;

04:070; 04:097; 05:014; 05:022; 05:0З0; 08:040; 09:02З;

Ol:O88 Ol:llO Ol:l8O O4:O98 06:014 06:060 06:090 06:111 07:020 O7:O5O 10:012

Ol:O9O Ol:lll Ol:l8l O4:O99 06:020 06:070 06:091 O7:OlO 07:0З0 O7:O5l 11:0З0

Ol:O9l 01:112; 01:182; O5:O4O; 06:021; 06:071; 06:092; O7:Oll; 07:0З1; O8:OlO; 12:001.

01:092; 01:100 01:122; 01:1З2 0З:011; 0З:012; 06:010; 06:011 0б:0З0; 0б:0З1 06:072; 0б:07З 06:09З; 06:100 07:012; 07:01З 07:0З2; 07:040 08:012; 08:01З

Ol:lOl Ol:l5O 0З:09З; 06:012 06:040 06:074 06:101 O7:Ol4 O7:O4l 08:0З1

04:021; 04:0З1; 04:090; 04:091; 04:092; 04:09З; 07:02З; 07:024;

02:016; 02:0З2; 02:052; 02:062; 05:0З1; 09:010; 09:020; 09:022; 12:002; 12:00З; 1З:022; 1З:0З2.

10:010; 10:020; 10:0З0; 10:040.

11:010; 11:020;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

08:011; 12:010; 12:020; 12:021; 12:0З0.

02:010; 02:011; 02:01З; 02:014; 02:020; 02:021; 02:0З0; 02:0З1; 1З:011; 1З:021; 1З:0З1.

Всего кодов

Количество кодов

З9

гг

г44

INTERNATIONAL AGRICULTURAL JOURNAL № S / 2017

тов недвижимости влечет за собой отмену полученных результатов определения кадастровой стоимости из-за использования при расчете недостоверных сведений.

Проблема в том, что Перечень формируется органом регистрации прав на основе сведений Единого государственного реестра недвижимости, которые берутся, в основном, из правоустанавливающих документов, выданных собственникам земельных участков органами местного самоуправления. А учитывая, что раньше не было единого классификатора видов использования земельных участков, то на один вид использования земельных участков в разных органах местного самоуправления субъекта РФ в правоустанавливающие документы записывались разные формулировки данного вида использования, зачастую общие, не позволяющие однозначно установить конкретный вид использования применительно к новому классификатору.

Например, в правоустанавливающих документах имеют место следующие определения вида использования земельного участка: «для жилищного строительства», «для строительства жилого дома», «для строительства многоквартирного дома» и т.п.

Приведенные виды использования земельного участка, применительно к новому классификатору, можно отнести одинаково к двум сегментам:

• ко 2-му сегменту «Жилая застройка (сред-неэтажная и многоэтажная)»: (Средне-этажная жилая застройка. Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры), размещение встроенных в жилой дом подземных гаражей и автостоянок, Код расчета вида использования 02:051);

• к 13-му сегменту «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка»: (Размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), размещение индивидуальных гаражей и вспомогательных сооружений, исходя из минимальных норм отвода участков для малоэтажных многоквартирных жилых домов, Код расчета вида использования 02:014). Принимая во внимание, что удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) для этих сегментов существенно различаются, ошибка в определении Кода расчета вида использования может привести к значительному искажению кадастровой стоимости земельных участков.

Вопрос по формированию Перечня объектов оценки был актуален и при прежних

г

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО

.Uí. •о*

^txw

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

методиках оценки. Так, в «Технических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152, порядок формирования Перечня был следующим. Вначале формировался Перечень N1, в который включались земельные участки, имеющие все необходимые непротиворечивые сведения об участке, включая и вид разрешенного использования, все остальные земельные участки включались в Перечень № 2. Затем Перечень № 2 направлялся в Управление Роснедвижи-мости по субъекту РФ для уточнения. Все земельные участки, сведения которых можно было уточнить, заносились в Перечень № 1, а остальные заносились в Перечень № 3, которые исключались из оценки. Таким образом, формировались два Перечня: Перечень объектов оценки (№ 1) и Перечень земельных участков, не вошедших в состав объектов оценки (№ 3), которые согласовывались руководителем Управления Роснедвижимости по субъекту РФ.

Но, к сожалению, эти «Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» были признаны утратившими силу Приказом Рос-реестра от 03.07.2012 № П/276, в силу разных причин, одной из которых возможно была и проблема с согласованием Перечней.

С 2012 г. Перечни объектов оценки, включающие виды разрешенного использования, не стали согласовываться. И вся ответственность за установление ВРИ земельного участка легла на исполнителя работ по ГКО, а из-за этого, следовательно, и за неправильное определение кадастровой стоимости.

Поэтому возвращение к процедуре согласования Перечня объектов оценки, включая вид использования, уполномоченным органом и органами местного самоуправления — это чрезвычайно важно. Осталось выработать процедуру и сроки этого согласования. Здесь целесообразно, на наш взгляд, использовать предыдущий опыт согласования, предусмотренный «Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» от 29.06.2007 № П/0152.

Второй по важности проблемой является разработка в дополнение к новым Методическим указаниям отдельных Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости земельных участков для каждого сегмента или группе сегментов видов использования земельных участков, а также и Специального программного обеспечения по расчету кадастровой стоимости.

Это связано, в первую очередь, с тем, что все предыдущие Методики объединены теперь в одни общие Методические указания, а также с тем, что резко возросло количество

МСХЖ — 60 лет!

группировок земельных участков в соответствии с кодами расчета видов использования, для которых определяется кадастровая стоимость — до 244 (табл. 3), вместо 60 в предыдущих Методиках (табл. 1).

Выводы

1. С принятием нового Федерального закона и новых Методических указаний о государственной кадастровой оценке принципиально меняется организация работ по ГКО и методика их выполнения.

Выполнение работ по ГКО будет передано создаваемым государственным бюджетным учреждениям, а определение кадастровой стоимости земельных участков будет выполняться не по категориям земель, как это было раньше, а в соответствии с видами использования земельных участков.

Принятые нормативные документы имеют революционный характер и позволят сделать ГКО именно государственной оценкой.

2. Создание государственных бюджетных учреждений, оснащенных помещениями, техническими средствами, методической документацией, укомплектованных подготовленными оценщиками — сложнейшая проблема, требующая много времени и затрат.

3. Главная проблема при определении ГКО по новым Методическим указаниям — это формирование Перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке. В Перечне виды использования земельных участков устанавливаются впервые в соответствии с новыми кодами использования земельных участков по согласованию с уполномоченным органом и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, на основе письменного подтверждения указанных органов.

4. Второй по важности проблемой является необходимость разработки в дополнение к новым Методическим указаниям отдельных подробных Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости земельных участков для каждого сегмента или группе сегментов видов использования земельных участков, а также и Специального программного обеспечения по расчету кадастровой стоимости.

Литература

1. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 № 237-ФЗ.

2. Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226.

3. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (с изменениями и дополнениями от 30.09.2015); утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 1.09.2014 № 540.

4. Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Роснедвижимо-сти от 29.06.2007 W П/0152 (Утратил силу Приказом Росреестра от 03.07.2012 W П/276).

6. Варламов A.A., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: учебник. М.: Форум, 2015. 640 с. (Высшее образование).

8. Жданова Р.В. Особенности определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов 17 вида разрешенного использования // Международный сельскохозяйственный журнал. 2015. W 4. С. 21-23.

9. Жданова Р.В. По вопросу определения кадастровой стоимости земельных участков лесного фонда // Международный сельскохозяйственный журнал. 2016. W 1. С. 13-15.

1. Federalnyj zakon «O gosudarstvennoj kadast-rovoj ocenke» ot 3 iyulya 2016 W 237-FZ.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

6. Varlamov A.A., Komarov S.I. Ocenka obektov nedvizhimosti: uchebnik. M.: Forum, 2015. 640 s. (Vys-shee obrazovanie).

Оставьте комментарий